REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI AVELLINO
Il Tribunale di Avellino, I Sezione Civile, nella persona del Giudice monocratico dott.ssa Maria
Iandiorio, viste le conclusioni così come precisate dalle parti nelle le note scritte depositate, le quali tengono luogo della discussione orale, pronunzia la seguente
SENTENZA
EX ART. 429 C.P.C. RESA A SEGUITO DELL'UDIENZA A TRATTAZIONE SCRITTA
DEL 04/03/2025 nella causa civile, iscritta al n. 1248/2023 R.G., avente ad oggetto “risoluzione del contratto di locazione per inadempimento ad uso diverso” e vertente
TRA
, Parte_1 [...]
(già Parte_2 Parte_3
), con sede in Roscigno (SA) alla via IV Novembre, C.F./P. IVA
[...]
, in persona del Presidente p.t., rappresentata e difesa dagli avv.ti Andrea TANGA e P.IVA_1
Domenico FAUCEGLIA, in virtù di mandato in atti
RICORRENTE
E
, C.F. ), , C.F. Controparte_1 C.F._1 Controparte_2
e , C.F. , quali eredi del C.F._2 Controparte_3 C.F._3
dott. tutti rappresentati e difesi congiuntamente e disgiuntamente dagli avv.ti Persona_1
Antonio AIEVOLA, Alessandro ROMITO e Giuseppe ESPOSITO, in virtù di mandato in atti
RESISTENTI IN RICONVENZIONALE
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con ricorso depositato in data 27/03/2023 la ha dedotto, tra l'altro, che in Parte_1
data 1° marzo 2017, con contratto di locazione commerciale ex art. 27 della Legge 27 luglio 1978 n.
392, il sig. , dichiarandosi proprietario dell'immobile sito in Montoro (AV) alla Via Persona_1
Risorgimento, n. 7 della superficie di circa 125 mq. ed individuata in catasto al foglio n. 16 particella n. 466, ha concesso in locazione il descritto immobile alla
[...]
; che il contratto di locazione della Parte_3
durata di sei anni rinnovabili, prevedeva un corrispettivo di 17.250,00 euro annui, da pagarsi in rate mensili anticipate di 1.437,50 euro;
che il contratto di locazione è nullo per impossibilità originaria e indeterminatezza dell'oggetto (art. 1346 c.c.), in particolare, il bene immobile concesso in locazione non era mai stato concesso in godimento alla BA locataria a causa di una impossibilità materiale in quanto inesistente e in fase di costruzione e che con il medesimo contratto è stato attribuito alla locataria un diritto di opzione per il definitivo acquisto dell'immobile inesistente;
che dopo solleciti effettuati dagli eredi del locatore in relazione alla restituzione dei pagamenti effettuati per le imposte di registro, la Banca conduttrice, ignara dell'esistenza di un contratto concluso dalla precedente gestione della , aveva scoperto solo con i suddetti Parte_3 solleciti di pagamento e si interessava all'acquisto definitivo dell'immobile, che a seguito delle indagini catastali, ebbe a verificare non essere di proprietà del sig. . Persona_1
Per tali motivi ha chiesto all'adito Tribunale di: “1) Accertare l'inesistenza originaria dell'immobile sito in Montoro (AV) alla Via Risorgimento, n. 7 della superficie di circa 125 mq. ed individuato in catasto al foglio n. 16 particella n. 466, concesso in locazione dal Sig. alla Persona_1
BA ricorrente e di conseguenza dichiarare la nullità del contratto di locazione commerciale concluso in data 1° marzo 2017 per impossibilità originaria dell'oggetto contrattuale;
2) Accertare la mancata titolarità del diritto di proprietà, nei confronti degli eredi convenuti, del Sig.
[...]
dell'immobile sito in Montoro (AV) alla Via Risorgimento, n. 7 della superficie di Persona_1
circa 125 mq. ed individuato in catasto al foglio n. 16 particella n. 466; 3) Accertare che le dichiarazioni e i comportamenti del locatore aventi ad oggetto la titolarità del diritto di proprietà siano stati tali da aver determinato il consenso della locataria e siano stati tali anche da aver leso la libertà negoziale della BA locataria;
4) Di conseguenza, in via del tutto subordinata alla declaratoria di nullità di cui sopra, dichiarare l'annullamento del contratto concluso per consenso carpito con dolo (ex art. 1439 c.c.); 5) Dichiarata l'inefficacia e/o nullità e/o annullamento del contratto di locazione, condannare i convenuti anche alla restituzione di tutte le spese affrontate dalla BA conduttrice;
6) Condannare i convenuti per il risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale e per la mancata possibilità di acquisto del diritto di proprietà del bene come irrevocabilmente proposto con contratto di locazione con l'opzione; 7) Conseguentemente, accertare
e condannare i convenuti, eredi del locatore, al risarcimento dei danni da determinare anche in via equitativa ex art. 1226 cod. civ. per inadempimento, nonché per lesione della libertà contrattuale della BA ricorrente e lesione della concreta aspettativa di acquisto definitivo del diritto di proprietà dell'immobile; 8) Rigettare ogni richiesta di rimborso avanzata dai convenuti relativa al pagamento delle imposte di registro;
9) Con vittoria di spese e compensi di causa”. Con comparsa di costituzione depositata in data 02/10/2023 si sono costituiti Controparte_1
, e , quali eredi del dott.
[...] Controparte_2 Controparte_3 Persona_1
, spiegando, altresì, domanda riconvenzionale.
[...]
In particolare, hanno in via preliminare, eccepito l'improcedibilità della domanda giudiziale per il mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria ai sensi dell'art. 5 del d. lgs n. 28/2010, e nel merito, tra l'altro, che l'immobile oggetto del contratto di locazione, di 125 mq censito in catasto al fogli 16, particella n. 466, quale parte della più vasta area del in Piano di Montoro Inferiore, Parte_4
sita in via Risorgimento n. 7, e di proprietà della rientrava nell'ambito del Controparte_4
progetto di ricostruzione urbanistica della Beni Immobili srl, della quale era il dott. Persona_1
; che di tale operazione immobiliare fu partecipe e motore finanziario la CRA - Banca di
[...]
Credito Cooperativo di Fisciano – società cooperativa nel rispetto degli scopi di realizzazione ed aiuto
Parte ai territori previsti dalle Banche di Credito Cooperativo;
che la BA ha sempre operato nella sua filiale anche dopo la incorporazione in Montoro Inferiore alla via Risorgimento, nei cui locali venivano sottoscritte contestualmente sia il contratto di locazione che il contratto preliminare di vendita tra la parte promittente venditrice ed il dott. ; che Controparte_4 Persona_1
i lavori di riqualificazione furono affidati alla ditta Sessa Costruzioni srl con sede in Lancusi e che dovevano essere consegnati entro il 31/03/2017; che il contratto di locazione fu registrato a cura e spese della all'Ufficio del Registro di Avellino nell'immediatezza alla serie 3T numero 003576 Pt_1
nel rispetto della pattuizione riportata al capo 5 ultimo comma del contratto di locazione che ebbe a corrispondere all' Agenzia delle Entrate le imposte di registro per i primi tre anni e cioè fino al 2018 mentre per gli anni successivi la stessa si rifiutò immotivatamente per cui a tale incombente avevano provveduto gli eredi di esso . Persona_1
Per tali motivi i resistenti hanno chiesto: “ … 3) Nel merito, rigettare la domanda in quanto infondata in fatto e diritto nonché pretestuosa e temeraria;
4) Accogliere la domanda riconvenzionale e per
l'effetto a) dichiarare risolto il contratto preliminare non intercorso tra il dante causa e la Pt_1
per mancato esercizio del diritto di opzione entro il termine concesso di un anno dalla sottoscrizione del prefato preliminare di vendita;
b) condannare la ricorrente in favore dei resistenti/convenuti a rimborsare gli importi della imposta, tasse e accessori versati all'Agenzia delle Entrate per €
5.400,00 nonché condannare essa al versamento dell'IRPEF che dovesse essere richiesto Pt_1 dall'Agenzia delle Entrate per ognuno di essi convenuti oltre all'eventuale risarcimento dei danni da quantificarsi in separata sede;
5) Condannare la ricorrente alle spese, diritti e onorari del Pt_1 giudizio oltre IVA e CPA, come per legge;
6) In via istruttoria, ammettere l'interrogatorio formale del legale rappresentante della ricorrente nonché la prova per testi articolata sulle circostanze Pt_1
formulate; 7) Emettere ogni altro provvedimento ritenuto di giustizia”. Espletato il tentativo obbligatorio di mediazione, quale condizione della procedibilità della domanda,
a seguito di concessione del temine di quindici giorni, il giudice, ritenute inammissibili le prove orali articolate dai convenuti, vertenti su circostanze documentali e ritenuta la causa matura per la decisione, ha fissato l'udienza del 04/03/2025 per la discussione.
La scrivente all'udienza del 6/02/2025 ha trattenuto la causa in decisione.
2. La domanda della ricorrente volta ad ottenere la dichiarazione di nullità e/o annullabilità del contratto di locazione è infondata.
Dagli atti di causa risulta provato che tra le parti è intercorso un contratto di locazione commerciale, stipulato in data 16/05/2016, avente ad oggetto parte dell'immobile sito in Montoro, alla Via
Risorgimento n. 7, in particolare, per quanto utile ai fini della decisione, all'art. 1) del contratto de quo versato in atti, le parti hanno convenuto, in relazione alla titolarità in capo al locatore e all'individuazione dell'immobile, che: titolo di nuovo proprietario, concede in locazione alla parte conduttrice che accetta parte dell'immobile sito in Montoro (AV), con accesso dal civico n 7 Via Risorgimento, della superficie di circa metri quadrati 125 (centoventicinque), salvo variazioni funzionali da riscontrare al momento della entrata in possesso. L'unità immobiliare di cui sopra risulta essere individuata in catasto al foglio n. 16 particella n. 466>>; all'art. 4), in relazione alla durata e alla consegna dell'immobile, che: <La locazione ha la durata di sei anni, con inizio dal 01 marzo 2017 e termine al 01 marzo
2023. In caso di ritardo della consegna dell'immobile da parte della locatrice la durata del contratto varierà in diretta proporzione al differimento della data di inizio dello stesso. In caso di mancata di mancata disdetta inviata dalla parte locatrice da comunicarsi, a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, almeno dodici mesi prima della scadenza, la locazione si rinnoverà per un uguale periodo e così di seguito …>>; all'art. 5), in relazione all'opzione di acquisto, che: riconosce alla conduttrice l'opzione per l'acquisto dell'immobile entro un anno dalla data della firma del presente contratto di locazione al prezzo convenuto fin d'ora di euro/mq 2.730
(duemilasettecentotrenta/00) pari ad euro 341.250,00
(trecentoquarantaunomiladuecentocincquanta/00). Detta quotazione si riferisce alla superficie pari
a mq. 125 ex art.1). La stessa saranno eventualmente riparametrate alle eventuali diverse superfici ex articolo 1)>>.
Invero, dalla ricostruzione dei fatti e da quanto dedotto dalle parti, è del tutto evidente la consapevolezza delle stesse che l'immobile oggetto del contratto fosse un immobile non ancora disponibile atteso che: - l'immobile locato risulta individuato come parte di un immobile, della superficie di circa metri quadrati 125 salvo variazioni funzionali;
- il contratto benché sottoscritto in data 16/05/2016 non solo ha una decorrenza dal successivo 01/03/2017, a distanza di circa 10 mesi, ma prevede espressamente un differimento della sua decorrenza in funzione alla effettiva consegna dell'immobile da parte del locatore (se è stabilito che il contratto abbia inizio il I marzo 2017 e termine
I marzo 2023, queste date indicheranno altresì i giorni in cui dovrà aver luogo la consegna e la riconsegna della cosa, che nel caso di specie le parti hanno previsto come differibile); - la quotazione dell'immobile in relazione all'opzione di acquisto sarebbe stata riparametrata alle eventuali diverse superfici, con previsione che l'immobile potesse avere altra consistenza. Parte Inoltre, appare inverosimile che la BA , sottoscrittrice del contratto, quale parte conduttrice, che all'epoca dei fatti, risultava avere una sede secondaria proprio in Montoro (AV) alla via
Risorgimento n. 6, non fosse a conoscenza dello stato dell'immobile e che potesse sottoscrivere un contratto, con opzione di acquisto senza averne verificato lo stato e la titolarità dello stesso. Le medesime considerazioni anche per l'odierna ricorrente che ha incorporato alla Parte_1
Parte BA , e che ha mantenuto la stessa filiale in Montoro (AV) alla via Risorgimento n. 6 (cfr. visure in atti).
La locazione - giusta la puntuale previsione di cui all'art. 1571 c.c è “il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra parte una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo …” poiché, ancora, a norma dell'art. 1575 c.c., il locatore ha - tra gli altri -
l'obbligo di “consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione”, perché la stessa possa essere utilizzata dal conduttore secondo l'“uso” convenuto in contratto, è evidente che rientra nell'autonomia delle parti (cfr. art. 1322 c.c.) prevedere che il locatore si impegni a eseguire (o, eventualmente, fare eseguire da terzi) le modifiche alla cosa, oggetto del contratto, richieste dallo speciale uso cui il conduttore intende utilizzarla.
In punto di diritto, quando il bene oggetto di compravendita, di locazione, di leasing o di altro contratto di godimento non viene consegnato non si può eccepire la causa di nullità del contratto medesimo per indeterminatezza dell'oggetto ma sarebbe configurabile un'ipotesi di inadempimento, da cui sarà possibile esercitare l'azione di adempimento, risoluzione contrattale e risarcimento dei danni (cfr. Cass., n. 26687/2013), che, nella fattispecie in esame non è stata esperita, né ai fini dell'adempimento né della richiesta di risoluzione ma ne è stata richiesta la declaratoria di nullità e/o annullabilità.
Peraltro, la Suprema Corte, con la recente ordinanza del 19 ottobre 2023, n. 29027, si è soffermata sulla configurabilità di un contratto di locazione di cosa futura (Nella specie, la S.C. ha confermato l'impugnata sentenza che aveva qualificato quale locazione di cosa futura il contratto in forza del quale veniva pattuito il godimento di una pluralità di fabbricati, che la locatrice si impegnava a costruire, entro un certo termine e secondo caratteristiche concordate, da adibire ad archivi, uffici e magazzini della conduttrice). Non sussistono ostacoli alla stipulazione di un contratto di locazione di cosa futura e tenuto conto che essa deve avere a oggetto un bene, mobile o immobile, purché suscettibile di un uso continuativo, questo può non esistere al momento della conclusione del negozio.
Al riguardo, l'art. 1348 c.c. riconosce la possibilità di convenire quale oggetto di un accordo la prestazione di cose future, nel rispetto di quanto consentito dalla legge;
perciò, è ammissibile la locazione di beni futuri, non essendo rinvenibili divieti espressi per tale negozio.
Così come non è configurabile quale di nullità e/o annullabilità la mancanza di titolarità o disponibilità del bene da parte del locatore.
La locazione stipulata a non domino non è dunque un contratto invalido: esso, infatti, non confligge con alcuna prescrizione imperativa, né l'art. 1571 c.c. include, tra i requisiti di validità del contratto, la proprietà o la disponibilità dell'oggetto da parte del locatore.
L'indisponibilità (sia giuridica che di fatto) dell'immobile da parte del costituisce dunque un tipico caso di difetto di legittimazione a stipulare, dal quale consegue non l'invalidità, ma l'inefficacia del contratto. Va da sé che, ove il locatore di cosa altrui non sia in grado di garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa, egli si rende inadempiente alle obbligazioni assunte con la stipula del contratto, ed in particolare a quelle di cui all'art. 1575 c.c.
In definitiva, il contratto di locazione stipulato a non domino è sempre valido, ma inefficace se il locatore non abbia la disponibilità giuridica o di fatto della cosa locata. In tal caso, egli si rende inadempiente alle obbligazioni assunte ove non faccia acquisire al conduttore il godimento di quella locata (cfr. Cass. n. 25911/2013).
Pertanto, va certamente ravvisata l'inefficacia del contratto di locazione intercorso tra le parti posto che di fatto il bene non è stato consegnato e pertanto gli effetti dello stesso non si sono mai prodotti.
Va rigettata la richiesta di risarcimento dei danni in quanto solo dedotti e giammai documentati e in ogni caso, poi, va escluso nella specie, più in generale, il ricorso alla valutazione equitativa ex art.1226 cc non sussistendone i presupposti e tenuto conto che il ricorso alla stessa presuppone comunque che l'esistenza del danno venga dimostrata sulla scorta di elementi idonei a fornire parametri plausibili di quantificazione (Cass. 3794/2008).
3. Va altresì rigettata la domanda riconvenzionale spiegata dai resistenti.
È provata la sussistenza tra le parti di un contratto di locazione atipico, risultante da un documento scritto, e non di una vendita ad efficacia differita o di un preliminare di vendita, in quanto l'opzione
è stata prevista nel contratto come una mera eventualità, con una quotazione da rivalutarsi al momento della consegna del bene, che ad oggi non è avvenuta, e da esercitare fra l'altro in un periodo determinato. Tale tempo non solo risulta abbondantemente scaduto ma agli atti non risulta che l'opzione di acquisto da parte della BA sia stata mai fatta valere.
Allo stato degli atti la consegna del bene oggetto della locazione non ha mai avuto luogo, e a maggior ragione il suo eventuale trasferimento, e, pertanto il regolamento contenuto nel contratto è da ricondurre alla causale di una locazione, con la concessione del godimento di un bene dietro versamento di un corrispettivo in denaro, benché configurabile nella sua atipicità.
Un contratto inefficace non produce alcun effetto e, pertanto non si può recuperare un credito per un pagamento relativo a un contratto inefficace.
4. Al sostanziale rigetto di tutte le domande conseguono motivi per compensare interamente le spese di lite tra le parti.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione, così provvede:
- rigetta la domanda proposta dalla Parte_1
(già
[...] Parte_2 [...]
; Parte_3
- rigetta la domanda riconvenzionale spiegata da , e Controparte_1 Controparte_2
; Controparte_3
- compensa le spese di lite.
Così deciso in Avellino, 04/03/2025
Il Giudice
dott.ssa Maria Iandiorio