REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai IGg. Magistrati
Dott. Maria Grixoni Presidente
Dott. Cinzia Caleffi ConIGliere
Dott. Cristina Fois ConIGliere-relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile d'appello, iscritta al n. 466 del Ruolo Generale per gli affari contenziosi dell'anno
2022, promossa da
( ), rappresentato e difeso dall'Avv. Fabio Maria Fois, Parte_1 C.F._1 come da procura in atti;

appellante
CONTRO
(C.F. in persona dell'amministratore in carica, Controparte_1 P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'Avv. Maria Giovanna Pola, come da procura in atti;

( ), rappresentata e difesa dagli Avv.ti Emanuele Quirino Meloni Parte_2 C.F._2
e Paolo Urigo, per delega in calce alla comparsa di costituzione di primo grado;

( ), rappresentata e difesa dagli Avv.ti Enrico Cossu e CP_2 C.F._3
Antonella Demontis, come da procura in atti;

appellati
*****
All'udienza del 21 marzo 2025 la causa è stata trattenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse dell'appellante:
“contrariis reiectis;
in via principale, in riforma della impugnata sentenza del Tribunale Civile di
Sassari n. 393/2022, Giudice Dott.ssa L. Manca, pubblicata il 13.04.2022, non notificata, con cui è stato definito il proc. n. 3305/2017 R.G., accogliere l'appello di e, per l'effetto Parte_3
1) dichiararsi il in Sassari, in persona dell'amministratore in Parte_4 carica, la SI.ra e la SI.ra responsabili, ciascuna parte per la quota Parte_2 CP_2 che verrà attribuita in corso di causa: - dei danni, già parzialmente accertati e determinati in €
28.043,40 oltre IVA nella relazione depositata dal OM. nel ricorso ex art. 696 Parte_5 comma 2 c.p.c. avente n. R.G. 3210/2015, e degli ulteriori danni, da accertarsi e da quantificarsi in corso di causa, a carico dell'immobile come sopra descritto ed individuato, di proprietà dell'odierno appellante;
- degli ulteriori danni derivanti dalla soccombenza del SI. a Pt_1 causa delle precarie condizioni dell'immobile di sua proprietà, nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo proposta dalla pari alla complessiva somma di € 23.380,00; 2) Parte_6 condannarsi per l'effetto il in Sassari, in persona Parte_4 dell'amministratore in carica, la SI.ra e la SI.ra , ciascuna parte per Parte_2 CP_2 la quota ad essa attribuita in corso di causa, a corrispondere al SI. la somma Parte_1 già parzialmente determinata in € 28.043,40 oltre IVA nella relazione depositata dal OM.
[...] nel ricorso ex art. 696 comma 2 c.p.c. avente n. R.G. 3210/2015, oltre alle ulteriori Pt_5 somme da quantificarsi in corso di causa in relazione ai danni complessivamente accertati;
3) in subordine, per il caso in cui non fosse possibile ripartire tra le parti convenute i danni arrecati all'immobile dell'attore, condannarsi il in Sassari, in persona Parte_4 dell'amministratore in carica, la SI.ra e la SI.ra , in solido tra loro, a Parte_2 CP_2 corrispondere al SI. la somma già parzialmente determinata in € 28.043,40 Parte_1 oltre IVA nella relazione depositata dal OM. nel ricorso ex art. 696 comma 2 Parte_5
c.p.c. avente n. R.G. 3210/2015, oltre alle ulteriori somme da quantificarsi in corso di causa in relazione ai danni complessivamente accertati;
4) condannarsi il Controparte_3
in persona dell'amministratore in carica, la SI.ra e la SI.ra ,
[...] Parte_2 CP_2 in solido tra loro, a corrispondere al SI. la somma di € 23.380,00, versata alla Parte_1
a seguito della sentenza del Tribunale di Sassari n. 535/2016, nonché il mancato Parte_6 guadagno, pari ad € 500 mensili, derivante dalla impossibilità di cedere in locazione l'immobile prima dell'esecuzione dei lavori di cui all'espositiva; in via subordinata istruttoria 5) si insiste per
l'ammissione della CTU già dedotta volta a determinare e valutare i danni arrecati all'immobile del SI. dalla omessa manutenzione degli immobili confinanti di proprietà delle appellate Pt_1
e , nonché l'indicazione e la quantificazione degli interventi necessari Parte_2 CP_2 per il ripristino;
6) per il caso di ammissione delle prove orali dedotte dalla difesa di e Parte_2 da quella di , si deduce prova contraria sui medesimi capi dedotti nelle avverse CP_2 memorie ex art. 183 comma 6 n. 2 c.p.c. nonché sui seguenti capi: A) vero che , Parte_1 ricevuta la lettera del 30.6.2011 dalla , chiede appuntamento per vedere il locale? B) vero Pt_6 che la , lo stesso 21.7.2011, giornata fissata per l'accesso inviò comunicazione telefax Pt_6 dichiarandosi indisponibile per quella giornata? C) vero che la , pur sollecitata dal Pt_6
si rese indisponibile ad altri accessi? D) vero che accedette al Pt_1 Parte_1 magazzino per cui è causa nell'aprile 2015? Si indicano come testimoni: OM. ; Ing. Tes_1
, entrambi da Sassari. In ogni caso, 7) con vittoria di spese e competenze di lite di Testimone_2 entrambi i gradi del giudizio, ivi compreso il rimborso delle spese e competenze del procedimento di cui al ricorso ex art. 696 comma 2 c.p.c. avente n. R.G. 3210/2015, pari a € 5.070,45, oltre €
1.287,41 versate al C.T.U”.
Nell'interesse del : Parte_4
“Rigettarsi l'appello, confermando la sentenza impugnata: 1)-In via Preliminare: accertare e dichiarare l'intervenuta prescrizione del diritto al risarcimento dei danni tutti lamentati dall'attore, per decorso del termine di cui all'art. 2947 cc., mandando assolto il da Controparte_1 ogni avversa pretesa. 2)-Nel merito: in via principale, rigettare le domande proposte dall'attore, siccome infondate in fatto ed in diritto per i motivi tutti di cui in espositiva, mandando assolto il condominio da ogni avversa pretesa. 3)-In via meramente subordinata e salvo Parte_4 gravame: dichiarare il condominio , in persona dell'amministratore p.t., tenuto a Parte_4 risarcire all'attore il danno al solaio di copertura del locale magazzino nella misura percentuale che verrà ritenuta congrua in corso di giudizio, tenuto conto delle concause di danno e della correlata responsabilità ascrivibile alle altre parti convenute, previa riduzione dello stesso danno in proporzione della incidenza che sull'entità del medesimo ha avuto la condotta negligente del
mandando assolto il condominio da ogni altra domanda. 4)- In via Parte_1 ulteriormente subordinata e salvo gravame: fermo quanto sopra concluso al punto n. 3, nella denegata e non creduta ipotesi di condanna, anche parziale, del al pagamento dei Parte_4 danni alle pareti del locale o comunque dei danni derivanti dalle infiltrazioni provenienti dal terrapieno di proprietà , dichiararsi il condominio tenuto a risarcire al i Pt_2 Parte_4 Pt_1 danni in questione nella misura percentuale che verrà ritenuta congrua in corso di giudizio, sempre tenuto conto delle concause e della correlata responsabilità ascrivibile alla proprietaria del terrapieno e previa riduzione dei predetti danni in proporzione della incidenza che Parte_2 sull'entità dei medesimi ha avuto la condotta negligente del , mandando assolto Parte_1 il Condominio da ogni altra domanda;
5)- In ogni caso con vittoria delle spese dei due gradi di giudizio.”
Nell'interesse di : Parte_2 In via pregiudiziale: - Confermare l'intervenuta prescrizione della pretesa risarcitoria di
[...]
; - Dichiarare, per l'effetto, inammissibile e, comunque, rigettare perché destituito di Parte_1 fondamento giuridico e fattuale, l'appello proposto da avverso la sentenza N. Parte_1
393/2022 del Tribunale di Sassari Giudice dott.ssa L. Manca;
- Per effetto e conseguenza, confermare la sentenza di primo grado;
- Con vittoria di spese, diritti e onorari anche per il presente giudizio;
- Dichiarare la temerarietà del gravame e per l'effetto condannare
[...]
ai sensi dell'art. 96 c.p.c. In subordine: Nella denegata ipotesi di dichiarata Parte_1 responsabilità concorsuale nei produzione del danno e di condanna dell'LL , CP_2 dichiarare l'LL , quale terza chiamata nel giudizio di primo grado, tenuta a Parte_2 manlevarla dal pagamento di qualunque somma riconosciuta/dovuta all'appellante - Con Pt_1 vittoria, in ogni caso, di spese, diritti e onorari.
Nell'interesse di : CP_2
“Allo stato, pertanto, nell'interesse della SI.ra , si chiede e conclude affinché Codesta Parte_2
Ecc.ma Corte, disattesa ogni avversa e contraria istanza, eccezione e deduzione, voglia: 1)
Rigettare l'appello de quo, confermando la Sentenza impugnata;
2) Con vittoria di spese e compenso di avvocato…”.
[…]in via preliminare e pregiudiziale: 1) dichiarare la nullità dell'atto di citazione ai sensi del 4° comma dell'art. 164 c.p.c.; 2) con vittoria di spese e di compenso, oltre spese generali, iva e cpa. sempre in via preliminare e pregiudiziale: 1) dichiarare la prescrizione del diritto al risarcimento dei danni lamentati dall'attore, nei confronti della IG.ra ; 2) con vittoria di spese e di Parte_2 compenso, oltre spese generali, iva e cpa. in via subordinata e nel merito: 1) assolvere la IG.ra
, da ogni avversa pretesa, rigettando la domanda attrice nei confronti della stessa, per i Parte_2 motivi di cui all'espositiva; 2) con vittoria di spese e di compenso, oltre spese generali, iva e cpa in subordina ed istruttoria: ove ritenuto opportuno e rilevante, e senza che ciò comporti inversione dell'onere della prova, si insiste per l'ammissione dei mezzi istruttori dedotti con la memoria ex art. 183 n. 2 c.p.c. (istanza ex art. 210 c.p.c., e prova testimoniale).
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto in data 18.07.2017, ritualmente notificato, citava in giudizio davanti al Parte_1
Tribunale di Sassari gli odierni appellati ed esponeva i seguenti fatti: di essere proprietario nello stabile di di un magazzino ad uso deposito, concesso in Parte_4 locazione alla dal 1991 e dalla stessa società rilasciato nel 2015, all'esito di un lungo Parte_6 contenzioso nell'ambito del quale era stato accertato a mezzo ctu che il locale era interessato da una copiosa e costante perdita dai tubi del riscaldamento centralizzato nonché da vistose infiltrazioni provenienti dal terrapieno a confine con la parete esterna, tali da danneggiare gravemente gli ambienti interni; la situazione era stata denunciata al Condominio con lettera del 5.5.2015, alla quale aveva fatto seguito uno scambio epistolare e un accesso con i rispettivi tecnici, in occasione del quale era stata riconosciuta la necessità di un intervento immediato sulle tubazioni del riscaldamento centralizzato;
il aveva fatto redigere una consulenza di parte sullo stato dei locali, sulle probabili cause e Pt_1 sui danni conseguenti;
medio tempore, nel giudizio pendente tra il e la era stata depositata la relazione del Pt_1 Pt_6 ctu che avvalorava quanto lamentato dal ricorrente;
Per_1 stante la necessità di provvedere con urgenza, il aveva instaurato accertamento tecnico Pt_1 preventivo, nel corso del quale il aveva chiesto al di accedere ai locali per far Parte_4 Pt_1 eseguire interventi sulle tubazioni del riscaldamento condominiale;
il ctu nominato, ing. aveva evidenziato la presenza delle infiltrazione umide provenienti Pt_5 dai terrapieni circostanti il locale di proprietà del ricorrente, il malfunzionamento degli impianti, in particolare dell'impianto di riscaldamento centralizzato condominiale e/o idrico, l'assenza di un razionale e idoneo sistema di raccolta delle acque meteoriche provenienti dal terrapieno destro, a ridosso del Condominio di Via Savoia 59, e dal balcone sul retro dell'appartamento al primo piano di proprietà ; Pt_7 per la soluzione degli inconvenienti accertati il ctu aveva indicato i seguenti interventi, quantificandone il costo in complessivi € 28.043,40 oltre IVA: la rimozione dei pannelli in laminato presenti in alcune pareti;
la demolizione della fodera di mattoni laterizi forati con il relativo intonaco lungo la parete a confine con il Condominio Via Savoia 59 e la spicconatura degli intonaci nelle restanti pareti;
il trattamento delle pareti con impregnante consolidante per evitare lo sfarinamento del pietrame;
un getto in calcestruzzo armato con rete elettrosaldata dello spezzo di 6 cm per consolidare la parete in muratura;
la realizzazione di un'intercapedine per favorire l'areazione interna;
l'esecuzione di un vespaio areato poe rimedire alla risalita di umidità dal sottosuolo e consentire un adeguato ricambio d'aria; per il ripristino della zona del solaio interessata dalle infiltrazioni, il ctu aveva suggerito la sostituzione delle pignatte ammalorate con polistirolo espanso, il trattamento dei ferri d'armatura con malta a base di resine sintetiche, la successiva riprofilatura dei travetti con specifiche malte a ritiro controllato, il rinforzo delle parti dei travetti danneggiato con lamine di fibra di carbonio e la ripresa finale degli intonaci, previa sostituzione delle tubazioni dell'impianto condominiale; di tali danni dovevano essere chiamati a rispondere il unitamente alle Parte_4 IGnore e , proprietarie dell'autorimessa posta sul terrapieno in aderenza Parte_2 CP_2 con la parete destra dell'immobile di proprietà del IG. Pt_1
a tali danni si aggiungeva quello subito nel giudizio intercorso con la all'esito del quale il Pt_6 era stato condannato a restituire alla conduttrice i canoni da marzo 2011 a ottobre 2013 per Pt_1
€ 16.500, oltre alle spese di lite delle diverse fasi processuali, il tutto per complessivi € 23.380,00; al dovevano essere rimborsate anche le spese dell'ATP e il mancato guadagno, derivante Pt_1 dall'impossibilità di concedere in locazione il locale, da quantificarsi nell'importo di € 500,00 mensili.
Con comparsa in data 09.11.2017 si costituiva in giudizio contestando integralmente CP_2 la domanda attrice: in particolare, nel premettere di essere proprietaria dal 02.08.2011 di un'autorimessa con accesso dalla via Savoia, per averla acquistata dalla IGnora , Parte_2 eccepiva la prescrizione del diritto fatto valere dall'attore con la citazione notificatale il 25.07.2017, sul rilievo che i primi inconvenienti erano stati riscontrati nel 2005, mentre la definitiva manifestazione era riconducibile agli anni tra il 2008 e il 2011, come accertato nella sentenza n.
28/2017 della Corte D'Appello e nelle relazioni dei CTU geom. e geom. La Per_1 Pt_5
aggiungeva che la venditrice aveva omesso di informarla della richiesta di CP_2 Parte_2 risarcimento dei danni avanzata dal di non avere alcun potere di intervento per la Pt_1 manutenzione dell'area sulla quale aveva solo un diritto di transito;
che alcuna richiesta le era pervenuta fino alla notifica della citazione.
Ha, dunque, concluso per il rigetto della domanda formulata nei suoi confronti, previa chiamata in causa del dante causa , già convenuta in giudizio dal Parte_2 Pt_1
Con due distinte comparse in data 17.11.2017 e in data 27.02.2018, rispettivamente quale convenuta e quale terza chiamata in causa, si costituiva in giudizio la IGnora , eccependo, in via Parte_2 preliminare, la nullità dell'atto introduttivo e la prescrizione del diritto al risarcimento dei danni lamentati dal nei suoi confronti ai sensi dell'art. 2947 c.c. stante l'assenza di atti interruttivi Pt_1 nel quinquennio precedente alla notifica dell'atto di citazione in data 31.07.2017, precisando che i fatti che avevano determinato i lamentati danni erano iniziati nel 2005 e si erano manifestati definitivamente “tra il 2007 e il 2010” e il 2011.
Nel merito, eccepiva l'inopponibilità delle risultanze dell' per non aver partecipato al relativo CP_4 procedimento, contestando anche la pretesa dell'attore relativa al mancato guadagno per l'impossibilità di cedere in locazione il locale, nonché la richiesta di risarcimento dei danni derivanti dalla sua soccombenza nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo proposta dalla
Quanto alla propria chiamata in causa da parte della eccepiva la nullità Pt_6 CP_2 dell'atto introduttivo, con effetti invalidanti anche sull'atto di chiamata di terzo, e la prescrizione del diritto fatto valere dal con conseguente prescrizione del diritto fatto valere dalla Pt_1
nei suoi confronti, rilevando che al momento della vendita dell'immobile alla , CP_2 CP_2 avvenuta il 2 agosto 2011, non aveva ricevuto alcuna richiesta di risarcimento danni da parte dell'attore.
Con comparsa in data 17.11.2017 si è costituito in giudizio il , Parte_4 eccependo in via preliminare la prescrizione del diritto al risarcimento del danno azionato dal nei suoi confronti, non avendo mai quest'ultimo - prima della lettera del 5 maggio 2015 - Pt_1 richiestogli alcunché nonostante avesse conoscenza delle infiltrazioni fin dal 2005-2008.
Nel merito, eccepiva di non avere responsabilità alcuna per i danni lamentati dall'attore, stante la condotta gravemente negligente del idonea a costituire causa esclusiva dei danni, oltre alle Pt_1 diverse origini delle infiltrazioni, attribuibili a fenomeni non controllabili dal Parte_4 precisando che l'unico danno imputatogli (quello derivante al solaio dalle tubature condominiali del riscaldamento) era stato prontamente riparato nelle more dell'ATP. Ha poi rilevato l'assenza della responsabilità del condominio per i danni derivati all'attore dalla mancata locazione e per quelli conseguenti alla causa contro la atteso che il non poteva considerarsi Parte_6 Pt_1 dispensato dall'obbligo di vigilanza e custodia della cosa locata sia per la parte di immobile di sua esclusiva proprietà, sia per le parti comuni dell'edificio, tanto da essere stato condannato - a titolo di responsabilità contrattuale - nei confronti della conduttrice.
Il Tribunale, istruita la causa con prove orali e documentali, con sentenza in data 13.4.2022, accoglieva l'eccezione di prescrizione formulata da tutti i convenuti sul presupposto che il Pt_1 fosse a conoscenza dell'esistenza delle infiltrazioni nel suo locale già nel 2005, da quando il conduttore ne aveva lamentato la presenza, mentre aveva aspettato a contestarne la Parte_6 presenza al condominio soltanto nella missiva del maggio 2015 (che preludeva all'atp), e alle IGnore e soltanto con la notifica dell'atto di citazione nel presente giudizio, ben oltre Pt_2 CP_2
12 anni dalla conoscenza del fatto.
Avverso la sentenza ha proposto appello il sostenendo: Pt_1 di aver avuto accesso ai propri locali e piena conoscenza del fenomeno infiltrativo e delle sue cause soltanto nel 2015, nel corso della CTU espletata nel procedimento contro o addirittura Parte_6 nel corso dell'accertamento tecnico preventivo contro il Condominio;
la natura permanente dell'illecito con le relative conseguenze in termini di decorrenza della prescrizione;
la responsabilità del e delle proprietarie dell'autorimessa confinante per il fenomeno Parte_4 infiltrativo presente nel locale con conseguente diritto ad essere risarcito dei danni subiti, commisurati al costo delle opere necessarie al ripristino nella misura quantificata dall'ing. Pt_5
a quelli conseguenti al contenzioso con il Conduttore concluso con la condanna del Parte_6 alla restituzione dei canoni per il periodo febbraio 2011- ottobre 2013, alle spese di lite e al Pt_1 mancato guadagno derivante dall'impossibilità di concedere in locazione il magazzino, oltre alle spese sostenute per l'ATP.
Hanno resistito all'appello il la e la , concludendo per il rigetto delle Parte_4 Pt_2 CP_2 avverse domande.
La causa, senza ulteriore attività istruttoria, è stata trattenuta in decisione all'udienza del 21 marzo
2025, previa assegnazione di termini per il deposito di scritti conclusionali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è interamente destituito di fondamento per le ragioni di seguito indicate.
In sintesi, il ha agito contro il condominio di e contro le proprietarie Pt_1 Parte_4 dell'autorimessa confinante, a suo dire responsabili, ciascuno per la sua parte, dell'attuale stato del magazzino di sua proprietà, interessato da fenomeni di umidità e infiltrazioni provenienti dai terrapieni laterali, dal suolo e dalle vetuste tubazioni dell'impianto di riscaldamento centralizzato, oltre che dei danni subiti in conseguenza del contenzioso intercorso con la conduttrice Pt_6 costato al complessivi € 23.380,00, tra canoni da restituire e spese di lite, nonché per il Pt_1 mancato guadagno derivante dall'impossibilità di mettere nel futuro a frutto il locale.
Il tribunale, con una soluzione che si condivide solo in parte, ha dichiarato la prescrizione di tutte le domanda risarcitorie formulate dal sul presupposto che il danno si fosse manifestato nel Pt_1
2005, e al più tardi nel 2008, con la conseguenza che la prima lettera di messa in mora era stata inviata dal al condominio nel 2015, quando la prescrizione quinquennale era ormai Pt_1 irrimediabilmente trascorsa (art. 2947 c.c.). A maggior ragione con riferimento alle confinanti e , alle quali non erano stati notificati atti interruttivi della prescrizione prima della Pt_8 Pt_2 notificazione della citazione in giudizio, rispettivamente il 25 e il 31 luglio 2017.
Ad avviso della Corte è prioritario accertare la tipologia dei danni lamentati dal all'interno Pt_1 del suo magazzino, così come concordemente descritti da tutti i tecnici, d'ufficio e di parte, che se ne sono nel tempo occupati.
Ora, per quel che maggiormente interessa in questa sede, il geom. nominato ctu nel Per_1 contenzioso Marras/Cobec, teso proprio ad accertare la presenza dei vizi lamentati dal conduttore all'interno del magazzino/deposito e la loro incidenza sull'idoneità all'uso convenuto – deposito derrate alimentari – nella relazione datata 23/9/2015 ha potuto verificare che:
… in corrispondenza di alcune tubazioni di adduzione idrica, poste “a vista” sul solaio del locale oggetto di controversia, le stesse presentano un continuo e costante stillicidio di acque al suolo, così come può osservarsi dalla foto … Detto fenomeno, tuttora in essere, crea ampi ristagni sul pavimento osservati anche in costanza delle operazioni peritali, così come da foto che seguono…
Il locale è interessato da esiti di consistente umidità proveniente dall'esterno, precisamente in corrispondenza della parete perimetrale situata sulla destra per chi accede nel vano, costituente setto murario contro terra opposto ad un terrapieno che ha causato soverchi danni CP_5 alle murature, intonaci e tinteggiature del magazzino oggetto di controversia.
Il fenomeno appare tuttora in essere, con fenomeni amplificati dalla presenza di un rivestimento interno in pannelli di materiale plastico che hanno “mascherato” le infiltrazioni alla vista, ma ne hanno aumentato gli esiti ed i danni. il locale evidenzia esisti di umidità di risalita dal sottosuolo che interessa sia la pavimentazione e sia le murature perimetrali, così come può osservarsi dalle foto che seguono, prese a campione su un fenomeno di vaste proporzioni…
In ultimo, oltre alle diverse direttrici di infiltrazione e di umidità accertate, il locale è interessato da crolli dei fondelli delle pignatte del solaio e degli intonaci del solaio, a causa delle infiltrazioni provenienti dalle tubazioni a vista di cui al capo a) che precede, e/o da possibili perdite dei sottoservizi del piano immediatamente soprastante il locale in accertamento, così come può evincersi dalle foto che seguono…
A considerazioni sostanzialmente coincidenti è approdato l'ing. nominato in sede di ATP Pt_5 nel contenzioso . L'ausiliario, nella relazione del 25/2/2016 (all'esito del Controparte_6 sopralluogo eseguito nell' ottobre 2015), scrive che …. Trattasi di un edificio di quattro piani, di non recente costruzione, risalente con molta probabilità agli anni '60, collocato, come detto, a cavallo tra due vie, e presenta due lati completamente interrati, infatti, sia la parete destra che quella retrostante sono a contatto diretto con i rispettivi terrapieni.
La prima è in aderenza ad un cortile sovrastante, nel quale trovano collocazione una serie di autorimesse, di seguito chiamato “Condominio Via Savoia 59” di cui non si conoscono le proprietà, non essendo tra l'altro parte in causa, la seconda invece è attigua al terrapieno definito da un balcone, di pertinenza dell'appartamento sovrastante di proprietà . Pt_7
Le pareti dei due terrapieni fungono anche da muro di sostegno, la cui funzione, oltre a quella strutturale, è quella di contenere e contrastare tutte le azioni esterne: dalla spinta delle terre agli effetti dell'acqua, dalle forze dinamiche, ed agli eventuali sovraccarichi che gravitano su di essi.
È opportuno evidenziare che sulla parete lato destro del magazzino del SI. è stata Pt_1 realizzata in aderenza una fodera in mattoni laterizi forati da cm 6 di spessore, priva di intercapedine. Tutte le pareti sono rivestite per circa un metro da terra con fogli di laminato plastico chiodati o avvitati direttamente alle murature.
Le tubazioni in acciaio dell'impianto di riscaldamento centralizzato condominiale, ancorate al soffitto proprio in quel tratto, appaiono corrose e completamente ossidate, e per di più, così come riscontrato anche nella CTU in atti, si assiste ad un gocciolamento continuo, dovuto sia alla vetustà delle condutture, che alle giunzioni delle tubazioni stesse, ed in particolare sugli innesti in rame, che si dipartono verso i piani alti, le quali essendo prive di giunti dilettrici creano le cosiddette
“correnti galvaniche” altamente corrosive per i metalli…
Il pavimento presenta fenomeni di infiltrazione dovuta a umidità di risalita, si notano ovunque diffuse macchie d'umido, efflorescenze saline e muffe che fanno presumere l'assenza di un adeguato vespaio….
Gli accertamenti compiuti hanno permesso, come evidenziato nel capitolo precedente, di appurare la sussistenza di infiltrazioni di acqua, e non vi è dubbio che queste provengano dai terrapieni circostanti. Ad esse si aggiunga il malfunzionamento di impianti ed in particolare delle condutture dell'impianto di riscaldamento centralizzato condominiale e/o idrico, oltre a particolari condizioni ambientali che determinano la risalita dell'umidità per capillarità trovandosi il piano di calpestio del locale in questione al di sotto del piano esterno (cortili) quindi l'acqua che si trova nel terreno tende a passare attraverso le pareti…
La natura costruttiva del locale evidenzia le carenze dell'opera, che ben rilevano l'assenza di un'opportuna impermeabilizzazione sia delle opere di fondazione che delle murature stesse e soprattutto, non vi è un razionale e idoneo sistema di raccolta e smaltimento delle acque meteoriche sia del terrapieno, lato destro, a ridosso del “Condominio di Via Savoia 59” sia quelle del balcone sul retro dell'appartamento al piano primo, soprastante i locali Vi è da Pt_1 rimarcare che anche nelle restanti pareti, come descritto, sono evidenti i fenomeni di umidità, in questo caso, non da filtrazione ma per risalita o capillarità, tant'è che è stata posta in opera una zoccolatura alta circa 1 metro in laminato con lo scopo di mascherare i difetti, ma tale rivestimento, essendo costituito da materiale plastico, impedisce la traspirazione degli intonaci e delle murature con conseguente aumento dei fenomeni di disgregazione delle malte.
Ora, la descrizione dello stato dei luoghi impone le seguenti considerazioni: che il locale del si trova in un edificio degli anni '60, dunque realizzato con le tecniche Pt_1 costruttive di quegli anni;
che l'edificio si trova tra due strade poste a dislivello (via Savoia e e che il magazzino di Parte_4 proprietà del è interrato su due lati, nel senso che due pareti laterali si trovano a ridosso di Pt_1 altrettanti terrapieni, nei quali sono anche convogliati gli scarichi dei pluviali. Dunque, secondo il parere di entrambi i consulenti d'ufficio, la mancanza di adeguato isolamento dei muri perimetrali dell'edificio dai due terrapieni, dove sono convogliate anche le acque meteoriche provenienti dal fabbricato di Via Savoia, posto a monte, e quelle del balcone dell'appartamento soprastante il locale del unitamente all'umidità da risalita dovuta assai Pt_1 probabilmente all'assenza di un vespaio e di un adeguato isolamento dal terreno delle fondazioni e del piano di calpestio, sono le principali cause dell'umidità che interessa il pavimento e le pareti del locale del come eloquentemente rappresentate nelle fotografie allegate ad entrambe le Pt_1 relazioni tecniche.
Fenomeni persino accentuati, secondo il parere unanime dei tecnici, dal maldestro intervento eseguito dal all'interno del locale, di rivestimento delle pareti con pannelli isolanti in Pt_1 materiale plastico (polistirolo), non traspiranti, e con una parete in mattoni priva di sistemi di areazione. (Scrive l'ing. “… è opportuno evidenziare che sulla parete lato destro del Pt_5 magazzino del SI. è stata realizzata in aderenza una fodera in mattoni laterizi forati da Pt_1 cm 6 di spessore, priva di intercapedine. Tutte le pareti sono rivestite per circa un metro da terra con fogli di laminato plastico chiodati o avvitati direttamente alle murature…” e il geom Per_1
“… il fenomeno appare tuttora in essere, con fenomeni amplificati dalla presenza di un rivestimento interno in pannelli di materiale plastico che hanno “mascherato” le infiltrazioni alla vista, ma ne hanno aumentato gli esiti ed i danni...”).
Ora, è evidente che tale stato di cose integra un difetto costruttivo originario dell'edificio, i cui limiti di funzionalità, destinati a peggiorare col passare del tempo, non possono essere attribuiti a fatto del . Parte_4
L'edificio di è sorto infatti nel 1960 con tali caratteristiche costruttive, evidentemente Parte_4 deficitarie, inidonee a garantirne un adeguato isolamento dal suolo e dai terrapieni laterali, dovuto allo stato della tecnica costruttiva di quegli anni o a colpa del costruttore, in ogni caso ad un vizio originario, estraneo agli obblighi di manutenzione, conservazione e custodia che gravano sul
. Parte_4
Il ha certamente l'obbligo di provvedere alla conservazione, manutenzione e custodia Parte_4 dei beni e degli impianti comuni per il miglior godimento e per evitare che siano causa di danni per gli stessi condomini e per i terzi, ma non ha l'obbligo di adeguare e rinnovare le parti comuni del fabbricato, al passo con le nuove tecniche e soluzioni edilizie, per renderle più efficienti e per ovviare alle conseguenze negative dei vizi e difetti originari.
È indicativa, in tal senso, la stessa disciplina sulle innovazioni.
L'art. 1120 c.c. richiede la maggioranza qualificata (almeno i due terzi del valore dell'edificio) per le “innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni”. I condomini possono, poi, con la maggioranza semplice disporre le innovazioni che, nel rispetto delle norme di settore, hanno ad oggetto “le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti”. Il successivo art. 1121 stabilisce però che, qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa, “se l'utilizzazione separata non è possibile,
l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa”. Il principio che si ricava è che gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, quando implicano una spesa molto gravosa, non sono proprio consentiti, nel senso che non può imporsi ad una minoranza dissenziente la sopportazione di una spesa gravosa, anche se finalizzata a migliorare la salubrità del fabbricato.
Non è un caso che gli interventi suggeriti dall'ing. per ovviare alle infiltrazioni di umido Pt_5 dal suolo e dai terrapieni laterali, peraltro nel solo magazzino del comporterebbero spese Pt_1 per oltre 28.000 euro.
Ciò per dire che nemmeno la maggioranza qualificata, a meno che non intenda farsi interamente carico dei costi, potrebbe imporre alla minoranza un intervento così gravoso, di isolamento e coibentazione delle fondamenta e delle pareti seminterrate dell'edificio per ovviare ai difetti e limiti costruttivi originari del fabbricato, peraltro finalizzati a consentire al singolo condomino lo sfruttamento economico di un locale verosimilmente nato come magazzino o autorimessa e non come deposito di derrate alimentari.
Ad avviso della Corte l'unico danno riferibile a fatto del è quello derivante dalla rottura Parte_4 delle tubazioni del riscaldamento centralizzato.
A tale proposito, tanto il geometra che l'ing. hanno riferito dell'esistenza di un Per_1 Pt_5 costante stillicidio …. in corrispondenza di alcune tubazioni di adduzione idrica, poste “a vista” sul solaio del locale oggetto di controversia, le stesse presentano un continuo e costante stillicidio di acque al suolo, così come può osservarsi dalla foto … Detto fenomeno, tuttora in essere, crea ampi ristagni sul pavimento osservati anche in costanza delle operazioni peritali, così come da foto che seguono (relaz. Carboni).
Il fatto che le tubazioni fossero esterne, ancorate e non inglobate nei muri e nel soffitto, come ben visibile nelle foto allegate alle relazioni tecniche, implica che la loro rottura e il gocciolamento erano un fenomeno evidente, immediatamente percepibile dal conduttore che non a caso lo Pt_6 ha contestato al sin dal 2005, e al più tardi nel 2011, quando ha manifestato la volontà di Pt_1 recedere dal contratto per l'inidoneità all'uso convenuto.
Ebbene, a fronte delle segnalazioni fatte dal conduttore (sin dal 2005), era preciso onere del proprietario accedere al locale al fine di appurare l'esistenza dei vizi lamentati e procedere alle doverose segnalazioni al condominio delle cause eventualmente provenienti da parti o impianti comuni.
Il tenuto per legge a garantire l'uso convenuto (1576 c.c.) e conservare un rapporto di Pt_1 custodia con le componenti strutturali del bene locato (tra le tante cfr. Cass. n.
10983 del 26/04/2023), non può infatti invocare come esimente il fatto, dovuto ad una sua autonoma scelta, di aver negligentemente eseguito un primo accesso nei locali soltanto nel 2015, dopo oltre dieci anni dalle prime segnalazioni della Comportamento d'ingiustificata inerzia Pt_6 che lo ha reso l'esclusivo responsabile dell'aggravamento del danno.
In altre parole, i danni causalmente riferibili al continuo gocciolamento sul pavimento delle tubature del riscaldamento centralizzato (qualora anche distinguibili dalla condizione di diffusa e ben più grave umidità da risalita descritta e fotografata dai ctu) sono interamente ascrivibili al comportamento del ex art. 1127 c.c., responsabile di non essere intervenuto nei locali Pt_1 nell'immediatezza delle segnalazioni del conduttore, a partire dal 2005, per verificarne lo stato,
l'origine delle infiltrazioni e, nella sua posizione di custode della struttura e degli impianti, per segnalare al condominio la rottura delle tubazioni dell'impianto centralizzato di riscaldamento.
(Secondo Cass, Sez. 3, Sentenza n. 7515 del 27/03/2018 “Il concorso del danneggiato nella causazione o nell'aggravamento del danno, ai sensi dell'art. 1227, commi 1 e 2, c.c., sussiste solo quando la sua condotta sia stata colposa e, cioè, irrispettosa di precetti legali, di patti contrattuali
o di regole di comune prudenza”).
Viceversa, il condominio, con comportamento ineccepibile, difficilmente censurabile, nel 2015, appena avvisato dal di una possibile provenienza delle infiltrazioni dagli impianti comuni, è Pt_1 intervenuto immediatamente, nel corso dello stesso accertamento tecnico preventivo (persino contro il parere del , per sostituire e riparare le tubature dell'impianto centralizzato di Pt_1 riscaldamento, così facendo cessare immediatamente la perdita. Tubature che, in quanto esterne, non sono all'origine neppure dei danni alla volta, provenienti più probabilmente da una perdita degli impianti dell'appartamento soprastante, di proprietà di un terzo non evocato in giudizio.
Infine, con riferimento alla posizione delle IGnore e , proprietarie delle autorimesse Pt_2 CP_2 facenti parte del fabbricato di via Savoia (non evocato in giudizio), posto sul terrapieno a monte dell'edificio di valgono le stesse considerazioni svolte per la responsabilità del Parte_4 condominio. Tutti i tecnici intervenuti hanno univocamente attribuito l'umidità presente nel locale seminterrato del alla mancanza di isolamento dai terrapieni, sui quali si appoggiano i muri Pt_1 perimetrali dell'edificio di e dove sono convogliate le acque meteoriche del giardino e Parte_4 dell'edificio di via Savoia, dunque a cause strutturali originarie, in alcun modo riferibili alla singola autorimessa di proprietà della , a dire il vero neppure menzionata nelle relazioni tecniche in CP_2 atti. Non solo, la loro chiamata in causa appare quantomai deficitaria, ai limiti della stessa ammissibilità, visto che il non ha spiegato in che termini l'autorimessa di proprietà della Pt_1
(e prima ancora della ), verosimilmente interessata dallo stesso fenomeno di umidità CP_2 Pt_2 proveniente dal terrapieno, sia all'origine dei danni all'interno del suo magazzino, limitandosi ad affermare che … nel corso del procedimento è emerso inequivocabilmente un nesso causale tra i danni rilevati nel locale del ricorrente e lo stato di manutenzione e conservazione delle altre proprietà limitrofe, quali quelle definite dal CTU come “Condominio di Via Savoia 59” ed individuabili nelle autorimesse poste sul terrapieno in aderenza con la parete destra dell'immobile di proprietà del IG. .... In realtà nessun accertamento tecnico ha evidenziato un cattivo stato Pt_1 di manutenzione e conservazione dei locali limitrofi né la provenienza delle infiltrazioni dagli impianti al servizio delle autorimesse, ma neppure dalle parti comuni del Condominio di Via
Savoia, posto a monte del terrapieno, bensì dall'inesistenza di un adeguato isolamento dei muri perimetrali del fabbricato di dai due terrapieni ai quali si appoggia. Riferisce l'ing. Parte_4 che “Le pareti dei due terrapieni fungono anche da muro di sostegno, la cui funzione, Pt_5 oltre a quella strutturale, è quella di contenere e contrastare tutte le azioni esterne: dalla spinta delle terre agli effetti dell'acqua, dalle forze dinamiche, ed agli eventuali sovraccarichi che gravitano su di essi… per concludere additando la causa delle infiltrazioni alla mancanza di un adeguato isolamento dei terrapieni.
Non pare possano essere equivocate le conclusioni cui perviene il ctu sul fatto che “ La natura costruttiva del locale evidenzia le carenze dell'opera, che ben rilevano l'assenza di un'opportuna impermeabilizzazione sia delle opere di fondazione che delle murature stesse e soprattutto non vi è un razionale e idoneo sistema di raccolta e smaltimento delle acque meteoriche sia del terrapieno, lato destro, a ridosso del “Condominio di Via Savoia 59” sia quelle del balcone sul retro dell'appartamento al piano primo, soprastante i locali , così da escludere qualsiasi Pt_1 contributo causale delle singole proprietà . Parte_9
Per tali motivi l'appello è interamente rigettato.
Le spese di lite della presente fase, liquidate nei valori medi delle cause di valore indeterminabile di ridotta complessità, seguono la soccombenza, e sono pertanto poste a carico dell'appellante, dandosi anche atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater T.U. Spese di giustizia.

PQM

la Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa deduzione, eccezione e domanda:
1) rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 393/2022 del Parte_1
Tribunale di Sassari in data 13.04.2022; 2) condanna l'appellante a rifondere in favore di parti appellate le spese di lite, che liquida in complessivi € 4.996,00 per compensi professionali in favore di ciascuna parte convenuta, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA.
Dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater T.U. Spese di giustizia.
Così deciso in Sassari nella camera di conIGlio del 26 giugno 2025.
Il conIGliere estensore
Dr.ssa Cristina Fois Il Presidente
Dr.ssa Maria Grixoni