Corte d'Appello di Ancona
SEZIONE PER LE CONTROVERSIE CIVILI IN MATERIA DI LOCAZIONE
Reg.Gen. N.101/2024

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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Ancona, Sezione Civile per le Controversie di Locazione, composta dai seguenti magistrati:
Dr. Luigi SANTINI Presidente relatore
Dr.ssa Angela QUITADAMO Consigliere
Dr.ssa Arianna SBANO Consigliere
nella camera di consiglio tenutasi in data 23 Gennaio 2025 secondo le modalità previste dall'art.127 ter c.p.c., lette le note scritte depositate dalle parti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado promossa con atto di citazione depositato in data 31.01.2024, e vertente tra e (quali ex soci Parte_1 Parte_2
della disciolta società (appellante) e Controparte_1 [...]
(appellato), avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n°957/2023 emessa dal CP_2
Tribunale di Fermo, in data 06.12.2023.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E DIRITTO.
Gli appellanti e (quali ex soci Parte_1 Parte_2
della disciolta società già affittuaria del ramo Controparte_1
d'azienda relativo alla struttura ricettiva “Residence Agave”, ubicata in Massignano, Contrada Fonte
Trufo n.12/B di proprietà di ), ha impugnato la sentenza indicata in epigrafe, con Controparte_2
la quale è stata respinta la domanda proposta dalla di accertamento dell'inadempimento CP_1
del agli obblighi derivanti dal contratto di affitto di azienda (per non essere la struttura CP_2
1 affittata munita della Autorizzazione Unica Ambientale e per non essere stato possibile riaprire la struttura dopo il lockdown a causa di una frana), con conseguente legittimità del mancato pagamento dei canoni (stante la fondatezza dell'eccezione di inadempimento sollevata) e diritto dell'affittuario al risarcimento del danno, nella misura di €.51.810,00 (pari ai costi sostenuti dall' per la pratica dell'A.U.A., al mancato guadagno a seguito chiusura della struttura a CP_1 causa della mancanza dell'A.U.A., alle spese di manutenzione sostenute dalla ed alla perdita CP_1 degli utili futuri a causa dell'inadempimento dell'obbligo di godimento della struttura a favore del gestore a causa della frana). CP_1
Gli appellanti, in particolare, hanno censurato la decisione del primo giudice, lamentando l'errata valutazione ed interpretazione dei fatti dedotti in giudizio, evidenziando come, pacifica la morosità nel pagamento dei canoni, la stessa fosse giustificata dal legittimo esercizio dell'eccezione di inadempimento ex art.1460 c.c., stante la mancanza dell'A.U.A. (che il primo giudice aveva ritenuto erroneamente non obbligatoria) e l'assoluta inidoneità dei locali per l'esercizio dell'attività turistica dopo il lockdown a seguito della frana avvenuta durante la chiusura forzata. Ha altresì censurato la sentenza gravata nella parte in cui ha ritenuto che la sospensione dei canoni di affitto non era stata idoneamente comunicata alla consulente del , per difetto di CP_3 Persona_1
rappresentanza, nonché nella parte in cui ha respinto la sua domanda di risarcimento del danno, sostenendo che l'impossibilità di continuare ad esercitare l'attività commerciale integra un pregiudizio in re ipsa, non necessitante di specifica allegazione e prova, quanto meno in relazione alla perdita di possibilità di guadagno futuro, stante la forzata chiusura dell'attività.
Ha quindi rassegnato le seguenti conclusioni: “Accertato e dichiarato l'inadempimento del sig. degli obblighi come descritto in premessa condannarlo al pagamento a favore della società CP_2
, a titolo di risarcimento danni, della somma, salvo diversa determinazione da parte di CP_1
Codesto Tribunale, pari ad euro 51.810,00 di cui : euro 3422,00 pari ai costi sostenuti dall' CP_1 per la pratica dell'AUA; euro 12.000,00 per mancato guadagno a seguito chiusura della struttura a causa della mancanza dell'AUA; euro 2.500,00 per spese di manutenzione sostenuta dalla CP_1 ma non di competenza;
euro 33.888,00 per perdita degli utili futuri a causa dell' inadempimento dell'obbligo di godimento della struttura a favore del gestore a seguito della frana per le CP_1 ragioni descritte in premessa”.
La parte appellata si è costituita in giudizio ed ha resistito all'appello, del quale ha chiesto il rigetto, assumendone l'infondatezza in fatto ed in diritto, in riferimento a ciascuno dei motivi di gravame.
2 La parte appellante censura la sentenza impugnata per aver erroneamente ritenuto l'infondatezza dell'eccezione di inadempimento ex art.1460 c.c. opposta dalla a a CP_1 Controparte_2
giustificazione del mancato pagamento dei canoni relativi al periodo dal mese di giugno 2019 sino al rilascio dell'immobile, avvenuto in data 19.06.2020. Chiede invece accertarsi la responsabilità del , adducendo un suo grave inadempimento, tale da impedire il regolare Controparte_2 svolgimento dell'attività imprenditoriale della struttura turistica affittata, per mancanza della per impossibilità di riaprire la struttura dopo il lockdown a causa di una frana. CP_4
Fatte tali premesse, è noto che, ai sensi dell'art.2697 c.c., chiunque chieda l'attuazione della volontà della legge in relazione ad un diritto deve provare il fatto giuridico da cui fa discendere il preteso diritto, e quindi tutti gli elementi o requisiti necessari per legge alla nascita del diritto stesso che costituiscono le condizioni positive della pretesa, mentre non ha l'onere di provare l'inesistenza delle condizioni negative, cioè dei fatti idonei a impedire la nascita o il perdurare del vantato diritto.
Tale prova è a carico del convenuto, interessato a dimostrare che il rapporto dedotto in giudizio in realtà non è sorto, ovvero, pur essendosi validamente costituito, si è poi estinto. In tema di inadempimento di obbligazioni e relativa ripartizione dell'onere della prova ex art. 2697 c.c., nel caso in cui sia dedotto l'inadempimento ovvero l'inesatto adempimento dell'obbligazione, al creditore istante è sufficiente dimostrare l'esistenza dell'obbligazione (c.d. fatto costitutivo), gravando invece sul debitore l'onere di dimostrare i fatti impeditivi, modificativi o estintivi.
In punto di fatto, risulta per tabulas che le stesse affittuarie, odierne appellanti, hanno fornito la prova del fatto costitutivo del diritto di al pagamento dei canoni, mediante Controparte_2
produzione del contratto di affitto di ramo di azienda sottoscritto inter partes in data 11.04.2018.
Quanto alla sussistenza della morosità della deve ritenersi che la stessa costituisca CP_1
un dato pacifico ed incontrovertibile, dal momento che in atti non vi è prova del pagamento dei canoni scaduti dal mese di giugno 2019 sino al rilascio (avvenuto il 19.06.2020).
Le allegazioni di parte appellante, del resto, si limitano a sostenere la tesi secondo cui il primo giudice avrebbe errato nel non dichiarare la fondatezza della eccezione ex art.1460 c.c., sollevata dalla sulla base degli inadempimenti di seguito elencati: a) la mancanza della Controparte_2
Autorizzazione Unica Ambientale (A.U.A.); b) l'impossibilità di riprendere l'attività turistica dopo il lockdown (maggio 2020) a causa di una frana che aveva interessato le adiacenze della struttura.
Ora, deve preliminarmente evidenziarsi, quale fatto incontestato, che i denunciati inadempimenti della non hanno impedito alla affittuaria l'esercizio dell'attività Controparte_2 CP_1
commerciale quanto meno sino alla data del lockdown (marzo 2020) e, considerato che il lockdown
è cessato a maggio 2020 e che il rilascio è avvenuto in data 19.06.2020, sino alla riconsegna della
3 struttura. Al riguardo, la giurisprudenza è costante nel ritenere che al conduttore (affittuario) non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore (concedente), poiché la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore.
In questa prospettiva, deve dunque ritenersi sussistente la morosità della per tutto il CP_1
periodo dal mese di giugno 2019 sino al 08.03.2020 (inizio lockdown), data sino alla quale si è protratto l'esercizio dell'attività commerciale, posto che dopo la cessazione del lockdown l'attività non è mai ripresa sino a quando l'immobile è stato rilasciato a in data Controparte_2
19.06.2020, con conseguente permanenza dell'obbligo di corrispondere il canone sino a tale data
(escluso periodo lockdown).
A parere del Collegio, l'eccezione di inadempimento è da ritenersi del tutto priva di fondamento, ove si osservi che:
a) l'immobile è stato rilasciato in data 19.06.2020 e sino alla data del lockdown (08.03.2020) la ha pacificamente detenuto la struttura destinata a svolgere la sua attività commerciale, CP_5 con conseguente permanenza dell'obbligo di corrispondere il relativo canone. Come è noto, per consolidato principio giurisprudenziale, “il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti” (v. Cassazione civile sez. VI 23 giugno 2011 n.13887;
Cassazione civile sez. III 10 gennaio 2008 n. 261; Cassazione civile sez. III 01 giugno 2006 n.
13133; Cass. 13 luglio 2005 n. 14739; Cass. 23 aprile 2004 n. 7772). Ne consegue che, pur in una situazione di mancanza di autorizzazioni amministrative, il mancato integrale pagamento del canone non può ritenersi giustificato, costituendo un vero e proprio inadempimento idoneo a fondare la richiesta di risoluzione del contratto. È infatti la detenzione del ramo di azienda affittato da parte dell'affittuario, anche in assenza di utilizzo del medesimo, che giustifica la pretesa del concedente a ricevere i canoni, venendo altrimenti alterato il sinallagma contrattuale. A ciò si aggiunga che,
l'art.6 del contratto di affitto di ramo di azienda del 11.04.2018 prevede che il mancato pagamento del canone di affitto, anche parziale, “costituisce causa immediata di risoluzione del contratto senza
4 preavviso” e che “verificatasi la risoluzione la parte affittante avrà diritto di rientrare nell'immediato possesso del ramo d'azienda oggetto del presente atto”.
b) per quanto riguarda la mancanza della A.U.A. (peraltro già ottenuta dal con riguardo CP_2
alla contigua attività di catering svolta a mezzo della società CAMST Soc.Coop. a r.l.), appare dirimente rilevare che l'appellato ha chiesto ed ottenuto l'A.U.A. in data 29.01.2020 e che, nonostante ciò, la morosità è persistita ugualmente;
deve altresì riscontrarsi che la diffida del di Massignano in data 30.01.2019 (di utilizzare l'impianto di smaltimento delle acque CP_6 reflue) ha riguardato non il ramo di azienda affittato, ma l'attività di catering svolta dalla società
CAMST Soc.Coop. a r.l.);
c) quanto alla dedotta obbligatorietà dell'A.U.A. per le strutture turistiche, in disparte il rilievo che il d.P.R. 13 marzo 2013, n. 59 non contiene norme sanzionatorie, che individuino quali sanzioni si applichino a coloro che non adempiano all'obbligo di richiedere la detta autorizzazione o, pur essendone in possesso, non si conformino alle prescrizioni, assume rilievo dirimente la circostanza che di fatto la sino alla chiusura forzata nel periodo del lockdown (e quindi per la CP_1 gran parte dell'esecuzione del contratto), ha di fatto esercitato l'attività turistica, e tanto basta per la permanenza dell'obbligo di corrispondere il canone di affitto convenuto. Come è noto, costituisce principio pacifico in giurisprudenza, in materia di locazioni (ma con principio di carattere generale valevole anche in materia di affitto di azienda) quello secondo cui la sussistenza di irregolarità amministrative non determina, in via automatica, la nullità del contratto o la risoluzione per inadempimento del locatore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento del bene (cfr. Cassaz. n.3851/08; n. 24957/07; n.
13270/00). Come è noto, infatti, per giurisprudenza di vertice consolidata non è di norma onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l'uso del bene locato
(Cass. 20831/2006). In proposito, la Corte di Cassazione (Cass. n. 5836/2007, 13395/2007) ha aggiunto che la destinazione commerciale dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione nel contratto che la locazione sia stipulata per un certo uso. Nella specie, dunque, in assenza di specifiche pattuizioni in tal senso nel contratto di affitto di azienda sottoscritto in data
11/04/2018, deve escludersi che vi fosse uno specifico obbligo in capo al di richiedere ed CP_2 ottenere l'A.U.A., tenuto conto anche del fatto che, a norma dell'art.3 del D.P.R. n.59/2013, l'onere di richiedere l'A.U.A. grava sul gestore dell'impianto;
5 d) considerazioni non dissimili possono farsi in ordine alla frana, atteso che lo smottamento verificatosi ha interessato un'area ben circoscritta posta nel retro della struttura e che tale situazione di pericolosità, a quanto emerge dai rilievi fotografici allegati alla relazione del Geologo Per_2
(prodotta dagli stessi appellanti), appare suscettibile di poter essere contenuta nelle
[...] immediatezze mediante l'interdizione al pubblico della porzione di suolo interessato, senza necessariamente comportare l'integrale inutilizzabilità della struttura, tenuto conto del fatto, riportato nella suddetta relazione, che si è trattato di un evento di “dimensioni relativamente contenute” e che il rischio potenziale di ulteriori eventi franosi ben avrebbe potuto essere eliso nelle immediatezze attraverso la temporanea interdizione all'utenza dell'accesso all'area sottostante la scarpata, in prospettiva di futuri interventi definitivi di messa in sicurezza.
Fatte tali considerazioni in punto di fatto, nessun dubbio sussiste in ordine alla gravità dell'inadempimento della affittuaria nel versamento dei canoni per tutto il periodo dal mese di giugno 2019 al marzo 2020 (ed anche oltre, dopo la cessazione del lockdown), non potendo disconoscersi, attesa l'entità dei canoni non corrisposti e la reiterazione nell'inadempimento,
l'incidenza di tale condotta dell'affittuario nell'economia generale del contratto, avuto riguardo, altresì, all'interesse del concedente ad una puntuale ed esatta osservanza del termine di pagamento.
Pertanto, non possono gli inadempimenti dell'odierna appellante, unitariamente considerati, ritenersi di scarsa importanza. Il mancato pagamento dei canoni integra infatti un grave inadempimento della parte appellante, atteso che, trattandosi di inadempimento reiterato (per oltre otto dieci mesi, a fronte di un rapporto durato poco più di due anni), la valutazione non può che essere espressa in termini di gravità e importanza dell'inadempimento della affittuaria in relazione all'interesse del concedente insoddisfatto. Deve del resto tenersi presente che l'art.6 del contratto di affitto di ramo di azienda in data 11.04.2018 prevede espressamente che il mancato pagamento del canone di affitto, anche parziale, “costituisce causa immediata di risoluzione del contratto senza preavviso” e che la ha continuato a godere del ramo di azienda affittato sino al CP_1
19.06.2020, continuando a svolgervi regolarmente (sino al lockdown del marzo 2020) l'attività commerciale, senza versare il canone pattuito sin dal mese di giugno 2019.
In quest'ordine di concetti, non sembra che, alla luce di quanto emerge dalla documentazione in atti e dall'istruttoria espletata in prime cure, sia emersa una situazione di fatto che abbia potuto impedire il regolare esercizio dell'attività ricettiva a cui il ramo di azienda affittato era destinato. La controprestazione a favore dell'affittuario consisteva infatti nel diritto di gestire funzionalmente e sfruttare economicamente la struttura ricettiva per la durata dell'affitto, secondo quanto nel dettaglio precisato dalla convenzione, e non risulta che la suddetta prestazione non sia stata regolarmente ricevuta dalla società CP_1
6 Per tali ragioni, considerato che la risoluzione del contratto di affitto di ramo di azienda stipulato inter partes il 11.04.2018 è da ascrivere a grave morosità della deve dunque ritenersi CP_5
l'infondatezza della domanda di risarcimento del danno formulata dagli odierni appellanti nel presente giudizio.
Ad ogni buon conto, la domanda risarcitoria appare infondata anche in punto di prova del danno, ove si osservi che, da un lato, alla data della e-mail del 06.05.2019 (con la quale la CP_1
avrebbe manifestato ad una consulente del la propria volontà di sospendere il pagamento del CP_2 canone) l'affitto di azienda era iniziato da poco più di un anno (il contratto è stato sottoscritto il
11.04.2018) e che, dall'altro, l'affittuaria si è resa inadempiente al pagamento del canone anche in epoca successiva alla richiesta dell'A.U.A. da parte del (gennaio 2019). Ne consegue che CP_2 quest'ultimo non può ritenersi responsabile, ex art.1227 secondo comma c.c., per le eventuali (ma non dimostrate) conseguenze dannose che, se l'affittuario avesse diligentemente proceduto alla richiesta dell' in qualità di gestore della struttura (ai sensi dell'art.3 del D.P.R. n.59/2013), CP_4
sarebbero state agevolmente evitate. Quanto ai danni originati dalla frana, è sufficiente rilevare che lo smottamento è stato accertato al termine del lockdown (maggio 2020) e che l'immobile è stato spontaneamente rilasciato dalla in data 19.06.2020, dopo poco più di un mese. Pacifica CP_1
la mancata prova di un danno emergente, non vi è neanche prova di eventuali danni futuri da lucro cessante, ove si osservi che la predetta società era da tempo gravemente morosa nel pagamento del canone e che il aveva formalmente comunicato in data 06.05.2020 la propria volontà di CP_2
avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui all'art.6 del contratto di affitto di azienda.
Alla luce delle considerazioni che precedono, l'appello va dunque disatteso e respinto, con integrale conferma della sentenza impugnata.
Le spese del grado seguono la regola generale della soccombenza e si liquidano come da dispositivo. In assenza di specifiche allegazioni dell'appellato in ordine alla sussistenza di un comportamento degli appellanti improntato a mala fede o colpa grave, non si ravvisano i presupposti per l'attribuzione della responsabilità aggravata ex art.96 c.p.c..
Si applica l'art. 1 comma 17 della legge 228\2012, che ha modificato l'art.13 del d.p.r.
n.115\2002, mediante l'inserimento del comma 1 quater, a mente del quale, se l'impugnazione principale o incidentale è respinta integralmente, o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione a norma del comma 1 bis, salvo eventuali motivi di esenzione.
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P.Q.M.


La Corte di Appello di Ancona, Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n°957/2023 emessa dal Tribunale di Fermo, in data 06.12.2023, contrariis reiectis, così decide:
- rigetta l'appello;
- condanna gli appellanti a rifondere alla parte appellata le spese del grado, che liquida in complessivi €.3.500,00, oltre spese generali nella misura del 15% del compenso totale per la prestazione (art.2 D.M.10.03.2014), I.V.A. e C.A.P.;
- dichiara la ricorrenza dei presupposti oggettivi per il versamento, da parte dell'appellante, del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 115/2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012 n. 228, fatti salvi eventuali motivi di esenzione.
Così deciso nella camera di consiglio tenutasi in data 23 Gennaio 2025 .
IL PRESIDENTE est.
Luigi Santini
(Atto sottoscritto digitalmente)

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