Ruolo Generale nr. 675/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Bari, Seconda Sezione Civile, riunita in Camera di
Consiglio, con l'intervento dei magistrati:
dott. Filippo LABELLARTE Presidente
dott. Luciano GUAGLIONE Consigliere
dott. Stefano PESCATORE Giudice Ausiliario Relatore
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di appello promossa da
(c.f. ), rappresentato e difeso Parte_1 CodiceFiscale_1 dall'Avv. Francesco Paolo Patano (c.f. ) e dall'Avv. CodiceFiscale_2
Celestino Marasco (cf. ), con domicilio eletto in CodiceFiscale_3
Foggia, alla Via Zezza n. 2,
pec: Email_1
pec: Email_2
Appellante – Appellato Incidentale
Contro
(c.f. ), (c.f. Controparte_1 CodiceFiscale_4 Controparte_2 [...]
) e (c.f. ), C.F._5 Controparte_3 CodiceFiscale_6 rappresentati e difesi dall'Avv. Antonio Manzi, Luca Paparozzi (c.f.
[...]
e Domenico Odetti (c.f. ), C.F._7 CodiceFiscale_8

pec: Email_3
pec: Email_4
Appellati – Appellanti Incidentali
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 519/2020, resa dal Tribunale di
Foggia e pubblicata in data 12 marzo 2020, a definizione del giudizio RG
6917/2013, non notificata. Appello del 16 giugno 2020.
Conclusioni: All'udienza del 14 luglio 2023, celebrata in modalità cartolare, le parti concludevano come da note depositate in via telematica e la causa veniva trattenuta in decisione, con la concessione dei termini ordinari ex art. 190 c.p.c.
Svolgimento del processo:
1: giudizio di primo grado:
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva Parte_1 in giudizio , e al fine Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 di sentir accertare la risoluzione del contratto preliminare di permuta stipulato in data 25.2.2009 con condanna alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata o, in subordine, la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta o per eccessiva onerosità sopravvenuta ex art. 1467 cc.
Con il detto contratto i convenuti si obbligavano a trasferire a titolo di permuta alcuni terreni ricadenti in zona C del Piano Regolatore del Comune di Orta Nova ed a corrispettivo del trasferimento, ad eguale titolo di permuta, avrebbero ricevuto dal la piena proprietà di un immobile da Pt_1 costruirsi sui predetti suoli, costituito da una villetta familiare;
precisava l'attore che a titolo di conguaglio avrebbe dovuto corrispondere la somma di
€uro 300.000,00, di cui € 70.000,00, a titolo di caparra confirmatoria, già versati alla sottoscrizione del preliminare, € 100.000,00, sempre quale caparra confirmatoria, contestualmente alla sottoscrizione della convenzione di lottizzazione con il comune di Orta Nova da parte dei promittenti pag. 2/20 permutanti entro e non oltre il 30.5.2009 ed €uro 100.000,00 contestualmente alla stipula del definitivo, entro e non oltre 30 giorni dal rilascio del permesso di costruire;
infine, € 30.000,00, contestualmente alla consegna della villetta oggetto di permuta. Deduceva di avere versato la prima e la seconda quota e che i convenuti si erano resi inadempienti, non avendo consentito l'immissione nel possesso materiale degli immobili e non avendo provveduto al frazionamento dei suoli e alla stipula della fideiussione bancaria o polizza assicurativa, come richiesto dal comune di
Orta Nova, così impedendo il decorso dell'iter amministrativo finalizzato al rilascio dei permessi di costruire, omettendo altresì di adempiere all'invito di stipula della convenzione per l'attuazione del piano di lottizzazione.
Si costituivano in giudizio i convenuti, eccependo il carattere aleatorio del contratto stipulato per espressa previsione contrattuale, non potendo pertanto riconoscersi allo stesso natura vessatoria, e la infondatezza della domanda per l'adempimento degli obblighi posti a loro carico. Dichiaravano inoltre che la fideiussione richiesta dal comune a garanzia della realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria non poteva essere rilasciata stante la sospensione della delibera per l'ottenimento dell'autorizzazione richiesta dalla normativa VAS. Spiegavano domanda riconvenzionale volta ad ottenere la dichiarazione di risoluzione del contratto, per il rifiuto di parte attrice a adempiere, con diritto di trattenere la caparra a titolo di risarcimento danni.
Istruita la causa, la stessa veniva decisa con la sentenza appellata.
2: la sentenza appellata:
Il Giudice monocratico rigettava sia la domanda principale che quella riconvenzionale, compensando le spese di lite tra le parti.
A motivo della decisione, riteneva che a prescindere delle espressioni utilizzate nelle richieste avanzate dall'attore, fosse chiara la volontà dello stesso di avvalersi del meccanismo automatico del recesso di cui all'articolo
1385 c.c., stante il tenore della domanda limitata alla restituzione del pag. 3/20 doppio della caparra, senza avanzare nessuna domanda di risarcimento danni, quale conseguenza del grave inadempimento posto in essere dai convenuti. Nel merito, rilevava come il possesso materiale dei terreni fosse stato concesso al già con la sottoscrizione del preliminare, con Pt_1 autorizzazione oltre che all'accesso sui suoli anche all'espletamento di ogni attività preparatoria all'attività di edilizia programmata. Ciò faceva venir meno il grave inadempimento dei convenuti, alla luce della disponibilità materiale concessa contestualmente alla sottoscrizione del preliminare, non essendo stati provati atti di ostruzionismo da parte degli stessi, al fine di ostacolare la disponibilità della cosa. Il Giudice riteneva infondate anche le eccezioni relative al mancato frazionamento ed alla mancata stipula della fideiussione bancaria o polizza assicurativa. Dall'attività istruttoria oltre che dalla documentazione era risultato che il frazionamento dei terreni era stato effettuato sin dal febbraio 2010 e che successivamente veniva sospesa l'esecuzione della delibera in attesa del parere della in merito CP_4 alla verifica di assoggettabilità VAS (Valutazione Ambientale Strategica) del piano di lottizzazione, con un atto, pertanto, estraneo alla volontà delle parti, cui non si poteva imputare inerzia nella stipula della fideiussione e della convenzione. Poiché non era prevista una clausola volta a condizionare risolutivamente il preliminare alla mancata approvazione del piano di lottizzazione, la domanda veniva rigettata. Parimenti venivano rigettate le domande proposte in via subordinata, non essendo ravvisabile una impossibilità assoluta della prestazione ex art. 1463 c.c., né una eccessiva onerosità sopravvenuta, né una vessatorietà delle clausole.
Quanto alla domanda riconvenzionale, volta ad ottenere la risoluzione del contratto per colpa dell'attore, con ritenzione della caparra confirmatoria a titolo di risarcimento del danno, veniva parimenti rigettata, ritenendo il Giudice che la domanda, così come proposta, non potesse essere intesa quale proposito dell'attore di non adempiere alla propria obbligazione e pertanto, in caso di mancanza dell'effettivo inadempimento pag. 4/20 dell'altra parte, al rigetto dell'azione non poteva seguire una pronuncia di risoluzione per fatto imputabile alla parte attrice.
3: secondo grado del giudizio
Avverso la sentenza veniva proposto appello principale dal e Pt_1 appello incidentale dagli originari convenuti.
A fondamento del proprio appello, il deduceva i seguenti motivi: Pt_1
3.1: primo motivo: sulla domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento dei convenuti: violazione e falsa applicazione degli artt.
1453, 1455, 1385, 1175, 1375 c.c. e dell'art. 28 legge 1150/1942 erronea interpretazione dei patti i e condizioni di cui alla scrittura privata del
25.02.2009 erronea valutazione della prova testimoniale richiesta di riforma della sentenza impugnata.
Il Giudice di prime cure, esaminata la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento dei convenuti, formulata ex artt. 1453 e
1455 c.c., ritenne di qualificarla quale esercizio della facoltà di recesso normata dall'art. 1385 c.c., rigettandola, errando nel valutare i seguenti aspetti della vicenda:
3.1.1: sull'immissione nel possesso.
Con riferimento alla omessa immissione in possesso dei terreni oggetto di permuta, il Giudice di prime cure aveva motivato basandosi sul contratto preliminare che prevedendo la anticipata consegna avrebbe escluso, in assenza di prove contrarie, l'inadempimento degli originari convenuti, non considerando che gli odierni appellati avevano di fatto rifiutato la consegna degli immobili oggetto della scrittura privata del
25.02.2009, senza alcun giustificato motivo, come si poteva evincere dalla lettura del verbale di constatazione dell' 08.05.2014 a firma del Geom.
nel quale veniva accertato che i terreni oggetto del CP_5 contratto preliminare di permuta erano coltivati a grano e recintati da una rete metallica, come confermato anche in sede di prova testimoniale. Tali circostanze non erano state prese in considerazione dal Giudice.
pag. 5/20 3.1.2: sulla stipula della convenzione di lottizzazione.-
Il Giudice aveva errato nel ritenere adempienti i convenuti in relazione agli obblighi contrattuali assunti con l'art. 7 della scrittura privata del 25.02.2009, affermando che il rallentamento dell'iter amministrativo relativo all'attuazione del piano di lottizzazione fosse dipeso da circostanze estranee alla volontà delle parti, quali la sospensione della delibera di approvazione dello stesso in assenza del parere relativo al VAS. Il Giudice non aveva considerato che sin dal 24.07.2009 il Comune di Orta Nova, aveva approvato il Piano di Lottizzazione a scopo edilizio residenziale, presentato da vari proprietari dei suoli in questione, tra cui gli originari convenuti, subordinando l'autorizzazione alla stipula della convenzione al rispetto dello schema approvato con la delibera consiliare del 09.06.2009.
Né aveva tenuto conto che il aveva invitato i Controparte_6 proprietari dei suoli ad “…effettuare il frazionamento delle aree da cedere al per opere di urbanizzazione primaria costituita da Controparte_6 strade, nonché delle aree a standards…” richiedendo allo stesso tempo ai lottizzanti, a garanzia delle opere di urbanizzazione, il rilascio di fidejussione bancaria o polizza assicurativa, da rilasciarsi in forma collettiva per l'importo di € 454.585,67. Tali circostanze erano ben note ai proprietari del suolo, ai quali venne chiesto dal il pagamento dell'importo di € Controparte_6
2.223,55 a titolo di spese assunte dal già menzionato per CP_6
l'esecuzione delle procedure di adozione ed approvazione del Piano di
Lottizzazione. Tali circostanze tutte precedenti alla delibera di Consiglio
Comunale del 06.11.2012, con la quale venne sospesa la procedura sino all'acquisizione del parere di competenza della in merito alla CP_4 verifica di assoggettabilità a VAS del Piano di Lottizzazione. Pertanto, a seguito del frazionamento delle aree da cedere al per opere di CP_6 urbanizzazione i proprietari–al fine di completare l'iter amministrativo e consentire al il rilascio del permesso di costruire -si Controparte_6 sarebbero dovuti attivare per la sottoscrizione della convenzione di lottizzazione.
pag. 6/20 Tale omissione integrava grave inadempimento contrattuale degli appellati, i quali non avevano ottemperato a quanto concordato con l'art. 7 del contratto di permuta: "I signori , e Controparte_1 Controparte_2
sono obbligati alla firma di tutti gli elaborati progettuali Controparte_3
(lottizzazione e altro) e dei documenti che si rendessero necessari per l'ottenimento delle relative autorizzazioni e permessi", dizione nella quale rientrava anche la Convenzione di lottizzazione con il rta Nova. CP_6
Il Giudice non aveva neanche considerato che la deliberazione del consiglio comunale che dispose la sospensione dell'iter sino all'acquisizione del parere di competenza della in merito alla verifica di CP_4 assoggettabilità a VAS del Piano di Lottizzazione, era intervenuta dopo oltre tre anni dalla Deliberazione con la quale si approvava il Piano di
Lottizzazione. Né poteva essere invocato il c.d. factum principis, mancando la dimostrazione della non imputabilità, anche remota, dell'evento impeditivo.
3.1.3: sulla stipula della fideiussione a garanzia degli oneri di urbanizzazione.
Altra circostanza trascurata dal Giudice di prime cure era l'omesso rilascio, da parte degli appellati ed in favore del , di Controparte_6 polizza fideiussoria a garanzia degli oneri di urbanizzazione.
Tali inadempimenti, ove correttamente valutati, avrebbero dovuto condurre ad una diversa decisione.
3.2: secondo motivo. In via subordinata: sulla domanda di risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta.
3.2.1: violazione e falsa applicazione degli artt. 1463 e 1256 c.c.; erronea interpretazione dei patti e condizioni di cui alla scrittura privata del
25.02.2009; fatto sopravvenuto decisivo ai fini del giudizio.
Il Giudice aveva escluso potersi configurare l'ipotesi della risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione ex art. 1463 c.c., atteso che gli avvenimenti dedotti (sospensione dell'efficacia della delibera,
pag. 7/20 mancata stipula della convenzione), non determinavano una impossibilità assoluta e definitiva nell'esecuzione della prestazione. Tale tesi non può essere condivisa, atteso il dettato dell'art. 1463 c.c., ai sensi del quale “Nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta, non può chiedere la controprestazione e deve restituire quella che abbia già ricevuta, secondo le norme relative alla ripetizione dell'indebito”. Mentre il sig. aveva Pt_1 correttamente adempiuto alle obbligazioni previste dal preliminare di permuta, corrispondendo gli importi concordati a titolo di caparra confirmatoria, i sigg.ri , e Controparte_1 Controparte_2 [...]
non avevano mai inteso, unitamente agli altri lottizzanti, CP_3 stipulare la convenzione di lottizzazione;
né fornirono fidejussione bancaria e/o assicurativa come richiesto dal . La Convenzione di Controparte_6
Lottizzazione non venne stipulata vista la sospensione dell'efficacia della deliberazione di Consiglio Comunale e ciò costituiva una ipotesi tipica di impossibilità sopravvenuta alla conclusione del contratto preliminare di permuta non imputabile all'appellante. Ma anche a voler considerare l'impossibilità temporanea, considerato l'art. 1256 c.c., l'obbligazione era da ritenersi estinta, considerato che il Piano di Lottizzazione andava attuato nel termine massimo di dieci anni dall'approvazione definitiva, così come previsto dall'art. 37 della L.R. n. 56/80. Tale impossibilità sopravvenuta costituiva fatto sopravvenuto la cui deducibilità nel giudizio di appello non incontrava le preclusioni previste dall'art. 345 c.p.c. in tema di domande nuove.
3.3: terzo motivo di appello. In via ulteriormente subordinata: sul rigetto delle contrapposte domande di risoluzione contrattuali formulate dalle parti nel giudizio di primo grado –declaratoria di risoluzione del contratto per impossibilità di esecuzione –effetti restitutori ex art. 1458 c.c.
Il Giudice aveva rigettato le contrapposte domande di risoluzione formulate dalle parti, nulla tuttavia disponendo in merito alla validità ed pag. 8/20 efficacia del contratto, nonché in merito alla sorte della caparra confirmatoria versata.
Al contrario, avrebbe dovuto dichiarare l'intervenuta risoluzione del rapporto per impossibilità di esecuzione del contratto, per effetto della scelta (ex art. 1453 II comma c.c., a mente del quale non può più chiedersi l'adempimento quando è stata domandata la risoluzione) di entrambi i contraenti, e decidere di conseguenza quanto agli effetti risolutori di cui all'art. 1458 c.c., condannando i convenuti alla restituzione dell'importo ricevuto a titolo di caparra. Pertanto, chiedeva accertarsi e dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare di permuta stipulato dalle parti in data
25.02.2009 per impossibilità sopravvenuta di esecuzione, con conseguente condanna degli appellati, con vincolo solidale, alla restituzione della caparra confirmatoria versata (euro 170.000,00), oltre interessi e rivalutazione monetaria.
3.4: quarto motivo. Sulle spese e compensi del doppio grado di giudizio.
Con la riforma della sentenza veniva chiesta la riforma del capo sulle spese, con condanna degli appellati al pagamento delle spese e compensi del doppio grado di giudizio.
§§§§§§§§§
Costituzione in giudizio degli appellati e appello incidentale
Nel costituirsi, gli appellati eccepivano in via preliminare l' inammissibilità dell'impugnazione per contrasto con l'art. 342 c.p.c.
Eccepivano altresì la inammissibilità delle domande nuove, tale dovendo essere ritenuta quella proposta in via ulteriormente subordinata, di dichiarare l'intervenuta risoluzione del rapporto per impossibilità di esecuzione del contratto, mai proposta avanti al giudice di prime cure e pertanto da dichiararsi inammissibile.
Quanto ai motivi di appello, prendevano posizione sugli stessi, evidenziando come, con riferimento alla immissione in possesso, correttamente il Giudice aveva evidenziato che gli attuali appellati avevano pag. 9/20 concesso la disponibilità materiale dei fondi contestualmente alla sottoscrizione del preliminare con autorizzazione all'accesso sui suoli suddetti e all'espletamento di ogni attività preparatoria all'attività edilizia programmata.
Con riferimento alla stipula della convenzione, correttamente il
Tribunale aveva rilevato come dal preliminare non fosse stato posto alcun obbligo relativo all'iter amministrativo a carico dei promittenti permutanti, evidenziando come il fosse stato autorizzato “all'espletamento di ogni Pt_1 attività preparatoria all'attività edilizia programmata”, circostanza, questa, non contestata dall'appellante.
Il , inoltre, dopo aver stipulato il contratto all'inizio del 2009, Pt_1 solo nel 2013 si era attivato per chiedere notizie al Comune di Orta Nova.
Inoltre, come affermato dallo stesso appellante, la convenzione da stipulare con il coinvolgeva tutti i proprietari lottizzanti, restati Controparte_6 inerti, per cui gli appellati non potevano essere ritenuti responsabili per il fatto dei terzi e per il ritardo dell'iter amministrativo, il che confermava la natura aleatoria del contratto di permuta come stipulato, con previsione che nessuno avrebbe potuto richiedere all'altra revisione od adeguamento delle prestazioni od anche la risoluzione del rapporto ex art. 1467 c.c., per qualsiasi causa o motivo.
Nessun inadempimento poteva ravvisarsi nell' obbligo di firma di tutti gli elaborati progettuali, atteso che gli stessi non dovevano essere predisposti dagli appellati, ma solo da questi sottoscritti;
e che nel contratto non era previsto alcun obbligo per gli appellati di adempiere le prescrizioni di natura urbanistica-amministrativa fornite dal CP_6
Quanto alla fideiussione, le doglianze erano infondate, essendovi sostanziale differenza tra l'impegno a sottoscrivere gli elaborati progettuali e l'impegno a stipulare un contratto a favore dei terzi – anche a favore degli altri proprietari dei fondi oggetto di lottizzazione – per garantire l'esecuzione delle opere (fidejussione collettiva per oltre 400 mila di euro).
Con riferimento alla rilevata impossibilità sopravvenuta, gli appellati ne deducevano la inammissibilità in quanto fatto nuovo. Inoltre, l'appellante pag. 10/20 non considerava che il termine decennale per l'attuazione del piano decorreva dall'approvazione del piano stesso e pertanto, stante la sospensione della efficacia della delibera, il termine era parimenti da ritenersi sospeso. Mancando riferimenti in merito alla revoca della sospensione, non vi era prova che il termine fosse decorso.
Con il motivo riferito alla risoluzione per impossibilità di esecuzione, il introduceva un'altra domanda nuova e per tale motivo inammissibile, Pt_1 oltre che infondata. Tra l'altro l'attore non poteva vantare alcun diritto a vedersi restituita la caparra versata in quanto, avendo esercitato l'azione ex art 1385 cc, detto diritto poteva sorgere solo ove fosse stato provato l'inadempimento degli esponenti.
Appello incidentale.
Veniva quindi proposto appello incidentale, chiedendosi la riforma della sentenza con riferimento al rigetto della domanda riconvenzionale ed alla disciplina delle spese di lite. Il Giudice aveva errato nel ritenere non sussistesse alcun inadempimento dell'attore: l'azione attorea, così come esercitata, era radicalmente infondata e doveva essere considerata alla stregua della dichiarazione di non voler dare esecuzione al contratto, costituendo, tale condotta, grave inadempimento, sì da giustificare la risoluzione o comunque il recesso degli esponenti col conseguente diritto a trattenere la caparra confirmatoria: non essendovi stato alcun inadempimento dei convenuti, non poteva esservi comparazione tra le due condotte e il contratto non poteva essere considerato risolto per mutuo consenso né per una pretesa impossibilità a adempiere conseguente alle domande delle parti.
Concludevano pertanto affinché l'appello venisse dichiarato inammissibile per contrasto con l'art. 342 cpc e con l'art 345 cpc. Nel merito, ne chiedevano il rigetto perché infondato, con accoglimento dell'appello incidentale con conseguente affermazione del diritto degli appellati a trattenere le somme loro corrisposte a titolo di caparra confirmatoria. Con condanna al pagamento delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
pag. 11/20 Così definita la posizione delle parti, con riserva assunta in prima udienza e sciolta con ordinanza del 20 novembre 2020 la Corte riservava al momento della sentenza la decisione in merito alle questioni pregiudiziali sollevate dalla difesa degli appellati.
Successivamente, all'udienza del 14 luglio 2023 la causa veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini ordinari ex art. 190
c.p.c.
4: Motivi della decisione
Con la comparsa conclusionale gli appellati reiteravano l'eccezione di inammissibilità del gravame ex art. 342 c.p.c.
La stessa non può essere accolta. L'art. 342 c.p.c. nella formulazione applicabile ratione temporis, configurava un'ipotesi di inammissibilità che rispondeva alla esigenza di configurare l'appello come revisio prioris istantiae anziché come novum iudicium. La Giurisprudenza di merito successiva alla riforma del 2012 seguì un percorso altalenante ed anche la
S.C. seguì percorsi interpretativi oscillanti tra posizioni più o meno rigorose, tanto da rendere necessario, nel 2017, l'intervento delle Sezioni
Unite, che con sentenza 27199 del 16 novembre affermarono che
l'impugnazione deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice. Resta tuttavia escluso, in considerazione della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata, che l'atto di appello debba rivestire particolari forme sacramentali o che debba contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado.
Su tale scia interpretativa si è poi posta la sentenza n. 7675/2019 della S.C., che ha affermato il principio secondo il quale non può considerarsi aspecifico il motivo d'appello il quale esponga il punto sottoposto al riesame in maniera tale che il giudice d'appello sia posto in
pag. 12/20 condizione (senza la necessità di esplorare, in assenza di parametri di riferimento, la congerie delle vicende processuali) di cogliere natura, portata e senso della critica, non occorrendo, tuttavia, che l'appellante alleghi e, tantomeno riporti, analiticamente le emergenze di causa rilevanti, le quali risultino investite ed evocate non equivocamente dalla censura, diversamente da quel che è previsto per l'impugnazione a critica vincolata.
Sempre secondo tale orientamento si è espressa la S.C. con l'ordinanza 13525/2018, che ha precisato che: a) non si deve esigere dall'appellante alcun “progetto alternativo di sentenza”; b) non si deve esigere dall'appellante alcun vacuo formalismo fine a sé stesso;
c) non si deve esigere dall'appellante alcuna trascrizione integrale o parziale della sentenza appellata o di parti di essa, e tanto anche alla luce dell'art. 6
CEDU che ha ribadito il principio della effettività della tutela giurisdizionale, per cui gli organi giudiziari degli Stati membri, nell'interpretazione della legge processuale, “devono evitare gli eccessi di formalismo, segnatamente in punto di ammissibilità o ricevibilità dei ricorsi, consentendo per quanto possibile, la concreta esplicazione di quel diritto di accesso ad un tribunale previsto e garantito dall'art. 6 della CEDU del
1950”.
Da ultimo, rileva la Corte come nella fattispecie in esame, l'atto di appello, pur contenendo ampi stralci delle difese svolte in primo grado, non possa essere per ciò solo dichiarato inammissibile, atteso che il richiamo, per quanto pedissequo, alle argomentazioni già disattese dal Giudice di prime cure, è stato effettuato per ribadire le parti della sentenza che la difesa del intendeva errate e pertanto per attribuire rilevanza alle Pt_1 proprie tesi, il che ha consentito alla parte appellata di prendere posizione al riguardo, anche nel merito, così che risultano rispettate le prescrizioni sia in tema di forma che di contenuto dettate dall'art. 342 c.p.c., essendo stati esplicitati sia l'aspetto volitivo, che argomentativo, che censorio e di causalità tra la violazione dedotta e l'esito sfavorevole della lite.
pag. 13/20 Alla luce di quanto esposto, l'eccezione di inammissibilità per violazione dell'art. 342 c.p.c. deve intendersi respinta.
Prima di procedere alla disamina del gravame principale, è necessario ripercorrere la vicenda fattuale, soprattutto con riferimento al contenuto del preliminare di permuta ed agli obblighi dallo stesso nascenti a carico di ciascuna parte.
Il contenuto sostanziale del contratto preliminare di permuta non è oggetto di contestazione. Le parti, con l'art. 4 del detto contratto, concordavano che il possesso materiale venisse attribuito al Pt_1 immediatamente, contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare, con espressa autorizzazione all'accesso sui suoli e all'espletamento di ogni attività preparatoria all'attività edilizia programmata. Nel corpo del contratto, art. 1, il Sig. dichiarava di ben Pt_1 conoscere lo stato di fatto e di diritto dei terreni oggetto di contratto.
Sempre nel contesto dell'art. 7, i proprietari dei terreni si obbligavano a sottoscrivere tutti gli elaborati progettuali (lottizzazione e altro) e i documenti che si fossero resi necessari per l'ottenimento delle relative autorizzazioni e permessi, mentre il dichiarava di accollarsi Pt_1 tutte le spese di progettazione, tecniche, amministrative, computi metrici, direzione dei lavori ovvero tutti i costi di costruzione. Le parti, infine, avevano anche previsto che ove parte dei suoli fossero stati espropriati con conseguente riduzione della superfice trasferita, in luogo dell'obbligo di trasferire la villetta da costruirsi sarebbe stata corrisposta la sola somma di
€uro 270.000,00.
Va effettuata una ulteriore premessa: con l'art. 7 le parti riconoscevano che il contratto aveva natura aleatoria, sicché escludevano la possibilità di revisione e adeguamento delle prestazioni o la risoluzione del contratto ex art. 1467 c.c.
Si rende necessario a questo punto un approfondimento, al fine di meglio comprendere la portata di detta clausola: secondo le comuni nozioni di diritto con il termine alea si intende la percentuale di rischio che pag. 14/20 caratterizza ogni contratto. Vi è pertanto un'alea che potremmo definire ordinaria, consistente nel grado di incertezza economica naturale caratterizzante tutti i contratti, che può rendere più o meno vantaggiosa una determinata operazione economica al verificarsi di determinate condizioni, ma che non incide sulla determinazione delle parti. Vi è poi un'alea qualificata, termine con il quale si allude al fattore di incertezza non solo economica ma anche giuridica che caratterizza i cosiddetti contratti aleatori, in cui è incerta non solo la convenienza economica del contratto, ma la stessa prestazione che una o entrambe le parti dovranno eseguire.
Alcuni contratti : gli esempi più comuni sono i contratti di assicurazione, costituzione di rendita vitalizia, di gioco o scommessa, ma le parti possono rendere aleatorio un contratto che di per sé non lo sia, con apposita pattuizione. Ai contratti aleatori non si applicano le norme relative alla risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta e alla rescissione per lesione.
Ciò premesso, si procede alla disamina nel merito dei singoli motivi.
4.1: primo motivo:
Il primo motivo di appello viene esplicitato in tre punti: immissione nel possesso, stipula della convenzione di lottizzazione, stipula della fideiussione a garanzia degli oneri di urbanizzazione.
Quanto all'omessa immissione in possesso dei terreni oggetto di permuta, la doglianza è manifestamente infondata, alla luce del contenuto del preliminare di permuta innanzi richiamato. Il non solo aveva CP_7 ricevuto l'anticipato possesso materiale, con espressa autorizzazione all'accesso sui suoli e all'espletamento di ogni attività preparatoria all'attività edilizia programmata, ma aveva anche dichiarato di ben conoscere lo stato di fatto dei terreni oggetto di contratto. Ciò vale a dire che ogni contestazione in ordine alla presenza di una coltivazione agricola o, ancor di più, di una recinzione, non appaiono idonee ad affermare l'inadempimento dei proprietari dei fondi, oggi appellati. Né risulta una condotta ostativa, né si comprende per quale motivo il verbale di constatazione o la prova orale avrebbero dovuto far ritenere impedito pag. 15/20 l'accesso ai luoghi di causa, atteso che il , si ribadisce, si era CP_7 dichiarato bene a conoscenza dello stato di fatto e di diritto dei terreni oggetto di contratto.
Quanto alla stipula della convenzione di lottizzazione, dalla stesura letterale dell'art. 7 della scrittura privata del 25.02.2009 non si evince un obbligo stringente in tal senso, atteso che l'approvazione del piano di lottizzazione a scopo edilizio residenziale, presentato dai vari proprietari dei suoli in questione, era solo un passaggio dell'iter amministrativo, tant'è che la stessa Delibera di approvazione prevedeva come passaggio ulteriore la stipula della convenzione di lottizzazione, rispetto alla quale erano tenuti tutti i proprietari dei suoli compresi nel piano di lottizzazione, e non solo gli originari convenuti. Le lettere di sollecito alle quali l'appellante fa riferimento, inviate dal agli originari convenuti, nella CP_6 CP_6 loro qualità di proprietari di fondi ricadenti nel piano di lottizzazione, sono restate senza riscontro da parte degli appellati, ne' vi è prova che gli stessi abbiano manifestato una ferma volontà di concludere il contratto attivandosi con gli altri proprietari dei fondi interessati dall'intervento urbanistico ne' che abbiano formalmente dichiarato la propria disponibilità pagando quanto posto a loro carico o mettendo comunque a disposizione le somme loro richieste.
Sul punto, la circostanza che l'efficacia della delibera venne sospesa sino all'acquisizione del parere di competenza della in merito CP_4 alla verifica di assoggettabilità a VAS del Piano di Lottizzazione del comparto n. 2, non assume rilevanza rispetto ad una mancata condotta collaborativa da parte degli appellati, che tuttavia non può essere considerata grave inadempimento. Tanto più che dalla sottoscrizione degli atti amministrativi da parte degli appellati non sarebbe derivato alcun beneficio all'appellante, in assenza dell'accordo di tutti i proprietari coinvolti.
4.2: Secondo motivo:
Considerata la situazione nella sua interezza ed il contegno complessivo delle parti, deve ritenersi che si sia verificata una ipotesi di pag. 16/20 risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta. Quanto alla eccepita novità della domanda, va ribadito come il , con l'atto Pt_1 introduttivo del giudizio, chiese in via principale la risoluzione del preliminare per grave inadempimento contrattuale (domanda principale) o, in via subordinata, per impossibilità sopravvenuta della prestazione.
Nel caso di specie, le parti avevano nel contratto preliminare di permuta considerato la possibilità che potesse esservi un esproprio parziale delle aree, prevedendo una idonea riduzione del prezzo;
inoltre, con la clausola con cui avevano attribuito un carattere aleatorio al contratto, avevano accettato il rischio che l'operazione potesse diventare meno conveniente da un punto di vista economico, sicché escludevano la possibilità di revisione e adeguamento delle prestazioni o la risoluzione del contratto ex art. 1467 c.c. per eccessiva onerosità. Ciò vale a dire che con detto contratto aleatorio le parti avevano assunto l'alea derivante dalla natura propria del negozio concluso (cessione di terreno in cambio di immobile e conguaglio in denaro) e perciò in detta sfera ogni rimedio sarebbe escluso.
La sospensione della delibera può quindi essere considerata come evento straordinario ed imprevedibile che si colloca al di fuori dell'ambito di operatività dell'alea propria del contratto di permuta stipulato dalle parti, di guisa che va pronunciata la risoluzione per impossibilità sopravvenuta, non potendosi consentire un arricchimento di una parte con corrispondente impoverimento dell'altra per avvenimenti al di fuori della prevedibilità.
La Giurisprudenza di legittimità ha in più occasioni chiarito, in situazioni assimilabili a quella oggetto di causa, come la clausola del preliminare di compravendita di un immobile, con la quale le parti escludano la risoluzione per colpa del promittente alienante pure in caso di insanabilità urbanistica del bene, non vale, di per sé, a rendere aleatorio il contratto, il cui scopo comune è, in ogni caso, volto al trasferimento della proprietà, precludendo comunque l'abusività della costruzione, dovuta al mancato rilascio della concessione, la stipula del definitivo per impossibilità sopravvenuta, stante il divieto normativo di commerciabilità del bene, e
pag. 17/20 perciò legittimando il promissario acquirente a richiedere la restituzione della caparra versata in occasione della promessa di vendita, la cui ritenzione è divenuta senza titolo1.
La sentenza, sul punto, va necessariamente riformata, ritenendo questa Corte che la sospensione dell'efficacia della delibera configura una impossibilità totale di adempimento. Non risulta, infatti, che a seguito della sospensione la stessa sia stata revocata o che, per il positivo espletamento dell'iter amministrativo, sia venuta meno la sospensione e sia stata data attuazione al piano di lottizzazione.
Pertanto, considerando la sospensione dell'efficacia della delibera – si ripete, protrattasi nel tempo - una ipotesi di impossibilità sopravvenuta alla conclusione del contratto preliminare di permuta del 25 febbraio 2009 non imputabile ad alcuna delle parti, va accolto il secondo motivo di gravame con conseguente condanna degli appellati alla restituzione delle somme percepite.
Il terzo motivo di appello viene assorbito dall'accoglimento del secondo e le conclusioni cui la Corte perviene comportano il rigetto dell'appello incidentale, non potendosi ravvisare nella condotta del Pt_1 elementi di colpa, avendo al contrario lo stesso adempiuto agli obblighi a proprio carico dal preliminare di permuta.
Va disposta pertanto la condanna degli appellati alla restituzione della somma di €uro 170.000,00², maggiorata dei soli interessi legali da pag. 18/20 conteggiarsi dalla data di corresponsione delle singole rate sino all'effettivo soddisfo.
Va esclusa la rivalutazione monetaria, in quanto, trattandosi di debito di valuta, non risulta allegata e dimostrata l'esistenza del maggior danno derivato dalla mancata disponibilità della somma durante il periodo di mora e non compensato dalla corresponsione degli interessi legali previsti con funzione risarcitoria in misura forfettariamente predeterminata dall'art. 1224 c.c., comma 1³.
Alla luce della complessa vicenda amministrativa, che ha coinvolto non solo le presenti parti processuali ma anche soggetti terzi (il CP_6
, gli altri proprietari lottizzanti, la ), e considerata
[...] CP_4 nel complesso la condotta tenuta negli atti processuali, le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio possono essere compensate integralmente.
5: contributo unificato.
Il comma 1 quater dell'art. 13 del testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115; stabilisce che: «Quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1 bis. Il giudice dà atto nel provvedimento della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente e l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito dello stesso.». Sussistono pertanto a carico di parte appellante incidentale i presupposti per l'applicazione della norma richiamata.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Bari, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando nella causa civile in grado di appello RG 675/2020, proposta da contro , e Parte_1 Controparte_1 Controparte_2 CP_3
, a loro volta appellanti incidentali, avverso la sentenza n.
[...]
pag. 19/20 519/2020, resa dal Tribunale di Foggia a definizione del giudizio RG
6917/2013, ogni contraria istanza disattesa, così provvede:
A) Accoglie l'appello principale per quanto di ragione e per l'effetto condanna
, e alla restituzione Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 in favore di della somma di €uro 170.000,00, oltre gli Parte_1 interessi al tasso legale dalla data di corresponsione di ciascuna rata sino all'effettivo soddisfo;

B) Compensa integralmente tra le parti le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio;

C) Dichiara che sussistono a carico della parte appellante incidentale CP_1
e i presupposti per
[...] Controparte_2 Controparte_3
l'applicazione del comma 1 quater dell'art. 13 del testo unico di cui al D.P.R.
30 maggio 2002, n. 115
Così deciso nella Camera di consiglio del 17 dicembre 2024
Il Relatore Il Presidente
(G.A. Avv. Stefano Pescatore) (Dott. Filippo Labellarte)
pag. 20/20 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Cassa con rinvio, App. Firenze, 03/08/2005: Cass. civ., Sez. II, 28/02/2013, n. 5033. Si veda anche Cassazione civile sez. II, 04/10/2024, n.26053: In caso di contratto preliminare di vendita di un immobile edificabile diventato inedificabile successivamente alla stipula del preliminare, l'inadempimento non può essere addebitato alla promittente venditrice se la circostanza dell'inedificabilità è sopravvenuta. Infine, se la prestazione diventa impossibile per causa non imputabile al debitore, l'obbligazione si estingue e non è possibile agire con l'azione di risoluzione per inadempimento. ² Cass. civ., sez. II, 31 luglio 2023, n. 23209: la pronuncia di risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta dell'esecuzione, in quanto fondata su un fatto estraneo alla sfera di imputabilità dei contraenti, dà luogo ai soli obblighi restitutori derivanti dallo scioglimento del vincolo contrattuale, essendo le prestazioni rese divenute indebite, ma non consente di condannare il debitore al pagamento del doppio della caparra, atteso che questa costituisce una forma risarcitoria limitata nel “quantum” e correlata al diritto di recesso, che, in quanto strumento di risoluzione negoziale per giusta causa, presuppone l'inadempimento della controparte. ³ Cassazione civile sez. VI, sentenza del 12/11/2019 n. 29212