N. R.G. 13993/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Francesco Cardile
ha emesso la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 13993/2020 + 6942021 R.G. promossa: la prima, da in persona del suo legale rappresentante pro tempore Dott. , con PA Parte_2 sede in Catania in Via Santa Sofia n° 73/A, P.IVA , elettivamente domiciliato in P.IVA_1
Catania in Via Vittorio Emanuele Orlando 15, presso lo studio dall'Avv. PE NA che lo rappresenta e difende per giusta procura telematica allegata al ricorso introduttivo;

Ricorrente
Contro
in persona dell'amministratore unico e legale rappresentante sig. E_
, c.f. , con sede legale in Roma via Panama 52, elettivamente Controparte_2 P.IVA_2 domiciliato in Catania Corso Italia n. 171 nello studio dell'avv.to Francesca Tambasco che lo rappresenta e difende per procura in atti;
Resistente
e
, cf. , rappresentato e difeso, anche disgiuntamente, CP_3 CodiceFiscale_1 in virtù di delega in calce alla comparsa di costituzione e risposta, dagli Avv.ti Marco Ferraro e
Stefano Giove;
Resistente
pagina 1 di 18 e, la seconda, da in persona dell'amministratore unico e legale rappresentante sig. E_
, c.f. , con sede legale in Roma via Panama 52, elettivamente Controparte_2 P.IVA_2 domiciliato in Catania Corso Italia n. 171 nello studio dell'avv.to Francesca Tambasco che lo rappresenta e difende per procura in atti;
Attrice
Contro in persona del suo legale rappresentante pro tempore Dott. , con PA Parte_2 sede in Catania in Via Santa Sofia n° 73/A, P.IVA , elettivamente domiciliato in P.IVA_1
Catania in Via Vittorio Emanuele Orlando 15, presso lo studio dall'Avv. PE NA che lo rappresenta e difende per giusta procura telematica allegata al ricorso introduttivo;

Convenuta
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Conclusioni
All'udienza del 24 febbraio 2025 le parti costituite precisavano le conclusioni come da processo verbale in atti. La causa è stata posta in decisione previa assegnazione dei termini per lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
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Svolgimento del processo
Con ricorso depositato in data 30 novembre 2020 ha chiesto la condanna di PA
e di , ciascuno per il proprio titolo di responsabilità, al E_ CP_3 pagamento, in solido tra di loro, della somma di €. 205.000,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria. Allegava, a fondamento della domanda:
a) che, con l'atto di compravendita dell'11 novembre 2011 ai rogiti del notaio CP_3
repertorio n° 62515 e raccolta n° 9441, aveva acquistato, per il prezzo di 600.000,00
[...]
(euro seicentomila/00), dalla società con unico socio in liquidazione il E_ seguente cespite immobiliare: capannone industriale sito in Camporotondo Etneo - Frazione
Piano Tavola (CT) con accesso da Via Luigi Pirandello n° 32, distinto con la lettera C, della pagina 2 di 18 superficie di mq. 3.716, con annessi uffici, depositi, tettoia e cabina elettrica, con circostante terreno, il tutto censito in catasto al fgl. 7, particella 677 sub 4, cat. D/7, rendita euro
16.010,16;
b) che, in seno all'atto pubblico, la parte alienante aveva dichiarato che: la porzione di fabbricato oggetto del negozio era dotata della dichiarazione di agibilità del 4 ottobre 1985; era stata costruita in virtù e in conformità delle concessioni edificatorie, anche in variante, rilasciate dal Comune di Camporotondo Etneo il 25 gennaio 1980 n°1 ed il 31 ottobre 1980 n°
69; non erano state apportate variazioni o modifiche interne od esterne che rendessero necessari ulteriori provvedimenti edilizi;

c) che da recente aveva inopinatamente accertato che il manufatto, ben diversamente da quanto indicato nell'atto pubblico di acquisto, era stato realizzato con Concessione n° 2 del
1980, variante n° 10 del 18/06/1983 e ultima variante n° 38/85 del 04/02/1986, e, soprattutto, era sprovvisto di alcun certificato di agibilità;
d) che, ancor di più, la consistenza del bene compravenduto era risultata parzialmente diversa, rispetto a quanto previsto nel progetto approvato, al momento del suo trasferimento;

e) che il costo previsto per completare le opere di demolizione, gli indispensabili adeguamenti strutturali e le procedure burocratiche per ottenere il mancante certificato di agibilità ammontava a complessivi € 205.000,00;
f) che tal importo costituiva la misura dell'indennità risarcitoria riveniente dalla responsabilità di inadempiente in parte qua all'obbligazione assunta E_ con il concordato trasferimento, e di , notaio rogante, inadempiente a sua volta CP_3 agli obblighi gravanti sull'incarico professionale;

g) che, a tal ultimo riguardo, costituiva prova della responsabilità professionale la circostanza che, in seno all'atto di compravendita, erano stati menzionati, quali titoli di provenienza, il decreto di trasferimento emesso, in favore di , dal Controparte_4
Tribunale di Roma - sezione Fallimentare del 19.11.2002, trascritto dallo stesso professionista e, di poi, l'atto pubblico in pari data repertorio 652149440 di acquisto di
[...] da potere di , quale mandataria di E_ Controparte_5
, entrambi contenenti il richiamo alla relazione tecnica attestante che Controparte_4
l'immobile era privo di agibilità, sì come espletata nell'ambito della procedura fallimentare a carico di , originario proprietario del capannone. Parte_3
pagina 3 di 18 Veniva per tal via incardinato il procedimento n. 13993/2020 RG.
Il Giudice fissava con decreto l'udienza di comparizione delle parti e, a seguito della notifica, avevasi innanzitutto la costituzione di , il quale chiedeva il rigetto della CP_3 domanda, all'uopo specificatamente deducendo:
a) che le menzioni urbanistiche e la dichiarazione di avvenuto rilascio del certificato di abitabilità contenute in seno all'atto pubblico erano di esclusiva responsabilità del dichiarante e non era configurabile alcun obbligo di verifica della relativa veridicità a carico di esso notaio;

b) che non era a conoscenza del contenuto della relazione di TU elaborata nella citata procedura fallimentare, solo menzionata in seno all'atto pubblico;

c) che nessuna violazione degli obblighi di legge avrebbesi potuto configurare nemmeno con riferimento al c.d. “dovere di consiglio”;
d) che, ove in ipotesi sussistente, l'unica responsabilità era ascrivibile alla società alienante;

e) che l'importo richiesto a titolo risarcitorio era comunque esorbitante ed incongruente.
Nel frattempo, con atto di citazione datato 14 gennaio 2021, in E_ persona dell'amministratore unico, conveniva in giudizio, a sua volta, ed opponeva, PA
a riguardo del medesimo rapporto contrattuale di compravendita, l'inadempimento della società acquirente dell'obbligo di pagare la somma di €. 155.000,00 che avrebbesi dovuto versare in sei distinte rate semestrali aventi scadenza successiva all'11 novembre 2011 a titolo di saldo prezzo. Chiedeva, per l'effetto, la risoluzione del dedotto atto di compravendita e la condanna di alla restituzione dell'immobile ed al versamento di un equo PA compenso quale indennità per l'uso e il godimento del manufatto a far data dall'11 novembre
2011 e sino alla data dell'effettiva restituzione, con la rivalutazione e gli interessi moratori ex lege ai sensi degli artt. 3 e 5 del D. Lgs. 9/10/2002 n. 231. Chiedeva, altresì, la condanna di al pagamento della somma di €.155.000,00 a titolo di residuo prezzo dovuto, oltre PA rivalutazione ed interessi. Formulava in ogni caso domanda di risarcimento di tutti i danni subiti a causa dell'inadempimento della controparte.
Si incardinava così il procedimento n. 694/2021 RG nell'ambito del quale si costituiva, a seguito di rituale notificazione, la quale contestava il dedotto inadempimento, PA
pagina 4 di 18 all'uopo riproponendo in fatto le medesime circostanze addotte a fondamento della già spiegata domanda di condanna risarcitoria. Eccepiva, altresì:
a) l'improcedibilità delle domande per il mancato esperimento della mediazione obbligatoria;

b) Il difetto di legittimazione passiva sul rilievo che in persona E_ dell'amministratore unico, sarebbe soggetto giuridico diverso dalla società alenante del contratto di compravendita, segnatamente con socio unico E_ in liquidazione, sì come estinta per sopraggiunta cancellazione dal registro delle imprese nell'anno 2018;
c) la compensazione della azionata pretesa creditoria con il controcredito di €.
205.000,00, sì come vantato per completare le opere di demolizione, gli adeguamenti strutturali e le procedure burocratiche necessarie ad ottenere il mancante certificato di agibilità.
Chiedeva, in ogni caso, la condanna di al risarcimento dei danni sì E_ come occorsi per la mancata fruttificazione dell'immobile causata dalla condizione di irregolarità edilizia. Chiedeva, in via subordinata e riconvenzionale, la riduzione del prezzo di compravendita del capannone nella misura del residuo prezzo ancora da pagarsi e, in via ancora più gradata, per la denegata ipotesi di risoluzione del contratto, la condanna di
[...] alla restituzione dell'importo di €. 445.000,00 già pagato. E_
in persona dell'amministratore unico, a tal punto, si costituiva nel E_ procedimento previamente incardinato n. 13993/2020 RG, con la memoria del 19 ottobre
2022: rilevava, in via pregiudiziale, la nullità della notificazione del ricorso per essere stata indirizzata a soggetto, tal , nella qualità liquidatore, epperò oramai Persona_1 privo di incarichi, ed opponeva, nel merito, l'inadempimento della società acquirente dell'obbligo di pagare la somma di €. 155.000,00 a titolo di saldo prezzo e l'insussistenza del denunziato pregiudizio economico a fronte dell'affitto del capannone almeno sino al 2021.
Confermava, in conclusione, le domande tutte spiegate nel procedimento n. 694/2021 RG.
Con l'ordinanza del 7 gennaio 2022 l'adito Giudice disponeva la riunione dei procedimenti ed invitava ad esperire la procedura di mediazione ex art. 5 D.Lvo E_
pagina 5 di 18 2010 n. 28). Si procedeva indi nelle forme del rito ordinario ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 40 comma 3 cpc.
Con il successivo provvedimento del 27 marzo 2023 era disposta TU tecnico-estimativa.
La causa, all'udienza del 24 febbraio 2025, è stata posta in decisione sulle conclusioni delle parti come precisate in atti.
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Motivi della decisione
Il difetto di procedibilità ha esperito il tentativo obbligatorio di mediazione, di talchè deve E_ ritenersi superata l'eccezione di improcedibilità delle domande, spiegate in seno all'atto di citazione di cui al procedimento riunito n. 694/2021 RG, sì come proposta dalla difesa di con la comparsa di costituzione e risposta di quel giudizio. PA
La legittimazione attiva
Non vi è alcuna distinzione identitaria tra con socio unico in E_ liquidazione, avente sede in Catania Via Napoli n. 116, che si vuole estinta per la sopraggiunta cancellazione dal registro delle imprese di Catania nel 2018, e CP_1
in persona dell'amministratore unico, iscritta presso CCIAA di Roma, sì come
[...] infondatamente denunciato dalla difesa di che vorrebbe identificare nel primo la PA parte alienante del dedotto contratto di compravendita, inferendo per tal via il difetto di legittimazione attiva del secondo nell'esperire le domande afferenti al rapporto obbligatorio.
In disparte il pur decisivo rilievo per il quale è la stessa ad avere identificato in PA modo unitario la controparte in seno al ricorso ex art. 702 bis cc vocando in jus CP_1
“con socio unico in liquidazione in persona del suo legale rappresentante pro
[...] tempore con sede in Catania Via Napoli n. 116”, epperò al contempo curando la notificazione anche a con sede in Roma Via Panama n. 52 ed al suo legale E_ rappresentante, il vero è che è stata cancellata dal registro delle E_ imprese CCIAA di Catania nel 2018 per effetto del trasferimento, avvenuto con atto di pagina 6 di 18 protocollo del 12 aprile 2005, della sede a Roma, presso la cui CCIAA era già registrata una filiale (Visura pag. 9).
La prova, d'altra parte, che con sede in Roma, a volere ancora E_ seguire la ricostruzione attorea, è il medesimo soggetto giuridico di quello originariamente iscritto nel registro delle imprese di Catania è, d'altra parte, inequivocabilmente inferibile dalle evidenze delle due visure CCIAA estratte dalla difesa di per vero riportanti, la PA medesima data dell'atto di costituzione (11 dicembre 2003) e, soprattutto, l'identità del codice fiscale, oltre che del REA e dell'indirizzo PEC, per vero rimasti immutati.
Le domande contrattuali
a) le evidenze della TU
Determinanti, ai fini della decisione in ordine alle contrapposte domande spiegate dalle parti negoziali del dedotto contratto di compravendita, sono le evidenze della relazione di
TU.
E' stato per tal via acclarato che il capannone risulta edificato in forza della concessione edilizia n. 2 del 25.1.1980, di quella in variante prot. 2051 del 18.06.1983 e di quella in ulteriore variante prot. 4652 del 04.02.1986, e che esso è privo dell'autorizzazione di agibilità.
Il nominato TU ha così accertato che i titoli urbanistici richiamati in seno all'atto pubblico sono affatto errati: in contrasto con il vero, infatti, nell'atto di compravendita 11.11.2011 risulta, ben diversamente, che l'immobile compravenduto sarebbe stato edificato giusta
Concessione Edilizia n. 1 rilasciata dal Comune di Camporotondo Etneo in data 25.1.1980
(All. 3.7) e successiva Concessione in Variante n. 69 del 31.10.1980 e che, per lo stesso, sarebbe stata rilasciata Autorizzazione di Agibilità in data 4.10.1985.
Il perito ha di poi verificato le difformità edilizie del manufatto;
esso in effetti è difforme dal progetto assentito perché:
- all'interno del capannone, che avrebbe dovuto essere costituito da un unico ambiente rettangolare vuoto da adibire a deposito, risultano realizzati servizi igienici, un box uffici, quattro locali tecnici ed è diviso in due porzioni attraverso due setti in muratura;

- sull'intero prospetto est è presente una tettoia in ferro ed altre due sono presenti sui prospetti nord ed ovest, ma nessuna di esse è prevista in progetto;

pagina 7 di 18 - è stata ampliata la superficie utile mediante l'eliminazione delle pareti perimetrali e la chiusura di parte della detta tettoia presente sul prospetto est;

- a nord del capannone è stato realizzato un locale deposito in muratura, non previsto.
Sono state inoltre realizzate due strutture prefabbricate: una a sud del prospetto est, destinata ad alloggio custode;
l'altra, attigua al detto locale deposito, destinata ad ufficio, anch'esse non previste, per concludere che, al fine di ottenere il rilascio dell'Autorizzazione all'agilità – oggi S.C.A.
(Segnalazione Certificata per l'Abilità) - si dovrà procedere alla rimessione in pristino dei luoghi, mediante demolizione dei volumi non assentiti, al contempo procedendo alla bonifica della copertura esistente mediante la rimozione e la sostituzione delle lastre di cemento- amianto.
b) In punto di diritto
Rimarcato, una volta di più, che, in contrasto con il vero, la parte alienante ha dichiarato, in seno all'impugnato atto pubblico, che l'intero manufatto era dotato di certificazione di agibilità, occorre, a questo punto, indagare sulle conseguenze che discendono da siffatta
“carenza”, sì come intesa sia nei termini di mancanza (sostanziale) delle condizioni sottese al rilascio dell'attestazione, sia per significare il difetto (formale) del documento in sé.
Secondo la giurisprudenza della Corte di cassazione, deve escludersi che la carenza sostanziale o formale dell'agibilità infici la validità “strutturale” del contratto traslativo per illiceità dell'oggetto: ne discende che il rilievo in forza del quale l'abitazione sia priva dell'agibilità non determina comunque la nullità del contratto per la sua incommerciabilità
(Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16216 del 16/06/2008; Sez. 2, Sentenza n. 24957 del 29/11/2007;
Sez. 2, Sentenza n. 3687 del 29/03/1995; Sez. 2, Sentenza n. 8199 del 11/08/1990).
Non è dato altresì rintracciare una norma imperativa, che contempli l'obbligo di un preventivo rilascio del certificato in questione e, dunque, neppure è configurabile una nullità
“virtuale”, non potendosi comunque escludere che le parti, nella loro autonomia, abbiano un meritevole interesse a contrattare ex art. 1322 cc, pur in assenza del certificato: il vero è che l'attività costruttiva non viene in gioco nel contratto come oggetto della prestazione, ma solo in chiave strumentale, con l'effetto che è la costruzione di un immobile senza l'osservanza delle prescrizioni igieniche, di salubrità, sicurezza (e in tema di risparmio energetico) a pagina 8 di 18 colorare di illecito l'attività del costruttore o del venditore, il che, ad ogni modo, non implica l'illiceità dell'oggetto della vendita.
Escluso che l'assenza del certificato comporta un vizio genetico del contratto, i riflessi dell'inagibilità non possono che operare sul piano dell'attuazione del programma negoziale: la parte che si duole di detta carenza è dunque legittimata esclusivamente – e a certe condizioni
– a rivendicare l'alterazione del sinallagma funzionale.
A tal riguardo, secondo la ricostruzione della Corte di legittimità, in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto (preliminare o definitivo che sia) per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla “commerciabilità” del bene, di talchè ove si accerti che l'immobile presenta comunque tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario possono essere “sanate” a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria e del pagamento di quanto dovuto, la risoluzione non può essere pronunciata (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 3419 del 03/02/2023; Sez. 6-2, Ordinanza n. 34882 del 25/11/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 4467 del
11/02/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 29173 del 20/10/2021): solo ove difettino – in termini assoluti e senza possibilità di sanatoria – i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza per ottenere l'agibilità, la vendita può essere risolta per l'intervenuta consegna di aliud pro alio datum.
Ricorre insomma l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa (Cass. 2023 n. 23604).
c) La regola del caso concreto
Tale ultima essendo la fattispecie dedotta in giudizio, vale a tal punto richiamare, quanto alla domanda proposta da l'art. 1497 cc che prescrive, per l'ipotesi che la cosa PA venduta non abbia le qualità essenziali per l'uso a cui è destinata, la diretta applicabilità delle disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento, con il che il compratore è ben pagina 9 di 18 legittimato, se ed in quanto lo voglia in via prioritaria, a mantenere fermo in capo a lui la proprietà del bene conseguita per effetto del contratto ed al contempo ad esperire l'azione per il risarcimento del danno, se del caso sotto forma della proporzionale riduzione del prezzo corrispondente al maggior valore che la cosa avrebbe avuto ove non fosse stata necessaria la rimessione in pristino dei luoghi.
In tal senso Cass. 2013 n. 23157: “Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, il venditore-costruttore ha l'obbligo non solo di trasferire all'acquirente un fabbricato conforme all'atto amministrativo di assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l'agibilità prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio. L'inadempimento di questa obbligazione è "ex se" foriero di danno emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere
l'immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi” (cfr. anche Cass. 2019 n. 25418).
Diversamente avrebbesi potuto ragionare solo se fosse stato provato che PA avesse espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità, o piuttosto avesse esonerato il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza, circostanze entrambe, non solo rimaste indimostrate, ma addirittura contrastate dal fatto che nell'atto pubblico di compravendita sia stato indicato un certificato di agibilità non attinente all'immobile compravenduto.
Ed in effetti, le evidenze in atti attestano, ad aggravare la responsabilità per l'acclarato inadempimento, la circostanza che la società venditrice era ben a conoscenza della carenza del certificato di agibilità.
Vale rilevare al riguardo che in seno al contratto di locazione finanziaria del 7 ottobre
2002 – in forza del quale aveva concesso l'utilizzazione del manufatto a CP_6 [...]
(poi fusa per incorporazione nella che Controparte_7 Controparte_8 successivamente ha variato la forma giuridica divenendo al dichiarato E_ fine strumentale di partecipare all'asta fallimentare del cespite e di acquistarlo – era stato previsto espressamente l'obbligo dell'utilizzatore di fornire il certificato di agibilità.
Della sua carenza, d'altra parte, ne è certamente venuta a E_ conoscenza con la relazione tecnica del TU (che ebbe ad accompagnare l'acquisto Per_2
pagina 10 di 18 fallimentare a carico di , originario proprietario del capannone, da Parte_3 parte della sua dante causa) in seno alla quale era ben precisato che il manufatto in questione, contrassegnato con il sub 4, era sprovvisto di alcuna certificazione di agibilità: esso elaborato è menzionato, non solo nel decreto di trasferimento emesso dal Tribunale di
Roma - sezione Fallimentare del 19.11.2002, ma, ancor di più, nell'atto pubblico in pari data della dedotta compravendita repertorio 65214/9440 con il quale la stessa E_
[... ne ha acquistato la proprietà da potere di , quale Controparte_5 mandataria di . Controparte_4
Insomma, sapeva e, comunque, avrebbe dovuto sapere, e, ciò nonostante, con una condotta colposa ed in mala fede, non ebbe riguardo alcuno, in sede di alienazione del diritto di proprietà a a dichiarare gli estremi di altra autorizzazione di agibilità, sì facendo PA apparire un titolo urbanistico in effetti inesistente.
La responsabilità professionale del notaio
Con la responsabilità di concorre anche quella di , E_ CP_3 notaio.
A tale proposito, va richiamato il costante orientamento della Suprema Corte, in base al quale nell'adempimento delle obbligazioni inerenti all'esercizio dell'attività di notaio, al quale sia richiesta la preparazione e la stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, il professionista è tenuto ad una prestazione che, pur rivestendo i caratteri dell'obbligazione di mezzi e non di risultato, non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell'atto, estendendosi, per converso, a tutte quelle ulteriori attività, preparatorie e successive, necessarie affinché sia garantita la serietà e certezza del rogito e, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico (non meno che del risultato pratico) del negozio divisato dalle parti, di talchè
l'inosservanza di tali obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità 'ex contractu' per l'inadempimento dell'obbligazione di prestazione d'opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità (Cass.12 giugno 2020 n. 11296).
Si tratta allora di verificare, alla luce dei principi giurisprudenziali sopra esposti, se il notaio rogante, quanto alla fattispecie in esame, fosse tenuto a controllare il certificato pagina 11 di 18 di abitabilità dichiarato dalla parte alienante e ad accertare che esso non riguardava il capannone compravenduto, dandone comunicazione alla parte acquirente.
Il Tribunale aderisce alla soluzione positiva alla luce dei principi espressi da Cass. 21 giugno 2012 n. 10296, secondo cui 'Il notaio incaricato della stipula di un atto di compravendita immobiliare risponde dei danni patiti dall'acquirente a causa dell'assenza nell'immobile dei requisiti per il rilascio del certificato di abitabilità, a nulla rilevando che la mancanza di quei requisiti potesse essere agevolmente accertata dall'acquirente stesso, quando non sia dimostrato che il professionista abbia informato il cliente di tale situazione e delle sue possibili conseguenze'.
Invero, la Corte di legittimità, con la surrichiamata pronuncia, ha stabilito che il notaio può rispondere anche nel caso in cui non notizi dell'assenza dell'abitabilità: occorre, però, procedere ad una valutazione caso per caso, accertando in particolare che, al momento del rogito, l'assenza dell'abitabilità potesse emergere facilmente dal solo esame documentale.
Posto che di certo il notaio non è tenuto a compiere indagini tecniche, né a fare sopralluoghi, l'accertamento e la scoperta dell'assenza di abitabilità deve invero derivare dall'esame della documentazione necessaria per redigere l'atto.
Il notaio non è tenuto a richiedere al venditore il certificato di abitabilità, non trattandosi di atto necessario alla redazione del rogito (certificato di abitabilità che può essere consegnato separatamente, anziché contestualmente al rogito, all'acquirente da parte del venditore), epperò, quando in sede di esame dei documenti necessari al rogito sorga il fondato dubbio dell'assenza di abitabilità, il professionista deve ritenersi tenuto a notiziare l'acquirente.
La necessità di compiere un apprezzamento caso per caso delle circostanze della concreta vicenda negoziale, ai fini dell'eventuale affermazione di responsabilità del notaio per l'omesso accertamento dell'abitabilità (ora agibilità secondo l'art. 24 del D.P.R. n. 380/2001),
è stata evidenziata dalla Corte di Cassazione anche nella sent. 13 giugno 2017 n. 14618.
Con siffatta pronuncia la Suprema Corte ha definitivamente rilevato che, nei trasferimenti immobiliare, occorre distinguere tra gli elementi che incidono sulla commerciabilità del bene e le condizioni di abitabilità.
Quanto ai primi, tra cui rientrano le verifiche relative alla libertà del bene da ipoteche o altri vincoli, il notaio non può limitarsi a recepire le dichiarazioni delle parti, ma è obbligato a verificare le condizioni di libertà dell'immobile, al fine di garantire la sicurezza dei traffici pagina 12 di 18 giuridici: egli, dunque, deve procedere all'indagine catastale ed ipotecaria, tramite i dovuti controlli presso i registri immobiliari per constatare lo stato del bene e verificare possibili cause di invalidità. Tale preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari costituisce, pertanto, salva espressa dispensa per concorde volontà delle parti, un preciso obbligo del notaio, derivante dall'incarico conferito dal cliente e, quindi, fa parte dell'oggetto della prestazione professionale, la cui violazione comporta una responsabilità di tipo contrattuale.
Il controllo dell'abitabilità del bene si pone, invece, su di un piano differente rispetto all'indagine sulla libertà dell'immobile da ipoteche o da altri gravami. La dichiarazione di agibilità rappresenta, infatti, un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento del bene, giacché certifica l'assenza di vizi che possano compromettere la sicurezza e la tutela della salute, ma la sua mancanza non costituisce un impedimento alla circolazione del bene, né inficia la validità del contratto. Di ciò ne è prova il fatto che non sussiste alcun divieto per il notaio, ai sensi dell'art. 28 della Legge notarile, né per le parti di stipulare un contratto avente ad oggetto un bene privo dell'agibilità.
Ne consegue che, per quanto attiene il profilo dell'agibilità di un immobile, la diligenza del notaio deve ritenersi circoscritta all'esame della documentazione in suo possesso e alla ricezione delle dichiarazioni delle parti, non avendo le competenze ingegneristiche per valutare se, di fatto, un immobile sia abitabile.
D'altra parte, la stessa Corte di legittimità, con la già citata n. 10296/2012, ha riconosciuto la responsabilità del notaio per non avere informato la parte acquirente dell'inidoneità dell'immobile ad ottenere l'abitabilità; ma ciò ha fatto perché, in base alla documentazione in possesso del notaio e richiamata nell'atto pubblico, il professionista avrebbe dovuto rilevare, con la dovuta diligenza, la dissonanza tra l'immobile e la sua destinazione, richiamando l'attenzione delle parti sulla problematica dell'agibilità.
Ciò posto in diritto, ritiene il Tribunale che ha mancato di svolgere, nel CP_3 caso di specie, l'incarico professionale con la necessaria diligenza per essersi ricevuta la erronea dichiarazione della parte alienante circa il titolo urbanistico senza procedere ad alcuna verifica della sua rispondenza all'immobile compravenduto, che pure avrebbe potuto svolgere semplicemente esaminando la relazione tecnica fallimentare attestante che pagina 13 di 18 l'immobile era privo di agibilità, sì come richiamata in seno, non solo nello stesso atto pubblico, ma anche nei titoli di provenienza del dante causa, segnatamente il decreto di trasferimento emesso dal Tribunale di Roma - sezione Fallimentare del 19.11.2002, e l'altro atto pubblico in data 11 novembre 2011 di acquisto da parte E_
Bastava esaminare le relative evidenze per accertare che il capannone compravenduto era privo della certificazione di agibilità e che la dichiarazione pur menzionata della parte alienante era erronea: non era necessario compiere indagini tecniche, né fare sopralluoghi, era sufficiente l'esame della documentazione messa a disposizione dalle parti per la redazione dell'atto fosse solo che per suggerire maggiore prudenza in capo alla parte acquirente.
E' così che il deficit informativo formalmente risultante dall'atto si è tradotto nella lesione del diritto di autodeterminazione negoziale del contraente a riguardo di informazioni che, se pur avrebbero dovuto essere in suo possesso e non lo erano fosse solo che per sua negligenza, avrebbero comunque essere condivise dal professionista incaricato.
Ed è in tal senso che va affermata la violazione del dovere di informazione che incombe sul notaio che, se pur non si estende fino al controllo di circostanze di fatto oppure alla valutazione economica dell'opportunità dell'operazione, certo ricomprende le cognizioni tecniche proprie dell'attività notarile.
La statuizione principale
Tutto ciò posto, non resta che dichiarare, in accoglimento della domanda di condanna spiegata con il ricorso ex art. 702 cpc, il diritto di al risarcimento dei danni, sì come PA quantificati, alla stregua della stima offerta dal nominato TU dei costi per la rimozione del cemento amianto di cui è composta la copertura, la rimessione in pristino del capannone compravenduto e le competenze tecniche, ed ulteriormente precisati dalla stessa difesa di n seno alla comparsa conclusionale, in €. 171.214,74. PA
Essi vanno posti integralmente a carico di in solido con E_ CP_3
, non potendosi configurare alcun concorso del fatto colposo del creditore ai sensi
[...] dell'art. 1227 cc.
Anche a volere ritenere, invero, che società che ha per oggetto “operazioni nel PA settore immobiliare e pertanto può costruire, comprare e vendere immobili di qualsiasi genere
pagina 14 di 18 e tipologia, locare immobili, gestire complessi immobiliari” (cfr la visura CCIAA), avrebbe dovuto avere uno standard di competenze ed un livello di diligenza tale da potere verificare la deficienza del titolo urbanistico e l'erroneità della dichiarazione di agibilità resa alla venditrice, ben deve essere esclusa la pur dedotta negligenza in ragione del negoziale affidamento della intera vicenda negoziale al professionista chiamato a rogare l'atto, la cui responsabilità, non avendo altrimenti ragione alcuna, assorbe naturalmente qualsivoglia altrui implicazione della parte acquirente.
Le ulteriori statuizioni
All'accoglimento della domanda risarcitoria di condanna si accompagna il rigetto della contrapposta domanda di risoluzione del dedotto contratto di compravendita, pur spiegata da sull'assunto dell'inadempimento della controparte nel pagamento del E_ residuo prezzo di €. 155.000,00: è del tutto evidente che la mancanza di qualità del manufatto ben ha legittimato l'exceptio inadimplenti contractus opposta dalla parte acquirente ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1460 cc.
Vale ricordare, a tal riguardo, che nei contratti con prestazioni corrispettive, le disposizioni di cui all'art. 1453 c.c. sono simmetriche, giacché, non è consentito ad una parte che abbia proposto domanda di risoluzione di pretendere la prestazione quando essa stessa è inadempiente per la parte di prestazione su di essa ricadente.
Il vero è che, nel caso di specie, non sussiste alcun inadempimento grave del compratore, atteso che il venditore è anch'esso inadempiente ai sensi dell'art. 1477 cc per avere alienato un immobile commerciale sprovvisto del certificato di agibilità, la cui esistenza
è, come detto, indispensabile per la piena fruibilità dell'immobile compravenduto.
Decadono, del pari, le ulteriori domande proposte dalla parte alienante: quelle di condanna alla restituzione dell'immobile, al versamento di un equo compenso quale indennità per l'uso e il godimento del manufatto, al risarcimento dei danni, tutte proposte sull'assunto infondato dell'altrui grave inadempimento.
La domanda al saldo prezzo
pagina 15 di 18 Resta solo la domanda di condanna al pagamento del saldo prezzo, in ordine alla quale non è dato di assecondare la pur proposta difesa di secondo la quale la mancata PA presentazione per tre anni consecutivi dei bilanci comproverebbe la volontà del liquidatore di restare inerte e, per ciò stesso, di rinunciare alla relativa pretesa creditoria.
In punto di diritto, come è noto, la rinuncia tacita ad un diritto può desumersi soltanto da un comportamento concludente del titolare che riveli in modo univoco la sua effettiva e definitiva volontà abdicativa di talchè, al di fuori dei casi in cui gravi sul creditore l'onere di rendere una dichiarazione volta a far salvo il suo diritto di credito, il silenzio o l'inerzia non possono essere giammai interpretati quale manifestazione tacita della volontà di rinunciare al diritto di credito, la quale non può mai essere oggetto di presunzioni.
Esclusa che debba essere considerata, per le già esposte E_ considerazioni, società cancellata e, dunque, estinta, non può dunque ritenersi che “il mancato svolgimento di alcuna precedente attività volta a far accertare o liquidare il credito presunto vantato contro (prima memoria ex art. 183 cpc, pag. 3) valga la rinuncia PA al diritto ancora in termini di prescrizione, laddove poi, ed in ogni caso, la rinuncia non può certo presumersi in base al solo rilievo che il credito non è indicato nel bilancio di liquidazione stante che la remissione del debito (art. 1236 c.c.) è pur sempre un atto negoziale che richiede una manifestazione di volontà, anche tacita, di talchè è indispensabile che la volontà abdicativa risulti da una serie di circostanze concludenti e non equivoche, assolutamente incompatibili con la volontà di avvalersi del diritto di credito, comunicati al debitore e sempre che quest'ultimo non abbia dichiarato, in un congruo termine, di non volerne profittare (Cass.
2021 n. 27894).
In accoglimento della domanda spiegata da va dunque E_ PA condannata, nell'acclarata vigenza del vincolo contrattuale, al pagamento del residuo prezzo di vendita, segnatamente €. 155.000,00, con gli interessi al tasso legale dal dì della domanda sino al soddisfo.
I frutti civili Par Con la comparsa di costituzione e risposta di cui al proc. n. 694/2021 ha PA chiesto la condanna di al risarcimento dei danni, sub specie dei frutti E_
pagina 16 di 18 civili che avrebbesi potuto in ipotesi ricavare dall'immobile ove fosse stato dotato del necessario titolo urbanistico della certificazione di agibilità.
La domanda va rigettata riscontrandosi in atti la copia del contratto di locazione in data 11 novembre 2011, in forza del quale ha per l'appunto concesso in affitto il PA capannone, lo stesso giorno della stipulazione dell'impugnato contratto di compravendita, a
, per la durata di anni sei, prorogabili salvo disdetta, a fronte dell'importo annuo CP_9 di €. 135.000,00, addirittura ben maggiore alla stima del valore locativo offerta dal nominato
TU.
Il contratto, in mancanza di specifica deduzione, deve ritenersi, al mese di novembre
2017, prorogato per ulteriore sei anni, sino al mese di novembre 2022, se pur, in atti, la difesa di ha versato la copia di altro contratto di locazione transitoria della E_ durata di mesi due (gennaio e febbraio 2020) in favore di Pt_5
Vi è in atti, altresì, diverso contratto del 17 maggio 2023 con il quale ha PA ulteriormente concesso in locazione il capannone a per la durata di anni sei: Parte_6 non è invece riscontrabile la dedotta ordinanza di convalida dello sfratto per morosità con efficacia esecutiva a far data dal29 dicembre 2023.
Orbene, dal complesso documentale è dato di inferire che se pur priva del PA certificato di agibilità, e comunque destinataria di ulteriori offerte di affitto, ha comunque messo a reddito il capannone compravenduto per l'intero periodo di efficacia dell'impugnato atto di compravendita a prezzi del tutto equivalenti alla stima dei frutti civili offerta dal nominato TU, di talchè non è dato di configurare il pregiudizio economico addotto a fondamento della relazione domanda.
Se pur è dedotta la circostanza in fatto che “la carenza del certificato di agibilità ha determinato la mancata definizione di alcune proposte di compravendita” (ricorso ex art. 702 bis cpc, pag. 4), la difesa di non ha proposto alcuna domanda al riguardo e nulla PA pertanto è dato di statuire.
Le spese processuali
pagina 17 di 18 L'esito del giudizio, connotato dalla reciproca soccombenza di e PA CP_1 rispetto alle contrapposte domande di risarcimento dei danni e pagamento del
[...] saldo prezzo, giustifica l'integrale compensazione delle spese di lite. per contro, ha diritto alla refusione delle spese processuali da parte di PA
, parte convenuta soccombente: esse sono liquidate a misura del DM CP_3
147/2022 (scaglione: 52.000,00/260.000,00 - fasi studio, introduttiva, trattazione e decisione – valori medi).
Non essendovi prova di materiale esborso, le spese di TU vanno poste in parti uguali tra
PA E_

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 139932020 RG
+ 694/2021 RG, così statuisce: condanna l pagamento, in favore di della complessiva PA E_ somma di €. 155.000,00, con gli interessi al tasso legale dal dì della domanda sino al soddisfo.
Condanna in solido con , al pagamento, in favore E_ CP_10 di della somma di €.171.214,74, oltre iva ed interessi al tasso legale dal dì della PA domanda sino al soddisfo.
Rigetta, nel resto, le domande proposte da e E_ PA
Compensa le spese processuali tra PA E_
Condanna alla refusione, in favore di delle spese processuali CP_3 PA che si liquidano in complessivi €. 14.103,00, oltre iva, cpa e spese generali.
Le spese di TU sono a carico di in solido tra di loro. PA E_
Così deciso in Catania, il 4 agosto 2025
Il GIUDICE
dott. Francesco Cardile
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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