REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai Magistrati:
Dott.ssa RI ON Presidente rel.
Dott.ssa Cinzia Caleffi Consigliere
Dott.ssa Cristina Fois Consigliere
ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo la seguente:
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 172 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025 tra
Parte_1
appresentato e difeso, come da procura in atti, dall'avv. FODDE
[...]
GIANRAIMONDO
APPELLANTE
rappresentato e difeso, come Controparte_1
da procura in atti, dall'avv. BRIANDA GIOVANNI
, OR HI, , Controparte_2 CP_2 CP_3 CP_4
rappresentati e difesi, come da procura in atti, dall'avv. DELITALA FRANCESCA
[...]
APPELLATI
Oggetto: Pagamento del corrispettivo - Indennità di avviamento - Ripetizione di indebito
All'udienza del 17/10/2025 la causa è stata decisa sulle seguenti
CONCLUSIONI
1 Nell'interesse di si chiede che la Corte Ecc.ma, in totale Parte_1 riforma della sentenza impugnata del Tribunale di Sassari n. 1173/2024 del 5/11/2024, contrariis reiectis, voglia: 1) accertare e dichiarare il diritto del fallimento Parte_1
ad ottenere dai SI , ,
[...] Controparte_4 Controparte_2 Parte_2
, – in solido tra loro – il pagamento dell'importo di Euro 299.860,00 a titolo
[...] CP_3 di indennità di avviamento dipendente dalla locazione dell'immobile in Sassari Corso Pascoli e per l'effetto rigettare integralmente tutte le domande proposte dal Controparte_1
e, per quanto di ragione, dai SI ,
[...] Controparte_4 CP_2
, , , nessuna esclusa né eccettuata;
2)
[...] Parte_2 CP_3 condannare , , , , Controparte_4 Controparte_2 Parte_2 CP_3 in solido tra loro, al pagamento in favore del della somma di Euro Parte_1
299.860,00; 3) con vittoria di spese e competenze del doppio grado del giudizio.
Nell'interesse di : Voglia Controparte_1
l'Ill.ma Corte d'Appello adita, ogni contraria richiesta, conclusione, istanza respinta: 1) rigettare l'appello proposto in quanto infondato in fatto e diritto per i motivi in narrativa richiamati, previa, se ritenuta necessaria, l'ammissione dei mezzi istruttori già dedotti da questa difesa in primo grado così come richiamati in sede di precisazione delle conclusioni, nonché di tutti gli ulteriori mezzi istruttori sulla cui deduzione fin d'ora ci si riserva anche alla luce dell'ammissione o meno delle istanze istruttorie di controparte;
2) in ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari del primo e del secondo grado di giudizio.
Nell'interesse di , , Controparte_2 Controparte_2 Parte_2
, , : 1) I NO , in considerazione
[...] CP_3 Controparte_4 CP_2 di quanto sopra esposto e del fatto che hanno già versato la somma di euro 299.860,00, si rimettono a codesta Ill.ma Corte in ordine all'individuazione del Fallimento legittimato a incassare l'indennità di avviamento ed alle conseguenziali indicazioni da impartire al Notaio Dott. in ordine alla somma di euro 299.860,00, depositata sul suo c/c dedicato Per_1 presso Banca Intesa e registrata al n. 26 del Registro Somme e Valori. 2) Con P.IVA_1 vittoria di spese.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., il (di seguito Controparte_1
), adiva il Tribunale di Sassari chiedendo il riconoscimento del proprio diritto all'indennità di avviamento ex art. 34 L. 392/1978 nei confronti del Parte_1
(originario conduttore dell'immobile sito in Sassari, Corso Pascoli) e , Controparte_4
, ed , proprietari dello stesso. Controparte_2 Parte_2 CP_3
Esponeva il ricorrente che in data il 19 gennaio 1998 i e la società era stato CP_2 Parte_1 stipulato un contratto di locazione commerciale avente ad oggetto l'immobile di proprietà dei
. Successivamente, in data 4 ottobre 2016, aveva concluso con la un CP_2 Parte_1 contratto di affitto di ramo d'azienda comprendente, tra gli altri, l'esercizio commerciale ubicato nell'immobile in questione.
2 A seguito della disdetta intimata dai locatori e della successiva intimazione di rilascio, l'immobile era stato riconsegnato ai proprietari dal Curatore del Fallimento della dichiarato il 6 ottobre 2022. Affermava ancora il ricorrente che era insorta una controversia, tra il e il CP_5
in merito al soggetto legittimato a percepire l'indennità di avviamento. Parte_1
Il si costituiva contestando la legittimità delle pretese della negando il Parte_1 diritto di controparte di ottenere l'indennità di avviamento in quanto, a suo dire, non vi era stata alcuna cessione del contratto di locazione e sostenendo che i canoni di locazione erano stati pagati dalla ai su delega della CP_2 Pt_1
I , costituitisi in giudizio, confermavano di aver effettuato un deposito fiduciario pari CP_2 all'importo dell'indennità di avviamento, messo a disposizione del futuro soggetto avente diritto.
La causa veniva decisa con sentenza n. 1173/2024 del 5 novembre 2024, con il quale il Tribunale accoglieva le domande del , riconosceva il diritto all'indennità di CP_5 avviamento in favore della e condannava i al pagamento della somma di € CP_2
299.860,00, nonché il alla rifusione delle spese processuali nei confronti del Parte_1 solo . CP_5
Avverso la predetta sentenza ha proposto appello il basandolo su due motivi Parte_1 di appello


1. Violazione degli artt. 113, 115 e 116 c.p.c., 2561 e 2562 cod.civ. art. 34 legge 392/1978 - erronea e/o omessa valutazione degli elementi documentali agli atti e delle risultanze istruttorie relative al contratto di locazione 19/1/1998 ed al contratto di affitto di azienda 4/10/2016 e successive modifiche ed integrazioni.

2. Violazione ed errata interpretazione degli artt. 34, 36 e 69 l. 392/1978. Regolarmente citati si sono costituiti il che ha chiesto il rigetto dell'appello in CP_5 quanto infondato in fatto in diritto con rimborso delle spese processuali nonchè i che si CP_2 sono rimessi alla decisione della Corte in ordine al soggetto legittimato ad incassare l'indennità di avviamento, con vittoria delle spese di lite.
La causa è stata decisa all'udienza odierna dopo la discussione delle parti con lettura del dispositivo e contestuali motivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Possono essere trattati congiuntamente entrambi i motivi di appello in quanto strettamente connessi.
Con il primo motivo il ha contestato la decisione del Tribunale che riteneva Parte_1 la cessionaria del contratto di locazione dell'immobile in Corso Pascoli, originariamente stipulato tra l'appellante e i . CP_2
3 Secondo quest'ultima, infatti, non vi sarebbe alcuna cessione formale di tale contratto, né una comunicazione ai locatori ai sensi dell'art. 36 L. 392/1978, che legittimi di conseguenza l'attribuzione dell'indennità di avviamento. Da ciò deriverebbe l'errore del primo giudice: in virtù della mancata cessione del contratto di locazione e della sussistenza di un solo contratto di affitto di azienda, l'indennità spetterebbe al conduttore originario , e non invece alla Pt_1
affittuaria di ramo d'azienda e non conduttrice dell'immobile.
Con il secondo motivo di doglianza l'appellante ha lamentato l'erroneità della decisione del Tribunale che, violando artt. 34, 36, 69 L. 392/1978, riteneva legittima la detenzione dell'immobile locato da parte di dopo la scadenza del contratto, riconoscendo un diritto di ritenzione in capo a quest'ultima. Tesi della infatti, è che la detenzione da parte della sarebbe illegittima, essendo Pt_1 priva di titolo e contro la volontà del concedente, in quanto la era tenuta a riconsegnare l'immobile non essendo intervenuta alcuna cessione del contratto di locazione;
perciò, nessuna indennità poteva a lei spettare essendo la rimasta senza alcun titolo nel possesso del bene locato sino al momento della effettiva restituzione ai proprietari.
L'appello è infondato e non meritevole di accoglimento.
Preliminarmente occorre analizzare la tematica dell'indennità da avviamento disciplinato dall'art. 34 L. 392/1978.
La ratio di questo istituto è volta alla tutela dell'avviamento commerciale del conduttore – da intendersi come la capacità dell'impresa di generare utili in virtù della notorietà acquisita nel tempo presso la clientela e legata all'ubicazione dei locali – quando il contratto di locazione commerciale viene a cessare per motivi che esulano dalla sua volontà. Sono previste, tuttavia, una serie di condizioni perché possa essere elargita la suddetta indennità: a) è prevista solo per i contratti di affitto di immobili ad uso diverso (commerciale o alberghiero). b) è dovuta solo per i contratti la cui cessazione non sia dipesa da risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o ad una procedura fallimentare o concorsuale. c) deve essere pari a 18 mensilità per le locazioni commerciali, o 21 mensilità per le locazioni alberghiere d) Il pagamento dell'indennità di avviamento è condizione per l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile.
La giurisprudenza di legittimità, in ulteriore, ha ritenuto necessario approfondire la condizioni oggettive e soggettive per l'ottenimento dell'indennità da avviamento.
Sul versante oggettivo la Cassazione con Sez. 3, 23/10/2023, n. 29303, Rv. 669126 – 01, rifacendosi ad un orientamento consolidato, ha ricordato che: “In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, il conduttore che, in seguito alla cessazione del rapporto, chieda il pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento
4 commerciale non ha l'onere di provare che l'immobile era utilizzato per il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, se questa circostanza derivi dalla stessa destinazione contrattuale dell'immobile, gravando sul locatore, che eccepisce la diversa destinazione effettiva, l'onere di provare tale fatto impeditivo della suddetta pretesa, ai sensi dell'art. 2697, comma 2, c.c. Qualora, invece, la destinazione contrattualmente individuata dalle parti non contempli necessariamente il contatto diretto con il pubblico, potendo implicarlo o meno, nel quadro dell'attività della parte conduttrice o anche della stessa destinazione prevista dalle parti, compete al conduttore provare che - com'era lecito nell'economia del regolamento contrattuale - l'immobile sia stato effettivamente adibito ad attività comportante il contatto in questione”.
Dalla lettura di detta pronuncia si evince, quindi, l'indispensabilità della sussistenza di una locazione di carattere commerciale con destinazione dell'immobile locato ad attività commerciale con contatto diretto con il pubblico e/o consumatori.
Sul versante soggettivo la Suprema Corte ha chiarito che il diritto all'indennità di avviamento spetta al soggetto che effettivamente esercita l'attività commerciale al momento della cessazione del rapporto locatizio.
“Per quanto concerne il dato temporale rilevante per l'indennità di cui alla L. cit., art. 34, comma 2, la norma stessa fa ripetuto riferimento all'esercizio di attività identica o similare rispetto a quella già esercitata nei locali. Il costante richiamo alla nozione prettamente aziendalistica di "esercizio" riguarda, per quello che qui rileva, anche la cessazione dell'attività da parte del conduttore uscente ("... ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente"). L'elemento interpretativo letterale è coerente con quello finalistico, non potendosi fondatamente dubitare che la nozione di "esercizio" - contenuta in una norma di tutela dell'avviamento commerciale e dell'incidenza dell'ubicazione dei locali sull'acquisizione e mantenimento dei flussi di clientela - non possa che riguardare l'effettivo e materiale svolgimento dell'attività economico-imprenditoriale; non già il dato meramente giuridico- contrattuale della scadenza del rapporto obbligatorio tra le parti.” Cass. Sez. 3, 16/04/2015, n. 7715, Rv. 635118 – 01).
Trasponendo le considerazioni che precedono al caso in esame, dai documenti allegati, emerge con certezza la S.E.S. aveva:

1. esercitato l'attività commerciale nei locali fino al 7.11.2022 (Cfr. all.23 atto introduttivo di primo grado ). CP_5

2. corrisposto i canoni e le indennità di occupazione (Cfr. all. 26 ricevute da pag. 71 atto introduttivo di primo grado ). CP_5

3. riconsegnato i locali ai proprietari (Cfr. verbale riconsegna immobile All.23 atto introduttivo di primo grado ) CP_5
4. mantenuto la titolarità delle utenze e dei rapporti contrattuali con i fornitori esterni (Cfr. all. 27 atto introduttivo di primo grado ) CP_5
Ebbene, tali circostanze fattuali dimostrano l'esistenza di un rapporto tra la e i proprietari dell'immobile locato, ben diverso e differente da un semplice affitto di azienda. A conferma di 5 ciò nel contratto del 13.11.2020., stipulato dalle due società, denominato “modifica di contratto di affitto di ramo di azienda” i contraenti espressamente stabilivano che: Relativamente ai contratti di locazione relativi agli immobili di proprietà di terzi in cui sono ubicati i restanti punti vendita essi verranno ceduti alla società Controparte_1
da " e la società "COBEC S.R.L. – IN
[...] Parte_1
LIQUIDAZIONE" provvederà a dare idonea comunicazione ai locatori ai sensi dell'art. 36 della Legge n. 392/1978.
Risulta, quindi, dimostrata come già correttamente valutato dal primo giudice, l'esistenza di un una cessione di contratto di locazione relativo all'immobile di cui causa e non di un contratto di un affitto di azienda, che non comporta l'attribuzione dell'indennità di cui all'art. 34. La cessione del contratto di locazione, a causa delle modalità di attuazione (il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento) risulta una species della generale figura della cessione del contratto di cui all'art. 1406 c.c. di cui, quindi, conserva i tratti generali. Infatti, al di là della non necessità del consenso del locatore ceduto, la principale caratteristica che accomuna la norma generale e quella speciale è il subentro del cessionario nella posizione contrattuale del cedente: la cessione, infatti, comporta che il cessionario assume la medesima posizione contrattuale di quella del cedente, facendolo quindi subentrare nei rapporti attivi e passivi che dal contratto derivano. La Suprema Corte, nel suo orientamento assolutamente costante, ha sancito che “La cessione del contratto comporta il trasferimento soggettivo del complesso unitario di diritti ed obblighi derivanti dal contratto, lasciando immutati gli elementi oggettivi essenziali e realizzando soltanto una sostituzione soggettiva, il che non esclude che, a cessione avvenuta (o contestualmente alla stessa) il cessionario ed il contraente ceduto possano accordarsi fra loro per apportare delle modifiche al contenuto del contratto originario, restando, in assenza di tale accordo, immutato il contenuto del contratto originario. (Cass. Sez. L. 21 settembre 2022, n. 27681; Cass. Sez. L., 05/11/2003, n. 16635).
La censura dell'appellante volta a negare la cessione del contratto di locazione, quindi, non coglie nel segno.
Al di là del dato meramente testuale, già di per sé sufficiente contenuto nella modifica del 13.11.2020, determinante per ritenere la sussistenza della cessione del contratto di locazione appare, altresì, l'inciso relativo alla comunicazione al locatore della avvenuta cessione “la società "COBEC S.R.L. – IN LIQUIDAZIONE" provvederà a dare idonea comunicazione ai locatori ai sensi dell'art. 36 della Legge n. 392/1978”.
Sul punto, appare necessario inoltre ricordare, al contrario di quanto sostenuto dall'appellante, che la giurisprudenza di legittimità costantemente non abbia ritenuto la mancata comunicazione al locatore della cessione condizione di validità della stessa. Da ultimo la Suprema Corte ha statuito che: “Ai sensi dell'art. 36 della l. n. 392 del 1978, la cessione del contratto di locazione operata dal conduttore in occasione della cessione
6 dell'azienda esercitata all'interno dell'immobile concesso in locazione non ha bisogno del consenso del locatore, ma deve essergli comunicata con lettera raccomandata con avviso di ritorno (o con modalità diverse, purché idonee a consentire la conoscenza della modificazione soggettiva del rapporto); tale comunicazione, se non costituisce requisito di validità della cessione nel rapporto tra conduttore cedente e terzo cessionario, condiziona tuttavia l'efficacia della cessione stessa nei confronti del contraente ceduto, nel senso che essa non gli è opponibile sino a quando la comunicazione non avvenga (e salva, comunque, la possibilità che il locatore vi si opponga per gravi motivi nel termine di trenta giorni). Ne consegue che la conoscenza "aliunde" della cessione da parte del locatore non rileva, a meno che egli, avendola conosciuta, l'abbia accettata secondo la disciplina comune dettata dall'art. 1407 c.c. (Cass. Sez. 6, 04/07/2018, n. 17545, Rv. 649660 - 01) Ne deriva che la mancata comunicazione della cessione al locatore non ha determinato l'invalidità della cessione ma la semplice inopponibilità della stessa ai che dichiarato CP_2 di non volersene giovare e si sono invece rimessi a questa Corte in ordine all'avente diritto dell'indennità di avviamento. Ad identiche conclusioni, anche considerando il fatto che prima della scadenza del contratto di locazione sia intervenuta quella del contratto di affitto di azienda “ Derivando il titolo di godimento direttamente dal contratto di locazione ceduto (e non più dalla sublocazione originariamente convenuta con il contratto di affitto di ramo d'azienda), non ha assolutamente rilevanza in giudizio il fatto che prima della scadenza del contratto di locazione commerciale sia intervenuta quella del contratto di affitto d'azienda. Ed essendo il soggetto che al Pt_3 momento sia della scadenza del contratto del 31/12/2021 sia alla data di rilascio dei locali ne aveva la disponibilità e vi svolgeva pacificamente l'attività commerciale di cui si è detto, non può che essere detto soggetto (o meglio, la procedura) il titolare del diritto all'avviamento, dovendosi fare infatti riferimento non alla scadenza contrattuale, ma al momento di effettivo rilascio dei beni ai proprietari (cui infatti ha provveduto la ricorrente e non il ). Parte_1

Per tutte le sopraesposte ragioni l'appello è interamente da rigettare, con conseguente condanna dell'appellante alla rifusione delle spese di lite del presente giudizio, scaglione da euro 260.000,01 a euro 520.000,00, liquidate nei valori minimi, in considerazione della semplicità della vertenza, come da dispositivo, da versarsi in favore dell'Erario per la sola
. Controparte_1
Si dà atto, infine, della sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.p.r.115/2002.


PQM


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando:
Rigetta l'appello proposto dal avverso la sentenza n. 1173/2024 del Parte_1
Tribunale di Sassari che conferma.
7 Condanna il alla rifusione delle spese di lite in favore delle parti appellate Parte_1 che liquida in 10.060,00 euro in favore dei ed euro 10.060,00 in favore dei CP_2 [...] da versarsi all'Erario, per compensi oltre accessori di legge. Controparte_1
Dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.p.r.115/2002.
Così deciso in Sassari, all'udienza del 17/10/2025
Il Presidente - Relatore
Dott.ssa RI ON
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