REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Lecce sede distaccata di Taranto, sezione civile, nelle persone dei magistrati dott.ssa Anna Maria Marra Presidente
dott. Michele Campanale Consigliere relatore dott.ssa Claudia Calabrese Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n.303/2024 R.G. di appello avverso la sentenza n. 99/2024 del Tribunale di Taranto, pendente tra
domiciliato in Palagiano (TA) presso l'Avv. Maria Rosaria Resa dalla Parte_1 quale è rappresentato e difeso;

appellante e
, elettivamente domiciliata in Taranto presso l'Avv. Bernardino Pasanisi Controparte_1 dal quale è rappresentata e difesa;

appellato appellante incidentale
All'udienza ex art.352 cpc del 18.04.2025 la causa veniva riservata per la decisione sulle conclusioni come da note scritte depositate dalle parti a cui si rinvia e qui da intendersi richiamate.
IN FATTO E IN DIRITTO
proprietaria di un terreno agricolo di circa sei ettari sito in agro di Palagiano (TA) Controparte_1 alla località Lenne sul quale insiste locale ad uso deposito agricolo, in data 12.06.2019 stipulava con la Società Agricola Fratelli Rochira contratto preliminare di compravendita, subordinato all'eventuale esercizio del diritto di prelazione ex L.590/1965 da parte di proprietario
Parte_1 confinante. Notificato in data 12.06.2019 il contratto preliminare al , costui con
Parte_1 comunicazione dell'11.07.2019 comunicava la propria volontà di acquistare l'immobile, esercitando il diritto di prelazione. Dopo vari rinvii della stipula del contratto definitivo richiesti dal ,
Parte_1 dopo aver con PEC datata 27.05.2020 diffidato invano il alla stipula del definitivo ai sensi
Parte_1
e per gli effetti di cui all'art.1454 c.c. con atto di citazione notificato il 13.08.2020 la lo CP_1 conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Taranto per ivi sentire accertare e dichiarare la intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare ai sensi dell'art.1454 cc.c. e la condanna del al risarcimento di tutti i danni subiti dalla promittente venditrice, quantificati in € Parte_1
84.412,00 (di cui € 31.300,00 per danno emergente pari alla differenza di prezzo tra quanto avrebbe realizzato con il contratto definitivo non concluso e il valore attuale dei beni oggetto del preliminare,
€ 5.000,00 per costi di gestione dei beni non acquistati dal , € 37.000,00 per danno da Parte_1 maggior prezzo dell'acquisto di immobile in Milano programmato per le esigenze abitative dei figli e che sarebbe stato finanziato con il prezzo della vendita al , € 11.112,00 per canoni pagati Parte_1 per le abitazioni condotte in locazione a Milano dei figli della . CP_1
Costituitosi tardivamente (il giorno precedente la prima udienza) in giudizio, il convenuto instava per il rigetto delle domande, sostenendo che la mancata stipula del contratto definitivo di vendita era dovuta alle difformità edilizie del fabbricato insistente sul terreno, giammai palesate dalla che - CP_1
a sua volta - sosteneva risalire la costruzione del fabbricato ad epoca precedente l'anno 1967.
Istruito il giudizio, con la sentenza n.99/2024 pubblicata in data 11.01.2024, il Tribunale, in accoglimento delle domande attrici, dichiarava risolto il contratto preliminare e condannava al risarcimento dei danni subito dalla liquidati in € 26.900,00 pari al Parte_1 CP_1
“deprezzamento” subito dal terreno tra la stipula del preliminare. Il giudice di primo grado motivava la sua decisione sostenendo che il era decaduto dalla facoltà di sollevare l'eccezione di Parte_1 inadempimento per la promessa in vendita di immobile “abusivo” fattagli dalla essendosi il CP_1 costituito oltre il termine di cui all'art.167 c.p.c.
Riteneva, altresì, che la domanda risarcitoria meritasse accoglimento solo per il deprezzamento (di € 26.900,00) subito dal terreno dalla stipula del preliminare all'attualità e non per il deprezzamento del fabbricato rurale, in quanto “abusivo” e non provata la data di inizio della costruzione del fabbricato antecedente al 1°.09.1967. Rigettava infine il risarcimento degli altri danni allegati dall'attrice.
Con atto di citazione notificato il 16.07.2024 il ha proposto appello. Si costituiva la Parte_1 CP_1 contestandone la fondatezza e proponendo appello incidentale.
Premesso brevemente che le parti hanno concordemente allegato sia in primo grado che in appello l'esistenza tra loro di un rapporto fondato su un contratto preliminare di vendita e che il giudice di primo grado ha in tal senso qualificato il contratto concluso tra le due parti, che tale qualificazione non è stata oggetto dei motivi di appello e dunque resta vincolante in appello, si rileva che con il primo motivo di appello il allega la falsa applicazione degli artt. 115 c.p.c. e 1421 c.c. in Parte_1 cui sarebbe incorso il tribunale ritenendo (il tribunale) che il convenuto avesse sollevato
(tardivamente) un'eccezione di inadempimento, così qualificando erroneamente la deduzione della nullità del contratto preliminare di compravendita ai sensi dell'art. 46 D.P.R.

6.06.2001 n.380 per l'omessa indicazione e comunque l'inesistenza del permesso di costruire relativo al fabbricato rurale, ai sensi dell'art. 40 L 28.02.1985 n.47 perché la realizzazione del fabbricato non iniziata entro il
1°.09.1967. A dire dell'appellante, il tribunale avrebbe dovuto rilevare e dichiarare la nullità del contratto preliminare ai sensi dell'art. 1421 c.c., con conseguente esclusione di un suo inadempimento e del suo obbligo di risarcire i danni da inadempimento contrattuale.
Il motivo di appello non è condivisibile.
Secondo l'art.40 L 28.02.1985 n. 47, gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria o, per gli immobili la cui costruzione sia iniziata prima del 1°.09.1967, se non vi sia dichiarazione attestante l'inizio della costruzione in data anteriore al 2.09.1967. Come, tuttavia, reiteratamente chiarito dalla Corte di Cassazione, la sanzione della nullità prevista dal richiamato articolo, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi, con effetto di immediato trasferimento della proprietà, e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il contratto preliminare di vendita (in tal senso, ex multis, Cass. civ. sez. II 19.01.2024 n. 2062, Cass. civ. sez. un. 22.03.2019 n. 8230 Cass. civ. sez. II 26/04/2017 n. 10297), ben potendo essere resa la dichiarazione o prodotta la documentazione relativa alla regolarità della edificazione, all'eventuale concessione in sanatoria o alla domanda di oblazione, all'atto della stipulazione del definitivo contratto traslativo (Cass. civ. sez. II 7.03.2019 n. 6685, Cass. civ. sez. II 9/05.2016 n. 9318).
Analogamente, anche la nullità ai sensi dell'art. 46 D.P.R.

6.06.2001 n.380 (per le costruzioni iniziate dopo il17 marzo 1985) è applicabile ai soli contratti ad effetti reali (in tal senso, ex multis, Cass. civ. sez. II 19.01.2024 n. 2062, Cass. civ. sez. un. 22.03.2019 n. 8230), con esclusione dei contratti ad effetti obbligatori quale il preliminare.
Qualificata nella sentenza appellata e non contestata dalle parti la natura di contratto preliminare del contratto in essere tra le parti, la dedotta nullità non può essere invocata.
Con il secondo motivo di appello il allega la contraddittorietà della motivazione in cui Parte_1 sarebbe incorso il tribunale avendo da un lato ammesso l'incommerciabilità del fabbricato abusivo, dall'altro ritenuto l'abuso edilizio tale da non incidere sull'equilibrio sinallagmatico del contratto e non improntato a buona fede il rifiuto della stipula da parte del per l'esistenza dell'abuso Parte_1 edilizio. Aggiunge l'appellante che non si comprenderebbe quali sarebbero le prove di tale scarsa incidenza.
Il motivo di appello non è condivisibile.
Tornando infatti ad allegare con il secondo motivo di appello che il rifiuto della stipula del definitivo si giustificherebbe con l'esistenza e la gravità dell'abuso edilizio e argomentando sull'incidenza dell'abuso sull'equilibrio sinallagmatico, argomentando nuovamente e in sostanza sulla legittimità del suo rifiuto, torna a sollevare quell'eccezione di inadempimento di cui il tribunale ha escluso la ammissibilità perché tardiva, in contrasto con il primo motivo di appello con cui il ha Parte_1 contestato in primo grado di aver sollevato detta eccezione.
Ad ogni buon conto, si ritiene (e si concorda con il tribunale) che la scarsa incidenza sullo equilibrio sinallagmatico dell'abuso edilizio relativo al capannone si desume dalla vasta estensione (più di sei ettari) del terreno rispetto alle piccole dimensioni del fabbricato rurale (di alcune decine di mq) e dal valore di circa 18.000 euro del fabbricato rispetto al valore di circa 135.000 euro del terreno.
La scarsa incidenza sul rapporto sinallagmatico dell'abuso edilizio e la contrarietà della condotta del alla buona fede trovano infine conferma anche nella sua condotta. Si rileva, infatti, che Parte_1 nonostante l'allegato abuso edilizio, il ha manifestato comunque la sua disponibilità, Parte_1 prima della diffida ad adempiere, alla stipula del definitivo come da lui stesso ammesso in primo grado (c. comparsa di risposta, alle pagg. 2 e 3), che il non ha nelle comunicazioni Parte_1 precedenti l'introduzione del giudizio addotto l'abuso come ragione di un rifiuto alla stipula. Lo ha fatto dopo l'introduzione del giudizio, con ciò dimostrando la strumentalità dell'eccezione.
Con il primo motivo di appello incidentale la impugna il capo della sentenza in cui il tribunale CP_1 ha ritenuto, sulla base della documentazione versata in atti, che il fabbricato rurale insistente sul terreno fosse stato realizzato abusivamente dopo il 1° settembre 1967, ritenendolo quindi incommerciabile, abbassando il valore di stima dell'immobile oggetto del preliminare e dunque anche la misura del danno asseritamente subito dalla per il deprezzamento del bene rispetto a quello CP_1 che avrebbe ricavato dal preliminare se il fosse stato adempiente. Evidenzia l'appellante Parte_1 incidentale l'erroneità del decisum per mancanza di prova sul punto, riconoscendo, tuttavia, che “non è emerso con assoluta certezza che fosse preesistente al 1.9.67”. Aggiunge che dall'istruttoria e dalle deposizioni testimoniali nello specifico emergerebbe che il fabbricato rurale abusivo alla data del
1°.09.1967 già esisteva. Il motivo di appello non è condivisibile.
Esclusa la possibilità di utilizzare a fini probatori l'informativa del 27.10.2023 inviata dal Comune di
Palagiano al in quanto detta documentazione (v. copia nel fascicolo del ) Parte_1 Parte_1 prodotta nel 2023 ben oltre il termine di cui all'art.183 c. VI n. 2 c.p.c. che scadeva nel maggio 2021, si rileva che, come evidenziato dal tribunale, nell'atto di divisione del 4.10.1988 tra Controparte_1
e relativo a vari terreni, del fabbricato rurale non si è fatta menzione, diversamente dalla Persona_1 menzione dei fabbricati insistenti sugli altri terreni oggetto della divisione per i quali i condividenti hanno dichiarato l'inizio della costruzione prima del settembre 1967. Non si comprenderebbe perché i così attenti a rendere la dichiarazione di cui all'art. 40 L 28.02.1985 n. 47 per i manufatti CP_1 insistenti sugli altri terreni, non lo avrebbero dovuto fare per quello oggetto qui di controversia. Se non hanno reso detta dichiarazione per il fabbricato rurale abusivo posto sul terreno oggetto del preliminare tra la e il , l'omissione si “giustifica” per il fatto che la costruzione di CP_1 Parte_1 detto manufatto non è stata iniziata prima del settembre 1967.
E non rileva (al contrario di quanto dedotto dalla che il teste , padre di CP_1 Testimone_1
abbia dichiarato l'esistenza del manufatto nel 1988 poiché al fine della Parte_1 commerciabilità dell'immobile occorreva non la sua esistenza nel 1988 ma l'inizio della sua costruzione prima del settembre 1967.
Di tale ultima circostanza, inoltre, non si ha conferma nelle deposizioni dei testi escussi poiché nessuno di loro è stato in grado di indicare la data di inizio della costruzione del manufatto abusivo.
Il tribunale, correttamente, ha anche valorizzato la circostanza che il manufatto, come documentato dalla visura catastale in atti, è stato censito per la prima volta solo nel 2018.
Tutti gli elementi e le circostanze testé indicati inducono dunque a ritenere che l'immobile correttamente sia stato ritenuto incommerciabile dal tribunale, che correttamente il tribunale abbia escluso costituire il suo deprezzamento di mercato una perdita risarcibile alla CP_1
Con il secondo motivo di appello incidentale si duole del mancato riconoscimento, Controparte_1 da parte del tribunale, della voce di danno asseritamente subito in seguito al mancato investimento delle somme (che avrebbe dovuto ricavare dalla vendita nell'acquisto di un immobile in Milano. A suo dire, il fatto che la aveva “due figli a Milano con contratto di locazione” e il fatto di “avere CP_1 in corso trattative generiche di ricerca con agenzie immobiliari” dimostrerebbero il danno per il mancato acquisto di un immobile per i figli che le sarebbe stato derivato dal mancato incasso del prezzo della vendita al necessario al finanziamento dell'acquisto dell'immobile per i figli. Parte_1
Il motivo di appello non è condivisibile.
Le “generiche trattative” allegate non sono infatti idonee a provare la perdita di occasioni di acquisto dell'immobile per i figli. Sarebbe stato necessario allegare e provare le specifiche occasioni acquisto andate perdute, nel caso in esame non indicate. E sarebbe stato altresì necessario provare che la CP_1 non avesse comunque la capacità economica di acquistare l'immobile per i figli a prescindere dall'incasso del prezzo di vendita del fondo al , ma anche tale prova non è stata fornita. Parte_1
In sintesi, manca la prova che il mancato acquisto dell'immobile in Milano e il conseguente pagamento dei canoni di locazione per i figli siano dipesi dal mancato introito del prezzo dei terreni promessi in vendita al . Parte_1
Resta assorbita ogni altra questione. La soccombenza reciproca, in ragione del rigetto di entrambi gli appelli, giustifica la compensazione per la metà delle spese di lite di appello. Per l'altra metà, da liquidarsi in misura prossima ai valori medi dei parametri approvati con DM 10.03.2014 n.55, seguono la soccombenza e debbono essere oggetto di rimborso in favore della in quanto l'appello del qui rigettato avente un CP_1 Parte_1 valore economico maggiore di quello della CP_1
Al rigetto delle impugnazioni consegue comunque l'obbligo della parte appellante principale e di quella incidentale di versare un ulteriore importo ciascuno a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002 n.115, art.13, comma 1 quater.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Lecce, sede distaccata di Taranto, pronunciando definitivamente sull'appello alla sentenza n. 99/2024 del Tribunale di Taranto proposto da parte di nei Parte_1 confronti di con atto di citazione notificato il 16.07.2024 e sull'appello incidentale Controparte_1 proposto da con comparsa di risposta depositata il 19.11.2024, così provvede: Controparte_1
1) rigetta gli appelli;

2) compensa perla metà le spese di lite di appello;
per l'altra metà condanna a Parte_1 rimborsare a € 402,00 per spese non imponibili ed € 3.500,00 per compensi di Controparte_1 avvocato, oltre rimborso spese forfettarie (15%), CAP ed IVA come per legge.
Sussistono i presupposti per il pagamento, da parte di ciascun appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, ai sensi dello art.13 c.
I quater D.P.R. 30 maggio 2002 n.115.
Così deciso in Taranto il 16.05.2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
(dott. M. Campanale) (dott.ssa A. M. Marra)