N. R.G. 2966/2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI MILANO Sezione quarta civile nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Anna Mantovani Presidente dott.ssa Francesca Vullo Consigliera rel. est. dott.ssa Roberta Nunnari Consigliera ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa con atto di citazione ritualmente notificato
DA (C.F. e P.IVA , rappresentati e difesi Parte_1 P.IVA_1 dall'avv. Massimo Madelli (C.F. ) ed elettivamente C.F._1 domiciliato presso il suo studio in Crema (CR), Via Mazzini n.95 APPELLANTE CONTRO (C.F. ), Controparte_1 C.F._2
(C.F. ) E Controparte_2 C.F._3
(C.F. ), tutti Controparte_3 C.F._4 rappresentati e difesi dall'avv. Francesco Bonaccorsi (C.F. C.F._5
) ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Milano (MI), Largo
[...]
Guido Donegani n. 2; APPELLATI Avente ad oggetto: Vendita di cose immobili

pagina 1 di 9 Sulle seguenti conclusioni. Per Parte_1
Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, contrariis reiectis, così giudicare: Nel merito e in via principale: accogliere per tutti i motivi dedotti in narrativa il proposto appello e per l'effetto, in riforma della sentenza n. 3045/2024 resa inter partes in data 17.03.2024 e depositata/pubblicata in data 19.03.2024 dal Tribunale di Milano – Sezione Quart Civile – Dott.ssa Antonella Cozzi nell'ambito del giudizio n. 30391/2021 RG accogliere tutte le conclusioni avanzate dall'appellante nel giudizio di primo grado che qui si riportano: In via principale nel merito:
- accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare stipulato in data 18.05.2007 tra quale promissaria acquirente e i Sig.ri Parte_1 CP_1
, e
[...] Controparte_2 [...] quali promittenti venditori ai sensi dell'art. 1467 c.c. per tutti i CP_3 motivi esposti in atti e per l'effetto condannare , Controparte_1
e Controparte_2 Controparte_3
in solido tra loro ovvero ognuno in rapporto alla propria quota di proprietà, a
[...] pagare alla la somma di €. 464.940,00 quale restituzione della Parte_1 caparra confirmatoria versata, oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
- rigettare le eccezioni e le domande dei convenuti volte all'accertamento e alla dichiarazione di inefficacia del contratto preliminare concluso inter partes in data 18.05.2007 ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.c. ovvero volte all'accertamento e alla dichiarazione di risoluzione del medesimo contratto per inadempimento della er tutti i motivi esposti Parte_2 in atti. in via istruttoria e per tutti i motivi esposti nei precedenti atti:
- disporsi CTU al fine di accertare l'effettivo valore di mercato nell'anno 2012 del complesso immobiliare oggetto del contratto preliminare del 18.05.2007, in relazione agli indici di edificabilità previsti dall'allora PGT vigente, all'andamento del mercato immobiliare e ai costi di bonifica dell'area dovuti ad inquinamento del suolo, del sottosuolo o della falda acquifera.
- ammettersi prova per testi con il Sig. legale rappresentante di Smart Building Testimone_1 srl con sede in Crema (CR) Via Dell'Industria n. 17 sui seguenti capitoli di prova: 1) “Vero che in data 02.05.2019 sottoscriveva con i Sig.ri Parte_3
e un contratto preliminare per la Controparte_1 Controparte_4 compravendita della c.d. “Area Leuenberger” sita in Crema (CR), Via Francesco Cavalli n. 53 per il prezzo di €. 2.000.000,00” pagina 2 di 9 2) “Vero che in data 29.07.2019 sottoscriveva con i Sig.ri Parte_3
e il contratto definitivo per la compravendita Controparte_1 Controparte_4 della c.d. “Area sita in Crema (CR), Via Francesco Cavalli n. 53 per il CP_1 prezzo di €. 800.000,00” 3) “Vero che alla sottoscrizione del contratto definitivo di cui sopra, il prezzo della compravendita veniva ridotto ad €. 800.000,00 rispetto al prezzo di €. 2.000.000,00 concordato nel contratto preliminare, perché l'area sita in Crema (CR), Via CP_1
Francesco Cavalli n. 53 presentava ancora fenomeni di inquinamento, abbandono di rifiuti, interramento di sostanze tossiche o nocive ovvero condizioni di contaminazione del suolo, del sottosuolo o della falda acquifera, tali da richiedere interventi di bonifica”. c) con opposizione alla prova per interpello e testi richiesta da controparte in quanto tutti i capitoli indicati nella seconda memoria 183 comma 6 c.p.c. sono formulati in maniera indeterminata, comportano valutazioni non demandabili ai testi e in parte riguardano circostanze provate documentalmente. In caso di loro ammissione si chiede di essere ammessi alla prova contraria con il teste Geom. residente in [...]
In ogni caso con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio Per le spese: con vittoria delle spese e competenze del doppio grado di giudizio e con condanna degli appellati, in solido fra loro, alla restituzione delle spese di giudizio di primo grado pagate in loro favore per l'importo di €. 16.196,23 oltre interessi legali dal dovuto al saldo. Si produce
1) Copia autentica sentenza n. 3045/2024 del 17.03.2024 pubblicata il 19.03.2024 Tribunale di Milano – Sezione Quarta Civile – Dott.ssa Antonella Cozzi (doc. 1);
2) Fascicolo di primo grado (doc.2)
3) Visura camerale Ai sensi dell'art. 9 della Legge n. 488/99, si Parte_2 dichiara che il valore della presente causa è pari ad €. 464.940,00 e pertanto, trattandosi di giudizio di appello, il contributo unificato è pari ad €. 1.821,00.

Per Controparte_1 Controparte_2
E Controparte_3
Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano disattesa ogni contraria istanza, così giudicare
- Rigettare integralmente l'appello interposto dalla contro la Parte_2 sentenza no. 3045/2024 resa inter-partes dal Tribunale di Milano a definizione del giudizio no. R.G. 30391/2021, confermandola per l'effetto in ogni suo capo e statuizione, anche in punto di spese;
pagina 3 di 9 - Condannare parte appellante alla rifusione integrale delle spese del secondo grado di giudizio.
Concisa esposizione delle ragioni in fatto e in diritto Il giudizio è stato introdotto da che adì il tribunale di Milano Parte_1 al fine di ottenere una declaratoria di risoluzione ex art. 1467 c.c. del contratto preliminare stipulato con e Controparte_1 Controparte_2
e la conseguente condanna dei predetti promittenti Controparte_3 venditori (in solido tra loro ovvero ognuno in rapporto alla propria quota di proprietà) alla restituzione della caparra confirmatoria versata, pari ad €. 464.940,00. A fondamento delle proprie domande l'attrice espose:
- di aver stipulato in data 18.05.2007 con i convenuti, nella loro qualità di comproprietari di un complesso immobiliare sito nel comune di Crema, un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto il suddetto immobile al fine di realizzare un complesso residenziale per il corrispettivo di
€ 4.649.400,00;
- di avere versato l'importo di € 464.940,00 a titolo di caparra confirmatoria, con la previsione di corrispondere l'ulteriore importo di € 1.255.300,00 all'approvazione del Piano di Recupero e alla successiva stipula della Convenzione con il e il saldo, di € 2.929.200,00, al rogito, da CP_5 sottoscriversi entro 60 giorni dalla stipula della Convenzione con il Comune di Crema;

- che tuttavia l'equilibrio economico dell'accordo era stato profondamente alterato dalla riduzione degli indici edificatori dell'area oggetto di vendita, passati da 0,70 a 0,50 mq, per effetto dell'adozione del nuovo PGT nel 2010 e dal drastico calo del mercato immobiliare;

- che la combinazione di tali eventi - entrambi straordinari e imprevedibili - aveva reso eccessivamente onerosa la prestazione assunta, cosicché, all'intimazione dei venditori di procedere alla stipula del definitivo, in data 27.12.2012 aveva legittimamente dichiarato l'intenzione di risolvere il contratto e ottenere la restituzione della somma versata a titolo di caparra, invito che era stato disatteso dai promittenti venditori.
pagina 4 di 9 e Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 oltre a contestare la fondatezza delle domande attoree, chiesero in via riconvenzionale di accertare e dichiarare l'estinzione ex art. 1385 co. 2 c.c. del contratto preliminare ovvero, in subordine, di dichiarare la risoluzione del contratto per l'inadempimento della Parte_1
Il Tribunale di Milano, con sentenza n. 3045/2024 del 17.03.2024 rigettò le domande attoree e, in accoglimento della domanda riconvenzionale, dichiarò lo scioglimento del contratto preliminare ex art. 1385, co. 2 c.c. Il Tribunale escluse che la riduzione dell'indice di edificabilità dell'area, conseguente all'adozione del nuovo PGT, integrasse un'ipotesi di eccessiva onerosità sopravvenuta di rilievo ai fini del rimedio di cui all' art. 1467 c. c., trattandosi di una circostanza già ipotizzata in seno agli accordi contrattuali, in cui veniva previsto (art. 9) che “i promittenti venditori (…) non assumono alcuna garanzia in relazione alle volumetrie che verranno concesse dalle competenti autorità in relazione alla superficie trasferenda”); che la trattativa intercorsa tra le parti per la riduzione del prezzo non implicava il superamento di tale clausola, ma dimostrava esclusivamente la disponibilità dei promittenti venditori a collaborare nella realizzazione del progetto edificatorio della promissaria acquirente;
che neppure l'andamento negativo del mercato immobiliare integrava gli estremi dell'evento straordinario e imprevedibile, rientrando le oscillazioni del mercato nell'alea normale del contratto. Quanto alle domande dei convenuti, reputò che gli stessi non avessero esercitato il recesso dal contratto se non a seguito della costituzione in giudizio e che tale domanda meritasse integrale accoglimento, con conseguente diritto degli stessi a ritenere la caparra confirmatoria. Avverso tale sentenza ha proposto appello sollevando due motivi Parte_1 di gravame. Si sono costituiti gli appellati e Controparte_1 Controparte_2
contestando integralmente l'appello avversario e Controparte_3 instando per la conferma integrale della sentenza impugnata. All'udienza del 17.04.2024, a seguito della discussione orale ex art. 350 bis, la causa è stata trattenuta in decisione dalla Corte ed è stata discussa nella camera di consiglio del 23 aprile 2025.

I motivi di appello.
pagina 5 di 9 1°. censura la sentenza nella parte in cui il Tribunale ha rigettato la Parte_1 domanda di risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta ex art. 1467 c.c.. Si duole che il Giudice abbia valorizzato esclusivamente il dato letterale dell'art. 9 del contratto, senza invece tener conto del testo complessivo dell'accordo e del successivo comportamento tenuto dalle parti. Sostiene, a tal proposito, che il prezzo convenuto per l'acquisto era stato parametrato all'indice edificatorio previsto dal PRG al tempo vigente (come dimostrato dal richiamo espresso di tale indice sia nelle premesse sia nelle condizioni contrattuali), che tale indice numerico costituiva un elemento fondamentale dell'accordo, il cui mutamento rappresentava un evento tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1467 c.c. e che, in ogni caso, la clausola di esclusione della garanzia non poteva estendersi a mutamenti normativi sopravvenuti. Lamenta altresì l'errore valutativo commesso dal giudice nell'avere considerato separatamente la riduzione dell'indice e il crollo del mercato immobiliare, trascurando gli effetti dell'impatto congiunto di tali eventi, tali da determinare una svalutazione del valore dell'immobile di oltre il 50% rispetto al prezzo pattuito. 2°. L'appellante lamenta l'omessa applicazione della presupposizione. Deduce a riguardo che il mantenimento dell'indice di edificabilità previsto dal PRG del 2007 (vigente al tempo della conclusione del contratto preliminare) costituiva presupposto implicito del contratto, condiviso da entrambe le parti, e che ciò fosse dimostrato anche dal comportamento tenuto dai contraenti successivamente alla stipula del preliminare (atti di partecipazione al PGT, osservazioni urbanistiche, corrispondenza), attestante l'affidamento riposto da entrambe le parti sull'indice previgente.
L'opinione della Corte Il gravame non merita accoglimento. Quanto al 1° motivo, il rigetto da parte del tribunale dell'azione di risoluzione del preliminare di vendita per eccessiva onerosità si basa su una corretta valutazione sia degli eventi che del comportamento tenuto dalle parti nel periodo intercorrente la conclusione del preliminare e la sua esecuzione.
pagina 6 di 9 Le circostanze allegate dalla promissaria acquirente a fondamento della propria domanda - la riduzione dell'indice edificatorio e il crollo del mercato immobiliare – anche valutate congiuntamente non conducono infatti nel senso auspicato nel gravame. La sentenza oggetto di censura esclude che i due eventi in questione rivestano le caratteristiche di straordinarietà e imprevedibilità che la consolidata giurisprudenza esige per potere affermare l'esistenza di un'alterazione del sinallagma contrattuale dovuta ad una sopravvenuta eccessiva onerosità della prestazione. Quanto alla riduzione dell'indice edificatorio, il primo giudice richiama il contenuto dell'art. 9 del preliminare in base al quale “i promittenti venditori (…) non assumono alcuna garanzia in relazione alle volumetrie che verranno concesse dalle competenti autorità in relazione alla superficie trasferenda” mentre, il denunciato andamento negativo del mercato immobiliare, viene ricondotto all'ordinaria alea del contratto. L'appellante contesta le argomentazioni del tribunale, ma non chiarisce le ragioni per le quali i suddetti eventi, se valutati unitariamente, andrebbero qualificati come straordinari e imprevedibili. D'altro canto è difficilmente argomentabile che una circostanza tipizzata, così dovendo qualificarsi la percentuale edificatoria dell'area, essendo stata espressamente disciplinata dalle parti, cessi di esserlo per diventare imprevedibile, solo perché accompagnata da una flessione negativa del mercato immobiliare. Né la promissaria acquirente prospetta specifici argomenti a sostegno della straordinarietà degli eventi, caratteristica a cui la giurisprudenza di legittimità attribuisce una connotazione oggettiva (Cass. Sez. 2, 22/09/2023, n. 27152) e che aveva l'onere di dimostrare. Non sono ad esempio stati forniti dati specifici comparativi e di carattere statistico da cui desumere, tramite un raffronto con le passate oscillazioni del mercato, il carattere del tutto eccezionale del ribasso, tale da non potere essere previsto neppure per un soggetto stabilmente operante nel settore. L'appellante si limita ad allegare che l'immobile avrebbe subito una svalutazione del 50% sulla base di una propria perizia estimativa, ma non offre alcun dato di raffronto per ritenere l'assoluta imponderabilità di tale calo. Infine l'esame del comportamento tenuto dalle parti dopo la conclusione del preliminare non è di alcun ausilio alla prospettazione dell'appellante.
pagina 7 di 9 Il tribunale ha infatti correttamente qualificato la disponibilità dei promittenti venditori a ridurre il prezzo della compravendita, disponibilità che non si è poi tradotta in un accordo, quale espressione del dovere di buona fede e correttezza che deve presiedere la fase di esecuzione del contratto, da cui ha tratto la conseguenza che
<<n la trattiva intercorsa tra le parti per riduzione del prezzo consente di superare>
clausola di esclusione della garanzia di cui sopra, ma piuttosto si inserisce nell'ambito del rapporto intercorso tra le pareti, che prevedeva la collaborazione dei promittenti venditori per la realizzazione del progetto edificatorio della promissaria acquirente ……>> . Né spunti contrari si ricavano dal contenuto degli atti di partecipazione all'adozione del nuovo PGT sottoscritti dalle parti, sui quali il primo giudice omette di soffermarsi, ma che nulla aggiungono al quadro dei rapporti delineato nella sentenza di I grado. Le osservazioni ivi contenute e ritrascritte nell'atto di impugnazione sono tese, in coerenza con i principi di buona fede e solidarietà che devono presiedere le relazioni contrattuali, a sollecitare l'adozione di un PGT che tenga in considerazione le aspettative dei privati, interessati al rilascio di un indice di edificabilità conforme a quanto si sono prefigurati. Il fatto poi che il non abbia inteso soddisfare dette aspettative, non vale a CP_5 trasformare l'alea insita in un'operazione immobiliare di questo genere (l'oggetto del preliminare è un'area industriale dismessa di oltre 30.000 mq) in un accadimento straordinario e imprevedibile. Non ha migliore destino il 2° motivo. L'appellante sostiene che il tribunale avrebbe errato a non individuare nel “ mantenimento dell'indice di edificabilità previsto dal PRG previgente” una presupposizione del contratto, ossia una condizione implicita condivisa da entrambe le parti. La tesi è smentita dalle stesse considerazioni dell'appellante esaminate alla luce dei caratteri che la giurisprudenza attribuisce alla presupposizione: comunanza di una determinata situazione di fatto o di diritto, certezza ed obbiettività pur in mancanza di un esplicito riferimento (Cass. Sez. 3, 28/01/2025, n. 1995; Cass. Sez. Un. 20.04.2018 n. 9909). Se la presupposizione è una condizione implicita non si vede infatti come possa essere compatibile con una clausola contrattuale (art. 9) che esplicitamente prende in considerazione il possibile mancato raggiungimento delle volumetrie prefigurate dalle parti. E' proprio la disciplina contrattuale che dimostra come l'auspicato indice di edificabilità non fosse stato ipotizzato dalle parti come un pagina 8 di 9 evento certo, bensì, al contrario, come un evento incerto il cui mancato avveramento sarebbe ricaduto nell'alea contrattuale della società immobiliare acquirente.
* Al rigetto dell'impugnazione consegue la conferma della sentenza di I grado. Le spese, in ossequio al regime della soccombenza, vanno poste a carico dell'appellante e vengono liquidate come da dispositivo, alla luce dei parametri previsti dal D.M. 13 agosto 2022 n. 147, tenuto conto del valore di causa, del tenore delle questioni trattate e delle modalità semplificate di svolgimento della fase decisoria. Sussistono inoltre i presupposti per il pagamento da parte dell'appellante principale dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, previsto dall'art. 13 co 1 quater D.M. 115/2002 e successive modificazioni.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. Parte_1
3045/2024, pubblicata il 19.03.2024, così dispone:

1. Rigetta l'impugnazione e conseguentemente conferma la sentenza del Tribunale di Milano n. 3045/2024;

2. Condanna a rifondere a Parte_1 Controparte_1
e le spese Controparte_2 Controparte_3 processuali della presente fase liquidate in euro 7.120,00 per compensi professionali, oltre IVA, CPA e contributo forfettario spese generali del 15%;

3. Dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, previsto dall'art. 13 co 1 quater D.M. 115/2002 e successive modificazioni. Così deciso nella camera di consiglio di questa Corte il 23.04.2025
La Consigliera est Francesca Vullo
La Presidente Anna Mantovani
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