REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Catanzaro, Prima Sezione Civile, riunita in camera di consiglio e così composta:
Dott.ssa Antonella Eugenia Rizzo Presidente rel.
Dott.ssa Giovanna Gioia Consigliere
Dott.ssa Adele Foresta Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 729/2023 RGAC, vertente:
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Cirò Parte_1 C.F._1
Marina, Terza Traversa via Vurghe n. 1, presso lo studio degli avv.ti Anna Maria
Liotti e Graziella Maietta che lo rappresentano e difendono, giusta procura in calce all'atto di costituzione nuovo difensore;

Appellante
E
(C.F. ), elettivamente Controparte_1 C.F._2
domiciliata in Marina di Strongoli, viale Della Fedeltà Petelina n. 46, presso lo studio dell'avv. Leonardo Iannotta che la rappresenta e difende, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta nel giudizio di appello;

Appellata sulle seguenti
CONCLUSIONI
PER L'APPELLANTE “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, accogliere le doglianze formulate dell'appellante con l'atto di gravame e, quindi, previa revoca dell'impugnata ordinanza, riconoscere e dichiarare l
'inadempimento dell'appellata rispetto all'obbligazione di pagamento assunta
1 nei confronti del l'appellante con il contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti in data 03.07.2020, altresì dichiarando la risoluzione di tale contratto per causa imputabile all'appellata, e, per l 'effetto:1) condannare l'appellata all'immediato rilascio, in favore del l'appellante, dell'immobile sito in Torre Melissa alla via Francesco Cannata, riportato in catasto fabbricati del
Comune di Melissa al foglio 23, p.lla 1061, sub 46, oggetto del predetto contratto preliminare di compravendita;
2) condannare l'appellata, che ha ottenuto la consegna e la detenzione anticipata del bene oggetto del contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti, al pagamento dei frutti per l'anticipato godimento - a far data dalla stipula del contratto (03.07.2020) e fino al dì del rilascio dello immobile in favore dell'appellante, liquidando gli stessi nella misura contrattualmente stabilita di € 500,00 mensili, ovvero nella misura corrispondente al canone locatizio di mercato, da determinare a mezzo c.t.u., salvo in via subordinata, il ricorso alla norma di cui all'art. 1226 c.c.; 3) condannare l'appellata alla rifusione, in favore dell'appellante, delle spese e competenze del doppio grado di giudizio”.
PER L'APPELLATA “Piaccia all'Ill.ma Corte D'appello adita, respinta e disattesa ogni avversa domanda, deduzione, eccezione ed istanza, in accoglimento delle argomentazioni della presente comparsa di costituzione in appello, A) Dichiarare improcedibile e/o inammissibile l'appello proposto dal
Sig. , per tutti i motivi ex ante rappresentati;
B) Rigettare nel Parte_1
merito il gravame in quanto infondato in fatto ed in diritto;
C) Confermare
l'ordinanza di primo grado n. 2010/2021 R.G., emessa dal Tribunale Civile di
Crotone, in persona della dott.ssa Sofia Nobile De Santis, pronunciata in data
29/03/2023. D) Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge”.
RILEVATO IN FATTO
I fatti di causa e la vicenda processuale di primo grado sono così esposti nella sentenza impugnata:
< Parte_1 chiedeva all'intestato Tribunale di accertare l'inadempimento di Pt_2
[..
[...] rispetto alle obbligazioni assunte nel contratto preliminare di
[...] compravendita stipulato in data 3.07.2020 e, per l'effetto, dichiarare la risoluzione del contratto condannando la resistente all'immediato rilascio dell'immobile (sito in Torre Melissa alla via Francesco Cannata, riportato in catasto fabbricati del Comune di Melissa al foglio 23, p.lla 1061, sub 46).
Chiedeva, altresì, condannare la resistente al risarcimento del danno (liquidando lo stesso nella misura contrattualmente stabilita di € 500,00 mensili “fino alla data in cui si verifica l'inadempienza”) ed alla rifusione delle spese di lite. La parte ricorrente esponeva: - di aver stipulato, in data 7.03.2020, un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile sito in Torre
Melissa alla via F. Cannata, riportato in catasto fabbricati del Comune di Melissa al foglio 23, p.lla 1061, sub 46; - che la signora si era Controparte_1
impegnata ad acquistare al prezzo di € 33.500,00, da pagare: con rate mensili di
€ 600,00 dal 31.07.2020 al 31.12.2020; con successivo versamento di €
10.000,00, da effettuare entro il 31.12.2020; con rate mensili dell'importo di €
500,00, dal 01.01.2023 al saldo;
- che la resistente si era resa inadempiente alle obbligazioni assunte, avendo versato complessivamente la somma di soli €
2.400,00; - che i solleciti a sanare la morosità non ottenevano alcun riscontro.
Con comparsa del 4.4.2022 si costituiva in giudizio , Controparte_1
contestando quanto affermato dalla parte ricorrente. In particolare, la resistente deduceva: - che parte venditrice si era resa inadempiente agli obblighi contrattuali, non avendo provveduto alla consegna del certificato di agibilità dell'immobile per cui è causa;
- che nonostante le richieste, alla data del

4.4.2022 l'immobile risultava privo del certificato di agibilità e non risultava depositata alcune Segnalazione certificata di agibilità (doc. 1 fasc. resistente).
Chiedeva, pertanto, di rigettare la domanda attorea e di accertare l'inadempimento di parte ricorrente agli obblighi di cui al contratto preliminare di compravendita;
con conseguente declaratoria di risoluzione ai sensi dell'art. 1497 c.c. ed ordine di restituzione delle somme versate dalla promissaria acquirente a titolo di acconto (pari a totali € 2.400,00)>>.
3 Con ordinanza n. 351/2023, pubblicata il 29 marzo del 2023, il Tribunale di
Crotone ha così statuito: << 1. accerta e dichiara l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti in data 7.03.2020, avente ad oggetto un immobile sito in Torre Melissa alla via F. Cannata, riportato in catasto fabbricati del Comune di Melissa al foglio 23, p.lla 1061, sub
46, ai sensi dell'art. 1497 c.c.; 2. condanna a restituire a Parte_1 CP_1
gli acconti percepiti sul prezzo pari a totali € 2.400,00, oltre interessi
[...]
dalla data della domanda al saldo;
3. respinge le domande formulate da Pt_1
; 4. condanna a rifondere a le spese di
[...] Parte_1 Controparte_1
lite sostenute per il presente giudizio che si liquidano in complessivi € 2.906,00 per compensi oltre 15% rimborso spese generali e oltre c.p.a. e i.v.a., se dovuta alle rispettive aliquote di legge>>.
Il Tribunale, in particolare, riteneva la domanda di parte attrice non meritevole di accoglimento e richiamava, a sostegno, l'orientamento giurisprudenziale in materia.
In effetti - osservava il Tribunale - a fronte dell'allegazione dell'inadempimento in ordine al saldo del prezzo della compravendita, parte resistente aveva offerto adeguata giustificazione, evidenziando che il mancato pagamento di detto importo era dovuto al mancato rilascio, da parte del promittente venditore, del certificato di agibilità dell'immobile.
Il giudice di primo grado evidenziava che, alla luce del testo contrattuale¹, era priva di pregio l'argomentazione di parte ricorrente, secondo cui il contratto preliminare non prevedeva alcun onere di esibizione ovvero consegna del certificato di agibilità e che tale certificato non avrebbe potuto, comunque, essere preteso in data antecedente alla stipula del contratto definitivo.
Poneva altresì in rilievo che il non aveva, in ogni caso, offerto Pt_1
dimostrazione, ad esito della stipula del preliminare, di avvio del procedimento
4 amministrativo volto ad ottenere il rilascio del certificato di agibilità; che priva di fondamento giuridico doveva ritenersi la circostanza, da questi allegata, concernente la presunta conoscenza, in capo a controparte, dello stato di fatto e di diritto in cui versava l'immobile, considerati i legami familiari intercorrenti con l'originaria proprietaria del bene;
che non risultava, dalla lettera del contratto, che il promittente venditore fosse stato esonerato dall'obbligo di consegnare ovvero avviare le procedure per ottenere il certificato di agibilità.
All'esito di tale excursus, il Tribunale, accertato l'inadempimento di parte ricorrente in ragione della mancata consegna al compratore del certificato di agibilità, dichiarava la risoluzione del contratto preliminare di compravendita, stipulato il 3 luglio del 2020, ed avente oggetto l'immobile sito in Torre Melissa alla via F. Cannata, foglio 23, p.lla 1061, sub 46 e, per l'effetto, accoglieva la domanda di parte resistente avente ad oggetto la restituzione del prezzo versato.
Avverso l'ordinanza del Tribunale di Crotone ha proposto appello Pt_1
assumendo che il primo giudice aveva erroneamente interpretato la
[...]
vicenda di fatto ed erroneamente applicato le disposizioni di legge di cui agli artt. 1477, 1455, 2033 c.c.
Secondo l'odierno appellante, infatti, il contratto preliminare non poneva, a carico del promittente venditore, l'onere di anticipata consegna del certificato di agibilità al promissario acquirente, cosicché alcun inadempimento avrebbe potuto essergli imputato in relazione al mancato rilascio di tale documentazione.
Del resto, al contrario di quanto osservato dal Tribunale, l'art. 1477, ult. comma c.c., pone a carico del venditore - e non anche del promittente venditore -
l'obbligo di consegnare i documenti relativi all'uso della cosa venduta proprio perché tale obbligo si riferisce esclusivamente al momento della conclusione del contratto.
L'appellante ha, inoltre, evidenziato l'assenza di buona fede e correttezza nella condotta processuale dell'appellata giacché perfettamente a conoscenza dello stato dell'immobile oggetto del contratto, avendo legami familiari con la precedente proprietaria dell'immobile.
5 Assumeva, pertanto, il che il contratto doveva sì essere risolto, ma a causa Pt_1 dell'inadempimento della controparte consistente nel mancato pagamento delle somme pattuite per il saldo del corrispettivo della compravendita.
Infine, l'appellante ha evidenziato che il giudice di prime cure aveva ignorato il consolidato orientamento giurisprudenziale in materia, secondo cui “nei contratti
a prestazioni corrispettive, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche il giudice di merito è tenuto
a formulare un giudizio di comparazione in merito al comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi e all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti a causa del comportamento della contro
- parte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale”.
In ogni caso, secondo il , anche a voler ritenere corretta la valutazione Pt_1
effettuata dal Tribunale, la avrebbe dovuto essere condannata, ai sensi CP_1
dell'art. 2033 c.c., alla restituzione dell'immobile nonché al pagamento dell'equivalente monetario per l'anticipato godimento dell'immobile, essendosi, invece, il giudice di primo grado limitato a condannare il alla restituzione Pt_1
della parte di prezzo ricevuta, rigettando le ulteriori domande.
Rassegnava le conclusioni in epigrafe trascritte.
Con comparsa di costituzione e risposta si è costituita in giudizio
[...]
eccependo l'infondatezza delle argomentazioni giuridiche di Controparte_1
controparte, stante il granitico orientamento giurisprudenziale in materia secondo cui il mancato rilascio del certificato di agibilità ovvero l'insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato integrano un inadempimento del venditore per consegna di “aliud pro alio”.
Sotto altro profilo, l'appellata ha contestato la domanda di restituzione dei frutti, evidenziando di non aver mai goduto del bene, eccependo la mancata consegna delle chiavi da parte del . Pt_1
Con ordinanza del 27.2.2024 il Presidente istruttore rinviava la causa all'udienza del 9 gennaio 2025 per la rimessione in decisione ed assegnava i termini di cui all'art. 352, primo comma, cpc, nn. 1), 2) e 3), rispettivamente, perla
6 precisazione delle conclusioni, per il deposito delle comparse conclusionali e per il deposito di eventuali memorie di replica.
All'udienza del 9.1.2025, sostituita, ex art. 127 ter c.p.c., con il deposito di note, la causa veniva rimessa al Collegio per la decisione.
RITENUTO IN DIRITTO
1. Ritiene, preliminarmente, il Collegio di disattendere la richiesta di consulenza tecnica d'ufficio avanzata dall' appellante giacché - tenuto conto di quanto di seguito esposto nel merito - gli elementi acquisiti al giudizio appaiono sufficienti ai fini del decidere.
2. Il primo motivo di appello, con il quale ha impugnato la Parte_1
pronuncia di risoluzione del contratto preliminare stipulato il 3 luglio 2020 per inadempimento posto a suo carico, è infondato e non può, pertanto, trovare accoglimento.
Deve, in primo luogo, darsi atto del consolidato orientamento, formatosi in seno alla giurisprudenza di legittimità, in materia di mancato rilascio, da parte del promittente venditore, del certificato di agibilità, secondo cui:
a) <Il mancato rilascio della licenza di abitabilità (o di agibilità, secondo la terminologia utilizzata negli articoli 24, 25 e 26 del Testo unico in materia edilizia approvato con il D.P.R. 380/2011) integra un inadempimento del venditore per consegna di “aliud pro alio”, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza>>;
b) <Da tale principio si ricava che per i contratti di compravendita - e quindi, con maggior forza, per i contratti preliminari di compravendita - la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di agibilità o l'insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato incidono sul piano dell'adempimento, e non su quello della validità, del contratto>> (cfr. ex plurimiss Cass. n. 10665 del 2020; in senso conforme Cass. n. 35121 del 2018).
7 c) <il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia (anche ove il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune, nei cui confronti è obbligato ad attivarsi il promittente venditore) è da ritenersi giustificato perché l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e
a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali>> (cfr. Cass. n. 996 del 2020);
Ebbene, nel caso di specie, come correttamente rilevato dal Tribunale di
Crotone, il , promittente venditore, deve considerarsi inadempiente Pt_1 rispetto all'obbligo, posto a suo carico, di consegna del certificato di agibilità.
Il mancato rilascio di tale documentazione costituisce circostanza che, oltre ad essere stata confermata dallo stesso , ha trovato pieno riscontro probatorio. Pt_1
In particolare, dalla documentazione in atti ² emerge, non soltanto che tale certificato non è mai stato rilasciato, ma che il non ha posto in essere Pt_1
alcuna attività volta al suo rilascio (ad esempio, l'attivazione di appositi procedimenti amministrativi).
Tale condotta, alla luce dei superiori principi giurisprudenziali, non può che integrare un grave inadempimento imputabile al venditore, considerata la funzione svolta dal certificato di agibilità, volta proprio a soddisfare i bisogni che inducono la stessa parte acquirente all'acquisto.
Né risulta, dall'esame del testo contrattuale, che il fosse stato dispensato Pt_1 dall'acquirente rispetto ad un tale obbligo, essendo, piuttosto, emerso l'impegno, da parte dello stesso, a trasferire la proprietà di un bene immobile regolare dal punto di vista edilizio ed urbanistico.
In particolare, secondo quanto sancito dalla clausola numero tre del suddetto contratto - avente ad oggetto un “immobile sito in Torre Melissa alla via San
8 Francesco Cannata, composto da cucina attrezzata, da due bagni e da una zona adibita a bar”- “la parte promettente la vendita presta alla parte promettente
l'acquisto tutte le più ampie garanzie legali in ordine alla regolarità fiscale, edilizia ed urbanistica nonché alla proprietà e disponibilità dell'immobile oggetto del presente contratto preliminare di vendita (…)”, senza nient'altro specificare, al contrario di quanto argomentato dall'appellante, circa il differimento di un tale obbligo in sede di stipula del definitivo.
Alla luce degli evidenziati rilievi, appare inconferente l'argomentazione di parte appellante circa la non imputabilità dell'inadempimento in assenza di una previsione di anticipata consegna di tale documentazione, dovendo, semmai, una tale intenzione risultare espressamente dal testo contrattuale.
Ed, invero, la citata clausola contrattuale si limita a disporre ulteriormente che
“l'immobile al momento della sottoscrizione dell'atto notarile dovrà essere libero da pesi, vincoli e trascrizioni pregiudizievoli, tasse e spese arretrate, liti in corso, debiti verso terzi e iscrizioni ipotecarie, salvo quelle derivanti da eventuale mutuo fondiario, qualora parte promettente l'acquisto richieda il rilievo dello stesso”, senza, per l'appunto, nulla aggiungere in ordine all'eventuale rilascio del certificato di agibilità in sede del rogito notarile.
A tanto deve aggiungersi che il preliminare neppure prevedeva una specifica data per la stipula del definitivo, con la conseguenza che a fortiori tale documentazione avrebbe dovuto essere rilasciata nell'immediato³ e ciò, ancor di più, se si considera che il contratto preliminare prevedeva l'immissione anticipata della nel godimento del bene⁴. CP_1
9 Sotto tale aspetto, occorre dar conto di quanto rilevato dal Supremo Collegio laddove ha precisato che “in tema di promessa di vendita, qualora il contratto preliminare preveda espressamente che il prezzo debba essere corrisposto dal promissario acquirente alla consegna dell'appartamento e tale consegna sia prevista in data anteriore rispetto a quella fissata per la redazione dell'atto pubblico, rientra tra le obbligazioni gravanti sul promittente venditore anche quella di allegare il certificato di abitabilità dell'immobile contestualmente alla consegna dell'appartamento, e non anche in sede di stipula dell'atto definitivo, stante il nesso sinallagmatico che lega le prestazioni del promissario acquirente
e dello stesso promittente venditore (consegna della cosa con contestuale messa
a disposizione dei documenti relativi alla proprietà ed all'uso della cosa negoziata, tra cui appunto il certificato di abitabilità” (cfr. Cass. n. 4513 del
2001).
Né, tanto meno, può dedursi che la fosse a conoscenza dello stato CP_1
dell'immobile⁵, non potendo la circostanza dedotta dal - circa i presunti Pt_1
legami familiari della prima con la precedente proprietaria - costituire, da solo, valido e sufficiente elemento indiziario.
Pertanto, accertata l'inadempienza del , il rifiuto di pagare ulteriormente il Pt_1
prezzo di vendita, opposto dalla , non può che ritenersi giustificato e CP_1
legittimo.
Sotto tale aspetto, appaiono ultronee le deduzioni difensive svolte dall'appellante in ordine alla presunta violazione, da parte del Tribunale, dell'art. 1455 c.c.⁶, avendo il primo giudice proceduto correttamente alla valutazione
10 dell'inadempimento d el e ritenuto giustificato, in ragione della gravità di Pt_1
detto inadempimento, il rifiuto della di corrispondere le ulteriori rate CP_1
del prezzo.
Parimenti priva di fondamento giuridico è, poi, l'ulteriore doglianza del Pt_1
circa la pretesa falsa applicazione dell'art. 1477 c.c. 7 (<il venditore deve pure
consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta>>⁸), rispetto alla quale appare sufficiente evidenziare che il contratto preliminare, come noto, può essere risolto ogniqualvolta si verifichi un inadempimento relativo all'assetto di interessi programmato dalle parti nello stesso preliminare che, nella specie, poneva a carico del venditore l'obbligo di
fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche il giudice di merito è tenuto a formulare un giudizio di comparazione in merito al comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi e all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti a causa del comportamento della

contro

- parte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale ” (Cass. Civ., 03.07.2013, n. 16637 ) -, come risulta dal fatto che nell'ordinanza appellata tale giudizio di comparazione difetta del tutto, dovendosi altresì considerare, con riferimento specifico alla mancanza del certificato di agibilità, che tale giudizio di comparazione è imposto dal fatto che la mancanza del predetto certificato non giustifica di per sé sola l'inadempimento del promissario acquirente, occorrendo a tal fine verificare in concreto l'importanza e la gravità della omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene secondo la sua destinazione>>. ⁷ Così a p. 5 dell'atto di appello: <il presupposto dell'obbligo che l 'art. 14 7 7, ultimo comma, c.c., pone a carico del venditore (di consegnare i documenti relativi all'uso della cosa venduta), è che tali documenti siano necessari all'uso della medesima e che si trovino in possesso del venditore (non del promittente venditore ), il quale, in caso negativo, dovrà curarne la formazione al momento della conclusione del contratto, sicché, in caso di preventiva conclusione del contratto preliminare, è necessario che tali documenti siano acquisiti e consegnati al promissario acquirente all'atto della stipula del contratto definitivo di vendita (cfr. Cass. civ., Sez. II, 12.11.2013, n. 25427).
Considerato quanto precede, appare evidente che il Giudice di primo grado, travisando le conseguenze dei fatti – ossia ponendo a carico del promittente venditore un 'obbligazione che, invece, grava sul venditore -, ha ritenuto sussistere, a carico dell'odierno appellante, un obbligo inesistente o quantomeno non attuale (poiché giuridicamente non ancor a sorto ), di talché l 'erroneità dell'addebito dell'inadempimento contrattuale a carico dello odierno appellante appare in tutta la sua evidenza>>. ⁸ Interpretato pacificamente dalla giurisprudenza dominante come inclusivo anche del certificato di agibilità (cfr., sul punto, Cass. civ. n. 13969 del 2006; Cass. civ. n. 2438 del 2016).
11 garantire la regolarità edilizia e urbanistica e, quindi, di consegnare la relativa documentazione.
Merita, invece, accoglimento il secondo motivo di appello, con il quale il Pt_1
ha censurato la statuizione di rigetto della domanda di restituzione dell'immobile e della domanda avente ad oggetto i frutti per l'anticipato godimento dell'immobile da parte della , proposta ai sensi dell'art. 2033 c.c.⁹ CP_1
Appare opportuno , sul punto, richiamare i principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità : a) <L'efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi sulla ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c.,
e, pertanto, implica che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest'ultimo
i frutti per l'anticipato godimento dello stesso>>; b) <La retroattività della pronuncia costitutiva di risoluzione, stabilita dall'art. 1458 c.c., in ragione del venir meno della causa giustificatrice delle prestazioni già eseguite, comporta
l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, ed a prescindere dell'imputabilità delle inadempienze, dell'obbligo di restituire la prestazioni già ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi sulla ripetizione di indebito. Pertanto, in ipotesi di pronunciata risoluzione di un contratto di compravendita di immobile
12 per inadempimento del venditore sorge a carico dell'acquirente l'obbligo di corrispondere alla controparte – che ne abbia fatto espressa richiesta –
l'equivalente pecuniario dell'uso e del godimento del bene per il relativo periodo>>;
c) <Pur in assenza di percezione di frutti, dunque, in forza della retroattività prevista dall'art. 1458 c.c., il promissario acquirente nella detenzione del bene
(che ha avuto il godimento dell'immobile senza pagare alcun corrispettivo) è tenuto a tenere indenne il proprietario della perdita della disponibilità del bene stesso, la cui natura è normalmente fruttifera (Cass.20823/2015). Tale perdita deriva dalla mancata percezione di quei frutti che il proprietario avrebbe tratto dall'uso diligente della cosa e dunque dell'utilità retraibile dalla concessione del bene in godimento dietro corrispettivo, corrispondente, secondo il consolidato indirizzo di questa Corte, al canone locatizio di mercato>> (cfr.
Cass. civ. n. 24325 del 2017).
Nel caso di specie, il contratto preliminare prevedeva l'immissione della nel godimento anticipato dell'immobile con decorrenza dal giorno CP_1
stesso della pattuizione (3 luglio 2020)¹⁰.
In proposito, deve rilevarsi la tardività dell'assunto della concernente CP_1
la mancata consegna delle chiavi e, dunque, il mancato godimento anticipato del bene, integrando un'eccezione, avente ad oggetto un fatto nuovo, proposta per la prima volta nel presente grado di giudizio in violazione dell'art. 345 c.p.c.
Alla luce della richiamata espressa previsione contrattuale deve invece ritenersi che la abbia avuto l'effettiva disponibilità del bene sin dal giorno della CP_1
stipula del contratto di cui trattasi..
Sotto il profilo del quantum, appare equo determinare il valore del godimento anticipato dell'immobile in euro 500,00 mensili.
Tale criterio trova, del resto, riscontro nella comune volontà contrattuale manifestata dalle parti in ordine alla quantificazione in euro 500,00 mensili delle
13 rate del prezzo che l'acquirente avrebbe dovuto corrispondere¹¹ ed apparendo, oltretutto, ragionevole alla luce della destinazione d'uso dell'immobile stesso¹², dovendosi escludere che si trattasse di immobile avente mera destinazione abitativa, essendo composto da una cucina attrezzata e da una zona adibita a bar.
Consegue, pertanto, a carico della , la condanna alla restituzione in CP_1
favore di dell'immobile ed al pagamento dei frutti per il Parte_1
godimento anticipato dell'immobile da determinarsi in euro 500,00, mensili dovuti dal 3 luglio 2020, data di stipulazione del preliminare di vendita sino all'effettivo rilascio.
3. La parziale reciproca soccombenza induce a compensare tra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Catanzaro, Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di Parte_1 [...]
avverso l'ordinanza del Tribunale di Crotone n. 351/2023 del Controparte_1
29 marzo 2023, ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:
- in parziale riforma dell'ordinanza impugnata, condanna Controparte_1
alla restituzione, in favore di , dell'immobile
[...] Parte_1
catastalmente identificato al foglio 23, p.lla 1061 sub 46 ed al pagamento dei frutti, a titolo di anticipato godimento dell'immobile, nella misura determinata in parte motiva, a far data dal 3 luglio 2020 sino all'effettivo rilascio dell'immobile.
- conferma, nel resto, l'ordinanza impugnata;

14 - compensa interamente tra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio
Così deciso nella camera di consiglio della Corte di Appello di Catanzaro, Prima
Sezione Civile, tenutasi da remoto il 10.2.2025
Il Presidente est. dott.ssa Antonella Eugenia Rizzo
15 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ In particolare, il Tribunale richiamava la seguente clausola contrattuale: <la parte promettente la vendita presta alla parte promettente l'acquisto di tutte le più ampie garanzie legali in ordine alla regolarità fiscale, edilizia e urbanistica nonché alla proprietà e disponibilità dell'immobile oggetto del presente contratto preliminare di compravendita>>. ² Cfr. certificato rilasciato dal Comune di Melissa del 4 aprile del 2022, ove si attesta che <per l'immobile ubicato a Melissa fraz. Torre in via F Cannata IV trav. Snc ricadente nel fg 23 p,lla 1061 sub 46, non è stato rilasciato alcun certificato agibilità né è stata depositata alcuna segnalazione certificata di agibilità>>. ³ Così la clausola n. 8: <il presente contratto avrà validità sino alla data in cui farà seguito il rogito notarile, scaduto tale termine, il promettente acquirente, restituirà l'immobile al promettente venditore, senza necessità di preavviso o di disdetta>>; così la clausola 11: <<il pagamento relativo alle tasse che gravano sull saranno anticipate dalla parte promettente la vendita fino al compimento dell notarile>>>, senza indicare quando, effettivamente, avrebbe dovuto essere stipulato il contratto definitivo. ⁴ Così la clausola n. 7 del contratto preliminare: <in data odierna la parte promettente l'acquisto viene immessa nella detenzione dell'immobile, fatti salvi i diritti della parte promettente la vendita>>. ⁵ Così a p. 6 dell'atto di appello: <Evidenzia, inoltre, la mancanza di buona fede e correttezza nella condotta processuale dell'odierna appellata, il fatto che è da presumere che la stessa fosse a conoscenza dello status (di fatto e giuridico) dell'immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita - dato che la stessa è la nuora della sig.ra , precedente proprietaria dell'immobile oggetto Persona_1 di tale contratto>>. ⁶ Così a p. 8 dell'atto di appello: <Si deve invece qui considerare, in aggiunta, che a parere di chi scrive la decisione appellata si pone anche in violazione della norma di cui all'art. 1455 c.c. (secondo la quale il contratto non può essere risolto in presenza di un inadempimento di scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte ), dato che il Giudice di I° grado ha ignorato il consolidato indirizzo della giurisprudenza di legittimità secondo cui “nei contratti a prestazioni corrispettive, ai ⁹ Così nell'atto di appello: <Quand'anche, però, si volesse – per assurdo – ritenere che il Giudice di I grado non sia incorso nelle violazioni di legge sin qui censurate e che, pertanto, sia corretta l 'attribuzione dell'inadempimento del contratto al promittente venditore, si dovrebbe in ogni caso tenere presente che il Giudice, con l 'ordinanza appellata, ha violato la norma di cui all'art. 2033 c.c. La risoluzione del contratto comporta infatti l'insorgenza, a carico dei contraenti, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito>> (cfr. p. 9); così nelle conclusioni: <2) condannare l'appellata, che ha ottenuto la consegna e la detenzione anticipata del bene oggetto del contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti, al pagamento dei frutti per l'anticipato godimento – a far data dalla stipula del contratto (03.07.2020) e fino al dì del rilascio dello immobile in favore del l'appellante -, liquidando gli stessi nella misura contrattualmente stabilita di € 500,00 mensili, ovvero nella misura corrispondente al canone locatizio di mercato, da determinare a mezzo c.t.u., salvo in via subordinata, il ricorso alla norma di cui all'art. 1226 c.c >>. ¹⁰ Cfr. clausola n. 7 del contratto, a mente della quale: <in data odierna la parte promettente l'acquisto viene immessa nella detenzione dell'immobile, fatti salvi i diritti della parte promettente la vendita>>. ¹¹ Cfr. testo contrattuale in punto di pattuizione del prezzo, il cui versamento, a carico del promissario acquirente, è stato concordato a rate nella misura di euro 500,00. Sul punto, rileva la clausola n. 1 di tale tenore:<il prezzo che parte promettente l'acquisto si obbliga a pagare nei modi e nei termini che seguono, viene convenuto ed accettato tra le parti nella somma complessiva di euro 33.500,00. Le prime rate mensili di euro
600,00 verranno versate a decorrere dalla data del 31.7.2020 e fino al 3.12.2020 (…) Le successive rate mensili, da corrispondere, verranno ridotte ad euro 500, fino a completa estinzione del prezzo>>. ¹² Cfr. copia decreto di trasferimento di immobili, allegato in atti, per mezzo del quale il ha acquistato, in qualità di aggiudicatario, l'immobile per cui è causa, ove Pt_1 quest'ultimo è descritto come “fabbricato adibito a deposito e sala eventi sito in Melissa (KR) (…)”.