REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico, Francesca Savignano ha pronunciato la seguente SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 24922/2025 R.G. promossa da:
(C.F. , rappresentata e difesa dall'avv. GIUSSANI Parte_1 P.IVA_1
ANDREA elettivamente domiciliata all'indirizzo telematico del difensore
INTIMANTE-RICORRENTE contro (C.F. ) Controparte_1 P.IVA_2
INTIMATA-RESISTENTE CONTUMACE OGGETTO: locazione – sfratto per morosità
CONCLUSIONI PER LA PARTE INTIMANTE-RICORRENTE: In via principale e nel merito:
- previa ogni più utile declaratoria, accertare e dichiarare la non scarsa importanza dell'inadempimento ex articolo 1453 c.c. della società e, per l'effetto, Controparte_1 dichiarare la risoluzione del contratto di locazione sottoscritto il 27 febbraio 2023, con conseguente condanna della Conduttrice al risarcimento in favore di di ogni Parte_1 danno, patito e patiendo, la cui quantificazione si rimette in via equitativa all'illustrissimo Tribunale adito, con condanna per le spese di giudizio. All'odierna udienza l'intimante ha insistito anche per l'accoglimento della domanda di condanna al rilascio dell'immobile, deducendo di averla introdotta con l'intimazione di sfratto.

Concisa esposizione delle ragioni in fatto e dei motivi di diritto
1 1. Con atto di citazione regolarmente notificato ha intimato a Parte_1
lo sfratto per morosità relativamente all'immobile sito in Controparte_1
, via Santa Croce n. 8, condotto in locazione dalla parte intimata ad uso diverso (struttura CP_1 sanitaria) in forza di contratto stipulato il 27 febbraio 2023, deducendo il mancato pagamento della somma di € 50.295,25 per canoni ed oneri accessori maturati da gennaio 2025 a maggio 2025.
Ha chiesto l'emissione del decreto ingiuntivo.
La società intimata non si è costituita in giudizio né il suo rappresentante legale è comparso all'udienza di convalida, udienza che, su richiesta dell'intimante, è stata differita due volte in pendenza di trattative bonarie. Il 30 giugno 2025 il difensore della locatrice ha dichiarato che, nelle more, la morosità era stata sanata ed ha chiesto la prosecuzione della causa nel merito, deducendo l'interesse ad una pronuncia risolutoria del contratto.
Il giudice ha disposto il mutamento del rito ed assegnato termini perentori per il deposito di memorie integrative e documenti, onerando, al contempo, l'intimante di notificare l'ordinanza alla società intimata. Solo il locatore ha depositato la memoria integrativa.
All'odierna udienza la causa, previa declaratoria di contumacia della parte resistente, è stata discussa e decisa mediante pubblica lettura del dispositivo della sentenza e della contestuale motivazione.

2. Le domande del locatore sono fondate nei termini che di seguito si espongono.
Il titolo posto a fondamento dell'intimazione di sfratto è documentato dal contratto di locazione scritto, regolarmente registrato (doc. 1), il quale prevede, all'art. 6, che il canone debba essere versato trimestralmente in via anticipata, il primo giorno del mese.
La locatrice ha dichiarato che la società conduttrice ha sanato la morosità allegata nell'intimazione, concernente il periodo gennaio/maggio 2025, nel corso del presente giudizio, a giugno 2025.
All'odierna udienza ha dichiarato che il trimestre giugno-agosto 2025 è stato corrisposto il 25 luglio 2025, ma parzialmente (€ 15.000,00), e che quello relativo al periodo settembre/novembre
2025 è stato versato in data 11 settembre 2025. Ha ribadito che la locatrice non intende tollerare ulteriori ritardi nel pagamento del corrispettivo negoziale ed ha insistito per la pronuncia di risoluzione contrattuale e di condanna al rilascio dell'immobile, formulate nell'atto introduttivo del giudizio.
Nell'intimazione ha pure lamentato che, già in precedenza, la conduttrice si era resa inadempiente all'obbligo di pagamento del corrispettivo negoziale alle scadenze pattuite, avendolo assolto con grave ritardo, a distanza di molti mesi, e precisamente il 12 febbraio 2024, con riguardo ai trimestri
2 settembre/novembre 2023 e dicembre 2023/febbraio 2024, e nemmeno interamente. Per questa ragione, il 18 gennaio 2024 aveva notificato una precedente intimazione di sfratto per morosità
(doc. 4), ma, avendo nel frattempo la conduttrice pagato il dovuto, non aveva coltivato il procedimento.
In seguito, la resistente si era nuovamente resa inadempiente, quanto ai trimestri giugno/agosto
2024 e settembre/novembre 2024, avendo effettuato un pagamento parziale di € 15.000,00 in data
24 luglio 2024 e corrisposto il residuo importo dovuto solo il 4 ottobre 2024.
Ha allegato di aver predisposto, anche in questo caso, l'intimazione di sfratto e di non aver dato corso al procedimento, stante il pagamento nelle more intervenuto, ma la circostanza non è suffragata documentalmente.
Premesse le esposte risultanze processuali, si osserva, in diritto, che il pagamento dei canoni e delle spese scaduti, effettuato anteriormente all'udienza di convalida, esclude senz'altro che il giudice possa emettere ordinanza di convalida dello sfratto perché non perdura, a quella data, la morosità, che ne costituisce il presupposto, ai sensi dell'art. 663 cpc. Esso non esclude, invece, che l'intimante possa chiedere, nel giudizio di merito che si apre successivamente alla fase sommaria, la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore - inadempimento costituito dal ritardo nel pagamento rispetto alla scadenza contrattuale - giacché l'intimazione di sfratto contiene in sé la domanda di risoluzione contrattuale e quella di condanna del conduttore al rilascio dell'immobile locato. Trattandosi di locazione ad uso non abitativo, infatti, non opera il meccanismo della sanatoria previsto dall'art. 55 L. n. 392/78, secondo cui la morosità nel pagamento di canoni e oneri accessori può essere sanata se il conduttore versa entro la prima udienza (ovvero entro il termine di grazia concesso dal giudice ai sensi del secondo comma)
“l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice”
(comma primo), con l'effetto che “Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto” (ultimo comma disp. cit.). Conseguentemente, il pagamento tardivo e successivo alla proposizione dell'intimazione di sfratto non ha effetto sanante (art. 1453, comma terzo, c.c.) e costituisce inadempimento contrattuale, che il giudice valuta alla luce del disposto di cui all'art. 1455 c.c., e ciò anche se non perdura, all'attualità alcun danno economico.
La giurisprudenza ha ripetutamente affermato che, nella valutazione della gravità dell'inadempimento, assumono rilievo la volontà delle parti e l'interesse del locatore alla puntuale esecuzione della prestazione avversa, come pure la condotta del conduttore successiva alla
3 notificazione dell'intimazione di sfratto e, specificamente, il pagamento tardivo dei canoni maturati nel corso del giudizio, giacché esso dimostra la persistenza dell'inadempimento malgrado il ricorso alle vie giudiziali. Si vedano le pronunce della Corte di Cassazione n. 8076/2002 e n.15363/2010: “In tema di contratti, il principio, sancito dall'art. 1455 cod. civ., secondo cui il contratto non può essere risolto se l'inadempimento ha scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altra parte, va adeguato anche ad un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale. Pertanto, la gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata all'entità del danno, che potrebbe anche mancare, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva dichiarato la risoluzione di un contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo per grave inadempimento del conduttore, che non aveva corrisposto nel termine pattuito i canoni, valutando non solo l'aspetto economico del dedotto inadempimento ma anche il comportamento complessivo del predetto in relazione all'interesse concreto del locatore al puntuale pagamento dei canoni, e ritenendo che tale comportamento avesse inciso in modo decisivo sull'economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio nel sinallagma funzionale)”.
Nel caso in esame la gravità dell'inadempimento della conduttrice si desume inequivocabilmente dai seguenti concorrenti elementi: a) le parti hanno espressamente stabilito, in contratto, che il mancato pagamento anche di un solo canone trimestrale costituisce inadempimento di gravità tale da giustificare la risoluzione di diritto del contratto (art. 11); b) la locatrice ha già intimato, a gennaio 2024, un precedente sfratto per morosità, così manifestando l'interesse al puntuale adempimento dell'obbligazione pecuniaria;
c) la conduttrice ha persistito nell'inadempimento anche nel corso del presente giudizio;
d) il reiterato pagamento in ritardo di numerosi canoni, sin da sei mesi dopo l'inizio del rapporto, e per importi molto consistenti, è valutato di non scarsa importanza secondo l'art. 5 della l. n. 392/1978 - applicabile alle locazioni abitative ma utilizzabile, per le locazioni ad uso diverso, quale parametro di orientamento (Cass. n. 1428/2017,
n. 2902/2006) – che stabilisce una predeterminazione legislativa della gravità dell'inadempimento, in caso di mancato pagamento di un solo canone di locazione decorsi venti giorni dalla scadenza prevista.
4 Il reiterato e notevole ritardato pagamento del corrispettivo negoziale è, perciò, senz'altro idoneo a provocare un grave squilibrio nel sinallagma contrattuale e giustifica la pronuncia di risoluzione contrattuale, ai sensi dell'art. 1455 c.c., per inadempimento della parte conduttrice.
Essendo venuto meno il titolo per il legittimo godimento dell'immobile, la resistente deve essere condannata al suo rilascio.
Considerato che, allo stato, la morosità non perdura, l'inizio dell'esecuzione va fissato entro il 2 novembre 2025.

3. La domanda risarcitoria non merita accoglimento.
La locatrice deduce il danno emergente costituito dai “costi che ha dovuto Parte_1 sopportare per vedersi corrispondere quanto di propria spettanza, vedendosi costretta - si badi non per una, non per due, bensì per ben tre volte - ad adire la competente autorità giudiziaria, con tutto ciò che implica, dal punto di vista patrimoniale, scomodare lo strumento processuale”, nonché il lucro cessante, costituito dalla “perdita della disponibilità del bene e all'impossibilità di conseguire l'utilità anche solo potenzialmente ricavabile dal bene stesso da parte del dominus in relazione alla natura generalmente fruttifera di esso”.
La domanda è infondata, giacché i costi sopportati per instaurare il presente procedimento vengono rimborsati attraverso la liquidazione delle spese processuali, mentre non vi è danno da lucro cessante perché il corrispettivo negoziale è stato corrisposto e, all'attualità, in base alle stesse dichiarazioni del difensore, non residua alcuna morosità.
Le spese di giudizio vanno poste a carico della parte soccombente e, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività difensiva svolta, della contumacia della conduttrice e della natura documentale della causa, si liquidano come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definendo il giudizio, così provvede:
1) dichiara risolto per inadempimento della parte resistente-intimata il contratto di locazione relativo all'immobile adibito ad uso diverso, sito in , via Santa Croce n. 8, condotto in CP_1 locazione dalla parte intimata ad uso diverso;

2) condanna a rilasciare, libero da persone e cose e nella Controparte_1 disponibilità di l'immobile suddetto;
Parte_1
3) fissa per l'esecuzione la data del 2 novembre 2025;
4) rigetta la domanda risarcitoria;

5 5) condanna la parte intimata-resistente a rifondere all'intimante-ricorrente le spese di giudizio, liquidate in € 804,00 per esborsi ed € 2.600,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA se dovute.
Milano 02/10/2025
Il Giudice Francesca Savignano
6