REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
Sezione Civile, composta dai magistrati:
DOTT.SSA MARIA TERESA SPANU Presidente
DOTT.SSA GRAZIA MARIA BAGELLA Consigliere relatore
DOTT. ENZO LUCHI Consigliere
ha pronunciato all'udienza del 14 febbraio 2025 la seguente
SENTENZA
Ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
nella causa iscritta al numero 292 del ruolo generale Affari Contenziosi Civili per l'anno 2022
promossa da:
(c.f. ) E (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), elettivamente domiciliati in Cagliari, Largo Gennari n. 10, presso lo C.F._2
studio dell'avv. Luigi Delirio, che li rappresenta e difende, in virtù di procura speciale a margine dell'atto in riassunzione
Attori in riassunzione, appellati
Contro
, c.f. elettivamente domiciliata in Cagliari, Controparte_1 C.F._3
via Besta n. 2, presso lo studio dell'avv. Sebastiano Tola, che la rappresenta e difende in virtù di procura speciale a margine dell'atto introduttivo del giudizio e in calce al controricorso per
ZI
Pagina 1 Convenuti in riassunzione, appellanti
CONCLUSIONI
Nell'interesse degli attori in riassunzione: “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Cagliari, respinta
ogni diversa istanza, preso atto dell'ordinanza n. 18390/2022 della Suprema Corte di ZI,
pubblicata l'8.6.2022, 1) respingere l'appello proposto dalla sig.ra ; 2) Controparte_1
condannare, ai sensi dell'art. 389 c.p.c., la signora alla restituzione in Controparte_1
favore dei signori e della somma di € 30.841, 84, con interessi Parte_1 Parte_2
legali dai singoli pagamenti;
3) con vittoria di spese e competenze professionali tanto della fase di
legittimità che della fase di merito, compresa la fase cautelare ex art. 373 c.p.c., con distrazione in
favore del sottoscritto difensore, il quale dichiara di aver interamente anticipato le spese e non
riscosso le competenze professionali”.
Nell'interesse della convenuta in riassunzione:“

Per questi motivi

si conclude affinché questa
spett.le Corte d'Appello, preso atto della avvenuta risoluzione del contratto preliminare per
mancata stipula del contratto definitivo, entro il termine essenziale previsto contrattualmente dalle
parti all'art.7 del compromesso voglia:
1) Dichiarare l'avvenuta risoluzione di diritto, in data 30.06.2006, del contratto preliminare
stipulato in data 12.04.2006 per decorso del termine essenziale nello stesso stabilito
e per l'effetto
2) Condannare e in solido alla restituzione in favore di Parte_1 Parte_2 [...]
della somma di 20.000,00 Euro e dalla stessa consegnata a titolo di acconto alla CP_1
stipula del contratto preliminare, oltre agli interessi, la rivalutazione e quant'altro dovuto ex lege”.
IN FATTO E IN DIRITTO
La vicenda processuale può essere ricostruita come di seguito.
Con atto di citazione regolarmente notificato, convenne in giudizio dinanzi Controparte_1
al Tribunale di Cagliari e , esponendo di aver stipulato con costoro un Pt_1 Parte_2
contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto l'immobile di loro proprietà sito in
Pagina 2 Cagliari, via Col D'Echele nn. 2 e 6, e di avere corrisposto la somma di € 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria nonché la somma di € 20.000,00 in acconto sulla futura vendita (il cui prezzo complessivo era stato pattuito in € 220.000,00); tuttavia, non avendo ottenuto l'erogazione del mutuo bancario che le avrebbe consentito l'acquisto dell'immobile, aveva risolto unilateralmente il contratto rinunciando alla restituzione della caparra confirmatoria e chiedendo la restituzione dell'acconto di € 20.000,00.
Si costituirono i Sig.ri , contestando la fondatezza della pretesa azionata e sostenendo Pt_2
“l'inammissibilità e l'illegittimità della risoluzione unilaterale” del contratto ad opera della parte inadempiente, chiedendo, conseguentemente, il rigetto della domanda.
Il giudice di primo grado, con sentenza n. 3611 dell'11.12.2009, ritenuta l'illegittimità della
“risoluzione unilaterale” di un contratto a prestazioni corrispettive ad opera della parte inadempiente, rigettò la domanda e condannò la al pagamento delle spese processuali. CP_1
***
Avverso la predetta decisione propose appello, deducendo l'erronea Controparte_1
interpretazione e valutazione della domanda proposta in primo grado nonché la violazione del principio processuale della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato ai sensi dell'art. 112 c.p.c.
in quanto, a suo dire, non aveva domandato la restituzione della caparra confirmatoria, bensì quella della sola somma ulteriore, versata a titolo di acconto.
Costituitisi ritualmente anche in secondo grado, i signori e ribadirono Pt_1 Parte_2
quanto eccepito davanti al Tribunale, ossia che la parte inadempiente di un contratto a prestazioni corrispettive non può unilateralmente risolverlo.
Con sentenza n. 90/2017 resa pubblica il 13.2.2017, la Corte d'Appello di Cagliari, ribaltando l'esito del giudizio di primo grado, accolse la domanda di restituzione dell'acconto di € 20.000,00
proposta da e, per giungere a tale conclusione, rilevò che in seguito Controparte_1
all'inadempimento del preliminare da parte della per mancato ottenimento del mutuo, i CP_1
non avevano mai avanzato alcuna richiesta di adempimento o di ulteriori danni, sicché Pt_2
Pagina 3 l'assenza di qualsiasi manifestazione di interesse all'esecuzione del contratto da parte dei promittenti venditori aveva lasciato intendere la mancanza di un reciproco interesse all'esecuzione del contratto e, conseguentemente, che lo stesso si fosse risolto per mutuo dissenso, anche se,
invero, trattandosi di immobile, sarebbe stata necessaria la forma scritta. Ritenne, quindi, dovuta la restituzione dell'acconto alla promissaria acquirente e infine reputò non necessaria la documentazione prodotta dall'appellante, attestante - a riprova del mancato interesse dei alla Pt_2
vendita in favore della - il successivo trasferimento del bene suddetto in favore di terzi. CP_1
***
Contro tale pronuncia i signori proposero ricorso per cassazione, censurando la sentenza Pt_2
della Corte d'Appello di Cagliari con tre distinti motivi.
Resistette la con controricorso, proponendo a sua volta ricorso incidentale condizionato, CP_1
contrastato da controricorso dei . Pt_2
Con primo motivo i ricorrenti denunziarono violazione e falsa applicazione dell'art. 1385 cc.
perché l'attrice, parte inadempiente, non avrebbe potuto invocare la risoluzione del contratto conseguente al suo recesso, posto che la citata norma attribuisce il diritto di recesso dal contratto solo alla parte non inadempiente, ritenendo, quindi, corretta la decisione del primo giudice di rigetto della domanda.
Con secondo motivo denunziarono la violazione dell'art. 345 c.p.c., per avere la Corte
d'Appello deciso su una domanda nuova (risoluzione per mutuo dissenso) proposta per la prima volta in appello.
Con terzo ed ultimo motivo i ricorrenti denunziarono la violazione dell'art. 1350 c.c.,
rimproverando alla Corte d'Appello di avere dichiarato lo scioglimento del preliminare per mutuo dissenso in assenza di un accordo risolutorio consacrato in forma scritta.
con ricorso incidentale condizionato, contestò alla Corte territoriale Controparte_1
di non avere considerato necessaria ed indispensabile la produzione della nota di trascrizione della vendita in favore di terzi, che avrebbe accertato l'inequivocabile volontà dei venditori di accettare
Pagina 4 lo scioglimento del vincolo negoziale per mutuo dissenso attraverso la stipula di un atto incompatibile con la volontà di persistere nel vincolo negoziale. Osservò, in particolare, che secondo il dettato legislativo vigente ratione temporis la valutazione di indispensabilità non era condizionata all'incolpevolezza della produzione in primo grado.
Con ordinanza n. 18390/2022 la Suprema Corte stabilì, anzitutto, che il primo motivo di ricorso dovesse considerarsi inammissibile, perché non contenente alcuna censura contro la sentenza impugnata;
per ragioni di priorità logica, esaminò quindi il terzo motivo, ritenendolo fondato.
Precisato, infatti, che per principio ampiamente diffuso la risoluzione consensuale di un contratto preliminare riguardante il trasferimento, la costituzione o l'estinzione di diritti reali immobiliari è
soggetta al requisito della forma scritta “ad substantiam”, la Corte affermò che il giudice di secondo grado fosse incorso in palese errore laddove aveva ritenuto, pur nella consapevolezza della necessità
della forma scritta, che il preliminare si fosse risolto per mutuo dissenso sulla base del comportamento delle parti, in assenza del requisito formale. Ritenne, pertanto, assorbito l'esame del secondo motivo di ricorso.
Quanto al ricorso incidentale condizionato proposto dalla la Suprema Corte, chiarito che CP_1
nella fattispecie in esame la sentenza di primo grado era stata pubblicata nel 2009 e che quindi il giudizio di appello era regolato dalla precedente versione dell'art. 345 c.p.c. – meno restrittiva –
precisò che, per principio enunciato dalle Sezioni Unite, costituisce prova nuova indispensabile quella di per sé idonea ad eliminare ogni possibile incertezza circa la ricostruzione fattuale accolta dalla pronuncia gravata, smentendola o confermandola senza lasciare margini di dubbio oppure provando quel che era rimasto indimostrato o non sufficientemente provato, a prescindere dal rilievo che la parte interessata sia incorsa, per propria negligenza o per altra causa, nelle preclusioni istruttorie del primo grado.
Evidenziato, pertanto, che anche la Corte di ZI è abilitata ad accertare l'indispensabilità del documento nuovo, trattandosi di questione non di merito, ma di rito, la Corte rilevò che, in ogni caso,
non si potesse ravvisare “come una mera “nota di trascrizione” che riguarda una vendita fatta a un
Pagina 5 soggetto terzo estraneo possa sopperire alla mancanza di un atto, da farsi necessariamente in forma
scritta (v. la chiara formulazione dell'art. 1350 cc e la giurisprudenza citata nella trattazione del
terzo motivo) e che deve contenere l'espressa volontà dei due contraenti di porre nel nulla, per mero
dissenso e nell'esercizio dell'autonomia contrattuale (art. 1322 cc), un precedente contratto
preliminare di vendita immobiliare soggetto a forma scritta ad substantiam”.
La Corte cassò dunque la sentenza impugnata rinviando a questa Corte di Appello, in diversa composizione, affinché provvedesse sulle censure accolte e sulla liquidazione delle spese.
***
Con atto tempestivamente depositato e hanno riassunto il Pt_1 Parte_2
procedimento formulando le conclusioni trascritte in epigrafe, insistendo per il rigetto dell'appello proposto da controparte e domandando la restituzione, ai sensi dell'art. 389 c.p.c., delle somme versate in esecuzione della sentenza della corte di merito, oltre interessi legali dai singoli pagamenti.
Si è costituita domandando – per la prima volta in questa sede – la Controparte_1
dichiarazione dell'avvenuta risoluzione di diritto, in data 30.06.2007, del contratto preliminare stipulato il 12.04.2006, per decorso del termine (asseritamente) essenziale nello stesso stabilito,
nonché la condanna dei venditori alla restituzione della somma di € 20.000,00, trattenuta a titolo di acconto sul prezzo, oltre interessi e rivalutazione.
Ha precisato la sul punto, che dall'esame dell'art. 7 del contratto preliminare in oggetto (“la CP_1
stipula del rogito notarile di compravendita dovrà avvenire improrogabilmente entro e non oltre il
30.06.2006, previo saldo del prezzo”) sarebbe risultata inequivocabile la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto, una volta decorso il termine indicato,
“prescindendo dallo specifico interesse individuale del creditore all'osservanza, da parte del
debitore, del termine contrattuale previsto a favore di quest'ultimo”. Secondo la prospettazione della quindi, l'espressione utilizzata nei precedenti gradi di giudizio “risoluzione CP_1
unilaterale” dovrebbe intendersi, al più, come una risoluzione di diritto, di cui sussisterebbero tutti
Pagina 6 gli elementi: e tanto si evincerebbe, oltre che dall'interpretazione del contratto, anche dal comportamento successivo dei signori , che dopo soli tre mesi dalla scadenza del predetto Pt_2
termine, non sentendosi più vincolati, avevano stipulato in data 14.09.2006 un contratto di compravendita con un terzo soggetto, violando così i principi di correttezza e buona fede e continuando a trattenere la somma di € 20.000,00, versata a titolo di acconto (oltre che la caparra).
Ha osservato la convenuta in riassunzione che nel rispetto del principio espresso dal giudice di legittimità, la Corte d'appello investita può comunque giungere alla medesima conclusione,
configurando diversamente il meccanismo giuridico in ossequio al principio iura novit curia di cui
all'articolo 113 Cpc, assegnando una diversa qualificazione giuridica e fatti, peraltro pacifici e
incontestati ed ai rapporti dedotti in lite.
Da ultimo, la ha insistito, anche in questa sede, sull'istanza di autorizzazione alla CP_1
produzione della visura relativa alla nota di trascrizione, già proposta col precedente atto di appello,
in quanto, a parer suo, essenziale e funzionale ad indicare il comportamento delle parti ai sensi dell'art. 1362 c.c., secondo la diversa configurazione giuridica esposta in questa sede.
***
Premessa la doverosa applicazione del principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte nella sentenza di rinvio, secondo cui <La risoluzione consensuale di un contratto preliminare
riguardante il trasferimento, la costituzione o l'estinzione di diritti reali immobiliari è soggetta al
requisito della forma scritta “ad substantiam”>>, deve, in primo luogo, escludersi che il preliminare di compravendita si sia risolto per mutuo dissenso sulla base del comportamento delle parti, in assenza del requisito formale indicato dai giudici di legittimità.
Del pari impraticabile è l'ipotesi della risoluzione unilaterale/recesso per proprio inadempimento:
come ricordato dal giudice di prime cure, poiché “la parte inadempiente non ha diritto di risolvere
unilateralmente un contratto a prestazioni corrispettive nè tale diritto può derivare dal versamento
di una somma a titolo di caparra confirmatoria”, prevedendo, piuttosto, l'art. 1385 c.c., che “se la
Pagina 7 parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto ritenendo la
caparra”.
Quanto alla domanda di risoluzione per decorso del termine essenziale proposta per la prima volta in questa sede, se ne rileva, in via dirimente, l'inammissibilità, avendo la prospettato, in CP_1
primo grado una risoluzione unilaterale del contratto riconducibile al proprio inadempimento rispetto alla quale la domanda oggi proposta implica un evidente mutamento della causa petendi
oltre ad introdurre un tema di indagine, anche fattuale, del tutto nuovo (si ricorda che per costante principio enunciato dalla Suprema Corte, il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo;
tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre",
quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata - cfr. in tal senso Cass. 17.3.2005, n. 5797; Cass. 6.12.2007, n. 25549).
Non è superfluo a questo punto ricordare che costituisce principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità (Cass. Civ. n. 20320/2021, n. 20148/2022, n. 14249/2022) quello secondo cui la riassunzione della causa innanzi al giudice di rinvio instauri un processo nel quale è preclusa alle parti, tra l'altro, ogni possibilità di proporre nuove domande, eccezioni, nonché conclusioni diverse,
salvo che queste, intese nell'ampio senso di qualsiasi attività assertiva o probatoria, siano rese necessarie da statuizioni della sentenza della ZI (Cass. n. 25244 del 2013).
La riassunzione della causa davanti al giudice di rinvio si configura, dunque, non già come atto di impugnazione, ma come attività d'impulso processuale, volta alla prosecuzione del giudizio conclusosi con la sentenza cassata (cfr. giurisprudenza costante: Cass. n. 25244 del 2013, cit.; cfr.
Cass. n. 4018 del 2006).
Pagina 8 Fermo quanto sopra, deve conseguentemente ritenersi non decisiva la produzione che si domanda essere acquisita al giudizio, tesa, peraltro, a dimostrare una circostanza di fatto -la vendita del bene a terzi entro tempi brevi dalla comunicazione di non poter adempiere da parte della promissaria acquirente- mai contestata dai Sig.ri . Pt_2
Va tuttavia esaminata la domanda restitutoria dell'acconto corrisposto formulata con l'atto di citazione e sempre coltivata nel corso dell'intero giudizio.
Ebbene tale domanda, la cui valutazione non è preclusa in questa sede alla luce dei principi sopra esposti, è fondata ove si consideri che i promittenti venditori si sono limitati a chiedere il rigetto della domanda in questione senza tuttavia avvalersi del ventaglio di facoltà posto a loro tutela:
prima fra tutte l'esecuzione del contratto, quindi il recesso dal contratto con ritenzione della caparra oppure la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, con la condanna di quest'ultima al risarcimento dei danni.
In assenza di alcuna di tali domande, che i convenuti non hanno ritenuto di formulare, il trattenimento in capo ai medesimi dell'acconto a suo tempo percepito risulta privo di attuale causa giustificatrice, non opposta, a ben vedere, neppure in questa sede, in cui gli stessi pretendono essere loro restituite tutte le somme versate alla in esecuzione della sentenza d'appello, incluso CP_1
l'acconto suddetto, che verrebbe per tale via attribuito loro senza il sostegno di un titolo e tantomeno di una domanda originaria tesa a conseguire siffatta attribuzione.
Discende, da tale ordine di argomentazioni, che l'acconto dovesse effettivamente essere restituito alla siccome indebitamente trattenuto. CP_1
A ciò consegue il rigetto della domanda di ripetizione del relativo importo formulata in sede di riassunzione dai sig.ri (in ordine alle restanti somme si rimanda a quanto appresso). Pt_2
Le ragioni della decisione implicano una valutazione di reciproca soccombenza riferita all'intero giudizio e comportano, pertanto, la compensazione integrale delle spese processuali afferenti tutti i gradi.
Pagina 9 Da ciò deriva che la domanda di restituzione degli importi corrisposti dai Sig.ri in Pt_2
esecuzione della sentenza di secondo grado debba trovare accoglimento con riguardo (e limitatamente) alle somme relative alle spese processuali liquidate con la sentenza d'appello.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Cagliari, definitivamente pronunciando sull'impugnazione avverso la sentenza del Tribunale di Cagliari n. 3611/2009, rigettata ogni altra domanda:
- condanna e alla restituzione in favore di Parte_1 Parte_2 CP_1
delle somme corrisposte a titolo di acconto sul prezzo del bene oggetto di preliminare di
[...]
compravendita;
- condanna alla restituzione in favore di e della Controparte_1 Parte_1 Parte_2
somma percepita a titolo di spese legali relative al giudizio d'appello, con gli interessi dalla data del relativo pagamento al saldo;

- dichiara compensate fra le parti le spese di tutti i gradi del giudizio.
Cagliari, 14 febbraio 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott.ssa Grazia Maria Bagella Dott.ssa Maria Teresa Spanu
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