REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
TERZA SEZIONE CIVILE riunita in camera di consiglio, in persona dei Magistrati: dott. Giulio Cataldi Presidente dott.ssa Maria Casaregola Consigliere dott.ssa Rosaria Morrone Consigliere rel. ed est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al Numero di Ruolo generale 2431/2022
TRA
(P. Iva n. ), in persona del legale rappresentate p.t., , Parte_1 P.IVA_1 Parte_2
rappresentata e difesa, in forza di procura alle liti allegata all'atto di appello, dall'avv. Luca
Cecere (C.F. n. ), presso lo studio del quale, sito in Avellino, alla via C.F._1
Circumvallazione, n. 159, elettivamente domicilia;

Appellante
E
Liquidazione Giudiziale della società (P. Iva n. , in persona del CP_1 P.IVA_2
curatore, dr. autorizzato in virtù di decreto del Giudice Delegato del Persona_1
Tribunale di Avellino, dott. P. Russolillo, del 21.03.2024, rappresentata e difesa, in forza di procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione, dall'avv. Antonio Lenzi (C.F. n.
, e con questi elettivamente domiciliata in Napoli, alla via Stendhal, n. C.F._2
23, presso lo studio dell'avv. Giulio Gomez d'Ayala;
Appellata
Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Avellino, Seconda Sezione Civile, n.
209/2022, pubblicata in data 8.2.2022 e notificata in data 27.4.2022;
Conclusioni: come da verbale dell'8.1.2025.
1 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
A. Giudizio di primo grado
Con ricorso, ex art. 702 bis c.p.c., depositato dinanzi al Tribunale di Avellino in data
18.10.2018, il Concordato Preventivo della società in persona dei Commissari CP_1
Liquidatori, deduceva che da accertamenti contabili eseguiti dagli organi della procedura erano emersi ingenti esborsi di danaro effettuati dalla società in favore della CP_1 [...]
la quale, a fronte dei pagamenti ricevuti, aveva emesso fatture per il complessivo Pt_1
importo di € 410.150,48, a titolo di acconto su futura vendita di n. 2 unità immobiliari, site in
Mercogliano (Av), alla via Viviani;
che i predetti versamenti di danaro risultavano del tutto privi di causa giustificativa, non essendo stati rinvenuti atti traslativi e/o contratti preliminari di compravendita, aventi i requisiti di forma scritta prescritti dalla legge;
che, benché più volte sollecitata, la disattendeva le legittime istanze di restituzione delle somme da essa Parte_1
indebitamente percepite.
Tanto dedotto, il Concordato preventivo della società così concludeva: CP_1
“- accertata la nullità ovvero l'inesistenza dello specifico rapporto obbligatorio in esecuzione del quale avvenne la prestazione (trasferimento n. 2 unità immobiliari in Mercogliano alla via Viviani), posto a base delle fatture emesse dalla condannarsi la società Parte_1 convenuta, ricorrendo l'ipotesi dell'art. 2033 c.c. (indebito oggettivo) per effetto della obbligazione restitutoria su di essa gravante, a pagare alla società concordataria, e per essa ai commissari liquidatori, la somma di € 410.150,48, oltre interessi legali dalla richiesta fino al soddisfo.
-il tutto con vittoria di spese e competenze del presente giudizio”.
Notificato, a cura di parte ricorrente, il ricorso ex art. 702 bis c.p.c. ed il decreto di fissazione dell'udienza di comparizione delle parti alla quest'ultima si costituiva in giudizio, Parte_1
con comparsa di costituzione depositata in data 6.6.2019, nella quale deduceva che, nell'anno
2009, le parti in causa si impegnavano ed obbligavano perché essa vendesse alla Pt_1 al prezzo complessivo di € 650.000,00, due unità immobiliari, site in Mercogliano CP_1
(Av), via Viviani, predisponendo un contratto preliminare di vendita che, tuttavia, non veniva mai sottoscritto;
che, in esecuzione del predetto accordo, la provvedeva a CP_1 corrispondere ad essa la sola somma di € 384.529,41, a fronte di fatture emesse per € Pt_1
546.000,00, mentre essa nel mese di luglio 2009, provvedeva a concedere alla Pt_1 CP_1
la detenzione qualificata degli immobili oggetto di promessa di vendita;
che essa ra una Pt_1
2 società immobiliare con il preciso scopo sociale di mettere a rendita le proprie proprietà attraverso la locazione delle medesime;
che già prima del contratto preliminare di vendita, uno solo degli immobili oggetto di causa era stato concesso in locazione alla per uso CP_1 deposito, al canone mensile di € 1.250,00, oltre IVA, per i soli mesi da febbraio a luglio 2007, mentre ad agosto 2007 il canone mensile era passato a € 1.500,00, oltre IVA;
che, nel corso degli anni, dal 2009 al 2017, diverse persone avevano mostrato interesse alla locazione dei predetti immobili, qualora si fossero liberati;
che, poiché non risultava agli atti il preliminare di vendita sottoscritto dalle parti, mancava sin dall'origine un titolo che giustificasse la detenzione dei beni in capo alla promissaria acquirente e, pertanto, l'indebito oggettivo, come era stato invocato dalla ricorrente per la restituzione delle somme versate, allo stesso modo, poteva essere invocato da essa resistente per ottenere il giusto indennizzo per il mancato godimento dei propri beni, rimasti nella detenzione della dal luglio 2009 al dicembre CP_1
2017, senza nessun titolo giustificativo;
che la quantificazione economica dell'indennità di occupazione sine titulo poteva essere effettuata con riferimento al c.d. danno figurativo, qual era il valore locativo del bene e, a tal fine, ci si riportava alla perizia di parte redatta dal geom.
che determinava anche la somma necessaria per la riduzione in pristino del locali, Per_2
avendo la apportato modifiche per adattare i locali alle proprie esigenze commerciali, CP_1
o, in ogni caso, al canone di locazione pattuito nel pregresso contratto di locazione in essere tra le parti;
che, in subordine, il giusto indennizzo per il mancato godimento degli immobili, perché detenuti sine causa dalla poteva essere riconosciuto a titolo di ingiustificato CP_1 arricchimento, ai sensi dell'art. 2041 c.c., ed, in tal caso, poteva essere determinato nella somma che la avrebbe dovuto spendere se avesse voluto prendere in locazione i due CP_1
beni immobili in esame, che era la stessa somma che essa avrebbe potuto incassare se Pt_1
avesse potuto dare in locazione gli immobili medesimi.
Tanto dedotto, la osì concludeva: Pt_1
“- rigettare tutte le domande proposte dal ricorrente Concordato Preventivo della società denominata dichiarando che nulla è dovuto alla medesima, in considerazione del CP_1
fatto che spetterebbe alla società una somma superiore a quella richiesta dalla società Pt_1
accertato il diritto della società vuoi per l'indebito oggettivo o per CP_1 Pt_1
l'occupazione senza titolo e vuoi, comunque, in via subordinata, per l'arricchimento senza causa ex art 2041 c.c., di vedersi riconosciuta l'indennità di occupazione, come richiesta in premessa, oltre alla restituzione delle somme necessarie per la rimessa in pristino degli
3 immobili.
- con vittoria di spese e competenze di causa”.
Il Tribunale, disposto il mutamento del rito, concessi i termini di cui all'art. 183 c.p.c., in assenza di istruttoria, decideva la causa con sentenza n. 209/2022, pubblicata in data 8.2.2022, con cui così statuiva:
“1) accoglie la domanda nei limiti esposti in motivazione e, per l'effetto, accertata la nullità del preliminare di vendita immobiliare afferente alle n. 2 unità immobiliari site in
Mercogliano alla via Viviani, distinte in catasto al foglio 16, particella 40, sub 1 e sub 2, condanna la società alla restituzione, ai sensi dell'art. 2033 c.c., della somma Parte_1
percepita indebitamente, quantificabile in euro 384.529,44, oltre interessi legali dalla richiesta al soddisfo;

2) compensa le spese di lite per intero”.
Il giudice di primo grado riteneva fondata, nei limiti della somma di € 384.529,44, la domanda di ripetizione di indebito, ex art. 2033 c.c., proposta dal Concordato Preventivo della in quanto, pur non avendo i commissari liquidatori documentato i pagamenti CP_1
effettuati dalla società concordataria alla limitandosi ad allegare le fatture emesse da Pt_1 quest'ultima, la aveva ammesso e provato di aver ricevuto pagamenti dalla a Pt_1 CP_1 titolo di acconti per la “futura vendita” ed in esecuzione dell'accordo nullo per difetto di forma scritta, per la complessiva somma di € 384.529,44; pertanto, doveva ritenersi che, in assenza di valido contratto preliminare di compravendita immobiliare e/o di altro valido atto negoziale traslativo dei beni immobili, a fronte delle allegazioni documentali della società convenuta, la aveva effettuato pagamenti non dovuti, in favore della nei limiti CP_1 Pt_1
della predetta somma di € 384.529,44, che, pertanto, doveva essere restituita.
Il giudice di primo grado riteneva, poi, opponibile in compensazione al Concordato
Preventivo della il controcredito fatto valere dalla a titolo di indennità di CP_1 Pt_1
occupazione sine titulo e di pagamento delle somme necessarie per la riduzione in pristino degli immobili, sulla base dell'art. 56 LF (“i creditori hanno diritto di compensare con i loro debiti verso il fallito i crediti che essi vantano verso lo stesso, ancorché non scaduti prima della dichiarazione di fallimento. Per i crediti non scaduti la compensazione, tuttavia, non ha luogo se il creditore ha acquistato il credito per atto tra vivi dopo la dichiarazione di fallimento o nell'anno anteriore”), applicabile anche alla procedura del concordato preventivo ai sensi dell'art. 169 LF.
4 Il Tribunale, tuttavia, riteneva insussistente il controcredito eccepito in compensazione dalla sia in relazione all'indennità di occupazione sine titulo, sia in relazione alla somma Pt_1
necessaria per la riduzione in pristino degli immobili.
Il primo giudice poneva a fondamento della ritenuta infondatezza del credito per indennità di occupazione sine titulo i seguenti passaggi motivazionali:
- la situazione di possesso originata da un contratto preliminare di vendita nullo va, comunque, regolarizzata, prima di tutto per la specifica determinazione dell'indennità di occupazione, in ragione delle norme sull'indebito arricchimento, ex art. 2041 c.c.; secondo autorevole posizione ermeneutica, sulla base dell'art. 2041 c.c., il proprietario avrebbe diritto ad un equo ristoro da calcolarsi attraverso le norme di cui agli artt. 1223, 1226 e 2056 c.c., a partire dal momento in cui ha chiesto la restituzione del bene, trasformandosi da quel momento il possesso di buona fede dello pseudo promissario acquirente, in possesso di mala fede, con la precisazione che l'indennizzo in questione, poiché ancorato all'azione generale di arricchimento senza causa, non comporterebbe alcun riconoscimento del c.d. lucro cessante non previsto per tale tipo di azione (cfr. cass. civ., n. 25044 del 10.10.2018);
- ed ancora, in tema di occupazione abusiva di immobili sussiste un contrasto giurisprudenziale che vede contrapporsi un orientamento che considera il danno in re ipsa ed un altro per cui il danno da occupazione abusiva deve essere sempre provato dal danneggiato;
quanto alla prova del danno, secondo l'orientamento prevalente il danno da occupazione sine titulo è oggetto di una presunzione relativa correlata alla normale fruttuosità del bene, presunzione che, essendo basata sull'id quod plerumque accidit, ha carattere relativo e, quindi, ammette la prova contraria, a carico dell'occupante, dell'anomala infruttuosità del bene;

- nel caso di specie, la non solo non aveva provato, ma, ancor prima, non aveva Pt_1
nemmeno allegato le circostanze dalle quali far discendere in via presuntiva l'esistenza del danno richiesto, non avendo specificamente allegato i fatti da cui ricavare la reale e concreta intenzione del proprietario di mettere l'immobile a frutto (cass. civ., 36251/2021); aveva semplicemente riportato, mediante il rinvio alla perizia di parte, in maniera del CP_2
tutto indicativa, il valore del canone di locazione, senza mai allegare di aver perso concrete occasioni favorevoli per locare l'immobile, ovvero di aver sofferto altri pregiudizi patrimoniali;

- non poteva ritenersi ammissibile, in quanto genericamente articolato, senza alcuno specifico
5 riferimento spazio-temporale, l'unico capo di prova formulato a tal scopo al punto n. 10 della memoria ex art. 183, comma 6, n. 2, c.p.c. (“10. Vero è che anche nel corso degli anni 2009 al 2017, diverse persone avevano mostrato interesse alla locazione degli immobili, qualora si fossero liberati”);
- non era stato dedotto che dall'unità immobiliare la avesse già tratto in precedenza Pt_1 un'utilità fruttifera da parte di terzi (al di fuori della , né erano stati offerti CP_1 elementi per ritenere che l'immobile era stato oggetto di un programma di utilizzo impedito dall'occupazione altrui;

- priva di fondamento era, inoltre, la circostanza secondo cui la era una società Pt_1 immobiliare avente scopo sociale di “mettere a rendita le proprie proprietà attraverso la locazione”, in quanto nella visura camerale dalla società risultava indicato, quale oggetto sociale, l'attività di “importazione, esportazione, trasporto distribuzione, intermediazione, assemblaggio, commercio all'ingrosso e al minuto di telefonia, telefoni cellulari, apparecchi di radiotelecomunicazioni;
mobili, articoli casalinghi, elettrodomestici ….la gestione di banche dati …gestione, noleggio, assistenza, riparazione e manutenzione di reti di telecomunicazioni ….gestione di punti vendita per conto di privati ed enti pubblici etc…”;
- pertanto, in assenza di specifiche allegazioni e di prova, derivava l'insussistenza del diritto della vedersi riconoscere l'indennità da occupazione sine titulo. Pt_1
Infine, il Tribunale riteneva infondata la pretesa della “di restituzione delle somme Pt_1 necessarie alla rimessa in pristino degli immobili”, perché la convenuta non aveva allegato, prima ancora che documentato, di aver sostenuto i costi di cui chiedeva il ristoro, essendosi limitata a depositare, come prova del danno subito, non già fatture relative ai lavori eseguiti o altra prova documentale, bensì una consulenza di parte contenente una mera stima indicativa e complessiva dei costi dei lavori di rimessione in pristino, priva di descrizione analitica degli interventi da realizzarsi;
né aveva documentato di aver richiesto autorizzazioni amministrative o sofferto costi a tale fine.
B. Giudizio d'appello.
Avverso la sentenza di primo grado n. 209/2022, pubblicata in data 8.2.2022, notificata in data 27.4.2022, ha proposto tempestivo appello la con atto di citazione notificato Parte_1
in data 25.5.2022 al Concordato Preventivo della società con cui ha chiesto, CP_1 previa sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, di:
“-Dichiarare che nulla è dovuto al Concordato Preventivo della società denominata Vemati
6 srl, in considerazione del fatto che spetterebbe alla società una somma superiore a Pt_1
quella richiesta dalla società accertato il diritto della società vuoi per CP_1 Pt_1
l'indebito oggettivo o per l'occupazione senza titolo e vuoi, comunque, in via subordinata, per l'arricchimento senza causa ex art 2041 c.c., di vedersi riconosciuta l'indennità di occupazione, come richiesta in premessa, oltre alla restituzione delle somme necessarie per la rimessa in pristino degli immobili;

- In subordine, accogliere le istanze istruttorie come formulate in primo grado, prova testi e consulenza tecnica d'ufficio, qualora il Collegio riterrà di dover istruire la causa, anche mediante rimessione al Tribunale in diversa composizione.
-Con vittoria di spese e compensi legali del doppio grado del giudizio”.
Instaurato il contraddittorio, con comparsa depositata in data 6.10.2022, si è costituito in giudizio il Concordato Preventivo della società che ha resistito all'appello, di cui CP_1
ha chiesto il rigetto, con vittoria delle spese di lite.
Sospesa l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata per le somme eccedenti l'importo di €
200.000,00 e rinviata la causa per la precisazione delle conclusioni, si è costituita in giudizio, in data 3.1.2025, la Liquidazione Giudiziale della società (dichiarata aperta con CP_1
sentenza del Tribunale di Avellino n. 5/2024 del 20.2.2024), riportandosi alle difese e alle conclusioni del Concordato Preventivo della CP_1
All'udienza dell'8.1.2025 la causa è stata assunta in decisione, con la concessione dei termini ordinari di cui all'art. 190 c.p.c.
C. Analisi dei motivi di appello
C.1. Con il primo motivo di appello, rubricato “Contraddittoria motivazione in relazione ad alcuni punti decisivi della controversia”, l'appellante ha impugnato la sentenza di primo grado, nella parte in cui il Tribunale, con motivazione contradditoria, dopo aver dichiarato di aderire al prevalente orientamento secondo cui il danno subito dal proprietario dell'immobile illegittimamente occupato è oggetto di una presunzione relativa correlata alla normale fruttuosità del bene, affermava, poi, che, nel caso di specie, essa appellante, convenuta in primo grado, non aveva provato, ma, ancor prima, nemmeno allegato le circostanze da cui desumere in via presuntiva l'esistenza del danno richiesto, non avendo specificamente allegato i fatti da cui ricavare la sua reale e concreta intenzione di mettere l'immobile a frutto.
Di contro, la ha dedotto che, se si assume che opera in suo favore una presunzione Parte_1
iuris tantum per il danno subito, non si può allo stesso tempo sostenere che essa non aveva
7 allegato e provato le circostanze dalle quali far discendere l'esistenza del danno in esame;
pacificamente avrebbe dovuto essere il Concordato della a contrastare l'assunto e ad CP_1
indicare la prova contraria, tesa a superare la predetta presunzione relativa, ma il Concordato della ulla aveva contestato o dedotto sul punto. CP_1
L'appellante ha concluso che il giudice di primo grado, in ossequio al principio del danno presuntivo da lui stesso indicato, avrebbe dovuto riconoscere come fondata la pretesa di indennità di occupazione sine titulo di essa appellante, che aveva dedotto il danno subito, non dovendolo anche provare, stante la sua presunzione relativa, ed aveva fornito tutti gli elementi utili per arrivare alla sua quantificazione, correlata alla normale fruttuosità del bene.
C.2. Con il secondo, articolato, motivo di appello, rubricato “Erronea motivazione in relazione ad alcuni punti decisivi della controversia”, la ha censurato la sentenza di Pt_1
primo grado nella parte in cui il primo giudice aveva ritenuto che essa appellante non avesse allegato le circostanze da cui desumere in via presuntiva l'esistenza del danno da occupazione sine titulo subito.
C.2.1. L'appellante ha dedotto che il primo giudice aveva affermato nella sentenza impugnata che essa non aveva specificamente allegato i fatti da cui ricavare la sua reale e concreta intenzione di mettere a frutto gli immobili, ma tale circostanza era ininfluente ai fini della decisione e costituiva una erronea interpretazione della controversia, perché era di tutta evidenza che essa appellante, poiché riteneva che gli immobili erano stati venduti alla CP_1
non poteva avere nessuna intenzione di metterli a frutto.
C.2.2. L'appellante ha, poi, censurato la sentenza impugnata nella parte in cui il Tribunale aveva affermato che non era stato dedotto che essa appellante avesse già tratto, in precedenza, dall'unità immobiliare una utilità fruttifera da parte di terzi (al di fuori della stessa CP_1
, né erano stati offerti elementi per ritenere che l'immobile era stato oggetto di un
[...] programma di utilizzo impedito dall'occupazione altrui.
L'appellante ha dedotto che non era comprensibile il motivo per cui il primo giudice aveva escluso dalla “precedente utilità fruttifera da parte di terzi” la atteso che essa CP_1
appellante non avrebbe mai potuto allegare una precedente utilità fruttifera tratta da terzi diversi dalla stessa visto che era con questa società che era in corso il contratto di CP_1
locazione prima della promessa di vendita dei beni immobili ed era, pertanto, del tutto evidente che, se non vi fosse stato l'accordo di vendita tra essa appellante e la CP_1 quest'ultima società avrebbe continuato a pagare il canone di locazione, che, invece, non
8 aveva più pagato, a fronte dell'acquisto dell'immobile, ritenuto fatto pacifico tra le parti, visto il pagamento del prezzo e la consegna del bene.
C.2.3. L'appellante ha dedotto, ancora, che il primo giudice era incorso in errore allorquando aveva affermato che essa appellante non aveva come scopo sociale quello di “mettere a rendita le proprietà attraverso la locazione”, in quanto tanto era smentito dalla stessa visura camerale, dove chiaramente si leggeva, alla voce 7, che l'unica attività svolta dalla ra la Pt_1
“locazione immobiliare di beni propri o in leasing (affitto)”; il primo giudice, sbagliando, aveva preso come riferimento l'oggetto sociale, che, come noto, comprende tutte le attività che in linea teorica la società potrebbe compiere, mentre ciò che conta, ai fini dell'individuazione dell'attività effettivamente svolta, era quanto riportato nel richiamato punto 7 della visura camerale, che corrisponde all'attivazione dell'attività, come effettuata presso la camera di commercio.
C.2.4. L'appellante ha ribadito, inoltre, di aver fornito al primo giudice tutti gli elementi utili per la determinazione del danno da occupazione sine titulo subito, avendo prodotto sia il contratto di locazione in essere con la prima della promessa di vendita, attestante che CP_1
per uno solo degli immobili il canone di locazione era pari a € 1.500,00 mensili, sia la perizia di parte redatta dal geom. ove era indicato il valore locativo dei due immobili, Per_2 calcolato, su basi oggettive, quali la banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate di Avellino, nella somma di € 315.054,00.
L'appellante ha, quindi, concluso che, viste le sue deduzioni e le sue richieste istruttorie, non poteva certo dirsi che era stata carente nelle allegazioni o nelle richieste di prova.
C.3. Con il terzo motivo di appello, rubricato “Arbitraria ed omessa applicazione degli istituti di diritto invocati un primo grado dalla l'appellante, dopo aver riprodotto le Parte_1
allegazioni difensive spiegate in primo grado, ha dedotto che il giudice di primo grado aveva arbitrariamente applicato o omesso di trattare gli istituti giuridici da essa invocati, ossia l'indebito oggettivo, la detenzione senza titolo e l'arricchimento senza causa, e che la corretta applicazione dei predetti istituti avrebbe portato all'accoglimento delle sue domande.
C.4. Il primo motivo di appello è fondato nei limiti di seguito indicati.
Il principio della presunzione di esistenza del danno da occupazione sine titulo, correlato alla normale fruttuosità del bene, richiamato dal primo giudice come espressione di un orientamento prevalente e contrapposto a quello che considera il danno da occupazione abusiva di un immobile come danno in re ipsa, opera sul piano probatorio, ma non sul piano
9 deduttivo delle allegazioni, di cui il danneggiato resta pur sempre onerato.
Ed invero, cass. civ. n. 23.11.2021, n. 32651, richiamata dal primo giudice a sostegno dell'orientamento del danno da occupazione sine titulo quale danno presuntivo, afferma il principio per cui, in caso di occupazione di un immobile sine titulo, il danno subito dal proprietario non può ritenersi in re ipsa, atteso che tale concetto giunge ad identificare il danno con l'evento dannoso, e non con le conseguenze dannose, e a configurare un vero e proprio danno punitivo, ma deve essere sempre provato, ancorché attraverso il ricorso a presunzioni semplici, che comunque rivelino l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto. Tuttavia – chiarisce la Corte di Cassazione – un alleggerimento dell'onere probatorio di tale natura non può includere anche l'esonero dell'allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere a frutto l'immobile.
Ne deriva che l'odierna appellante, pur alleggerita dell'onere di dimostrare il danno da occupazione sine titulo, era, però, gravata dall'onere di allegare circostanze volte a rivelare la sua intenzione di locare i due immobili, ove non fossero stati promessi in vendita alla CP_1
con preliminare di compravendita nullo, perché privo di forma scritta, e ad essa consegnati in esecuzione dell'accordo raggiunto.
E tale onere deduttivo può ritenersi assolto dall'odierna appellante, contrariamente a quanto assunto dal primo giudice, e tanto introduce l'esame del secondo motivo di appello.
C.5. Il secondo motivo di appello è fondato, in quanto una lettura compiuta della comparsa di risposta depositata dalla nel giudizio di primo grado consente di ritenere che la Pt_1 Pt_1
abbia allegato la sua intenzione di mettere a frutto i due beni immobili (capannoni), e, segnatamente, di locarli, ove non fossero stati promessi in vendita alla e ad essa CP_1
consegnati in forza di un accordo contrattuale mai sottoscritto dalle parti e, quindi, nullo per difetto di forma.
Tanto si desume dalle seguenti circostanze allegate dalla nella comparsa di risposta Pt_1
depositata nel giudizio di primo grado: a) la era una società immobiliare con il preciso Pt_1
scopo sociale di mettere a rendita le proprie proprietà attraverso la locazione delle medesime
(all. 8 della comparsa di risposta depositata dalla in primo grado, visura della società Pt_1
; b) già prima della promessa di vendita del 2009, uno dei due immobili di proprietà Pt_1
della ra stato concesso in locazione alla per uso deposito, al canone mensile di Pt_1 CP_1
€ 1.350,00, oltre IVA, per i primi mesi di febbraio, marzo, aprile, maggio, giugno e luglio
10 2007, mentre dal mese di agosto 2007 il canone mensile era passato a € 1.500,00, oltre IVA
(all. n. 9 della comparsa di risposta depositata dalla in primo grado, contratto di Pt_1
locazione dell'1.2.2007, da cui emerge che il canone mensile di locazione di € 1.250,00 per i primi sei mesi si giustificava per le migliorie apportare al bene dalla conduttrice, consistenti nella realizzazione di una parete divisoria); detto contratto di locazione cessava proprio a seguito del contratto preliminare di vendita del bene immobile, che ne era oggetto, alla benché detto preliminare non fosse mai stato redatto in forma scritta;
c) nel corso CP_1
degli anni dal 2009 al 2017, diverse persone avevano mostrato interesse alla locazione degli immobili in questione, qualora si fossero liberati.
Con specifico riferimento allo scopo sociale della il primo giudice affermava che era Pt_1
infondata la circostanza che la predetta società avesse come scopo sociale quello di mettere a rendita le proprie proprietà attraverso la locazione, in quanto dalla visura camerale prodotta risultava che l'oggetto sociale della era “l'importazione, esportazione, trasporto, Pt_1
distribuzione, intermediazione, assemblaggio e commercio all'ingrosso e al minuto di telefonia, telefoni cellulari, apparecchi di radiotelecomunicazioni;
mobili, articoli casalinghi, elettrodomestici”, ma, come segnalato dall'appellante, il primo giudice effettuava un esame parziale della visura camerale della in quanto se le indicazioni relative alla voce Pt_1
“oggetto sociale” sono effettivamente quelle riportate dal primo giudice, le indicazioni relative alla voce “attività”, punto 7 della visura, sono “locazione immobiliare di beni propri o in leasing (affitto)”, e contengono il relativo codice Ateco.
Con l'allegazione delle circostanze sopra indicate, non contestate dal Concordato della nel giudizio di primo grado, la educeva, in sostanza, che, se nel 2009 i due beni CP_1 Pt_1
immobili ad uso commerciale non fossero stati promessi in vendita e consegnati alla CP_1
essa li avrebbe messi a frutto, concedendoli in locazione alla stessa o a terzi, come CP_1
poteva agevolmente desumersi proprio dal fatto che uno dei due beni immobili era stato già concesso in locazione ad uso deposito dalla alla con contratto di locazione Pt_1 CP_1 dell'1.2.2007, che, poi, era venuto meno a seguito dell'intervenuto contratto preliminare di vendita del 2009 tra la e la mai sottoscritto tra le parti, con consegna alla Pt_1 CP_1
del medesimo bene, unitamente a quello adiacente, anch'esso destinato a capannone CP_1
industriale.
Orbene, sulla base delle allegazioni della dalle quali emerge che essa avrebbe messo a Pt_1
frutto, mediante concessione in locazione, i due beni immobili (capannoni industriali) per cui
11 è causa, ove non fossero stati promessi in vendita alla e ad essa consegnati, proprio in CP_1
applicazione del principio, affermato dal primo giudice, del danno da occupazione sine titulo come danno presuntivo, perché correlato alla normale fruttuosità del bene, mancando ogni allegazione o prova contraria da parte del Concordato della deve concludersi che la CP_1
abbia subito un danno (emergente) per la perdita della facoltà di godimento indiretto Pt_1
(mediante concessione in locazione) dei due beni immobili nel periodo in cui sono stati detenuti sine causa dalla (da luglio 2007 a dicembre 2017). CP_1
E' appena il caso di osservare che le conclusioni raggiunte sono coerenti con i principi espressi dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite nella sentenza del 15.11.2022, n. 33645, sopravvenuta nel corso del giudizio di appello, secondo cui il proprietario del bene occupato senza titolo è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, solo a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza.
Detto danno da occupazione sine titulo può essere liquidato in via equitativa, mediante il parametro del canone locativo di mercato, come prospettato dall'appellante (in senso conforme anche cass. civ., sez. un., 15.11.2022, n. 23645, sopra citata), e, a tal fine, può farsi riferimento al canone locativo previsto nel contratto di locazione stipulato tra le parti in causa in data 1.2.2007, avente ad oggetto uno dei due beni immobili per cui è causa e, segnatamente, quello più grande, dalla superficie di mq. 240 (cfr. perizia di parte del geom.
in all. 7 alla comparsa di risposta depositata in primo grado dalla , canone pari, Per_2 Pt_1 da ultimo, a € 1.500,00 al mese.
Anche per il canone di locazione di mercato dell'altro bene immobile, di dimensioni
(superficie lorda di mq. 220; cfr. perizia di parte del geom. in all. 7 alla comparsa di Per_2
risposta depositata in primo grado dalla di poco inferiori a quelle del bene oggetto del Pt_1
contratto di locazione concluso tra le parti in causa in data 1.2.2007, può utilizzarsi come parametro di riferimento il canone locativo previsto nel menzionato contratto di locazione, ridotto, però, di € 200,00, proprio in ragione della minore superficie del bene, e quindi, può assumersi un canone di locazione mensile di € 1.300,00.
In conclusione, per il bene immobile più grande (superficie lorda di mq. 240), l'indennità di occupazione sine titulo spettante all'odierna appellante per il periodo da luglio 2009 a dicembre 2017 (pari a otto anni e cinque mesi) è pari complessivamente a € 151.500,00 (€
12 1.500,00 x 12 mesi= € 18.000,00; € 18.000,00 x 8 anni= €144.000,00 + (€ 1.500,00 x 5 mesi
)= € 151.500,00); per il bene immobile più piccolo, l'indennità di occupazione sine titulo spettante all'odierna appellante per il medesimo periodo è pari a € 131.300,00 (€ 1.300,00 x
12 mesi= € 15.600,00; € 15.600,00 x 8 anni=€ 124.800,00; € 124.800,00 + (€ 1.300,00 x 5 mesi)= € 131.300,00), per un importo complessivo di € 282.800,00 (€ 151.500,00+€
131.300,00=€ 282.800,00).
E' divenuta, invece, irrevocabile la statuizione della sentenza di primo grado che accerta l'infondatezza del credito della vente ad oggetto il pagamento di una somma di danaro Pt_1
necessaria per la riduzione in pristino dei due immobili per cui è causa.
Posto che la sentenza di primo grado condannava, con statuizione divenuta irrevocabile, la pagare, a titolo di restituzione del prezzo, al Concordato Preventivo della oggi Pt_1 CP_1
Liquidazione Giudiziale, la somma di € 384.529,44, oltre interessi, e posto che la ha Pt_1
eccepito in compensazione, prima, nei confronti del Concordato Preventivo della e CP_1
poi, della Liquidazione Giudiziale della il controcredito per occupazione sine titulo, CP_1
accertato in questa sede in € 282.800,00, la deve pagare in favore della Liquidazione Pt_1
Giudiziale della la somma di € 102.729,44 (€ 384.529,44-€ 282,800,00=€ CP_1
101,729,44), oltre interessi al tasso legale dalla domanda al saldo.
E' appena il caso di osservare che la Liquidazione Giudiziale della nella comparsa CP_1 conclusionale, ha eccepito l'improcedibilità della domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta in primo grado, sul presupposto che detta domanda debba essere trasferita Pt_1 nella sede concorsuale prevista per l'accertamento del passivo, ai sensi dell'art. 151 CCII, ma l'eccezione è improponibile in quanto coperta da giudicato, atteso che la richiesta della Pt_1
relativa all'indennità di occupazione sine titulo, è stata qualificate dal primo giudice non come domanda riconvenzionale, ma come eccezione di compensazione, di cui è stata affermata l'ammissibilità, ai sensi dell'art. 56 LF, applicabile anche al Concordato Preventivo, perché richiamato dall'art. 169 LF, e sul punto la sentenza non è stata censurata dal Concordato
Preventivo della a cui, poi, è subentrata la Liquidazione Giudiziale della medesima CP_1
società. Peraltro, il fatto che sia stata aperta, nelle more del giudizio di appello, la
Liquidazione Giudiziale della non incide sulla decisione di ammissibilità CP_1 dell'eccezione di compensazione proposta dalla in quanto il contenuto dell'art. 56 LF, Pt_1
richiamato dal primo giudice a fondamento dell'ammissibilità della predetta eccezione di compensazione proposta dalla è stato riprodotto sostanzialmente nell'art. 155 del Pt_1
13 Codice della Crisi d'Impresa e dell'Insolvenza.
C.6. L'accoglimento dei primi due motivi di appello assorbe l'esame del terzo e, quindi, anche di ogni questione preliminare in ordine alla sua ammissibilità.
D. Le spese processuali
L'esito complessivo del giudizio, che ha visto una reciproca soccombenza delle parti (l'una tenuta alla restituzione del prezzo, l'altra tenuta alla corresponsione dell'indennità per occupazione sine titulo), determina la compensazione integrale tra le parti delle spese del doppio grado di giudizio.

PQM

La Corte d'Appello di Napoli, Terza Sezione Civile, definitivamente pronunciando nel presente giudizio di appello, proposto dalla nei confronti del Concordato Parte_1
Preventivo della società a cui è subentrata la Liquidazione Giudiziale della CP_1
avverso la sentenza del Tribunale di Avellino, Seconda Sezione Civile, n. CP_1
209/2022, pubblicata in data 8.2.2022, notificata in data 27.2.2022, ogni diversa istanza ed eccezione rigettata, così provvede:
1) Accoglie l'appello ed, in riforma della sentenza impugnata, operata la compensazione del CP_ debito della nei confronti della Giudiziale per Parte_1 CP_3 CP_1
la restituzione del prezzo, pari a € 384.529,44, con il credito della nei confronti Parte_1
della Liquidazione Giudiziale della per indennità di occupazione sine titulo, CP_1 pari a € 282.800,00, condanna la a pagare, in favore della Liquidazione Parte_1
Giudiziale della la somma di € 101.729,44, oltre interessi al tasso legale CP_1
dalla domanda al saldo;

2) Compensa interamente tra le parti le spese del doppio grado di giudizio.
Napoli, 14.5.2025
Il Consigliere rel. ed est. Il Presidente dott.ssa Rosaria Morrone dott. Giulio Cataldi

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