N. R.G. 3650/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti Magistrati:
dott.ssa Laura Sara Tragni Presidente dott.ssa Maria Grazia Federici Consigliere dr. Arnaldo Martinengo Villagana Palatino
di Villachiara Ragazzoni Consigliere rel ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. r.g. 3650/2024 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. ), elettivamente domiciliata in VIA Parte_1 P.IVA_1
MONTE NAPOLEONE, 18 20121 MILANO presso lo studio dell'avv. CONTI LORENZO
EMANUEL, che la rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all'avv. LOMBARDO
MICHELE ( VIA MONTE NAPOLEONE 18 MILANO;
C.F._1
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. , elettivamente domiciliata in PIAZZALE Controparte_1 P.IVA_2
CADORNA 20123 MILANO presso lo studio dell'avv. MORRETTA GIANLUCA, che la rappresenta e difende come da delega in atti
APPELLATA
sulle seguenti conclusioni: pagina 1 di 17 Per Parte_1
IN VIA PRINCIPALE:
- riformare la sentenza n. 2985/2024 (R.G. n. 25306/2021) del Tribunale di Milano, pubblicata in data
11 luglio 2024, in quanto errata per i motivi di cui in narrativa e, per l'effetto, rigettare tutte le domande svolte nei confronti di per i motivi di cui in narrativa;
Parte_1
- condannare in persona del legale rappresentante pro tempore, a restituire e Controparte_1 comunque a corrispondere a l'importo di Euro 347.829,17 oltre interessi Parte_1
legali dal dovuto al saldo, versato da a in conformità alla Parte_1 CP_1
sentenza di primo grado resa dal Tribunale di Milano (R.G. 25306/2021) n. 2985/2024 pubblicata in data 11 luglio 2024, ovvero la diversa somma ritenuta di giustizia.
- Con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio e del precedente procedimento per accertamento tecnico preventivo (Trib. Milano, Sez. XIII – Dott.ssa – RG 58067/2019), oltre Per_1
spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
IN OGNI CASO:
- si ribadiscono di seguito le conclusioni svolte in primo grado:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, previa ogni pronuncia e declaratoria del caso, disattesa e/o respinta ogni avversa deduzione e/o istanza:
In via preliminare:
- disporre l'acquisizione del fascicolo relativo al procedimento per accertamento tecnico preventivo
(Tribunale di Milano, Sez. XIII – dott.ssa – RG 58064/2019); Per_1
In via principale:
- rigettare tutte le domande formulate da in quanto infondate in fatto e in diritto Controparte_1
per i motivi esposti in narrativa.
In via istruttoria:
- rigettare le istanze istruttorie articolate da in quanto inammissibili per i motivi Controparte_1
esposti in narrativa. Nella denegata e non creduta ipotesi di ammissione, in tutto o in parte, dei capitoli di prova ex adverso articolati, si chiede di essere ammessi a prova contraria.
- Senza inversione alcuna dell'onere della prova, si chiede inoltre sin d'ora che l'Ill.mo Giudice adito
Voglia:
- ordinare, ai sensi dell'art. 210 c.p.c., all'Agenzia delle Entrate territorialmente competente,
Con l'esibizione in giudizio di tutti i contratti di locazione (anche ad uso temporaneo) registrati da
pagina 2 di 17 con riferimento all'immobile sito in Milano al piano terra del civico 5 di Corso di Controparte_1
Porta Vittoria, angolo Via Francesco Sforza, a decorrere dal 1° dicembre 2019 e/o dal 5 agosto 2020
(data di consegna e rilascio dell'Immobile);
- disporre, ai sensi degli artt. 118 e/o 258 c.p.c. ed anche a mezzo di consulente tecnico d'ufficio a tal fine appositamente nominato, l'ispezione del cassetto fiscale della al fine di Controparte_1
verificare la presenza e, se del caso estrarre copia, di tutti i contratti di locazione (anche ad uso temporaneo) registrati dalla medesima società con riferimento all'immobile sito in Milano al piano terra del civico 5 di Corso di Porta Vittoria, angolo Via Francesco Sforza, a decorrere dal 1° dicembre
2019 e/o dal 5 agosto 2020 (data di consegna e rilascio dell'Immobile);
- in subordine, ordinare, ai sensi dell'art. 210 c.p.c., a l'esibizione in giudizio di Controparte_1
tutti i contratti di locazione (anche ad uso temporaneo) registrati e/o comunque sottoscritti da
[...] con riferimento all'immobile sito in Milano al piano terra del civico 5 di Corso di Controparte_1
Porta Vittoria, angolo Via Francesco Sforza, a decorrere dal 1° dicembre 2019 e/o dal 5 agosto 2020
(data di consegna e rilascio dell'Immobile).
- Con vittoria di spese e compensi del presente procedimento e del precedente procedimento per accertamento tecnico preventivo, oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge
e tassa di registrazione della sentenza.
Per Controparte_1
Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello, contrariis rejectis, acquisito il fascicolo telematico d'ufficio del precedente grado di giudizio (Trib. Milano;
dott.ssa Savignano;
R.G. 25306/2021), così giudicare:
In via principale
Rigettare l'appello proposto da poiché infondato in fatto e in diritto, con Parte_1
conseguente integrale conferma delle parti impugnate del dispositivo della sentenza n. 2985/2024 del
Tribunale di Milano, pubblicata in data 11 luglio 2024.
In via di appello incidentale
In parziale riforma della sentenza pronunciata dal Tribunale di Milano n. 2985/2024, pubblicata in data 11 luglio 2024 (giudizio sub R.G. 25306/2021), non notificata:
A. Accertare l'inadempimento di all'obbligo di ripristino dei serramenti Parte_1 esterni e delle serrande dell'unità immobiliare ubicata al piano terra del civico 5 di Corso di Porta
Vittoria, angolo Via Francesco Sforza presa in locazione dalla banca con contratto del 1° ottobre
2017; e conseguentemente
pagina 3 di 17 B. Condannare a risarcire a tutti i danni derivanti da Parte_1 Controparte_1 tele inadempimento quantificati nella somma complessiva di € 114.803,00 (ossia in € 86.361,51 per la rimozione e sostituzione dei serramenti e € 28.441,45 per la rimozione e sostituzione delle serrande), o in altro e diverso importo, maggiore o minore, ritenuto, anche in via equitativa ai sensi dell'art. 1226
c.c., di giustizia, oltre interessi e rivalutazione dall'evento al saldo.
In via istruttoria
Ammettersi prova testimoniale sui seguenti capitoli con i testi di seguito indicati:
-(Capitolo 1 ricorso introduttivo) Vero che nel gennaio 2020 e nell'ottobre 2020, l'arch.
[...]
in qualità di legale rappresentante di So.Prem.Co. s.r.l., si recava presso l'immobile sito in Per_2
Milano, Corso di Porta Vittoria 5 e, dopo aver visionato lo stato dei luoghi, per l'esecuzione delle opere specificate nel doc. 55 alle voci 1, 1bis, 2, 2bis, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10-11bis, 12, 12bis, 13bis, 15,
16, 2 amm. bis, 5 amm, 5 amm. bis, A2 (che si mostra al teste) emetteva i preventivi prodotti sub doc.
59 che si mostrano al teste;
si indica come teste l'arch. in Milano, Via Stefini 8. Persona_2
-(Capitolo 2 ricorso introduttivo) Vero che nel dicembre 2019/gennaio 2020, il sig. Testimone_1 in qualità di legale rappresentante di si recava presso l'immobile sito in Milano, Corso di CP_2
Porta Vittoria 5 e, dopo aver visionato lo stato dei luoghi, per l'esecuzione delle opere specificate nel doc. 55 alle voci 1 e 1bis (che si mostra al teste) emetteva i preventivi prodotti sub doc. 60 che si mostrano al teste;
si indica come teste il sig. in Tradate, Via Curiel 8. Testimone_1
-(Capitolo 3 ricorso introduttivo) Vero che nel maggio 2021, il sig. in qualità di Testimone_2 legale rappresentante di si recava presso l'immobile sito in Milano, Corso di Parte_2
Porta Vittoria 5 e, dopo aver visionato lo stato dei luoghi, per l'esecuzione delle opere specificate nel doc. 55 alla voce 1bis (che si mostra al teste) emetteva il preventivo prodotto sub doc. 61 che si mostra al teste;
si indica come teste il sig. , in Milano, Via Brioschi 55. Testimone_2
-(Capitolo 4 ricorso introduttivo) Vero che nel settembre 2020, il in qualità di legale Testimone_3 rappresentante di si recava presso l'immobile sito in Milano, Corso di Controparte_3
Porta Vittoria 5 e, dopo aver visionato lo stato dei luoghi, per l'esecuzione delle opere specificate nel doc. 55 alle voci 1bis, 12 bis, 13, 13bis, 2 amm., 2 amm. bis, 3 amm., 3 amm. bis, 4 amm., A2 (che si mostra al teste) emetteva i preventivi prodotti sub doc. 62 che si mostrano al teste;

pagina 4 di 17 si indica come teste il sig. in Sesto San Giovanni, Via Boccaccio 530. Testimone_3
-(Capitolo 10 ricorso introduttivo) Vero che la sostituzione dei serramenti esterni dell'immobile sito in
Milano, Corso di Porta Vittoria 5 rende necessaria anche la sostituzione delle serrande presenti nell'immobile, altrimenti inutilizzabili, nonché dei relativi cassonetti di avvolgimento in cartongesso e del relativo impianto di motorizzazione;
si indicano come testi e agli indirizzi in precedenza indicati, Persona_2 Testimone_3 [...]
in Tradate, Via Curiel 8 e , in Milano, Via Boeri 11. Tes_1 Testimone_4
In ogni caso
Condannare al pagamento di spese, diritti e onorari, oltre al rimborso Parte_1
forfettario nella misura del 15% e agli accessori di legge per il presente giudizio di appello, confermando nel resto la statuizione sulle spese della sentenza n. 2985/2024 del Tribunale di Milano, pubblicata in data 11 luglio 2024.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Parte

1.1 Con ricorso del 27 dicembre 2024 la società (in sigla con sede in Parte_3
Parma, appellava la sentenza n. 2985/2024 del 14 marzo 2024, pubblicata l'11.7.2024, con la quale il Tribunale di Milano, definendo la causa n. 25306/2021 di Rg., accertato il proprio inadempimento contrattuale con riferimento alle modalità ed ai tempi di restituzione dell'immobile sito in Milano, al piano terra di Corso Porta Vittoria n. 5, alla medesima locato dall'ivi attrice, società l'aveva condannata al pagamento in favore di quest'ultima della somma Controparte_1 di € 80.954,55, già rivalutata alla data della decisione, oltre agli interessi legali dal 1 dicembre
2019 al saldo, a titolo risarcitorio ai sensi dell'art. 1590 cc e dei patti negoziali intercorsi, nonché all'importo di € 216.007,12, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo, ai sensi dell'art. 1591 cc, oltre al rimborso delle spese di lite e della precedente fase di Accertamento
Tecnico Preventivo, infine, con spese della CTU espletata nel corso del giudizio poste, per la metà,
a carico di ciascuna parte.

1.2 Costituitasi nel processo così radicato la con memoria difensiva del 9 maggio Controparte_1
2025, con la quale resisteva al gravame, proponendo, nel contempo, appello incidentale, all'odierna udienza del 21.5.2025 – tenutasi in presenza dei rispettivi procuratori -, inutilmente tentata la conciliazione, veniva disposta la discussione orale delle parti, ad esito della quale la Corte ha deciso la causa ex art. 437, primo comma, cpc dando lettura del dispositivo allegato al verbale.
pagina 5 di 17 2.1 Con il primo motivo censura l'impugnata sentenza, laddove il Tribunale Parte_1
ha ritenuto pretestuosa la propria eccezione di assenza di sua responsabilità ex art. 1218 cc con riferimento alla mancata esecuzione dei lavori di ripristino del fabbricato (ivi compresi quelli che per il primo decidente riguardavano lavori “incontestati” fra le parti), cui la medesima era stata, a suo avviso, impossibilitata;
ciò, stante la mancata autorizzazione della proprietaria, circostanza che li rendeva non effettuabili, secondo quanto previsto dal DPR n. 380/2001 (Testo Unico dell'edilizia), per il quale tutte le opere, sia di rimozione che di ricostruzione, richieste dalla controparte e che essa stessa si era offerta di eseguire, erano subordinate, quanto ad esecuzione, alla presentazione di una SCIA/CILA all'Ufficio competente per la necessaria valutazione di regolarità, condizione imprescindibile per potere procedere in tale senso;
infatti, in base agli artt. 6 bis, 11, 22
e 23 del citato Testo Unico, i soggetti legittimati al deposito di tali comunicazioni sono il proprietario dell'immobile, ovvero chi abbia titolo al riguardo o ne sia interessato (come, in ipotesi, il conduttore), questi ultimi due soggetti, peraltro, come da costante giurisprudenza amministrativa,
a ciò facoltizzati previo rilascio di apposito consenso dal primo.

2.2 D'altra parte, aggiunge l'appellante, il primo decidente nemmeno ha in alcun modo motivato le ragioni per le quali ha ritenuto che essa locataria non necessitasse di autorizzazione della locatrice per provvedere ai predetti lavori, quando per procedere sarebbe stata imprescindibile, tant'è che era stata, senza successo, ripetutamente richiesta da parte sua (come da doc. 8, 9, 10, 12 e 13 del proprio fascicolo di prime cure), anche inviando a S. Bernardino l'occorrente documentazione fin dal mese di ottobre 2019 (doc. 19, stesso fascicolo), la quale ha sempre ingiustificatamente omesso di concederla in quanto le opere preventivate da parte di essa conduttrice non ricomprendevano anche la sostituzione dei serramenti, pretesa dalla controparte, poi, esclusa dal Giudice di prime cure.

2.3 Da quanto sopra, ad avviso della qui procedente, emerge l'impossibilità materiale da parte sua di eseguire i lavori per mancata cooperazione dell'appellata, che ha tenuto un comportamento integrante violazione dei principi di correttezza e buona fede, desumibili dal dovere di solidarietà ex art. 2 della Costituzione, il che esclude in radice la possibilità di configurare a proprio carico un inadempimento idoneo ex art. 1218 cc a fondare una responsabilità risarcitoria, laddove si consideri che l'unica ragione per la quale la stessa non ha potuto adempiere l'obbligazione su di sé gravante
(di ripristino dei locali nello stato in cui ne aveva ricevuto la consegna e di restituire in termini il fabbricato) è costituita da un ingiustificato rifiuto della controparte di sottoscrivere la pagina 6 di 17 documentazione necessaria alla presentazione di una SCIA/CILA per l'esecuzione dei lavori;
da qui, l'erroneità delle statuizioni sul punto del Tribunale.

2.4 Del resto (secondo motivo di gravame), per CAI, il Giudice a quo nemmeno ha valutato la rilevanza ex art. 1227 cc della condotta ostruzionistica dell'appellata sopra descritta, tale da escludere, o, quanto meno, ridurre la propria responsabilità, avendo CP_1 irrimediabilmente pregiudicato la possibilità dell'esecuzione dei lavori sulla base del listino prezzi del 2019, così come quantificati dalla CTU ing. in sede di ATP, e di riconsegnare Per_3
l'immobile secondo i tempi contrattualmente pattuiti, situazione che ha inciso sulla quantificazione dei danni asseritamente patiti dall'appellata, con riferimento sia a quelli emergenti, che a quelli da lucro cessante per mancato percepimento dei canoni.

2.5 Quanto ai danni emergenti ex art. 1590 cc, infatti, aggiunge la qui procedente, non avendo la controparte acconsentito alla realizzazione delle varie opere che la banca si era più volte offerta, sin dal febbraio 2019, di effettuare, la stessa ha concorso ad un sostanziale aggravarsi del preteso danno, consistente nell'incremento dei costi stimati per la realizzazione dei lavori, che il Tribunale ha ritenuto intervenuto a seguito della pandemia, quando il loro differimento è dipeso dalla condotta colposa e negligente della locatrice;
il che non giustifica l'addebito operato dal primo decidente nei proprio confronti dell'importo di € 80.954,55 oltre iva, oneri di legge ed interessi legali dal 1 dicembre 2019 al saldo, facendo quadruplicare il costo delle opere di ripristino già generosamente stimato dal CTU, con necessità della riforma dell'impugnata decisione al riguardo, cui deve conseguire l'obbligo di di restituire quanto corrispostole per il titolo in Controparte_1 questione (€ 105.493,26), eventualmente dedotta la somma di € 27.115,43, ossia il costo effettivo dei lavori di ripristino quantificabile in rapporto all'epoca in cui aveva richiesto il rilascio delle formali autorizzazioni alla locatrice.

2.6 Quanto sopra, per l'appellante, vale anche per i danni da lucro cessante ex art. 1591 cc, in quanto il mancato rilascio delle necessarie autorizzazioni per l'esecuzione delle opere è dipeso proprio dalla la quale, oltretutto, aveva dichiarato già anteriormente al deposito del ricorso Controparte_1 introduttivo del giudizio di primo grado che l'immobile sarebbe stato occupato (senza specificare il titolo, né da quanto tempo) da una società asseritamente controllata da parte della stessa, confermandone così la perfetta fruibilità da parte di terzi;
e da ciò, emerge come non si possa dire sussistente alcun danno;
e, d'altra parte, il differimento della data di consegna dell'immobile al 5
pagina 7 di 17 agosto 2020 è stata causata unicamente dall'ingiustificata pretesa della locatrice di ottenere la sostituzione anche dei serramenti, oltre che dal rifiuto di firmare la relativa documentazione autorizzatoria dell'esecuzione dei lavori, per cui la condotta colposa della controparte esclude, in tutto o in parte, la propria responsabilità, con conseguente non addebitabilità ad essa appellante dei pretesi mancati canoni di locazione per il periodo individuato dal decidente (da dicembre 2019 ad agosto 2020, ndr), a tacere dell'erroneità di avere quantificato forfettariamente il danno in questione commisurandolo al canone di locazione del mese di luglio 2017, senza che l'odierna appellata avesse mai dimostrato che sarebbe stata in grado , qualora avesse concesso in locazione l'immobile a terzi, di mantenere nel 2020 i canoni di locazione al livello pre-COVID-19 nel corso della pandemia che, come noto, è stato un anno caratterizzato dalla chiusura imposta degli esercizi commerciali, quale, appunto, quello di specie.

2.7 Oltre a ciò (terzo motivo), secondo l'appellante, il primo decidente ha errato anche nell'avere considerato quale data di riconsegna del fabbricato alla proprietaria il 5 agosto 2020, presupposto sul quale ha fondato il proprio convincimento che dovesse essere risarcito a il Controparte_1
danno patito per ritardata restituzione rispetto alla scadenza negoziale del 30.11.2019, aggiungendo il periodo di tre mesi stimato dal CTU come necessario per l'esecuzione dei lavori di ripristino, senza avere valutato che il ritardo nella sottoscrizione del verbale di riconsegna dell'immobile è imputabile esclusivamente alla condotta dilatoria ed ostruzionistica della locatrice, la quale, prima che il recesso avesse efficacia (28.11.2019), aveva proposto un ricorso in sede di ATP, in tale modo impedendo ad essa conduttrice, fino al termine del relativo procedimento (9.7.2020), di potere attivarsi per il compimento delle opere e per la riconsegna del fabbricato, quest'ultima avvenuta, appunto, il 5.8.2020, dopo la conclusione della fase ex art. 696 cpc. Quanto sopra, nonostante essa locataria avesse prospettato per tempo la propria disponibilità a stabilire le modalità di riconsegna del fabbricato già due anni prima, come da comunicazione del 21.11.2018 (doc. 7 del proprio fascicolo di primo grado), con la quale aveva manifestato la propria volontà di recedere dal contratto di locazione, cui aveva fatto seguito, da un lato, propria richiesta di sopralluogo congiunto
(doc. 8-9, stesso fascicolo), che era avvenuto solo nel settembre 2019, occasione nella quale la controparte non aveva definito i ripristini che desiderava venissero effettuati, dall'altro lato, l'invio da parte sua, in data 24.9.2019, dei progetti e dei documenti con la specifica degli impianti realizzati all'inizio del rapporto locatizio, con sollecito di urgente riscontro (doc. 10), cui aveva fatto seguito la trasmissione dalla controparte, il 4.10.2019, di missiva con la quale aveva chiesto pagina 8 di 17 genericamente il ripristino dei locali nello stato di cui al verbale di consegna del 5 maggio 2010, con sollecito all'esecuzione dei lavori in vista dell'imminente scadenza del 30.11.2019 (doc. 11); inoltre, in data 8 ottobre 2018 era avvenuto altro sopralluogo fra le parti, ad esito del quale la proprietaria si era riservata di comunicare alla banca se effettuare o meno alcuni interventi di ripristino, con successivo incontro da fissare in tempi brevi (doc. 12), poi avvenuto il 18.10.2019, data nella quale l'appellata aveva inviato un elenco dei lavori da effettuare entro il 30.11.2019, proponendo, in alternativa all'esecuzione di alcuni degli stessi da parte di essa appellante, di cui si sarebbe curata direttamente la concedente, il pagamento della somma di € 88.000 a titolo di compensazione. Dopo di ciò, era avvenuto ulteriore scambio di corrispondenza fra le parti, culminato con la comunicazione da parte dei legali di essa conduttrice del 24.12.2019, con la quale era stato rimarcato come non fosse stato possibile procedere alla riconsegna dell'immobile a causa dell'ingiustificato ed esoso importo richiesto da S. Bernardino per procedere autonomamente alle opere di ripristino e della pretesa della stessa che fossero effettuate anche opere relative ai serramenti ed all'accesso ai disabili, peraltro nemmeno realizzabili per contrasto con la normativa vigente, richieste, quindi, avanzate con finalità emulativa, stanti le caratteristiche estetiche dei
Parte serramenti realizzati da del tutto coerenti con quelle dell'intero stabile e con efficienza superiore a quelli precedenti, non più, per sé, conformi alle norme nel frattempo entrate in vigore.

2.8 Da quanto sopra, ad avviso della qui procedente, emerge come il preteso inadempimento del debitore nella fattispecie sia derivato esclusivamente dalla condotta pretestuosa della creditrice, per cui non è possibile sostenere un proprio obbligo di tenere indenne da nocumenti Controparte_1
che la medesima avrebbe certamente potuto evitare tenendo un comportamento collaborativo e diligente;
diversamente opinando, si giungerebbe a concludere che il conduttore sarebbe tenuto al pagamento dei canoni a titolo di indennità di occupazione fino a quando il locatore ritenga, ad libitum, di accettare la restituzione dell'immobile, conseguenza paradossale, soprattutto in tutte le ipotesi in cui, come nel caso di specie, l'impossibilità di eseguire i lavori di ripristino e di riconsegnare il fabbricato sia dipeso da un ingiustificato rifiuto del locatore di cooperare all'adempimento dell'obbligo dell'esecuzione dei lavori di ripristino sussistente in capo all'altra parte, con conseguente erroneità della sentenza gravata sia nell'avere ritenuto il proprio inadempimento ex art. 1590 cc, sia nell'avere posto a proprio carico ex art. 1591 cc l'obbligo di versare il corrispettivo contrattuale fino alla riconsegna, quando nessuna somma può essere vantata da nei propri confronti. Controparte_1
pagina 9 di 17 3.1 Quanto all'appello incidentale, con il primo motivo si duole dell'esclusione da Controparte_1
parte del Tribunale dalla liquidazione in proprio favore del danno emergente ex art. 1590 cc subìto per i costi necessari per la rimozione dei serramenti esterni dell'edificio modificati dalla conduttrice e per la loro sostituzione con altri conformi a quelli antecedenti, del tutto simili a quelli visibili nell'edificio adiacente, così come confermato dal CTU con l'assenso concorde dei rispettivi CTP, quantificati nella relazione tecnica d'ufficio in € 74.755,90 sulla base del prezziario della CCIAA di
Milano, valore, peraltro, a suo avviso, non coerente con l'effettivo valore di mercato, soprattutto con riferimento ad opere, quali quelle di specie, ad alta componente artigianale e, secondo l'appellata, invece, da stimarsi, come risulta dal preventivo dalla medesima prodotto, in € 86.361,51
(doc. “C” prodotto in questa sede) e come anche la prova testimoniale dedotta già in prime cure potrebbe confermare.

3.2 Il Giudice a quo, prosegue ha, invece, ritenuto di disattendere quanto emerso in Controparte_1
sede peritale in ragione di alcune fotografie, riportate in sentenza, che, ad avviso del decidente, raffiguravano, nella colonna di destra di pag. 4 e 5 della relazione del CTU, lo stato dei serramenti
Parte esterni prima della locazione a rivi di profili in ottone e con la maniglia liscia ed in acciaio e non sagomata in ottone come nei serramenti dell'immobile vicino, considerando, quindi, partendo dalla presunta divergenza di profili e maniglie, non dimostrata la somiglianza estetica tra i serramenti originari (che la banca avrebbe dovuto ripristinare) e quelli dell'unità commerciale attigua e così anche non dimostrata una divergenza tra i serramenti attuali e quelli originari, così compiendo un duplice errore: il primo, consistente nella divergente interpretazione di un fatto pacifico fra le parti in causa anche a seguito di dichiarazioni, aventi valenza di ricognizione fattuale confessoria, rilasciate al CTU, idonee anche ai fini di cui all'art. 115 cpc, circa l'identità tra i serramenti originari e quelli ancora oggi presenti nell'unità commerciale attigua a quella di causa;
il secondo, nell'avere ritenuto divergenti i serramenti in questione valorizzando due elementi (profili e maniglie) assolutamente secondari e di nessuna rilevanza nell'apprezzamento generale dell'estetica dei manufatti, ignorando, invece, la pacifica – poiché ammessa dalle parti ed accertata dallo stesso CTU, oltre che visibile ictu oculi -identità per tipologia, caratteristiche e finiture delle stesse, tanto che nella relazione peritale era stato anche precisato che, al fine di ripristinare l'uniformità estetica dell'immobile, sarebbe stata necessaria ed imprescindibile la completa sostituzione dei serramenti attuali, non sussistendo alcun'altra soluzione che potesse dirsi adeguata per rendere i serramenti attualmente in essere – sia pur performanti sotto il profilo energetico –
pagina 10 di 17 omogenei, sotto il profilo estetico, a quelli originari senza sostituirli (come da CTU, pag. 19).

3.3 Con il secondo motivo di appello incidentale, lamenta il mancato Controparte_1
riconoscimento da parte del Tribunale del diritto ad ottenere ristoro ex art. 1590 cc dei danni patiti per la necessità di sostituire anche le serrande, di cui il Giudice di prime cure – aderendo ad una erronea interpretazione del secondo comma della citata norma ed invertendo l'onere della prova, in realtà incombente sul locatario - non ne ha ritenuto dimostrata l'esistenza ed il funzionamento al momento dell'avvio della locazione, quando nel verbale di prima consegna del fabbricato la banca sul punto nulla aveva contestato, per cui si sarebbe dovuto presumere ciò che il primo decidente ha escluso;
ciò, sulla base di un'affermazione del CTU, per il quale il loro stato originario non era evincibile dai documenti agli atti, così come non vi era riscontro del loro funzionamento.

3.4 In realtà, prosegue l'appellata, sull'esistenza di tali serrande non può esserci alcun dubbio;
infatti, tali manufatti c'erano e sono stati coperti dalla controsoffittatura realizzata da Credit Parte_1 all'inizio della conduzione con i lavori del 2010, per comparire nuovamente – bloccate – al
[...]
termine della locazione, a seguito della riconsegna del 5.8.2020 e dopo l'esecuzione di alcune opere di ripristino avviati da essa proprietaria in corso di causa, che hanno portato al secondo accertamento peritale conclusosi il 1.6.2023; da qui, il proprio diritto di vedersi liquidare, per il titolo in questione, l'ulteriore importo di € 28.441,45, di cui al preventivo dalla medesima prodotto.

4.1 Gli appelli, principale ed incidentale, che, in quanto basati su motivi strettamente collegati fra loro, possono esaminarsi congiuntamente, risultano entrambi parzialmente fondati, nei limiti e per quanto di ragione.

4.2 Vale, al riguardo, immediatamente rilevare come la responsabilità di per Controparte_4 il mancato ripristino dell'immobile nello stato originario in cui aveva avuto inizio la locazione e per il ritardo nella riconsegna alla proprietaria dei locali (5.8.2020 e neppure nella sua completezza, stante la pacifica permanenza in loco di una cassaforte fino al mese di settembre 2020), rapportato alla data di cessazione del rapporto sinallagmatico dedotto in giudizio (30.11.2019), alla luce delle risultanze documentali e processuali acquisite, risulta indubitabile, a nulla valendo le eccezioni al riguardo sollevate dall'appellante; quanto sopra, laddove si consideri che, come bene rilevato dal
Tribunale sul punto, vi è certezza dell'inadempimento contrattuale della conduttrice all'obbligo, legale (art. 1590 c.c.) e contrattuale (art. 12), di restituire l'immobile locato nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuto, salvo il deterioramento derivante dal normale uso, così come è pacifico che il pagina 11 di 17 fabbricato sia stato restituito, solo parzialmente ripristinato, come accertato in sede di ATP, con notevole ritardo e con lavori ancora da eseguire comportanti opere per non meno di tre mesi.

4.3 Del resto, a mente dell'art. 12 del contratto di locazione, sottoscritto nel 2017, “al termine del contratto i locali saranno restituiti con obbligo di ripristino per il Conduttore relativamente alle opere autorizzate dal Locatore al momento dell'approvazione del relativo progetto di Denuncia di
Inizio Attività, eseguite in forza del precedente contratto di locazione 12.04.2010, oggi risolto consensualmente …Le eventuali migliorie e addizioni eseguite dal conduttore resteranno a favore della locatrice al termine della locazione, senza alcun compenso anche se autorizzati. E' fatta salva, in ogni caso, la facoltà del Locatore di pretendere la restituzione dei locali nel pristino stato
a spese del conduttore, ad eccezione degli impianti sottotraccia” (doc. 10 della ricorrente).

4.4 Orbene: come confermato anche in questa sede da entrambe le parti, a partire da settembre 2019, dopo l'iniziale comunicazione della banca risalente al 2018 contenente formale recesso dal contratto da parte della stessa, vi sono stati alcuni sopralluoghi congiunti e scambio di corrispondenza tra loro ed i rispettivi tecnici al fine di concordare in dettaglio le opere di ripristino da realizzare in vista della restituzione dell'immobile alla scadenza negoziale del 30 novembre
2019. Questi contatti non hanno portato, tuttavia, ad alcun esito, tant'è vero che ancora agli inizi di ottobre 2019 i tecnici non concordavano su quanto concretamente dovesse esser fatto;
con la missiva del 18 ottobre 2019, la locatrice aveva, infine, indicato in dettaglio le opere che chiedeva fossero eseguite, elencandole in ventitré punti e, nel contempo, offrendo di provvedere da sé ad alcune di esse e, specificamente, a quelle descritte ai punti 4, 15, 16, 17, 21, 22 e 23, a fronte della corresponsione della somma di € 88.000,00, oltre IVA (doc. 2 dell'appellante), proposta non accettata dalla conduttrice, anche per il perdurante dissenso in merito alla questione dei serramenti, Parte che scludeva di dover sostituire, ritenendoli una miglioria acquisita dal locatore senza obbligo di indennizzo in suo favore, e che riteneva, viceversa, peggiorativi del pregio Controparte_1
architettonico di quelli originali, rimossi dall'istituto di credito.

4.5 Del resto, la mancata realizzazione dei lavori di ripristino, neppure per quelli non oggetto di approfondimenti fra le parti, ma concordemente ritenuti da eseguire, così come la ritardata riconsegna del fabbricato alla scadenza del contratto, sono elementi di fatto oggettivi e rilevanti ai fini della conferma della responsabilità al riguardo della locataria, atteso che le esimenti invocate dalla stessa appaiono, ad un attento esame, un mero pretesto nel tentativo di giustificare l'inerzia pagina 12 di 17 della stessa al riguardo;
ciò, tenuto conto che aveva autorizzato ed, anzi, Controparte_1
sollecitato la conduttrice ad effettuare i lavori di ripristino – la cui necessità di realizzazione al termine del rapporto era già riportata nel contratto – mediante e-mail del 4 ottobre 2019 (doc. 15 dell'appellata) e quella del 18 ottobre 2019, in cui l'arch. per conto di A_ [...]
, aveva anche elencato puntualmente le opere richieste, riepilogandole all'esito CP_1 dell'incontro del 16 ottobre (doc. 18), ed ulteriore e-mail del 21 novembre 2019, per cui, a fronte di tali diffide, la conduttrice non necessitava certo di autorizzazione della locatrice per provvedervi, avendo già documentazione sufficiente per presentare, laddove occorrenti (come è pur dato di dubitare, di fronte alla tipologia di opere in discussione), la al Comune di Milano, CP_5
nella sua qualità di soggetto interessato ed avente titolo.

4.6 Conseguentemente, a mente dell'art. 1590 c.c., la conduttrice è tenuta al rimborso delle spese necessarie al ripristino del bene per riportarlo nelle stesse condizioni in cui era all'inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall'uso conforme al contratto (cfr. ex multis:
Cassazione civile sez. III, ordinanza n. 12384 del 15 aprile 2022); così come, in forza dell'art. 1591
c.c., spetta a l'importo di € 216.007,12 per lucro cessante (v. per tutte: Cassazione CP_1
Civile, Sez. 3, ordinanza n. 23143 del 25.7.2022 e sentenza n. 39179 del 9.12.2021), quest'ultimo, come sopra indicato, correttamente determinato dal Giudice a quo, in ragione di quanto predeterminato forfetariamente dalla norma citata e cioè in misura pari al corrispettivo convenuto sinallagmaticamente fino all'utile riconsegna dei locali, periodo nella specie, considerato anche il tempo necessario stimato dal CTU per il ripristino del fabbricato, decorrente dal 1 dicembre 2019 e fino al 30.11.2020, e tenuto conto del canone locatizio pattuito inter partes.

4.7 Peraltro, la scelta operata dal primo decidente di disattendere, ai fini della liquidazione del danno emergente ex art. 1590 cc, gli accertamenti e le quantificazioni di stima operate dal CTU quanto alle opere da eseguire per il ripristino strutturale dell'immobile de quo e dei serramenti onde riportarlo allo stato iniziale, secondo la Corte, risulta non giustificata;
ciò, laddove il Tribunale, da un lato, quanto alle prime, ha ritenuto di poter assumere, quale valido parametro di riferimento per la quantificazione del danno, sia le fatture che i preventivi prodotti da sia pur Controparte_1
limitatamente a quelli che indicavano chiaramente il tipo e la quantità delle opere e laddove queste corrispondevano a quelle per cui è causa;
ciò, in considerazione del fatto che, successivamente alla pandemia, ad avviso del primo decidente, si era verificato un significativo aumento dei costi delle materie prime, con aumento dei prezzi delle lavorazioni edili, per cui i prezzi riportati nelle fatture e pagina 13 di 17 nei preventivi, per il medesimo, apparivano più aderenti a quelli effettivi di mercato e, quindi, all'esborso che la ricorrente aveva od avrebbe ancora dovuto sostenere per ripristinare i luoghi, così quantificandone l'importo, in sostanza, mediante una valutazione del tutto soggettiva, in €
80.954,55, oltre IVA, a fronte della somma di 73.843,22, oltre accessorie, al riguardo quantificata dal CTU, nella relazione del 1.6.2023; dall'altro lato, ha escluso la risarcibilità di quanto richiesto dall'odierna appellata per il ripristino del serramenti nello stato di inizio locazione, dei quali, invece, il CTU aveva riconosciuto in favore della la necessità di sostituzione, Parte_5 quantificando l'importo per i relativi lavori in € 74.755,90 oltre iva;
quanto sopra, sul duplice presupposto, evidenziato dal Giudice a quo, che “gli originari serramenti non possono essere ripristinati perché non conformi alla normativa di settore sopravvenuta, in materia di efficienza energetica;
in particolare, le norme attuali sulle caratteristiche che devono avere i serramenti per destinazioni ad uso diverso, impediscono l'utilizzo di vetrature e di telai analoghi a quelli originari, anche solo nelle dimensioni degli elementi che li compongono” e che la CTU sarebbe stata indotta dalle parti in errore allorquando ne ha indicato la confrontabilità con altri rinvenuti nell'edificio a fianco, ritenuti simili a quelli originari dell'immobile per cui è causa, quando, secondo il primo decidente, detti serramenti esterni non presentano i profili in ottone ed hanno la maniglia liscia in acciaio e non sagomata e in ottone, come evidenziato dalla CTU nella relazione integrativa del 1.6.2023, descrizione dalla quale ha concluso che l'ivi ricorrente ed odierna appellata non avesse dimostrato che lo stato originario dei serramenti fosse diverso da quello esistente al momento della riconsegna dell'immobile.

4.8 Il Collegio, al contrario, proprio sulla base di quanto accertato e descritto dal CTU, dalle cui attente, complete ed analitiche considerazioni e conclusioni – formulate in sede di ATP ed aggiornate nella relazione del 1.6.2023 in corso di causa – non si vede motivo di discostarsi, ritiene che i serramenti dell'edificio confinante a quello oggetto di lite, anche alla luce delle fotografie prodotte e delle pacifiche dichiarazioni rese inter partes anche a mezzo dei rispettivi CTP, fossero del tutto simili, per estetica, stile, consistenza e conformazione, a quelli sussistenti all'epoca dell'insorgenza del vincolo sinallagmatico in discussione, a nulla valendo le finiture, del tutto secondarie e di scarso rilievo, sulle quali si è soffermato il Tribunale, che, in sostanza, non ne modificano l'estetica; ciò, anche considerata la totale difformità e disarmonicità dei serramenti come modificati dalla banca rispetto a quelli dell'edificio confinante, che le parti stesse in sede peritale hanno riconosciuto del tutto simili a quelli originari;
da qui, la necessità che vengano riportati al pristino stato, nel rispetto pagina 14 di 17 del pregio architettonico dell'edificio come esistente all'epoca della stipula del contratto di locazione;
pertanto, l'odierna appellante va condannata a rimborsare alla concedente ex art. 1590 cc anche i costi necessari per il ripristino di detti serramenti, per l'importo di € 74.755,90 oltre iva stimato dal CTU nella relazione tecnica del 1.6.2023, oltre agli interessi legali da tale data al saldo effettivo.

4.9 Per contro, la sentenza gravata è del tutto condivisibile e ben motivata, laddove ha escluso la risarcibilità del danno lamentato da per il ripristino delle serrande, che anche il Controparte_1
CTU aveva valutato non possibile oggetto di responsabilità in capo a CR CO AL spa.
Ciò, in quanto non vi è riscontro oggettivo, anche in base alle fotografie in atti, che lo stato originario delle serrande fosse quello rappresentato dalla locatrice, né che tali manufatti fossero riscontrabili dalla conduttrice e/o, comunque, funzionanti all'inizio della locazione;
ciò, posto che la presenza della guida di scorrimento verticale delle serrande dei serramenti esterni, al momento delle operazioni peritali coperta da un profilo, per sé, non ne comprova lo stato originario, né che già al momento iniziale della conduzione non fossero già, comunque, coperte da un carter, impedendo alla banca di verificarne la funzionalità in sede di prima consegna del fabbricato;
per quanto sopra, in sostanza, l'appellata non ha dimostrato che lo stato originario delle serrande fosse diverso da quello esistente al momento della riconsegna dell'immobile, a nulla valendo le prove orali dalla medesima reiterate in questa sede (parzialmente rispetto a quelle formulate in prime cure, in quanto limitate ai cap. 1, 2, 3, 4, 10), del tutto ininfluenti laddove non tendenti a dimostrare la visibilità per la conduttrice ed il funzionamento delle serrande all'epoca dell'insorgenza del vincolo negoziale in questione e la successiva esecuzione di lavori di ripristino delle stesse (che avrebbe comportato la produzione in giudizio delle conseguenti fatture), quanto a confermare meri preventivi, ed inammissibili, perchè tendenti a fare esprimere da testi proprie valutazioni tecniche e soggettive, ai medesimi precluse.

5.1 Quanto sopra, assorbente ogni altra domanda, istanza, eccezione e questione di causa, porta a concludere che, in parziale accoglimento dell'appello principale proposto da Parte_1
e dell'appello incidentale proposto da e in parziale riforma della sentenza
[...] Controparte_1
gravata, n. 2985/2024 del 14/3/2024, pubblicata in data 11/7/2024, del Tribunale di Milano, confermata nel resto (anche in punto di spese di lite), vada condannata al Parte_1 pagamento in favore di a titolo risarcitorio, ai sensi dell'art. 1590 cc, della Controparte_1 complessiva somma, già rivalutata alla data della relazione peritale, di € 148.599,12 (di cui € pagina 15 di 17 73.843,22 per i ripristini strutturali dell'edificio ed € 74.755,90 per la sostituzione dei serramenti), oltre agli interessi legali dal 1/6/2023 al saldo effettivo.

5.2 Consideratane la del tutto prevalente soccombenza ad esito del processo, l'appellante,
[...]
, va condannata alla rifusione delle spese anche del presente grado di giudizio in Controparte_4 favore dell'appellata, liquidate come in dispositivo, secondo quanto previsto dal Controparte_1
d.m. n.55/2014, come integrato dal DM 37/2018 ed adeguato con il D.M. 147/2022; ciò, avuto riguardo al valore della controversia, alla sua natura e all'attività difensiva effettivamente svolta
(nella presente fase, in sostanza, senza istruttoria e con limitate attività di trattazione e decisionale, tali da giustificare la riduzione al 50% del relativo compenso).


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sugli appelli, principale e incidentale, rispettivamente proposti da
P. IVA Parte_1 P.IVA_1
APPELLANTE PRINCIPALE
contro
P.IVA Controparte_1 P.IVA_2
APPELLATA e APPELLANTE INCIDENTALE
avverso la sentenza n. 2985/2024 del 14/3/2024, pubblicata in data 11/7/2024, del Tribunale di Milano, così provvede:
in parziale accoglimento dell'appello principale proposto da e dell'appello Parte_1
incidentale proposto da e in parziale riforma della sentenza gravata: Controparte_1
1) condanna al pagamento in favore di a titolo Parte_1 Controparte_1 risarcitorio, ai sensi dell'art. 1590 cc, della complessiva somma di € 148.599,12, oltre agli interessi legali dal 1/6/2023 al saldo effettivo;

2) conferma nel resto l'impugnata sentenza;

3) condanna al rimborso in favore di delle spese del Parte_1 Controparte_1
pagina 16 di 17 presente grado di giudizio, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022, in € 1.138,50 per spese ed €
12.154,00 per compensi di cui € 2.977,00 per la fase di studio, € 1.911,00 per la fase introduttiva, €
2.163,00 per la fase di trattazione ed € 5.103,00 per la fase decisoria, oltre 15 % per spese generali,
I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Milano il 21 maggio 2021.
Il Consigliere est. La Presidente
dr. Arnaldo Martinengo Villagana dott.ssa Laura Sara Tragni
Palatino di Villachiara Ragazzoni
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