Anno 2025

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SALERNO
– PRIMA SEZIONE CIVILE –
Il Tribunale Ordinario di Salerno – prima sezione civile – in persona del Gop in funzione di
Giudice unico, Avv. Ornella Mannino, al termine della discussione orale disposta ai sensi dell'art. 429 cod. proc. civ., ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta in primo grado al n. R.G. 2303/2021
TRA
, rappresentato e difeso, giusta procura in calce all'atto di citazione, Parte_1
congiuntamente e disgiuntamente dagli Avv.ti Carlo Cafiero ed Ivan Gargiulo ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell'Avv. Annalisa Loria in Salerno alla Via Luigi
Guercio, n. 145
– ricorrente –
CONTRO
rappresentata e difesa, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione, CP_1
dall'Avv. Andrea Esposito ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Salerno alla
Via Velia, n. 15
– resistente – ricorrente in riconvenzionale –
1 Avente ad oggetto: risoluzione contratto di locazione.
Conclusioni delle parti: all'udienza di discussione del 19 Febbraio 2025, le parti concludevano come da verbale qui abbiansi per integralmente richiamato e trascritto.
All'esito della discussione orale disposta ai sensi dell'art. 429 cod. proc. civ., previo ritiro in
Camera di Consiglio, la causa era decisa riservando giorni quindici per il deposito della motivazione.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Si premette che la presente motivazione viene redatta in forma sintetica, in conformità alla riforma degli artt. 132 cod. proc. civ./118 Disp. attuaz. cod. proc. civ. di cui alla legge n.
69/2009, direttamente applicabile alla fattispecie.
Con ricorso ex art. 447bis cod. proc. civ., il Sig. , premesso di essere Parte_1
proprietario di un immobile ubicato in Positano (SA) alla Via Lepanto 3 in Catasto Foglio 4
Part. 534 sub. 5 cat. A/2 Rendita euro 325,37 2 e di averlo concesso in locazione (ad uso abitativo) alla Sig.ra in forza di contratto di locazione ad uso abitativo del CP_1

1.1.2018 e registrato il 29.11.2018 al n. 389 serie 3T , per un Parte_2
canone annuale pari ad euro 7.000,00, conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Salerno
la conduttrice per sentire dichiarare la risoluzione contrattuale avendo quest'ultima, in assenza di consenso del locatore ed in violazione degli obblighi contrattualmente assunti,
adibito l'immobile a “casa-vacanza”.
Ritualmente instaurato il contraddittorio, provvedeva a costituirsi la resistente CP_1
deducendo di avere eseguito all'interno dell'immobile locato interventi necessari per ripristinarne la funzionalità e di essersi trovata, per tale motivo, in difficoltà economiche tanto da ritardare il pagamento dei canoni intimatogli dal locatore con nota del 15 Maggio
2019. Esponeva che, in ragione di ciò, successivamente il Sig. acconsentiva Parte_1
2 all'utilizzo dell'immobile come casa vacanze, salvo poi contestare inopinatamente il mutamento d'uso con nota del 16 Gennaio 2020.
In diritto, eccepiva la decadenza del locatore, ai sensi dell'art. 80 della Legge n. 392 del
1978, essendo decorsi più di tre mesi dalla conoscenza del cambiamento di destinazione d'uso.
Instava conseguentemente per il rigetto della domanda attrice di risoluzione nonché, in riconvenzionale, per l'accertamento dell'applicabilità alla fattispecie della disciplina del contratto di locazione relativa agli immobili con destinazione commerciale/alberghiera.
Svolta l'udienza di comparizione delle parti, assegnato termine per l'instaurazione, da parte della resistente, del procedimento di mediazione concernente la domanda riconvenzionale,
all'udienza del 19 Febbraio 2025, la causa, a seguito di discussione orale e previo ritiro in
Camera di Consiglio, era decisa, dandosi pubblicamente lettura del dispositivo della sentenza.
Deve preliminarmente dichiararsi la procedibilità della domanda, avendo le parti espletato il tentativo obbligatorio di mediazione.
Nel merito, la domanda è fondata e merita conseguentemente accoglimento.
Il ricorrente ha instato per la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice ex art. 1453 cod. civ., sussistendo nel caso in specie i presupposti tutti di cui all'art. 80 l. n. 392/1978, avendo mutato la destinazione d'uso dell'immobile prevista nel contratto di locazione.
Secondo l'art. 80 comma 1 della L.392/1978, c.d. legge equo canone, “se il conduttore adibisce l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione. Decorso tale termine senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso
3 effettivo dell'immobile. Qualora la destinazione ad uso diverso da quello pattuito sia parziale, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso prevalente”.
Nella fattispecie non è contestato che la conduttrice dell'immobile, contrattualmente adibito ad uso abitazione, ne abbia cambiato la destinazione adibendolo a casa-vacanze.
Giova premettere che, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. Civ., n.
6482/2017), la destinazione dell'immobile da parte del conduttore ad un uso diverso da quello pattuito, costituisce sempre un inadempimento degli obblighi scaturenti dal contratto,
il quale peraltro, nella fattispecie, prevedeva, all'art. 4, la risoluzione di diritto in caso di sublocazione (cfr. contratto in atti). Tale inadempimento legittimerà la domanda di risoluzione del contratto ai sensi e nei limiti di cui all'art. 80, comma primo, della legge 27
Luglio 1978, n. 392, se la destinazione dell'immobile dall'uno all'altro uso comporti l'applicazione di una diversa disciplina contrattuale;
legittimerà la domanda di risoluzione del contratto ai sensi e nei limiti dell'art. 1453 cod. civ., negli altri casi.
Orbene, l'attività di affittacamere, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, presenta natura analoga a quest'ultima, comportando la prestazione dei medesimi servizi ed avendo contatto diretto con il pubblico. Partendo da queste premesse,
può ben escludersi che l'attività di affittacamere possa rientrare nella disciplina delle locazioni ad uso abitativo e ritenersi che rientri, invece, nella disciplina delle locazioni ad uso alberghiero di cui all'art. 27 della legge n. 392/1978.
Nella specie, la destinazione dell'immobile da abitazione (non comportante rapporti con il pubblico) a casa-vacanze (comportante contatti diretti con il pubblico) ha reso applicabile al contratto una disciplina giuridica ben diversa. Infatti la destinazione dell'immobile ad attività comportanti i detti contatti diretti con il pubblico espone il locatore all'obbligo di pagare al conduttore l'indennità per la perdita dell'avviamento in caso di scioglimento o cessazione del contratto.
4 Quanto alla tempestività della disdetta, contestata dalla conduttrice, deve rilevarsi che il locatore, in data 2 Gennaio 2020, e dunque entro tre mesi dall'effettiva conoscenza dell'adibizione dell'immobile ad uso diverso da quello contrattualmente convenuto
(avvenuta il 9 Dicembre 2019 a seguito di nota del Comune di Positano (SA) attestante la destinazione a “locazioni brevi di cui all'art. 4 del decreto legge 24.4.2017”), comunicava formalmente alla Sig.ra la risoluzione del contratto in conseguenza CP_1
dell'inadempimento posto in essere dalla stessa, invitandola all'immediato rilascio dell'immobile e ciò ai sensi dell'art. 80 L. 392/1978. Né può accedersi all'interpretazione della resistente, la quale fa retroagire la conoscenza dell'uso diverso dell'immobile al
Settembre 2019, posto che in detto periodo, come dichiarato nell'atto introduttivo del presente giudizio, il locatore aveva solo sentore “da sommarie informazioni tratte anche dalla rete” che l'immobile di sua proprietà potesse essere adibito a “casa vacanze” o comunque a locazioni turistiche di natura transitoria” e pertanto si attivava celermente in data 14 Ottobre
2019 proponendo istanza formale di accesso agli atti al Comune di Positano. Ne consegue che solo dal 9 Dicembre 2019, data in cui il locatore aveva effettiva contezza dell'adibizione dell'immobile ad uso diverso mediante la nota con la quale il attestava Parte_3
la destinazione a “locazioni brevi di cui all'art. 4 del decreto legge 24.4.2017”, deve ritenersi decorra il termine di decadenza di cui al citato art. 80, con conseguente tempestività della dichiarazione di risoluzione contrattuale trasmessa a mezzo del proprio legale di fiducia in data 2 Gennaio 2020.
La conduttrice deve dunque essere ritenuta inadempiente con conseguente risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 80, comma primo, della Legge 392/1978, rigettandosi la domanda riconvenzionale formulata dalla stessa.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, con la condanna della resistente al rimborso delle spese e degli onorari di difesa in favore di parte ricorrente, nella
5 misura indicata in dispositivo, d'ufficio, in mancanza di notula, giusta il valore della controversia così come accertato e l'attività difensiva svolta, con riferimento ai parametri previsti dal D.M. 147 del 13 Agosto 2022 scaglione di riferimento da € 5.201,00 ad €
26.000,00).


P.Q.M.


il Tribunale Ordinario di Salerno – prima sezione civile – in persona del Gop in funzione di
Giudice unico, Avv. Ornella Mannino, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta in primo grado al n. 2303/2021 R.G. – uditi i procuratori delle parti, ogni altra istanza,
difesa, eccezione e deduzione assorbita o disattesa, così provvede: 1) DICHIARA RISOLTO
ai sensi dell'art. 80, comma primo, Legge 392/78 il contratto di locazione per cui è giudizio;

2) RIGETTA la domanda riconvenzionale formulata dalla resistente 3) CP_1
CONDANNA la resistente al pagamento delle spese di giudizio in favore del CP_1
ricorrente , liquidate d'ufficio in € 3.655,00, di cui € 268,00 per esborsi ed € Parte_1
3.387,00 per competenze professionali, oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%, nonché IVA e Cassa, come per legge.
Fissa giorni 30 per il deposito della motivazione.
Sentenza resa ex art. 429 cod. proc. civ..
Così deciso in Salerno, lì 19 Febbraio 2025
Il Gop
Dott.ssa Ornella Mannino
In caso di diffusione del presente provvedimento, omettere le generalità e gli altri dati identificativi a norma dell'art. 52 D.L.vo n. 196/03.
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