NA LIA TA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI POTENZA
SEZIONE LAVORO
La Corte di Appello di Potenza nelle persone dei magistrati:
Presidente dr. Michele Videtta
Consigliere rel. dr. Rosa Larocca
dr. Maria Domenica Marchese Consigliere
ha pronunziato, all'udienza, del 25marzo 2025, la seguente
SENTENZA
nel giudizio di appello iscritto al n. 16 del ruolo generale appelli dell'anno 2022
TRA
'rappresentato e difeso da sé stesso e Parte_1
dall'avv. Calculli Francesco ed elettivamente domiciliato in Matera, alla via Gramsci n. 4;
APPELLANTE-RICORRENTE IN
RIASSUNZIONE
E

in persona del Controparte_1
legale rappresentante p.t.;
APPELLATA-RESISTENTE IN RIASSUNZIONE-
CONTUMACE
OGGETTO: opposizione a decreto ingiuntivo - appello avverso la sentenza n.
1380/2017, del 12.12.2017, del giudice civile presso il Tribunale di Matera.
CONCLUSIONI
Per l'appellante, ricorrente in riassunzione: "Voglia la Corte d'Appello adita, in via principale, in totale riforma della sentenza impugnata, revocare il decreto ingiuntivo n. 445/2016 emesso dal tribunale civile di Matera e, comunque, dichiarare che nulla deve l'odierna appellante alla parte appellata per i titoli e le causali di cui alla narrativa del presente atto e, segnatamente, per quelli di cui alla procedura monitoria originariamente opposta;
in accoglimento della domanda riconvenzionale originariamente proposta in prime cure, accertare l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione sottoscritto in data
26.02.2016, ai sensi e per gli effetti degli artt. 17.1 e 17.6 del contratto medesimo ovvero, in subordine, dichiarare risolto il contratto per grave inadempimento della conduttrice;
condannare la società
[...]
al risarcimento dei danni subiti dall'opponente Controparte_1
che si indicano nella somma di euro 25.600,00, pari alle 16 mensilità di mancata locazione o nella maggiore o minore somma che verrà riconosciuta in corso di causa, oltre rivalutazione ed interessi dal dì del dovuto all'effettivo pagamento;
dichiarare la compensazione parziale del credito vantato dal locatore a titolo di risarcimento del danno da risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento della locataria con il credito della società conduttrice a titolo di restituzione di deposito cauzionale, con vittoria di spese, diritti ed onorari del doppio grado di giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con la sentenza n. 1380/2017, del 12.12.2017, del giudice civile presso il
Tribunale di Matera, veniva rigettata l'opposizione a decreto ingiuntivo proposta dal in qualità di locatore, con Parte_1
riferimento ad un provvedimento monitorio che gli ingiungeva il pagamento alla società in qualità di Controparte_1
conduttrice, della somma di euro 4.800,00, oltre interessi, a titolo di restituzione del deposito cauzionale relativo al contratto di locazione immobiliare ad uso non abitativo concluso il 26 febbraio 2016. Veniva, altresì, rigettata la domanda riconvenzionale proposta dal on cui il predetto chiedeva^Parte_¹ di avvalersi di due clausole risolutive espresse presenti nel contratto di locazione di cui si tratta e veniva disposta la condanna al pagamento delle spese di lite a suo carico.
Questo il pronunciamento di primo grado, sull'appello proposto dal ^Pt_¹
[...] l'adita Corte di Appello di Potenza, con la sentenza n. 87/2019, pubblicata il 29.03.2019, emetteva pronuncia di rigetto, condannandolo al pagamento delle spese di lite e confermando il pronunciamento di primo grado.
Avverso la pronuncia predetta ha proposto ricorso in Cassazione il [...]
'affidandolo a sei motivi di gravame. Parte_1
La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 27692/2021 della terza sezione, ha accolto il ricorso e cassato la sentenza impugnata, rinviando alla Corte di
Appello di Potenza in diversa composizione per la decisione sul merito ed anche per la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.
Con ricorso in riassunzione dinanzi alla Corte di Appello di Potenza in diversa composizione, ha riassunto il procedimento, Parte_1 richiamandosi alle conclusioni formulate all'atto della proposizione del ricorso in opposizione a decreto ingiuntivo di primo grado e chiedendone l'accoglimento.
Controparte_1 in persona del legale rappresentante p.t., regolarmente citata in giudizio, non si costituiva.
Fissata l'udienza di comparizione all'esito del rinvio operato alla Corte di
Cassazione in data 12.01.2023, dopo alcuni rinvii, in data 25 marzo 2025, si teneva la discussione, sub specie di trattazione scritta e lette le note scritte fatte pervenire ai sensi dell'art. 83, comma 7, lett. H, del D.L. n. 18/2020, dall'appellante, la Corte d'Appello si pronunciava come da dispositivo in atti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è fondato e deve essere accolto per le motivazioni di cui al seguito.
Deve preliminarmente dichiararsi la contumacia della
[...]
in persona del legale rappresentante Controparte_1
p.t., per essere stata regolarmente citata nel presente grado di giudizio, decidendo di non costituirsi.
Va premesso in fatto che, con la sentenza n. 1380/2017, del 12.12.2017, del giudice civile presso il Tribunale di Matera, veniva rigettata l'opposizione al decreto ingiuntivo proposta dal ^Parte_¹ e^videnziando
che l'art. 17.7 del contratto di locazione commerciale del 26 febbraio 2016
prevedeva l'obbligo a carico del locatore di trasmettere alla conduttrice il certificato di agibilità dell'immobile locato per uso commerciale, entro e non oltre il 30.03.2016, obbligo al quale il locatore non aveva adempiuto alla scadenza, limitandosi ad inviare alla controparte, diversamente da quanto contrattualmente stabilito, una dichiarazione sostitutiva di detto certificato, così
facendo scattare l'operatività della clausola risolutiva espressa prevista nel detto articolo. L'interpretazione di quest'ultima, infatti, a parere del primo giudice, doveva avvenire in maniera restrittiva, conclusione rafforzata dal fatto che la conduttrice, pur avendo visionato l'immobile prima della stipula del contratto e dichiarato di averlo trovato esente da difetti e/o vizi, in buono stato ed idoneo all'uso, aveva richiesto espressamente tale certificazione. Precisava il primo giudice che, trattandosi di clausola risolutiva espressa, la risoluzione operava di diritto ove il contraente non inadempiente dichiarava di volersene avvalere, senza necessità di provare la gravità dell'inadempimento della controparte, dichiarazione quest'ultima interposta dalla società conduttrice opposta con nota del 26.04.2016. Aggiungeva, sempre il primo giudice che, al rigetto dell'opposizione, doveva conseguire anche il rigetto dalla domanda. riconvenzionale proposta dall'opponente, essendo stata quest'ultima fondata sull'inadempimento dell'opposta.
Con appello depositato il 16 gennaio 2018, il ^Parte_¹ ha impugnato la sentenza n. 1380/2017, del 12.12.2017, del giudice civile presso il Tribunale di Matera, chiedendone la riforma.
La Corte di Appello di Potenza con la sentenza n. 87/2019, pubblicata il
Parte_1 condannandolo al 29.03.2019, rigettava l'appello del pagamento delle spese di lite. In particolare e per quanto di più immediato interesse, con il terzo motivo di doglianza l'appellante deduceva l'importanza dell'inadempimento di controparte, contestando il ricorso alla clausola risolutiva pur in presenza di propri gravi inadempimenti consistenti nell'omessa ottemperanza all'obbligo di pagamento dei canoni maturati a far data dal mese di aprile 2016 ed all'obbligo di consegna della fideiussione assicurativa. Tali obbligazioni erano l'oggetto, rispettivamente, delle clausole risolutive espresse contemplate negli artt. 17.1 e 17.6 del contratto di locazione, clausole delle quali parte appellante aveva dichiarato, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1456, co. 2, c.c., di avvalersi, invocando, a sua volta, la risoluzione del contratto di locazione. Secondo i giudici di secondo grado l'eccezione di inadempimento non comportava l'esonero dall'obbligo di restituzione della cauzione, la cui unica funzione era la garanzia per i danni all'immobile, non essendo desumibile dal contratto, né essendo stata allegata dalla parte, l'esistenza di un accordo di compensazione nei rapporti dare ed avere tra i contraenti. Precisavano i giudicanti che la società conduttrice, allegato il rilascio, invocava in sede monitoria l'obbligo di restituzione della cauzione e, alla permanenza del vincolo opposta dal locatore controeccepiva l'operatività della clausola 17.7 con l'avvenuto rilascio dell'immobile. A fronte di tale prospettazione doveva conseguire, secondo la Corte di Appello, che parte opponente non potesse avvalersi, a sua volta, di una diversa clausola risolutiva espressa, a contratto risolto ed a locale commerciale liberato, circostanze che, comunque, non esonererebbero il locatore dall'obbligo di restituzione della cauzione, non denunciati specifici danni subiti, per la liquidazione del ristoro da mancata corresponsione dei canoni per il periodo successivo.
Questo il pronunciamento dei giudici di secondo grado, rispetto ad esso il interponeva ricorso in Cassazione, affidandolo Parte_1
a sei motivi.
La Suprema Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 27692/2021 della terza sezione, accoglieva il ricorso proposto dal ^Pt_1 e, cassata la sentenza impugnata, rinviava alla Corte di Appello di Potenza in diversa composizione per la decisione anche sulle spese del giudizio di legittimità. Hanno affermato i giudici di legittimità che la sentenza impugnata aveva disatteso il principio di diritto secondo cui “anche quando la parte interessata (nella specie, la conduttrice) abbia manifestato la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa, il giudice deve valutare l'eccezione di inadempimento proposta dall'altra parte (nel caso in esame il locatore), attesa la pregiudizialità logica della stessa rispetto all'avverarsi degli effetti risolutivi che normalmente discendono in modo automatico, ai sensi degli art. 1456 c.C., ^dall'^accertamento di un inadempimento colpevole. In altri termini, secondo i giudici di legittimità, la Corte di appello avrebbe dovuto procedere ad una valutazione comparativa dei contrapposti inadempimenti, verifica alla quale si era sottratta.
Orbene, se questo è il principio di diritto affermato dalla Cassazione, entro questi confini questa Corte deve muoversi per emettere la richiesta decisione.
Ciò posto, è evidente che le censure dei giudici di legittimità rispetto alla decisione di secondo grado, hanno riguardato la mancata applicazione del principio di diritto secondo cui "anche quando la parte interessata (nella specie, la conduttrice) abbia manifestato la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa, il giudice deve valutare l'eccezione di inadempimento proposta dall'altra parte (nel caso in esame il locatore), attesa la pregiudizialità logica della stessa rispetto all'avverarsi degli effetti risolutivi che normalmente discendono in modo automatico, ai sensi degli art. 1456 c.c., dall'accertamento di un inadempimento colpevole. In altri termini, la Corte di Appello di Potenza,
a fronte di rispettivi inadempimenti delle parti contraenti, contemplati da altrettante clausole risolutive espresse, avrebbero preso in considerazione solo quello del locatore e non anche l'inadempimento della società conduttrice, oggetto quest'ultimo dell'eccezione in tal senso proposta dal ^Pt_¹ con la conseguente mancata valutazione comparativa dei
[...]
contrapposti inadempimenti che, invece, a giudizio degli ermellini, doveva essere effettuata.
Tanto premesso, deve evidenziarsi, in fatto, che il contratto di locazione commerciale di cui si tratta veniva stipulato tra il Parte_1
[...] in qualità di locatore e la società Controparte_1
,
in persona del legale rappresentante p.t., in qualità di
[...]
conduttrice, in data 26.02.2016 e che, in data 30.04.2016, vi era stata la riconsegna delle chiavi al locatore da parte dell'odierna appellata. Sempre in fatto deve evidenziarsi che, rispetto al predetto contratto, vi era stato il pagamento del solo canone per il mese di marzo 2016 da parte della società conduttrice che, peraltro, non aveva mai fornito al locatore la fideiussione assicurativa, obbligazioni previste nel contratto di locazione di cui si tratta e che rappresentavano l'oggetto, rispettivamente, delle clausole risolutive espresse contemplate negli artt. 17.1 e 17.6 del predetto. Va ancora evidenziato, sempre in termini di disciplina contrattuale, che l'art. 17.7 del contratto di locazione commerciale del 26 febbraio 2016 prevedeva l'obbligo a carico del locatore di trasmettere alla conduttrice il certificato di agibilità dell'immobile locato per uso commerciale, entro e non oltre il 30.03.2016.
Orbene, queste le statuizioni immediatamente rilevanti nel caso di specie, va evidenziato, nello specifico e per quanto di immediato interesse che, ai sensi dell'art. 17, intitolato "clausola risolutiva espressa", le parti statuivano "che il presente contratto, oltre a quanto stabilito nei singoli articoli dello stesso, si intenderà risolto di diritto, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1456 c.c., ^nei seguenti casi:
- art. 17.1: omesso pagamento anche di una sola rata del canone mensile di affitto protratto per oltre giorni 5;
- art. 17.6: il mancato pagamento e la mancata consegna della polizza fideiussoria di cui all'art. 9 del presente contratto polizza fideiussoria;

- art. 17.7: il locatore si impegna a trasmettere il certificato di agibilità dell'immobile locato per uso commerciale entro e non oltre il 30.03.2016, a mezzo pec, della società conduttrice precisandosi che, in mancanza, il contratto si intenderà risolto di diritto ex art. 1456 c.c. con obbligo alla restituzione del deposito cauzionale, mensilità versate e con riserva da parte della conduttrice di documentare spese sostenute e danni subiti che il proprietario si impegna a rimborsare e/o risarcire.
Va ancora evidenziato che, ai sensi dell'art.

9.1 del contratto predetto, le parti avevano convenuto che: "a garanzia degli obblighi tutti e di ogni singolo obbligo assunti dalla parte conduttrice con il presente contratto la stessa consegnerà, entro e non oltre 30 giorni dalla sottoscrizione del presente atto, al locatore, fideiussione bancaria o assicurativa tra le seguenti compagnie ^CP_2 Unipol Sai, Rass, a prima richiesta e senza l'obbligo di preventiva escussione, per l'importo massimo garantito di euro 25.000,00, con scadenza 28.02.2017 e con obbligo di rinnovo per l'anno successivo e così per gli anni a venire. La consegua della fideiussione dovrà risultare da apposita ricevuta da apporre sulla copia rilasciata alla parte conduttrice....".
Orbene, se queste erano le statuizioni che dovevano disciplinare il rapporto locatizio tra le parti, non può non evidenziarsi che, per come è risultato dagli atti e, peraltro, non risulta contestato, se è vero che il locatore non ha provveduto a trasmettere alla conduttrice il certificato di agibilità dell'immobile locato per uso commerciale, entro e non oltre il 30.03.2016, con ciò non ottemperando alla previsione di cui all'art. 17.7 sopra riportata, prima ancora di lui la società conduttrice si era resa altrettanto inadempiente. Ed invero,
quest'ultima non aveva consegnato al locatore la polizza fideiussoria di cui all'art. 9 del presente contratto, con ciò non ottemperando alla previsione di cui all'art. 17.6 del medesimo, posto che la consegna in questione doveva avvenire, nei confronti del locatore, a norma dell'art.

9.1 su citato: “entro e non oltre 30 giorni dalla sottoscrizione del presente atto, ovvero, dunque, se la data di stipulazione del contratto di cui si tratta era stata 26.02.2016, entro e non oltre il 24.02.2016, momento temporale antecedente rispetto al 30.03.2016.
Orbene, tanto premesso e considerato che entrambe le disattese obbligazioni hanno costituito l'oggetto di rispettive clausole risolutive espresse, è evidente,
a parere di questa Corte, che la prima risoluzione contrattuale ad essersi verificata è stata quella conseguenziale all'inadempimento della società conduttrice, per non avere quest'ultima consegnato al locatore la polizza fideiussoria entro il 24.02.2016.
Se così è, richiamando il dictum della Suprema Corte di Cassazione e procedendo a quella comparazione tra i rispettivi inadempimenti delle parti contrattuali secondo quest'ultima omessa da parte dei giudici di appello, nel contesto del pronunciamento cassato, ritiene questa Corte che, diversamente da quanto si legge in quest'ultimo, era parte opposta che non poteva più avvalersi della clausola risolutiva espressa statuita a suo vantaggio. Ed invero,
l'omessa produzione del certificato di agibilità dell'immobile locato veniva a consumarsi non prima del 30.03.2026, termine ultimo contrattualmente previsto per l'adempimento da parte del locatore ovvero in un momento successivo rispetto all'intervenuta risoluzione del contratto di cui si tratta,
verificatasi quest'ultima a seguito dell'operatività della diversa clausola risolutiva espressa di cui all'art. 17.6 del medesimo, contemplante l'inadempimento della società conduttrice consumatosi al più tardi in data
24.02.2016.
Se così è, deve affermarsi che ciò non esime evidentemente il locatore, odierno appellante, a contratto risolto di diritto nel mese di marzo del 2016 ed a locale commerciale liberato con riconsegna delle chiavi in data 30.04.2016, dall'obbligo di restituzione della cauzione, non essendo stati denunciati specifici danni da lui subiti ad opera della società conduttrice. Tale somma, però, a parere di questa Corte, non deve essere restituita per l'intero, tenuto conto delle riscontrate inadempienze da parte della società conduttrice di cui si è detto e della valutazione delle stesse richiesta dal pronunciamento dei giudici della Suprema Corte in quanto omessa nel giudizio presupposto. In particolare, considerato il pagamento da parte della conduttrice del solo. canone locatizio per il mese di marzo 2016, nonostante abbia continuato a disporre dell'immobile fino al 30.04.2016 (allorquando avveniva la consegna delle chiavi da parte sua ed il rilascio dello stesso), spetterà al locatore la somma di euro 1.600,00, pari al canone locatizio statuito tra le parti, a titolo risarcitorio, per la mancata disponibilità dell'immobile per il mese di aprile 2016, nonostante il contratto di locazione si fosse risolto alla fine di febbraio 2016.
Non gli spetteranno, invece, altre somme a titolo risarcitorio, per la mancata fruizione dell'immobile oggetto di locazione per il periodo successivo, oggetto della statuizione tra le parti del 26.02.2016, considerata la sussistenza dell'inadempimento anche da parte sua, rappresentato dalla mancata produzione del certificato di agibilità dell'immobile di cui si tratta, oggetto della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 17.7 del contratto. E' evidente, infatti, che a fronte di quest'ulteriore inadempimento da parte del locatore, benchè lo stesso sia stato successivo nel tempo rispetto a quello della società conduttrice, in ogni caso, il contratto di locazione di cui si tratta si sarebbe risolto e questa volta in ragione della condotta inadempiente e, quindi, colpevole, del locatore, in data 30.03.2016. Risulta, infatti, incontroverso ed oggetto di ammissione da parte dello stesso appellante, che non vi sia stata, da parte sua, la consegna all'appellata del certificato di agibilità entro il
30.03.2016, nonostante la previsione contrattuale in tal senso di cui all'art. 17.7. Se così è, nessuna valenza sostitutiva è attribuibile all'avvenuta produzione, da parte del locatore, di un'autocertificazione che, per come correttamente affermato dai giudici del giudizio presupposto di secondo grado, non può rappresentarne un equipollente rispetto al certificato di agibilità di cui si tratta, ai sensi della corretta interpretazione della clausola contrattuale che lo ha contemplato.
Se così è, in accoglimento del proposto appello ed in riforma della sentenza gravata, deve disporsi la revoca il decreto ingiuntivo opposto, condannando l'appellante alla restituzione della somma versata quale deposito cauzionale, detratta la mensilità di aprile 2016 del canone di locazione, dovuta dalla società conduttrice quale corrispettivo per avere disposto dell'immobile per l'intero mese di aprile 2016, oltre interessi come per legge, dalla domanda al soddisfo.
Quanto alle spese di giudizio, liquidate come in dispositivo, previa applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55 del 2014, l'appellata in riassunzione deve essere condannata al pagamento di metà di esse nei confronti dell'appellante, dichiarando compensata la restante metà, in ragione dell'esito complessivo del giudizio.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Potenza, Sezione del Lavoro, definitivamente pronunziando sull'appello in riassunzione proposto con ricorso dell'11.01.2022 nei confronti della [...] da Parte_1
in persona del legale rappresentante Controparte_1
p.t., avverso la sentenza n. 1380/2017, del 12.12.2017, del Giudice civile del
Tribunale di Matera, ogni altra domanda, eccezione e deduzione disattesa,
così provvede:
1) dichiara la contumacia della società appellata;

2) accoglie l'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata, revoca il decreto ingiuntivo opposto e condanna l'appellante alla restituzione della somma versata quale deposito cauzionale, detratta la mensilità di aprile 2016 del canone di locazione, oltre interessi come per legge, dalla domanda al soddisfo;

3) condanna l'appellata in riassunzione al pagamento di metà delle spese di giudizio nei confronti dell'appellante, liquidandole, per l'intero, in complessivi euro 16.091,00 (euro 5.077,00 per il primo grado, euro 3.966,00 per il giudizio di appello, euro 3.966,00 per il giudizio di appello da rinvio, euro 3.082,00 per il giudizio di Cassazione), oltre IVA, CPA e spese generali come per legge, dichiarando compensata la restante metà.
Potenza, 25 marzo 2025
Il Consigliere Estensore
Dott.ssa Rosa Larocca
Il Presidente
dott. Michele Videtta