N. R.G. 2865/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione quarta civile nelle persone dei seguenti magistrati:
dr. Alberto Massimo Vigorelli Presidente rel. dr. Vinicia Licia Serena Calendino Consigliere dr. Maria Teresa Brena Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa con atto di citazione ritualmente notificato
DA
(C.F. ), elettivamente domiciliato Parte_1 C.F._1
in VIA CREMA, 15 20135 MILANO presso lo studio dell'avv. MONTIS MARIA
CRISTINA (C.F. ), che lo rappresenta e difende come da delega C.F._2
in atti;

E
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Parte_2 C.F._3
VIA CREMA, 15 20135 MILANO presso lo studio dell'avv. MONTIS MARIA
CRISTINA (C.F. ), che la rappresenta e difende come da delega C.F._2
in atti;

APPELLANTI pagina 1 di 12 CONTRO
(C.F. ), elettivamente Controparte_1 C.F._4
domiciliata in VIA G. ROSSETTI, 19 20145 MILANO presso lo studio dell'avv.
BISOCCHI VISCONTI UBERTO (C.F. ), che la rappresenta e CodiceFiscale_5
difende come da delega in atti,
APPELLATA
Vendita di cose immobili
Causa avente ad oggetto l'impugnazione della sentenza n. 5889/2023 del Tribunale di
Milano emessa in data 10/07/2023 e pubblicata in data 13/07/2023.
CONCLUSIONI PER Parte_1 Parte_2
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Milano, contrariis reiectis così provvedere:
– in via principale e nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 5889/2023, resa inter partes dal Tribunale di Milano, Sezione
IV Civile, in persona del Giudice Unico Dott.ssa Susanna Terni – R.G. n. 27660/21, pubblicata il
13.07.2023, notificata il 19.09.23, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano:
“In Via preliminare ed istruttoria:
- Voglia l'intestato Tribunale consentire la produzione in giudizio, anche previa rimessione in termini
e/o riapertura della fase istruttoria, della documentazione sopravvenuta nelle more del giudizio attestante l'entità del pregiudizio economico riportato dagli attori in ragione del grave inadempimento avversario;

- Voglia ammettere CTU contabile volta alla esatta quantificazione del pregiudizio economico riportato dagli attori a titolo di interesse passivi sul mutuo;

II) in Via principale:
-accertato che la SI.ra si è resa inadempiente all'obbligo di concludere il Controparte_1
contratto definitivo per atto pubblico previsto nel contratto preliminare concluso il 12.02.2021, con ogni conseguente danno dell'attore, Voglia l'adita Giustizia dichiarare risolto il predetto contratto e per l'effetto condannare la convenuta al risarcimento dei danni riportati dagli attori che si
pagina 2 di 12 quantificano in via prudenziale in € 380.000,00 ovvero nella maggiore e/o minore somma che risulterà di giustizia, anche all'esito dell'integrazione istruttoria sopra richiesta;

III) In Via subordinata:
-accertare la legittimità della dichiarazione di recesso manifestata espressamente in atti, condannare la odierna convenuta alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria offerta, anche banco iudicis, dai promittenti acquirenti, da quantificarsi nella somma di €.332.000,00 (diconsi euro trecentoventimila/00), o in quella maggiore o minore somma che sarà accertata anche a titolo di risarcimento del danno , nel corso del giudizio, oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge dal dovuto al saldo.
In ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari oltre CI come per Legge” e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellata dinanzi il
Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto.
-Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio.
-in via istruttoria, si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello e nello specifico nella memoria ex art. 183 c.2 c.p.c. e memoria ex art 183 c.3 c.p.c..”
CONCLUSIONI PER Controparte_1
“Nel merito e principalmente:
- Dichiarare inammissibile l'appello, anche ex art. 342, proposto dai SInori e Pt_2 Pt_1
per i motivi tutti ut supra in narrativa e per essere il medesimo manifestamente infondato, anche ex 348
c.p.c.;
- Rigettare, comunque, nel merito il gravame in quanto infondato in fatto ed in diritto, per le ragioni ut supra in narrativa;

- Confermare la Sentenza N°5889/2023 del 10-07-2023, pubblicata in data 13-07-2023.
In Ogni Caso:
Con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio, oltre rimborso forfettario per spese generali (15%), I.V.A. (22%) se ed in quanto dovuta, e C.P.A. (4%), come per Legge.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
pagina 3 di 12 Il Tribunale di Milano, nella causa promossa dal SI. e dalla SI.ra Parte_1
(di seguito, congiuntamente: SIg. nei confronti della SI.ra Parte_2 Pt_1
(di seguito: SI.ra avente ad oggetto: Controparte_1 CP_1
per parti attrici:
- la domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare concluso con parte convenuta, per grave inadempimento di quest'ultima;
- per l'effetto, la domanda di condanna di parte convenuta al risarcimento del danno, da quantificarsi in successivo giudizio, in favore delle parti attrici;

- in via subordinata, la domanda di accertamento della legittimità della dichiarazione di recesso manifestata in atti, e per l'effetto la domanda di condanna di parte convenuta alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria offerta dai promittenti acquirenti, quantificato nella misura di euro 332.000,00 oltre rivalutazione ed interessi di legge dal dovuto al saldo. per parte convenuta:
- la domanda di accertamento dello stato di incapacità della SI.ra al CP_1
momento della sottoscrizione del contratto di conferimento di incarico di mediazione per vendita immobiliare stipulato con terza parte mediatrice;

- la domanda di accertamento dell'annullabilità ex art. 1425 c.c. del contratto di conferimento di incarico di mediazione per vendita immobiliare stipulato con terza parte mediatrice, della proposta di vendita formulata da terza parte mediatrice alle parti attrici, del contratto preliminare di compravendita immobiliare;

- il rigetto di tutte le domande avversarie;

- in via subordinata, la domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare ex art. 1453 c.c.; così disponeva:
pagina 4 di 12 - dichiarava risolto il contratto preliminare di compravendita immobiliare per mutuo consenso delle parti;

- condannava parte convenuta al pagamento in favore delle parti attrici della somma di euro 10.000,00 oltre interessi legali dalla data del contratto al saldo;

- compensava le spese di lite tra le parti.
I fatti di causa possono così essere sunteggiati.
Con proposta irrevocabile di acquisto recante data del 12/02/2021, i SIg. Pt_1
tramite agenzia immobiliare Galimberti Re S.r.l., si impegnavano ad acquistare l'unità immobiliare ad uso abitativo sita nel Comune di Milano, Via P. Moncalvo 24, censita al catasto del predetto Comune, fg. 427, mapp. 23, sub. 501, cat. A/3, vani 9, rend tot.
1.231,75; fg. 427, mapp. 358 e fg. 427 mapp. 359-386, costituente una porzione da terra a tetto di maggiore fabbricato sviluppato su tre piani fuori terra oltre a piano seminterrato, corredata di giardino esclusivo, di proprietà della SI.ra CP_1
Le parti pattuivano che la proposta si sarebbe perfezionata in contratto preliminare non appena i proponenti avessero avuto conoscenza dell'accettazione della proposta da parte della venditrice. Tale accettazione, anch'essa perfezionatasi il 12/02/2021, era comunicata ai SIg. dall'agenzia immobiliare. Pt_1
Per quanto rileva in questa sede, il contratto prevedeva la corresponsione di un prezzo d'acquisto pari a euro 830.000,00, di cui di cui euro 10.000,00 da corrispondersi contestualmente alla sottoscrizione della proposta irrevocabile a mani dell'Agenzia, e gli altri importi a scadenze successive. In particolare, era previsto che il successivo importo di euro 156.000,00 fosse versato a titolo di integrazione di caparra confirmatoria entro e non oltre il 21/04/2021.
In seguito alla conclusione dell'accordo, i promittenti acquirenti incaricavano il geometra per la redazione di una perizia finalizzata alla verifica Controparte_2
preliminare di uniformità urbanistica e catastale dell'immobile, con ricerca e visione della documentazione urbanistica e catastale. I SIg. incaricavano altresì Pt_1
pagina 5 di 12 formalmente il notaio in Milano per procedere al rogito entro il Persona_1
termine contrattualmente previsto per il 09/07/2021.
Il pagamento della somma di euro 156.000,00 a titolo di integrazione di caparra confirmatoria non si è mai perfezionato. Questo non è intervenuto né davanti al notaio che riscontrava irregolarità urbanistiche da sanare e pertanto mai addiveniva Per_1
alla convocazione delle parti per la stipula di un formale contratto preliminare di compravendita suscettibile di trascrizione;
né tramite l'agenzia, la cui regolare attività era nelle date rilevanti turbata dall'isolamento obbligatorio per COVID-19; né attraverso il ritiro da parte della promittente venditrice della n. 00932270038-6 Parte_3
del 18/05/2021, con cui i promittenti acquirenti allegano di aver inviato gli opportuni assegni.
In data 16/05/2021 la SI.ra comunicava la risoluzione del contratto CP_1
preliminare esistente tra le parti per inadempimento dei SIg. segnatamente Pt_1
per mancato pagamento della somma di euro 156.000,00 entro il termine essenziale del
21/04/2021.
I SIg. De SI agivano nei confronti della SI.ra domandando al Tribunale: CP_1
in via principale, di pronunciare sentenza d'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto di compravendita di cui al preliminare, ai sensi dell'art. 2932 c.c.;
in via subordinata, di risolvere il contratto preliminare di compravendita immobiliare concluso con parte convenuta, per grave inadempimento di quest'ultima;
di accertare la legittimità della dichiarazione di recesso manifestata in atti, e per l'effetto condannare parte convenuta alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria offerta dai promittenti acquirenti, quantificato nella misura di euro
332.000,00 oltre rivalutazione ed interessi di legge dal dovuto al saldo.
La SI.ra si costituiva in giudizio, domandando al Tribunale: CP_1
pagina 6 di 12 di accertare lo stato di incapacità della SI.ra al momento della CP_1
sottoscrizione del contratto di conferimento di incarico di mediazione per vendita immobiliare stipulato con terza parte mediatrice Galimberti Re S.r.l.;
di accertare l'annullabilità ex art. 1425 c.c. del contratto di conferimento di incarico di mediazione per vendita immobiliare stipulato con terza parte mediatrice, della proposta di vendita formulata da terza parte mediatrice alle parti attrici, del contratto preliminare di compravendita immobiliare;

di rigettare tutte le domande avversarie in quanto infondate in fatto e in diritto;

in via subordinata, di risolvere il contratto preliminare di compravendita immobiliare ex art. 1453 c.c..
Nel corso del giudizio di primo grado, i SIg. rinunciavano alla domanda ex Pt_1
art. 2932 c.c. e precisavano le proprie conclusioni chiedendo al Tribunale di risolvere il contratto per inadempimento della controparte e condannare quest'ultima al risarcimento del danno da loro subito;
nonché, in via subordinata, condannare la SI.ra alla CP_1
restituzione del doppio della caparra confirmatoria da loro offerta, quantificato nella misura di euro 332.000,00 oltre rivalutazione ed interessi di legge dal dovuto al saldo.
Il giudice di prime cure escludeva la fondatezza dell'eccezione proposta dalla SI.ra in ordine all'annullamento del contratto preliminare sottoscritto per incapacità CP_1
della parte medesima, a fronte del concorso di diverse circostanze di fatto.
Il giudice di primo grado riteneva inoltre che i SIg. non avessero fornito la Pt_1
prova del grave inadempimento della convenuta alle obbligazioni derivanti dal contratto preliminare sottoscritto. In particolare, non sarebbe stato provato che la SI.ra CP_1
non fosse in possesso della documentazione necessaria entro il termine del 21/04/2021 indicato in contratto, come pure la mancata consegna degli assegni sarebbe da attribuire alla sola sospensione dell'attività della agenzia immobiliare Galimberti Re S.r.l., estranea al presente giudizio.
pagina 7 di 12 Parimenti, il Tribunale escludeva l'inadempimento degli attori in primo grado all'obbligazione di pagamento della seconda parte del corrispettivo dovuto, essendosi i
SIg. attivati in tal senso. Pt_1
Il primo giudice pertanto dichiarava la risoluzione del contratto preliminare per mutuo consenso e condannava la SI.ra a restituire ai SIg. la somma di CP_1 Pt_1
euro 10.000,00 oltre interessi legali dalla data del contratto al saldo, essendo venuto meno il titolo che legittimava il pagamento di tale importo;
compensava le spese tra le parti.
Avverso la summenzionata sentenza proponevano appello i SIg. con Pt_1
argomenti che possono essere ricondotti ad un unico motivo di appello, relativo all'erronea ricostruzione in fatto e in diritto della vicenda, con conseguente violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c.
Le parti appellanti allegavano la speciale rilevanza di alcune comunicazioni via e-mail, intervenute in seguito alla stipula del contratto preliminare e prevalentemente tra il notaio (incaricato di provvedere alla stipula del rogito) e la figlia della Per_1
promittente acquirente (la quale assumeva informalmente la veste di contatto di riferimento lungo tutta la vicenda contrattuale). Il notaio, procedendo all'esame della documentazione urbanistica e catastale, la trovava comunque lacunosa e specificamente notava la mancata corrispondenza tra i dati catastali relativi all'immobile indicati nell'atto di provenienza e i dati catastali relativi all'attuale situazione, nonché tra la planimetria allegata all'atto di provenienza e lo stato attuale dell'immobile. La parte promittente venditrice, di nuovo per il tramite della SI.ra figlia della SI.ra CP_3
protestava in termini generici la regolarità della documentazione fornita e in CP_1
proprio possesso.
In particolare, da e-mail del 10/05/2021 sarebbe ancora risultata la mancanza di un provvedimento autorizzativo di diversi lavori di costruzione dell'immobile, con conseguente impossibilità della redazione di contratto preliminare suscettibile di pagina 8 di 12 trascrizione. I SIg. sostenevano dunque che fosse stata raggiunta la prova che Pt_1
alla data del 21/04/2021 la SI.ra non fosse in possesso della documentazione CP_1
necessaria per la stipula del contratto.
Le parti appellanti richiamavano pure l'invio, in data 16/05/2021, da parte della SI.ra della comunicazione della risoluzione del contratto preliminare per CP_1
inadempimento dei SIg. consistente nel mancato pagamento della somma da Pt_1
questi dovuta a titolo di integrazione di caparra confirmatoria, nonostante il loro virtuoso invio degli assegni corrispondenti.
I SIg. chiedevano quindi la riforma della sentenza impugnata nel senso Pt_1
dell'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto esistente tra le parti per grave inadempimento della SI.ra con condanna di quest'ultima al CP_1
risarcimento del danno di cui variamente specificavano le voci.
La SI.ra si costituiva in appello e così rispondeva agli argomenti delle parti CP_1
appellanti.
Preliminarmente eccepita l'inammissibilità dell'appello avversario, parte appellata argomentava l'irrilevanza del motivo d'appello principale dei SIg. stante la Pt_1
rinuncia di questi, nelle more del giudizio di primo grado, alla domanda di adempimento al contratto nonché la statuizione del Tribunale intorno alla risoluzione dello stesso per mutuo consenso delle parti. La domanda riproposta da parte avversaria in sede d'appello sarebbe dunque già stata accolta nella sentenza di primo grado.
Parte appellata articolava inoltre ulteriori osservazioni intorno alla ricostruzione in fatto della vicenda e alla mancata dimostrazione del danno subito dalle parti appellanti.
In data 26/09/2024 la Corte tratteneva la causa in decisione.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
L'unico motivo d'appello principale è parzialmente fondato.
pagina 9 di 12 S'impone la corretta interpretazione delle circostanze componenti la vicenda in esame, le quali consentono di accertare l'inadempimento della SI.ra al contratto CP_1
preliminare stipulato tra le parti del giudizio in data 12/02/2021.
Tale inadempimento si sostanzia sì in una condotta omissiva, ma non consistente nell'eventuale mancato possesso da parte della promittente venditrice della completa documentazione urbanistica e catastale: tale possesso doveva infatti essere integrato solo entro il termine contrattualmente previsto per il rogito, ossia, nel caso in esame, per il 09/07/2021.
L'inadempimento della SI.ra consiste invece nella mancata collaborazione di CP_1
quest'ultima per la ricezione del pagamento della somma di euro 156.000,00 a titolo di integrazione di caparra confirmatoria da parte dei SIg. Pt_1
Ciò risulta dal concorso di molteplici circostanze. Dalla documentazione versata in atti, infatti, emerge come: tale pagamento non si era potuto perfezionare per il tramite dell'agenzia immobiliare solo perché la regolare attività di questa era nelle date rilevanti turbata dall'isolamento obbligatorio per COVID-19; i SIg. hanno contattato in Pt_1
tempo utile la SI.ra figlia della SI.ra con la quale si erano avuti i CP_3 CP_1
precedenti contatti, per offrire il pagamento nella modalità che quest'ultima preferisse;
i
SIg. De rossi hanno inviato alla SI.ra gli assegni bancari per un importo CP_1
corrispondente mediante Raccomandata a.r. n. 00932270038-6 del 18/05/2021; la SI.ra non ha mai ritirato gli assegni, e come unico contatto seguente in data CP_1
16/05/2021 inoltrava la comunicazione di risoluzione del contratto per mancato pagamento della somma di euro 156.000,00 entro il termine essenziale.
L'unico contratto mai perfezionato tra le parti del giudizio deve dunque intendersi risolto per inadempimento della sig.ra e non per mutuo consenso delle parti. CP_1
Conseguentemente, venendo accolta la domanda svolta in principalità dai di Pt_1
risoluzione del contratto per inadempimento della SI.ra ai SIg. CP_1 Pt_1
deve riconoscersi il risarcimento del danno subito per l'inadempimento di controparte,
pagina 10 di 12 limitatamente a quanto effettivamente provato in giudizio, come di seguito meglio descritto.
La somma dovuta ammonta a complessivi euro 50.504,00 oltre interessi legali a decorrere dalla data del 16/05/2021 al saldo, da ricavarsi per somma algebrica di:
euro 10.000,00: già versati dai SIg. a titolo di caparra confirmatoria, Pt_1
essendo venuto meno il titolo che legittimava il pagamento di tale importo;

euro 40.504,00: già versati dai SIg. a titolo di spese per la mediazione Pt_1
di agenzia immobiliare Galimberti Re S.r.l.
interessi legali a decorrere dalla data del 16/05/2021, cui risale l'indebita comunicazione della risoluzione del contratto da parte della SI.ra al CP_1
saldo.
L'accoglimento della domanda principale preclude l'esame della subordinata intorno alla legittimità della dichiarazione di recesso manifestata espressamente in atti, e alla conseguente restituzione del doppio della caparra confirmatoria offerta.
Si rileva incidentalmente il carattere assolutamente inconferente della richiesta di restituzione, a titolo di doppio di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., di un importo che ricomprenda anche una somma – nel caso in esame, pari ad euro 156.000,00 – mai versata dalle parti promittenti acquirenti, per quanto come si è già detto virtuosamente offerta. Il mancato versamento risulta non solo dai documenti versati in atti, ma pure dalla circostanza della sua reiterata offerta banco iudicis, comprovata dalla lettera del verbale dell'udienza di trattazione del 24/11/2021 nel corso del primo grado di giudizio, nonché delle stesse conclusioni precisate in appello dai sigg. Pt_1
Ogni altra questione o motivo devono intendersi assorbiti.
Circa le spese di lite del grado, esse seguono la soccombenza secondo la misura dettagliata in dispositivo.


P.Q.M.

pagina 11 di 12 La Corte d'Appello di Milano, sull'appello proposto dal SI. e Parte_1
dalla SI.ra avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. Parte_2
5889/2023, emessa in data 10/07/2023 e pubblicata in data 13/07/2023, definitivamente pronunciando, così dispone:


1. dichiara la risoluzione del contratto preliminare stipulato tra le parti del giudizio in data 12/02/2021 per inadempimento di Controparte_1


2. condanna al pagamento in favore di Controparte_1 Parte_1
e della somma di complessivi euro 50.504,00, oltre
[...] Parte_2
interessi legali a decorrere dalla data del 16/05/2021 al saldo;



3. conferma in ogni altra sua parte la sentenza impugnata;



4. liquida le spese del primo grado di giudizio in complessivi euro 22.457,00 oltre 15% rimborso spese generali, IVA e CPA;
compensa tali spese tra le parti nella misura di due terzi, e condanna a Controparte_1
rimborsare ad e il restante terzo;
Parte_1 Parte_2


5. liquida le spese del secondo grado di giudizio in complessivi euro 21.359,00 oltre 15% rimborso spese generali, IVA e CPA;
compensa tali spese tra le parti nella misura di due terzi, e condanna a Controparte_1
rimborsare ad e il restante terzo;
Parte_1 Parte_2
Così deciso in Milano in camera di consiglio in data 02/10/2024,
Il Presidente rel. est.
Alberto Massimo Vigorelli
pagina 12 di 12