N. 1193/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile
nelle persone dei seguenti magistrati:
dr.ssa Laura Sara Tragni Presidente
dr.ssa Elena Mara Grazioli Consigliere
dr.ssa Isabella Ciriaco Consigliere rel. est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello
da
, C.F. , rappresentato e difeso, giusta procura Parte_1 C.F._1 allegata al ricorso in appello, dall'Avv. Mattia Ludovico Piantanida, C.F. , C.F._2
presso il cui studio è elettivamente domiciliato in Ferno (VA), Piazza San Martino n.8, appellante in riassunzione contro
, C.F. in proprio e quale erede di Controparte_1 C.F._3 [...]
(C.F. , rappresentato e difeso giusta procura ad litem in atti, Per_1 C.F._4 dall'Avv. Arvia Maria ( ), presso il cui studio è elettivamente domiciliato in C.F._5
Trebisacce (CS), Corso Vittorio Emanuele III, 87, appellato in riassunzione
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di BU SI n. 322/2024, pubblicata in data 29.2.2024, notificata in data 20.3.2024.
CONCLUSIONI:
Per l'appellante : Parte_1
1 Voglia la Corte d'Appello di Milano, ogni contraria istanza disattesa e respinta, in riforma della sentenza del Tribunale di BU SI n.322/2024 del 28.02.2024, depositata in data 29.02.2024, emessa dal Tribunale di BU SI, Giudice Dott.ssa Marastoni, nel procedimento
r.g.n.2216/2023, così giudicare:
IN VIA PRELIMINARE: sospendere, anche inaudita altera parte, la provvisoria esecuzione della sentenza impugnata per i motivi di cui in narrativa;

NEL MERITO:
IN VIA PRINCIPALE:
In via principale: rigettare le domande svolte da controparte in quanto non provate e/o comunque infondate in fatto ed in diritto, per i motivi di cui in narrativa.
In via subordinata: nella denegata ipotesi in cui dovesse essere provato da parte dell'attore un credito nei confronti dell'Arch. , limitare la pretesa creditoria a quanto effettivamente Pt_1 provato in corso di causa, compensandolo eventualmente con quanto dovuto in favore dell'Arch.
da parte dell'attrice. Pt_1
In via riconvenzionale: accertare e dichiarare che nulla è dovuto da parte dell'Arch. nei confronti di parte Parte_1 locatrice a titolo di canoni di locazione inerenti all'immobile locato dal Dicembre 2017 ad oggi e sino al ripristino dei locali a regola d'arte, per i motivi di cui in narrativa;

IN OGNI CASO: con vittoria di spese, diritti ed onorari di lite del primo e del secondo grado di giudizio.
IN VIA ISTRUTTORIA: si chiede ammettersi prova per testi e per interpello sulle seguenti circostanze:
1) Vero che nel mese di Dicembre 2017 l'immobile concesso in locazione è stato interessato da problematiche che ne hanno di fatto reso impossibile il godimento e che ne inficia a tutt'oggi il godimento;

2) Vero che EL ha rilevato, circa l'immobile locato, l'assenza di un cancello di ingresso pedonale all'immobile;
3) Vero che EL ha rilevato, circa l'immobile locato, la presenza, per l'accesso all'abitazione, unicamente di un cancello scorrevole a cremagliera elettrificata di ingresso carraio;

4) Vero che EL ha rilevato, circa l'immobile locato, sempre in merito al citato cancello carraio,
l'affioramento da terra di un cavo di alimentazione da 20 ampere posto quasi a filo del piano stradale, in prossimità del gruppo motore e dell'aiuola; 5) Vero che EL ha rilevato, circa l'immobile locato, che l'angolo cottura risulta privo di regolare tubo di collegamento alla cappa per la dispersione dei vapori emessi dalla cottura dei cibi;

6) Vero che i serramenti presenti nel soggiorno e nell'angolo cottura sono privi dell'idoneità necessaria a raggiungere i requisiti prestazionali in materia di risparmio energetico;

7) Vero che i serramenti presenti nel soggiorno, nell'angolo cottura e nella zona notte risultano in precarie condizioni di manutenzione e privi di doppi vetri;

8) Vero che la finestra del bagno posto al primo piano risulta non a norma rispetto all'isolamento termico;

9) Vero che la porta finestra che illumina la camera al piano primo risulta imbarcata e con parti meccaniche di chiusura malfunzionanti;

2 10) Vero che EL ha prescritto la rimozione del serramento esterno posto al piano terreno ed al piano superiore, la sostituzione con adeguati infissi a taglio termico muniti di doppio vetro e
l'adeguamento del foro a dimensioni standard in modo da permettere il collocamento di un regolare tubo alla cappa per l'aspirazione dei vapori derivanti dalla cottura dei cibi;

11) Vero che la caldaia a condensazione installata presenta il tubo flessibile forzatamente curvato a
U senza il corretto utilizzo di apposito gomito di sicurezza.
12) Vero che la dispersione della condensa della caldaia è posta a un metro lineare rispetto al piano di calpestio, con fuoriuscita di acqua di scarico che viene raccolta in un catino, che stravasa il contenuto sul marciapiede sottostante;

13) Vero che l'impianto di condensazione risulta privo di regolare collaudo;

14) Vero che l'impianto idro sanitario dell'immobile locato risulta obsoleto e datato;

15) Vero che EL, nel bagno dell'immobile locato, ha riscontrato la presenza di una marcata corrosione dello smalto della vasca-doccia;
16) Vero che il lavandino del bagno, collegato agli scarichi in contropendenza, dà problemi di deflusso;

17) Vero che l'acqua corrente scorre in tubazioni vetuste portando con sé forte presenza di residui ferrosi e sabbiosi;

18) Vero che nell'aprire il rubinetto del gruppo doccia fuoriesce acqua dal muro rivestito di piastrelle;

19) Vero che il gruppo rubinetteria della vasca-doccia presenta particolari spigoli taglienti, inadeguati e pericolosi;
Vero che la vasca da bagno presente è dunque collocata in uno spazio pericoloso e minuscolo;

20) Vero che nell'area comune dell'unità locale è stata riscontrata la presenza di numerose lastre in eternit;

21) Vero che l'impianto elettrico dell'immobile risulta essere privo di conformità rispetto alla normativa vigente;

22) Vero che in alcune zone dell'immobile risultano collegamenti elettrici effettuati con imperizia e approssimazione e senza continuità di servizio;

23) Vero che risulta l'assenza di parti di finiture murarie di cacciata e relativi spigoli di riferimento dell'infisso della porta di ingresso (come da doc.n.4 che si rammostra al teste);
24) Vero che l'infisso finestra che dà sul cortile manca di grata protettiva;

25) Vero che il vano muro ricavato dalla separazione dei locali adiacenti (concessi in uso all'impresa
Altomare) presenta finitura grezza in forma provvisoria, sconnessa ed inutilizzabile (come da doc.n.5 che si rammostra al teste);
26) Vero che il pavimento del bagno presenta numerose screpolature;

27) Vero che il piano del selciato del giardinetto è in pendenza e porta acqua piovana verso
l'ingresso;
28) Vero che le aiuole del giardino sono in contropendenza e il piano della carreggiata del cortile manca di livellamento rispetto all'abitazione;
29) Vero che l'alimentazione del contatore elettrico è rimasta disattivata per oltre due mesi;

30) Vero che il vano del contatore del gas manca di manutenzione e lo sportello è ormai divelto;

3 31) Vero che i residui arborei del taglio degli arbusti presenti nel cortile non sono stati rimossi dalla proprietà;
32) Vero che l'antenna della televisione era vetusta ed è stata sostituita a spese del ricorrente;

33) Vero che numerose tegole del tetto risultano rotte;

34) Vero che l'alimentazione elettrica del cancello carraio a cremagliera è posta sotto il contatore dell'Arch. ; Pt_1
35) Vero che, in ragione di quanto esposto al punto che precede, l'Arch. riceve ogni mese Pt_1 fatture dell'energia elettrica più elevate a causa dell'utilizzo del cancello elettrico da parte degli altri occupanti dell'immobile;
36) Vero che dal cancello carraio transitano in media 15 veicoli al giorno e più volte al giorno;

37) Vero che l'Arch. , nel periodo dal Dicembre 2017 a Marzo 2018, a causa delle condizioni Pt_1 dell'immobile, ha dovuto soggiornare presso il Sig. Controparte_2
38) Vero che, durante i mesi invernali, durante la notte le finestre della camera da letto si aprivano;

39) Vero che l'Arch. nei mesi invernali era costretto a coricarsi vestito e con la giacca a Pt_1 vento indossata;

40) Vero che l'Arch. ha provveduto alla sistemazione dell'area verde di pertinenza Pt_1 dell'immobile locato, come da doc.15 e 16 che si rammostrano al teste.
Si indicano a testi sulle predette circostanze:
Arch. con studio in Samarate, Via Cesare Rossi n.13, sulle circostanze che precedono Tes_1 da n.1 a n.40;
Sig. residente in [...] - Vergiate (VA), sulle circostanze che precedono Controparte_2 da n.1 a n.40;
Sig. residente in [...] Somma Lombardo (VA) sulle circostanze Tes_2 Tes_3 che precedono da n.1 a n.40.
*
Si richiede sin d'ora, se ritenuta non sufficiente o esaustiva la relazione peritale allegata sub doc.n.7, ammettersi C.T.U. tecnica al fine di verificare lo stato dell'immobile condotto in locazione, anche alla luce della relazione di parte sub doc.n.8 e della relazione di C.T.U. sub doc.n.7, individuare le cause delle problematiche e dei vizi e difetti e determinare l'ammontare dei lavori eseguiti dall'Arch.
relativi all'area verde”. Pt_1
Per la parte appellata, Controparte_1
Voglia l'ill.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, cosi decidere:
- Dichiarare il ricorso in appello così come formulato inammissibile per manifesta violazione dell'art. 342 c.p.c.
- In ogni caso Confermare in toto la sentenza n 322/24 del 28/02/24, emessa dal Tribunale di BU
SI 28/02/24 e depositata il 29/02/24 emessa dal Tribunale di BU SI e resa nell'ambito del proc. NRG 2216/23, Giudice Dott.ssa Marastoni.
- Con vittoria delle spese di lite del presente giudizio da distrarsi al sottoscritto difensore che si dichiara antistatario.
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
4 1. Il Tribunale di BU SI con la sentenza n. 322 del 29.2.2024 ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione di immobile ad uso abitativo concluso tra (locatrice) e Persona_1
(conduttore) per inadempimento del conduttore, ordinando l'immediato rilascio Parte_1 dell'immobile sito in Arsago Seprio (VA) via Dante Alighieri n. 15, con condanna del al Pt_1 pagamento in favore della dell'importo di € 13.800,00 a titolo di canoni locatizi non Per_1 corrisposti, oltre che al pagamento delle spese processuali e dell'importo di € 3.387,00 a titolo di responsabilità per lite temeraria ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
2. ha impugnato detta sentenza con ricorso tempestivamente depositato in data Parte_1
18.4.2024, chiedendone preliminarmente la sospensione dell'efficacia esecutiva.
Con ordinanza emessa ai sensi dell'art. 351 c.p.c. in data 4.6.2024 la Corte d'Appello ha rigettato l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva. Alla prima udienza del 20.11.2024 il giudizio è stato interrotto atteso l'intervenuto decesso, in data 03.11.2024, dell'appellata sig.ra Persona_1 come documentato dal suo difensore con la produzione dell'estratto dell'atto di morte e di copia del certificato di morte depositati telematicamente.
Con ricorso depositato il 13.2.2025 ha riassunto il giudizio nei confronti degli eredi della Pt_1 defunta rassegnando le conclusioni sopra riportate;
si è costituito , in proprio Per_1 Controparte_1
e quale erede della sig.ra nonchè proprietario dell'immobile oggetto di causa. All'udienza Per_1 del 7 maggio 2025, sul contraddittorio così instauratosi, esperito invano il tentativo di conciliazione, all'esito della discussione delle parti, la Corte ha pronunciato la sentenza, dando lettura del dispositivo alla presenza delle parti, riservando la redazione della motivazione.
3. Il processo ha preso le mosse dall'intimazione di sfratto per morosità notificata da
[...]
quale usufruttuaria dell'immobile sito in Arsago Seprio (VA) via Dante Alighieri 15 Per_1 concesso in locazione a con contratto stipulato il 21/12/2017 (all. 1) per la durata di Parte_1 quattro anni, per il mancato pagamento del canone di locazione a far data dal maggio 2019 sino al dicembre 2021, ossia alla scadenza naturale del contratto non prorogato. ha proposto tempestiva opposizione alla convalida dello sfratto intimato eccependo, in Pt_1 particolare, la contraddittorietà tra il chiesto sfratto e l'asserita disdetta del contratto di locazione, da intendersi pertanto risolto, e comunque la legittima sospensione del pagamento dei canoni in ragione della sussistenza di gravi vizi e difetti dell'immobile locato che lo hanno reso inagibile ed inutilizzabile oltre ad aver aggravato le condizioni di salute del conduttore.
Il giudice di primo grado non ha convalidato lo sfratto ed ha disposto il mutamento del rito assegnando alle parti il termine per il deposito delle memorie integrative.
Con la memoria integrativa depositata il 9.9.2023 la locatrice, in considerazione delle difese svolte dal dato atto di aver comunicato formale e tempestiva disdetta del contratto per la scadenza Pt_1 naturale del 31/12/2021 evitando così il suo rinnovo, ha denunciato la prosecuzione dell'occupazione dell'immobile sine titulo da parte del senza pagare alcun corrispettivo;
ha chiesto, quindi, di Pt_1 accertare e dichiarare l'occupazione sine titulo da parte del con condanna al rilascio Pt_1
5 dell'immobile, oltre che al pagamento dell'indennità di occupazione e del risarcimento del danno a titolo di ristoro per il mancato godimento del bene. con la memoria integrativa depositata il 19.9.2023 ha eccepito, preliminarmente, Pt_1
l'inammissibilità della domanda relativa alla declaratoria di occupazione sine titulo, in quanto ritenuta nuova rispetto alle domande svolte in sede di sfratto per morosità in cui era stata richiesta la convalida dello sfratto per il mancato pagamento dei canoni di locazione;
nel merito, ha sostenuto l'inaccoglibilità della domanda poichè coperta dal giudicato formatosi sulla richiesta di sfratto per finita locazione avanzata dalla stessa Sig.ra nel separato giudizio tenutosi avanti al Tribunale Per_1 di BU SI, definito con la sentenza n.160/2023 del 07.02.2023 di rigetto della domanda della locatrice. Contestualmente ha formulato una domanda riconvenzionale volta ad “accertare e Pt_1 dichiarare che nulla è dovuto da parte dell'Arch. nei confronti di parte locatrice a Parte_1 titolo di canoni di locazione inerenti all'immobile locato dal Dicembre 2017 ad oggi e sino al ripristino dei locali a regola d'arte”.
A seguito della sollecitazione del giudice di fornire chiarimenti e prendere posizione sulle sorti del contratto di locazione, la - con le note difensive del 14.1.2024- ha integrato le conclusioni Per_1 rassegnate nella memoria integrativa, chiedendo di dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento grave e reiterato del all'obbligo di pagamento del canone di locazione, Pt_1 anche ai sensi dell'art. 1456 c.c., in applicazione della clausola risolutiva espressa contenuta nell'art. 6 del contratto di locazione.
4. Con la sentenza n. 322/2024 qui impugnata il Tribunale di BU SI ha innanzitutto esaminato la richiesta di rilascio dell'immobile per occupazione sine titulo e, pur ritenendo la stessa ammissibile attesa l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento ordinario a seguito dell'opposizione alla convalida dello sfratto nel quale le parti possono proporre domande nuove e diverse da quella originariamente formulata, il giudice ha tuttavia ritenuto non accoglibile la domanda in considerazione della sentenza n. 160/2023 del 7.2.2023 intervenuta tra le medesime parti, passata in giudicato, con la quale il Tribunale di BU SI -pronunciandosi sull'intimazione di sfratto per finita locazione introdotta dalla - ha stabilito l'inefficacia del diniego di rinnovo alla prima Per_1 scadenza contrattuale e la prosecuzione del contratto, di tal che il contratto doveva ritenersi prorogato e, quindi, valido ed efficace.
4.1. Ciò chiarito, il Tribunale ha però ritenuto di dover risolvere il contratto di locazione in essere tra le parti per grave inadempimento del conduttore, condannando al rilascio dell'immobile ed Pt_1 al pagamento dei canoni, con rigetto della domanda riconvenzionale.
Nello specifico, il Tribunale ha osservato che la locatrice aveva dato prova dei fatti costitutivi della domanda e, in particolare: dell'esistenza del contratto di locazione stipulato in data 21.12.2017, registrato in data 22.12.2017, avente ad oggetto l'immobile di Arsago Seprio, specificamente identificato in ricorso, concesso in godimento al conduttore ad esclusivo uso abitativo dietro pagamento di un canone annuo di € 3.600,00=, da corrispondere in rate mensili di € 300,00= (art. 6)
6 (doc. 1 fasc. ; del mancato pagamento dei canoni locatizi a decorrere dal 2017, come allegato Per_1 dalla e non contestato dal che doveva pertanto ritenersi fatto pacifico. Per_1 Pt_1
Quanto alle eccezioni di inadempimento formulate da parte del conduttore, il giudice ha rilevato da un lato che la sussistenza dei presunti vizi e difetti dell'immobile era già stata oggetto di separato giudizio iscritto al N. R.G. 982/2022, incardinato innanzi al Tribunale di BU SI, concluso - nella contumacia della - con sentenza n. 168/2023 di rigetto della domanda (cfr. doc. 22 di Per_1 parte resistente) e, dall'altro, che, anche qualora le irregolarità ed i vizi lamentati dal conduttore fossero risultati sussistenti, la sospensione dei pagamenti non sarebbe stata legittima ex art. 1460 c.c atteso che il conduttore aveva continuato a godere ininterrottamente dell'immobile.
Il Tribunale, accogliendo la domanda della ha quindi dichiarato risolto il contratto di Per_1 locazione per inadempimento imputabile al ordinando l'immediato rilascio dell'immobile e Pt_1 condannando il conduttore a pagare la somma di € 13.800,00 per canoni non corrisposti da marzo
2020 al gennaio 2024 (dando atto che per i canoni di locazione non corrisposti dal maggio 2019 a febbraio 2020 era già stato emesso un precedente decreto ingiuntivo). Stante l'accoglimento della domanda della locatrice il Tribunale ha pronunciato, in via assorbente, il rigetto della domanda riconvenzionale proposta dal e ha altresì condannato il per responsabilità aggravata Pt_1 Pt_1 ritenendo che lo stesso avesse resistito in giudizio con colpa grave.
5. Avverso tale sentenza ha proposto appello deducendo quattro motivi. Pt_1
5.1. Con il primo motivo d'appello rubricato: “vizio di ultrapetizione della sentenza impugnata- vizio di omessa pronuncia su eccezione di tardività domanda attorea”, ha denunciato il vizio di Pt_1 ultrapetizione in cui sarebbe incorso il primo giudice pronunciandosi sulla domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, mentre avrebbe dovuto, in tesi, dichiarare la tardività di tale richiesta, rigettandola.
L'appellante ha al riguardo sottolineato che la difesa nella memoria integrativa datata Per_1
8.9.2023 (depositata dopo il disposto mutamento del rito) aveva richiesto unicamente di “accertare e dichiarare la detenzione sine titulo dell'immobile… e per l'effetto, condannare al Parte_1 rilascio…”, mentre la domanda di risoluzione è stata proposta dall'odierna appellata per la prima volta in sede di note scritte autorizzate dal giudice depositate il 14.1.2024 e, dunque, tardivamente, quando ormai erano maturate le preclusioni processuali. Il giudice, quindi, avrebbe dovuto accogliere l'eccezione di inammissibilità della domanda di risoluzione del contratto tempestivamente sollevata dal (su cui aveva invece omesso qualsiasi pronuncia) ed esaminare la sola domanda svolta Pt_1 dalla locatrice nella memoria integrativa introduttiva del giudizio relativa all'occupazione dell'immobile sine titulo.
Le doglianze sono infondate e non possono essere accolte.
È consolidato il principio giurisprudenziale pure richiamato dal primo giudice in base al quale nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà
7 connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di porre a fondamento della domanda una "causa petendi" diversa da quella originariamente formulata e, per il conduttore, la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale. (cfr. Cass.
Ord. n. 17955 del 23/06/2021). Con la più recente ordinanza n. 5955 del 28/02/2023 la Suprema
Corte, nel ribadire il principio esposto, ha ulteriormente chiarito che il locatore nel procedimento autonomo instaurato dopo l'opposizione alla convalida di sfratto “può introdurre a fondamento della domanda una "causa petendi" diversa da quella originariamente formulata, purché la nuova domanda risulti connessa alla vicenda sostanziale dedotta con l'atto introduttivo del procedimento sommario”.
In sostanza, nel procedimento per convalida di sfratto va tenuto presente che l'opposizione dell'intimato provoca una radicale trasformazione del rito, determinando la cessazione dell'originario rapporto processuale, fondato sulla domanda di convalida, ma, come ben chiarito dalla Corte di
Cassazione con la sentenza n. 19525 del 30/09/2015, l'insorgere del nuovo e diverso rapporto processuale avente alla sua base “l'ordinaria domanda di accertamento e di condanna o di risoluzione e di condanna, che può ritenersi implicitamente proposta dal locatore qualora, dopo
l'opposizione dell'intimato, prosegua la sua attività processuale finalizzata alla realizzazione della pretesa sostanziale.”
Nella motivazione di tale sentenza la Corte ha chiarito che “se è pur vero che, nel procedimento per convalida, l'opposizione dell'intimato provoca una radicale trasformazione del rito, determinando la cessazione dell'originario rapporto processuale e l'insorgere di un nuovo e diverso rapporto processuale, alla cui base è l'ordinaria domanda di accertamento e di condanna o di risoluzione e di condanna (domanda ordinaria che il locatore ha l'onere di proporre nel momento in cui si verifica la trasformazione oggettiva del rapporto processuale), altrettanto indubbio è che tale domanda debba intendersi implicitamente proposta se, dopo l'opposizione dell'intimato, il locatore prosegua la sua attività processuale in vista della realizzazione della medesima pretesa sostanziale (Cass. n.
1734 del 13/02/1992). In tale situazione si pone pertanto un problema di interpretazione della domanda la quale - per costante orientamento di legittimità - integra una questione di fatto demandata al giudice di merito;
il quale, nel ricostruire la volontà processuale della parte, non è tenuto ad uniformarsi al tenore meramente letterale degli atti nei quali essa è contenuta ed espressa, ma deve, per converso, avere riguardo al contenuto sostanziale della pretesa fatta valere, come desumibile dalla natura delle vicende dedotte e rappresentate dalla parte istante. Tanto che egli incorrerebbe nel vizio di omesso esame proprio qualora limitasse la sua pronuncia alla sola prospettazione letterale della pretesa, trascurando la ricerca dell'effettivo suo contenuto sostanziale
(da ultimo: Cass. n. 26159 del 12/12/2014; Cass. n. 6226 del 18/03/2014)”.
Ora, nel caso di specie, la aveva chiesto, con l'intimazione, lo sfratto per morosità e la Per_1 liberazione dell'immobile argomentando nel ricorso l'inadempimento del al pagamento dei Pt_1 canoni a decorrere dal maggio 2019 adducendo altresì, in fatto, che in ragione della grave morosità aveva comunicato formale e tempestiva disdetta del contratto per la sua scadenza naturale del
31.12.2021 così da evitarne il rinnovo e che, ciononostante, “a scadenza maturata, il conduttore non
8 solo non rilasciava l'immobile locato, occupandolo, ancora oggi, sine titulo, ma si opponeva alla convalida di sfratto per finita locazione” (v. intimazione sfratto per morosità del 9/2/2023- all. A fasc. . Pt_1
In considerazione delle difese svolte da successivamente al mutamento del rito, la Pt_1 Per_1 ha coltivato la propria pretesa di pagamento e di liberazione dell'immobile chiedendo di accertare l'occupazione sine titulo dell'immobile, ma tale domanda è fondata sui medesimi fatti materiali addotti con l'intimazione di sfratto.
A pag. 7 della memoria integrativa la locatrice ha, infatti, riportato le circostanze già puntualmente allegate nell'intimazione di sfratto, così ricostruite: “Da quanto narrato, è chiara la condotta inadempiente del sig. Arch . Pt_1
Lo stesso da Maggio 2019 sino alla scadenza naturale del contratto Dic. 2021 è risultato incontestabilmente moroso. Infatti, lo stesso sig. Arch. ha inteso sospendere arbitrariamente Pt_1 il contratto di locazione ed il relativo pagamento del canone pattuito lamentando ―vizi dell'immobile che avrebbero reso non abitabile l'appartamento‖. Inspiegabilmente, però, e contrariamente a quanto affermato negli scritti difensivi da controparte (il cui contenuto e le asserzioni sono fortemente contestate anche in questa sede), nelle varie vicissitudini giudiziarie e da ultimo nell'atto di opposizione alla convalida di sfratto, l'Arch. ha sempre e costantemente Pt_1 abitato l'immobile.
Basti pensare che ad oggi, ivi risiede indisturbato detenendo illegittimamente l'immobile, impedendo così alla signora il pieno godimento del diritto di proprietà. Per_1
Ad oggi, il quadro che si prospetta è così brevemente sintetizzato:
- l'arch. , AD OGGI, risulta essere moroso per un ammontare complessivo pari ad Parte_1
€ 15.000,00 circa considerando sia le morosità da febbraio 2019 a dicembre 2021 sia le mensilità che avrebbe dovuto corrispondere da gennaio 2022 ad oggi pari ad euro pari ad € 6.600,00.
- occupa detto immobile, a far data dalla naturale scadenza contrattuale e, dunque dal dicembre
2021, sine titulo;

- Ha procrastinato, e di fatto ancora procrastina il rilascio dell'immobile, con l'attivazione di azioni giudiziarie pretestuose e temerarie, per come ripetutamente accertato in sentenza”.
Il concreto evolversi della vicenda processuale e i fatti addotti negli scritti della locatrice depongono, indipendentemente dalla mancata riproposizione letterale della domanda di risoluzione del contratto, per l'implicita volontà di riproporre nella sua integralità la pretesa originaria. Non è dunque ravvisabile alcuna violazione dell'articolo 112 cod.proc.civ..
Nel caso di specie, ad ogni modo, l'odierna appellata -su sollecitazione del giudice a prendere posizioni proprio in merito alle sorti del contratto-, ha esplicitato la domanda di risoluzione del contratto per morosità del conduttore, rendendo così palese la propria volontà. Tale istanza non può ritenersi nuova e non configura ultrapetizione, poiché – come evidenziato- è fondata sugli stessi fatti materiali, dedotti in giudizio con l'intimazione di sfratto e mira ad ottenere il risultato sostanziale della pretesa fatta valere, ovvero il rilascio dell'immobile dal conduttore che lo occupa senza pagare alcun canone.
9 D'altronde anche la giurisprudenza di legittimità ha riconosciuto che l'intimazione di sfratto contiene in sé una domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, domanda che è soggetta ad una procedura abbreviata, a causa dell'importanza dell'obbligazione inadempiuta (pagamento del canone) e del pressante interesse del locatore ad ottenere tempestivamente il rilascio del bene oggetto della locazione, a causa della sua rilevanza economica.
La locatrice, a ben vedere, non ha proposto domande diverse dall'accertamento della morosità del conduttore nel pagamento dei canoni, mentre il conduttore ha fin dall'origine eccepito altri inadempimenti della che a suo avviso ne paralizzano il diritto al pagamento del canone ed Per_1 attribuiscono ad esso conduttore il diritto al pagamento di somme di denaro ed al risarcimento dei danni. Sotto alcun profilo, quindi, è prospettabile ultrapetizione nel caso in esame. Tanto più quando si consideri che le domande del locatore accolte dal Tribunale di BU SI (risoluzione del contratto con condanna al pagamento dei canoni e al rilascio dell'immobile) sono rimaste immutate rispetto a quella introdotta con l'intimazione di sfratto per morosità, mentre le domande ed eccezioni del conduttore anch'esse tempestivamente proposte fin dall'origine, tramite l'opposizione alla convalida - non vanno a confliggere con l'accoglimento della domanda di sfratto.
5.2. Con il secondo motivo rubricato “vizio di motivazione: sull'asserita morosità dell'arch. CP_3 insussistenza”, l'appellante ha denunciato l'erroneità della decisione del primo giudice quanto alla ravvisata morosità del conduttore che non terrebbe conto degli esiti della perizia disposta nell'ambito del separato procedimento civile instaurato dal avanti al Tribunale di BU (Rg. 982/22) per Pt_1 ottenere il risarcimento dei danni asseritamente causati dai vizi esistenti nell'immobile. Sicchè, alle conclusioni del CTU sarebbe dovuto conseguire, secondo l'appellante, che “alcun canone di locazione deve essere pagato dall'Arch. in favore della Sig.ra in quanto le carenze Pt_1 Per_1 totali dell'immobile locato ne producono la non abitabilità ed incidono in maniera completa e totale sul canone di locazione”.
La doglianza non si relaziona con la sentenza che ha rigettato l'eccezione di inadempimento formulata dal ed ha ritenuto ingiustificata l'unilaterale sospensione del pagamento dei canoni, rilevando Pt_1 che l'esistenza dei vizi e difetti è stata già oggetto del separato giudizio n. rg 982/2022, conclusosi con la sentenza di rigetto n. 168/23 del Tribunale di BU SI, e che la totale sospensione del pagamento dei canoni locatizi è legittima solo quando venga a mancare completamente la controprestazione da parte del locatore, ma non nel caso di specie in cui il ha continuato ad Pt_1 occupare e abitare l'immobile locatogli. Ha quindi concluso il primo giudice, “Atteso, infatti, che il principio “inadimplenti non est adimplendum” non può prescindere dall'osservanza di canoni di correttezza e buona fede, deve ribadirsi che qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile, pure in presenza di vizi, non è legittima la sospensione del pagamento del canone, perché tale comportamento non è proporzionale all'inadempimento del locatore ed è contrario a correttezza e buona fede (ad esempio Cass. n. 11783/2017; Cass. n. 18987/2016). (v. sent. imp. pag.
5).
L'appellante, incurante delle motivazioni del giudice, nel motivo d'appello continua a richiamare gli esiti della consulenza svolta nel separato giudizio, insistendo col sostenere che “nulla è dovuto da
10 parte dell'arch. alla sig.ra e dunque alcuna morosità sussiste e dunque alcuno Pt_1 Per_1 sfratto poteva, né può, essere pronunciato, anche perché controparte non ha svolto tale domanda, né ha svolto domanda di risoluzione del contratto. tantomeno sussiste da parte del sig. alcun Pt_1 inadempimento che possa determinare la risoluzione del contratto di locazione”.
Il motivo è inammissibile in quanto si traduce nella mera riproposizione delle tesi svolte in primo grado, non accolte dal primo giudice con argomentazioni chiare e debitamente motivate, che non sono inficiate da alcuna critica o confutazione fattuale e giuridica da parte dell'appellante in modo da evidenziarne l'eventuale erroneità. A ciò si aggiunga che si è limitato a richiamare la CTU Pt_1 svolta nell'ambito del procedimento iscritto al n. r.g. 982/22 del Tribunale di BU SI, omettendo di considerare che il Tribunale all'epoca adito, con la sentenza n. 168 dell'8/2/2023 (sub doc. 6 fasc. I gr.), aveva rigettato la domanda del rilevando che lo stato di degrado Per_1 Pt_1 dell'immobile denunciato dal conduttore fosse sussistente già all'atto di stipula del contratto di locazione e che il , di professione architetto, doveva ritenersi dotato di specifiche competenze Pt_1 per valutare lo stato dell'immobile e, quindi, di avvedersi dell'esistenza dei vizi e difetti lamentati a distanza di anni dall'immissione nel possesso dell'appartamento; tra l'altro, stante la sussistenza dei denunciati vizi e difetti il conduttore avrebbe potuto chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del già ridotto canone di € 300,00 mensili.
Dell'accertamento svolto dal Tribunale con la citata sentenza n. 168/2023 non può, tuttavia, tenersi conto, poiché è stata annullata dalla Corte d'Appello di Milano con la pronuncia n.358/2024 per il ravvisato vizio nella vocatio in ius della (che era infatti rimasta contumace) e il relativo Per_1 processo non è stato mai riassunto ed è, pertanto, estinto.
Ebbene, la CTU invocata dal svolta in tale giudizio potrebbe essere al più valutata come Pt_1 argomento di prova ai sensi del combinato disposto dell'art. 308 c.p.c. e 116 co. 2 c.p.c., tuttavia essendo stata svolta in un processo dichiarato nullo per mancata notifica alla convenuta e, quindi in assenza di contraddittorio, l'accertamento svolto dal ctu non potrebbe in ogni caso avere alcun valore probatorio, con conseguente rigetto del motivo d'appello, inconferente rispetto alla sentenza, prima ancora che infondato.
5.3. Con il terzo motivo d'appello denuncia il vizio di motivazione in cui sarebbe incorso il Pt_1
Tribunale sulla domanda riconvenzionale inerente “vizi e difetti dell'immobile locato – richiesta declaratoria che nulla è dovuto in punto di canoni di locazione dal Dicembre 2017 ad oggi e sino al ripristino dei locali”.
Con il proposto motivo l'appellante rielenca tutti i vizi, difetti e difformità asseritamente riscontrati nell'immobile oggetto di locazione, richiamando la relazione del tecnico di parte allegata agli atti e la CTU svolta nel processo iscritto al Rg. 982/22, di cui si è già detto nel precedente paragrafo, senza minimamente tener conto dei pronunciamenti dell'autorità giudiziaria precedentemente investita dallo stesso della medesima questione. Oltre al ricorso definito con la citata sentenza n. Pt_1
168/2023, di cui già si è detto, aveva presentato un precedente ricorso ex art. 700 c.p.c. in Pt_1 data 23 dicembre 2021, presso il Tribunale di BU SI, iscritto al n. 6081/2021 R.G., con cui chiedeva di ordinare a l'esecuzione, presso l'immobile che il ricorrente deteneva Persona_1
11 in locazione, di riparazioni urgenti indicate nella relazione tecnica di parte, allegando precarie condizioni di salute che durante il tempo occorrente per far valere il diritto in via ordinaria, avrebbero potuto subire un ulteriore peggioramento dovendo lo stesso trascorrere ulteriori mesi al freddo all'interno dell'immobile locato. Anche tale ricorso veniva rigettato per insussistenza dei presupposti del fumus e del periculum, con condanna del ricorrente ex art. 96 comma 3 c.p.c. per abuso di strumento processuale, avendo il Tribunale sottolineato l'incongruenza e contraddittorietà della condotta tenuta dal che “-nonostante abbia dichiarato in contratto di aver esaminato i locali Pt_1
e di averli trovati in buono stato di manutenzione (contrariamente a quanto dedotto nel presente giudizio in cui lo stesso lamenta di problematiche riscontrate già al momento della stipula del contratto avvenuta nel 2017) e nonostante avesse ricevuto disdetta dal contratto 7 mesi prima del deposito del ricorso da parte del locatore con richiesta di rilascio dell'immobile entro il 01.01.2022
(avendo tra l'altro lui stesso la possibilità di recedere dal contratto la cui prima scadenza era fissata al 31.12.2021 con disdetta da comunicare sei mesi prima della scadenza -articolo 1 del contratto) abbia, invece di recedere dal contratto e non contestando di dover abbandonare l'immobile entro il
01.01.2022 per effetto del recesso del locatore, addirittura ritenuto di agire in via d'urgenza in data
23.12.2021, deducendo l'inabitabilità di un immobile condotto dallo stesso per quattro anni (per richiedere la condanna del locatore all'effettuazione di lavori di ristrutturazione straordinaria cui il locatore comunque non era tenuto ed essendo conscio di dover lasciare a breve l'immobile)” (cfr. pag. 4 ord. cautelare 18.1.2022 – sub. all. 9 fasc. I gr. . Per_1
Il motivo d'appello inoltre non si relaziona con la motivazione resa dal giudice che ha pronunciato, in via assorbente, il rigetto della domanda riconvenzionale proposta dal in conseguenza Pt_1 dell'accoglimento della domanda della locatrice di risoluzione del contratto, con condanna al pagamento dei canoni arretrati e non pagati. E ciò al netto della considerazione che la questione dedotta dall'appellante, al di là del titolo dato dalla difesa, non può nemmeno qualificarsi quale domanda riconvenzionale, poiché non è diretta ad ottenere l'accertamento di un diritto con autonomo provvedimento avente forza di giudicato (cfr. Cass. Ord. n. 26880 del 22/10/2019) ma, più propriamente, quale eccezione riconvenzionale, atteso il petitum processuale, vale a dire il risultato che il conduttore intende con essa ottenere in giudizio, limitato, nel caso di specie, al rigetto delle domande proposte dalla e a far accertare che, contrariamente alle pretese della locatrice, Per_1 nulla è dovuto dal Pt_1
È evidente, allora, che l'eccezione così formulata è assorbita dall'accoglimento della domanda della locatrice di condanna del conduttore al pagamento dei canoni locatizi dovuti, con rigetto della doglianza del e conferma anche sul punto della sentenza impugnata. Pt_1
Una volta provata l'esistenza del contratto, incontestato il godimento dell'immobile da parte del conduttore, ne consegue l'illegittimità dell'autosospensione operata dal conduttore all'obbligo di pagamento dei canoni, tanto più a fronte del rigetto delle plurime azioni intraprese dal (poi Pt_1 abbandonate) per dimostrare gli asseriti vizi e l'asserita inabitabilità dell'immobile locato.
12 5.4. Il quarto motivo d'appello relativo alla mancata ammissione dei mezzi istruttori è assorbito dal rigetto dell'eccezione riconvenzionale, trattandosi delle prove volte a dimostrare l'esistenza dei vizi e difetti asseritamente inerenti all'immobile locato denunciati dal ed il comportamento Pt_1 assuntivamente inerte della locatrice, tutte prove irrilevanti a fronte della decisione assunta.
5.5. Con l'ultimo motivo non ha proposto alcuna doglianza, ma si è limitato a sottolineare la Pt_1 ritenuta correttezza della decisione del primo giudice laddove ha rigettato la domanda di restituzione dell'immobile locato per occupazione sine titulo.
6. In conclusione, l'appello proposto è infondato e va rigettato, con conferma della sentenza impugnata e condanna dell'appellante, in base al principio di soccombenza, a rifondere alla controparte le spese di lite che si liquidano, come da dispositivo, ex D.M. 55/2014 (modificato con
D.M. 147/2022), tenuto conto del valore della controversia (€ 13.800,00), in applicazione dei parametri medi attesa la media complessità delle questioni trattate (quanto alla fase di studio, a quella introduttiva) e minimi (quanto alla fase di trattazione e a quella decisionale) contenute nella sola partecipazione all'udienza.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Pt_1
avverso la sentenza del Tribunale di BU SI n. 322/2024, pubblicata il 29.02.2024,
[...] ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa così provvede:

1. rigetta l'appello;

2. condanna l'appellante al pagamento in favore della parte appellata delle spese del presente grado del giudizio, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi € 3.933,00, di cui
€ 1.134,00 per la fase di studio della controversia, € 921,00 per la fase introduttiva, € 922,00 per la fase di trattazione ed € 956,00 per la fase decisionale, oltre 15% per spese generali,
I.V.A. e C.P.A. come per legge, disponendone la distrazione a favore dell'avv. Maria Arvia dichiaratasi antistataria.
Così deciso, in Milano il 07/05/2025.
Il Consigliere rel.est.
Dott.ssa Isabella Ciriaco La Presidente
Dott.ssa Laura Sara Tragni

13