N. R.G. 1251/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, terza sezione civile, in persona dei Magistrati: dott. Carlo Breggia Presidente dott. Marco Cecchi Consigliere dott. Antonio Picardi Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1251/2023 promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio dell'Avv. TROIANI LUCIA Parte_1 C.F._1

APPELLANTE/I nei confronti di
(CF con il patrocinio dell'Avv. PORTINARO Controparte_1 P.IVA_1
DANIELE (CF ) C.F._2
(CF ) con il patrocinio Controparte_2 P.IVA_2 dell'Avv. PABIS TICCI NICOLA (CF ) C.F._3

APPELLATO/I
(CF Controparte_3 C.F._4 APPELLATO-CONTUMACE
avverso la sentenza n. 408/2023 emessa dal Tribunale di EZ e pubblicata il 03/05/2023
CONCLUSIONI
In data 9-16.4.2025 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per : “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, disattese tutte le eccezioni e le Parte_1 istanze sollevate dagli appellati ed in riforma dell'impugnata sentenza, accogliere per i motivi pagina 1 di 14 dedotti in premessa il proposto appello, in riforma della sentenza n. 408/2023 emessa dal Tribunale di EZ, Giudice Dott.ssa Bruni, nell'ambito del giudizio di divisione endo-esecutivo R.G. 2925/2020, depositata in cancelleria in data 03.05.2023, mai notificata e pertanto: -in via principale e nel merito: dichiarare l'improcedibilità del presente procedimento divisionale, previo accertamento delle questioni pregiudiziali attinenti ai vizi generici insanabili e rilevabili ex officio in ogni stato e grado del procedimento, relativi agli atti costitutivi della fattispecie divisionale stessa (i.e. di pignoramento, nota di trascrizione e istanza di vendita) -in via subordinata, in caso di rigetto della domanda di improcedibilità del giudizio di divisione endoprocedimentale: a) riconoscere in favore della sig.ra la piena opponibilità ai creditori del diritto di Parte_1 abitazione costituito in suo favore, trascritto in data 3.06.2019 ed avente ad oggetto il bene di cui al Lotto A della procedura esecutiva immobiliare RGE n. 10/2017, in attuazione di conclusioni logiche alla premessa per cui la validità dell'atto di pignoramento dipende dalla rilevanza del verbale di separazione consensuale successivo alla trascrizione del pignoramento, in conformità a quanto statuito dal GE con ordinanza del 28.08.2019; per l'effetto ordini al CTU in sede di rinnovo di perizia di tenere debitamente conto dello stesso in termini di incidenza sulla valutazione di stima del bene di cui al Lotto A. b) accertare le incongruenze nonché le generiche valutazioni fatte dal perito Arch. voglia ordinare al nuovo CTU, in sede di rinnovo di perizia, di svolgere Per_1 gli opportuni accertamenti in ordine alla comoda divisibilità dei beni individuati nei lotti A,C, e D. Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre Iva e CAP come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio”;
Per : “Voglia l'adita Eccellentissima Corte, ogni contraria istanza Controparte_2 disattesa e respinta, dichiarare inammissibile l'appello o, comunque, rigettarlo, con conferma della sentenza non definitiva n. 408/2023 emessa e pubblicata in data 3 maggio 2023, dal Tribunale di EZ. Con vittoria di spese e di onorari del presente grado di giudizio”;
Per “Che Ill.ma Corte d'Appello di Firenze Voglia - respingere Controparte_1 l'appello proposto dalla sig.ra per le ragioni esposte nella comparsa di costituzione Parte_1 e risposta depositata in data 16 ottobre 2024 e, per l'effetto, confermare in tutte le sue statuizioni l'appellata sentenza non definitiva n. 408 del 3 maggio 2023, pubblicata in pari data, emessa dal Tribunale di EZ;
- rigettare, per i motivi meglio esposti nella comparsa di costituzione e risposta depositata in data 16 ottobre 2024, la domanda di improcedibilità del giudizio di divisione endoesecutiva, unitamente all'eccezione di opponibilità del diritto di abitazione costituito nell'interesse della sig.ra nonché di rinnovo CTU;
accertare e dichiarare che Parte_1 quanto versato a titolo di contributo unificato da parte della sig.ra non corrisponde Parte_1 all'effettivo valore della vertenza e, per l'effetto, intimare alla stessa il pagamento del residuo. IN OGNI CASO Con rifusione delle spese di lite del doppio grado di giudizio, oltre spese generali nella misura del 15% del compenso, i.v.a. e c.p.a.”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, regolarmente notificato, conveniva in giudizio, innanzi Parte_1 questa Corte di Appello, (di seguito, per brevità, anche solo Controparte_1
“ ), (di seguito anche Controparte_1 Controparte_2 solo “ ”) ed proponendo gravame avverso la sentenza n. CP_2 Controparte_3
pagina 2 di 14 408/2023, emessa dal Tribunale di EZ e pubblicata il 03/05/2023, che, non definitivamente pronunciando sulla domanda di divisione endoesecutiva proposta dal creditore procedente CP_1 nei confronti dei coniugi debitori e , l'aveva accolta,
[...] Parte_1 Controparte_3 disponendo lo scioglimento della comunione esistente sui lotti A), C), e D) mediante vendita del compendio come da separata ordinanza;
aveva, inoltre, dichiarato l'inopponibilità del diritto di abitazione insistente sul lotto A) nei confronti del creditore procedente e di quelli intervenuti.
1 – Il giudizio di primo grado.
1.1. – quale creditore procedente nel procedimento di esecuzione n. Controparte_1
10/2017, introduceva, nei confronti dei debitori e , il giudizio di Controparte_3 Parte_1 divisione endoesecutiva esponendo che:
- con sentenza n. 12118/16 del 15 giugno 2016, all'esito del giudizio R.G. n. 64403/11, il
Tribunale di Roma aveva condannato, tra gli altri, al pagamento, in favore di Controparte_3 essa della somma di € 4.069.059,92, oltre rivalutazione monetaria, nonché alla Controparte_1 refusione delle spese di lite liquidate in complessivi € 51.466,00;
- con ordinanza dell'11.11.2014, all'esito del giudizio R.G. n. 5287/2012, il Tribunale di Roma, in accoglimento del ricorso ex art. 702bis c.p.c., sempre promosso da aveva Controparte_1 revocato x art. 2901 c.c., con conseguente declaratoria di inefficacia (relativa), l'atto di costituzione di fondo patrimoniale costituito dai coniugi condannando, altresì, gli Controparte_4 stessi, in solido tra loro, al pagamento, in favore di delle spese di lite liquidate Controparte_1 nella complessiva somma di € 3.500,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali ed accessori di legge;

- in data 21.10.2016, con unico atto di precetto notificato, unitamente ai suindicati titoli esecutivi, aveva intimato al solo il pagamento del complessivo importo Controparte_1 Controparte_3 di € 4.145.733,33 nonché allo stesso ed alla moglie, il Controparte_3 Parte_1 pagamento dell'importo complessivo di € 5.303,90;
- in assenza di pagamenti da parte dei debitori, in data 05.01.2017, aveva Controparte_1 notificato agli stessi un unico atto di pignoramento immobiliare, sottoponendo ad esecuzione forzata i seguenti immobili di proprietà di in parte in via esclusiva, in parte in Controparte_5 regime di comunione legale ed in parte in regime di comunione ordinaria con la moglie Pt_1
– siti nel Comune di EZ e così catastalmente identificati:
[...]
---fabbricato, sezione urbana A, foglio 148, particella 66, sub. 2, natura A7, abitazione in villini, consistenza 15,5 vani, località San Marco, n. 39/B;
---fabbricati, sezione urbana A, foglio 148, particella 66, sub. 3, natura C6, stalle scuderie, rimesse, autorimesse, località San Marco, n. 39/B;
---terreni, foglio 148, particella 173, natura T, terreno, consistenza 49 are e 72 centiare, località San Marco;
pagina 3 di 14 ---terreni, foglio 148, particella 67, natura T, terreno, consistenza 35 are e 20 centiare, località San Marco;

---terreni, foglio 148, particella 130, natura T, terreno, consistenza 50 centiare, località San Marco;

---terreni, foglio 148, particella 153, natura T, terreno, consistenza 12 are e 64 centiare, località San Marco;

---fabbricati, sezione urbana A, foglio 148, particella 233, natura C2, magazzini e locali di deposito, consistenza 9 mq, località San Marco;

---fabbricati, sezione urbana A, foglio 174, particella 300, sub. 16, natura A4, abitazione di tipo popolare, consistenza 3,5 vani, C.so Italia, n. 245;
---fabbricati, sezione urbana A, foglio 174, particella 300, sub. 17, natura A4, abitazione di tipo popolare, C.so Italia, n. 245;
---fabbricati, sezione urbana A, foglio 126, particella 87, sub. 27, natura A10, uffici e studi privati, consistenza 6 vani, via Vittorio Veneto, n. 95”;
- in data 16 gennaio 2017, aveva trascritto, presso la Conservatoria dei Registi Controparte_1 immobiliari di EZ (Registro Generale n. 625; Registro Particolare n. 449), l'atto di pignoramento sui sopracitati beni immobili per la quota di 1/2 contro e di 1/2 Controparte_3 contro Parte_1
- in data 18.01.2017, il suddetto pignoramento immobiliare era stato iscritto a ruolo (R.G.E.
10/2017), con conseguente deposito, da parte di dell'istanza di vendita in data Controparte_1
27.02.2017, della nota di trascrizione in data 14.03.2017, nonché della relazione notarile in data
04.04.2017, integrata, in data 08.01.2018, su espressa disposizione del giudice dell'esecuzione;
- all'udienza di comparizione delle parti ex art. 569 c.p.c., il giudice dell'esecuzione, verificati gli avvisi ex artt. 498, 599 e 569 c.p.c. e dato atto che non sussistevano opposizioni agli atti esecutivi, aveva disposto la vendita degli immobili pignorati;

- in data 08.01.2019, aveva notificato a ricorso in opposizione Parte_1 Controparte_1 all'esecuzione ex art. 615 c.p.c., lamentando la (sopravvenuta) inesistenza del titolo esecutivo a seguito dell'avvenuto pagamento – effettuato in data 02.02.2017 – di quanto dallo stessa dovuto;

- con ordinanza del 21.02.2019, il giudice dell'esecuzione aveva dichiarato estinto il procedimento esecutivo nei confronti della in considerazione del fatto che risultava pacifico che Pt_1 quest'ultima non fosse più debitrice e, con ordinanza del 3.4.2019, aveva ordinato la cancellazione della trascrizione del pignoramento nei confronti della predetta Pt_1
- con ordinanza del 28.08.2019, il Giudice dell'esecuzione, preso atto che per i lotti A, C e D, di titolarità dei coniugi si era verificato lo scioglimento della comunione legale, con Controparte_4 mutamento in comunione ordinaria – avendo questi ultimi stipulato, in data successiva alla trascrizione del pignoramento del 16.01.2017, una convenzione matrimoniale di separazione dei beni annotata in calce all'atto di matrimonio (il 18.01.2017) e risultando, altresì, trascritto, sempre successivamente al pignoramento, in data 03.06.2019, un verbale di separazione pagina 4 di 14 consensuale tra i medesimi – disponeva la notifica dell'avviso ex art. 599/600 c.p.c. alla comproprietaria non esecutata, rigettando l'istanza di estinzione del procedimento Parte_1 esecutivo avanzata da Controparte_3
- avverso detta ordinanza il debitore esecutato, proponeva opposizione agli Controparte_3 atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. con ricorso depositato il 23.09.2019, lamentando l'erronea trascrizione del pignoramento perché avente ad oggetto la quota di ½ per ciascuno dei comproprietari, in luogo dell'intera proprietà sui lotti A, C e D che, alla data del pignoramento, erano di titolarità dei coniugi in regime di comunione legale (in seguito divenuta Controparte_4 comunione ordinaria);
- conclusasi la fase sommaria con il rigetto del ricorso in opposizione, il introduceva il CP_3 merito del giudizio di opposizione ex art. 617 c.p.c.;
- l'esecuzione proseguiva, comunque, nei confronti del e, con ordinanza del 18.07.2020, il CP_3
G.E. sospendeva la procedura per consentire l'instaurazione del giudizio di divisione in relazione agli immobili ricompresi nei lotti A), C) e D) di proprietà del debitore esecutato per la quota di ½ in comunione ordinaria.
- introduceva, pertanto, il giudizio di divisione endoesecutiva citando, innanzi al Controparte_1 medesimo Tribunale di EZ, il comproprietario esecutato, e la Controparte_3 comproprietaria non esecutata, quest'ultima titolare per la quota di ½ in Parte_1 comunione ordinaria, oltre ai creditori intervenuti, e Controparte_2
l'avv. MB SS, chiedendo lo scioglimento della comunione degli immobili costituenti i lotti A, C e D, meglio identificati nella perizia di stima.
1.2. – Radicatosi il contraddittorio, si costituivano in giudizio e Controparte_3 Parte_1 eccependo:
- A. l'improcedibilità del giudizio di divisione in ragione dei vizi concernenti il pignoramento e la nota di trascrizione di quest'ultimo, nonché l'istanza di vendita. Ritenevano, invero, errata la nota di trascrizione in quanto, al momento del pignoramento, essi erano titolari dei lotti oggetto di causa in regime di comunione legale con la conseguenza che il pignoramento doveva essere trascritto per l'intero diritto di proprietà in luogo della quota di ½ ciascuno, stante la natura di comunione senza quote della comunione legale. Inoltre, per i suddetti motivi, era pendente il giudizio di merito dell'opposizione ex art. 617 c.p.c. (R.G. n. 161/2020), che, in caso di accoglimento, avrebbe determinato la declaratoria di nullità del pignoramento e, conseguentemente, l'estinzione della procedura esecutiva n. 10/2017 RGES e del relativo giudizio di divisione. Del pari, ritenevano viziata l'istanza di vendita in quanto riferita pure alla per Pt_1
pagina 5 di 14 la quota di ½ in assenza di titolo esecutivo, avendo quest'ultima già provveduto al pagamento del debito prima del deposito della stessa istanza;

- B. la comoda divisibilità dei beni staggiti, contrariamente a quanto ritenuto dall'esperto nominato dal Giudice dell'Esecuzione;
- C. l'erronea valutazione del lotto A da parte dell'esperto stimatore, il quale non aveva tenuto conto del diritto di abitazione riconosciuto alla comproprietaria non esecutata, nel Parte_1 verbale di separazione consensuale trascritto in data 3.6.2019.
1.3. – Si costituiva, altresì, in giudizio, il creditore intervenuto, , Controparte_2 domandando lo scioglimento della comunione degli immobili staggiti di proprietà di CP_3
e di e, conseguentemente, la vendita dell'intero di detti beni.
[...] Parte_1
1.4. – Non si costituiva in giudizio SS MB e, sulla regolarità della notifica nei suoi confronti, ne veniva dichiarata la contumacia.
1.5. – All'esito dell'istruttoria, articolatasi nell'assunzione delle sole prove documentali, il tribunale decideva nei termini sopra esposti sulla base delle seguenti considerazioni:
-) per quanto concerneva l'eccezione sollevata dai convenuti di improcedibilità del Controparte_6 giudizio di divisione a causa dei presunti vizi relativi agli atti presupposti (atto di pignoramento, nota di trascrizione ed istanza di vendita), la stessa era inammissibile, dal momento che tali vizi potevano essere fatti valere solo mediante l'opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c.;
-) con riferimento, invece, alle censure sollevate in relazione all'elaborato peritale, doveva ribadirsi la non comoda divisibilità dei beni, non avendo i convenuti offerto alcun elemento per discostarsi da tale valutazione;

-) per quanto riguardava, poi, l'eccezione relativa all'opponibilità del diritto di abitazione, di cui la era divenuta titolare in forza del verbale di separazione consensuale trascritto il 3.6.2019, Pt_1 la stessa era infondata, in quanto la trascrizione di tale verbale era successiva a quella del pignoramento (avvenuta in data 16.1.2017), con conseguente inopponibilità al creditore procedente ed a quelli intervenuti.
2 – Il giudizio di secondo grado.
2.1. – Avverso tale sentenza proponeva appello per i seguenti motivi: Parte_1
1) con il primo, si doleva della mancata dichiarazione di improcedibilità del giudizio di divisione, nonostante i gravi vizi degli atti presupposti (pignoramento, nota di trascrizione, istanza di vendita).
2) Con il secondo, rilevava l'erroneità della decisione nella parte in cui aveva ritenuto non opponibile il diritto di abitazione, di cui era titolare essa nei confronti del creditore Pt_1 procedente e di quelli intervenuti.
pagina 6 di 14 3) Con il terzo, rilevava la non comoda divisibilità dei beni pignorati, tenuto conto della genericità
e delle molteplici incongruenze dell'elaborato peritale.
Per tali ragioni, è stata formulata dall'appellante richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte, con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
2.2. – Radicatosi il contraddittorio, ed il Controparte_1 [...] nel costituirsi in giudizio, contestavano, perché Controparte_2 infondate, le censure mosse da parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale chiedevano per contro la conferma.
2.3. – Non si costituiva in giudizio Controparte_3
2.4. – La causa veniva trattenuta in decisione in data 9-16.4.2025, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte, e previo deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
***
3 – In via preliminare.
3.1. – Va, in primo luogo, dichiarata la contumacia di , non essendosi lo stesso Controparte_3 costituito in giudizio nonostante la regolarità della notifica dell'atto di appello nei suoi confronti.
3.2. – In secondo luogo, si deve prendere atto della rinuncia al terzo motivo di appello formulata dalla nella comparsa conclusionale depositata il 7.3.2025, per essere medio tempore Pt_1 divenuta proprietaria del bene di cui al lotto A ed assegnataria di quelli di cui ai lotti C) e D), con conseguente venir meno dell'interesse ad insistere nel suo accoglimento (cfr. comparsa conclusionale, pag. 20).
Rinuncia che è stata ribadita anche in sede di note di trattazione scritta ex art. 127-ter c.p.c. depositate l'8.4.2025 (in cui si legge: “Preliminarmente si precisa che per quanto riguarda il motivo di appello relativo alla non comoda disabilità dei lotti (motivo n. 3 atto di appello), si ribadisce in questa sede, che l'interesse di parte appellante è considerevolmente sfumato ad oggi, in considerazione delle sopravvenute vicende nell'ambito del giudizio di divisione. In particolare, la
IG.ra è ad oggi proprietaria a tutti gli effetti del bene di cui al lotto A e allo stato Parte_1 attuale è assegnataria dei beni di cui ai lotti C e D per i quali ha già provveduto al versamento delle somme dovute, come da ordinanza del Giudice della divisione. In considerazione di ciò, si ritiene venuto meno l'interesse ad insistere sull'accoglimento di questo motivo di gravame”).
In ogni caso, ai fini dell'accertamento della soccombenza virtuale, si esaminerà, nel prosieguo, anche tale motivo di appello.
4 – L'esame del gravame. pagina 7 di 14 4.1. – Il primo motivo è palesemente infondato.
4.1.1. – Questa Corte ritiene senz'altro condivisibili le argomentazioni del giudice di prime cure, il quale ha correttamente escluso che in sede di giudizio di divisione possano essere fatti valere presunti vizi attinenti agli atti esecutivi, dovendo gli stessi essere denunciati nell'ambito della procedura esecutiva, mediante l'opposizione ex art. 617 c.p.c.
Invero, come affermato dalla Suprema Corte: “Il giudizio di divisione dei beni indivisi pignorati (la cd. "divisione endoesecutiva") ha natura di procedimento incidentale di cognizione nel procedimento esecutivo e, pur essendo in collegamento con l'espropriazione forzata e devoluto alla competenza funzionale del giudice dell'esecuzione, costituisce un autonomo processo di scioglimento della comunione e non può essere considerato una fase o un subprocedimento della procedura espropriativa in cui si innesta;
ne consegue che nell'ambito del procedimento divisionale non possono essere introdotte - o, se comunque introdotte, non possono essere esaminate e decise - opposizioni esecutive avverso i provvedimenti del giudice dell'esecuzione. (Cassazione sent. n. 22210/2021; in senso conforme cfr. anche Cass. civ. n.
6072/2021 e n. 20817/2018).
Ne discende che i vizi da cui sarebbero affetti il pignoramento, la nota di trascrizione e l'istanza di vendita andavano fatti valere attraverso lo strumento dell'opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., non potendo gli stessi essere denunciati nel procedimento divisionale.
4.1.2. – D'altra parte, come correttamente rilevato dalla difesa degli appellati, la risulta Pt_1 priva di legittimazione a far valere tali vizi, i quali non attengono alla sua posizione – essendo già intervenuto il provvedimento di estinzione della procedura esecutiva n. 10/2017 nei confronti della stessa – mentre, con riferimento alla posizione di , sono stati esclusi con Controparte_3 sentenza n. 650/2022 emessa dal Tribunale di EZ (nel giudizio RG 161/2020) e passata in giudicato.
Il mezzo, quindi, è caducato.
4.2. – Infondato è, altresì, il secondo motivo di appello.
4.2.1. – Invero, come affermato da Cass. civ. n. 7776/2016: “l'art. 155 quater c.c. (oggi abrogato
e sostituito dall'art. 337-sexies c.c.), va letto nel senso che il provvedimento di assegnazione
<> ai sensi dell'art. 2643 c.c. è <> ai terzi ai sensi dell'art. 2644 c.c.: ne consegue che anche quando trascritto, la trascrizione non ha effetto <<riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi>>” per cui “la trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale non è opponibile al creditore ipotecario che abbia iscritto ipoteca sull'immobile prima della trascrizione del detto provvedimento. Siffatta inopponibilità sta a
pagina 8 di 14 significare che il creditore ipotecario può far subastare l'immobile come libero, in quanto il diritto del coniuge assegnatario trascritto dopo l'iscrizione dell'ipoteca non può pregiudicare i diritti del titolare della garanzia reale” (pag. 12-13).
Dunque, al coniuge assegnatario saranno opponibili i diritti trascritti o iscritti prima del provvedimento di assegnazione, ai sensi dell'art. 2644 c.c., per cui nei confronti del creditore ipotecario o di quello pignoratizio, i quali abbiano rispettivamente iscritto l'ipoteca o trascritto il pignoramento prima del provvedimento di assegnazione della casa coniugale, quest'ultima non è opponibile cosicché tale creditore potrà far vendere l'immobile come libero.
Nella specie, essendo pacifico che l'atto di separazione, con cui è stato riconosciuto alla il Pt_1 diritto di abitazione, è stato trascritto successivamente (il 3.6.2019) all'atto di pignoramento
(16.01.2017), è evidente che tale diritto non è opponibile alla procedura esecutiva.
4.2.2. – Inoltre, non pertinente è il riferimento, da parte della al contenuto dell'ordinanza Pt_1 del 28.8.2019 che, nel disattendere l'istanza, avanzata da , volta ad ottenere Controparte_3
l'estinzione del procedimento esecutivo, ha ritenuto corretto l'atto di pignoramento (eseguito nei confronti del per la quota di ½), in quanto i beni staggiti risultavano in comunione CP_3 ordinaria tra e avendo costoro stipulato, in data 18.1.2017, una convenzione CP_3 Pt_1 matrimoniale di separazione dei beni annotata in calce all'atto di matrimonio e risultando trascritto, in data 3.6.2019. un verbale di separazione consensuale tra gli stessi.
Sostiene l'appellante che “nell'ambito di quell'ordinanza, non solo il GE, per valutare la validità dell'atto di pignoramento, ha preso a riferimento la situazione alla data in cui ha svolto tale valutazione (quindi più di due anni dopo la notifica dell'atto di pignoramento), derogando al principio tempus regit actum, ma ha altresì considerato efficaci ed opponibili atti posti in essere successivamente alla trascrizione del pignoramento, normalmente inopponibili, derogando anche al principio dell'ordine delle trascrizioni […] E allora non può il Giudice derogare al principio dell'ordine delle trascrizioni per considerare valido l'originario atto di pignoramento e poi invocare il medesimo principio quando si tratta di rispondere sull'opponibilità del diritto di abitazione, facendo peraltro riferimento al medesimo atto, che evidentemente secondo il ragionamento del
Giudice dovrebbe essere efficace “ad intermittenza”, a seconda del contesto e della finalità.” (cfr. atto di appello, pag. 15-17).
L'assunto non può essere condiviso, in quanto è diretto a mettere in discussione l'ordinanza del
28.8.2019 la cui legittimità è stata, tuttavia, definitivamente accertata con la citata sentenza n.
650/2022 emessa dal Tribunale di EZ e passata in giudicato.
pagina 9 di 14 Del resto, il pignoramento eseguito nei confronti del ed il diritto di abitazione riconosciuto CP_3
a favore della si pongono su due piani completamente diversi, perché originano da due Pt_1 differenti atti, sicché è da escludere qualsiasi profilo di interferenza tra gli stessi.
4.3. – Infondato è, infine, il terzo motivo di appello.
4.3.1. – Innanzi tutto, giova premettere che il concetto di comoda divisibilità di un immobile a cui fa riferimento l'art. 720 c.c., postula, sotto l'aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l'aspetto economico-funzionale, che la divisione non incida sull'originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero.
Per comoda divisibilità deve intendersi, pertanto, “non tanto la mera possibilità di una materiale ripartizione dell'immobile tra gli aventi diritto, quanto la sua concreta attitudine ad una ripartizione da cui derivi a ciascun partecipante un bene, il quale perda il minimo possibile dell'originario valore e non abbia neppure a subire particolari limitazioni funzionali o condizionamenti. Occorre, infatti, evitare che rimanga in qualche modo pregiudicato l'originario valore del cespite, ovvero che ai partecipanti vengano assegnate porzioni inidonee alla funzione economica dell'intero” (ex plurimis Cass. civ. Sez. II, 20.08.1993, n. 8805).
Tutto ciò è stato ulteriormente ribadito dalla Suprema Corte, secondo cui “in materia di divisione giudiziale, la non comoda divisibilità di un immobile, può ritenersi legittimamente sussistente solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, costituiti dall'irrealizzabilità del frazionamento dell'immobile, o dalla sua realizzabilità a pena di notevole deprezzamento, o dall'impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, tenuto conto dell'usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso” (cfr. Cassazione civile, sentenza n. 14343 del 13.07.2016).
4.3.2. – Ebbene, il c.t.u. nominato dal tribunale si è correttamente adeguato a tali principi, con la conseguenza che, contrariamente a quanto affermato dall'appellante, le risultanze dell'indagine peritale si presentano tutt'altro che generiche ed incongrue.
Difatti, per quanto riguarda il lotto A, dalla perizia emerge che “il compendio, completamente recintato, risulta costituito da un'abitazione unifamiliare con tipologia a villa suburbana disposta su tre piani (seminterrato, terra e sottotetto) collegati da scala interna (…) e da altra unità immobiliare, porzione del piano seminterrato, adibita a garage;
a corredo sono una porzione di terreno pertinenziale (…) comprensivo di due piccoli fabbricati accessori (una cantina e una tettoia con forno a legna) e ulteriori terreni che circondano la proprietà a costituire un parco rustico
pagina 10 di 14 (comprensivo di altro piccolo fabbricato ad uso di locale tecnico (…). Al piano terra, preceduto da un lastrico solare pavimentato in cotto e poi da una loggia, è l'ingresso principale dell'abitazione formata dai seguenti locali: un ampio disimpegno, un doppio soggiorno con camino, una sala pranzo, un bagno e una cucina con ripostiglio e, nella zona notte, un disimpegno con tre camere da letto ciascuna dotata di proprio bagno all'interno (…). Al piano sottotetto, raggiungibile con rampa di scala interna collocata nel disimpegno, sono un ampio salone sviluppato per tutta la lunghezza del fabbricato e dotato di caminetto e di terrazzino sul lato del fabbricato, un disimpegno con cucinetta, bagno, ripostiglio e camera (…). Al piano seminterrato sono: uno studio, una veranda chiusa con vetri, un doppio soggiorno con cucina/pranzo, un ripostiglio, un bagno, un disimpegno” e che “in relazione al bene in oggetto, presso il Comune di EZ risultano le seguenti pratiche edilizie: (…)”.
Il CTU, peraltro, confrontando gli elaborati grafici della Variante finale P.E. 3153/2001 con lo stato attuale dei luoghi, riscontrava le seguenti difformità: - in merito al piano seminterrato (piano terra nelle tavole di progetto), non era corrispondente l'utilizzazione dei vani che, destinati a cantina nel progetto, venivano utilizzati quali studio, cucina e soggiorno;
(…) – relativamente al piano sottotetto (p. secondo nelle tavole di progetto), non era corrispondente l'utilizzazione dei vani che, destinati a soffitta nel progetto, venivano utilizzati quali soggiorno, cucina, bagno, ripostiglio e camera da letto.
Alla luce di quanto sopra, si profila totalmente infondato quanto sostenuto dall'appellante secondo cui il CTU non avrebbe tenuto conto della “completa e radicale ristrutturazione” dell'immobile de quo, effettuata dalla proprietà negli anni 2000, intervento che avrebbe portato “alla realizzazione di circa 475 mq. suddivisi in tre piani, ovvero in n. 3 zone abitative autonome (ogni piano comprende una cucina, camera e salone), con ingressi autonomi (2 già esistenti), due impianti di riscaldamento indipendenti ed uno autonomo”.
In realtà, di tale ristrutturazione il CTU ha tenuto conto tanto da aver rilevato l'utilizzo improprio del piano seminterrato e del piano sottotetto, la cui conformità, secondo il medesimo consulente, può essere facilmente ripristinata rimuovendo gli arredi e destinando i locali a quanto previsto da progetto.
Ne deriva che risulta abitabile solo il piano terra del lotto A, non essendo, invece, abitabili né il sottotetto (destinato a soffitta) né tanto meno il seminterrato (destinato a cantina), utilizzati impropriamente come vani residenziali, con la conseguenza che il frazionamento del lotto A, proposto dalla finirebbe per svilire la funzione abitativa – economica dell'intero. Pt_1
In particolare, con l'integrazione della perizia, il CTU ha precisato: “considerato che un frazionamento dell'intero bene in due porzioni distinte ed autonome, limitando per quanto
pagina 11 di 14 possibile le parti comuni e le servitù reciproche, comporterebbe la realizzazione di inevitabili opere edili, per alcuni versi anche di carattere invasivo, la cui incidenza, sotto il profilo economico, assumerebbe una certa rilevanza (opere interne di divisione degli ambienti a piano terreno, unico dei tre piani effettivamente destinato a residenza;
disgiunzione degli impianti con creazione di nuove utenze;
suddivisione del resede e del parco circostante con realizzazione di nuovi passi carrabili e pedonali;
redazione del progetto edilizio di ristrutturazione con presentazione presso il
Comune e versamento dei relativi oneri;
operazioni catastali per l'aggiornamento delle planimetrie del fabbricato, per redazione dei frazionamenti dei terreni e per l'aggiornamento di tutti i dati delle due nuove unità immobiliari;
onorari professionali per i tecnici da incaricare per le suddette operazioni); considerato che in relazione alla tipologia e al pregio del bene la suddivisione in due unità comporterebbe una svalutazione dell'originario valore del cespite, portando ad assegnare ai due cespiti porzioni inidonee alla funzione economica dell'intero”.
Il CTU, pertanto, ha ben spiegato per quali motivi è giunto ad escludere la comoda divisibilità del lotto A.
Tali motivi risiedono nel fatto che, ai fini della creazione di due porzioni distinte ed autonome, si renderebbe necessario il compimento di opere edili gravose sotto il profilo economico, le quali comporterebbero inevitabilmente un deprezzamento dell'originario valore intrinseco del cespite oltre al fatto che le due porzioni si presenterebbero come inidonee in rapporto alla funzione economica dell'intero.
Per quanto concerne i lotti C e D, la loro non comoda divisibilità deriva, secondo la valutazione del
CTU, dal fatto che trattasi di mini-alloggi aventi una metratura talmente modesta (di rispettivamente mq. 39,15 e mq. 42,40), da escludere che fisicamente vi sia la possibilità di procedere ad una suddivisione in due porzioni equivalenti.
Le risultanze della CTU sono, pertanto, completamente condivisibili.
Di contro, le argomentazioni dell'appellante sono destituite di fondamento in quanto non supportate da elementi probatori tali da inficiare, anche solo minimamente, la logicità tecnico- giuridica del ragionamento e la coerenza delle conclusioni a cui è pervenuto l'ausiliario d'ufficio.
5 – Per quanto esposto, si impone il rigetto dell'appello.
5.1. – La regolamentazione delle spese di lite investe solo quelle del presente grado, perché “in tema di spese processuali, il giudice del gravame che, in via definitiva, decida sull'appello avverso una sentenza non definitiva, esaurisce, con la sua pronuncia, l'ambito del "thema decidendum", chiudendo il processo davanti a sé e, pertanto, deve statuire sulle spese del giudizio di secondo grado, restando la liquidazione di quelle di primo grado affidata al giudice corrispondente, che
pagina 12 di 14 dovrà provvedervi all'atto della emanazione della sentenza definitiva” (cfr. Cass. civ. sentenza n.
25286 del 11/11/2013).
Esse seguono la soccombenza e si liquidano ex D.M. 55/2014, come modificato da ultimo dal D.M.
147/2022, § 12, secondo il presente computo (valore superiore a € 260.001-520.000):
Fase di studio della controversia (valore medio): € 4.389,00
Fase introduttiva del giudizio (valore medio): € 2.552,00
Fase istruttoria/trattazione (valore minimo): € 2.940,00
Fase decisionale (valore medio) € 7.298,00
Compenso tabellare: € 17.179,00, oltre 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta)
e CAP come per legge.
Si applica il valore minimo per la fase istruttoria/trattazione, tenuto conto della ridotta attività difensiva espletata.
Si precisa che la determinazione del valore della causa avviene in considerazione della quota di titolarità di oggetto della procedura esecutiva (cfr. Cass. civ. n. 8839/1999), Controparte_3 con la conseguenza che essendo la stessa corrispondente a ½ del compendio da dividere (stimato in € 959.000), il suo valore è pari ad € 479.000.000.
5.2. – Ai sensi dell'art. 13 comma 1 - quater del d.P.R. n. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per l'impugnazione a norma del comma 1 - bis dello stesso art. 13, se dovuto.
5.3. – Occorre, infine, dare mandato alla cancelleria di richiedere l'integrazione del C.U. residuo del presente grado – pari alla differenza tra quanto dovuto e quanto corrisposto – in virtù del reale valore della causa (€ 479.000) diverso da quello dichiarato (indeterminabile).


P.Q.M.


La Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza eccezione e deduzione, sull'appello proposto da avverso la sentenza n. Parte_1
408/2023 emessa dal Tribunale di EZ e pubblicata il 03/05/2023, così provvede:
1) dichiara la contumacia di;
Controparte_3
2) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma integralmente la sentenza impugnata;

3) condanna al pagamento delle spese del presente grado di giudizio che liquida, Parte_1 per ciascuna parte appellata costituita, in € 17.179,00 per compenso professionale, oltre 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta) e CAP come per legge.
Dichiara che sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato ex art. 13, comma I- quater, del D.P.R. n. 115/2002 a carico dell'appellante. pagina 13 di 14 Manda alla cancelleria per la regolarizzazione dell'appello sotto il profilo fiscale avuto riguardo al diverso valore accertato della controversia.
Firenze, 7.5.2025
Il Consigliere relatore ed estensore dott. Antonio Picardi
Il Presidente
dott. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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