N. R.G. 1848/2023 CC
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE TERZA CIVILE
Il Collegio, composto dai seguenti magistrati: dott.ssa Rita Rigoni Presidente dott.ssa Barbara Gallo ConSIliera Relatrice dott.ssa Silvia Franzoso ConSIliera ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di II Grado (v. Appello avverso la Sentenza N° 539/2023, pubblicata il 17.03.2023, del Tribunale di Vicenza) iscritta al n. r.g. 1848/2023 CC da:
(C.F. ), in proprio, con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
GIUSEPPE PADOVAN e dell'avv. DAVID APICELLA del Foro di Vicenza, giusta procura in atti;
contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. LUIGINO MARIA Controparte_1 C.F._2
MARTELLATO del Foro di Venezia, giusta procura in atti;

e con
(C.F. ), Controparte_2 C.F._3 quale erede di (deceduto il 09.12.2010), in persona del Curatore dott. SO con studio in Bassano del Grappa (VI), contumace;
Controparte_3
(C.F. ), quale erede di Controparte_4 C.F._4 SO
(deceduto il 09.12.2010), contumace.
1 CONCLUSIONI

Per : PT
“In via preliminare: per le ragioni di cui in premessa, in riforma dei capi II, III e IV della sentenza
n°539/2023 emessa dal Tribunale di Vicenza nel giudizio R.G. 3148/2017, depositata il 17.03.2023 e non notificata, respingersi la domanda svolta in via subordinata da al fine di sentire Controparte_1 pronunciata l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare per asserito inadempimento della promittente venditrice, in quanto dallo stesso introdotta tardivamente ed in violazione del divieto della mutatio libelli, e, come tale, inammissibile.
Nel merito: in riforma dei capi II, III e IV della sentenza n°539/2023 emessa dal Tribunale di Vicenza nel giudizio R.G. 3148/2017, depositata il 17.03.2023 e non notificata, rigettarsi la domanda svolta in via subordinata dall'odierno appellato, non sussistendo i presupposti di legge per sentire dichiarata la risoluzione del contratto preliminare per colpa della promittente venditrice e, per l'effetto, condannarsi il medesimo a restituire a le somme tutte da Controparte_1 Parte_1 quest'ultima al primo corrisposte (sia in punto capitale, che interessi, che spese legali) in esecuzione della sentenza oggi impugnata, pari ad Euro 150.867,87 (doc. 4), maggiorate di interessi e rivalutazione monetaria dal 12.05.2023 al saldo, e ad Euro 385,00 pari al 50% della imposta di registro (doc. 5) pagata dalla SI.ra . PT
Conseguentemente dichiararsi l'inefficacia del provvedimento di sequestro conservativo emesso nei confronti di nell'ambito del procedimento cautelare sub R.G. 3148-1/2017. Parte_1
Respingersi in ogni caso l'appello incidentale condizionato ed ogni altra domanda svolta da parte appellata, in quanto infondati in fatto e diritto.
Spese di lite di entrambi i gradi del giudizio integralmente rifuse.
In via istruttoria: nell'ipotesi in cui la Corte d'Appello rimettesse la causa in istruttoria, si chiede ammettersi le istanze istruttorie già dedotte da parte appellante avanti il Giudice di primo grado nelle memorie ex art. 183, VI comma, c.p.c..
Si ribadisce, infine l'opposizione alle istanze istruttorie formulate per la prima volta da controparte in calce alla propria comparsa di costituzione d'appello (sub specie di ordini di produzione ed istanze di acquisizione di documentazione) che appaiono non solo processualmente inammissibili per la loro pacifica tardività ex art. 345 c.p.c., ma in ogni caso inconferenti ed irrilevanti ai fini del decidere”;
per : CP_1
2 “In principalità: rigettare l'appello di , e per l'effetto confermare l'impugnata Parte_1 sentenza, dato atto altresì, occorrendo, dell'eccepita prescrizione di una ipotetica domanda di adempimento in forma specifica ex art. 2932 c.c. da parte di per il decorso del termine Parte_1 ordinario decennale;
in subordine, accogliere il suesteso appello incidentale condizionato, e per l'effetto le domande principali di cui al primo grado di giudizio, che quivi si riportano:
<< accertata e dichiarata la nullità del contratto preliminare di compravendita di data 07.02.2008
sottoscritto da e in quanto dissimulante patto commissorio ex Parte_1 Controparte_1 art. 2744 c.c., tale per cui in ipotesi di mancata restituzione della somma di € 100.000,00, consegnata
a titolo di mutuo da a e , sarebbe Controparte_1 SO Parte_1 traslata in favore di la proprietà del bene compromesso in vendita, condannare Controparte_1 [...]
, in proprio e quale erede di nonché le ulteriori eredi di Parte_1 SO quest'ultimo, figlie – e per essa ora i suoi eredi - e , pro quota di CP_2 Controparte_4 diritto, alla restituzione della somma di € 100.000,00 (centomila/00) oltre interessi dal 07.02.2008 al saldo.>, unitamente alle correlate istanze istruttorie sulle quali si insiste
<< In via istruttoria: si insiste sulle richieste istruttorie di cui a verbale d'udienza del 15.11.2018 e del
18.4.2019, e pertanto sulla acquisizione, previa rimessione in termini ex art. 153 cpc e ogni incombente di rito, con formulazione pertanto di espressa istanza ai sensi di tale disposto, della documentazione ricevuta a mezzo e-mail da parte del Dott. in data 14.11.2018, e Parte_2 relativa alla corrispondenza intercorsa tra il medesimo Dott. e il Dott. Parte_2 Per_2 in data 3.5.2013 e 16.5.2013; richiesta ai sensi dell'art. 257 II comma cpc, acché venga
[...] nuovamente esaminato il testimone già interrogato Dott. in ordine alla Parte_2 documentazione di cui si chiede la acquisizione;
richiesta acché venga disposto tra i testi Dott. Pt_2
e Dott. . >>
[...] Persona_2
Per ogni ulteriore accertamento e determinazione, si chiede che l'Ecc.ma Corte Voglia acquisire il
Verbale d'Inventario e suoi allegati, e comunque gli atti tutti delle procedure inerenti presso la
Cancelleria delle Successioni, e di cui alla certificazione depositata nel presente procedimento all'udienza del 21.9.2021 -che indica la procedura di “Inventario di Eredità” relativo alla successione di come avente n. 2714/2021 R.G. V.G.-, e/o presso il nominato Curatore dell'Eredità CP_2
Giacente di , regolarmente evocato nel presente giudizio con l'ulteriore notifica del CP_2 ricorso in riassunzione, giusta ordinanza del G.I. del 3.5.2022, e comunque ordinare allo stesso la produzione in giudizio degli atti relativi.
3 Si eccepisce e contesta la tardività e inammissibilità per genericità della riproposizione di istanze istruttorie non ammesse in primo grado, di cui alla richiesta formulata ex adverso nelle Note di trattazione scritta dd 20.02.2024.
Con vittoria di spese e competenze di lite di entrambi i gradi del giudizio”.

RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione notificato in data 12.04.2017, conveniva innanzi al Tribunale Controparte_1 di Vicenza e la prima in proprio e quale Parte_1 CP_2 Controparte_4 erede di , mentre la seconda e la terza solo quali eredi di Pizzato. SO
Esponeva che:
- aveva mutuato a ed alla moglie la somma SO Parte_1 complessiva di € 135.000,00;
- i mutuatari avevano consegnato, quale promessa e garanzia di restituzione, un assegno bancario per l'importo di € 35.000,00 tratto da a favore dello stesso , nonché un SO CP_1 preliminare di compravendita di particelle di terreno site nella zona di Bassano del Grappa (VI) sottoscritto dalla e dal medesimo in data 07.02.2008 per il prezzo di € 100.000,00 PT CP_1
(versato per intero al momento della firma del preliminare);
- in data 09.12.2010, era deceduto , lasciando quali legittime eredi la moglie SO
e le due figlie e Parte_1 CP_2 CP_4
- le eredi avevano presentato denuncia di successione, regolarmente trascritta, con intestazione a loro favore dei beni immobili in proprietà del de cuius;
- le pretese di restituzione della somma mutuata non avevano ottenuto esito positivo;

- ad una missiva inviata dal difensore il 31.05.2013, la aveva dato riscontro mediante lettera del PT proprio legale di data 18.06.2013 riconoscendo l'avvenuta consegna di € 100.000,00 e sollecitando la stipula del definitivo;

- egli si era visto costretto ad agire sulla base del titolo bancario con ricorso per decreto ingiuntivo nei confronti della e delle figlie, quali eredi di;
al decreto emesso in forma immediatamente PT Per_1 esecutiva aveva fatto seguito il pagamento dell'importo di € 35.000,00;
- il preliminare di compravendita del 07.02.2008 aveva dissimulato un patto commissorio ex art. 2744
c.c. (v. accordo per cui, in ipotesi di mancata restituzione della somma di € 100.000,00 consegnata a titolo di mutuo, sarebbe traslata in favore di la proprietà dei beni compromessi in vendita) e CP_1
4 doveva essere ritenuto nullo, con diritto dell'attore alla restituzione della somma consegnata oltre interessi.
2. Si costituivano in giudizio le parti convenute chiedendo il rigetto delle domande avversarie;
in particolare, e eccepivano il loro difetto di legittimazione passiva CP_2 Controparte_4 per carenza di titolarità del fatto costitutivo (mutuo) dedotto in causa, essendo figlie ed eredi di
[...]
che mai era stato parte del preliminare con . SO CP_1
Inoltre, veniva dedotto che:
- € 35.000,00 erano già state restituite;

- nel preliminare mancava qualsiasi riferimento alla presunta funzione di garanzia di un altrettanto supposto mutuo;

- un patto commissorio non era ravvisabile né sussisteva, non essendo stata allegata alcuna controdichiarazione scritta in grado di comprovare l'asserita pattuizione, a prescindere dal fatto che la avesse già ricevuto il prezzo (€ 100.000,00) di cui al contratto;
PT
- per configurare il patto commissorio, teso a costituire una garanzia reale mediante il bene promesso in vendita, era necessario stabilire un collegamento strumentale tra i due negozi attraverso un meccanismo diretto a far sì che l'effetto irrevocabile del trasferimento si sarebbe realizzato solo a seguito dell'inadempimento del debitore promittente alienante, rimanendo diversamente il bene nella titolarità del medesimo;

- nel caso di specie, il preliminare appariva realmente tale, in quanto per la validità ed efficacia del patto commissorio, trattandosi di trasferimento di bene immobile, sarebbe stata necessaria la forma scritta ad substantiam, essendo inammissibile la prova per testimoni.
3. All'esito della costituzione avversaria, replicava testualmente: CP_1
“consta sin dalla dichiarazione di successione (doc. 4 attore) ed è circostanza comunque necessariamente nota alle convenute, che i mappali n.84 e n.87 erano di proprietà del loro de cuius
, e sono pervenuti alle convenute in proprietà per la quota di 1/3 ciascuna;
il SO mappale 420 risulta invece di proprietà di per atto del 17.4.2006, Controparte_5 antecedente quindi al contratto del 7.2.2008 – doc.9 che si produce -; soltanto uno dei quattro mappali costituenti il terreno indicato in preliminare è di proprietà di (mapp. 416), e il bene Parte_1 sarebbe stato comunque promesso in vendita come unicum inscindibile – testuale nel contratto << un lotto di terreno >> << un immobile >> etc. - e pertanto non vi era e non vi è alcun interesse ad una sua frazione, come ad ogni effetto si dichiara;

- le convenute e , proprietarie dei 2/3 dei mappali n. 84 e n.87, nel CP_2 Controparte_4 costituirsi chiedono l'estromissione dal giudizio invocando una pretesa carenza di legittimazione
5 passiva; sotto il profilo di diritto sostanziale, ciò SInifica che non intendono dare esecuzione al contratto e che la SI.ra , non proprietaria del bene, ha promesso in vendita cosa Parte_1 altrui senza adempiere all'obbligo di procurarne l'acquisto al compratore; pertanto, ribadito anche nella comparsa di costituzione delle SI.ra , che la stessa ha ricevuto PT
l'importo di € 100.000,00 alla sottoscrizione del contratto del 7.2.2008 (v. pg. 4 Comparsa di costituzione << la SI.ra , così come risulta dal punto 6) del contratto preliminare richiamato PT anche dallo stesso attore a pag. 1 del proprio atto di citazione, con la sottoscrizione del contratto da parte del risulta avere ricevuto il relativo prezzo >>), ulteriormente avvalorata la carenza CP_1 assoluta di volontà contrattuale, l'obbligo restitutorio sussiste altresì e comunque in virtù della risoluzione del contratto, che per quanto sopra ad ogni effetto si eccepisce e si invoca”
e - in via subordinata - domandava:
“accertata e dichiarata l'intervenuta risoluzione del contratto, per l'inadempimento di
[...]
, anche ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 1478, 1479 c.c.” la condanna della “alla PT PT restituzione dell'importo di € 100.000,00 (centomila/00) oltre interessi dal dovuto al saldo, oltre al risarcimento del danno, nella misura che verrà quantificata in corso di causa, e comunque che verrà ritenuta di giustizia anche in via d'equità”.
4. Veniva disposto lo scambio di memorie autorizzate ex art. 183, VI comma, c.p.c..
5. Pendente il giudizio di merito, con ricorso del 27.08.2018, proponeva anche istanza di CP_1 sequestro conservativo nei riguardi delle convenute, misura che - una volta instaurato il contraddittorio
- veniva accolta limitatamente alla sino alla concorrenza di € 120.000,00. PT
6. Espletata l'istruttoria orale con assunzione di prove per interrogatorio formale della e per PT testimoni, parte attrice proponeva nuovo ricorso per sequestro conservativo nei confronti delle Per_1 che veniva respinto (al pari dell'istanza di riduzione/restrizione del sequestro nei confronti della ) PT con ordinanza del 27.07.2019, con cui veniva altresì fissata udienza di precisazione delle conclusioni.
7. All'udienza del 15.09.2020, veniva dichiarata l'interruzione del processo per morte di . CP_2
8. La causa veniva riassunta ad iniziativa e cura dell'attore nei confronti degli eredi, citati collettivamente ed impersonalmente, di nonché del Curatore dell'eredità giacente CP_2 nominato - nelle more - in persona del dott. nessuno si costituiva. Controparte_3
9. All'udienza del 19.07.2022, le parti precisavano le rispettive conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione con i termini di legge per lo scambio degli scritti finali.
10. Con Sentenza N° 539/2023, pubblicata il 17.03.2023, il Tribunale di Vicenza ha statuito:
“I) rigetta la domanda principale dell'attore;
6 II) in accoglimento, nei sensi di cui in motivazione, della domanda subordinata del medesimo, previa declaratoria di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare di vendita immobiliare oggetto di causa, condanna la convenuta , in proprio, a restituire all'attore della Parte_1 somma di € 100.000,00 (centomila/00), da maggiorare con interessi legali dal 07.02.2008 all'effettivo soddisfo;

III) conferma il provvedimento di sequestro conservativo emesso in data 28.09.2018 nei confronti della convenuta;
Parte_1
IV) condanna la convenuta a rifondere all'attore le spese processuali, liquidate: Parte_1
- in € 817,59 per anticipazioni e spese, € 11.798,50 per compensi professionali, quanto al giudizio di merito;

- in € 1.738,50 per anticipazioni e spese, € 1.727,00 per compensi professionali, quanto al procedimento cautelare di sequestro (n. 3148-1/2017 r.g.);
- in € 1.727,00 per compensi professionali, quanto al procedimento di reclamo (n. 6940/2018 r.g.); oltre per ciascun procedimento a spese generali 15%, CPA ed IVA come per legge;

V) condanna l'attore a rifondere alle convenute , e Parte_1 CP_2 Controparte_4
(nella loro qualità di eredi di ), in solido, le spese processuali,
[...] SO liquidate:
- in € 11.798,50 per compensi professionali, quanto al giudizio di merito;

- in € 1.727,00 per compensi professionali, quanto al procedimento cautelare di sequestro (n. 3148-
2/2017 r.g.);
- in € 1.727,00 per compensi professionali, quanto al procedimento di reclamo (n. 5663/2019 r.g.); oltre per ciascun procedimento a spese generali 15%, CPA ed IVA come per legge;

VI) nulla per le spese di lite nei riguardi degli eredi di ”. CP_2
10.bis In sintesi, ad avviso del Tribunale, è da considerare ammissibile e fondata la domanda avanzata in subordine da di risoluzione del preliminare per inadempimento imputabile a Controparte_1 [...]
tenuta alla restituzione della somma di € 100.000,00 maggiorata da interessi;
per contro, Parte_1 non è condivisibile la doglianza principale in tema di patto commissorio, fatta valere proprio dal soggetto creditore - ossia il promissario acquirente - che avrebbe potuto ricavare vantaggi illegittimi (o comunque non consentiti dall'ordinamento) dall'accordo nullo, poiché nel predisposto meccanismo negoziale mancherebbe un effetto di automatismo che integra il requisito caratterizzante il patto commissorio.
11. Con atto d'Appello notificato in data 10.10.2023, , pur condividendo la Parte_1 motivazione con cui il Giudice di prime cure ha respinto la domanda principale ex adverso azionata, ha
7 impugnato detta pronuncia nella parte in cui ha accolto - comunque - la domanda restitutoria svolta da in via subordinata, confermando - per l'effetto - il provvedimento di sequestro Controparte_1 conservativo emesso in data 28.09.2018 nei confronti dell'appellante e condannandola alla rifusione delle spese di lite.
12. Nell'impugnazione sono stati dedotti e sviluppati due motivi inerenti all'illegittimità della
Sentenza:
I) in rito, per essersi pronunciata su domanda nuova (v. risoluzione del preliminare per inadempimento della promittente venditrice), in quanto tale inammissibile; il Tribunale ha accolto detta domanda nell'errato convincimento che essa si basasse su fatti costitutivi dedotti da , il CP_1 quale - invece - mai li ha prospettati e neppure adombrati;
ne è derivata la violazione del principio di diritto di cui all'art. 112 c.p.c. che vieta di pronunciarsi ultra od extra petitum; l'attore inizialmente ha invocato la mancanza di effetti del preliminare in quanto nullo;
introducendo - poi - la domanda subordinata di accertamento dell'intervenuta risoluzione contrattuale, ha domandato - per

contro

- di accertare l'esatto contrario, ossia l'esistenza e l'efficacia del preliminare medesimo, pur inadempiuto dalla promittente venditrice;
nel corso del giudizio, non ha mai scritto o dedotto che il CP_1 preliminare doveva essere considerato risolto per mancata disponibilità avversaria ad addivenire alla stipula del rogito, che - infatti - non è stata mai chiesta (ed invece è stata offerta dalla ); nulla è PT stato dedotto a sostegno di una risoluzione fondata su presupposti diversi da quelli di cui agli artt. 1478
e 1479 c.c.; difatti, non è stato mai menzionato l'art. 1453 c.c. che disciplina la risoluzione per inadempimento di una delle parti;
inoltre, l'articolo 1479 c.c., comma 1, non è applicabile al preliminare di vendita perché, indipendentemente dalla conoscenza del promissario compratore dell'altruità del bene, fino alla scadenza del termine per stipulare il definitivo, il promittente venditore può adempiere all'obbligo di procurargliene l'acquisto; invece, l'art. 1478 c.c. non è conferente in quanto gli immobili che al momento del preliminare erano (in gran parte) intestati a SO
, quando è stata notificata la citazione, erano già diventati della e delle figlie in forza
[...] PT della successione ereditaria aperta a seguito della morte di;
Per_1
II) nel merito, per avere dichiarato l'intervenuta risoluzione del preliminare in assenza di prove circa l'inadempimento della promittente venditrice;
il Tribunale non ha valutato se sussistesse inadempimento di sorta in capo a anteriormente all'introduzione del giudizio e si Parte_1
è basato solo su quella che ha ritenuto (in modo erroneo) essere la sua condotta processuale, traendo dalla stessa elementi deduttivi per ritenere integrato l'inadempimento.
13. si è costituito in II Grado chiedendo il rigetto dell'Appello avversario e svolgendo Controparte_1 contestualmente Appello Incidentale condizionato, nel quale ha reiterato la domanda principale - già
8 respinta dal Giudice di prime cure - sulla nullità del preliminare per violazione del divieto di patto commissorio, ciò per l'ipotesi in cui la Corte d'Appello ritenesse di accogliere il gravame della . PT
14. Quest'ultima ha replicato che è l'eSIenza di soddisfare l'una o l'altra parte - oppure anche entrambe - ad indurre frequentemente i contraenti ad anticipare gli effetti del rogito, secondo uno schema negoziale che non solo è ormai “standardizzato”, al quale è assegnato il nome di “contratto preliminare di vendita ad effetti anticipati”, ma che ha anche ricevuto riconoscimento dalle Sezioni
Unite (v. Cass. n. 7930/2008).
Nel caso di specie, le parti non hanno stabilito il termine per il rogito in quanto - pur avendo fissato in €
100.000,00 il prezzo del compendio immobiliare - hanno riconosciuto che la stima era maggiore (€
150.000,00) ed hanno disciplinato il caso in cui - dopo il preliminare - la promissaria acquirente ovvero entrambe le parti congiuntamente fossero riuscite a trovare un soggetto terzo disponibile ad acquistare ad un prezzo superiore ad € 100.000,00, all'uopo prevedendo come la differenza dovesse essere fra loro suddivisa. Quindi, i contraenti si sono dati tempo per trovare il miglior acquirente, salva la possibilità per ognuno, senza rispetto di termine di sorta, di chiedere all'altro di addivenire alla stipula dell'atto di vendita.
15. Con ordinanza del 27.02.2024, il ConSIliere Istruttore ha rilevato la contumacia della Curatela dell'eredità giacente di nonché la contumacia di , ha fissato udienza CP_2 Controparte_4 di rimessione della causa in decisione “in modalità cartolare” ed ha assegnato i termini di cui all'art. 352 c.p.c..
16. La causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 05.05.2025.
17. Per ragioni di evidente economia processuale, è opportuno esaminare innanzitutto l'Appello
Incidentale condizionato di , in quanto la sua fondatezza supera - in radice - le Controparte_1 doglianze avversarie e comporta l'assorbimento automatico in diritto delle ragioni fatte valere dall'odierna appellante principale.
18. Innanzitutto, va osservato fin d'ora che le istanze istruttorie avanzate da entrambe le parti in II
Grado non possono essere accolte perché irrilevanti, non essendo strettamente attinenti alla questione da cui dipende la definizione della controversia, e perché superflue, in quanto relative a circostanze già sufficientemente provate da altre evidenze.
19.A. Ebbene, in forza del contratto preliminare di vendita del 07.02.2008, ha Controparte_1 corrisposto a € 100.000,00, a fronte della promessa di trasferimento della titolarità Parte_1 di “un lotto di terreno in più corpi sito in Comune di Bassano del Grappa, costituito dai mappali 416,
420, 84 e 87”.
9 In realtà, i mappali 84 e 87 - all'epoca - non erano di proprietà della bensì del coniuge PT [...]
, essendo la proprietaria solo dei mappali 416 e 420; tuttavia, alla morte di SO PT
avvenuta nel 2010, i citati mappali 84 e 87 sono rientrati nella successione a beneficio delle tre Per_1 eredi, ossia le figlie e nonché la moglie ciò Controparte_4 CP_2 Parte_1 per un terzo ciascuna.
La stipula del preliminare non è stata accompagnata dal passaggio del possesso o della detenzione - in tutto od in parte - del lotto, al quale è stato concordemente attribuito un valore superiore al prezzo pagato immediatamente, cioè si € 150.000,00.
Non è stato fissato alcun termine per il rogito;
invece, è stata prospettata la cessione ad un ipotetico acquirente terzo, individuabile ad opera di entrambe le parti del preliminare (con ripartizione fra le stesse del maggior corrispettivo ottenuto) oppure soltanto del promissario acquirente (avente diritto esclusivo al maggior prezzo conseguito).
Invero, non essendo stato fissato un termine per il rogito, viene difficile concretizzare una responsabilità da ritardo e/o da inadempimento della venditrice;
d'altro canto, non è stata fornita prova che il promissario acquirente abbia mai indicato a controparte la data del definitivo ed il notaio innanzi al quale presentarsi, diffidandola a comparire;
per contro, risulta documentale che perlomeno nella missiva di data 18.06.2013, la - oltre ad avere ammesso di avere già ricevuto € 100.000,00 - si è PT detta pronta a stipulare l'atto notarile.
Laddove - come nell'ipotesi che ci interessa - non sia previsto un termine, in assenza di richiesta di adempimento, per il Giudice non sarebbe concretamente possibile valutare ex post la congruità del tempo intercorso fra la pattuizione e la pretesa di adempimento.
A rigore, se manca il termine, la prestazione è immediatamente eSIibile e non sono indispensabili né la diffida ad adempiere né il ricorso al Giudice ex art. 1183, comma 2 c.c.; malgrado ciò, nel caso che ci interessa, l'aspetto dirimente è che non ha mai inteso - né in ambito stragiudiziale Controparte_1 né in corso di causa - addivenire alla conclusione della vendita definitiva.
B. Colui che firma un preliminare per acquistare un immobile che scopre essere, in tutto o in parte, di proprietà di terzi, non può chiederne la risoluzione immediata;
difatti, la Suprema Corte ha ribadito un concetto già consolidato: il promissario acquirente che al momento della firma ignorava l'altruità del bene non può risolvere il contratto fino alla scadenza del termine fissato per il rogito;
il motivo è semplice: fino a quella data, il venditore mantiene la possibilità di adempiere, acquisendo lui stesso la proprietà dal terzo o facendo in modo che quest'ultimo la trasferisca direttamente all'acquirente (v.
Cass. n. 787/2020 e n. 11624/2006).
10 Al contrario di quanto accade nella compravendita definitiva, dove l'acquirente in buona fede può chiedere subito la risoluzione (v. artt. 1479 e 1480 c.c.), nel preliminare l'efficacia meramente obbligatoria del negozio non permette tale rimedio immediato.
Nel definitivo, l'effetto reale dovrebbe essere contestuale;
quindi, l'inadempimento si configura già alla stipula se il venditore non è proprietario;
nel preliminare, invece, c'è tempo fino al rogito per sistemare la situazione proprietaria.
C. In linea di principio, l'accordo preliminare contribuisce all'assolvimento della funzione di progressiva formazione della volontà negoziale delle parti, impegnandole nella stipula di un contratto definitivo, così da obbligare le stesse alla definitiva conclusione del negozio e da legittimarle all'esecuzione in forma specifica del vincolo di concludere quel contratto.
Per mezzo della stipula del preliminare - infatti - le parti dimostrano la loro reciproca volontà di obbligarsi relativamente a una determinata e futura stipulazione negoziale, la quale risulta già individuata nei contenuti ma differita nel tempo, allo scopo di garantire loro una più attenta valutazione della convenienza del programma negoziale e dell'incidenza di eventuali sopravvenienze.
D. A ben vedere, nella situazione per cui è lite, la consegna immediata di € 100.000,00 ad opera di in favore della ha rivestito una funzione “dominante” che non risulta immediatamente CP_1 PT riferibile ad un rapporto di “scambio” esistente fra le parti;
per cui la tesi prospettata dalla in PT ordine ad una futura compravendita risulta poco convincente, anche perché non si è trattato di mero anticipo sul prezzo complessivo dell'immobile poi effettivamente compravenduto, non essendo stato concordato un prezzo diverso, a prescindere dal diverso valore attribuito dai contraenti.
Dall'analisi della documentazione prodotta, non emerge la “volontà di scambio” tipica del contratto di vendita, ma solo l'intenzione di collegare un determinato pagamento di considerevole entità già effettuato alla possibile cessione di un lotto di terreni di valore nettamente superiore.
In altri termini, la datio di € 100.000,00 non può essere ricondotta alla scelta condivisa delle parti di cedere un compendio immobiliare, risultando vero - piuttosto - il contrario, ossia che vi è stato l'impegno della di cedere determinati beni solo al fine di garantire il credito pecuniario di PT
. CP_1
E. A questo punto, giova rammentare - in linea generale - che il patto commissorio è il patto
(autonomo oppure aggiunto ad un'altra garanzia tipica) con il quale creditore e debitore convengano che, in caso di mancato pagamento, la cosa data in pegno o in ipoteca passi in proprietà del creditore
(ex art. 2744 c.c.).
11 Il patto commissorio è vietato in quanto con esso, in caso d'inadempimento, il mutuatario si obbliga a trasferire al mutuante la proprietà dell'immobile acquistato con le somme date a mutuo, con spese a proprio carico ed oltre al risarcimento del maggior danno subito.
In sostanza, nel patto commissorio il creditore diviene proprietario del bene del debitore inadempiente senza corrispondergli l'eventuale differenza tra il valore del bene e quello del debito.
La ratio del divieto sta nella tutela del debitore da “approfittamenti” del creditore, circostanza che lo differenzia, ad esempio, dal patto marciano in cui tale pericolo non sussiste.
La Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 19694/2022, ha enucleato il seguente principio di diritto:
“Va esclusa la violazione del divieto del patto commissorio quando manchi l'illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore, accettando preventivamente il trasferimento di un suo bene come conseguenza della mancata estinzione del debito che viene a contrarre;
il divieto di tale patto non è applicabile allorquando la titolarità del bene passi all'acquirente con l'obbligo di ritrasferimento al venditore se costui provvederà all'esatto adempimento”.
Nel caso di specie, i contraenti hanno espressamente ammesso che il valore dei beni promessi era ben superiore al prezzo indicato e non si sono preoccupati di assicurare alla venditrice il maggior prezzo derivabile da una cessione a terzi;
anzi, è stata addirittura prevista l'opportunità per l'acquirente di lucrare in via esclusiva l'eventuale differenza di corrispettivo pattuito con un diverso compratore finale.
Ne deriva che ha ricevuto € 100.000,00 da assicurandogli la Parte_1 Controparte_1 facoltà di ricevere sino ad € 150.000,00 da terzi compratori.
F. La giurisprudenza di legittimità, a partire dalle Sentenze delle Sezioni Unite n. 1611 e n. 1907 del
1989, ha abbandonato il criterio formalistico precedentemente seguito, fondato sull'interpretazione letterale dell'art. 2744 c.c., preferendo ad esso il criterio ermeneutico ancorato all'indagine funzionale dell'impianto negoziale posto in essere - in concreto - dalle parti e finalizzato ad una più efficace tutela, tanto del debitore coinvolto in operazioni poste in essere in violazione del divieto del patto commissorio, quanto del principio generale della par condicio creditorum, in funzione di contrasto della creazione di strumenti di garanzia diversi da quelli previsti dalla legge.
In tal modo, il divieto del patto commissorio e la conseguente sanzione di nullità radicale sono stati estesi a qualsiasi negozio, tipico oppure atipico, quale che ne sia il contenuto, che sia effettivamente impiegato per conseguire il fine, riprovato dall'Ordinamento, dell'illecita coercizione del debitore (v.
Cass. n. 8411/2003); pertanto, in ogni ipotesi in cui quest'ultimo sia costretto ad accettare il trasferimento di un bene immobile a scopo di garanzia, nell'ipotesi di mancato adempimento di una obbligazione assunta per causa indipendente dalla predetta cessione, è ravvisabile un aggiramento del divieto di cui agli artt. 1963 e 2744 c.c. (v. Cass. n. 437/2009; Cass. n. 18655/2004).
12 In tema di nullità per violazione del divieto di patto commissorio, non è possibile identificare in astratto una categoria di negozi soggetti a tale vizio, occorrendo riconoscere che qualsiasi negozio può integrare siffatta violazione nell'ipotesi in cui venga impiegato per conseguire il risultato concreto, vietato dall'Ordinamento, di far ottenere al creditore la proprietà del bene dell'altra parte nel caso in cui questa non adempia la propria obbligazione (v. Cass. n. 4262/2013).
In applicazione del menzionato criterio teleologico, anche la procura a vendere un immobile, conferita dal mutuatario al mutuante, contestualmente alla stipulazione del mutuo, è stata ritenuta idonea ad integrare la violazione del divieto di patto commissorio, qualora si accerti che tra il mutuo e la procura sussista un nesso funzionale.
Nell'ambito di questo accertamento, evidentemente affidato al Giudice di merito, quest'ultimo "... non deve limitarsi ad un esame formale degli atti posti in essere dalle parti, ma deve considerarne la causa in concreto, e, in caso di operazione complessa, valutare gli atti medesimi alla luce di un loro potenziale collegamento funzionale, apprezzando ogni circostanza di fatto rilevante ed il risultato stesso che l'operazione negoziale era idonea a produrre e, in concreto, ha prodotto" (v. Cass. n.
5740/2011).
Rientra in detta articolata casistica anche l'ipotesi in cui le parti pongano in essere più negozi, tra loro uniti da un vincolo di collegamento, "... configurabile anche quando siano stipulati tra soggetti diversi, purché essi risultino concepiti e voluti come funzionalmente connessi e interdipendenti, al fine di un più completo ed equilibrato regolamento degli interessi" (Cass. n. 11638/1991), ove dalla loro disamina emerga un assetto d'interessi complessivo tale da far ritenere che il procedimento negoziale attraverso il quale venga compiuto il trasferimento di un bene dal debitore al creditore sia effettivamente collegato, piuttosto che alla funzione di scambio, ad uno scopo di garanzia.
In definitiva, a prescindere dalla natura obbligatoria o reale del contratto o dei contratti che le parti pongono in essere ovvero dal momento temporale in cui l'effetto traslativo sia destinato a verificarsi nonché dagli strumenti negoziali deputati alla sua attuazione e - persino - dall'identità dei soggetti che abbiano stipulato i negozi collegati o complessi o misti, si configura una violazione del divieto di cui agli artt. 1963 e 2744 c.c. qualora fra le diverse pattuizioni sia dato ravvisare un rapporto di interdipendenza tale che le stesse risultino funzionalmente preordinate allo scopo finale di garanzia vietato dalla legge (v. Cass. n. 27362/2021; Cass. n. 23553/2020).
G. Dunque, considerata l'intera operazione negoziale, si deve approfondire la “funzione” di questa, ovvero “se” sia di scambio oppure di garanzia, in quanto solo laddove si ravvisi che ciò che hanno avuto di mira le parti è stata una funzione di garanzia il contratto va dichiarato nullo per violazione del divieto di patto commissorio (rectius per l'elusione dello stesso, con nullità ai sensi dell'art. 1344 c.c.).
13 In verità, “pure se sia previsto il trasferimento effettivo del bene, ciò non toglie che la vendita, se stipulata per una causa di garanzia, è ugualmente nulla, perché con riferimento al divieto del patto commissorio qualunque negozio, anche se astrattamente lecito è colpito da nullità, perché in frode alla legge, quando le parti abbiano voluto conseguire i risultati proibiti dall'art. 2744 c.c. (Cass. n.
7890/1994). In questo caso il trasferimento del denaro, da parte del compratore, non costituisce pagamento del prezzo, ma esecuzione di un mutuo ed il trasferimento del bene serve solo per costituire una garanzia capace di evolversi a seconda che il debitore adempia e non adempia l'obbligo di restituire le somme ricevute” (v. Cass. n. 2725/2007).
Ancora: “[E'] stato ampiamente chiarito che tale elemento [l'immediatezza del trasferimento], di per sé, non esclude la violazione del patto ove risulti che comune intenzione dei contraenti sia stata quella di attuare una garanzia reale in funzione di un mutuo, con l'irrevocabilità del trasferimento soltanto all'atto dell'inadempimento del mutuatario venditore. Se l'alienazione è fatta a scopo di garanzia la simulazione non riguarda il passaggio di proprietà, ma la causa del contratto, che non è quella di scambio tipica della vendita” (v. Cass. n. 18680/2019).
In dettaglio, non è necessaria la congiunta ricorrenza dei tre indici sintomatici, quali l'esistenza di una situazione di credito e debito fra venditore e compratore, le difficoltà economiche del venditore e la sproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivo versato dall'acquirente, in quanto assume rilevo fondamentale che la complessiva operazione negoziale sia finalizzata a realizzare una causa concreta di garanzia, in luogo dell'effettivo trasferimento dei beni, il cui accertamento è rimesso al
Giudice di merito, anche sulla base di altri idonei indici rivelatori (v. Cass. n. 16367/2023).
Ciò SInifica che è necessario l'esame complessivo dell'operazione conclusa al fine di valutare se “per mezzo” di questa le parti abbiano voluto garantire una posizione creditoria piuttosto che attuare la funzione di scambio tipica della compravendita, senza che la mancata presenza di un indice sintomatico di cui si è appena detto possa precludere il riconoscimento della violazione del divieto di patto commissorio.
H. L'analisi delle allegazioni delle odierne parti e - soprattutto - della documentazione in atti non consente di riscontrare alcuna volontà sicura di trasferire la proprietà del lotto di terreni per realizzare una funzione di scambio, anche avuto riguardo - ad esempio - alla sussistenza di una precisa finalità del trasferimento in capo all'acquirente, rispetto alla quale non è emerso alcun specifico interesse.
, in sede di interrogatorio formale assunto in I Grado all'udienza del Parte_1
18.10.2018, ha affermato “Mi consegnò detta somma in quanto in quel momento ne avevo bisogno”, il che è sufficiente a comprovare che non esisteva la precisa intenzione di cedere i terreni per
14 liberarsene, bensì di avere la disponibilità immediata di una cifra piuttosto consistente di danaro da restituire “mediante” beni immobili di valore pacificamente superiore.
Al riguardo, è determinante il fatto che non è stata inserita dalle parti un'apposita clausola che prevedesse la corresponsione della differenza di valore alla venditrice, ciò avuto riguardo alla non trascurabile sproporzione (v. € 50.000,00) fra il valore dell'immobile e l'importo pagato/mutuato.
I. Non resta che concludere, che all'accertata elusione del divieto di patto commissorio di cui all'art. 2744 c.c. consegue la nullità del contratto di data 07.02.2008per mezzo del quale è avvenuta detta violazione e ciò ai sensi dell'art. 1344 c.c., per il quale si reputa illecita la causa quando il contratto costituisce il mezzo per aggirare l'applicazione di una norma imperativa.
Posto che la dichiarazione di nullità del contratto ha portata estintiva dello stesso, privando di giustificazione causale le reciproche obbligazioni dei contraenti e - quindi - da una parte l'impegno a trasferire la proprietà dell'immobile e dall'altra la corresponsione della somma di denaro, ne conseguono le obbligazioni restitutorie che sono state oggetto di domanda da parte dell'Appellante
Incidentale.
A seguito della caducazione del titolo contrattuale viene meno la ragione giustificativa del pagamento di € 100.000,00 che deve essere restituito dalla ricevente , oltre interessi secondo la disciplina di PT cui all'art. 1284 co. 4 c.c. (v. Cass. n. 61/2023) ed a partire dal momento dell'avvenuto pagamento.
19. Attesa la portata assorbente dell'accoglimento dell'Appello incidentale che afferisce ad un vizio assoluto rilevabile anche d'ufficio, non resta che riformare parzialmente la Sentenza impugnata nei termini di cui si è detto.
20. Le spese del gravame la soccombenza di e si liquidano in dispositivo secondo Parte_1
i parametri medi di cui al D.M. n. 55/2014 e successive modifiche ed integrazioni per le cause di cui allo scaglione € 52.001,00-€ 260.000,00 al quale è da ricondurre il decisum.



P.Q.M.


Il Collegio, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa od assorbita, in parziale riforma delle Sentenza impugnata, così dispone:

1. ACCOGLIE in via assorbente l'Appello incidentale formulato da , DICHIARA la Controparte_1 nullità del contratto preliminare sottoscritto da e da il 07.02.2008 Parte_1 Controparte_1
e CONFERMA la condanna di a restituire a la somma di € Parte_1 Controparte_1
100.000,00, oltre interessi secondo la disciplina di cui all'art. 1284 co. 4 c.c. dall'avvenuto pagamento.
15 2. CONDANNA a rifondere a le spese del gravame liquidate in € Parte_1 Controparte_1
9.991,00, oltre iva-cpa-spese generali come per legge.
Venezia, 15.09.2025.
La Relatrice La Presidente
Dott.ssa Barbara Gallo Dott.ssa Rita Rigoni
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