REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Catania
Seconda Sezione Civile nella persona dei magistrati: dott. Giovanni Dipietro Presidente dott.ssa Maria Stella Arena Consigliere dott. Massimo Lo Truglio Consigliere rel. est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile d'appello iscritta al n. 1129/2024 R.G. promossa da:
in persona del legale rappresentante pro tempore con sede in ER CP_1 Parte_1
(CT), Via I. Silone n.7, cod. fisc. , elettivamente domiciliata in Catania, Via Umberto I P.IVA_1
n.137 presso lo studio dell'Avv. Alessandro Granieri (Codice Fiscale: - pec: CodiceFiscale_1
, dal quale è rappresentata e difesa per procura alle liti Email_1 in atti;

APPELLANTE nei confronti di
, codice fiscale n. , nata il [...] a Controparte_2 CodiceFiscale_2
ER (CT), ed ivi residente in [...] e o Controparte_3
, c.f. n. nato a [...] il [...], residente in CP_3 CodiceFiscale_3
Pesaro, via Federici n. 11, rappresentati e difesi, congiuntamente e disgiuntamente dagli Avv.ti Enrico
DR (c.f. ) e CE EM, (c.f. ), C.F._4 C.F._5 elettivamente domiciliati presso il loro studio sito in Pesaro, Viale Gramsci n. 47, giusta procura in atti;

APPELLATI
CONCLUSIONI: all'udienza di discussione del 21.10.2025 le parti hanno precisato le conclusioni come da verbale in atti e la causa è stata posta in decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1 Con atto di citazione del 09.10.2020, la ha agito in giudizio nei confronti di CP_1 CP_2
, e al fine di fare dichiarare la
[...] Controparte_3 Controparte_4 CP_5 legittimità dell'esercizio del diritto di recesso, avvenuto con atto extragiudiziale del 28.03.2019, in relazione ad un contratto preliminare di compravendita stipulato in data 7.03.2017, integrato da una successiva scrittura privata del 07.03.2018, avente ad oggetto il trasferimento di un immobile sito in
Motta Sant'Anastasia, contrada Vazzano, via Nino Martoglio n.20.
In conseguenza dell'esercizio del diritto di recesso ha richiesto il riconoscimento del diritto alla corresponsione della somma di € 180.000,00, ovvero il doppio della caparra confirmatoria versata (art. 1385 co. 2° c.c.), a causa dell'inadempimento dei convenuti.
Il prezzo complessivo della vendita è stato concordato tra le parti in € 390.000,00 di cui € 90.000,00 sono stati corrisposti dalla a titolo di caparra confirmatoria, ed € 300.000,00 sarebbero stati CP_1 versati al momento del rogito notarile di trasferimento della proprietà.
Il recesso è stato asseritamente esercitato a seguito del comportamento dei convenuti, in violazione degli obblighi di correttezza e buona fede imposto dagli artt. 1175 e 1375 c.c.
Con comparsa di risposta del 09.02.2021 si sono costituiti in giudizio e Controparte_2 CP_3
, i quali hanno contestato l'assunto di parte attrice e hanno chiesto il rigetto delle domande
[...] attoree e, in via riconvenzionale, la condanna al pagamento dell'importo di € 9.000,00, quale penale prevista dalla scrittura privata del 07.03.2018, nonché al pagamento dell'importo di €. 37.000,00, quali esborsi per la variazione della categoria catastale del bene promesso e per il futuro ripristino della precedente categoria.
e sono rimasti contumaci. Controparte_4 CP_5
All'esito dell'interrogatorio formale dei convenuti e della prova per testi richiesti dalle parti e ammessi dal G.I., nei limiti di cui all'ordinanza del 9.5.2022, la causa è stata posta in decisione all'udienza del
25.03.2024, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. ratione temporis vigente.
Con sentenza n. 3651/2024 pubblicata il 17.07.2024, nel giudizio iscritto al n. 11625/2020 R.G., il
Giudice monocratico della Quinta Sezione Civile del Tribunale di Catania, definitivamente pronunciando sulle rispettive domande formulate dalle parti, ha così statuito:
“- rigetta le domande proposte dall'attrice dichiarando l'illegittimità del recesso esercitato dal contratto preliminare di compravendita del 07.03.2017, così come integrato dalla scrittura del
07.03.2018;
- accoglie la domanda riconvenzionale proposta dai convenuti e e Controparte_2 CP_3 condanna l'attrice al pagamento dell'importo di €. 9.000,00 a titolo di penale, in loro favore;

- rigetta le altre domande dei convenuti;

2 - condanna parte attrice alla refusione di spese e compensi di lite, in favore dei convenuti costituiti
e , che determina in €. 4250.00 per compensi, oltre spese generali, Controparte_2 CP_3 iva e cpa come per legge”.
Avverso detta sentenza, ha proposto appello nei confronti di e CP_1 Controparte_2 [...]
per i motivi di cui si dirà nel prosieguo. Controparte_3
Costituitisi, i due appellati hanno resistito all'impugnazione, chiedendone il totale rigetto.
Con ordinanza depositata il 25.10.2024, nel subprocedimento promosso ex art. 283 e 351 c.p.c. iscritto al n. 1129-1/2024 R.G., la Corte ha sospeso parzialmente l'efficacia esecutiva della impugnata sentenza limitatamente alla condanna di al pagamento della penale di euro 9.000,00. CP_1
All'udienza di discussione del 21.10.2025, le parti hanno precisato le conclusioni, come da note difensive conclusionali in atti, e la causa è stata posta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Per ragioni di ordine logico – sistematico appare opportuno esaminare il secondo dei motivi di appello inerente alla domanda principale avanzata in primo grado dalla società attrice e così rubricato: “Errata statuizione in merito alla responsabilità della risoluzione del contratto preliminare di compravendita - della gravità dell'inadempimento - motivazione errata - applicazione distorta e mancata applicazione degli artt. 1375 - 1455 - 1358 - 1362 e 1385 2° co. cod. civ.”.
Parte appellante sostiene che sarebbero stati ampiamente dimostrati i gravi comportamenti inadempienti dei convenuti/appellati sia nella fase contrattuale (false dichiarazioni) che post contrattuale (mancata collaborazione e rifiuto di ripristino del bene) tali da giustificare e legittimare il recesso da parte della società promissaria acquirente dal contratto preliminare di compravendita stipulato fra le parti e la conseguenziale domanda di pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata ai promittenti venditori ex art. 1385 comma 2 c.c.
Il motivo non è fondato.
L'appellante deduce che la non regolarità urbanistica del bene immobile promesso in vendita avrebbe cagionato la decadenza della società promissaria acquirente dal credito con conseguente perdita CP_6 di tutte le (notevoli) agevolazioni in termini di tasso di interessi.
Risulta provato (v. interrogatorio formale di ) che al momento della Controparte_3 stipulazione del contratto preliminare esistevano già alcuni manufatti “abusivi”, dei quali verosimilmente la società promissaria acquirente era perfettamente a conoscenza, ma è stato altresì altrettanto dimostrato e pacificamente ammesso dalle parti che gli stessi sono stati tempestivamente eliminati e rimossi (v. fotografie dello stato dei luoghi) al fine di agevolare la pratica di mutuo e la futura stipulazione del contratto definitivo di compravendita.
3 Aldilà di chi abbia effettivamente eseguito tali lavori e sostenuto gli oneri di demolizione, sul punto il convenuto ha affermato in sede di interrogatorio formale che: “le opere in Controparte_3 questione sono state tolte dal MI (legale rappr. della insieme a mio nipote CP_1 Per_1
per poter avere il mutuo dalla , la non ha fornito alcuna prova che la
[...] CP_6 CP_1 CP_6 abbia interrotto la pratica o rifiutato la concessione del mutuo in ragione di tali manufatti.
Invero, oltre a non avere documentato la natura e/o la consistenza di tali manufatti e la loro eventuale incidenza sulla commerciabilità dell'immobile, parte appellante non ha prodotto alcuna perizia della né, tanto meno, alcun provvedimento di rigetto e/o archiviazione della pratica di finanziamento. CP_6
Sul punto, con ampia e condivisibile argomentazione, il primo giudice ha ritenuto che: “...quand'anche in via meramente ipotetica al momento della stipula del preliminare vi fosse stata qualche irregolarità edilizia (agli atti sono state prodotte delle foto comprovanti l'eliminazione di qualche struttura), tale circostanza viene addotta dall'attrice non come motivo determinante l'esercizio del diritto di recesso, bensì quale causa ostativa per l'accesso al credito. Anche in ordine ai motivi del diniego e a fronte dell'eccezione di controparte in tal senso, l'attrice non è stata in grado di fornire alcuna prova che colleghi il rifiuto della banca ai motivi indicati. A ben vedere manca persino la prova del diniego stesso”.
D'altra parte, con la comunicazione del 29 aprile 2017 (prot. 9823 - all.to n. 3 all'atto di citazione introduttivo del giudizio) la comunicava all'impresa la presa in carico della pratica di CP_6 CP_1 finanziamento con la richiesta di fornire dettagliata e copiosa documentazione entro 30 giorni, pena l'archiviazione della pratica. Detta comunicazione non fa alcun riferimento alla regolarità o meno dell'immobile e non è dato evincere se la società destinataria abbia mai effettivamente fornito alla CP_6 tutti i documenti ivi elencati e se l'omesso finanziamento sia dipeso da ritardo o omissione della stessa società richiedente.
Quanto dedotto dalla difesa dell'appellante è smentito - come ritenuto dal primo giudice - dalla perizia redatta dall'Arch. per conto di NC BP (istituto bancario a cu si sarebbe rivolta la Per_2 promissaria acquirente per ottenere il finanziamento), laddove, a pag. 4, nella sezione D rubricata
“LEGITTIMITA' URBANISTICA ED EDILIZIA”, il tecnico nominato ha dichiarato che l'edificio era stato costruito in conformità dei permessi e ha attestato la regolare commerciabilità. Nella medesima perizia viene dato atto che “L'immobile in oggetto, nella sua conformazione destinazione (capannone uso deposito), è stato edificato giusta C.E. Del 14/05/1978 ed Autorizzazione edilizia n. 9 del
13/04/2010. Successivamente per il cambio di destinazione d'uso da deposito a laboratorio artigianale
(senza realizzazione di opere) è stata rilasciato permesso di costruire n. 2 del 13/02/2017. In data
4 06/11/2018 prot. 17292 è stata quindi presentata la relativa SCA di agibilità. Oggi l'immobile è stato catastato con la categoria D/1 (opificio)”.
Il Tribunale precisa altresì che: “Sul punto, inoltre, il teste ha riferito di avere avuto un Tes_1 incarico da parte dei venditori risalente all'anno 2010 e relativo alla regolarizzazione dell'immobile, nonché altro incarico per la variazione catastale nell'anno 2018. In relazione a tale ultimo incarico ha riferito, altresì, di aver effettuato la variazione e di aver consegnato i documenti al MI, dopo che
i proprietari avevano prestato il loro consenso alla consegna”.
Parte appellante si duole altresì della presenza di una tettoia in amianto che avrebbe precluso la concessione del mutuo o del finanziamento da parte di BP, salvo fosse stata eliminata a cura degli appellati.
Anche tale assunto non ha trovato riscontro probatorio, come ben evidenziato dal Tribunale laddove ha affermato che: “Sul punto trova accoglimento l'eccezione dei convenuti, i quali hanno evidenziato che
l'immobile era stato promesso in vendita “nello stato di fatto e di diritto”, facendo rilevare, altresì, che nel contratto preliminare si dava atto dello stato di deterioramento e delle opere necessarie per la ristrutturazione, ragion per cui la controparte era perfettamente a conoscenza delle precarie condizioni strutturali in cui versava l'immobile. I convenuti hanno evidenziato, poi, che il contratto definitivo doveva essere stipulato entro il 30 settembre 2017 e che, con successiva scrittura privata del
07.03.2018, la data del definitivo è stata differita al 30.03.2019. Tale circostanza è stata invocata come riprova della consapevolezza dell'attrice delle condizioni dell'immobile e, quindi, dell'assoluta infondatezza degli addebiti che gli venivano mossi. Ed in effetti va richiamato il contenuto del contratto preliminare, in cui viene chiaramente indicato che l'immobile “verrà trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, ben noto ed accettato da parte promissaria acquirente”. Ciò lascia ragionevolmente presumere che la stessa abbia ben visionato tutti i documenti e abbia ispezionato
l'immobile. Ed ancora, il prezzo concordato tra le parti è stato “determinato dallo stato dei luoghi e dalle strutture in stato di deterioramento e necessaria radicale ristrutturazione” (art. 6). Detto altrimenti, gli acquirenti erano ben consapevoli delle importanti opere di ristrutturazione di cui necessitava l'immobile, compresa la presenza della copertura in eternit, riconoscibile anche per un occhio inesperto, e ciò nonostante hanno manifestato scientemente il proprio consenso alla stipula del preliminare, obbligandosi alla stipula del definitivo. A riprova di ciò, a distanza di un anno, con la scrittura del 07.03.2018, quando ipoteticamente era trascorso un lasso di tempo sufficiente per maturare un eventuale ripensamento, la promissaria acquirente ha confermato le clausole del preliminare del 07.03.2017 e, senza fare alcun accenno a eventuali irregolarità edilizie quali possibili ostacoli alla concessione di un muto o alle opere in eternit quali ulteriori opere di ostacolo ai fini
5 indicati, ha fissato, di comune accordo con i promittenti venditori, la data del definitivo al 30.03.2019, obbligandosi al pagamento di una penale in caso di ritardo, concordata in €. 1.000,00 mensili”.
Invero, nella Sezione B (descrizione del cespite) della predetta perizia si legge che: “nello specifico, il capannone, edificato con struttura portante in c.a. e travature di copertura in elementi di c.a. prefabbricati, presenta altresì delle onduline di copertura in Eternit che ovviamente vanno rimosse. Per questo lavoro ed altri di generale ristrutturazione del fabbricato, è stata già presentata presso il comune di Motta Sant'Anastasia SC in data 02/02/2018 prot. 1729”.
All'epoca del sopralluogo (10.10.2018) e della successiva valutazione effettuata dal perito (19.11.2018)
e, evidentemente anche al momento della stipula della successiva scrittura integrativa del 7.3.2018, la discussa copertura in eternit era ben nota ai contraenti e all'istituto bancario, così come la richiamata
SC (segnalazione certificata di inizio attività) del 2.2.2018; nonostante la presenza di detta copertura, non c'è alcuna prova che la rimozione del tetto fosse condizione essenziale per la concessione del mutuo e che NC BP abbia, di conseguenza, rifiutato il finanziamento per tale ragione.
In ordine, invece, all'asserito considerevole deprezzamento dell'immobile in conseguenza degli atti vandalici subiti nel mese di dicembre del 2018 (furto degli infissi e delle porte, danneggiamento dell'impianto elettrico e dell'impianto antincendio), il primo giudice ha correttamente ritenuto che, in ragione delle ben note, precarie e vetuste condizioni della struttura promessa in vendita, tale evento non abbia alterato in modo significativo il sinallagma contrattuale e che non sia stato dimostrato che il deprezzamento abbia impedito la concessione del mutuo necessario per l'acquisto dell'immobile.
Anche sul punto si condividono le argomentazioni del primo giudice che ha ritenuto che: “Le precisazioni descrittive dello stato dell'immobile promesso in vendita, contenute nel contratto preliminare stipulato in dato 29.03.2017 – art. 6 struttura in stato di deterioramento e necessaria di radicale ristrutturazione - eliminano ogni possibile dubbio circa l'interesse della promissaria acquirente a conseguire la proprietà del bene nonostante le precarie condizioni strutturali, come già ribadito.
Ed allora il deprezzamento conseguente al furto degli infissi e dell'impianto elettrico non può considerarsi un inadempimento così grave da frustrare e pregiudicare in modo intollerabile le aspettative della promissaria acquirente.
A corollario di tale conclusione, giova osservare che la stessa attrice nell'esporre i motivi per cui ha esercitato il diritto di recesso (La pratica di mutuo, già sospesa dall'istituto bancario a causa del tetto in eternit, che i promittenti venditori si sono rifiutati di sostituire, non poteva certamente essere proseguita dopo che l'immobile era stato vandalizzato, riportando danni per € 53.509,20 (vedi preventivi che si producono – doc. 6 e doc. 7) e ciò in quanto l'importo richiesto a mutuo non sarebbe
6 mai stato concesso in ragione dell'importante deprezzamento del bene, il cui rischio, si badi, per come si specificherà in prosieguo, era a carico degli odierni convenuti, proprietari dell'immobile) lascia trasparire in tutta evidenza come il deprezzamento non abbia fatto assolutamente venir meno l'interesse
a conseguire l'immobile ma, piuttosto, sia stato considerato un ulteriore motivo di ostacolo per
l'accesso al credito. In questo caso, dunque, non vi è alcun dubbio che l'esercizio del diritto di recesso si pone in contrasto con l'interesse concreto alla esecuzione del contratto, che la parte aveva ribadito anche attraverso la successiva scrittura del 07.03.2018” (pag. 8).
Non c'è prova che la pratica relativa all'erogazione del mutuo sia stata interrotta dall'istituto bancario per l'intervenuta improvvisa modifica dello stato dei luoghi, pochi mesi prima della data fissata per la stipulazione dell'atto definitivo (30.03.2019), e che la società promissaria acquirente non avrebbe più potuto ottenere detto finanziamento.
I preventivi di spesa prodotti dalla difesa della società attrice, per un importo complessivo di circa
54.000,00 euro, non rappresentano l'effettivo deprezzamento subito dall'immobile che, è bene ricordare, ha una estensione di 1.500,00 mq. e il cui prezzo di acquisto era stato concordato in euro 390.000,00, poiché riguardano comunque la fornitura e il montaggio di nuovi e più moderni impianti e infissi senza tenere in considerazione lo scarso valore e le precarie condizioni degli stessi prima del furto.
In tema di risoluzione per inadempimento (come pure in materia di recesso ex art. 1385 c.c.), il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità, e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo a uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, a opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l'intensità (cfr. Cass. Sez. II, 5.3.2019 n. 6364; Cass. Sez.
III, 27.11.2015 n. 24206; Cass. Sez. II, 9.2.2011 n. 3173).
Ai fini della pronuncia di risoluzione il giudice non può isolare singole condotte di una delle parti per stabilire se costituiscano motivo di inadempienza a prescindere da ogni altra ragione di doglianza dei contraenti, ma deve, invece, considerare tutti i comportamenti delle parti, attraverso un'indagine globale ed unitaria dell'intero loro agire, perché l'unitarietà del rapporto obbligatorio cui ineriscono tutte le prestazioni inadempiute non tollera una valutazione frammentaria e settoriale della condotta dei singoli, richiedendo un apprezzamento complessivo del loro operato. Ne consegue, pertanto, che nel delibare la fondatezza della domanda di accertamento dell'inadempimento di uno dei contraenti, ovvero di
7 risoluzione contrattuale per inadempimento, il giudice deve tener conto, anche in difetto di una formale eccezione ai sensi dell'art. 1460 c.c., delle difese con cui la parte convenuta opponga - a sua volta -
l'inadempienza dell'altra (cfr. Cass. Sez. II, 6.10.2021 n. 27085).
La previsione della caparra confirmatoria - come nel caso in esame - attribuisce alla parte adempiente il diritto, in caso di grave inadempimento dell'altra, di recedere dal contratto, trattenendo la caparra o esigendo il doppio di quella prestata - ex art. 1385 cod. civ. -, così restando esonerata dall'onere di provare l'an e il quantum del danno, pur essendo libera di optare per la domanda giudiziale di risoluzione per inadempimento, alla quale potrà collegare quella di risarcimento del danno (ex multis, da ultimo, Cass. Sez. II, n. 10953/2012, 20957/2017, 8417/2016), con la conseguenza che il fondamento del diritto di recesso è indubbiamente lo stesso dell'azione di risoluzione per inadempimento colpevole.
Alla luce delle superiori considerazioni e delle risultanze istruttorie, non si configura alcun grave inadempimento da parte dei promittenti venditori né la violazione degli artt. 1175 e 1358 in relazione ai doveri di buona fede e correttezza e, di conseguenza, il recesso operato dalla società promissaria acquirente è illegittimo perché non giustificato.
Con il primo motivo di appello si lamenta, invece, “l'omessa pronuncia sulla domanda subordinata formulata dall'attrice di restituzione della caparra confirmatoria - violazione dell'art. 112 c.p.c.”.
L'appellante deduce che il primo giudice avrebbe omesso di provvedere sulla domanda subordinata di restituzione della caparra nella misura di € 60.000,00 (pari a 2/3 dell'intero importo di € 90.000,00), così determinata a seguito della transazione intervenuta in corso di causa con i due convenuti contumaci, originariamente formulata con la memoria ex art. 183 comma 6 n. 1) c.p.c. a seguito delle domande e delle eccezioni sollevate dai convenuti con la comparsa di costituzione e risposta.
Il motivo è parzialmente fondato nei limiti e per le ragioni che seguono. ha formulato, seppure in via subordinata con la memoria ex art. 183 comma 6 n. 1) c.p.c., CP_1 espressa domanda di restituzione della somma di euro 60.000,00 pari a 2/3 delle somme versate ai promittenti venditori a titolo di caparra confirmatoria, rinunciando alla residua somma di euro 30.000,00
(anch'essa versata a titolo di caparra) a seguito della transazione sottoscritta con i convenuti rimasti contumaci e (v. scrittura privata del 21.01.2021 in atti), Controparte_4 CP_5 comproprietari dell'immobile promesso in vendita per la quota indivisa di 1/3.
Sulla domanda, invero, il primo giudice ha omesso di pronunciarsi, non rinvenendo in motivazione alcun preciso argomento dal quale presumerne un rigetto implicito.
D'altra parte, tra la domanda di restituzione del doppio della caparra ex art. 1385 comma 2 c.c. e quella di restituzione della sola caparra versata sussiste un rapporto di continenza e quest'ultima non può che essere intesa come una parte della più ampia istanza processuale di restituzione del doppio;
a tal
8 proposito condivisibile giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. Sez. II, 5.10.2020 n. 21262) ha affermato il seguente principio: "l'istanza di restituzione della caparra in favore del promittente acquirente deve ritenersi inclusa nella già svolta domanda, dal medesimo formulata, di restituzione del doppio della caparra stessa nell'ambito di controversia definita con il rigetto della domanda risolutoria del promittente acquirente, ma con accertamento di impossibilità sopravvenuta di trasferimento del bene oggetto di preliminare di vendita e, conseguentemente, con affermazione del carattere di indebito assunto dalla medesima caparra".
Nel caso in esame il Tribunale, pur accogliendo la domanda riconvenzionale di pagamento della penale di euro 9.000,00 prevista dalla scrittura integrativa del 7.3.2018 in favore dei promittenti venditori, non ha pronunciato alcuna risoluzione del contratto e non ha provveduto sulle somme versate dal promissario acquirente.
Sin dalla costituzione in giudizio e nei successivi atti difensivi i convenuti, pur non formulando una espressa domanda di recesso e/o di risoluzione del contratto per inadempimento della parte promissaria acquirente, hanno sempre dedotto ed eccepito di avere diritto a ritenere le somme versate a titolo di caparra, ai sensi dell'art. 6 del contratto preliminare e delle successive pattuizioni della scrittura integrativa del 7.3.2018, manifestando la evidente volontà “risolutiva” degli accordi contrattuali per inadempimento della controparte (v. pagg. 20 e 21 della comparsa di costituzione e risposta di primo grado).
L'art. 6 del contratto preliminare (“In caso che la o altro Istituto non concedessero il CP_6 finanziamento il presente contratto preliminare si risolverà e la parte venditrice avrà il diritto di trattenere le somme ricevute fino ad oggi pari a Euro 60.000,00 (sessantamila virgola zero zero) senza che altro sia dovuto da parte del promittente venditore”) e l'ulteriore clausola contenuta nella scrittura integrativa del 7.3.2018 (“se alla data del 31 dicembre 2019 non venisse concesso il mutuo dalla CP_6
o altro Istituto di credito la parte promittente venditrice avrà il diritto di trattenere tutte le somme ricevute sia al preliminare che quelle corrisposte in data odierna”) configurano e producono gli effetti tipici di una penale ex art. 1382 c.c. conseguenziale al venire meno degli effetti del contratto a seguito dell'omesso ottenimento del mutuo da parte del promissario acquirente, a prescindere dalle relative ragioni dell'omesso finanziamento.
Che ci sia stata una comune volontà delle parti di risolvere il contratto, seppure per ragioni contrapposte, emerge altresì dal contenuto dell'atto di transazione nel quale si dà atto in premessa della rispettiva volontà manifestata dalla promissaria acquirente e da due dei promittenti venditori di risolvere il contratto e le sue successive modifiche e integrazioni.
9 Alla luce di quanto sopra il contratto deve intendersi risolto per impossibilità sopravvenuta di esecuzione derivante dalle scelte risolutorie di entrambe le parti (cfr. Cass. Sez. VI, 16.11.2021, n.
34611) e i promittenti venditori odierni appellati hanno, pertanto, diritto al pagamento della penale (nella quota di 2/3 loro spettante) che le parti hanno contrattualmente convenuto nella medesima misura della caparra confirmatoria versata dalla società promissaria acquirente.
Detto importo va, però, proporzionalmente ed equitativamente ridotto ex art. 1384 c.c.
(cfr. Cass. Sez. I, 4.11.2021 n. 31835) di 1/3 (euro 60.000,00 – 20.000,00 =
40.000,00) in ragione della manifesta eccessività dello stesso, tenuto conto del prezzo di vendita pattuito (euro 390.000,00), delle altre condizioni contrattuali, del lungo tempo trascorso dalla stipulazione del preliminare, dell'effettivo interesse del creditore all'adempimento del contratto, dell'incidenza dell'inadempimento sullo squilibrio delle rispettive prestazioni e sulla concreta situazione contrattuale nel corso del rapporto (cfr. Cass. Sez. II, 7.7.2025 n. 18463; Cass. Sez. Lav. 27.05.2024 n.
14706), nonché dell'accordo transattivo stipulato con gli altri due promittenti venditori in corso di causa i quali hanno restituito alla euro 13.000,00 pari a CP_1
circa 1/3 della caparra da loro ricevuta (euro 30.000,00).
Tutto ciò premesso, gli appellati hanno diritto a trattenere la somma di euro 40.000,00
a titolo di penale, come sopra quantificata, e l'obbligo di restituire a la CP_1
somma di euro 20.000,00 la cui ritenzione (a titolo di caparra) è divenuta sine titulo.
Con il terzo motivo parte appellante si duole dell'accoglimento della domanda di condanna al pagamento della somma di € 9.000,00 a titolo di caparra, deducendo che nessun ritardo nella stipulazione del contratto definitivo sarebbe a lei imputabile. In via subordinata la società appellante deduce che la penale andava, comunque, ridotta a € 6.000,00, atteso che 1/3 della stessa spettava ai promittenti venditori e (comproprietari nella misura di 1/6 ciascuno Controparte_4 CP_5 dell'immobile promesso in vendita) con i quali la controversia era stata transatta nel corso del giudizio di primo grado, con rinuncia degli stessi a ogni diversa e ulteriore pretesa nei confronti della promissaria acquirente.
10 Il motivo è parzialmente fondato anche alla luce delle difese svolte dagli appellati che hanno concordato sulla chiesta riduzione dell'importo.
Per le ragioni già spiegate, il recesso operato da non è giustificato e, di conseguenza, CP_1
l'ulteriore penale di euro 1.000,00 mensili convenuta tra le parti - dal mese di marzo al mese di dicembre del 2019 - quale risarcimento del danno subito per il ritardo nella concessione del mutuo da parte della società promissaria acquirente è pienamente dovuta, essendo incontroverso che nel periodo in questione non ha ottenuto il finanziamento propedeutico all'acquisto dell'immobile. CP_1
Detta somma va decurtata, come concordemente ritenuto dalle parti, di euro 3.000,00 pari alla quota di
1/3 spettante ai due promittenti venditori e che è stata, peraltro, Controparte_4 CP_5 oggetto di transazione.
Il quarto motivo di appello attiene alle spese di lite del giudizio di primo grado poste totalmente a carico della società attrice.
Anche questo motivo è parzialmente fondato in ragione della reciproca parziale soccombenza, del parziale accoglimento dell'appello e della riforma della sentenza impugnata, delle ragioni della decisione e della particolarità della vicenda. Sussistono, infatti, valide ragioni ex art. 92 comma 2 c.p.c. per compensare tra le parti costituite le spese di entrambi i gradi del giudizio nella misura di 1/3 e porre a carico di la restante quota di 2/3. CP_1
Dette spese vanno liquidate come in dispositivo, confermando per il primo grado quanto già liquidato dal primo giudice, e per il presente grado di appello tenendo conto del valore effettivo della controversia relativo alla domanda principale inerente alla chiesta condanna al pagamento del doppio della caparra
(scaglione da € 52.000,01 a € 260.000,00), dell'attività difensiva effettivamente svolta e della media complessità della vicenda processuale, applicando, ratione temporis, i parametri medi di cui alle tabelle allegate al D.M. Giustizia n. 147/2022 e i parametri minimi per la fase di trattazione, in mancanza di attività a contenuto istruttorio (cfr. Cass. Sez. II, 27.10.2023 n. 29857).

P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, in parziale accoglimento dell'appello proposto da CP_1 nei confronti di e e in riforma della sentenza n. Controparte_2 Controparte_3
3651/2024 pubblicata il 17.07.2024 dal Giudice monocratico della Quinta Sezione Civile del Tribunale di Catania, nel giudizio iscritto al n. 11625/2020 R.G, dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato fra le parti in data 7.3.2017 (registrato a Catania il 29.03.2017 al n. 6491 Serie
1T), come modificato e integrato dalla scrittura privata del 7.3.2018 e il diritto di e Controparte_2
di trattenere la somma di euro 40.000,00 a titolo di penale. Controparte_3
11 Condanna e alla restituzione in favore di della Controparte_2 Controparte_3 CP_1 somma di euro 20.000,00.
Riduce a euro 6.000,00 la penale al cui pagamento è stata condannata in favore di CP_1 CP_2
e .
[...] Controparte_3
Dispone che le spese del giudizio di primo grado, come liquidate dal primo giudice nella misura di complessivi euro 4.250,00 (oltre IVA, CPA e rimb. spese gen.) siano poste a carico di nella CP_1 misura di 2/3, compensando tra le parti costituite la restante misura di 1/3.
Conferma per il resto l'impugnata sentenza.
Condanna parte appellante alla rifusione in favore di e di Controparte_2 Controparte_3
2/3 delle spese del presente giudizio di appello, che si liquidano per l'intero in complessivi € 12.154,00 di cui € 2.977,00 per la fase di studio, € 1.911,00 per la fase introduttiva, € 2.163,00 per la fase di trattazione ed € 5.103,00 per la fase decisoria, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali (15%), compensando tra le parti la restante quota di 1/3.
Così deciso in data 30.10.2025 nella camera di consiglio della seconda sezione civile.
Il Consigliere est. Il Presidente
Dott. Massimo Lo Truglio Dott. Giovanni Dipietro
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