REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 2421/2021
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati Presidente
Dr.ssa Assunta Marini Consigliere
Avv. Paolo Caliman Cons. Ausiliario rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
(C.F. , in persona dell'Amministratore Unico e legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore con sede, Viale Giulio Cesare n. 71 in Parte_2
Roma ed ivi elettivamente domiciliata alla Via Ruffini n. 2/A, presso lo studio dell'Avv.
Alessandro Orfei, ( , che la rappresenta e difende giusta procura in C.F._1 atti, p.e.c. ; appellante Email_1
e
( ), in persona del legale rappresentante pro CP_1 Parte_3 P.IVA_2 tempore, 6, con sede in Pomezia, Via Dei Castelli Romani, 132 ed elettivamente domiciliata in Roma, alla Via Giovanni Bettolo, n. 6, presso e nello studio dell'avv. David
Casamonti ( ), che la rappresenta e difende in virtù della procura C.F._2 posta in atti, p.e.c. ; appellato Email_2
CONCLUSIONI: per parte appellante quelle formulate nel ricorso introduttivo e per parte appellata quelle rese nella memoria di costituzione, nonché per entrambe quelle rese all'udienza, ex artt. 127 ter c.p.c., del 07/05/2025, di conclusione e discussione. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE ,
Con sentenza n. 5804/2021, nel procedimento Rg. 63891/2019 avente ad oggetto procedimento di convalida di sfratto per morosità e relativo giudizio ex art. 665 c.p.c., il
Tribunale di Roma ha emesso il seguente dispositivo: “ il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede: - dichiara risolto per inadempimento grave della convenuta il contratto di locazione del 12.11.18 Parte_1 relativamente all'immobile sito in Roma, via Tiburtina 872 e via degli Alberini 19, registrato in data 20.11.18; - dispone il rilascio dell'immobile ex art. 56 L. 392/78 e fissa per l'esecuzione la data del 1 luglio 2021 ex art. 13 comma 13 D.L. 183/20; - condanna parte convenuta al pagamento in favore della parte attrice dei canoni di locazione pari ad euro 2000,00 per luglio ed agosto 2019, oltre interessi di legge dalle singole scadenze al saldo;
- rigetta le domande riconvenzionali di parte convenuta;
- condanna parte convenuta al pagamento in favore dell'attore delle spese del giudizio che liquida in euro
150,00 per esborsi, ivi comprese le spese di mediazione, ed euro 2.000,00 per i compensi
(quantificati questi ex dm n°55/2014 e successive integrazioni e modificazioni), oltre spese generali al 15%, iva e c.p.a. Così deciso in Roma, 30/03/2021 . f.to Il giudice”.
Il Tribunale ha così narrato il giudizio di primo grado: “ Con atto di citazione regolarmente notificato “ il ” intimava alla società convenuta Parte_4
lo sfratto per morosità relativamente all'immobile sito in Roma, via Tiburtina Parte_1
872, chiedendo l'emissione della convalida per il mancato pagamento dei canoni di locazione dal luglio 2019 al settembre 2019 per complessive € 3.220,00 iva inclusa, in virtù del contratto di locazione ad uso diverso sottoscritto in data 12.11.18 e registrato in data 20.11.18 ad un canone di € 1.000,00 mensili oltre iva. La difesa dell'attore chiedeva l'emissione del decreto ingiuntivo ed, in via subordinata, la concessione dell'ordinanza di rilascio in caso di opposizione ex art. 665 c.p.c.
All'udienza di convalida si costituiva la società convenuta che proponeva opposizione e domanda riconvenzionale.
pag. 2/8 La difesa di parte convenuta deduceva che presso l'immobile locato, costituito da circa
20 mq situato all'interno del supermercato CTS, si era verificato nella notte tra il 28 ed il
29 marzo 2019 un furto della merce per un valore di circa € 11.543,45, a seguito del quale aveva sollecitato l'adozione da parte della locatrice di misure di sicurezza più elevate, integrate da un sistema di vigilanza adottato a proprie spese.
In ordine alla morosità dedotta rappresentava che all'atto della sottoscrizione del contratto erano già stati versati alla locatrice in contanti a mani del sig. CP_2
, € 2.000,00 quale acconto per canoni.
[...]
Contestava pertanto la sussistenza della morosità, avendo con bonifico corrisposto i canoni di settembre ed ottobre 2019 e proponeva domanda riconvenzionale per la refusione di euro 11.543,45 i del furto subito a causa dell'assenza di misure preventive adottate dalla locatrice chiedendo la rifusione della somma per i danni subiti.
In sede di udienza, la difesa di parte attrice , , disconosceva il documento Parte_4
e la firma del sig. , Direttore del centro Commerciale, in relazione al pagamento CP_2 di € 2.000,00 ed insisteva per l'ordinanza di rilascio.
Il giudice, con provvedimento del 15 ottobre 2019, denegava l'ordinanza di rilascio e disponeva il mutamento del rito con termine alle parti per il deposito delle memorie integrative ex art. 426 c.p.c.
L'attrice, nella memoria integrativa depositata, coltivava le domande già proposte in fase sommaria e rilevava la persistenza della morosità anche per i canoni scaduti medio tempore ed insisteva per la richiesta di risoluzione del contratto di locazione con conseguente condanna al pagamento dei canoni insoluti.
Dava atto della persistenza della morosità per i canoni di luglio ed agosto 2019 e precisava che la mensilità di settembre 2019 era stata corrisposta il 3 ottobre 2019 con notevole ritardo e solo dopo la notifica dell'intimazione. In via gradata chiedeva la declaratoria di risoluzione di diritto in virtù di clausola risolutiva espressa di cui all'art. 6 del contratto di locazione per avere violato gli accordi contrattuali e variato l'uso di destinazione del locale come previsto alle clausole b) ed f); precisava che il conduttore si era impegnato a svolgere presso i locali locati attività di intermediazione di servizi
pag. 3/8 mentre, successivamente, lo aveva adibito ad attività di vendita di attrezzature elettroniche ed in particolare di cellulari, notebook etc.
Espletata la prova testimoniale in ordine all'effettiva ricezione da parte della
[...]
” dell'importo di € 2.000,00 a titolo d'anticipazione canoni, la causa all'udienza Parte_4 del 30.03.2021 veniva decisa come da dispositivo ai sensi dell'art. 429 – 447 bis c.p.c.”.
Seguiva sentenza gravata.
Con ricorso in appello la depositato in data 21/04/2021, ha impugnato la Parte_1 sentenza indicata contestando sotto diversi profili l'operato del Tribunale e ne chiedeva pertanto la riforma con vittoria di spese.
Si costituiva la “ impugnando l'atto d'appello perché inam- Parte_4 missibile ed infondato in fatto e diritto, chiedendone il rigetto con vittoria di spese.
Con decreto del 30.04.2021 veniva fissata l'udienza del 15/09/2021 per la trattazione;
non concessa la sospensiva, veniva fissata la nuova udienza di discussione del 26.
02.2025 e successivamente rinviata all'udienza di discussione del 07/05/.2025 fissata ai sensi dell'art. 437 e 447 bis cod. proc. civ..
Le parti hanno precisato le conclusioni, ex art.127 ter c.p.c., all'udienza indicata e la
Corte si è riservata all'esito per i provvedimenti conseguenziali.
L'appello è stato formulato sui seguenti motivi:
§. 1-Violazione e falsa applicazione degli artt. 1375 e 1455 c.c., art. 111 Cost.; artt. 115,
116 c.p.c. e artt. 1218, 1575 e 2697 c.c.; omessa e/o insufficiente e/o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia. Travisamento dei fatti. Erronea valutazione degli elementi di prova. Manifesta irragionevolezza ed illogicità della statuizione. Errata ricostruzione dei fatti di causa per l'inesistenza della gravità dell'inadempimento dedotto.
§. 2 – Errato rigetto della domanda risarcitoria per i furti subiti per inidoneità dell'impianto di sicurezza.
Deduce l'appellante che è viziato l'iter logico-motivazionale a sostegno del rigetto della domanda risarcitoria spiegata dalla in quanto, sulla scorta di una erronea Parte_1
pag. 4/8 interpretazione delle allegazioni di parte e delle risultanze istruttorie, lo stesso si palesa connotato da evidenti omissioni e contraddittorie argomentazioni.
Il Giudice adito, nel ritenere che dinanzi alla dispiegata “domanda riconvenzionale di risarcimento non è ravvisabile alcuna responsabilità di parte locatrice, atteso che il locale
e le condizioni di sicurezza erano ben note al conduttore, che ha deliberatamente scelto di lasciare presso il locale articoli costosi non accuratamente protetti”, antepone argomentazioni evidentemente superficiali tali da imporre, nella presente sede, una puntuale quanto doverosa revisione.
Sugli indicati motivi la Corte così ragiona.
In ordine al primo motivo il giudizio sorge con l'atto d'intimazione di sfratto del
19.09.2019 per morosità da parte della “ per l'importo di € Parte_4
3.200,00 per canoni di locazione per il periodo da luglio a settembre 2019 relativi al contratto di locazione del 12.11.2018 ad uso diverso dell'immobile sito in Roma alla via
Tiburtina n.872.
L' contesta l'esistenza della morosità e la gravità dell'inadempimento per Parte_1 aver corrisposto il canone del mese di settembre 2019 con bonifico del 03.10.2019, mentre il residuo importo di € 2.000,00 era stato già corrisposto all'atto della stipula del contratto al sig. , direttore del Centro Commerciale, a titolo Controparte_2
d'anticipazione dei canoni.
La locatrice “ ” ha contestato la ritualità del documento firmato dal Parte_5
disconoscendolo irritualmente in quanto ciò può essere effettuata Controparte_2 solo dal titolare e, trattandosi di prova proveniente da un terzo estraneo al processo, ha carattere solamente indiziario;
in tal senso Cassazione n.21554 del 07.10.2020: “ Le scritture private provenienti da terzi estranei alla lite possono essere liberamente contestate dalle parti, non applicandosi alle stesse né la
disciplina sostanziale di cui all'art. 2702 c.c., né quella processuale di cui all'art. 214 c.p.c., atteso che esse costituiscono prove atipiche il cui valore probatorio è meramente indiziario, e che possono, quindi, contribuire a
pag. 5/8 fondare il convincimento del giudice unitamente agli altri dati probatori acquisiti al processo”.
Dalla è stata richiesta prova per testi diretta a provare la Parte_4 circostanza che la somma riscossa aveva altra causale, quella di buona uscita per la precedente inquilina che intesa come teste ha dichiarato : “ , Persona_1 Pt_2 non so il cognome, voleva il locale e mi diede i soldi davanti ad ( Direttore del Per_2
) , li mise sul tavolo e poi questi soldi io li ho dati ad o al Parte_4 CP_3
Direttore ( R. Di Russo) per il per il debito dell'affitto che avevo con lui;
preciso Parte_4 che materialmente non ho preso i soldi in mano ma il passaggio è stato questo. Io per il fitto pagavo € 1.200,00 al mese ed avevo un debito di circa € 4.000,00”.
Dall'esame della testimonianza indicata pare che la teste non conosca nemmeno bene titolare della la sua dichiarazione è incongruente perché Parte_2 Parte_1
prima dichiara che i 2.000,00 euro sono stati consegnati al e Controparte_2
successivamente che sarebbero stati consegnati direttamente non si sa a chi e ciò senza alcuna precisazione temporale. Vi sarebbe di certo solo il deposito da parte di dell'importo di € 2.000,00 da corrispondersi a favore del “ Parte_6 [...]
a titolo di acconto canoni, l'importo peraltro che non corrisponde con Parte_4
l'entità della morosità della che era di maggiore importo, Per_1
Nella successiva dichiarazione proprio Direttore dell'Area Controparte_2
Commerciale, dichiara: “ .. ci ha chiamato per assistere allo scambio Parte_2 dei soldi che avrebbe dato a come buonuscita con questi soldi ha Per_1 Per_1 saldato quanto doveva al come riportato nel foglio cassa”. Parte_4
Anche questo teste non indica quando avvenne lo scambio, l'importo non corrisponde con l'entità della morosità e non risulta esibita la prova scritta della registrazione sul foglio cassa, o sul libro giornale o la scheda cliente a cui sono tenute le aziende ne risulta alcuna quietanza a favore della da parte della delle Per_1 Parte_4 somme corrisposte per le morosità.
La ricevuta esibita dalla così riporta: “ 15 Nov. 2018 RICEVUTO DAL Parte_1
SIG. € 2.000 per Parte_2 Controparte_4
pag. 6/8 ricevimento chiavi del negozio sito in Viale degli Alberini CTS. ACCONTO FUTURI
CANONI per IL DIRETTORE DI RUSSO RAFFAELE. “segue Parte_3
firma.
Tale quietanza corrisponde con la data del 15.11.2018 fissata nel contratto di locazione come data di decorrenza di questo, in tale circostanza infatti vengono consegnate dal
Direttore del centro commerciale, , le chiavi del locale e vengono CP_2 CP_2 riscossi i primi canoni.
Essendo state corrisposte tutte le somme richieste dall'atto d'intimazione in parte prima della notifica ed in parte prima dell'udienza di convalida, deve ritenersi non sussistente il grave inadempimento previsto per la risoluzione del contratto.
Va quindi accolto il motivo d'appello e respinta la domanda di risoluzione contenuta nell'atto d'intimazione del 19.09.2019.
Va invece respinto il secondo motivo d'appello sulla domanda risarcitoria per il furto avvenuto nella notte tra il 28 ed il 29 marzo 2019; la Corte ritiene di riportarsi all'orientamento del Tribunale in quanto non risulta provata l'inidoneità delle strutture di sicurezza del Centro Commerciale: “ .. atteso che il locale e le condizioni di sicurezza erano ben note al conduttore, che ha deliberatamente scelto di lasciare presso il locale articoli costosi non accuratamente protetti, tanto più che parte convenuta contrattualmente nelle premesse, al punto b) prendeva in locazione detto immobile “al dichiarato fine di esercitare ivi l'attività di consulenza e vendita per conto terzi dei prodotti e servizi presenti sulla piattaforma di alla clientela” ed al successivo Pt_1 art. 6 espressamente “la conduttrice dichiara di avere attentamente visitato il locale oggetto del presente contratto e di averlo trovato in buono stato di manutenzione ed esente da difetti che possano negativamente influire sullo stato di salute di chi vi svolge attività e perfettamente idoneo allo svolgimento della propria attività commerciale” ….
“Pertanto la convenuta era bene a conoscenza dello stato dei luoghi e si è assunta personalmente il rischio della vendita ed esposizione anche in orari notturni della propria merce” , non provvedendo ad installare altro idoneo impianto d'antifurto nel proprio negozio .
pag. 7/8 Inoltre la provvedeva ad aprile 2019, in seguito al furto, a Parte_4
garantire con un ampliamento del servizio di sicurezza come da fattura della
“RANGERS” .
Il motivo d'appello va quindi disatteso.
Ritiene la Corte di compensare le spese di lite tra le parti per entrambi i gradi del giudizio, attesa la soccombenza reciproca.
,

P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Pt_1 nei confronti di , come in atti, avverso la sentenza del
[...] Parte_5
Tribunale di Roma n. 5804/2021 così provvede:
1) In parziale riforma della gravata sentenza ed in parziale accoglimento dell'appello rigetta la domanda di risoluzione per grave inadempimento della parte conduttrice, del contratto di locazione ad uso diverso del Parte_1
12.11.2018 intercorso tra le parti per l'immobile sito in Roma alla Via Tiburtina n.
872 .
2) Rigetta il secondo motivo sulla domanda di risarcimento danni formulata dalla nei confronti della Parte_1 Parte_4
3) Compensa tra le parti le spese di lite di entrambi i gradi.
Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data 13/05/2025.
Il Consigliere Ausiliario Il Presidente
relatore/estensore Dottor
Avv. Paolo Caliman Franco Petrolati
pag. 8/8