REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Composta dai seguenti Magistrati:
Maria Rosaria Rizzo Presidente
Maria Speranza Ferrara Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
Riunita in Camera di Consiglio ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa in materia in materia locatizia in grado di appello iscritta al n. 2265 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020 trattenuta in decisione all'esito dell'udienza del 12.02.2025, a seguito del deposito delle note telematiche ex art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA

(c.f. ) Parte_1 C.F._1
Elettivamente domiciliato, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato
Giuseppe Garofalo (c.f. ), che lo rappresenta e difende per C.F._2
procura in atti - APPELLANTE -
E
(c.f. ) Controparte_1 C.F._3
elettivamente domiciliato in Roma, Piazza del Caravaggio 6, presso lo studio dell'avvocato Gerardo Tuorto, con l'avvocato Daniele Cardenia (c.f.
), che lo rappresenta e difende per procura in atti - C.F._4
APPELLATO -
OGGETTO: appello di , nei confronti di avverso la Parte_1 Controparte_1
sentenza, resa tra le parti, dal Tribunale Ordinario di Latina n. 468/2020, resa tra le parti il 25/02/2020, a definizione del giudizio recante n° R.G. 1707/2016, promosso da r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 1 , nei confronti di - oggetto: contratto di locazione uso Controparte_1 Parte_1
diverso, pagamento canoni, risoluzione locazione, risarcimento danno -

CONCLUSIONI: come in atti.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità, conviene in giudizio Controparte_1
, per la convalida dello sfratto, per grave inadempimento del Parte_1
conduttore, relativamente al contratto di locazione del 01.05.2011, registrato in data
15.06.2011 al n 5781, contratto sottoscritto da (locatore) e Controparte_1 Pt_1
(conduttore), oggetto l'immobile in Cori (LT), via della Repubblica 166,
[...]
meglio descritto in atti, di proprietà dello CP_1
A sostegno della domanda, il locatore allega l'omesso pagamento di canoni di locazione maturati (da maggio 2011 a luglio 2011; di giugno, settembre e novembre 2012; gennaio 2013; da marzo a dicembre 2013; da gennaio a ottobre 2014; dicembre 2014; gennaio 2015; da marzo a dicembre 2015; da gennaio a dicembre 2016) per 51 mensilità
e per l'importo complessivo di euro 20.400,00, oltre interessi di mora e rivalutazione.
oppone la nullità del contratto di locazione per mancata registrazione Parte_1
di annualità successive a quella della sottoscrizione del contratto;
la compensazione legale dei canoni non pagati, con un proprio credito, superiore a quello oggetto di intimazione, relativo a prestazioni professionali svolte in favore dell'intimante, in relazione al quale precisa di aver già presentato ricorso ai sensi dell'art 702 bis c.p.c.
Con ordinanza del 16.03.2017 viene dato atto del rilascio dell'immobile da parte dell'intimato, in data 14.03.2017, e disposto il mutamento del rito ai sensi dell'art. 667
c.p.c. con termini per integrazione dei propri scritti difensivi ad entrambe le parti.
Con le memorie integrative, il locatore contrasta l'eccezione di compensazione proposta da controparte;
insiste nella domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore e di condanna, del medesimo, al pagamento dei canoni insoluti per il maggior periodo concluso con il rilascio dell'immobile ( marzo 2017); chiede la condanna del conduttore al pagamento di euro 5.120,00 oltre IVA, per il ripristino dei locali interessati da danni e modifiche non autorizzate, ricondotti a responsabilità del conduttore, circostanza rilevata solo all' esito del rilascio spontaneo r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 2 dell'immobile successivamente alla introduzione del giudizio e documentata da fotografie nonché da preventivo allegati.
Con le memorie integrative autorizzate, il riportatosi a eccezioni e domande di Pt_1
cui alla comparsa di costituzione e risposta, propone una riconvenzionale relativa al maggior dovuto per il proprio credito professionale di cui al giudizio già pendente presso il medesimo Tribunale nei confronti dello già dedotta la quota di CP_1
compensazione con i canoni insoluti, con una differenza in suo favore pari ad euro
19.511,98. Propone, altresì, domanda riconvenzionale per il risarcimento dei danni all' immagine professionale, per il discredito conseguente all' allegazione di un insussistente e pretestuoso inadempimento contrattuale.
La sentenza impugnata definisce, come di seguito, la controversia:
<< (…): 1) Accoglie parzialmente la domanda proposta da parte ricorrente e per
l'effetto dichiara risolto il contratto di locazione del 1.05.2011 registrato il 15.06.2011 al n 5781(…) per grave inadempimento di quest'ultimo (conduttore), condannandolo al pagamento della somma di € 21.264,80 per canoni scaduti e non pagati, oltre interessi legali dalla domanda ad effettivo soddisfo in favore di parte ricorrente;
2) Condanna altresì il resistente al pagamento della somma di € 5120,00 a titolo di risarcimento del danno per il ripristino dell' immobile oltre IVA;
3) Dichiara inammissibile l'eccezione di compensazione proposta da parte resistente;
4) Rigetta la domanda riconvenzionale proposta da parte resistente;
5) Condanna il resistente al pagamento di ¾ delle spese legali in favore di parte ricorrente, quota liquidata in € 3000,00 per competenze ed €
130,00 per esborsi documentati, oltre accessori di legge (…) >>.
- Richiama la ordinanza depositata il 05.03.2019.
- La documentazione depositata dal il 17.07.2017, tardiva rispetto al Pt_1
termine del 15.07.2017 assegnato per il deposito di memorie integrative, è inutilizzabile.
- La eccezione di nullità del contratto di locazione per omessa registrazione in relazione alle annualità successive al 2013 è infondata: il contratto (stipulato anteriormente alla legge n. 311 del 2004) è regolarmente registrato all'atto della sua stipulazione;
l'imposta di registro non è versata per alcune annualità successive alla registrazione stessa;
la circostanza rileva ai soli fini fiscali.
(Corte di Cassazione, Sezione 3 civile – Sentenza 16 ottobre 2015, n. 20938).
- La eccezione di compensazione proposta, per crediti professionali, dal Pt_1
è inammissibile: al momento della proposizione dell' eccezione, i crediti r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 3 professionali del erano sub judice, contestati nell'an e nel quantum, Pt_1
quindi non liquidi e non esigibili né di facile e pronta soluzione e ciò obbliga il giudice a disattendere la relativa eccezione, dovendo la parte far valere il credito in separato giudizio con autonoma domanda;
diversamente, nella ipotesi in cui sia introdotta, dal convenuto, una domanda riconvenzionale che sia conseguenza sulla pronuncia della domanda principale e , in tale ipotesi, per il disposto degli artt. 36 e 112 c.p.c., il giudice, deve provvedere sulla domanda principale e su quella riconvenzionale, salvo che la causa ecceda la sua competenza per materia o valore;
il conduttore ha proposto domanda riconvenzionale relativamente a parte del credito da riconoscersi in suo favore eccedente le somme dedotte in compensazione, ma tuttavia tale domanda è coincidente per petitum e causa petendi con quella già introdotta sempre dinanzi a questo Tribunale nelle forma dell' art 702 bis cpc e (allo stato) parzialmente definita;
la proposizione della medesima domanda nelle due sedi (riconvenzionale nel presente giudizio) domanda principale nel giudizio RG n. 794/2016 (iscritto in data antecedente la presente controversia) comporta la declaratoria di inammissibilità della domanda successivamente introdotta per violazione del principio del “ne bis in idem” atteso che tale principio, di ordine pubblico processuale, non consente che il medesimo giudice o giudici diversi statuiscano due volte sulla stessa domanda e determina l'improcedibilità del processo che nasca dalla indebita reiterazione di controversia già in corso, imponendo la cancellazione dal ruolo della causa che risulti posteriormente iscritta.
- La parziale definizione del giudizio introdotto ai sensi dell'art. 702 bis c.p.c., con liquidazione di parte degli importi dovuti al per l'attività Pt_1
professionale giudiziale e stragiudiziale civile, giudizio rimesso dinanzi al giudice monocratico per la parte di onorari relativi alle competenze maturate con riferimento all' attività penale espletata in favore del cliente, non consente comunque di superare la inammissibilità della compensazione: le somme riconosciute in favore del con l' ordinanza del 25.06.2019, infatti, sono Pt_1
state tempestivamente pagate dallo ( circostanza non contestata e CP_1
documentata), con la conseguenza che non ricorrono i presupposti per la compensazione.
- Non è utilizzabile la c.d. “convenzione di compensazione tra crediti professionali e canoni di locazione”, dato che la sottoscrizione apposta in calce è
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 4 stata tempestivamente disconosciuta dallo alla prima difesa utile CP_1
successiva la suddetta produzione e, al disconoscimento, non è seguita istanza di verificazione ai sensi dell'art. 216 c.p.c. della controparte.
- Con riferimento alla dedotta inidoneità all'uso convenuto dei locali concessi in locazione, la circostanza è smentita dal godimento pieno ed effettivo del conduttore, in conformità all'uso convenuto in contratto e per oltre cinque anni, senza che siano state allegate a riguardo contestazioni antecedenti l' introduzione del presente giudizio, circostanza che denota una acquiescenza ed accettazione da parte del conduttore del locale oggetto di locatizio;
peraltro, gli inadempimenti allegati dal locatore, hanno riguardato, ad intermittenza ed in misura discontinua, l' intero corso della locazione, denotando dunque la carenza di qualsiasi interdipendenza rispetto allo stato dei locali ed al loro effettivo godimento.
- Quanto alla gravità dell'inadempimento, l'omesso pagamento delle mensilità dedotte in locazione (ad eccezione di quelle relative ai mesi di giugno e luglio) non è in contestazione. Consegue la sussistenza dei presupposti di cui all' art
1453/1455 c.c. stante la gravità in relazione al sinallagma contrattuale dell'omesso pagamento di circa 50 mensilità.
- Accolta la eccezione di prescrizione quinquennale sollevata dal nella Pt_1
memoria integrativa relativamente alle mensilità di maggio, giugno e luglio
2011 (la diffida di pagamento è intervenuta in data 25.11.2016) per l'importo di euro 1200,00 ( euro 400 x 3 mensilità), il conduttore deve a tale titolo il minor importo di euro 21.264,80, fino al rilascio, con interessi legali dalla domanda ad effettivo soddisfo.
- Con la memoria integrativa, il locatore propone domanda di risarcimento dei danni subiti per il ripristino del locale in seguito a dei dedotti danneggiamenti occorsi all' immobile durante la locazione e per le modifiche apportate dal conduttore in assenza di consenso scritto in violazione degli artt. 7 e 8 del contratto.
La domanda è ammissibile (Cass. civ. n. 21242/2006) e sostenuta da una perizia giurata con relative produzioni fotografiche e computo metrico ad oggetto la quantificazione dei lavori necessari per il ripristino dello stato dei luoghi e con quantificazione dei prezzi.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 5 Si tratta di danneggiamenti di lieve entità e soprattutto di opere finalizzate a destinare l'immobile all' uso pattuito (studio professionale).
Ai sensi dell'art. 7 del contratto sarebbe stato onere del conduttore restituire l'immobile nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuto, ripristinando lo stato dei luoghi, obbligazione nella fattispecie non assolta.
In assenza di espressa contestazione da parte del resistente, gli importi indicati nel citato preventivo devono ritenersi provati, anche in quanto congrui rispetto alle fotografie allegate rappresentative dello stato dei luoghi e la domanda viene accolta per euro 5.120,00 oltre IVA.
- Accertato l'inadempimento del conduttore, è infondata la domanda risarcitoria proposta dal con riferimento ai danni alla propria immagine Pt_1
professionale.
, con l'atto di appello, rassegna le seguenti conclusioni Parte_1
<< (…) 1) In via preliminare e cautelare, disporre l'immediata sospensione dell'esecutività della sentenza impugnata ai sensi e per gli effetti degli artt. 283 e 351
c.p.c.; 2) in accoglimento del presente gravame, in riforma della sentenza impugnata, contrariis rejectis , ammessi i mezzi istruttori indicati nel primo grado e di seguito riportati, non convalidare lo sfratto, per inesistenza della morosità, dichiarare inammissibile e, comunque rigettare, in ogni sua parte la domanda di sfratto e/o risoluzione contrattuale avanzata da nei confronti dell'Avv. Controparte_1 Pt_1
poiché infondata in fatto e in diritto. Nonché dichiarare la compensazione
[...] giudiziale e condannare la parte intimante al pagamento del residuo pari ad €
19.511,98 o nella maggior somma su € 39.511,98 qualora venisse rideterminata giudizialmente l'entità del canone. Rigettare altresì la richiesta di pagamento dei canoni richiesti, in quanto il credito vantato non liquido, né esigibile né di pronta soluzione. Dichiarare la risoluzione contrattuale e/o la riduzione del canone in base all'art. 1578 c.c. per violazione da parte del locatore dell'obbligo di cui all'art. 1575,
n.3, c.c. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del doppio grado.
IN VIA ISTRUTTORIA:
1) si chiedono ammettersi le prove richieste ed articolate in primo grado con gli stessi testi, che di seguito integralmente si riportano: interpello e prova per testi sulle seguenti circostanze: a) vero che ha convenuto con l'Avv. di Controparte_1 Pt_1 scontare il pagamento dei canoni con l'opera professionale prestata da quest'ultimo per le procedure giudiziali e stragiudiziali, intraprese per suo conto;
b) vero che in data
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 6 1 giugno 2016, l'Avv. significava a che l'ammontare degli onorari e Pt_1 CP_1 spese professionali, secondo una prima quantificazione era pari ad € 33.342,22 e necessitava una pronta liquidazione del dare -avere mentre l'odierno intimante proponeva una ulteriore compensazione con i canoni fino al 2019 -2020; c) vero che in tale circostanza rispose testualmente: “allora è meglio che ti intesto CP_1 direttamente l'immobile ”; d) vero che il Sig. in luogo di intraprendere giudizi CP_1 ordinari di usucapione e/o affrancazione è stato consigliato dall'Avv. di Pt_1
procedere con la mediazione, proprio al fine di risparmiare tempo e denaro e che era presente personalmente con l'Avv. agli incontri di mediazione svolti dinanzi Pt_1 all'organismo ADR di Latina;
e) vero che il a tutte le udienze, sia civili che CP_1
penali, si è sempre presentato personalmente;
f) vero che quasi CP_1 quotidianamente si recava presso lo Studio dell'Avv. al fine di chiedere Pt_1 notizie sull'andamento dei suoi giudizi nonché per sottoporre al medesimo molteplici questioni legali al fine di ottenere consulenze, anche senza appuntamento né sollevare alcuna contestazione sulla tenuta dello studio;
g) vero che la Sig.ra ha Parte_2 visto e parlato per la prima ed unica volta, con l'Avv. in data Parte_1
08.11.2016 alla presenza del padre e dei due fratelli;
h) vero che nel corso dei CP_1
colloqui con il resistente veniva notiziato dei costi dei procedimenti intrapresi e che sarebbero stati quantificati analiticamente in seguito;
i) vero che l'intimante era stato dissuaso dallo stesso avvocato dallo sporgere denunzia querela nei confronti del
[...]
mentre il sig. voleva addirittura darne notizia ai giornali;
l) vero che CP_2 CP_1 le opere intraprese dall'Avv. sono consistite nella copertura delle piastrelle Pt_1
della cucina con cartongesso e la copertura del pavimento con manto di plastica a causa del pessimo stato dei mattoni, nonché nella verniciatura delle pareti e
nell'adeguamento dell'impianto elettrico (posa in opera di un faretto, plafoniere, campanello, il tutto per una spesa complessiva di € 620,00 comprensiva di materiale elettrico e di altro tipo;
m) vero che il condizionatore non ha mai funzionato e lo stesso si è rivolto al rivenditore per far operare la garanzia;
n) vero che molteplici CP_1 volte l'Avv, ha chiesto a la sostituzione di una mattonella all'interno Pt_1 CP_1
della propria stanza;
o) vero che la targa al portoncino di ingresso è stata apposta con semplice colla;
p) vero o no che nessuna somma di denaro è stata consegnata da all'Avv. né tantomeno alla presenza dei testi indicati da controparte;
CP_1 Pt_1
q) vero che in data 08.11.2016, nel corso dell'incontro avvenuto presso l'immobile di cui è causa , figlio del ricorrente, alla presenza del padre e delle Persona_1
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 7 sorelle ebbe a complimentarsi con l'Avv. per l'ottima tenuta dello studio e Pt_1
nessuno dei presenti, compresa , ebbe a sollevare la benché minima Parte_2 contestazione;
r) vero che in quell'incontro i ebbero a chiedere uno sconto CP_1 sulla quantificazione di circa € 40.000,00 effettuata dal resistente. Si indicano a testi: sulle circostanze sub d) i Sig.ri ; , e Testimone_1 Testimone_2 Testimone_3
, res.ti in Cori;
sulle circostanze a), b), c), d), e), f), g), h), i), p), q, r) i Sig.ri Parte_3
, , , , Parte_4 Parte_5 Parte_3 Parte_6 Parte_7
e res.ti in Aprilia, e sua sorella
[...] Parte_8 Persona_1
, res.ti in Anzio;
sulle circostanze l), m), n), o), i sig.ri , Parte_9 Parte_3
e e . 2) Si chiede acquisirsi la Parte_10 Parte_7 Parte_11
seguente documentazione già depositata in primo grado, come di seguito elencata: A) quietanza per i mesi giugno e luglio 2011; B) cartella esattoriale;
C) autorizzazione dell'10.05.2011; D), E) pec avv.ti e Porcelli;
F) ricorso ex art.702 bis;
G) Pt_1
riconsegna chiavi;
H) preventivo dei lavori poi effettuati dal Sig. ; I) Parte_10
30.11.2016. tramite racc.ta A.R. a mezzo del sottoscritto avvocato -procuratore; L)
conteggi del 01.06.2016; M) comunicazioni del Geom. ; N) indirizzo mail e Persona_2 numero telefonico del giornale il “Il Messaggero”, con relativo titolo da pubblicare della denuncia sporta verso il vergato a mano da O) denuncia nei CP_2 CP_1
confronti di scritta di pugno da P) richiesta permesso a CP_2 CP_1
costruire(estratto); 3) Ammettersi la già richiesta C.T.U. al fine di sottoporre anche il seguente quesito: <>. 4) Si chiede autorizzarsi prova contraria a quella ex adverso articolanda e/o articolata, con gli stessi testi indicati e con quelli avversi di sotto riportati. 5) si offrono ulteriormente in comunicazione, mediante deposito in
Cancelleria, i seguenti atti e documenti: *copia autentica sentenza di primo grado;

*fascicolo di parte di primo grado;
Q) ordinanza collegiale della causa iscritta al n.
7941/2016 R.G. del 25.06.2019; R) ricevute telematiche di avvenuta consegna e accettazione della memoria difensiva datata 12.07.2017 e relativi documenti;
S) richiesta pagamento dell'Avv. del 26.02.2020; T) Unico anno 2019 Avv. CP_3
U) certificazione medica della Sig.ra Pt_1 Persona_3
, costituitosi il 01.09.2020, rassegna le seguenti conclusioni. Controparte_1
<< (…): 1) Dichiarare inammissibile o comunque rigettare l'appello proposto dall' come in atti generalizzato, rappresentato e difeso in quanto Parte_1
infondato in fatto ed in diritto;
2) Confermare la Sentenza N. 468/2020 pubblicata il
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 8 25.2.2020 dal Tribunale di Latina;
3) Con vittoria di spese, competenze e rimborso forfettario per il presente grado di Giudizio, compresa la fase inibitoria>>.
Di seguito, i sette motivi di appello proposti.
1) Rubricato: “Violazione di legge per errata applicazione della normativa regolante l'adempimento dell'obbligazione ex art. 1455 c.c.”. L'appellante contesta il diritto del locatore di richiedere la convalida dello sfratto ai fini del rilascio, avvenuto spontaneamente;
censura la decisione nella parte in cui accerta il grave l'inadempimento del conduttore e sostiene l'assenza dei presupposti per la risoluzione del contratto per colpa del conduttore, in difetto di un grave inadempimento, richiamando l'accordo scritto con il quale il locatore ha prestato consenso ad avvalersi dell'opera professionale del conduttore in luogo del pagamento dei canoni.
2) Rubricato: “Violazione di legge in ordine alla condanna al risarcimento del danno per lavori che si assumono, eseguiti senza autorizzazione, in violazione degli artt. 7 e 8 del contratto di locazione;
violazione di legge, in particolare
dell'art. 155 - commi 4 e 5 - c.p.c. che disciplinano le scadenze processuali istruttorie;
violazione di legge in ordine all'inammissibilità delle domande nuove proposte dal locatore in quanto irrituali e tardive ex art. 420, comma 1,
c.p.c. Difetto istruttoria. Contraddittorietà. violazione di legge in particolare dell'art. 346 c.p.c.”. Contesta la decisione nella parte in cui non tiene conto della dichiarazione sottoscritta dal locatore e ritenuta tardivamente prodotta unitamente al documento di autorizzazione alla esecuzione di lavori nell'immobile. Alla mancata valutazione di tale documentazione, riconduce il contrastato punto di decisione. A tal fine, contesta la decisione per aver considerato scaduto il termine per il deposito delle memorie integrative in data
15.07.2017, sostenendo che il termine deve ritenersi scaduto alle ore 23:59 del
17.07.2017 in quanto il 15.07.2017 cadeva di sabato giorno considerato festivo.
3) Così rinumerato il motivo di appello indicato in atto di appello con il n.4) e rubricato: “Violazione e/o falsa applicazione di legge, con riferimento agli artt.
426 e 667 c.p.c. -omessa motivazione”. L'appellante censura la decisione nella parte in cui accerta la responsabilità del conduttore per lo stato dell'immobile al rilascio e lo condanna al risarcimento del danno fondato su allegazione nuova e inammissibile, priva di elementi comuni a quella proposta in sede di convalida.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 9 4) Così rinumerato il motivo di appello indicato in atto di appello con il n.5), rubricato: “Omessa o insufficiente valutazione, in relazione al fatto che
l'immobile è stato riconsegnato e, sul suo stato, nulla ha eccepito il locatore”.
Censura la decisione per non aver considerato che alcuna contestazione è stata mossa, dal locatore, al momento della riconsegna dell'immobile e neppure nelle numerose occasioni precedenti di frequentazione dell'immobile stesso e per non aver considerato che il conduttore ha provato e avrebbe potuto comunque provare, di aver eseguito sull'immobile solo lavori, per un costo complessivo di euro 620,00, funzionali all'uso dell'immobile, in pessimo stato al momento della consegna al conduttore.
5) Così rinumerato il motivo di appello indicato in atto di appello con il n.6), rubricato: “Violazione di legge in ordine all'eccepita composizione dei crediti/debiti in violazione degli artt. 35,36,39 e 40 c.p.c. con riferimento al principio del ne bis in idem Contraddittorietà. Violazione degli artt. 112 e 115
C.P.C.”. L'appellante censura la decisione nella parte in cui dichiara inammissibile la eccezione di compensazione. A tal fine, sostiene che non si verte in ipotesi di identica domanda, dato che tra i due giudizi vi è solo identità dei soggetti, ma non di petitum e causa petendi. Inoltre, allega la contraddittorietà della decisione che, pur avendo ritenuto tardiva la domanda riconvenzionale, la valuta inammissibile con riguardo al diverso profilo della litispendenza.
6) Così rinumerato il motivo di appello indicato in atto di appello con il n.7), rubricato: “Violazione di legge in particolare dell'art. 116 c.p.c. per errata (anzi inesistente) valutazione delle prove. Difetto di motivazione con riferimento al
disposto dell'art. 155 -commi 4 e 5 - c.p.c. violazione di legge in particolare degli artt. 112 e 115 c.p.c. per violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato e in relazione al principio della disponibilità delle prove”. L'appellante lamenta il difetto di motivazione e il conseguente difetto di istruttoria in ordine alle allegazioni pregiudiziali alla decisione, avendo il primo giudice ritenuto tardivo il deposito della memoria difensiva e della documentazione allegata. In ordine allo smarrimento del fascicolo cartaceo e in particolare degli originali delle due scritture private prodotte in giudizio,
l'appellante sostiene che ben avrebbe potuto accertarsi la conformità della fotocopia della scrittura privata rispetto all'originale anche attraverso r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 10 presunzioni o comparazioni con altre firme;
risulterebbe l'identità della molteplicità delle firme apposte dall'appellante sia in calce sia a margine degli atti giudiziari.
7) Così rinumerato il motivo di appello indicato in atto di appello con il n.8), rubricato: “Violazione di legge, in particolare dell'Art. 115 c.p.c”. Vi si censura la decisione nella parte in cui ritiene provati, in assenza di un'espressa contestazione, gli importi indicati nel preventivo depositato dal locatore. Sul punto sostiene che le specifiche contestazioni erano invece contenute nella documentazione allegata alla memoria ritenuta dal Tribunale tardivamente depositata.
Le censure possono essere valutate congiuntamente nell'ordine logico di rilevanza.
Esse attengono complessivamente alla ammissibilità della pronuncia di risoluzione del contratto di locazione, in presenza di intervenuto il rilascio spontaneo dell'immobile; alla ammissibilità e fondatezza della domanda risarcitoria proposta dal locatore per i danni da condizioni dell'immobile al momento della riconsegna;
alla tempestività della memoria integrativa del conduttore e alla tempestività, dunque all'ammissibilità, della produzione documentale depositata dall'appellante il 17.07.2017; all'ammissibilità della domanda riconvenzionale di compensazione degli importi accertati come dovuti a titolo di pagamento di canoni di locazione maturati e non corrisposti, con gli importi oggetto della domanda riconvenzionale del conduttore per il pagamento di compensi professionali.
L'appello è meritevole di accoglimento nei limiti di cui di seguito.
Censure rilevanti ai fine di definire il thema decidendum.
Pronuncia di risoluzione.
La censura è infondata.
La domanda di risoluzione è stata introdotta prima del rilascio, dato che l'immobile è stato rilasciato il 14.03.2017, mentre la intimazione precede la introduzione della fase di merito ed è stata notificata il 23.02.2017.
Il rilascio dell'immobile, da parte del conduttore, si colloca, dunque, temporalmente, tra la notifica in rinnovazione dell'atto introduttivo della fase sommaria e la udienza fissata per il rinnovo della notifica e sana il contraddittorio ex tunc, con la conseguenza che alla data di introduzione del giudizio, il conduttore manteneva il possesso dell'immobile locato e la censura è infondata.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 11 Nell'ipotesi in cui, nel corso del giudizio instaurato dal locatore per ottenere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenga la restituzione dell'immobile (per finita locazione o, come nel concreto, per spontaneo rilascio dell'immobile), non vengono meno l'interesse ed il diritto del locatore ad ottenere l'accertamento dell'operatività di una pregressa causa di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, potendo da tale accertamento derivare effetti a lui favorevoli (Cass. n. 34158 del 20/12/2019).
Domanda di risarcimento danni da condizioni dell'immobile locato al momento della riconsegna.
La censura è infondata e la domanda è ammissibile.
Nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665, c.p.c., determina la conclusione di un procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di uno, nuovo ed autonomo, a cognizione piena, sicché è consentito al locatore, con la memoria ex art. 426 c.p.c., domandare il pagamento dei canoni pregressi non dedotti nell'intimazione di sfratto per morosità (Cass. n. 7430 del
23/03/2017).
Tale considerazione è sufficiente al rigetto della censura.
Giova, tuttavia, una ulteriore considerazione.
Lo stato dell'immobile era rilevabile, dal locatore, solo all'atto della riconsegna, pacificamente avvenuto due giorni prima della udienza fissata per la convalida e dunque non avrebbe potuto essere azionato con l'atto introduttivo della fase sommaria, trattandosi di circostanza sopravvenuta.
La domanda riconvenzionale del conduttore sotto il profilo della tempestività è ammissibile, come già ritenuto dal primo giudice che l'ha ritenuta inammissibile per altri profili.
Non ha pregio la censura dell'appellante avente ad oggetto la pronuncia di inammissibilità della domanda riconvenzionale in quanto oggetto di procedimento precedentemente introdotto dal professionista, odierno appellante, per
l'accertamento dei compensi professionali maturati nei confronti dell'odierno locatore, patrocinato in giudii civili e penali.
Il giudice ha diffusamente motivato il punto di decisione e le censure dell'appellante appaiono inidonee a intaccare la motivazione, concretizzandosi solo in richiami giurisprudenziali non adeguatamente ancorati ai punti di decisione censurati e alle circostanze concrete, essendosi limitato l'appellante a un riferimento generico a giudizi r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 12 a posizioni “ invertite”, ipotesi, per altro, non ricorrente, nel concreto, dato che il procedimento ex art. 702 bis c.p.c. è stato introdotto dal professionista che, nel presente giudizio, il medesimo professionista, quale conduttore, propone una domanda riconvenzionale, agendo nei confronti del locatore.
La produzione documentale del conduttore in data 17.07.2017, in accoglimento della censura dell'appellante, deve ritenersi tempestiva e ammissibile.
Il comma 4 dell'art. 155 c.p.c., diretto a prorogare al primo giorno non festivo il termine che scada in un giorno festivo, ed il successivo comma 5 del medesimo articolo, introdotto dall'art. 2, comma 1, lett. f), della l. n. 263 del 2005 e diretto a prorogare al primo giorno non festivo il termine che scada nella giornata di sabato, operano anche con riguardo ai termini che si computano "a ritroso" (come, nella specie, quello previsto dall'art. 380 bis, comma 2, c.p.c., come novellato dal d.l. n. 69 del 2013, conv. con modif. in l. n. 98 del 2013), ovvero contraddistinti dall'assegnazione di un intervallo di tempo minimo prima del quale deve essere compiuta una determinata attività. Tale operatività, peraltro, deve correlarsi alle caratteristiche proprie di siffatto tipo di termine, producendo il risultato di individuare il “dies ad quem” dello stesso nel giorno non festivo cronologicamente precedente rispetto a quello di scadenza in quanto, altrimenti, si produrrebbe l'effetto contrario di una abbreviazione dell'intervallo, in pregiudizio per le esigenze garantite dalla previsione del termine medesimo (cfr. Cass.
n. 21335 del 14/09/2017).
La sentenza accerta che il termine per il deposito delle memorie integrative è perento il
15.07.2017 e che la produzione documentale in oggetto è stata depositata, telematicamente, dalla difesa del conduttore, il 17.07.2017, in ciò ritenendo la produzione tardiva.
La scadenza del termine, tuttavia, cadeva nella giornata di sabato e dunque, per le premesse in diritto svolte, la scadenza per il deposito di memorie e documenti integrativi era prorogata, per legge, al primo giorno non festivo, dunque, nel concreto, a lunedì 17.07.2017, data in cui la produzione documentale è avvenuta.
A ciò consegue la tempestività e la utilizzabilità della documentazione in oggetto.
Utilizzabilità della “convenzione” di compensazione dei crediti locatizi e dei crediti professionali.
La “convenzione”, in sentenza risulta disconosciuta nella firma e la sentenza accerta che non c'è stata istanza di verificazione da parte del conduttore e sul punto non c'è specifica censura, con conseguente inutilizzabilità del documento.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 13 In ogni caso, la eccezione e la domanda riconvenzionale a sostegno della quale tale documento è stato prodotto sono state dichiarate inammissibili
Passando al merito delle censure e posto che non è oggetto dell'odierno decidere
l'accertamento in punto di mancato pagamento dei canoni e credito del locatore a titolo di canoni maturati e non corrisposti.
Nel merito delle posizioni creditorie, si controverte, per quanto sopra in punto di questioni pregiudiziali mosse dall'appellante, della domanda risarcitoria proposta dal locatore per i danni da mancata restituzione dell'immobile nelle condizioni in cui è stato consegnato al locatore.
La condizione dell'immobile alla consegna al conduttore è controversa: il locatore allega la esecuzione di lavori non autorizzati nell'immobile e mancata restituzione dell'immobile nello stato in cui è stato consegnato al conduttore;
il conduttore, invece, oppone il cattivo stato di manutenzione dell'immobile preso in consegna;
la necessità di eseguirvi lavori per un totale di euro 620,00 circa per renderlo idoneo alla destinazione di uso;
la intervenuta autorizzazione del locatore alla esecuzione di tali lavori sull'immobile.
La prospettazione difensiva dell'appellante deve essere accolta.
Il contratto è stato sottoscritto il 1° maggio 2011.
Deve darsi atto del fatto in contratto, all'articolo 7, il conduttore dichiara di aver visitato l'immobile e di averlo trovato in buono stato locativo nonché adatto all'uso convenuto.
Tuttavia, il 10 maggio del 2011, dunque in epoca immediatamente susseguente alla sottoscrizione del contratto di locazione, il locatore sottoscrive una dichiarazione, che per quanto sopra deve ritenersi tempestivamente prodotta in giudizio e non risulta essere stata oggetto di contestazione specifica, con la quale autorizza il conduttore ad apportare ogni modifica e innovazione o addizione all'immobile locato ritenuta necessaria per renderlo idoneo alla destinazione d'uso di “studio legale”.
Nello specifico con questa dichiarazione, il locatore autorizza il conduttore a eseguire specifiche modifiche, contestualmente descrivendo uno stato di manutenzione, riconducibile, per epoca della dichiarazione, al locatore, diverso da quello di cui le parti danno atto, con una formula che deve ritenersi “di stile” in contratto.
Nella dichiarazione in esame, vengono descritti gli interventi autorizzati e anche, in parte, lo stato dell'immobile locato, come di seguito.
“A) rivestimento in cartongesso delle piastrelle della cucina e del piano di cottura con carta adesiva;
B) rimozione dello scaldabagno;
C) copertura dei mattoni in pessimo
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 14 stato con manto in plastica;
D) apposizione della targa sul portoncino d'ingresso. E) riconosce che il condizionatore NON funziona e poiché ancora in garanzia di contattare un tecnico”.
In ragione della prossimità temporale di tale dichiarazione non è dato ritenere il buono stato manutentivo dell'immobile concesso in locazione e d'altra parte è dato ritenere che sia intervenuta un'autorizzazione per l'esecuzione di opere che il locatore in questa sede chiede vengano rimosse.
Nello specifico, il consulente di parte, nella relazione tecnica versata in atti dal locatore, che diversamente da quanto accertato in sentenza deve ritenersi contestata dal conduttore, il quale resiste alla domanda di risarcimento sostenendo e chiedendo di provare l'avvenuta esecuzione di opere per rendere l'immobile utilizzabile, pur chiarendo di non avere elementi per ricondurre lo stato dei luoghi all'una o all'altra parte processuale, rileva quanto di seguito.
- L'immobile non è stato interessato da modifiche della distribuzione interna rispetto alla planimetria fornita dalla stessa proprietà e non vi sono stati spostamenti di tramezzi.
- La scala esterna per l'accesso “risulta danneggiata in più punti”
- il portoncino d'ingresso in alluminio “presenta tracce di colla in più punti”
- la pavimentazione interna in ceramica nel locale camera da letto1, “necessita di ristrutturazione nei punti dove le mattonelle risultano danneggiate”
- le pareti e i soffitti necessitano di un intervento parziale di stuccatura e di un intervento totale di rasatura e tinteggiatura;

Il giudice accerta trattarsi danni lievi e finalizzati a consentire per uso dell'immobile convenuto.
Ciò detto.
Lo stato di conservazione dell'immobile alla consegna al locatore non è provato e lo stesso locatore da atto, nella sottoscritta autorizzazione a lavori, del pessimo stato del pavimento e del mancato funzionamento del condizionatore.
La rimozione dello scaldabagno, l'apposizione del linoleum e del cartongesso nonché
l'apposizione della targa sul portoncino sono stati autorizzati dal locatore.
Ciò detto, lo stato dell'immobile alla data di consegna al conduttore, non è provato e i lavori che il locatore intende rimuovere sono stati autorizzati e necessari all'utilizzo convenuto dell'immobile, dunque, non vi è prova del danneggiamento dell'immobile da r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 15 parte del conduttore che certo non risponde della usura fisiologica dell'immobile, con conseguente rigetto della domanda risarcitoria in esame.
Spese di lite.
Il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale.(Cass.n. 9064 del 12/04/2018).
In considerazione dell'esito complessivo della lite, le spese di lite sono compensate, per il doppio grado di giudizio in ragione del 50% e per il restante 50% seguono la soccombenza e si liquidano, per entrambi i gradi di giudizio, ex dm 55/2014, come da dispositivo (valore della causa: fino a euro 26.000,00, compensi medi, inclusa, per il giudizio di appello, la fase di trattazione della istanza di sospensione).
Le spese vive relative al primo grado sono quelle accertate in sentenza, riconosciute nella diversa percentuale ritenuta in questa sede.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Roma, definitivamente pronunziando sull'appello proposto da nei confronti di , avverso la sentenza del Tribunale di Parte_1 Controparte_1
Latina n. 468/2020 depositata in data 25.02.2020, ogni diversa conclusione disattesa, così provvede:
- In parziale accoglimento dell'appello e riforma della sentenza impugnata, ferma nel resto, rigetta la domanda di di risarcimento dei danni riferiti allo stato Controparte_1 dell'alloggio.
- Compensa tra le parti le spese processuali del doppio grado di giudizio nella misura di
1/2; condanna alla rifusione in favore di della restante Parte_1 Controparte_1
metà, che liquida, per il primo grado, in euro 2.538,50 per compensi ed euro 86,00 per spese, oltre a rimborso forfettario (15%), IVA e CPA come per legge;
per il presente grado, in euro 2.904,50 per compensi, oltre a rimborso forfettario (15%), IVA e CPA come per legge.
Così deciso nella Camera di consiglio del 12.02.2025.
Il Consigliere estensore
Maria Speranza Ferrara
Il Presidente
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 16
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo»
Maria Rosaria Rizzo
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