N. 232/2025 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile
nelle persone dei seguenti magistrati:
dr.ssa Laura Sara Tragni Presidente
dr.ssa Elena Mara Grazioli Consigliere
dr.ssa Isabella Ciriaco Consigliere rel. est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello
da
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
CRUCITTI SEBASTIAN IVAN (C.F. , presso il cui studio è elettivamente C.F._2
domiciliato in Garbagnate Milanese (MI), Via Piave n. 13, giusta procura in atti
APPELLANTE contro
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Controparte_1 C.F._3
BERTINELLI MARCELLA (C.F. ), presso il cui studio è elettivamente C.F._4
domiciliata in Varese (VA), via della Brunella n. 4, giusta procura in atti
APPELLATA
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Busto Arsizio n. 93/2025, pubblicata in data 23.1.2025, notificata in data 24.1.2025.

CONCLUSIONI:
Per l'appellante : Parte_1
1 “Voglia la Ecc.ma Corte d'Appello adita, respinte le contrarie istanze ed eccezioni, in riforma della sentenza n. 93/2025 pubblicata in data 23.01.2025 dal Tribunale Ordinario di Busto Arsizio, in persona del Giudice Dott. Massimiliano Radici in relazione al contenzioso identificato con R.G. n.
2453/2024, e in accoglimento del presente appello, così provvedere: in via preliminare: dichiarare la inammissibilità e/o improponibilità della domanda subordinata di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore perché domanda nuova;
nel merito
- revocare l'ordinanza di convalida a firma G.U. dott.ssa del 25.6.2024 perché errata e/o Per_1 contra legem;

- per i motivi tutti in atti accertare che tra le parti è intercorso contratto di locazione ad uso abitativo ordinario ai sensi dall'art.2 comma 1 della legge 9 dicembre 1998 n. 431 della durata di anni 4 + 4, nonché accertare che la effettiva e sostanziale data di decorrenza del contratto per cui è causa è da individuarsi nel 1.12.2015 ovvero con termine al 30.11.2023 e, conseguentemente, dichiarare la nullità/inefficacia/illegittimità ed inopponibilità della comunicata disdetta per il 31.12.2021 di cui si avvale parte intimante nonché dichiarare la nullità/inefficacia/illegittimità ed inopponibilità della comunicazione datata 30.11.2022 qualificata come disdetta dal Giudice di I grado;

- respingere in ogni caso la domanda di sfratto per finita locazione avanzata perché infondata in fatto e diritto;

- accertare e dichiarare che il contratto per cui è causa avrà naturale scadenza il 30.11.2027
- respingere la domanda subordinata di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore perché infondata in fatto e diritto;

- in via istruttoria: ci si oppone alla richiesta ispezione ex art. 258 cpc perché solo mezzo di prova
d'ufficio non già richiedibile né invocabile dalla parte a colmare e/o soddisfare l'onere della prova sulla stessa incombente;

- dichiarare decaduta la parte intimante da ogni mezzo di prova proponibile perché non specificatamente indicato dedotto o articolato in memoria ex art. 414 cpc;

- In ogni caso: con vittoria di spese competenze ed onorari di causa del doppio grado di giudizio da distrarsi in favore del procuratore costituito antistatario avv. Sebastian Ivan Crucitti ex art. 93
c.p.c.”
Per parte appellata chiede che l'Ill.ma Corte d'Appello di Milano Voglia: Controparte_1
PRELIMINARMENTE DICHIARARE inammissibile l'appello ai sensi dell'art
436 bis cpc;
comunque RIGETTARE l'appello del conduttore signor e Parte_1
CONFERMARE la Sentenza n.93.2025 di primo grado emessa dal Tribunale di
Busto Arsizio, in data 23.01.25;
In ogni caso RIGETTARE le domande dell'appellante in quanto tardive e comunque infondate;

DICHIARARE la risoluzione del contratto per la finita locazione;

IN SUBORDINE ACCERTARE e DICHIARARE la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore;

CONDANNARE il signor al pagamento delle spese di lite. Parte_1
2 CONDANNARLO altresì ai sensi dell'art 96 cpc stante la natura emulativa e pretestuosa dell'appello proposto.
IN VIA ISTRUTTORIA
Nel caso di ammissione delle domande nuove dell'appellante autorizzare l'appellata alla produzione del documento a confutazione DOC 13) Diffida via PEC da Avvocato Angela Riva a Signora
. Controparte_1

FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione la sig.ra deduceva di aver Controparte_1
concesso in locazione al sig. , con contratto del 25.2.2016, un'unità immobiliare ad Parte_1
uso abitativo facente parte di uno stabile condominiale sito in Cassano Magnago, via Trento n. 13/B, posto al piano primo.
Il contratto, registrato in data 16.3.2016 (doc. 1), prevedeva una durata di anni 1 (dal 1.3.2016 al
28.2.2017) con possibilità di rinnovo automatico per due anni dopo la prima scadenza, salvo disdetta da trasmettersi, da entrambe le parti, con lettera raccomandata tre mesi prima della scadenza.
La sig.ra esponeva di essere stata invitata dal sig. a presentarsi avanti il CP_1 Pt_1 CP_2
(Sindacato Unitario Inquilini e Assegnatari) ove, all'incontro del 21.12.21, le parti avevano concordato di procedere alla sostituzione automatica del regime di durata del contratto da 1+2 a 4+4, con conseguente scadenza del secondo quadriennio il 29.2.2024 (docc. 2 e 3).
In considerazione del cattivo stato di manutenzione e delle precarie condizioni igienico-sanitarie in cui versavano l'appartamento condotto da e le aree comuni consistenti nel pianerottolo e Pt_1
giardino (docc. 8 e 9), la locatrice si era decisa a comunicare al conduttore - a mezzo raccomandata
AR del 23.8.23 - di non voler rinnovare il contratto di locazione alla scadenza.
Il sig. si opponeva alla convalida di sfratto ed eccepiva: la nullità parziale del contratto Pt_1
relativamente alla pattuizione del termine annuale di durata del contratto in quanto carente dei requisiti prescritti dalla legge 431/98 per la configurazione del rapporto transitorio, con applicazione del regime di durata ordinaria (4+4); l'assenza di documentazione scritta attestante la modifica convenzionale della durata del contratto;
l'operatività di esso a partire dal 1/12/2015, data di immissione nel possesso, intestazione utente e pagamento canone, in luogo di quella indicata da controparte (1/3/2016); la nullità/tardività/inefficacia e/o inopponibilità della disdetta del 23.08.2023, atteso che essa sarebbe dovuta pervenire un semestre prima della scadenza del 30.11.2023, con conseguente rinnovo del rapporto e prosecuzione dello stesso sino a sua naturale scadenza il
30.11.2027.
3 2. Con sentenza n. 93/2025 il Tribunale di Busto Arsizio riteneva pacifica la conclusione del contratto di locazione tra le parti ed evidenziava come ad essere controversi fossero il momento in cui collocare l'inizio del rapporto;
la sua durata;
la tempestività della disdetta da parte della locatrice.
Quanto al primo aspetto, il Tribunale riteneva provata dalla documentazione prodotta dal conduttore la vigenza del contratto sin dal dicembre 2015.
Per quanto riguarda la durata di tale contratto i) in assenza di un'indicazione e/o documentazione delle esigenze giustificative della transitorietà del rapporto ii) valutata la prosecuzione di esso ininterrottamente negli anni e iii) in mancanza di prova dell'accordo tra le parti modificativo della durata, il Tribunale riteneva applicabile al contratto tra e il regime ordinario di CP_1 Pt_1
durata delle locazioni abitative (di anni 4 + 4) previsto dall'art. 2 l. 431/1998 con decorrenza dal dicembre 2015 e sua naturale scadenza al 30.11.2023 (purchè tempestivamente disdettato).
Quanto alla disdetta, il Tribunale rilevava che la missiva inviata in data 30.11.2022 al conduttore, allegata quale doc. 4 alla memoria integrativa dalla locatrice, avesse valore di disdetta e che la comunicazione del 23.8.2023 -allegata all'intimazione di sfratto- non rappresentasse una nuova disdetta che superava la precedente, bensì solo una sua reiterazione, volta a ribadire l'intento. “Detto in altri termini, la disdetta è una ed è quella fatta con la missiva del 30/11/2022. Il fatto che nella comunicazione del 23/8/2023 si faccia riferimento alla scadenza del contratto il 28/2/2024, nulla toglie al valore della disdetta, la quale deve intendersi, così come esposto nella missiva del
30/11/2022, come rifiuto alla rinnovazione del contratto alla sua naturale scadenza, quale essa sia.”
(cfr. pag. 5 sentenza impugnata). Dunque, la disdetta era ritenuta dal Tribunale tempestiva, con conseguente accoglimento della domanda della sig.ra di risoluzione del contratto per finita CP_1
locazione; quanto al rilascio dell'immobile, il Tribunale confermava l'ordinanza di rilascio provvisoriamente esecutiva già emessa il 25 giugno 2024.
3. Avverso detta sentenza ha proposto appello il sig. lamentando la mancanza dei requisiti Pt_1
previsti per legge per qualificare come disdetta la comunicazione del 30.11.2022 e, prima ancora, la prova dell'avvenuta comunicazione di tale missiva al conduttore. In particolare, il primo giudice avrebbe errato a valutare tre distinti profili: 1) Asserire senza alcuna prova certa l'esistenza del citato contenuto/allegato alla mail;
2) Dichiarare la risoluzione del contratto per finita locazione in assenza di prova alcuna della ricezione ed errata qualificazione di posta certificata;
3) Qualificare la stessa missiva come risolutiva di un contratto quando la disdetta azionata da parte intimante nel giudizio si riferisca ad altro titolo contrattuale.
Nella prospettazione dell'appellante il Tribunale avrebbe erroneamente ritenuto efficace come atto interruttivo la comunicazione del 30.11.2022, privo dei requisiti di forma necessari (ovverosia l'indicazione delle parti e del contratto di locazione;
l'indicazione del numero di registrazione presso
4 l'Agenzia delle Entrate;
la data di cessazione e rilascio;
la data e la sottoscrizione) nonché
“riferito/riferibile a titolo contrattuale di cui ne accerta in giudizio la nullità in punto durata e ne accerta la diversa ricorrenza, ovvero accerta in sentenza sussistere contratto di locazione ordinario
(4+4) decorrente dal 1.122015 e successiva scadenza al 30.11.2023”, in aperta contraddizione con l'ordinanza di rilascio del giugno 2024 che dichiara tempestivamente disdettato il titolo contrattuale alla scadenza 29.2.2024.
Il giudizio di primo grado sarebbe stato erroneamente “risolto in assenza della prova certa e rigorosa della sussistenza di valido atto di disdetta di cui al comma 2 art. 1596 c.c.”.
Il sig. contesta di aver ricevuto la comunicazione del 30.11.2022, che parte appellata non Pt_1
ha provato di aver regolarmente inviato e che sia stata ricevuta dal destinatario, in assenza di produzione della ricevuta di avvenuta consegna e in presenza in atti della sola ricevuta di accettazione, inidonea a dimostrare il perfezionamento della notifica all'indirizzo del conduttore.
Qualora si ritenesse ricevuto il messaggio, secondo l'appellante, non sarebbe comunque “garantito” il contenuto del documento allegato.
L'appellante eccepisce altresì la nullità, tardività, inefficacia e/o inopponibilità della disdetta del
23.08.2023 richiamando Cass. n. 27526/2013, Cass. n. 409/2006 e Cass. n. 3/2009.
Il sig. impugna la sentenza anche in punto spese: avendo il giudice di primo grado accolto Pt_1 le eccezioni in punto nullità del titolo contrattuale invocato dall'attore e inefficacia della disdetta dallo stesso azionata, le spese di lite non potevano essere poste a suo esclusivo carico.
4. La sig. ra si è costituita in giudizio chiedendo preliminarmente di dichiarare CP_1 inammissibile l'appello ai sensi dell'art. 436bis e 348bis c.p.c.; in ogni caso, di rigettare l'appello per la tardività e infondatezza delle domande dell'appellante e di dichiarare la risoluzione del contratto per la finita locazione;
in subordine di accertare e dichiarare la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore.
L'appellata ha dedotto che in data 28.01.25, al quarto accesso e con l'ausilio della forza pubblica,
l'immobile era stato rilasciato dal sig. (cfr. verbale di rilascio allegato alla comparsa) Pt_1
5. All'udienza del 7.5.2025 la Corte ha esperito infruttuosamente il tentativo di conciliazione. Il procuratore di parte appellante ha chiesto dichiararsi l'inammissibilità delle domande presentate in via subordinata dalla sig.ra , in assenza di appello incidentale e, analogamente al difensore CP_1 di parte appellata, ha chiesto l'accoglimento delle conclusioni presentate in atti. La Corte, previa camera di consiglio, ha pronunciato sentenza mediante separato dispositivo del quale ha dato lettura alle parti presenti in udienza.
***
6. Ritiene il Collegio che l'appello sia infondato e vada respinto.
5 Le doglianze dell'appellante possono essere oggetto di analisi congiunta per una migliore esposizione delle ragioni che hanno condotto al rigetto del gravame.
Anzitutto, l'odierno appellante non contesta la ricostruzione operata dal primo giudice – la quale deve dunque ritenersi coperta da giudicato – che riconduce il contratto di locazione nell'ambito del regime ordinario 4+4 previsto dall'art. 2 l. 431/1998, da applicarsi sin dall'inizio del rapporto locativo
(dicembre 2015) con naturale scadenza al 30.11.2023, purchè disdettato.
Nel caso di specie il sig. sostiene che la comunicazione del 30.11.2022, inviata dalla pec Pt_1 della locatrice “ alla e-mail ordinaria del conduttore Email_1
, non rispetti i requisiti di forma per costituire valida disdetta;
ad Email_2
ogni modo, l'appellante nega di avere ricevuto tale missiva.
Sul punto è opportuno evidenziare che, avendo la sig.ra agito con disdetta inviata per la CP_1
scadenza del secondo quadriennio di durata (cioè per il 30.11.2023, come emerge dal documento prodotto n. 4a), il regime formale della disdetta è quello indicato dal secondo inciso del comma 1 dell'art. 2 l. 431/1998. Tale disposizione regola la rinuncia al rinnovo e cioè una manifestazione di voler provocare la cessazione della locazione per il fatto del verificarsi della scadenza, senza la necessità di specificare altre ragioni - a differenza di quanto accade per il recesso anticipato da parte del locatore - e nel rispetto di un doppio requisito di forma: la lettera per il modo di manifestazione della volontà e la raccomandata per la trasmissione della comunicazione. Nella ricostruzione che ne
è data dalla giurisprudenza, l'uno e l'altro requisito ammettono equipollenti, purché idonei ad evidenziare la manifestazione all'altra parte della volontà negoziale sei mesi prima della scadenza
(Cass., sez. 3, n. 11808 del 9/6/2016).
Nel caso oggetto del presente giudizio, come correttamente rilevato nella sentenza impugnata, deve ritenersi che la manifestazione di volontà di non rinnovare il contratto sia stata espressa in maniera palese nella comunicazione trasmessa tramite pec della locatrice alla e-mail del conduttore in data
30.11.2022 (doc. 4a) prodotta con memoria integrativa del 16.9.2024, che testualmente afferma:
“Colgo l'occasione per comunicarle formalmente con ampio anticipo, che alla scadenza del suo contratto di locazione, esso non sarà in nessun caso rinnovato”.
La volontà della sig.ra è espressa in modo inequivoco e la ricezione di tale missiva in data CP_1
30.11.2022 – dunque nei tempi prescritti dalla l. 431/1998 - non è stata oggetto di contestazione prima del giudizio e neppure nel corso del processo di primo grado (né nella memoria integrativa del

3.10.2024 né nei verbali di udienza del 23.10.24 e 21.1.25) seppur nella memoria dell'appellante si deducesse che “le comunicazioni di mancato rinnovo alla scadenza furono inviate la prima al
30.11.22 e la seconda al 23.08.23, quindi ben entro i tre mesi antecedenti la scadenza previsti dal
6 contratto. Di più, la comunicazione del 30.11.22 risulterebbe più che tempestiva anche nel caso in cui si volesse far decorre il contratto dal mese di dicembre 2015 anziché dal marzo 2016”.
Sono plurime le pronunce, anche della giurisprudenza di legittimità (es. Cass. n. 26624/2018), con le quali si è ribadito che, in applicazione del principio di non contestazione, il convenuto è tenuto a prendere posizione, in modo chiaro ed analitico, sui fatti posti dall'attore a fondamento della propria domanda, i quali debbono ritenersi ammessi, senza necessità di prova, ove la parte, non elevi alcuna contestazione chiara e specifica. Il deducente è tenuto a provare il fatto genericamente dedotto e/o non rientrante nella sfera di conoscibilità della controparte anche in assenza di contestazione specifica o generica o di non contestazione da parte di quest'ultima, mentre è tenuto a provare il fatto specificamente dedotto e/o rientrante nella sfera di conoscibilità della controparte soltanto se specificamente contestato. In ragione di ciò, soltanto nella prima ipotesi è possibile formulare la contestazione per la prima volta anche in grado d'appello, senza che questo giustifichi la rimessione in termini per l'articolazione dei mezzi istruttori, stante l'onere probatorio gravante sul deducente in primo grado, mentre tale facoltà è preclusa nella seconda, avendo quest'ultimo fatto affidamento sulla
"relevatio" dall'onere probatorio in ragione dell'assenza di contestazione, senza potervi più provvedere in sede di gravame (Cass. n. 2223 del 25/01/2022).
Dell'assenza di contestazione in primo grado, peraltro, vi è conferma nello stesso atto di appello, ove si specifica che la contestazione si è resa necessaria solo alla luce della sentenza del Tribunale, poiché
l'ordinanza di rilascio dell'immobile del 25.6.2024 aveva diverso contenuto e non aveva valutato il doc. 4a. Tale tesi è del tutto priva di fondamento: l'ordinanza di rilascio è pronuncia provvisoria emessa dal giudice ante causam, il cui contenuto non vincola la decisione nel merito espressa dal giudice in sentenza;
inoltre, l'ordinanza di rilascio è stata emessa antecedentemente al deposito del documento 4a, e dunque alla produzione della comunicazione del novembre 2022.
Di qui la necessità del rigetto delle doglianze del sig. con conseguente assorbimento di tutte Pt_1
le ulteriori domande ed eccezioni sollevate dall'appellata.
7. Quanto all'ulteriore doglianza sulla condanna alle spese sollevata infine dall'appellante, sulla base del dedotto accoglimento delle eccezioni “in punto nullità del titolo contrattuale invocato dall'attore
e inefficacia della disdetta dallo stesso azionata”, la stessa non può che essere rigettata, in quanto infondata, attesa l'integrale soccombenza del sulla proposta opposizione. Pt_1
8. Al rigetto dell'appello consegue, in base al principio di soccombenza, la condanna dell'appellante sig. a rifondere alla controparte le spese di lite che si liquidano, come da dispositivo, ex Pt_1
D.M. 55/2014 (modificato con D.M. 147/2022), tenuto conto del valore della controversia (pari al valore del canone locativo annuale – € 7.800,00- sino alla scadenza contrattuale del 2027 pretesa dall'appellante)) e in applicazione dei parametri medi attesa la media complessità delle questioni
7 trattate (quanto alla fase di studio, a quella introduttiva) e minimi (quanto alla fase di trattazione e a quella decisionale) contenute nella sola partecipazione all'udienza.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Pt_1
avverso la sentenza del Tribunale di Busto Arsizio n. 93/2025, pubblicata il 23.01.2025,
[...]
ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa così provvede:
1. rigetta l'appello;
2. condanna l'appellante al pagamento in favore della parte appellata delle spese del presente grado del giudizio, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi € 6.734,00, di cui € 2.058,00 per la fase di studio della controversia, € 1.418,00 per la fase introduttiva, € 1.523,00 per la fase di trattazione ed € 1.735,00 per la fase decisionale, oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.
Così deciso, in Milano il 07/05/2025
Il consigliere estensore La Presidente
Dott.ssa Isabella Ciriaco dott.ssa Laura Sara Tragni
8