R.G. 1278/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione IV civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Alberto Massimo Vigorelli Presidente rel.
Vinicia Licia Serena Calendino Consigliere
Irene Lupo Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. r.g. 1278/2024 promossa in grado d'appello
DA
(C.F.: ), rappresentato e difeso dall'Avv. Alessandro Barale e Parte_1 C.F._1 dall'Avv. Rocco D'Aprile, presso lo studio dei quali in Torino, Piazza Statuto n. 24, è elettivamente domiciliato
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Valter Spagliardi, CP_1 C.F._2
presso il cui studio in Lodi, Corso Archinti n. 31, è elettivamente domiciliato
APPELLATO e APPELLANTE INCIDENTALE
Causa avente ad oggetto l'impugnazione della sentenza n. 919/2023 del Tribunale di Lodi, pubblicata in data 18.10.2023.
CONCLUSIONI PER

Parte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, respinta ogni contraria istanza: pagina 1 di 11 1) nel merito, in via principale: accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 919/2023, resa inter partes dal Tribunale di Lodi, Sezione
Civile, in persona del Giudice Dott.ssa Grazia C. Roca, nel procedimento r.g. n. 1280/2021, pubblicata il 18.10.2023, mai notificata, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano: “1) nel merito: accertare l'inadempimento del Sig. del contratto CP_1 preliminare del 14.04.2008 e condannare lo stesso alla restituzione della caparra versata dall'attore all'atto della sottoscrizione del suddetto contratto preliminare nella misura del doppio, ovvero al pagamento della diversa somma che il Giudice vorrà liquidare a titolo di risarcimento del danno;
2) in punto spese: condannare il Sig. al pagamento delle spese, delle competenze e degli CP_1
onorari del presente giudizio” e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellato dinanzi il Tribunale di Lodi per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto;

2) in punto spese: condannare il Sig. al pagamento delle spese, delle competenze e degli CP_1
onorari come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio;

3) in via istruttoria l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello e quindi l'ammissione della prova per testi sui seguenti capitoli:
I. “Vero che la Sig.ra era presente in data 14.04.2008 in occasione della Controparte_2
stipula del contratto preliminare tra il Geom. ed il Sig. avente ad oggetto un Parte_1 CP_1 terreno posto nel Comune di Dresano (MI)”;
II. “Vero alla sottoscrizione del contratto preliminare il Geom. ha ribadito al Sig. Parte_1 CP_1
che era sua intenzione costruire entro l'anno 2012 una villa indipendente sul terreno oggetto
[...] del contratto preliminare”;
III. “Vero che il terreno censito al N.C.E.U. Foglio 2, part. 244, sito in Dresano (MI) a seguito del
Piano di Governo del Territorio pubblicato in data 09.06.2010 è rientrato in area di area di completamento AC7” (si rammostri al teste il doc. 3 di parte attrice);
IV. “Vero che per l'attuazione dell'area di completamento AC7 del Comune di Dresano (MI) e
l'edificazione sui lotti ricompresi nell'area era necessario presentare un piano attuativo condiviso ovvero in alternativa un permesso di costruire convenzionale condiviso da tutti i proprietari dei lotti interessati e soggetto all'approvazione comunale”;
V. “Vero che i proprietari dei lotti interessati rientranti nell'area di completamento AC7 del Comune di Dresano (MI) non hanno mai presentato un piano attuativo né un permesso di costruire convenzionale”; VI. “Vero che i proprietari dei lotti interessati rientranti nell'area di completamento
pagina 2 di 11 AC7 del Comune di Dresano (MI), all'incontro del 21.05.2013, presso il Comune di Dresano, hanno rappresentato la preferenza di ottenere un permesso di costruire autonomo”;
VI. “Vero che i proprietari dei lotti interessati rientranti nell'area di completamento AC7 del Comune di Dresano (MI), all'incontro del 21.05.2013, presso il Comune di Dresano, hanno rappresentato la preferenza di ottenere un permesso di costruire autonomo”;
VII. “Vero che alcuni dei proprietari dei lotti interessati rientranti nell'area di completamento AC7 del
Comune di Dresano (MI) non si sono dichiarati disponibili a cedere parte delle loro aree al fine di definire un progetto edificatorio condiviso”;
VIII. “Vero che a causa dell'indisponibilità dei proprietari dei lotti rientranti nell'area di completamento AC7 del Comune di Dresano (MI) ad addivenire ad un progetto condiviso, al fine di poter permettere l'edificazione sull'area, nel 2017 il Comune ha abbandono gli strumenti urbanistici del piano attuativo e/o del permesso di costruire convenzionato in favore del permesso di costruire autonomo”;
IX. “Vero che mai, dal 2010 al 2013, il Notaio Dott. ebbe a convocare il Geom. Persona_1
per la stipula di un atto di compravendita avente ad oggetto un terreno sito in Dresano (MI)”. Pt_1
Si indica a testimone sulle circostanze di cui ai capitoli di prova I e II la Sig.ra Controparte_2
sui capitoli di prova da III a VIII inclusi il Sig. (Sindaco di Dresano), la Sig.ra Tes_1 Tes_2
(Istruttore Amministrativo Ufficio Tecnico Comunale) e l'Arch. , sul capitolo di
[...] Tes_3 prova IX il Notaio Dott. ”. Persona_1

CONCLUSIONI PER

CP_1
“A) Respingere l'appello proposto dal signor e confermare la sentenza n. 919/2023 del Parte_1
Tribunale di Lodi.
B) Con vittoria di spese del giudizio di appello.
C) In accoglimento dell'appello incidentale spiegato dall'appellato, condannare il Geom. Parte_1
al pagamento in favore del signor anche delle spese del primo grado di giudizio. CP_1
D) In via istruttoria, ammettersi prova per interrogatorio formale dell'attore e per testi sui seguenti capitoli:
1) vero che il Geom. non comunicò mai al sig. che l'acquisto del terreno era preordinato Pt_1 CP_1
allo specifico scopo di realizzare per sé una villa indipendente;

pagina 3 di 11 2) vero che, dopo che il Comune di Dresano concesse l'edificabilità, il Sig. invitò ripetutamente CP_1
il Geom. a stipulare il contratto definitivo alle condizioni previste nel caso di avveramento della Pt_1
condizione nel termine stabilito;

3) vero che, su richiesta e indicazione del geom. il sig. consegnò la documentazione Pt_1 CP_1
necessaria per la predisposizione del rogito, al notaio Dott. di Melegnano;
Per_1
4) vero che, dopo aver consegnato al notaio Dott. di Melegnano la documentazione Per_1
necessaria per la predisposizione del rogito, il sig. , non ricevendo la convocazione per la CP_1 stipula dell'atto notarile, contattò più volte lo studio del notaio per avere notizie e gli venne sempre risposto che il geom. ripetutamente sollecitato dallo studio del notaio, non aveva mai dato la sua Pt_1 disponibilità alla stipula dell'atto;
5) vero che il Geom. non poté stipulare l'atto definitivo a causa della mancanza di disponibilità Pt_1
economico-finanziaria;
6) vero che, a seguito dell'accordo transattivo raggiunto dalle parti (vendita del bene al prezzo di €
70.000,00 come da corrispondenza intercorsa tra i legali delle parti: ns docc. 10 e 11), venne incaricato del rogito nuovamente il Notaio Dott. di Melegnano, ma il Geom. si rifiutò Per_1 Pt_1 di presentarsi per stipulare l'atto;
7) vero che successivamente il Sig. si rese nuovamente disponibile a rivedere gli ultimi accordi CP_1 presi e comunicò il suo assenso all'ennesima proposta della controparte, come da lettera dell'Avv.
Cavicchi in data 10/12/2012 (ns doc. 13);
8) vero che durante la riunione che si tenne il 21/05/2013 nel municipio di Dresano (doc. 7 attoreo), i soggetti interessati manifestarono tutti il proprio interesse al diritto edificatorio dell'area di loro proprietà;
9) vero che, a seguito di quell'incontro, si tenne un'altra riunione nell'ufficio del geom. per Pt_1
definire i dettagli progettuali;

10) vero che durante quest'ultimo incontro il geom. avanzò pretese che i soggetti interessati Pt_1
giudicarono inaccettabili, rifiutandosi di conseguenza di proseguire l'incontro.
Testi già indicati in primo grado: 1) ; 2) Geom. 3) Alloni ”. CP_3 CP_4 CP_5
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il Tribunale di Lodi, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, eccezione ed istanza disattesa, così provvedeva:

1. rigettava le domande formulate da;
Parte_1
pagina 4 di 11 2. dichiarava risolto il contratto preliminare stipulato il 14.04.2008 per inadempimento del sig. Pt_1
[...]

3. rigettava le altre domande riconvenzionali formulate da;
Parte_1

4. compensava tra le parti le spese di lite.
I fatti di causa possono essere sunteggiati come segue. conveniva in giudizio , affinché il Tribunale accertasse l'inadempimento del Parte_1 CP_1
convenuto rispetto al contratto preliminare stipulato inter partes in data 14.04.2008 e avente ad oggetto la compravendita di un terreno sito nel Comune di Dresano, condannandolo alla restituzione del doppio della caparra ricevuta all'atto della sottoscrizione del contratto preliminare.
A sostegno delle proprie pretese parte attrice esponeva che:
- nel corso del 2008, decideva di acquistare un terreno in Dresano (MI), al fine di Parte_1
costruire una villa indipendente per sé e per i propri familiari, rivolgendosi, a tali fini, a CP_1
, proprietario di un terreno, meglio identificato in atti, sito nel suddetto Comune, ricadente
[...]
nella zona adibita a verde pubblico;

- nel corso delle trattative, informava di aver comunicato formalmente al Comune il CP_1 Pt_1 proprio interesse all'inserimento del terreno nel nuovo piano regolatore comunale, in particolare nella zona di edilizia privata e che, in via ufficiosa, aveva appreso che il terreno sarebbe stato oggetto di permesso di costruire autonomo;

- in data 14.04.2008, le parti sottoscrivevano un contratto preliminare di vendita del terreno, con contestuale versamento da parte di di € 25.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;
Parte_1
- in ordine al prezzo di vendita, all'art. 3 del contratto, le parti pattuivano che, qualora il terreno fosse divenuto edificabile entro il 31.12.2010, il promissario acquirente avrebbe versato un importo pari ad € 150,00 per metro cubo edificabile;
in caso di edificazione concessa successivamente, invece,
l'attore avrebbe acquistato il terreno al prezzo complessivo di € 60.000,00;
- in data 28.07.2010, il Comune di Dresano rilasciava il certificato di destinazione urbanistica dell'immobile, ricomprendendo il terreno, in parte, nell'area di completamento “AC7” e, in parte, all'interno della linea di arretramento dell'edificato, così subordinando, per effetto di tale classificazione, l'attività edificatoria al rilascio di un permesso di costruire convenzionato, condizionato all'approvazione di un piano attuativo conforme alle prescrizioni urbanistiche e alla condivisione del progetto da parte di tutti i proprietari degli immobili della stessa area;

- successivamente al rilascio del certificato di destinazione urbanistica, l'attore richiedeva più volte al promittente venditore tutta la documentazione necessaria per procedere alla stipula dell'atto pagina 5 di 11 definitivo al prezzo complessivo di € 60.000,00, ritenendo non avverata la condizione di cui all'art. 3 del contratto;

- con comunicazione del 24.02.2011, il Comune di Dresano precisava altresì di poter valutare il permesso di costruire convenzionato soltanto previa presentazione all'ente di una bozza di convenzione e di un elaborato planivolumetrico dell'area, le cui scelte progettuali di realizzazione fossero condivise da tutti i proprietari;

- in data 04.04.2011, inoltrava a un'ulteriore richiesta di stipula del contratto definitivo Pt_1 CP_1 al prezzo complessivo di € 60.000,00, quale somma dovuta per l'ipotesi di mancato avveramento della condizione, allegando la comunicazione del 24.02.2011 del Comune di Dresano;

- con lettera del 18.05.2011 informava di ritenere integrata la condizione di edificabilità CP_1 Pt_1
per effetto delle determinazioni comunali e, pertanto, di essere disponibile alla stipula del contratto definitivo al prezzo di € 134.400,00 (da cui sottrarre la caparra già versata di € 25.000,00), in applicazione del criterio di € 150,00 per metro cubo edificabile originariamente pattuito;

- ritenendo pretestuose le altrui motivazioni di rifiuto a contrarre per il prezzo complessivo di €
60.000,00, sino al 2013, si adoperava affinché il terreno divenisse effettivamente edificabile, Pt_1
incaricando professionisti di sua fiducia di verificare la possibilità di ottenere un permesso di costruire autonomo e contattando ripetutamente gli uffici comunali e che, perso ogni interesse all'acquisto del terreno per la mancanza del piano attuativo e del rilascio del permesso di costruire convenzionato, l'attore decideva di destinare i propri risparmi in altri investimenti;

- successivamente, mediante diffida datata 5.10.2018, chiedeva nuovamente a di Pt_1 CP_1 procedere alla stipula del contratto definitivo di compravendita al prezzo di € 60.000,00, previa deduzione o restituzione della somma versata a titolo di caparra confirmatoria, ma che, tuttavia, questi ribadiva l'intenzione di procedere alla stipula del contratto definitivo solo dietro pagamento del corrispettivo pattuito in caso di avveramento della condizione di edificabilità entro il
31.12.2010;
- in realtà, la condizione della sopravvenuta edificabilità del terreno entro la data del 31.12.2010 non si sarebbe avverata, con la conseguenza che il rifiuto, opposto da , di stipulare il contratto CP_1
definitivo di compravendita al minor prezzo pattuito integrerebbe un grave inadempimento del contratto preliminare, idoneo a giustificare la domanda di recesso contrattuale e di condanna alla restituzione del doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385 c.c.
Si costituiva in giudizio , contestando le pretese attoree, di cui chiedeva il rigetto, e CP_1
domandando in via riconvenzionale la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promissario acquirente, con contestuale condanna dell'attore al pagamento di un'indennità per pagina 6 di 11 l'illegittima occupazione del terreno oggetto del contratto, quantificata in € 500,00 per ogni anno di occupazione, nonché, sempre previo accertamento dell'inadempimento di parte attrice, la risoluzione dell'accordo transattivo intervenuto tra le parti.
Quanto alle reciproche domande di accertamento dell'inadempimento, il Tribunale di Lodi, rilevato che dal tenore letterale della condizione inserita nel contratto emergerebbe come le parti abbiano considerato unicamente l'ipotesi di rilascio della dichiarazione di edificabilità (e non del titolo edilizio) entro un dato termine, senza accennare alle tempistiche degli ulteriori adempimenti necessari per procedere alla costruzione, e ritenuto che la determinazione dell'amministrazione dovesse qualificarsi come dichiarazione di edificabilità del terreno oggetto di compravendita tra le parti, integrando perciò
l'evento dedotto in condizione, rigettava, perché infondata, la domanda di recesso e di condanna alla restituzione del doppio della caparra formulata dall'attore accogliendo all'opposto la Parte_1
domanda di risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. formulata dal convenuto stante CP_1
l'inadempimento del promissario acquirente, che, nonostante l'avveramento della condizione sospensiva, rifiutava di addivenire alla stipula del contratto definitivo al prezzo di € 150,00 per metro cubo edificabile secondo quanto previsto dall'art. 3 del contratto preliminare.
Sul punto, il primo Giudice precisava di nulla poter statuire tuttavia sull'obbligo di restituzione delle somme percepite dal convenuto a titolo di caparra confirmatoria, atteso il difetto di una puntuale reconventio reconventionis da parte dell'attore.
Quanto, poi, alla domanda di risoluzione per inadempimento dell'accordo transattivo del 30.05.2012, il
Tribunale la rigettava, ritenendo la corrispondenza tra i legali delle parti non sufficiente a dimostrare l'effettiva stipulazione di un accordo transattivo, stante peraltro il difetto di prova circa il rilascio, in favore di questi ultimi, di una procura speciale attributiva del potere di concludere un accordo ai sensi degli artt. 1965 ss. c.c.
Da ultimo, quanto alla domanda, svolta in via riconvenzionale da , di condanna dell'attore CP_1 al pagamento di un'indennità per l'illegittima occupazione del terreno, il Tribunale la rigettava per non avere il convenuto provato di essere stato privato della possibilità di utilizzare il fondo né per quanto tempo si sarebbe protratta detta indisponibilità.
Avverso la summenzionata sentenza interponeva gravame essenzialmente lamentando Parte_1 un'erronea interpretazione delle pattuizioni contrattuali e, segnatamente, dell'art. 3 del contratto preliminare sottoscritto inter partes in data 14.04.2008.
Nello specifico, le parti si sarebbero obbligate a stipulare il contratto definitivo condizionando la quantificazione del prezzo all'avveramento, entro il 31.12.2010, di tutte le condizioni delineate all'art.
pagina 7 di 11 3 del contratto preliminare e quindi, da una parte, la (mera) variazione di destinazione d'uso del terreno, e, dall'altra, l'effettiva richiedibilità della concessione edilizia.
Ebbene, in base alla prospettazione dell'appellante, la variazione della destinazione d'uso del terreno da non edificabile a edificabile, determinata dal Comune di Dresano in data 28.07.2010, sarebbe risultata non corrispondente all'evento “concessione dell'edificabilità” previsto nel contratto, in quanto l'edificabilità sarebbe risultata ulteriormente condizionata a un accordo urbanistico condiviso da tutti i proprietari dei lotti ricadenti sull'area che ricomprendeva il terreno oggetto del contratto preliminare di compravendita;
accordo che non sarebbe mai venuto alla luce, atteso che solo nel 2017 e, dunque, in epoca ben successiva al 31.12.2010, il vista l'incapacità di addivenire ad un accordo tra i CP_6 proprietari dell'area di completamento, avrebbe mutato il proprio precedente provvedimento concedendo il diritto edificatorio in autonomia ai singoli proprietari.
Segnatamente, aderendo al criterio dell'interpretazione letterale, la previsione della concessione dell'edificabilità (ora permesso di costruire) contenuta nel contratto preliminare avrebbe dovuto essere intesa dal primo Giudice quale possibilità, entro il 31.12.2010, per di poter avanzare al Parte_1
Comune di Dresano la richiesta del permesso di costruire;
possibilità che si sarebbe potuta concretizzare solo qualora la vocazione urbanistica del terreno non fosse stata condizionata dagli strumenti convenzionali previsti dal Comune di Dresano, ovvero gli altri proprietari fossero risultati essere tutti d'accordo all'edificazione degli immobili insistenti sull'area.
Del resto, prosegue l'appellante evocando i criteri di interpretazione funzionale e/o di correttezza e buona fede che sarebbero parimenti stati disattesi dal primo Giudice, se per un verso il promissario acquirente non poteva ritenere, alla stipula del contratto preliminare, che sarebbe stato onerato di pagare il maggior prezzo qualora, pur a seguito della variazione della destinazione, non avrebbe potuto edificare per oltre sette anni dal termine fissato per l'avveramento della condizione, per altro verso il promittente venditore non avrebbe potuto e dovuto ritenere maturato il diritto al maggior prezzo posta l'acclarata impossibilità di edificare.
Nel censurare la sentenza di prime cure, parte appellante si duole altresì dell'erroneità del rigetto delle proprie istanze istruttorie, atteso che, con l'escussione dei testi, avrebbero potuto essere confermate circostanze fondamentali ai fini del decidere, di cui non era stato possibile fornire prova scritta.
Si costituiva nel giudizio di appello , contestando la fondatezza del gravame avversario, di CP_1 cui chiedeva il rigetto, e domandando in via incidentale la condanna dell'appellante principale al pagamento delle spese di lite per il primo grado di giudizio, integralmente compensate dal Tribunale.
pagina 8 di 11 All'udienza del 31.10.2024, il Presidente istruttore fissava l'udienza del 20.02.2025 per la rimessione della causa in decisione, assegnando alle parti i termini di cui all'art. 352 c.p.c.
Detta udienza si svolgeva con le modalità della trattazione scritta e la causa veniva poi discussa e decisa nella camera di consiglio del 26.02.2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello principale è fondato e merita pertanto accoglimento.
Le doglianze svolte dall'appellante principale rendono invero palese l'erroneità della soluzione ermeneutica cui è pervenuto il primo Giudice nell'interpretare l'art. 3 del contratto preliminare stipulato inter partes (cfr. doc. 2, fascicolo I grado , la quale non può pertanto trovare conferma Pt_1
nel presente grado di giudizio.
A opinione della Corte, infatti, pur avendo correttamente delineato il thema decidendum – il quale, previa interpretazione della condizione sospensiva di cui all'art. 3 del contratto preliminare, impone di accertare se nel caso concreto si sia o meno verificato l'evento dedotto in condizione, così da stabilire a quale prezzo dovesse essere concluso il contratto definitivo – il Giudice di prime cure è incorso in errore laddove ha qualificato la determinazione assunta dall'Ufficio Tecnico del Comune di Dresano in data 28.07.2010 (cfr. doc. 3, fascicolo I grado quale dichiarazione di edificabilità del terreno Pt_1
oggetto di compravendita tra le parti, ritenendola perciò di per sé sufficiente a integrare l'evento dedotto in condizione.
Invero, premesso che, come del resto osserva condivisibilmente l'appellante principale, la previsione della concessione di edificabilità contenuta nel contratto preliminare non poteva che essere intesa quale possibilità, entro il 31.12.2010, per di presentare al Comune di Dresano la richiesta del Parte_1
permesso di costruire, è evidente che, contrariamente a quanto statuito nella sentenza gravata, nel caso di specie tale circostanza non avrebbe certo potuto verificarsi per il solo effetto del provvedimento comunale summenzionato, il quale, anche in base a quanto specificato con la successiva comunicazione del 24.02.2011, subordinava l'attività edificatoria alla presentazione di “un Piano Attuativo oppure in alternativa un Permesso di Costruire Convenzionato su valutazione dell'Amministrazione Comunale”, con l'ulteriore precisazione che “Tale ultima alternativa è percorribile e valutabile dall'Amministrazione Comunale nel momento in cui venga presentato all'Ente una bozza di convenzione ed un elaborato planivolumetrico dell'area, le cui scelte progettuali di realizzazione siano condivise da tutti i proprietari” e che “Il Piano Attuativo può essere presentato dai proprietari degli immobili interessati rappresentanti la maggioranza assoluta del valore di detti immobili in base all'imponibile catastale risultante al momento della presentazione del piano, costituiti in ai CP_7
pagina 9 di 11 sensi dell'art. 27 comma 5 della L. 166/2002, come previsto dall'art. 12 della L.R. 12/2005” (cfr. doc.
4, fascicolo I grado . Pt_1
Il tenore letterale di tale comunicazione è invero sufficiente a chiarire che, pur a fronte del certificato di destinazione urbanistica del 28.07.2010, l'edificabilità del terreno rimaneva condizionata a una serie di adempimenti ulteriori e che, in assenza del consenso – che sarebbe in ogni caso dovuto intervenire entro il 31.12.2010 affinché la condizione sospensiva di cui all'art. 3 del contratto preliminare potesse dirsi pienamente avverata – dell'unanimità o comunque della maggioranza assoluta dei proprietari degli altri lotti insistenti sull'area interessata dal provvedimento amministrativo, il Comune non avrebbe rilasciato il permesso di costruire.
A escludere ogni dubbio circa l'inidoneità del certificato di destinazione urbanistica rilasciato in data
28.07.2010 a equivalere a una dichiarazione di edificabilità soccorre poi la circostanza, pacifica in quanto non contestata, che solo nel 2017 – e, dunque, diversi anni dopo il termine del 31.12.2010, entro il quale, in base al contratto preliminare, avrebbe dovuto verificarsi la condizione – il Comune di
Dresano ha modificato il proprio precedente provvedimento, concedendo il permesso di costruire autonomo ai singoli proprietari;
circostanza, quest'ultima, che conferma come al 31.12.2010 Pt_1
non avrebbe potuto richiedere detto permesso in autonomia, con la conseguenza che, in quel
[...]
momento, il terreno non poteva dirsi edificabile né poteva dirsi pertanto avverata la condizione sospensiva di cui all'art. 3 del contratto preliminare.
Così ricostruito il significato del certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di
Dresano in data 28.07.2010 alla luce della corretta interpretazione della condizione sospensiva di cui all'art. 3 del contratto preliminare, risulta evidente che il contratto definitivo avrebbe dovuto essere stipulato, come richiesto da al complessivo prezzo di € 60.000,00, pattuito per il “caso in Parte_1 cui il terreno non dovesse divenire edificabile entro il 31 dicembre 2010” (cfr. doc. 2, fascicolo I grado
, sicché, contrariamente a quanto ritenuto dal primo Giudice, nel caso di specie l'inadempimento Pt_1
è da ravvisarsi in capo al promittente venditore e non già in capo al promissario acquirente.
Ne consegue che, in riforma della sentenza gravata, deve essere accolta la domanda dell'attore odierno appellante e, per l'effetto, accertato l'inadempimento del convenuto odierno appellato Parte_1 CP_1
rispetto all'obbligo assunto con il contratto preliminare, quest'ultimo deve essere condannato
[...] alla restituzione del doppio della caparra ricevuta all'atto della sottoscrizione del summenzionato contratto, per un importo pari a complessivi € 50.000,00.
L'esito del presente giudizio giustifica l'integrale riforma della sentenza gravata anche in punto di spese di lite, le quali, liquidate come in dispositivo ex D.M. n. 147/2022, giusta il principio della soccombenza devono essere poste interamente a carico di per ambedue i gradi di giudizio, CP_1
pagina 10 di 11 con conseguente rigetto dell'appello incidentale dallo stesso proposto avverso il capo della sentenza che aveva disposto la compensazione integrale tra le parti delle spese di lite.



P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciandosi, disattesa o assorbita ogni contraria o ulteriore domanda, istanza ed eccezione, così provvede:
- accoglie l'appello principale proposto da avverso la sentenza n. 919/2023 del Parte_1
Tribunale di Lodi pubblicata in data 18.10.2023 e, per l'effetto, in riforma della stessa, accertato l'inadempimento di parte appellata rispetto al contratto preliminare stipulato inter partes in data 14.04.2008, condanna alla restituzione, in favore di , del CP_1 Parte_1 doppio della caparra ricevuta, per un importo pari a complessivi € 50.000,00;
- rigetta l'appello incidentale proposto da;
CP_1
- condanna a rimborsare a le spese di lite di entrambi i gradi di CP_1 Parte_1
giudizio, così liquidate:
a) quanto al primo grado, in complessivi € 7.616,00, oltre accessori tariffari, previdenziali e fiscali di legge;

b) quanto al secondo grado, in complessivi € 6.946,00, oltre accessori tariffari, previdenziali e fiscali di legge.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio di questa Corte, oggi 26.02.2025

Il Presidente rel. est.
Alberto Massimo Vigorelli
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