REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai sigg. Magistrati
Dott. Maria Grixoni Presidente
Dott. Cinzia Caleffi Consigliere
Dott. Cristina Fois Consigliere– relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. 218 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno
2024, promossa da
( ), rappresentato e difeso dall' Avv. Stefano Pilo, come da Parte_1 C.F._1
procura in atti;

APPELLANTE
C O N T R O
( ), rappresentata e difesa, anche disgiuntamente, dagli Avv.ti Parte_2 C.F._2
Nino Cuccureddu e Gian Battista Luciano, come da procura in atti;

APPELLATO
OGGETTO: LOCAZIONI
Nell'interesse dell'appellante:
Per tutte le suesposte ragioni, con il presente atto il sig. , chiede fin d'ora che in totale Pt_1
riforma dell'impugnata sentenza venga accolto il gravame ed in particolare le conclusioni formulate in primo grado che si riportano integralmente: a) accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione del rapporto di locazione per la violazione dell'art. 9 del contratto ed in ogni caso per tutte le ragioni sopra esposte, con conseguente condanna all'immediato rilascio dello stabile in favore del locatore e condanna al pagamento dell'indennità di occupazione fino all'effettivo rilascio. b) con vittoria di spese, diritti ed onorari secondo i parametri forensi del doppio grado di giudizio.
Nell'interesse dell'appellata: “ogni avversa istanza, eccezione e deduzione respinta;

2. rigettare l'appello perché infondato.

3. con vittoria di spese e competenze di lite”.
Motivi in fatto e diritto
Con atto notificato il 04.10.2022 intimava sfratto per morosità nei confronti di Parte_1 [...]
, deducendo: di aver stipulato in data 21.05.2021 contratto di locazione ad uso diverso, Pt_2 registrato il 26.05.2021, avente ad oggetto l'immobile sito in Valledoria, via Anglona snc e sue pertinenze (in catasto al foglio 9 particella 37), destinato a casa di riposo per anziani;
di aver pattuito, tra l'altro, un canone annuale di euro 36.000,00, da corrispondersi in rate mensili anticipate di euro 3.000,00 ciascuna nel termine di venti giorni dalla scadenza del 10 di ciascun mese;
che il canone veniva corrisposto regolarmente fino al mese di agosto del 2021, e che nel mese di settembre la conduttrice non aveva provveduto al pagamento del canone concordato.
L'intimante, dunque, dichiarava di avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 9 del contratto, in virtù della quale il rapporto doveva intendersi risolto ipso iure - tra gli altri- in caso di ritardato pagamento del canone oltre i venti giorni.
Formulava pertanto le seguenti conclusioni: “… convalidare l'intimato sfratto per morosità e vedere apporre la formula esecutiva in calce al presente atto ed emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, a suo carico, della somma di € 3,000,00 per canoni scaduti alla data odierna, oltre alle spese e competenze professionali. In caso di opposizione chiede emettersi ordinanza provvisoriamente esecutiva di rilascio…”
Con comparsa del 31.10.2022 si costituiva in giudizio titolare dell'impresa Parte_2 individuale esercente l'attività di alloggio ed assistenza per anziani “Noi Insieme di Doro Santina”, la quale, nell'opporsi alla convalida dello sfratto, deduceva di aver regolarmente pagato in data
09.09.2021 il canone di locazione relativo al mese di settembre 2021, depositando in atti estratto conto bancario da cui si evinceva il predetto pagamento. Deduceva, inoltre, che: non era pervenuta alcuna comunicazione dal locatore volta a sollecitare il pagamento del suddetto canone e mai gli era stata comunicata la risoluzione del contratto;
all'interno della casa di riposo erano ospitati 16 anziani e vi lavoravano stabilmente 9 dipendenti;
non sussisteva alcun inadempimento e che, laddove vi fosse stato, avrebbe dovuto essere di gravità tale da superare “nel bilanciamento tra gli interessi contrapposti sopra illustrati, i gravissimi effetti che lo sfratto comporterebbe”. Chiedeva, pertanto, l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “…A) ogni avversa istanza respinta;
B) per i motivi di cui all'espositiva, rigettare l'avversa domanda. C) con vittoria di spese diritti ed onorari…”.
Alla prima udienza parte intimante dava atto che il canone di cui lamentava il mancato pagamento era riferito al mese di settembre 2022, e non già al mese di settembre 2021, come emergeva dal complesso dell'atto, insistendo nella domanda. Per contro, l'intimata confermava il contenuto del proprio atto difensivo e dichiarava di non accettare il contraddittorio sulla domanda così modificata a verbale.
Il Tribunale, con sentenza in data 13.3.2024, rigettava la domanda di risoluzione proposta dal
. Pt_1
Riteneva, infatti, che tanto la dichiarazione di avvalersi della clausola risolutiva espressa che l'atto introduttivo avessero inequivocabilmente fatto riferimento al canone di settembre 2021, che la Pt_2
aveva dimostrato di aver puntualmente pagato. Inoltre, la modifica della domanda, con indicazione della corretta mensilità di settembre 2022, era intervenuta soltanto alla prima udienza, e in ogni caso dopo che la aveva provveduto al pagamento del canone, effettuato il 4/10/2024 a mezzo Pt_2 bonifico bancario, così precludendo l'operatività della clausola penale.
Con tale motivazione il primo giudice rigettava la domanda, compensando le spese di lite.
Avverso la sentenza ha proposto appello , censurandola: i) nella parte in cui il primo Parte_1 giudice aveva ritenuto che l'intimazione di sfratto fosse riferita al canone di settembre 2021, indicato nell'atto per mero errore materiale, e non invece a quello di settembre 2022, unico non pagato al momento dell'intimazione dallo sfratto alla che peraltro aveva provveduto al Pt_2
pagamento soltanto il 6.10.2022 (data di accredito della somma bonificata) e non il 4.10.2022, come erroneamente affermato dal giudice;
ii) omessa pronuncia, per non avere il Tribunale minimamente considerato le altre condotte inadempienti contestate (mancata consegna polizza assicurativa, voltura utenze, comunicazione all'ufficio tributi del Comune dell'esercizio dell'attività in capo alla ditta individuale della sig. ), alle quali il non aveva affatto rinunciato. Parte_2 Pt_1
L'appellante concludeva pertanto affinché la Corte, accertata l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto per l'operatività della clausola risolutiva espressa, o in subordine per il grave inadempimento della la condannasse all'immediato rilascio con condanna al pagamento Pt_2 dell'indennità di occupazione fino all'effettivo rilascio.
Ha resistito , concludendo per la conferma della sentenza appellata. Parte_2
La causa, senza ulteriore attività istruttoria, è stata decisa all'udienza del 17 gennaio 2025 ai sensi dell'art. 437 c.p.c. con lettura del dispositivo.
******
L'appello è fondato per le ragioni di seguito indicate.
Il tribunale si è limitato, infatti, ad una lettura puramente superficiale e formale dell'atto con il quale il ha intimato alla sfratto per morosità, comunicandole contestualmente la volontà di Pt_1 Pt_2
avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 9 del contratto, pacificamente vigente tra le parti. Ha cioè ritenuto che nel corpo dell'atto non vi fossero elementi dai quali desumere che l'intimante avesse voluto far riferimento al canone di settembre 2022, e non a quello di settembre
2021 erroneamente indicato nel documento. Su tali presupposti il primo giudice ha escluso pertanto la morosità sia con riferimento al canone di settembre 2021, del quale la aveva documentato il Pt_2
tempestivo pagamento, sia a quello di settembre 2022, in ogni caso pagato successivamente alla modifica della domanda, formalizzata dal soltanto alla prima udienza. Quindi, mancando la Pt_1
prova della morosità, il tribunale riteneva non operativa la clausola risolutiva espressa, escludendo anche ulteriori comportamenti inadempienti della che potessero giustificare la risoluzione del Pt_2
rapporto. A dire il vero omettendo di esaminare gli ulteriori specifici addebiti mossi dal alla Pt_1
conduttrice.
Ebbene, si tratta di un'interpretazione della domanda che la Corte non intende affatto condividere, poiché contraria agli univoci e consolidati insegnamenti della giurisprudenza di legittimità nella specifica materia. È noto, infatti, che “l'interpretazione della domanda deve essere diretta a cogliere, al di là delle espressioni letterali utilizzate, il contenuto sostanziale della stessa, desumibile dalla situazione dedotta in giudizio e dallo scopo pratico perseguito dall'istante con il ricorso all'autorità giudiziaria” (Cass. Sez. U, Sentenza n. 10840 del 10/07/2003).
L'interpretazione di un documento, anche di natura processuale, non può limitarsi, infatti, all'esame della mera intestazione, dovendosi avere riguardo all'atto nella sua interezza e al suo senso complessivo.
Passaggio ingiustamente omesso dal primo giudice.
Ora, non avrebbe avuto alcun senso un'intimazione di sfratto notificata soltanto il 4 ottobre 2022, tredici mesi dopo la presunta morosità (settembre 2021 a dare fede al dato puramente testuale), accompagnata dall'incongruente attestazione che il canone veniva corrisposto regolarmente e alla richiesta di pagamento di una sola mensilità di € 3.000.
Dunque, l'intimazione di sfratto, pacificamente notificata il 4 ottobre 2022, guarda caso quando la non aveva ancora provveduto al versamento del canone del precedente mese di settembre, Pt_2
superando di quattro giorni il ritardo tollerato per contratto ai fini della risoluzione del rapporto (art. 9), unitamente all'attestazione che il canone veniva corrisposto regolarmente sino a quel momento
(come effettivamente era), e alla richiesta di condanna al pagamento di soli € 3.000, ossia dell'unico canone insoluto alla data dell'intimazione, non poteva che essere riferita all'unico canone effettivamente non corrisposto dalla ossia a quello di settembre 2022. Pt_2
Dunque, l'interpretazione della domanda, condotta secondo i principi sopra richiamati, avendo cioè riguardo al significato complessivo dell'atto d'intimazione e all'utilità che l'attore intendeva perseguire, consentiva di ricostruire l'inequivocabile volontà del , di avvalersi della clausola Pt_1
risolutiva espressa con riferimento alla morosità in atto (riferita al canone del mese appena trascorso), relegando a mero errore materiale il riferimento testuale al canone di settembre 2021 anziché a quello di settembre 2022.
Ora, rispetto alla morosità del settembre 2022, unica realmente contestata, il ha Pt_1 innegabilmente provato in giudizio il mancato pagamento nel termine di cui all'art. 9.
Il canone di settembre 2022 è stato infatti pagato dalla con bonifico bancario del 4 ottobre Pt_2
2022, ricevuto dal creditore soltanto il successivo 6 ottobre, che è anche il momento al quale fare riferimento ai fini della puntualità del pagamento (cfr. tra le tante Cass. Sez. 3, Sentenza n.
18877 del 10/07/2008), ossia sei giorni oltre il ritardo tollerato secondo la volontà espressa dalle stesse parti contrattuali con la pattuizione di cui all'art. 9.
Trattandosi di clausola risolutiva espressa, l'effetto risolutorio deriva direttamente dal contenuto del contratto e non c'è spazio per una valutazione giudiziale della gravità dell'inadempimento, neppure con riferimento alla tipologia di attività esercitata dalla nell'immobile e al sicuro pregiudizio Pt_2
derivante dalla sua repentina interruzione. Le parti hanno infatti anticipatamente pattuito la gravità di un ritardo eccedente i venti giorni dalla scadenza. Non c' è dunque spazio per riconsiderare a posteriori la gravità di tale ritardo, neppure sotto il profilo dell'obbligo di esecuzione del contratto secondo buona fede.
Al riguardo, non si ignora il recente orientamento della Corte Cassazione, a mente del quale “
l'agire dei contraenti va valutato, anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, secondo il criterio generale della buona fede, sia quanto alla ricorrenza dell'inadempimento che del conseguente legittimo esercizio del potere unilaterale di risoluzione, sicché, qualora il comportamento del debitore, pur integrando il fatto contemplato dalla suddetta clausola, appaia comunque conforme a quel criterio, non sussiste l'inadempimento, né i presupposti per invocare la risoluzione, dovendosi ricondurre tale verifica non al requisito soggettivo della colpa, ma a quello, oggettivo, della condotta inadempiente”. (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 23868 del 23/11/2015 e Cass.
Sez. 1, Ordinanza n. 8282 del 23/03/2023).
Ebbene, nel caso di specie non c'è alcun comportamento contrario a buona fede che possa rimproverarsi al , il quale si è limitato ad esercitare un proprio diritto avvalendosi della Pt_1
clausola, liberamente e validamente negoziata dalle parti, che gli attribuiva la facoltà di sciogliere il contratto per la morosità di un solo canone, puntualmente verificatasi. D'altronde la conduttrice, per difendersi dalla contestata morosità non ha dedotto né precedenti ritardi nel pagamento eventualmente tollerati dal creditore, così da disinnescare gli effetti della predetta clausola risolutiva, né altre situazioni che, alla luce del reciproco dovere di collaborazione e solidarietà contrattuale, potessero giustificare un tale ritardo, trincerandosi esclusivamente sul contenuto formale dell'atto (che si è detto inidoneo ad intaccarne la sostanza) e sulla non gravità dell'inadempimento. Ossia, sollecitando un non consentito giudizio di importanza dell'inadempimento, inconfutabilmente precluso nell'ipotesi di clausola risolutiva espressa.
Arrivare a considerare contrario a buona fede il fatto in sé dell'essersi avvalso della clausola risolutiva al momento della pacifica verificazione della violazione (ritardo nel pagamento di un solo canone) equivarrebbe infatti ad una sua sostanziale abrogazione, contro la volontà espressa delle parti che l'hanno voluta.
A ben vedere, se violazione del dovere di correttezza e buona fede c'è stato è al limite da parte della la quale, nello stesso giorno in cui ha ricevuto l'atto d'intimazione, ha immediatamente Pt_2
eseguito il bonifico del canone (arrivato a domicilio del creditore soltanto due giorni dopo), e soltanto tre mesi dopo (gennaio 2023), a giudizio pendente, ha inviato una lettera al con la Pt_1 quale contestava pretestuose inadempienze sull'efficienza energetica dei locali, mai segnalate prima, all'evidente fine di precostituirsi, senza esito alcuno, una possibile giustificazione del proprio inadempimento.
Dunque, la previsione della clausola nel contratto, la manifestazione della volontà di avvalersene ritualmente comunicata alla controparte, la prova della morosità al momento della comunicazione, sono gli elementi necessari e sufficienti ad integrare l'invocata fattispecie risolutiva di diritto del contratto. Resta pertanto assorbita l'indagine sugli ulteriori inadempimenti della in ogni caso Pt_2 tempestivamente contestati dal locatore con la memoria integrativa. Infatti, secondo l'univoco e consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità nel procedimento per convalida di
(licenza o) sfratto, l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione dello stesso in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447-bis c.p.c., con la conseguenza che, essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il "thema decidendum" risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c., potendo, pertanto, l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in dipendenza dalle difese svolte da controparte. (Cass.
Sez. 3, Ordinanza n. 14779 del 26/05/2023).
In conclusione, in accoglimento delle domande proposte dal , deve darsi atto dell'intervenuta Pt_1
risoluzione del contratto a far data dal 4 ottobre 2022, data in cui la ha ricevuto la Pt_2
comunicazione proveniente dal locatore di volersi avvalere della clausola risolutiva, con conseguente condanna dell'odierna appellata al rilascio dell'immobile non oltre il 30 aprile 2025.
Periodo che si reputa congruo ad organizzare il complesso trasferimento dell'attività di residenza per anziani ivi gestita. Infine, la deve essere condannata, in conformità alla richiesta formulata dal , al Pt_2 Pt_1 pagamento dei canoni a scadere sino all'effettivo rilascio.
Le spese di lite di entrambi i gradi del giudizio, liquidate nei minimi tariffari del relativo scaglione per la semplicità delle questioni trattate, seguono la soccombenza e sono pertanto poste a carico di parte appellata.


PQM

la Corte, definitivamente decidendo, ogni ulteriore domanda ed eccezione disattesa, accoglie l'appello proposto da e in totale riforma della sentenza n. 329/2024 del Tribunale di Parte_1
Sassari in data 13.3.2024,
- accerta l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione del 21.5.2021 a far data dal 4 ottobre 2022,
- condanna al rilascio dell'immobile libero da persone e cose entro e non oltre il Parte_2
30 aprile 2025;
- condanna al pagamento del canone convenuto sino alla riconsegna Parte_2 dell'immobile;
- condanna parte appellata a rifondere all'appellante le spese di lite di entrambi i gradi del giudizio, che liquida in € 1.278,00 ed € 1.458,00 rispettivamente per compensi professionali del primo e del secondo grado del giudizio, oltre spese esenti, rimborso spese generali, Iva e
CPA.
Così deciso in Sassari, all'udienza del 17 gennaio 2025.
Il Consigliere estensore dr.ssa Cristina Fois Il Presidente
dr.ssa Maria Grixoni