R e p ub bl ic a I t al i an a in nome del Popolo Italiano
La Corte di Appello di Roma
Sezione settima civile riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati
Franco Petrolati Presidente
Assunta Marini Consigliere rel.
Anna Maria Giampaolino Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 3757 R.G.A.C. dell'anno 2020, trattenuta in decisione all'udienza del 22.01.2025 e vertente
TRA
– Società con socio unico in liquidazione, Parte_1 in persona del Liquidatore e legale rappresentante p.t., C.F. e P.IV
, rappresentata e difesa, dall'Avv. Gaetano Cammarano (C.F. P.IV_1 [...]
) del Foro di Velletri ed elettivamente domiciliata in Albano C.F._1
Laziale, piazza Antonio Gramsci n. 22, presso lo studio del suo procuratore, il tutto giusta procura alle liti depositata con l'atto di riassunzione;

Appellante
E
in persona del legale rappre- Controparte_1 sentante pro tempore, C.F. e P.IV , rappresentata e difesa P.IV_2 dall'avv. Annalisa RP (C.F. ) e dall'Avv. Anselmo CodiceFiscale_2
Pullano (C.F. ), elettivamente domiciliata in Roma, Via CodiceFiscale_3
G. Ferrari 35, presso lo studio dell'Avv. Maria Cristina Salvucci;

Appellata
( Parte_2 CodiceFiscale_4 ( ) Parte_3 C.F._5 rappresentati e difesi, in forza di procura rilasciata su separato foglio del
22/10/18, dall'Avv. Aniello Pullano ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Frosinone, Piazza S. Tommaso d'Aquino n. 1;
Appellati
(c. f.: ), (c. f.: P_ C.F._6 Controparte_3
, ST Annalisa (c.f.: ), C.F._7 C.F._8
(c. f.: Controparte_4 C.F._9
n. q. di eredi (coniuge e figlie) di , deceduto il 27.04.23, già Persona_1 parte appellata/appellante incidentale nel presene giudizio, rappresentati e difesi, in forza di procura rilasciata su separato foglio del 2.01.25 dall' Avv.
Aniello Pullano ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Frosinone,
Piazza S. Tommaso d'Aquino n. 1;
Appellate
Oggetto appello avverso la sentenza del Tribunale di Frosinone n. 221/2020.
Conclusioni
Per l'appellante
- in via preliminare di merito, rigettare ogni domanda, istanza e richiesta svolta nei riguardi di dalla Parte_1 Controparte_1
essendo quest'ultima priva di qualsiasi legittimazione attiva
[...] per tutti i motivi addotti nella narrativa che precede, nonché dai Signori Per_1
, e , in quanto destituita di ogni giuridico
[...] Parte_2 Parte_3 pregio e fondamento, in fatto e in diritto, con ogni conseguente statuizione di legge anche in ordine alla riammissione della società appellante nel godimento
e nel possesso dell'immobile concesso in locazione;

- in accoglimento delle domande riconvenzionali spiegate in primo grado, accertare e dichiarare la nullità dell'atto di permuta multipla (rectius, di vendita multipla/mista) per atto Notar di Frosinone del 21/47/2017, Per_2 rep.238743/16096 e, per l'effetto, dichiarare la carenza di legittimazione attiva della nonché accertare e dichiarare la Controparte_1 nullità di tutti gli atti successivi e conseguenti, ed in particolare dell'atto di proroga con allegata bozza di rinnovato contratto di locazione del 30/6/2016 e/o comunque risolverli per grave inadempimento delle controparti;

- nell'ipotesi di mancato accoglimento delle domande che precedono ed in accoglimento delle domande riconvenzionali formulate in via subordinata nel giudizio di primo grado, accertare e dichiarare che Parte_1

[...]
1) ha effettuato lavori per € 139.321,56 nell'immobile per cui è causa sito in
Frosinone alla via Casilina n. 494, oggi via Colle Fiore n. 2 e, per l'effetto, dichiarare la parte locatrice tenuta alla restituzione in suo favore della ridetta somma nonché di quelle versate a titolo di deposito cauzionale, compensando quanto eventualmente dovuto a titolo di canoni di locazione;

2) attesa la nullità della scrittura privata di proroga della locazione del
30/6/2016 e del grave inadempimento dei locatori , Persona_1 Parte_2
e ovvero, in subordine, della Parte_3 Controparte_1
dichiarare e condannare la parte locatrice al pagamento in favore di
[...] dell'indennità per la perdita dell'avviamento Parte_1 commerciale di cui all'art. 34 L. 392/1978 per il complessivo importo di €
205.344,00.
Il tutto col favore delle spese e dei compensi professionali relativi al doppio grado di giudizio, oltre accessori come per legge.
In via istruttoria si reiterano tutte le istanze istruttorie già articolate in primo grado, ribadite in sede di memoria conclusiva e di udienza del 28/2/2020 e non accolte. Nella specie, ai sensi dell'art. 356 c.p.c. si rinnova l'istanza di ammissione della prova per interpello di tutte le controparti sui tre capitoli indicati a pag. 16) della memoria conclusiva, la richiesta di ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c. a carico delle controparti dei documenti comprovanti l'asserito pagamento della somma di € 1.005.000,00 in favore dei Signori , Persona_1
e , giusta la previsione ed in adempimento Parte_2 Parte_3 dell'obbligo assunto per atto Notar di Frosinone del 21/4/2017, rep. Per_2
238743/16096, e da ultimo la richiesta di ammissione di CTU per la verifica dell'identificazione singola ed autonoma dei vari beni oggetto di trasferimento nel citato atto del 21/4/2017, nonché del relativo valore di mercato dei medesimi beni nonché ancora, a dispetto della non contestazione di controparte ex art.
115 c.p.c., per la stima del valore delle opere e dei lavori eseguiti da
[...] nell'immobile dedotto in contratto. Parte_1
Per Controparte_1
“Voglia la Corte d'Appello adita, disattesa ogni contraria domanda ed eccezione:
1) in via principale, rigettare integralmente l'appello della
[...]
perché parzialmente inammissibile e, comunque, infondato Parte_4 in fatto e in diritto per i motivi esposti in narrativa e, per l'effetto, confermare integralmente la sentenza impugnata;

2) in via subordinata e condizionata al denegato accoglimento dell'appello -e in particolare delle censure relative alla asserita sussistenza del diritto di prelazione
e alla qualificazione del contratto a rogito Notaio (rep. Persona_3
238.743; racc. 16.096) del 21.4.2017 quale “vendita cumulativa”
- in riforma della sentenza impugnata in parte qua, dichiarare che l'atto notarile de quo costituisce una “permuta” o, comunque, un contratto “misto” con prevalenza della causa della “permuta”, così conseguentemente accertando e dichiarando l'insussistenza del diritto di prelazione e/o di riscatto in capo all'appellante.
3) In ogni caso, con vittoria di spese e compensi di lite”.
In via istruttoria:
- stante il carattere documentale della causa, si chiede il rigetto di tutte le istanze riproposte dall'appellante (richiesta di interpello e della CTU). Controparte infatti reitera le richieste istruttorie già proposte in primo grado e superate dal
Tribunale al chiaro scopo di tentare di “appesantire” il giudizio, allungandone oltremodo i tempi, con evidente pregiudizio per le ragioni creditorie della
.F.IM.” CP_5
Per gli eredi di Persona_1
1) in via principale, ritenuta l'inammissibilità e/o infondatezza dei motivi di appello, confermare integralmente la sentenza impugnata del Tribunale di
Frosinone n. 221/2020;
2) in via subordinata e condizionata al denegato accoglimento della tesi dell'appellante di vendita “cumulativa” del contratto a rogito Notaio Per_3 (rep. 238.743; racc. 16.096) del 21.4.2017, accertare e dichiarare -in
[...] riforma parziale della sentenza impugnata- che l'atto notarile de quo costituisce contratto di “permuta”, oppure “contratto misto” con prevalenza assoluta della causa della permuta e, per l'effetto, escludere comunque, la sussistenza del diritto di prelazione e/o riscatto in capo all'appellante;
3) sempre in via subordinata e condizionata all'eventuale denegato accertamento della carenza di legittimazione attiva della Stir. ed in CP_6 espressa riproposizione della domanda riconvenzionale avanzata in primo grado, accertare e dichiarare l'obbligo di a Controparte_7 versare ai Sigg. , e (quali originari locatori) Per_1 Pt_3 Parte_2
l'importo dovuto a titolo di canoni di locazione di cui alla già accertata morosità,
e, per l'effetto, condannarla al pagamento in loro favore della somma di €.
125.259,84 (importo dei canoni insoluti dal mese di luglio 2017 fino al mese di marzo 2018), ovvero alla somma che verrà ritenuta di giustizia, il tutto oltre interessi maturati e maturandi fino al soddisfo, nella misura prevista nel noto contratto di locazione (art. 10) pari al 5% oltre al tasso legale, ovvero, in subordine, come per legge;

4) comunque, con vittoria di spese e compensi di lite”.
Per e Pt_2 Parte_3
“richiamato il contenuto dei precedenti scritti e, da ultimo, della propria comparsa di costituzione degli Eredi del suddetto insiste per Persona_1
l'accoglimento delle domande spiegate, facendo proprie, per quanto di ragione, anche le deduzioni svolte dalla CP_5 CP_6
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La ha intimato lo sfratto Controparte_1 CP_5 CP_6 alla dai locali siti in Frosinone, via Casilina n. 494 Parte_1
(oggi viale Colle Fiore n. 2) con superficie di circa 1500 mq più area circostante ad uso parcheggio di 5000 mq circa.
Ha premesso che aveva concesso gli immobili sopra indicati in Parte_5 locazione ad uso commerciale alla con contratto avente efficacia Controparte_8 dal 1.7.1998 per la durata di anni sei, più sei, registrato il 17.2.1998; dopo una serie di mutamenti dei conduttori, infine, con nota del 18.4.2012, era stato comunicato al locatore il subentro nel contratto della
[...]
Parte_1 in data 18.2.2008, era deceduto ed erano subentrati nel rapporto Parte_5 di locazione i suoi eredi, la moglie e i figli , e;
Per_1 Pt_2 Parte_3 con scrittura privata del 30.6.2016, registrata in data 27.7.2016, , Per_1 Pt_2
e e la avevano concordato una proroga del Parte_3 Parte_1 contratto di locazione.
Gli , poi, in data 21.4.2017 “nell'ambito di un'operazione di organizzazione CP_1
e razionalizzazione del patrimonio immobiliare ricevuto in eredità dai genitori” CP_ avevano concesso in permuta alla società ( ), tra Controparte_1 CP_5
l'altro, il compendio immobiliare locato;
con nota del 22.5.2017, la aveva comunicato formalmente alla CP_5 CP_6
Risparmio Casa la permuta, e, quindi, il suo subentro quale locatrice.
Il canone mensile ammontava ad € 13.917,76, ma la conduttrice aveva omesso di pagare i canoni dal mese di luglio 2017 al mese di ottobre 2017, maturando in tal modo una morosità per € 55.671,04.
Per tali ragioni l'intimante ha chiesto al Tribunale di convalidare lo sfratto e di emettere decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c., per i canoni scaduti e a scadere sino al rilascio. L'attrice ha chiesto, inoltre, in caso di opposizione, di ordinare il rilascio dell'immobile.
L'intimata si è costituita in giudizio, svolgendo opposizione alla convalida, eccependo la carenza di legittimazione attiva dell'intimante, in ragione della nullità dell'atto di cessione del 21.4.2017 in quanto stipulato in violazione degli artt. 38 e 39 della l. 392/1978, e che nell'art. 3 del contratto di cessione non era stato indicato il prezzo di ciascun immobile ceduto, il che ha di fatto impedito l'esercizio del diritto riscatto.
Ha dedotto che aveva sospeso il pagamento del canone, pur dichiarandosi disponibile a pagarlo ai precedenti proprietari, sig.ri ; CP_1 aveva effettuato lavori di straordinaria manutenzione all'interno dell'immobile per l'importo complessivo di € 139.321,56; i locatori si erano resi inadempienti al contratto di locazione, procedendo all'operazione di trasformazione immobiliare in assenza del consenso della conduttrice, nonostante che l'art. 12 del contratto di locazione prevedesse che
“qualsiasi altra autorizzazione amministrativa, al riguardo, sarà richiesta di comune accordo dal locatore e dal conduttore”;
l'atto di proroga del rapporto locatizio era nullo perché non vi era indicato un termine di esecuzione, e comunque, trattandosi di proroga temporanea, violava il disposto di legge per cui la durata del contratto di locazione degli immobili ad uso commerciale non può essere inferiore a sei anni, con conseguente diritto della a percepire l'indennità di avviamento di cui all'art. 34 l. Parte_1
392/1978, per un importo complessivo di € 205.344,00, pari a 18 mensilità di canone.
Con ordinanza del 5.12.2017, il Giudice ha ordinato il rilascio dell'immobile entro il 22.1.2018, ha disposto il mutamento del rito, assegnando alle parti termini perentori ex artt. 667 e 426 c.p.c. per integrare i propri scritti e le produzioni documentali.
Nella memoria integrativa parte attrice ha chiesto il rigetto delle domande riconvenzionali svolte dalla convenuta, la risoluzione del contratto e la condanna della stessa al pagamento dell'importo di € 125.259,84 per canoni scaduti sino al rilascio, oltre interessi maturati e maturandi sino al soddisfo nella misura prevista nel contratto di locazione o in quella legale. Ha chiesto, inoltre, di accertare l'inadempimento degli obblighi assunti con la scrittura di proroga e di condannare la conduttrice al risarcimento di tutti danni subiti dalla locatrice, nella misura di € 26.820,00 a titolo di spese sostenute, oltre alla ulteriore somma ritenuta di giustizia a titolo di penale ex art. 5 della scrittura di proroga;
di condannare la convenuta al risarcimento di tutti danni subiti in conseguenza del grave degrado in cui locali sono stati riconsegnati, nella misura complessiva di €
107.635,97 oltre i.v.a. o nella diversa somma ritenuta equa, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali;
di sanzionare la convenuta ai sensi del co. 4 bis art. 8 d.lgs. n. 28/2010 per mancata ingiustificata partecipazione alla procedura di mediazione obbligatoria;
con vittoria di spese e condanna della controparte al risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c., da liquidarsi in via equitativa. Autorizzata la chiamata in causa di , e , questi si Per_1 Pt_2 Parte_3 sono costituiti ed hanno svolto difese analoghe a quelle della società
[...]
, e, per l'ipotesi di declaratoria di nullità dell'atto si proroga, hanno CP_1 chiesto la condanna della al pagamento dei canoni di locazione Parte_1
e dei danni ai locali nella stessa misura indicata dall'attrice, con vittoria di spese di lite.
Con sentenza n. 221/2020 il Tribunale di Frosinone ha così provveduto
“1) dichiara risolti, per inadempimento grave della convenuta, il contratto di locazione del 17.2.1998 e la scrittura di proroga del 30.6.2016 inerenti ai locali commerciali siti in Frosinone, via Casilina n. 494 (oggi viale Colle Fiore n. 2) con superficie di circa 1500 mq., più area circostante ad uso parcheggio di 5000 mq. circa;

2) condanna a pagare alla Parte_1 [...]
la somma di canoni di locazione da luglio Controparte_1 CP_5 CP_6
2017 a marzo 2018, oltre interessi nella misura convenzionale dalle singole scadenze al saldo;

3) rigetta tutte le altre domande formulate dalla parte attrice;

4) condanna a restituire Controparte_1 CP_5 CP_6 alla l'importo di € 17.043,06; Parte_1
5) rigetta tutte le altre domande riconvenzionali formulate dalla convenuta;

6) dichiara assorbite le domande riconvenzionali formulate di terzi chiamati;

7) dispone la compensazione delle spese di lite tra Controparte_1
e
[...] CP_5 CP_6 Parte_1
8) rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c. formulata dall'attrice;
9) condanna a rifondere ai sig.ri , Parte_1 Persona_1
e le spese di lite, che liquida in 6.738,00 per Parte_2 Parte_3 compensi, oltre spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge;

10) rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c. formulata dai terzi chiamati”.
Con ricorso depositato il 17.07.2020 ha impugnato Parte_1 la sentenza.
Si sono costituiti i fratelli e la CP_1 Controparte_1 chiedendo il rigetto del gravame e proponendo appello incidentale condizionato. A seguito del decesso di il giudizio è stato interrotto. Persona_1
Successivamente alla riassunzione si sono costituiti gli eredi del de cuius, P_
, , RP Annalisa e .
[...] Controparte_3 Controparte_4
Con il proprio atto d'appello la ricostruisce le parti di Parte_1 sentenza che intende censurare costituite, in primo luogo, dal rigetto della propria domanda di nullità dell'atto di trasferimento e dal rigetto dell'eccezione di difetto di legittimazione attiva della ritenute infondate dal CP_5 CP_6 giudice di primo grado.
Secondo l'appellante il Giudice avrebbe errato tanto nella qualificazione dell'operazione negoziale quanto nel rigetto dell'eccezione di carenza di legittimazione della in quanto la permuta multipla, in realtà da CP_5 CP_6 considerare alienazione multipla di beni, deve ritenersi radicalmente nulla per aver escluso il diritto di prelazione spettante alla conduttrice e per non aver indicato il prezzo del bene locato, non consentendo in tal modo nemmeno l'esercizio del diritto di riscatto.
Inoltre, deve ritenersi errata, secondo l'appellante, la configurazione della cessione come vendita in blocco e non come vendita cumulativa.
Occorre evidenziare, innanzi tutto, che la violazione del diritto di prelazione ma anche del diritto di riscatto, persino in caso di malafede del locatore e del terzo acquirente, come ipotizzato dall'appellante nel caso di specie, non comporta la nullità dell'atto di vendita ma, al più il diritto del conduttore al risarcimento del danno.
Infatti “L'inadempimento del locatore all'obbligo legale della denuntiatio e poi l'inerzia, il silenzio o in genere la mancata cooperazione ai fini del succedaneo esercizio del diritto di riscatto non possono, di regola, considerarsi fonte di alcun obbligo risarcitorio nei confronti del conduttore il cui (eventuale) interesse all'acquisto, con diritto di prelazione, dell'immobile locato rimanga inattuato”.
Ed invero “Il conduttore di un immobile ad uso non abitativo, ove sia decaduto dal diritto di esercitare il riscatto di cui all'art. 38 (39) della legge 27 luglio 1978
n. 392, può domandare sia al venditore che al compratore il risarcimento del danno patito, a titolo di responsabilità extracontrattuale, per effetto della decadenza, a condizione però che ne dimostri la rispettiva malafede, consistita nell'intento di tenerlo all'oscuro dell'avvenuto trasferimento. Ciò in quanto, altrimenti, alla possibilità del riscatto concessa al conduttore non corrisponderebbe, in mancanza della facoltà di dimostrare un intento fraudolento diretto ad impedirne l'esercizio, il riconoscimento di un nesso di causalità tra l'inadempimento dell'obbligo di denuntiatio ed il pregiudizio dell'interesse del conduttore all'acquisto dell'immobile (Cass. civ., Sez. III, 29/03/2022, n.
10136).
In nessun caso dunque il trasferimento del bene al terzo con violazione del diritto di prelazione del conduttore comporta la nullità del negozio di trasferimento.
Va aggiunto che l'appellante lamenta l'impossibile esercizio del diritto di riscatto non avendo avuto cognizione del prezzo dell'immobile locato.
A prescindere da quanto in precedenza esposto circa l'effetto della violazione, va considerato che “ La disciplina di quest'ultimo configura un meccanismo di tutela che, nell'affidare allo stesso conduttore l'iniziativa e nel sottoporla anche a ristretti limiti temporali, tiene conto evidentemente dell'esistenza del contrastante interesse del terzo acquirente e del venditore, ex locatore, alla stabilità degli effetti del negozio concluso (di per sé pienamente valido ed efficace): interesse questo che, in tal modo e per ciò stesso, è bensì considerato in posizione recessiva (e perciò destinato a soccombere al riscatto, alla stregua di una sanzione del comportamento inadempiente prima tenuto dal locatore) ma pur sempre meritevole di tutela, realizzata, per l'appunto, attraverso la previsione di limiti temporali entro i quali quella sanzione può determinarsi;
ciò in una prospettiva, dunque, non di assoluta prevalenza di un interesse sull'altro, ma di equo bilanciamento” ( sentenza citata, in motivazione)
La decisione della SC richiama Corte Costituzionale n. 228 dell'8 maggio 1990 che ha dichiarato non fondata la questione di legittimità costituzionale della L.
27 luglio 1978, n. 392, art. 39, comma 1, sollevata, con riferimento agli artt.
3 e 24 Cost., nella parte in cui fa decorrere il termine di decadenza di sei mesi per l'esercizio del diritto di riscatto dalla data di trascrizione del contratto di compravendita, per l'asserita riduzione delle possibilità del conduttore di tutelare il proprio diritto e per irrazionalità della scelta dell'indicato dies a quo. Tale decisione del giudice delle leggi si è fondata sul rilievo che "far decorrere il termine semestrale di decadenza del diritto di riscatto dalla effettiva conoscenza del conduttore dell'avvenuta compravendita a lui non denunziata o, se denunziata, con indicazione di prezzo maggiorato che lo ha distolto dall'esercitare il diritto di prelazione, significherebbe spingere il favor conductoris fino a creare incertezza e intralcio al traffico commerciale degli immobili, restando il terzo acquirente permanentemente esposto per un tempo indeterminato all'esercizio del diritto di riscatto del conduttore.
"Imporre d'altra parte al terzo acquirente un onere di comunicazione verso il conduttore a supplenza della mancata denuntiatio del locatore-venditore postulerebbe un vizio del trasferimento qualora esso non fosse adempiuto. Si tratta, come ognun vede, di operazioni di ricostruzione della norma che richiedono ponderazione di interessi sociali riservata al legislatore" (sentenza citata).
Inoltre, va considerato che il giudice di primo grado, a fronte dell'eccezione dell'attrice di non aver potuto esercitare il riscatto non conoscendo il prezzo dell'immobile locato ha chiarito che all'atto notarile era allegata una relazione del geom. di stima del valore dei singoli beni, valore che, quindi, Controparte_9 era facilmente ricavabile. Inoltre, sempre il giudice di primo grado ha evidenziato il possibile intervento del giudice per la ricostruzione dell'idoneo prezzo di riscatto.
Tale punto di motivazione non è stato specificamente impugnato dalla società appellante sicché la censura relativa alla impossibilità di esercitare il riscatto va ritenuta inammissibile.
Sempre ai fini di giungere ad una declaratoria di nullità della cessione,
l'appellante lamenta che, a dispetto di quanto ritenuto dalla sentenza impugnata, la cessione operata dai germani , e in favore della Persona_1 Pt_2 Pt_3
non integra una vendita in blocco, bensì una mera vendita cumulativa CP_10 nella quale, cioè, i singoli beni, lungi dall'assumere una configurazione strutturalmente e funzionalmente unitaria, sono e rimangono qualificati e divisati dalle parti nella loro singolarità e peculiarità. Occorre chiarire che con il contratto stipulato in data 21.4.2017 per atto del
Notaio , intercorso tra i fratelli e la Star Fin srl, società Persona_3 CP_1 dagli stessi controllata, vengono concordate cessioni così specificate: la società cede e trasferisce a titolo di permuta ai fratelli tutti i diritti di CP_1 piena proprietà ad essa società permutante spettanti sugli immobili siti a Roma ed a Torrice, in atti indicati, mentre i fratelli cedono per diritti indivisi pari CP_1 ad 1/3 ciascuno di piena proprietà e tutti congiuntamente, indivisamente ad egual titolo di permuta alla società beni indicati in atti siti in Frosinone tra cui l'immobile locato.
Il valore della permuta viene indicato complessivamente in €1.975.000,00 così distinti € 970.000 per i beni permutati dalla società ai fratelli ed € CP_1
1.005.000,00 per quelli degli RP permutati alla società.
I contraenti, quindi, dichiaravano che il conguaglio derivante dalla permuta di
€1.005.000,00 sarebbe stato versato dalla società in favore degli entro il CP_1
31.12.2020 in più soluzioni, salve diverso accordo futuro e senza interessi, pattuizione questa facilmente comprensibile in relazione ai rapporti tra le parti e comunque documentamene dimostrata.
Ritiene parte appellante che l'operazione economica configuri in realtà una vendita cumulativa nella quale i singoli beni, lungi dall'assumere una configurazione strutturalmente e funzionalmente unitaria, sono e rimangono qualificati e divisati dalle parti nella loro singolarità e peculiarità.
Pertanto, la mancata indicazione dei prezzi dei singoli beni comporterebbe la nullità della cessione e, comunque la nullità per violazione del diritto di prelazione e di riscatto.
Secondo il giudice di primo grado “nell'ipotesi in cui più venditori trasferiscano, con il medesimo atto, una pluralità di immobili, l'indicazione del prezzo di ciascuno di essi è necessaria, a pena di nullità dell'atto, solo ove i contraenti non intesero dare vita ad una vendita cumulativa con pluralità di oggetti ovvero ad una cd. vendita in blocco, ma a tanti singoli contratti conclusi contestualmente, sebbene strutturalmente distinti in ragione degli oggetti alienati, valutazione, che si risolve in una quaestio voluntatis risolubile solo con riferimento al caso concreto (Cass. n 15751/2017), e, nel caso di specie, come può ritenersi che le parti abbiano voluto porre in essere una vendita in blocco, e che, quindi, non fosse necessaria l'indicazione del prezzo di ciascun bene”
Premesso che comunque in nessun caso il contratto sarebbe nullo per l'impossibilità di esercitare la prelazione ed il riscatto, la valutazione del giudice di primo grado appare corretta e non trova nelle contestazioni dell'appellante validi motivi di censura.
Può condividersi che l'atto in esame costituisca un contratto misto permuta/vendita, e ciò anche a causa dell'elevato importo del conguaglio pattuito, e va evidenziato che la in data Controparte_1 successiva alla stipula definisce l'atto come compravendita, ma ciò che consente di ritenere sussistere la vendita in blocco è costituito dal fatto che i diversi beni non vengono rappresentati come una somma di beni ma costituiscono un complesso unitario che rappresenta qualcosa di diverso ed ulteriore costituente rispetto alla mera somma delle singole unità immobiliari ( così nella sentenza impugnata.)
Nel caso di specie deve evidenziarsi che la vendita - permuta è giustificata dalla volontà degli eredi di dar luogo ad un'operazione di organizzazione e razionalizzazione del patrimonio immobiliare ricevuto in eredità dai genitori.
Ciò posto si dispone che nella vendita/permuta degli immobili in Frosinone, via
Casilina, di cui fa parte quello concesso in locazione alla Parte_1
CP_
, sono stati venduti alla come “unico corpo”, espressione che
[...] CP_5
è forte indizio del fatto che le parti abbiano voluto realizzare una vendita in blocco;

- nella premessa c) della scrittura di proroga del contratto di locazione del
30.6.2016, sottoscritta dai sig.ri , e e dalla Per_1 Pt_2 Parte_3
CP_
quasi un anno prima della permuta/vendita alla - i Parte_1 CP_5 locatori dichiaravano che la disdetta dal precedente contratto di locazione era motivata dalla necessità di procedere “ad un intervento di riqualificazione dell'area commerciale di proprietà del locatore su cui insiste il fabbricato in discorso, che dovrà essere demolito e ricostruito”, premessa che la Parte_1 accettava, come accettava di trasferire la propria attività in un altro
[...] fabbricato di nuova costruzione realizzato nell'ambito della riqualificazione. Con la seconda parte dell'appello, l'appellante censura la sentenza nella parte in cui sono state rigettate le domande riconvenzionali dalla società rigettate dal giudice di primo grado.
L'appellante in sede di motivazione del gravame richiama la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento degli per violazione dell'art. CP_1
12 del contratto di locazione laddove si prevedeva che qualsiasi autorizzazione amministrativa doveva essere richiesta di comune accordo tra le parti, adempimento non realizzato dai locatori.
Alla luce del citato inadempimento in primo grado la società attrice ha chiesto la restituzione del deposito a garanzia versato maggiorato di interessi che, sia pure senza alcun riferimento all'inadempimento dei locatori è stata accolta dal giudice di primo grado e, inoltre, in questa sede la domanda non è stata reiterata nelle conclusioni d'appello.
L'appellante censura, poi, la sentenza nella parte in cui ha rigettato la domanda di condanna della parte locatrice alla restituzione della somma di € 139.321,56 per i lavori di manutenzione straordinaria ed i miglioramenti eseguiti sull'immobile, ritenendo errato il relativo rigetto ad opera del giudice di primo grado.
Questi, richiamando l'art. 13 del contratto di locazione ha riportato la relativa disciplina che prevede che “il conduttore è autorizzato ad effettuare, sia all'interno che all'esterno, a propria totale cura e spese, tutti quei lavori di manutenzione straordinaria, di adattamento, di sistemazione e messa a norma dei locali e modifica degli impianti tecnologici che riterrà necessari per rendere l'immobile più funzionale all'uso cui è destinato (…); i miglioramenti e le addizioni resteranno a favore del locatore al termine della locazione, senza alcun compenso, anche se autorizzati ad eccezione degli arredi, degli impianti di sicurezza e di tutto quanto non considerato come infisso, che il conduttore si riserva di asportare al termine della locazione”.
Alla luce del contratto quindi anche i lavori di manutenzione straordinaria eventualmente eseguiti dal conduttore sull'immobile locato rimangono ad esclusivo carico dello stesso. Secondo l'appellante, invece, la norma non esclude restituzioni per le opere di manutenzione straordinaria e, più in generale, per quelle rese necessarie al fine di consentire la più comoda fruizione ed il più utile godimento dell'immobile da parte del conduttore.
Il punto di censura, tuttavia, non è condivisibile in quanto la stessa norma contrattuale così come anche riportata esclude ogni ristoro per ogni tipo di innovazione.
Infine, l'appellante ha chiesto la condanna dei locatori al pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale di cui all'art. 34 L.
392/1978 in quanto il rapporto sarebbe venuto meno non a causa del proprio inadempimento ma per responsabilità degli appellati.
Per quanto esposto in precedenza la domanda è infondata.
Infine, va detto che gli appellati hanno proposto appelli incidentali condizionati che devono ritenersi assorbiti.
Le spese di lite del grado vanno poste a carico di parte appellante e liquidate in favore della società dei fratelli Controparte_1 CP_1
e degli eredi di . Persona_1
Va dato atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte degli appellanti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per l'impugnazione a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.


PQM


La Corte d'Appello di Roma, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza del Controparte_7
Tribunale di Frosinone n. 221/2020, così provvede: rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza di primo grado;
condanna al pagamento delle Controparte_7 spese processuali che si liquidano in favore di Controparte_1
in € 7.122,00 per compensi, oltre spese generali, IV e CPA
[...] come per legge, ed in favore di , ed eredi di Parte_2 Parte_3 in € 7.122,00 per compensi, oltre spese generali, IV e CPA come Persona_1 per legge;
dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, DPR
n. 115/2002.
Roma, 7.05.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Assunta Marini Franco Petrolati