n. 4326/2019 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Napoli
7° SEZ CIVILE
in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati:
dott.ssa Aurelia D'Ambrosio Presidente dott. Michele Magliulo Consigliere
dott. Paolo Mariani Consigliere relatore estensore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. cont. 4326/2019
promossa da:
I.A.C.P. DELLA PROVINCIA DI BENEVENTO, CF: , P.IVA_1
rappresentato dall'avv. CORNACCHIA VIVIANA
APPELLANTE
Contro
, CF: rappresentato dall'avv. CP_1 C.F._1
VERNILLO NICOLA
APPELLATO
pagina 1 di 11 CONCLUSIONI: come da note ex art. 127 ter cpc sostitutive dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 06.03.2025 e comparse conclusionali depositate in atti.
Con atto di citazione ritualmente notificato, l
[...]
(da ora in poi per brevità denominato Parte_1
) conveniva in giudizio premettendo che in data Pt_1 CP_1
23.01.2006 veniva stipulato contratto di assegnazione di alloggio di edilizia agevolata in Benevento, località Pace Vecchia Via F.LLI Rosselli 8, con scrittura rep.30175 гаcс.8373 per Notar dei distretti Riuniti di Persona_1
Benevento ed Ariano Irpino;
che il certificato regionale attestante la sussistenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi dei singoli beneficiari di alloggi realizzati con contributi in conto capitale indicava il costo convenzionale dell'alloggio ed il contributo in percentuale riconosciuto sul costo dell'alloggio realizzato;
che è risultato che il prezzo dell'alloggio non corrispondesse a quanto effettivamente dovuto;
che in data 22.10.2012 con nota raccomandata ricevuta il 25.10.2012 lo diffidava l'assegnatario acquirente a pagare l'intero prezzo dell'alloggio Pt_1
come risultante dal Quadro tecnico economico finale, chiedendo formalmente il pagamento della differenza rimasta impagata;
che il non ha inteso CP_1
provvedere a tanto;
che il tutto risulterebbe dagli atti di causa e documenti prodotti. Chiedeva, pertanto accertare e dichiarare l'inadempimento del CP_1
per il mancato pagamento del residuo prezzo dell'alloggio assegnatogli pari alla somma di € 21.617,05 e condannare il al versamento di tale CP_1
somma, oltre interessi e rivalutazione. In subordine, accertare e dichiarare la nullità della scrittura di cessione dell'alloggio, per essere il prezzo ivi indicato inferiore a quello dovuto, e quindi accertare e dichiarare che le somme versate originariamente come prezzo vanno intese come incamerate a titolo di pagina 2 di 11 risarcimento danni e/o indennità per la occupazione dell'alloggio con diritto dell'Ente a trattenerle.
In ogni caso condannare il convenuto al risarcimento dei danni e/o al pagamento dell'indennizzo per occupazione dell'alloggio stesso per la somma di € 21.617,05 oltre interessi e rivalutazione, o comunque in misura pari al valore locativo dell'immobile per ogni mese in cui si è protratta l'occupazione, dall'aprile 1997 fino al rilascio dell'immobile, e/o alla maggiore o minore somma accertata in corso di causa, anche a titolo di ingiustificato arricchimento, importo come ad accertarsi anche solo ex officio comunque in via equitativa. Con vittoria di spese e competenze di lite.
Si costituiva in giudizio con comparsa di costituzione e risposta, CP_1
il quale nell'impugnare tutto quanto ex adverso dedotto e prodotto, chiedeva in via preliminare, dichiararsi l'intervenuta prescrizione del diritto di credito reclamato dall e, per l'effetto, rigettare ogni avversa istanza;
nel merito Pt_1
rigettare la domanda attorea in quanto inammissibile, improponibile ed improcedibile, nonché infondata sia in fatto che in diritto. Spiegava, altresì, domanda riconvenzionale al fine di ottenere la condanna dell al Pt_1
pagamento in favore del , a titolo di risarcimento danni, della CP_1
somma di €. 5,000,00 o di quella maggiore o minore che l'on. Tribunale riterrà dovuta, con vittoria di spese e competenze di causa.
Il Tribunale di Benevento, con sentenza n. 614/2019, pubblicata il 08.04.2019, rigettava la domanda di parte attrice;
rigettava la domanda riconvenzionale avanzata dalla parte convenuta;
compensava per metà le spese di lite, e condannava l' al pagamento, in favore di , della Pt_1 CP_1
restante metà di tali spese.
pagina 3 di 11 Avverso tale sentenza proponeva appello l per i motivi che possono Pt_1
sintetizzarsi come segue: Con un primo motivo di impugnativa – rubricato “Sul prezzo dell'alloggio ERP cioè di edilizia pubblica abitativa Linea normativa ed oggetto della domanda” - l'appellante deduceva l'errore del Tribunale laddove, in merito alla indicazione dell'effettivo prezzo dell'alloggio non avrebbe individuato correttamente la domanda avanzata ed avrebbe errato nell'applicazione della normativa di riferimento.
Con un secondo motivo di impugnativa – rubricato “Accertamento del prezzo dovuto: mancata consegna giuridica corretta” censurava l'errore del primo giudice, laddove, seppure avesse accertato che il costo dell'abitazione fosse stato maggiore rispetto a quello a cui è stato venduto, non avrebbe tratto da ciò nessuna conseguenza sul piano giuridico, o ancora avrebbe tratto conseguenze lesive dei diritti dell'odierno appellante.
Con un terzo ed ultimo motivo di impugnativa – rubricato “Nullità per violazione di norme cogenti: erronea limitazione del rimedio e dei termini del rimedio da parte del Giudice di primo grado, illogicità ed ingiustizia degli esiti” impugnava la sentenza di primo grado nella parte in cui il giudice, pur ritenendo corretto il criterio normativo per la determinazione del prezzo dell'alloggio e riconoscendo dunque che vi è un errore nella determinazione in contratto del prezzo, avrebbe sostenuto che il rimedio della nullità fosse applicabile solo nell'ipotesi di alienazione ad un prezzo superiore al massimale di costo e non alla fattispecie in esame nonostante la natura cogente ed imperativa di tale normativa di riferimento.
Tanto dedotto, l'appellante chiedeva, in totale riforma della sentenza di Pt_1
primo grado, accogliere le conclusioni di cui all'atto di appello. Con condanna della parte appellata alle spese, competenze ed onorari del doppio grado di giudizio.
pagina 4 di 11 Si costituiva in giudizio il quale, per le motivazioni di cui alla CP_1
comparsa di risposta cui espressamente si rimanda, impugnava tutti i motivi di appello e concludeva per il rigetto dell'impugnativa e la conferma nel merito della sentenza gravata, con vittoria di spese e competenze del presente grado di giudizio.
Per la stretta connessione, e in parte sovrapponibilità, delle questioni sottese ai motivi di appello appare opportuna una trattazione unitaria degli stessi.
Il Tribunale di Benevento, con l'impugnata sentenza, nel rigettare la domanda proposta dall' Parte_1
nei confronti di volta ad ottenere da quest'ultimo la
[...] CP_1
condanna al pagamento del residuo prezzo di € 21.617,05 dell'alloggio ERP assegnatogli in proprietà, pari alla differenza tra il maggior prezzo dovuto ex lege (ai sensi dell'art. 35 Legge 865/71, art. 8 Legge 10/77, art. 3 comma 1 lett.
n. Legge 457/78) ed il minor prezzo indicato nel contratto di assegnazione.
A fondamento della decisione il primo giudice ha ritenuto determinante il disposto dell'art. 8 della Legge 10/1977, che, all'ultimo comma, prevedeva che
“ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione è nulla per la parte eccedente”, ma non sanciva invece la nullità della clausola nella ipotesi, come quella di specie, in cui il prezzo indicato nel contratto di assegnazione fosse inferiore rispetto a quello determinato sulla base della normativa vigente innanzi richiamata. Concludeva, quindi, in applicazione del criterio interpretativo “ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit”, per la validità ed efficacia della predetta clausola pattizia determinativa del prezzo dell'immobile in misura inferiore a quello determinato secondo legge, in coerenza della “ratio legis” che sarebbe stata quella di agevolare l'acquisto della casa per i soggetti economicamente più deboli o svantaggiati e di apprestare loro una adeguata tutela e protezione.
pagina 5 di 11 Tale interpretazione della legge e del contratto fornita dal Tribunale di
Benevento è errata, laddove fondato risulta in merito l'appello proposto dallo
. Pt_1
Prima di ogni altra considerazione appare opportuno sottolineare che, secondo l'opinione maggiormente accreditata in giurisprudenza – condivisa anche da questa Corte di Appello (vedi Corte d'Appello di Napoli sentenze n.ri 1616/25,
2941/24, 4830/23, 2153/22) e nello specifico da questo Collegio decidente – la disciplina della proprietà per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica assegnati dal preposto ente pubblico al privato è assoggettata, sostanzialmente, alla legislazione pubblicistica (ovvero volta alla tutela di pubblici interessi) e di natura imperativa vigente all'epoca della cessione.
L'intervento edilizio in oggetto rientra nell'ambito della “edilizia convenzionata”, e lo è (o comunque all'epoca era) il soggetto attuatore del programma Pt_1
edificatorio di edilizia residenziale pubblica ai sensi della l. 457/1978, nonché il concessionario del diritto di superficie per la durata di anni 99 sull'area, in forza di convenzione stipulata ai sensi dell'art. 35, l. 865/1971 con il Comune di
Benevento. La convenzione disciplinava la costituzione del diritto di superficie, termini, modalità, caratteristiche e garanzie dell'intervento edilizio con riguardo alle caratteristiche degli edifici da realizzare, nonchè i vincoli e le limitazioni alla disciplina degli alloggi trasferiti.
Il prezzo dell'alloggio è (recte: era) stabilito dalla legge ed in particolare in base alle seguenti disposizioni normative: art. 35 L. 865/71, art. 8 L. 10/77, art. 3 comma 1 lett. n) L. 457/78, delibera C.E.R. del 4 novembre 1993.
Inoltre gli immobili di cui si discute sono stati realizzati ex art. 72 L. 865/71 ed ex lege 167/62, correlata con la L. 457/78, con contributo regionale, per cui il prezzo di cessione degli immobili viene (recte veniva) determinato sulla base dei seguenti criteri di legge:
pagina 6 di 11 - ex art. 35 L.865/71, che definisce il contenuto della convenzione tipo che deve essere stipulata tra il Comune e l'Ente concessionario: “la convenzione deve prevedere i criteri per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi”;
- ex art. 8 L. 10/77 che definisce come deve essere la convenzione tipo e soprattutto come deve essere determinato il prezzo di cessione che deve essere “comprensivo del costo delle aree, del costo di costruzione e delle opere di urbanizzazione, del costo delle spese generali, comprese quelle per la progettazione e del costo degli oneri di preammortamento e di finanziamento”;
- ex art. 3 comma 1 lett. L. 457/78 che definisce i valori che devono essere rispettati nell'articolazione e individuazione delle voci di costo che compongono il Q.T.E. (Quadro Tecnico Economico) degli interventi.
Pertanto, nella fattispecie in esame di edilizia residenziale pubblica agevolata, il vincolo di determinazione del prezzo discende direttamente dalle leggi e dai provvedimenti amministrativi che per disposizione di legge disciplinano tale materia a tutela dell'interesse pubblico, così come innanzi indicati.
Ne consegue, dunque, la inderogabilità di dette norme aventi carattere imperativo (in quanto poste a tutela del preminente interesse pubblico) concernenti i criteri e modalità di determinazione del prezzo degli alloggi di edilizia economica e popolare da assegnare agli aventi diritto, e la sostituzione della clausola pattizia determinativa del prezzo in difformità di detta normativa
(nulla per contrarietà a norma imperativa ex artt. 1418 e 1419 comma 2 cc), con quella conforme alla stessa ed indicativa del prezzo ex lege, secondo il meccanismo di sostituzione automatica di cui all'art. 1339 cc.
Tale interpretazione trova sostegno nei principi espressi in materia dalla
Suprema Corte (Cass. SSUU n. 18135/2015, Cass. n. 13345/2018) secondo cui
: “ai sensi della L. 22 ottobre 1971, n. 865, art. 35, che delega al Consiglio
Comunale la fissazione dei criteri di determinazione dei prezzi di cessione degli
pagina 7 di 11 alloggi in materia di edilizia convenzionata, gli atti amministrativi relativi, così come le convenzioni, in quanto promananti in forza della predetta delega legislativa, traggono da quest'ultima direttamente il carattere di imperatività e pertanto debbono ritenersi compresi nella previsione dell'art. 1339 c.c.; cui si ricollega quella dell'art. 1419 c.c. comma 2, posto che la conseguenza tipica della difformità di una clausola negoziale da una norma imperativa è la sanzione della nullità della clausola stessa, senza riflessi invalidanti, peraltro, sull'intero contratto in ipotesi in sostituzione di diritto”.
Tale sentenza emanando un principio di ordine generale, come tale applicabile dunque non solo con riferimento ai contratti di vendita successivi, ma anche al primo contratto di assegnazione in proprietà dell'immobile concluso tra l'ente pubblico (IACP) e l'assegnatario, ha anche risolto il precedente contrasto esistente tra: a) parte della giurisprudenza, secondo cui la disciplina vincolistica si applica solo al primo avente causa e cioè al costruttore titolare della concessione rilasciata a contributo ridotto e parte della convenzione - tipo stipulata con il Comune, senza alcun riflesso sui successivi sub acquirenti (cfr.
Cass. n. 7630/2011); e b) l'opposta tesi giurisprudenziale, che ha prevalso, secondo cui detti vincoli promanano da norme imperative, anche se risultanti da convenzioni tra il Comune ed il concessionario ( a contenuto predeterminato dalla legge ed inderogabile), per cui le pattuizioni assunte in violazione dei parametri legali stabiliti per la determinazione del prezzo di cessione sono in ogni caso affette da nullità ex art. 1418 c.c. e sostituite mediante inserzione automatica del corrispettivo importo dovuto ex lege (artt. 1339 c.c. e art. 1419 comma 2 c.c.).
Nella citata decisione, in particolare, è poi precisato che “il vincolo del prezzo non è affatto soppresso automaticamente a seguito della caduta del divieto di alienare;
anzi in assenza di convenzione ad hoc (da redigere in forma pubblica
pagina 8 di 11 e soggetta a trascrizione) segue il bene nei successivi passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con naturale efficacia indefinita”.
In altri termini, anche se il contrasto risolto dalla citata sentenza di legittimità riguardava la sussistenza del vincolo del prezzo nei passaggi di proprietà successivi al primo, tale sentenza sancisce un principio di ordine generale fondato sui rilievi, mai posti in discussione, che la determinazione del prezzo degli alloggi di edilizia residenziale pubblica agevolata avviene a mezzo di norme di carattere imperativo di cui è destinatario il titolare della concessione, e che la procedura di individuazione del prezzo sia necessariamente successiva all'emanazione del bando e all'edificazione degli appartamenti, in quanto deve tenere conto di tutti i costi affrontati dall'ente attuatore costituenti il parametro di legge e deve dare luogo a provvedimenti non derogabili dalle parti che come tali si sostituiscono alle clausole difformi ai sensi dell'art. 1339 c.c (in tale senso cfr. anche Cass. SSUU n. 21348/2022, Cass. n. 377/2024). Pertanto, con specifico riferimento alla fattispecie in esame, ed in contrasto con quanto ritenuto dal primo giudice, ritiene la Corte che, alla luce delle finalità di interesse pubblico sia economico che sociale della normativa che regola procedure e modalità di vendita degli immobili da dismettere e la individuazione del prezzo, tale disciplina abbia natura imperativa ed inderogabile da parte sia dei soggetti venditori, tutti di promanazione pubblica, che da parte dei privati acquirenti, sicchè essa prevale sulla regolamentazione contrattuale difforme e sulla diversa volontà delle parti.
Pertanto, in applicazione dei principi di diritto innanzi enunciati ( e condivisi da questo Collegio in linea con la giurisprudenza di merito di questa
Corte) il prezzo di cessione dell'alloggio in questione non è quello riportato nel contratto di assegnazione di alloggio di edilizia agevolata stipulato il
23.01.2006 in Benevento per Notar n. rep. 30175, n. Persona_1
гаcс.8373, bensì quello tratto dal Certificato Regionale - Settore Edilizia
pagina 9 di 11 Pubblica Abitativa - del 5 giugno 2000, attestante “la sussistenza dei requisiti soggettivi dei singoli beneficiari di alloggi realizzati con contributi in c/capitale”.
Trattasi di prezzo determinato per legge dal QTE (Quadro Tecnico Economico), sulla base di tutti i costi effettivamente affrontati (costo di costruzione, di acquisizione delle aree, di ottenimento e restituzione mutuo, e spese tecniche, come previsto dalle disposizioni della l. 865/71 - art. 35, della l. 10/77- art. 8 della l. 457/78- art. 3 c.1-, lett. N dalla Delibera CER del 4/11/1993), così come chiarito anche nella nota della del 2 luglio 2010, secondo Controparte_2
cui gli alloggi di edilizia agevolata convenzionata non possono essere venduti ad un prezzo inferiore al costo stabilito dal QTE finale del programma costruttivo approvato dalla . Controparte_2
Per le ragioni sopra esposte, in accoglimento dell'appello va pertanto riformata la decisione del primo Giudice, e, accertato l'inadempimento di CP_1
per il mancato pagamento dell'intero prezzo dell'alloggio ERP di cui è causa, lo stesso va condannato al pagamento del saldo del prezzo rimasto impagato pari ad € 21.617,05, oltre interessi al tasso legale codicistico dalla data della domanda giudiziale (21.01.2015, data di notifica dell'atto di citazione originario) al soddisfo, prezzo dovuto secondo le predette disposizioni di legge e provvedimentali, ed il cui ammontare, così come quantificato dall'ente pubblico in applicazione di tali criteri normativi, non è stato oggetto di specifica contestazione, essendosi l'assegnatario in appello limitato a ritenere dovuto anziché detto prezzo determinato in base alla normativa di riferimento, quello minore pattuito nel contratto di assegnazione dell'alloggio.
Restano assorbite le ulteriori domande avanzate in via subordinata dall'appellante.
Le spese processuali di entrambi i gradi di giudizio dell'appellante
[...]
devono seguire la Parte_1
soccombenza dell'appellato e si liquidano a carico di CP_1
pagina 10 di 11 quest'ultimo come da dispositivo ai sensi del DM 55/2014, come riformato dal
DM 147/2022, tenuto conto del valore della causa (scaglione da € 5.200,01 ad €
26.000,00), ed applicati per ciascuna fase di giudizio effettivamente svolta (con esclusione dunque di quella istruttoria non tenutasi in appello) i valori tabellari minimi di cui al richiamato DM. (con riduzione del 50 % di quelli medi) considerata la natura della controversia e delle questioni trattate e la presenza di numerosi precedenti di questa stessa Corte di Appello e Sezione, che hanno sicuramente agevolato la difesa dell' . Pt_1

P.Q.M.

La Corte di Appello di Napoli, settima sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello in oggetto proposto avverso la sentenza del Tribunale di Benevento n. 614/2019, pubblicata il 08.04.2019, così provvede:
1) Accoglie l'appello e, per l'effetto, in totale riforma della sentenza di primo grado, condanna al pagamento, in favore di CP_1 [...]
, della Parte_1
somma di € 21.617,05, oltre interessi al tasso legale codicistico dal
21.01.2015 al soddisfo;

2) Condanna al pagamento, in favore di CP_1 [...]
, delle spese Parte_1
processuali di entrambi i gradi di giudizio che liquida per il primo grado in €
279,00 per spese vive ed € 2.538,50 per compensi di avvocato, e per il grado di appello in € 27,00 per esborsi ed € 1.983,00 per compensi di avvocato, il tutto oltre rimborso forfettario per spese generali del 15 % su detti compensi, oltre iva e cpa.
Così deciso in Napoli il 29.04.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
dott. Paolo Mariani dott.ssa Aurelia D'Ambrosio
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