REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente e relatore dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere dr. Paolo Caliman Consigliere ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 2143 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, assunta in decisione in data 18.06.2025, a seguito di trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
tra

(C.F. ), in persona Ministro pro-tempore, Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'Avvocatura dello Stato;

– Appellante – E

(C.F. ) rappresentato e difeso dall'avv. Alberto CP_1 C.F._1
Trinchi per procura in atti
– Appellata –
OGGETTO: locazione immobile uso diverso.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

La controversia ha per oggetto il contratto di locazione, stipulato l'8.7.2010, tra CP_1
ed il Comune di Rieti, dell'immobile, di proprietà del primo, sito in Rieti, via
[...] delle Ortensie n. 7, destinato a sede uffici Unep, della durata di sei anni rinnovabili in altri sei, ai sensi dell'art. 27 l. 392/1978, salva la facoltà di recesso del conduttore ai sensi del medesimo articolo;
contratto in cui è subentrato, in qualità di conduttore, il
, a far data dal 01.09.2015. Parte_1
Il locatore ha agito in giudizio, per sentir dichiarare l'intervenuta cessazione del contratto, alla scadenza del 12 maggio 2019, a seguito del recesso esercitato dal conduttore, ai sensi dell'art. 27 lg 392/1978, con la condanna al pagamento dei canoni non corrisposti, dal 30 novembre 2018 sino alla cessazione del contratto, nonchè degli oneri condominiali, a far data dalla seconda metà del 2016 e sino alla scadenza;
ed al rimborso del 50% delle spese di registrazione del contratto per gli anni 2016, 2017,
2018.
Il Ministero della Giustizia ha chiesto il rigetto della domanda, sostenendo di non aver manifestato la volontà di rinnovare il contratto, alla prima scadenza - pertanto, da intendersi scaduto alla data del 07.07.2016 - e di aver continuato ad occupare l'immobile, senza titolo, fino al rilascio in data 29.11.2018, dietro pagamento di un'indennità di occupazione. Ha contestato l'obbligo di pagamento delle spese condominiali e di registrazione, perchè relative ad un periodo successivo alla scadenza del contratto e, comunque, non spettanti.
Il Tribunale di Rieti ha accertato la scadenza del contratto alla data del 13.5.2019, a seguito del recesso del conduttore, ai sensi dell'articolo 27 lg. 392/1978, e, per l'effetto, ha condannato il al pagamento dell'importo dei canoni non Parte_1
corrisposti, dal 30.11.2018 fino al 13.5.2019, pari alla complessiva somma di €
10.081,84, oltre interessi;
degli oneri condominiali, per un importo di € 2.453,10, oltre interessi;
al rimborso del 50% delle spese di registrazione del contratto, per gli anni
2016, 2017 e 2018, per una somma di € 670,44, oltre interessi e spese processuali.
Il ha proposto appello, articolando tre censure. Parte_1 Parte_1 La prima riguarda l'applicabilità della disciplina dettata dagli artt. 27 e ss. l. 392/1978, nei rapporti di locazione, ad uso non abitativo, in cui è parte, in qualità di conduttore, lo Stato o enti pubblici territoriali. Secondo l'appellante, questo tipo di rapporto è disciplinato dall'art. 42 della stessa legge, che richiama espressamente soltanto il primo comma dell'art. 27, relativo alla durata minima, e l'art. 28, in materia di preavviso per il rilascio. Di conseguenza, il tribunale avrebbe erroneamente ritenuto la rinnovazione tacita del contratto per altri sei anni, alla prima scadenza, in data 08.07.2016, in assenza di una norma che preveda la possibilità di un rinnovo tacito di un contratto di locazione del tipo in esame. Del resto, la rinnovazione tacita sarebbe incompatibile con la prescrizione della forma scritta richiesta, a pena di nullità, per i contratti stipulati con la p.a. ed, in questo contesto, si inscriverebbe la sentenza della Suprema Corte n.
9614/1999, che ha ammesso il rinnovo tacito dei contratti, in cui è parte la p.a., nell'unico caso di una espressa previsione nel contratto originario, in modo coerente con la evidente necessità di un effettivo controllo della spesa pubblica.
Sulla scorta di queste considerazioni, il , ha eccepito la nullità della clausola Parte_1
contenuta nell'art. 2 del contratto ed il mancato rilievo officioso da parte del tribunale.
In altri termini, il Tribunale, in mancanza della forma scritta richiesta per i contratti della pubblica amministrazione, avrebbe dovuto rilevare la nullità di tale clausola, che, con il richiamo all'art. 28 della legge del 1978, prevedeva una durata di sei anni rinnovabili tacitamente di altri sei.
Le due censure sono ontologicamente connesse, tendendo entrambe ad escludere la legittimità di un rinnovo tacito. Possono, dunque, essere trattate congiuntamente, e risultano entrambe infondate.
Dalla stessa prospettazione dell'appellante emerge che le parti avevano espressamente previsto la possibilità di un rinnovo tacito alla scadenza, con il richiamo all'art. 28 della legge citata. La rinnovazione tacita dell'originario contratto, stipulato in forma scritta,
è stata prevista, con apposita clausola dello stesso contratto, per un tempo predeterminato e subordinata al mancato invio di una disdetta entro un termine prestabilito dalle parti. Di conseguenza, deve reputarsi ammissibile, nel caso di omesso invio della disdetta, in quanto la previsione contrattuale, per un verso, non elude la necessità della forma scritta, e, per altro verso, attesa la predeterminazione della durata del periodo di rinnovazione, consente agli organi della Pubblica Amministrazione, deputati alla valutazione degli impegni di spesa e dei vincoli di bilancio correlati all'eventuale rinnovazione, di considerare l'opportunità o meno di disdire nel termine contrattuale il contratto stesso ( Cass. ord. n. 26026/2023, Cass n. 13039/1999, Cass.
n° 19410/2016.).
Va poi aggiunto – e la circostanza è dirimente - che tale clausola trova un fondamento nella stessa disciplina normativa, perché diversamente da quanto sostenuto dall'appellante, secondo un consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, «anche ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori di cui all'art. 42 della legge 27 luglio 1978, n. 392, è applicabile la disciplina dettata dagli artt. 28 e 29 in tema di rinnovazione, che accorda al conduttore una tutela privilegiata in termini di durata del rapporto. Invero, a differenza dell'ipotesi regolata dall'art. 1597 cod. civ., la protrazione del rapporto alla sua prima scadenza in base alle richiamate norme della legge n. 392 del1978 non costituisce
l'effetto di una tacita manifestazione di volontà successiva alla stipulazione del contratto e che la legge presume in virtù di un comportamento concludente e, quindi, incompatibile con il principio secondo il quale la volontà della P.A. deve essere necessariamente manifestata in forma scritta, ma deriva direttamente dalla legge»
(Cass., n. 34010/2023; 9759/2023; 26620/2022; 34162/2019; 21965/2019; n.
7040/2017; n. 14367/2016; n. 16321/2007; n. 14808/2004; a sezioni unite, n.
6227/1997; n. 12167/1991).
La protrazione del rapporto contrattuale è dunque, legittima e la conferma di tale accertamento travolge la terza censura inerente la sussistenza dell'obbligo di pagamento dei canoni di locazione e degli oneri condominiali, per il periodo successivo al rilascio dell'immobile e fino alla scadenza del contratto. § Generica è, inoltre, la censura relativa alla prova dell'ammontare degli oneri condominiali, perché non tiene in alcun conto le ragioni esposte dal tribunale: in sentenza, si dà atto della produzione della richiesta di pagamento da parte dell'amministratore condominiale (cfr. documenti 23 e 24 di parte ricorrente) e dei
“verbali delle assemblee condominiali di approvazione dei bilanci condominiali per gli anni 2016, 2017 e 2018 (cui le somme richieste si riferiscono), con le tabelle delle spese dovute dai vari condomini (ivi incluso, per l'interno 6, il Ministero della
Giustizia; cfr. allegati da 29 a 31 di parte ricorrente)…”, nonché la prova dell'avvenuto pagamento da parte del locatore delle somme dovute a titolo di spese condominiali dal conduttore (cfr. allegato 25 di parte ricorrente).
§ La sentenza va, invece, riformata limitatamente al capo di condanna del , Parte_1
conduttore, al rimborso delle spese di registrazione del contratto, in forza della previsione contrattuale di una ripartizione tra le parti, nella misura del 50%.
L'art. 57, comma 7, dpr 131/1986 prevede espressamente che “Nei contratti in cui è parte lo Stato, obbligata al pagamento dell'imposta è unicamente l'altra parte contraente, anche in deroga all'art. 8 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sempreché non si tratti di imposta dovuta per atti presentati volontariamente per la registrazione delle amministrazioni dello Stato.”
La Suprema Corte, con la sentenza n. 6798/1993, in un caso analogo a quello in esame, ha evidenziato il carattere palesemente imperativo della norma, attesa la sua formulazione e la ratio che la sorregge, per cui essa non solo impedisce la possibilità di pattuizioni contrarie, ma si sostituisce ad esse, a norma dell'art. 1339 cc.
Inconferente è, invece, il richiamo, nell'impugnativa, alla pronuncia, a sezioni unite, n.
6882/2019, perchè riguarda un rapporto di locazione tra parti private.
In una valutazione complessiva dell'esito della controversia, considerata la sostanziale soccombenza del , vengono poste a suo carico anche le spese Parte_1
del grado di appello, oltre al pagamento, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.


p.q.m.


La Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto dal Parte_1
nei confronti di in parziale riforma della sentenza del Tribunale
[...] CP_1
Ordinario di Rieti n. 402/2020, così provvede:
1) rigetta la domanda di volta al rimborso dell'imposta di registrazione CP_1
del contratto di locazione;

2) rigetta, per il resto, l'appello;
3) condanna il , in persona del p.t., al pagamento Parte_1 CP_2
delle spese di lite, in favore dell'appellato che si liquidano in complessivi € 2.906,00, per compensi professionali, oltre spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;

3) dichiara l'appellante, tenuto al versamento dell'ulteriore somma pari all'ammontare del contributo unificato dovuto ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012.
Così deciso in Roma il giorno 18.6.2025
Il Presidente relatore
Dr. Maria Rosaria Rizzo