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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI L'AQUILA composta dai Signori magistrati: Dott.ssa Nicoletta Orlandi Presidente Dott.ssa Carla Ciofani Consigliera Dott. Andrea Dell'Orso Consigliere rel. ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 1157/2023 R.G. trattenuta in decisione, ai sensi dell'art. 352 cpc, all'esito dell'udienza del 17 dicembre 2024 sostituita dal deposito di note e vertente
TRA
(cf ) rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 C.F._1
Gianluca DI BLASIO del foro di Pescara ed elettivamente domiciliata presso il suo studio giusta procura in atti;

APPELLANTE
E
( cf ) rappresentato e difeso dall'avv. Vincenzo CP_1 CodiceFiscale_2
ORLANDO del foro di Teramo ed elettivamente domiciliato in Montorio al Vomano presso il suo studio giusta procura in atti;

APPELLATO
OGGETTO: appello proposto avverso sentenza n. 557/23 del 19 aprile 2023 del Tribunale di Pescara in tema di azione ex art 2932 cod civ.
Conclusioni: i procuratori delle parti hanno concluso come in atti ed in particolare nelle note di trattazione scritta.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1.1.Il Tribunale di Pescara ha definito con sostanziale rigetto delle domande proposte dalle parti in via principale ed in riconvenzionale il contenzioso avente ad oggetto il contratto preliminare del 17 dicembre 2006 per l'acquisto di un'unità abitativa sita nel Comune di Città S.Angelo ed identificata in catasto al fg 16 p.lla 512 sub 9 e sub 10.
Il predetto accordo (sul quale quindi è possibile sin da subito soffermarsi quanto meno per ciò che concerne le principali condizioni pattuite) ha previsto l'obbligo di (nella sua veste di Parte_1
1 promissaria acquirente) di comprare il predetto immobile dal proprietario al corrispettivo CP_1 complessivo di € 800.000,00 con immissione contestuale nel possesso.
Tale importo sarebbe stato corrisposto in più tranches;
una parte, pari ad € 130.000,00 mediante assegno bancario al tempo della firma del preliminare;
una ulteriore parte, per € 120.000,00 attraverso n. 24 bonifici bancari;
il residuo, corrispondente ad € 550.000,00, con la firma dell'atto pubblico che sarebbe dovuta avvenire (trattasi della condizione sospensiva applicata dalle parti) entro sei mesi dal passaggio in giudicato della sentenza di appello o comunque dal deposito di quella emessa dalla S.C. in caso di impugnazione proposta avverso tale pronunzia, a definizione di un altro e diverso
CP_ contenzioso tra il e tale al quale l'immobile era stato in precedenza (nell'anno Persona_1
2003) promesso in vendita.
Tra gli ulteriori obblighi a carico del promittente venditore è stata prevista la cancellazione di alcune formalità sull'immobile costituite da due ipoteche rispettivamente a garanzia di un mutuo concesso da Banca Commerciale Italiana, ma già estinto e di un altro mutuo acceso presso l'allora dal CP_2
Per_1

1.2.Tornando alla vicenda processuale, il giudizio è stato introdotto dal promittente venditore il quale ha inizialmente proposto un'azione ex art 2932 cod civ e di risarcimento danni salvo poi, in sede di comparsa conclusionale, modificare tale domanda in quella di risoluzione per inadempimento della controparte.
La promissaria acquirente ha comunque preso compiuta posizione su quella di risoluzione a cui si è opposta evidenziandone l'infondatezza in quanto alcun inadempimento è stato posto in essere pur essendo stata immessa nel possesso già a partire dalla stipula dell'accordo preliminare.
Ha comunque spiegato domanda riconvenzionale per sentire emettere una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso e che quindi riconosca il suo diritto di proprietà sull'immobile descritto nel preliminare con riduzione del prezzo dovuto (da qui la contemporanea proposizione di un'actio quanti minoris) sino all'importo di € 274.976,00 a cui devono detrarsi le ulteriori spese da sostenere per la cancellazioni delle ipoteche e di altre formalità iscritte sull'immobile per cui è causa.

1.3. Queste, in estrema sintesi, le principali argomentazioni poste a fondamento della decisione di primo grado:
- il contratto preliminare, seppur contenente l'indicazione specifica di titoli urbanistici difformi dalla costruzione effettivamente realizzata, non può considerarsi nullo alla luce della posizione assunta dalla giurisprudenza di legittimità e sulla quale, nel prosieguo meglio si dirà;

2 - la difesa attorea non ha offerto elementi idonei a consentire l'accertamento della effettiva conoscenza, al momento del perfezionamento del preliminare, da parte della promissaria acquirente dei gravi vizi dell'immobile;
- l'ultimo titolo abitativo rilasciato dal Comune (C.E. 38/01) è risultato difforme in riferimento a tutti i piani della casa;

- la trasformazione del sottotetto (di fatto reso unità abitativa indipendente abitabile) è stata opera dell'attore e comunque risulta insanabile, ma regolarizzabile uniformando lo stato dei luoghi al progetto, demolendo il bagno e la cucina e abbassando le altezze medie che superano quanto consentito;

- la piscina presenta difformità strutturale (lesioni sul fondo e mancanza della base in cemento)
e risulta costruita in manifesta violazione di legge (trattasi nello specifico della violazione, peraltro penalmente rilevante, della L. 1086/71 sul deposito degli elaborati al Genio Civile per le opere in cemento armato);
- risulta evidente l'inadempimento del promissario venditore che non può quindi agire per la risoluzione del rapporto assumendo l'inadempimento di controparte che ha opposto un legittimo rifiuto alla stipula dell'atto, stante le difformità e i vizi dell'immobile;
- in ogni caso, la variazione dell'altezza, trattandosi di parziale difformità, non avrebbe in ogni caso potuto comportare la nullità del contratto di compravendita;

- non può essere emanata sentenza di trasferimento coattivo ex art.2932 c.c., quando l'immobile sia stato costruito in totale difformità dalla concessione, quando manchi la sanatoria o se presenti irregolarità urbanistiche tali che oltrepassino la soglia della parziale difformità dalla concessione stessa;

Per_
- se, difatti, come peraltro accertato nel corso della CTU dell'ing. (la seconda depositata in data 24 ottobre 2022), le cui risultanze sono state integralmente condivise, gli abusivismi relativi al piano rialzato (piano terra) ed al seminterrato in quanto sanabili costituiscono abusi secondari, resta il dato oltremodo dirimente rappresentato dalla presenza di gravi abusi primari insanabili per i quali
è indispensabile un'attività di ripristino dello status quo ante mediante interventi di rimozione
(soprattutto nel piano sottotetto);
- ed infatti proprio in tale piano sono stati individuati un aumento delle altezze e della volumetria con realizzazione di un secondo bagno e cucina con annessa caldaia, al fine di conferire al piano un aspetto di autonomia funzionale tale da ingannare l'acquirente convinto di comprare due unità abitative indipendenti, diversamente da quanto previsto dal titolo abilitativo;

3 - per quanto concerne invece la piscina l'esperto ha rilevato gravissime criticità strutturali che ne impongono il divieto di collaudo e “di libera circolazione” ovvero di vendita (cfr pag 18 della sentenza);
- queste gravi difformità incidono sulla conformità al titolo dell'intero immobile che precludono la pronuncia di una sentenza costitutiva, ex art. 2932 c.c.;
- al rigetto delle domande proposte dalle parti consegue (da qui il parziale accoglimento con compensazione nella misura di 1/3 anche delle spese di lite) l'obbligo della promissaria acquirente di rilasciare l'immobile, mentre in assenza di una domanda specifica non è stato disposto alcunchè in ordine alle somme di denaro pacificamente corrisposte dalla stessa;

1.4.La pronunzia del tribunale adriatico è stata tempestivamente impugnata da che, Parte_1 mediante l'articolazione, di un unico motivo ha lamentato la “ contraddittoria motivazione, nonché
….. violazione, errata interpretazione e falsa applicazione dell'art. 2932 c.p.c., nonché dell'art. 1418
c. 3 c.c., dell'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e degli artt. 17 e 40 della L. n. 47 del 1985” (cfr pag
2 dell'atto di citazione).
Secondo, infatti, la prospettazione dell'appellante l'accordo preliminare (al quale comunque non è possibile, secondo l'evoluzione del pensiero giurisprudenziale, applicare l'ipotesi di nullità meramente testuale prevista dalle norme citate) ha riportato nel dettaglio gli estremi dei titoli autorizzativi rilasciati dal e tanto basta per escludere profili di invalidità Controparte_3
(comunque non ravvisati neppure dal primo giudice nella sentenza impugnata).
Muovendo, allora, da tale premessa la ha anche insistito per l'accoglimento della Pt_1 riconvenzionale indicando l'ammontare della riduzione del prezzo dell'immobile nella misura di €
424.500,00 (naturalmente dovendosi detrarre quanto corrisposto e quanto ulteriormente necessario per la cancellazione delle iscrizioni (anche quelle successive) che hanno riguardato il bene).
CP_ Il da par suo, ha resistito all'impugnazione deducendone l'infondatezza così insistendo per il suo rigetto e comunque riproponendo (ai sensi dell'art. 346 cpc) l'azione di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della controparte.
Il giudizio di appello è stato istruito mediante l'acquisizione delle produzioni documentali offerte dalle parti e del fascicolo d'ufficio del primo grado.
All'esito dell'udienza del 17 dicembre 2024, sostituita dal deposito di note, la causa, dopo che le parti hanno usufruito dei termini di cui all'art. 352 cpc (trattandosi di controversia assoggettabile al nuovo rito introdotto dal d.lvo 149/22), è stata trattenuta in decisione.
4 2.Preliminarmente, qualche doveroso cenno si rende necessario sulla domanda di risoluzione reiterata da al momento della sua costituzione nel presente giudizio. CP_1
Secondo la prospettazione dell'appellante, si verte in un'ipotesi sussumibile all'interno della previsione di cui all'art. 346 cpc.
L'assunto, però, non persuade e, di conseguenza, non può essere condiviso.
La ratio dell'art. 346 cpc è quella di escludere la formulazione di un gravame incidentale unicamente nell'ipotesi di parte che sia risultata totalmente vittoriosa in prime cure.
Tale requisito, però, non ricorre nel caso di specie.
Nella motivazione, infatti, il primo giudice ha chiaramente inteso rigettare la domanda di risoluzione CP_ avanzata dal
A fronte di tale statuizione, quindi, l'unico strumento per una rivisitazione della decisione è quella dell'appello incidentale.
Poiché la costituzione è avvenuta tempestivamente, la reiterata richiesta di risoluzione deve essere intesa, e come tale valutata anche ai fini del pagamento del contributo unificato, alla stregua di un gravame incidentale.

3.1.In assenza di questioni preliminari, la controversia ben può essere sin da subito delibata nel merito.
Innanzitutto, le argomentazioni dell'appellante sulla dichiarata nullità del contratto preliminare non colgono nel segno.
Tale assunto, invero, non può essere condiviso per una molteplicità di ragioni.
Ed infatti, nel corpo della motivazione risulta specificato che “….è noto che in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato. L'atto pertanto non è di per sé nullo, ma la condizione del bene rileva appunto ai fini della verifica dell'esatto adempimento (Cassazione civile sez. un., 22/03/2019, (ud.
29/01/2019, dep. 22/03/2019), n.8230” (pag. n.9 della sentenza impugnata).
E' stato poi aggiunto che “…Non può pertanto trovare accoglimento la domanda risolutoria formulata dalla parte attrice, essendosi invece accertato l'inadempimento grave di essa parte promissaria venditrice né tantomeno può accogliersi la domanda risarcitoria.
Non può trovare accoglimento la domanda ex art. 2932 cc, cui ogni altra richiesta è stata connessa, formulata in via riconvenzionale dalla parte convenuta, per le ragioni sopra esposte.” (cfr pag. 18 della motivazione)
5 Ne discende, pertanto, che il giudice di prime cure (senza incorrere in alcuna contraddizione nell'esplicazione delle ragioni del proprio convincimento) ha dimostrato di avere ben interpretato non solo il mero dato fattuale (risultante dal contenuto del contratto preliminare), ma anche la posizione oramai granitica della giurisprudenza.
Quanto al primo aspetto, è sufficiente considerate che nel suddetto contratto sono stati indicati i seguenti titoli autorizzativi “….concessione edilizia rilasciata dal Comune di Città Sant'Angelo in data 20.03.1990 n. 116/90, successiva variante n. 315/91 del 25.7.1991, successiva concessione n.
130 dell'11.2.2000 ed infine richiesta di agibilità presentata al Comune di Città Sant'Angelo in data
12.12.2003 per la quale si sono verificati i presupposti del formarsi della agibilità per silenzio assenso”.
Anche la giurisprudenza più recente ha ribadito (anche con arresti successivi alla sentenza delle
Sezioni Unite del 2019) che “La sanzione della nullità prevista, ex art. 40 della l. n. 47 del 1985, per
i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all'art. 40, comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente al 1° settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria, possono intervenire successivamente al contratto preliminare” (cfr Cass Civ, Sez II, 9.8.2024 n. 22656).
Dunque, è possibile affermare che:
- La nullità prevista dall'art. 40 L. 47/85 e successive modifiche è testuale;

- Essa è esclusa dalla indicazione nell'atto (non preliminare, avente effetti meramente obbligatori, ma definitivo) degli estremi dei titoli autorizzativi oppure, per gli immobili ante
1967, da una specifica dichiarazione in tal senso;

- La eventuale difformità dei titoli rispetto allo stato di fatto non può valere ai fini della nullità;
- Non può trovare applicazione al caso di specie quanto stabilito all'art. 29 della L. 27 febbraio
1985, n. 52 al quale è stato aggiunto il comma 1-bis dalla L. 30 luglio 2010, n. 122 di conversione del D.L. 31 maggio 2010, n. 78 (legge entrata in vigore dal 31.7.2010), che ha stabilito che "Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento … di diritti reali su fabbricati già esistenti … devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale …".

6 - Tale disposizione, in effetti, è entrata in vigore successivamente alla sottoscrizione dell'atto pubblico per cui è causa. Pertanto, tutte le questioni relative alla irregolarità edilizia dell'immobile, integrando un'ipotesi di inadempimento, possono, semmai, rilevare ai soli fini della risoluzione del contratto (non proposta dalla oppure dell'azione (questa sì in Pt_1
concreto esperita) ex art 2932 cod civ con riduzione del prezzo;

- Con la censura, seppur infondata sulla nullità, l'appellante ha implicitamente inteso contestare anche l'ordine di rilascio emesso in suo favore dal primo giudice che, pertanto, deve essere escluso;

3.2.1.La pronunzia impugnata ha pertanto escluso la nullità dell'accordo preliminare e comunque, Per_ mediante un richiamo alle risultanze della Ctu (quella dell'arch. del 24 ottobre 2022), ha individuato una serie di irregolarità dal punto di vista strettamente urbanistico ritenute idonee a CP_ comportare da un lato tanto il rigetto dell'azione di risoluzione proposta dal che della riconvenzionale spiegata dalla AN.
Poiché le parti hanno inteso riproporre le questioni anche nel corso del presente giudizio, per mere ragioni di completezza espositiva, merita osservare quanto segue. Per_ In primo luogo, si tratta di porre attenzione alle conclusioni della CTU dell'ing. integralmente recepite dal primo giudice e non adeguatamente contrastate dalle parti.
Dalla disamina infatti dell'elaborato è possibile trarre le seguenti considerazioni conclusive:
- la corrispondenza catastale e strutturale dell'immobile ai relativi titoli edificatori;

- sulla conformità strutturale: “Il collaudo è stato assunto agli atti dagli uffici del Genio Civile di
Pescara in data 09/04/2002, prot. n° 1979, Fascicolo n° 17118. Pertanto, come riscontrato dai due collaudi, i progetti strutturali depositati al Genio Civile di Pescara sono conformi a quanto costruito”
(pag. 16 CTU);
- sulla conformità catastale “è stata fatta una visura catastale e i subalterni corrispondono a quelli esistenti. Com'è ben noto, la denuncia presso il Catasto non è probante (Consiglio di Stato sez. VI,
09/02/2015, n.631) ma le planimetrie catastali e la visura fatta confermano un utilizzo dei locali diverso da quello consentito col titolo edilizio. Più precisamente i dati catastali verificati (ma presenti anche nella richiesta di agibilità) consentono di elencare di seguito tutti i subalterni che compongono il fabbricato del Sig. che sono: - Fg. 16, part. 512, sub 7, p.T.-S1, Cat. A07 (abitazione CP_1
al piano rialzato con annesso magazzino al piano seminterrato); - Fg. 16, part. 512, sub 8, p.1, Cat.
A07 (abitazione nel sottotetto)” (pag. 16 CTU);
- nel piano seminterrato è risultata la difformità dell'altezza riscontrata nell'autorimessa, essendo tale locale ancora allo stato grezzo, mancando altresì la costruzione dello scivolo. L'accatastamento
7 allegato alla richiesta di agibilità riporta un'altezza dell'autorimessa (m. 2,38) non corrispondente allo stato reale (m. 2,75) e, tale condizione, ne invalida anche l'agibilità (pagina n.10 della risposta alle osservazioni dei CTP);
- nel piano rialzato è stata rilevata la mancata costruzione del guardaroba e la realizzazione di una
“parete bucata”, messa come divisorio tra l'ingresso e il pranzo, configurando delle parziali difformità rispetto al titolo abilitativo che, al contrario della volumetria realizzata in eccedenza al piano seminterrato, sono sanabili con una SCIA in sanatoria;

- anche nel locale sottotetto sono emerse gravi difformità, con un'altezza media in parte superiore a quella consentita dal titolo abilitativo, al fine di rendere il locale un'abitazione autonoma, in luogo di locale di sgombero, con evidente aumento di volumetria. Nei due piccoli locali, in progetto previsti con destinazione deposito, sono stati realizzati una cucina (con caldaia) e un bagno e, nel locale deposito è stato invece realizzato un focolare, tutto in difformità rispetto ai titoli abilitativi che escludevano espressamente la destinazione ad uso abitativo del sottotetto;

- mediante una scala interna è possibile giungere al predetto disimpegno la cui altezza media superiore a m. 2,40 deve ritenersi difforme da quella “prescritta” nel titolo abilitativo della C.E. 38/01;
- le difformità riscontrate nel piano sottotetto non possono essere sanate ma devono essere rimosse, mentre quelle rilevate nel piano seminterrato e nel piano rialzato possono essere regolarizzate con un progetto di variante e di completamento del precedente titolo abilitativo o con nuova SCIA;
sul punto il CTU ha chiarito che “….si dovranno attuare le seguenti procedure:


1. Piano seminterrato. La difformità dell'altezza riscontrata nell'autorimessa, essendo tale locale ancora allo stato grezzo, può essere comodamente annullata operando un riempimento di 27 cm. e la realizzazione di una rampa che colleghi l'autorimessa in parola con l'adiacente locale di sgombero. Pertanto la difformità si regolarizza completando i lavori.

2. Piano rialzato. Anche il guardaroba non realizzato ma riportato in progetto nella camera da letto matrimoniale può essere regolarizzato realizzandolo o eliminandolo nel progetto di completamento e variante.

3. Piano sottotetto. Il citato articolo di Legge viene, nei punti salienti, di seguito riportato: L.R. 26 aprile 2004,
n. 15, Art. 85, “Norme in materia di recupero abitativo dei sottotetti”.

1. La Regione Abruzzo al fine di dotare i Comuni di un ulteriore strumento per la programmazione e razionalizzazione degli interventi edilizi sul territorio, consente, su tutto il territorio comunale, il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti, dove per sottotetto si intende il volume sovrastante l'ultimo piano dell'edificio,
o di parti di esso, ricompreso nella sagoma di copertura realizzato almeno nella parte strutturale. 2.
Il recupero abitativo dei sottotetti esistenti alla data del 31 dicembre 2011 è consentito alle seguenti condizioni: a) l'edificio dove è ubicato il sottotetto deve essere stato realizzato nel rispetto delle normative comunali e regionali vigenti o, in caso di realizzazione totalmente o parzialmente abusiva,
8 deve risultare sanato o in itinere pratica di richiesta di sanatoria ai sensi della legge n. 47/1985 e successive modificazioni e integrazioni. Le difformità rilevate ed elencate nella risposta al primo quesito, rendono l'immobile difforme rispetto all'ultimo titolo abilitativo (C.E. 38/01) e, pertanto, stante la condizione chiaramente espressa nella lettera a) del comma 2 dell'art. 85, Legge Regionale
n. 15/04, l'unità immobiliare del sig. non può, allo stato attuale, essere regolarizzata CP_1
con la L.R. 26 aprile 2004, n. 15, Art. 85, “Norme in materia di recupero abitativo dei sottotetti…… il piano sottotetto non si può quindi sanare ma si può regolarizzare uniformando lo stato dei luoghi al progetto approvato (allegato alla C.E. 38/01). Si raggiunge questo obiettivo demolendo il bagno
e la cucina e abbassando le altezze medie che superano quanto consentito, mediante un progetto di completamento e variante.”. (cfr pagg 17-19);
- scendendo nel dettaglio, la normativa regionale prevede espressamente che ai fini del recupero è indispensabile che “l'edificio dove è ubicato il sottotetto deve essere stato realizzato nel rispetto delle normative comunali e regionali vigenti o, in caso di realizzazione totalmente o parzialmente abusiva, deve risultare sanato o in itinere la pratica di richiesta di sanatoria ai sensi della legge n. 47/1985 e successive modificazioni e integrazioni”;
- nel caso di specie, non vi è alcuna pratica di sanatoria (né definita né tanto meno in itinere) in quanto la SCIA depositata in data 2 luglio 2019 (ritenuta sufficiente nella prima CTU) è stata presentata per un'ipotesi (quella disciplina all'art. 3 comma 1 lettera d) DPR 380/01 ovvero ristrutturazione edilizia) diversa rispetto a quella in esame (di unità del tutto diversa rispetto a quella riportata in progetto ed oggetto di autorizzazione);
- nel progetto della piscina esterna si sono evidenziate lacune grafiche e concettuali in quanto il progetto strutturale non è stato eseguito e non è stata fatta la denuncia delle opere in cemento armato al Genio Civile, con il conseguente collaudo statico. Il fondo in conglomerato cementizio (non risulta la presenza dei ferri di armatura) ha palesato gravi lesioni che, insieme alla carenza progettuale e all'assenza di protezione dell'incolumità, ne hanno determinato lo stato di opera abusiva da demolire con conseguente ricostruzione a norma di legge (pag.26 della CTU);
- il fabbricato oggetto di causa è risultato carente del certificato di agibilità il che rende indispensabile la presentazione di una nuova istanza, annullando quella già presentata, dopo però aver regolarizzato urbanisticamente l'intero fabbricato (pag.38 della CTU);
- le difformità rilevate rendono l'immobile difforme rispetto all'ultimo titolo abilitativo (C.E. 38/01)
e, pertanto, stante la condizione chiaramente espressa nella lettera a) del comma 2 dell'art. 85, Legge
Regionale n. 15/04, l'unità immobiliare di cui è causa non può, allo stato attuale, essere regolarizzata con la L.R. 26 aprile 2004, n. 15, Art. 85, “Norme in materia di recupero abitativo dei sottotetti”;

9 - i predetti interventi sono stati eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire, in quanto hanno comportato la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso;
ovvero l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile;

- il fabbricato non è risultato pertanto conforme al progetto architettonico approvato e al titolo abilitativo rilasciato dal Comune di Città Sant'Angelo (C.E. 38/01) (Pag.11 della CTU).

3.2.2.Il quadro così tratteggiato, deve ragionevolmente indurre a rigettare la (reiterata e comunque tempestiva ove si volesse intendere come appello incidentale) domanda di risoluzione per
CP_ inadempimento avanzata dal
In punto di rito, non vi è questione né è stata sollevata alcuna censura sull'ammissibilità di tale domanda in sede di comparsa conclusionale essendo peraltro dato oramai pacifico che è consentito proporla anche e per la prima volta in appello.
CP_ Nel merito, le irregolarità accertate dal CTU e non invero adeguatamente contestate dallo stesso sono indubbiamente connotate da gravità e non possono che essere ascritte alla condotta posta in essere dallo stesso che ha acquistato l'immobile dai coniugi e in data Controparte_4 Parte_2
3 marzo 2000.
Per_ Anche su tale profilo, è possibile far riferimento alla CTU redatta dall'ing. nella parte in cui ha CP_ chiarito che successivamente all'acquisto il ha provveduto al ritiro della Concessione edilizia
38/01 aggiungendo altresì che “La C.E. n°38/01 contiene due prescrizioni: “ “i locali del sottotetto non computati nella volumetria, non dovranno eccedere l'altezza media di m. 2,40 per ogni singolo ambiente…. l'ultimazione dei lavori dovrà avvenire entro il termine di validità della precedente C.E.
n° 130/99 (cioè entro l'11/02/2003) pena la decadenza della concessione stessa” (cfr pagg. 7-8).
L'esperto ha quindi effettuato le verifiche prendendo le mosse dalla concessione n. 38 e rilevando delle difformità rispetto a quanto in essa previsto che di conseguenza non possono che essere
CP_ conseguenza dell'attività del
Ciò nondimeno, non è superfluo considerare che per la giurisprudenza “La responsabilità del venditore di un immobile affetto da irregolarità edilizia, ai sensi dell'art. 1489 cod. civ., non può essere invocata dal compratore che fosse edotto della difformità al momento dell'acquisto” (cfr Cass
Civ, Sez II, 28.11.2014 n. 25357).
Ad ogni buon conto, è stato stabilito che “Nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. è esclusa, tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli
10 l'abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, senza che rilevi la dichiarazione del venditore della inesistenza di pesi od oneri sul bene medesimo, non operando, in tal caso, il principio dell'affidamento giacché il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità” (cfr Cass
Civ, Sez II, 4.1.2018 n. 57).
CP_ Come correttamente rilevato dal Giudice di prime, il non ha fornito elementi probatori atti a supportare l'assunto che la fosse a conoscenza della grave situazione dell'immobile prima Pt_1
della stipula del preliminare.
Sono quindi queste ragioni ad escludere la fondatezza dell'azione di risoluzione.

3.2.3. A non diverse conclusioni, deve pervenirsi anche per quanto concerne l'azione ex art 2932 cod civ con riduzione del prezzo spiegata dalla che, pertanto, (e diversamente da quanto opinato Pt_1
dal primo giudice), non può trovare accoglimento per le ragioni di seguito meglio illustrate.
Da tempo la giurisprudenza (cfr. cass. SU n. 1720 del 27/2/1985) ha chiarito che ai fini dell'accoglimento della suddetta domanda con contestuale riduzione del prezzo è necessario che il bene oggetto del preliminare «…venga realizzato con vizi o difformità, che non lo rendano oggettivamente diverso, per struttura e funzione, ma incidano solo sul suo valore, ovvero su secondarie modalità di godimento, poiché anche in questo caso deve ritenersi che il promissario acquirente, a fronte dell'inadempimento del promittente venditore, non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell'accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire la azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, a norma dell'art. 2932 c.c., chiedendo, contestualmente e cumulativamente, la riduzione del prezzo, tenuto conto che il particolare rimedio offerto dal citato art. 2932 c.c., non esaurisce la tutela della parte adempiente, secondo i principi generali dei contratti a prestazioni corrispettive, e che una pronuncia del giudice, che tenga luogo del contratto non concluso, fissando un prezzo inferiore a quello pattuito con il preliminare, configura un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni, rivolto ad assicurare che l'interesse del promissario alla sostanziale conservazione degli impegni assunti non sia eluso da fatti ascrivibili al promittente”.
Quella successiva si è collocata sulla stessa linea interpretativa avendo stabilito che “Nel caso in cui, invece, l'immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati nè revocati, abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione (nella specie, per la presenza di un aumento, non consistente, della
11 volumetria fuori terra realizzata, non risolventesi in un organismo integralmente diverso o autonomamente utilizzabile), non sussiste alcuna preclusione all'emanazione della sentenza costitutiva, perchè il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo “ (cf Cass Civ, Sez
II, 9.12.2015 n. 24852);
Chiara la ratio logica, ancor prima che giuridica di tale opzione interpretativa (invero condivisibilmente colta dal primo giudice nella sentenza impugnata) di precludere l'emissione di una sentenza che produca gli effetti di un contratto non concluso allorquando vi siano situazioni di irregolarità tali da poter compromettere superiori esigenza di ordine pubblico (salubrità degli ambienti).
Dalla CTU espletata in primo grado, come già chiarito, sono emerse gravi difformità ribadite anche dal perito nella risposte alle osservazioni del consulenti di parte in cui si evidenzia che “volumetria realizzata in più rispetto al titolo, realizzando una maggiore altezza al locale autorimessa e con
l'aumento di volumetria attuato con il cambio di destinazione d'uso del sottotetto in cui sono stati costruiti un locale cucina, un wc, non rispettate le altezze medie, installata una caldaia autonoma con impianto termico distinto da quello dell'abitazione sottostante e, persino, di un focolare, con
l'obiettivo di rendere tale piano autonomo, visto anche l'accesso esclusivo dall'esterno. Inoltre invito
a riflettere che, mancando il vincolo di pertinenzialità con atto registrato come imposto dal REC del
Comune di CSA all'art. 3.1.6.3, il piano sottotetto diventa una vera e propria abitazione autonoma.
Inoltre, anticipando l'argomento sulla validità dell'agibilità, evidenzio che essendo quest'ultima priva del predetto vincolo, l'agibilità è nulla”. (pagina n.4 della risposta alle osservazioni dell'Avv.
Vincenzo Orlando).
Precisando di seguito di aver “attribuito, invece, ai lavori suddetti relativi al sottotetto (cucina, wc, caldaia, altezza, focolare) delle difformità gravi (vedi pag. 11 della relazione di ctu). Sempre in risposta ai quesiti del G.I. il sottoscritto, avendo verificato che non è possibile fare sanatorie edilizie
(vedi anche parere del responsabile del Comune di CSA), propone una soluzione di
“regolarizzazione”, con la demolizione e col ripristino dei luoghi, come approvati dal titolo abilitativo”.
Le valutazioni in fatto trovano poi riscontro nelle norme che devono essere assunte a riferimento in situazioni analoghe a quella che ci occupa.
Secondo il comma 1, dell'art. 31 del DPR 6 giugno 2001, n° 380, infatti, “sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel
12 progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.”.
Alla luce dei principi enunciati dalla giurisprudenza, l'insussistenza dei presupposti per l'accoglimento dell'azione ex art 2932 cod civ e di riduzione del prezzo rappresenta una sorta di extrema ratio ed in presenza di situazioni di inedificabilità assoluta (si pensi, a titolo meramente esemplificativo, alla presenza di vincoli nell'area interessata dall'intervento) oppure di difformità tali da incidere sulla stessa negoziabilità del bene.
Tali requisiti, invero, ricorrono nel caso di specie in quanto:
-il locale sottotetto ha visto mutare la sua originaria destinazione (quale sgombero e ripostiglio);
- quanto al certificato di agibilità, è emersa la necessità di un suo nuovo rilascio non potendo valere
(attesa l'attuale strutturazione del bene) quello in precedenza rilasciato;

- per la piscina, è risultato il mancato deposito degli elaborati con conseguente violazione della L.
1086/71 nonché l'assenza del collaudo statico, mentre le ulteriori difformità (mancanza della platea in cemento armato) potranno essere rimosse soltanto mediante l'esecuzione di lavori quantificati dal
CTU;
- in conclusione, quindi, le riscontrate difformità sono destinate ad escludere che possa essere emessa una sentenza ai sensi dell'art. 2932 cod civ con riduzione del prezzo;

- una siffatta soluzione, infatti, andrebbe in definitiva ad avallare il trasferimento di un immobile con abusi non sanati e neppure sanabili se non mediante un recupero dell'originaria consistenza dell'immobile;

3.3. In definitiva è quindi possibile affermare che:
-l'appello proposto dalla AN è in parte fondato nei termini di seguito indicati;

- di certo non può essere emessa sentenza che produca gli effetti del contratto preliminare non concluso con conseguente trasferimento in favore della stessa della proprietà dell'immobile sito in
Città S.Angelo ed identificato in catasto al fg 16 p.lla 512 sub.9 e sub 10;
- di contro, però, il contratto preliminare di compravendita non risulta affetto da alcun profilo di nullità e di conseguenza, essendo stata rigettata la domanda di risoluzione e dovendosi escludere l'assenza di una giusta causa del trasferimento (di contro sostenuta dal primo giudice), a venir meno
è lo stesso presupposto dell'ordine di rilascio emesso invece dal giudice di prime cure;

4. In ultimo, le spese per entrambi i gradi di giudizio, alla luce dell'esito della lite e della sostanziale soccombenza reciproca, devono essere integralmente compensate tra le parti
13 5. Visto l'esito dell'appello e visto l'art. 13 co. 1 quater del D.P.R. n. 115/02, come modificato dall'art. 1 comma 17 L. 228/12, che prevede l'obbligo del versamento, per l'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto integrale della domanda (ovvero di definizione negativa, in rito, del gravame), previsto per i procedimenti iniziati in data successiva al 30 gennaio
2013 (cfr. Cass. SS.UU. n. 9938/14), dichiara che l'appellante è tenuto al pagamento di CP_1
un ulteriore importo pari a quello già dovuto a titolo di contributo unificato.


P.Q.M.


La Corte di Appello di L'Aquila, sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello come sopra proposto avverso la sentenza n. 557/23 del Tribunale di Pescara così decide nel contraddittorio delle parti:
a) In parziale accoglimento dell'appello proposto da , rigetta la domanda di Parte_1
rilascio dell'immobile sito nel Comune di Città S.Angelo ed identificata in catasto al fg 16
p.lla 512 sub 9 e sub 10;
b) Rigetta, confermando sul punto la sentenza di primo grado, la domanda di risoluzione del contratto preliminare del 17 dicembre 2006 proposta da CP_1
c) Rigetta, altresì, la domanda di emissione della sentenza ex art 2932 cod civ con riduzione del prezzo;

d) Compensa integralmente tra le parti le spese di lite;

e) Manda alla Cancelleria per l'adeguamento del contributo unificato.
Così deciso nella camera di consiglio da remoto del 7 gennaio 2025.
Il Consigliere estensore dott. Andrea Dell'Orso La Presidente dott.ssa Nicoletta Orlandi

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