REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA SEZIONE QUARTA CIVILE
così composta: dott.ssa NE ZO, presidente relatore dott. Giuseppe Staglianò, consigliere dott. Marco Emilio Luigi Cirillo, consigliere all'udienza del 21 novembre 2025 ha pronunciato all'esito di discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 6347/2021 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi, vertente tra (C.f. ), rappresentata e difesa giusta procura in calce all'atto Parte_1 C.F._1 di appello dagli avv.ti Francesco A. Scorsone, Caterina Zuardi Scorsone, Flavio Scorsone e Dario Scorsone appellante contro
(C.f. ), rappresentato e difeso giusta procura in calce alla Controparte_1 C.F._2 comparsa di risposta dall'avv. Cosimo Damiano Fabiano Mastrorosa appellato oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Tivoli n. 1295/2021 emessa nel giudizio rubricato al n. 2963/2017 R.G., pubblicata il 28.09.2021.
IN FATTO E IN DIRITTO
§ 1 – La vicenda che ha dato origine alla lite è stata narrata come di seguito nella sentenza impugnata:
“… Con atto di citazione ritualmente notificato, ha proposto opposizione avverso Controparte_1 il decreto ingiuntivo n. 721/2017, emesso dal Tribunale di Tivoli e pubblicato in data 12.4.2017 su istanza di , con il quale gli è stato ingiunto di pagare, in favore dell'odierna opposta, Parte_1 la somma di euro 10.000,00, oltre interessi e spese della procedura monitoria, quale somma corrispondente al doppio della caparra confirmatoria asseritamente dovuta dal in quanto CP_1 inadempiente entro il termine convenuto all'obbligazione sullo stesso gravante in forza di contratto preliminare di compravendita immobiliare. Con l'atto di citazione in opposizione al predetto decreto ingiuntivo, ha dedotto: che la proposta di acquisto del 25.2.2016 non può essere Controparte_1 qualificata nei termini di contratto preliminare;
che il termine del 20.7.2016 non può essere ritenuto essenziale;
che il recesso della parte opposta è illegittimo e che la stessa è inadempiente alle obbligazioni assunte. Parte opponente ha dunque rassegnato le seguenti conclusioni: “Voglia l'On. Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, in accoglimento dei motivi esposti: In via preliminare: non concedersi la provvisoria esecuzione del decreto opposto per i motivi esposti;
Nel merito: revocare in tutto o in parte l'opposto decreto n. 721/2017 - n. R.G. 481/2017 emesso il 07 aprile 2017 dal Presidente del Tribunale di Tivoli e notificato alla parte opponente ex art. 3 L. 53/94 mediante il servizio postale, in data 14 aprile 2017 perché infondato in fatto e in diritto, ingiusto ed illegittimo per i motivi esposti negli atti difensivi. Autorizzare il sig. a trattenere la Controparte_1 somma di euro 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e/o comunque per i danni subiti dal medesimo in conseguenza dell'attività anche omissiva svolta dalla sig.ra In Parte_1 subordine, nella non creduta ipotesi in cui il Giudicante ritenga dovuta una somma alla controparte a titolo di caparra confirmatoria, ridurre secondo equità ovvero secondo quanto ritenuto di Giustizia, tale somma in misura inferiore ad euro 5.000,00. Il tutto con conseguente condanna al pagamento delle spese, competenze e onorari del presente giudizio.”Si è costituita in giudizio , Parte_1 deducendo: la natura di preliminare della proposta d'acquisto immobiliare sottoscritta in data 25.2.2016; l'essenzialità del termine;
la legittimità del recesso dell'odierna opposta e l'inadempimento dell'opponente. ha dunque rassegnato le seguenti conclusioni Parte_1
“Preliminarmente, Voglia l'Ill.mo G.I. rimettere la causa sul ruolo, ammettere i mezzi istruttori richiesti e non emessi e fissare udienza per il loro espletamento;
- Nel merito, per tutte le ragioni esposte in narrativa, rigettare tutte le richieste di parte attrice così come formulate nei confronti della concludente poichè infondate in punto di fatto e di diritto per tutti i motivi esposti e comunque prive di riscontro probatorio e per l'effetto confermare il Decreto Ingiuntivo n.721/2017 ovvero e in ogni caso condannare il sig. al pagamento della somma di € 10.000,00 oltre interessi Controparte_1 come per legge;
Con vittoria di spese e compensi oltre accessori di legge ex D.M. 55/2014 e ss. mod.”. Avvenuta in data 8.4.2019 la sostituzione della persona del Giudicante, la causa è stata trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di legge per conclusionali e repliche con ordinanza del 9.4.2021, resa a seguito di udienza sostituita dal deposito telematico di note scritte di cui all'articolo 221, comma 4, del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77...”
All'esito del processo, il Tribunale così provvedeva:
“Il Tribunale di Tivoli, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

1. revoca il decreto ingiuntivo n. 721/2017 emesso dal Tribunale di Tivoli e pubblicato in data 12.4.2017; 2. accerta il diritto di a ritenere la somma prestata a titolo di caparra confirmatoria Controparte_1 da;
Parte_1

3. condanna al pagamento, in favore di , delle spese del giudizio che Parte_1 Controparte_1 liquida in complessivi euro 4.835,00 per compensi professionali, in euro 145,50 per esborsi, oltre accessori di legge.”
§ 2. – Il Tribunale motivava la decisione come segue: “…Ciò posto, rileva in primo luogo il Tribunale che, rispetto alla questione inerente la qualificazione della proposta d'acquisto accettata dal venditore, prodotta in copia in atti, riveste portata assorbente ai fini della decisione la diversa questione inerente la natura essenziale o meno del termine per la conclusione del contratto di compravendita (indicato dalle parti siccome “rogito notarile”), dapprima fissato nella scrittura del 25.2.2016 al 30.5.2016 e poi differito dalle parti, con successiva scrittura del 20.6.2016, al 20.7.2016. Orbene, secondo il consolidato orientamento di legittimità, l'accertamento in ordine all'essenzialità del termine per l'adempimento, ai sensi dell'art. 1457 c.c., è riservato al giudice di merito e va condotto alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, di modo che risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo, che non può essere desunta solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre", riferita al tempo di esecuzione della prestazione, se non emerga, dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti, che queste hanno inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità prefissatasi (Cass. n. 14426/2016; n. 25549/2007). Così, di recente, anche Cass. civ., sez. VI, ord. 01/06/2020, n. 10353. Tanto premesso, in entrambe le scritture prodotte in copia in atti non si rinvengono elementi che possano condurre a ritenere essenziale il termine previsto, al netto della formula di stile “entro e non oltre” contenuta nella proposta di acquisto che, come indicato supra, non rivesta da sola alcun dirimente valore euristico. Anzi, nel documento datato 20.6.2016, il termine per la stipulazione del
“rogito notarile” viene fissato “entro il giorno 20.07.2016 e comunque non appena espletate le pratiche formali tra banca e notaio scelti dalla parte acquirente”. Ebbene, non può ritenersi essenziale un termine neppure inderogabilmente fissato dalle parti, sibbene rimesso al successivo e temporalmente indeterminato espletamento di non chiaramente individuate “pratiche formali” tra soggetti diversi rispetto alle parti quali banca e notaio. Né, d'altra parte, la comunicazione inviata nell'interesse dell'odierna opposta in data 21.7.2016 può produrre gli effetti della diffida ad adempiere di cui all'art. 1454 c.c., in quanto: in detta missiva non è indicato che, decorso inutilmente il termine fissato, il contratto s'intenderà risolto;
il termine di otto giorni fissato nella missiva non è conforme al termine indicato dall'art. 1454, secondo comma, c.c. né può ritenersi congruo in ragione degli altri elementi indicati nella menzionata disposizione normativa, in ordine ai quali nessun elemento è stato offerto nel presente giudizio. Così accertati il carattere non essenziale del predetto termine e l'insussistenza di valida diffida ad adempiere, ritiene il Tribunale che nessun inadempimento sia ravvisabile in ordine alla condotta di il quale, giusta i Controparte_1 documenti versati in atti, ha dimostrato di essersi seriamente attivato in ordine alla raccolta dei documenti necessari alla stipulazione del contratto di compravendita tra le parti. Emerge anzi che il certificato di agibilità dell'immobile è stato rilasciato dal Comune di San Cesareo in copia conforme all'opponente solo in data 20.9.2016, non potendosi dunque imputare a quest'ultimo la mancata stipulazione del contratto di compravendita nel termine del 20.7.2016. Il recesso formulato da Pt_1
ai sensi dell'art. 1385 c.c. si appalesa, dunque, illegittimo in quanto non sussiste
[...] l'inadempimento della controparte, che è come noto il necessario presupposto logico e giuridico per il recesso dal contratto e per la richiesta del doppio della somma prestata a titolo di caparra confirmatoria. Quanto ai danni che l'opponente afferma di aver subito, si osserva quanto segue. Secondo il consolidato orientamento di legittimità, cui in questa sede si intende dare continuità, “E' noto che la caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385 c.c., assume la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento qualora la parte non inadempiente abbia esercitato il potere di recesso conferitole dalla legge, e, in tal caso, è legittimata a ritenere la caparra ricevuta o ad esigere il doppio di quella versata. Qualora, invece, detta parte abbia preferito domandare la risoluzione o l'esecuzione dei contratto, il diritto al risarcimento del danno rimane regolato dalle norme generali, onde il pregiudizio subito dovrà in tal caso essere provato nell'an e nel quantum, giacchè la caparra conserva solo la funzione di garanzia dell'obbligazione risarcitoria.” (Cass. 22 febbraio 2011, n. 4278). Orbene, nell'atto introduttivo parte opponente, convenuta sostanziale, ha formulato eccezione di inadempimento della parte opposta, attrice sostanziale (cfr. pag. 6 dell'atto di citazione in opposizione). Tale eccezione è fondata, non avendo parte opposta dimostrato, come suo onere alla luce dei principi generali a fronte di eccezione d'inadempimento, di essere effettivamente pronta alla stipulazione dell'atto, il cui differimento rispetto alla data all'origine stabilita è stato fissato proprio per consentire l'espletamento delle “pratiche formali” tra la banca ed il notaio scelti dalla parte acquirente odierna opposta. Del positivo e completo espletamento di dette “pratiche”, almeno per quanto riferibile alla parte opposta, non è stata fornita prova in giudizio, con la conseguenza che deve ravvisarsi inadempimento grave in capo a in Parte_1 ordine alle obbligazioni assunte in virtù delle menzionate scritture sottoscritte dalle parti, dovendosi per l'effetto accertare il diritto di parte opponente a ritenere, ai sensi dell'art. 1385 c.c., la somma incontestatamente versata a titolo di caparra confirmatoria. Il carattere dirimente delle considerazioni svolte supra, in applicazione del principio processuale della ragione più liquida del decidere, desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., determina l'assorbimento di ogni altra questione. Alla luce di quanto suesposto, il decreto ingiuntivo deve essere revocato. Le spese del giudizio, liquidate come in dispositivo secondo i parametri del D.M. 55/2014, seguono la soccombenza…”.
§ 3 —Con atto di appello contenente quattro motivi, impugnava la sentenza emessa Parte_1 dal Tribunale di Tivoli chiedendone la riforma e domandava: di confermare il decreto ingiuntivo n. 721/2017 emesso dal Tribunale di Tivoli, di dichiarare il grave inadempimento posto in essere da e per l'effetto di condannarlo al pagamento della somma di € 10.000,00; di Controparte_1 condannare alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio nonché, Controparte_1 in via subordinata, ritenere non conforme alla legge la misura dei compensi così come liquidati dal Giudice di primo grado. In data 10.3.2022 si costituiva domandando il rigetto dell'appello poiché infondato Controparte_1 in fatto ed in diritto.
La causa è stata discussa oralmente all'udienza del 21.11.2025 ex art. 281 sexies c.p.c. e trattenuta in decisione ai sensi del terzo comma dell'art.cit. sulle conclusioni precisate dalle parti come segue.
Per : “1. Riformare la Sentenza impugnata perchè infondata in fatto ed in diritto e per l'effetto Parte_1 confermare in toto il Decreto Ingiuntivo n. 721/2017 emesso dal Tribunale di Tivoli;

2. In ogni caso dichiarare il grave inadempimento posto in essere dal Sig. e per l'effetto Controparte_1 condannare lo stesso al pagamento della somma di € 10.000,00 oltre interessi come per Legge;

3. In ogni caso condannare il Sig. alla refusione delle spese di entrambi i gradi di giudizio, Controparte_1 rimborso forfettario nonché IVA e CPA come per legge e condannare come detto lo stesso alla restituzione della somma di €10.000,00 a favore della Sig.ra pari al doppio dell'importo corrisposto Parte_1 dall'appellante a titolo di caparra confirmatoria;

4. Condannare il Sig. al pagamento delle spese e dei compensi professionali con oneri e Controparte_1 accessori di legge dei giudizi di primo grado e di appello.

5. Condannare altresì il sig. alla restituzione della somma di € 7.543,65 corrispostagli dalla sig.ra CP_1 quali spese di soccombenza di cui alla sentenza di primo grado. Pt_1

6. In via subordinata, ritenere non conforme alla legge la misura dei compensi delle spese così come liquidati dal Giudice di prime cure e ridurle nelle somme minime di legge pari ad €2000,0 ovvero quella diversa ritenuta conforme alla legge. In particolare, in via istruttoria, si richiede l'ammissione dei seguenti mezzi istruttori così come articolati nelle memorie 183 cpc. n. 2: A) PROVA PER TESTI:
- Sig. domiciliato in San Cesareo (RM) alla Via Maremmana III km 32,500; Testimone_1
- domiciliato in San Cesareo (RM) alla Via Prust n. 1; Testimone_2
- , domiciliato in San Cesareo (RM) alla Via Maremmana III n. 89 sui capitoli: Testimone_3

1.Vero che la Sig.ra aveva ottenuto in data antecedente al 20 giugno 2016 un mutuo ipotecario Parte_1 necessario per l'acquisto dell'unità immobiliare di cui alla proposta di acquisto datata 25.02.2016 che si rammostra al teste e riportata nel fascicolo di parte come allegato 2 e di tale circostanza il sig. CP_1 venne immediatamente informato anche a mezzo dell'Agente incaricato della vendita ed in tale occasione gli venne consegnato l'assegno di € 5.000,00 che lo stesso incassò a titolo di caparra confirmatoria;

2.Vero che in conseguenza dell'avvenuta concessione del mutuo, il sig. venne sollecitato a fornire i CP_1 documenti necessari per la stipula, che sempre l'Agente immobiliare gli aveva già in precedenza pure indicati e richiesti;

3.Vero che le parti e cioè la signora ed il sig. , sempre con l'intervento dell'Agente Pt_1 CP_1 immobiliare, , si accordarono per stipulare il rogito notarile entro il 20.07.2016 presso il Testimone_1 notaio prescelto dinanzi al quale venne così fissato l'incontro per il rogito notarile previa la consegna della documentazione;

4. Vero che la Sig.ra e l'Agente immobiliare attesero invano la consegna della documentazione Parte_1 di cui l'Agente aveva fornito al sig. un elenco analitico;
CP_1

5. Vero che stante la mancata consegna dei documenti entro il giorno 20.7.2016 la Sig.ra Parte_1 sollecitò immediatamente il sig. sia direttamente sia tramite l'agente immobiliare a consegnare i CP_1 documenti che sono corrispondenti a quelli pure sollecitati dall'Avvocato Scorsone, cui si rivolse la signora e come indicati nella lettera a firma dell'Avvocato Scorsone datata 21 luglio 2016 che si rammostra al Pt_1 teste e riportata nel fascicolo di parte come allegato 4; 6. Vero che il Sig. non consegnò nè alla Sig.ra nè all'Agente immobiliare i Testimone_4 Parte_1 documenti richiesti come indicati nella lettera del 21 luglio 2016 dell'avv. Scorsone, nè riscontrò la lettera dell'Avvocato nè effettuò alcuna comunicazione.”
Per Marco “Voglia l'On. Corte di Appello adita, respinta ogni contraria istanza, in accoglimento CP_1 dei motivi esposti:

1. Confermare in toto la sentenza resa dal Tribunale di Tivoli n. 1295/2021 nella persona del Dott. Francesco Maria Ciaralli, emessa in data 28.09.2021 con rep. 2317/2021 e notificata in data 28.09.2021, nel giudizio inter partes R.G. 2963/2017 Tribunale di Tivoli per tutti i motivi esposti in narrativa e per l'effetto confermare la revoca del decreto ingiuntivo n. 721/2017 emesso dal Tribunale di Tivoli, nonché l'accertamento del diritto del sig. a trattenere la somma di euro 5.000,00 a titolo di caparra Controparte_1 confirmatoria;

2. In subordine, nella non creduta ipotesi in cui la Corte adita ritenga dovuta una somma alla controparte a titolo di caparra confirmatoria, ridurre secondo equità ovvero secondo quanto ritenuto di Giustizia, tale somma in misura inferiore ad euro 5.000,00.

3. Il tutto con conseguente condanna al pagamento delle spese, competenze e onorari del doppio grado di giudizio.”
§ 4 — L'appello è articolato in quattro motivi.
§ 4.1. Con il primo motivo, l'appellante censura la sentenza di primo grado poiché il Tribunale avrebbe errato nella ricostruzione dei fatti di causa ritenendo che la comunicazione inviata al nell'interesse della in data 21.7.2016 fosse una diffida a adempiere. Si trattava CP_1 Pt_1 invece della semplice richiesta dei documenti necessari ai fini della stipulazione del rogito, per la cui consegna la promittente acquirente concedeva al promittente venditore un termine di ulteriori otto giorni dall'invio della missiva, sebbene il termine per la conclusione del contratto definitivo fosse stato fissato, da ultimo, al 20.7.2016. Tale missiva era rimasta priva di riscontro e la documentazione, al contrario, sarebbe stata predisposta solo successivamente all'avvenuto recesso operato dall'appellante e, allo stesso modo, le ipoteche iscritte sull'immobile sarebbero state cancellate solo ad agosto 2016. Inoltre, i suddetti documenti richiesti non sarebbero stati depositati integralmente neppure nell'opposizione a decreto ingiuntivo. Pertanto, il avrebbe operato in assoluta negligenza per non aver fatto richiesta della CP_1 documentazione nei tempi utili per la stipulazione dell'atto di compravendita e comunque per non aver fornito neppure la prova di essere in possesso dei medesimi. Ulteriormente, l'appellato avrebbe strumentalmente inviato un invito alla stipula successivamente al ricevimento della lettera di recesso inviata dalla promittente acquirente e non avrebbe neppure incaricato il notaio per il rogito, il quale non avrebbe ricevuto la documentazione necessaria. Atteso quanto esposto, il si sarebbe reso responsabile di un grave inadempimento che CP_1 avrebbe giustificato il recesso operato.
§ 4.2. Con il secondo motivo, l'appellante censura la sentenza poiché il Giudice di prime cure avrebbe errato ed omesso l'esame degli atti, dei documenti e delle istanze istruttorie formulate da Pt_1 nonché avrebbe omesso di pronunciarsi su fatti decisivi con violazione o falsa applicazione
[...] degli artt. 113,115, 116 c.p.c., nella parte della sentenza in cui afferma che il termine del 20.7.2016 non fosse inderogabile ma rimesso al “non temporalmente determinato espletamento di non chiaramene individuate pratiche formali tra soggetti diversi rispetto alle parti quali banca e notaio” Osserva che la clausola della scrittura integrativa del 20.6.2016 faceva riferimento alle pratiche relative alla concessione del mutuo richiesto dalla parte acquirente, prevedendo la possibilità di posticipare il termine per la stipula del contratto definitivo, fissato al 20.7.2016, solo per consentire il perfezionamento delle pratiche suddette tra banca e notaio. Per contro, il termine per la conclusione della vendita risulterebbe essenziale attraverso l'analisi della volontà delle parti, atteso che nella scrittura integrativa del preliminare di vendita, le parti, prendendo atto dell'avveramento della condizione sospensiva della concessione del mutuo alla così come Pt_1 fissata nella proposta di acquisto accettata, avrebbero indicato un termine entro il quale pervenire alla stipulazione del rogito. Tale termine, inoltre, sarebbe stato anche prorogato dall'appellante al fine di consentire all'appellato di ottenere la documentazione necessaria per il rogito senza, tuttavia, aver ottenuto alcun riscontro a seguito dell'invio della relativa lettera raccomandata. Pertanto, l'appellante sostiene la legittimità del recesso esercitato a mezzo della lettera raccomandata del 9.9.2016, giustificata dall'inadempimento di parte promittente venditrice.
§ 4.3. Con il terzo motivo, l'appellante impugna la sentenza nella parte in cui accerta l'inadempimento della promittente acquirente, poiché il Tribunale avrebbe motivato il provvedimento in modo erroneo, illogico e carente;
perché avrebbe omesso di pronunciarsi su eccezioni decisive e poiché avrebbe deciso in modo contraddittorio ed in violazione degli artt. 112 e 1454 c.c. accertando il diritto del di trattenere la caparra incassata. CP_1 A tal proposito, espone l'appellante che il Giudice di prime cure avrebbe omesso di esaminare la documentazione in atti, poiché dalla lettura delle missive inviate da risulterebbero Parte_1 evidenti le sollecitazioni nei confronti del per la stipulazione del rogito. CP_1
Risulterebbe, inoltre, affetto da ultrapetizione l'accertamento del diritto del promittente venditore di trattenere la caparra non essendo mai stato operato alcun recesso da parte sua. In ogni caso, tale accertamento dell'adempimento compiuto dal Tribunale sarebbe erroneo atteso che l'unica condizione a cui era subordinato il contratto di compravendita era la concessione del mutuo all'appellante, che si sarebbe tempestivamente attivata per ottenerlo in data 20.6.2016. Pertanto, la mancata stipulazione del rogito sarebbe derivata esclusivamente dall'inadempimento grave di atteso che i documenti necessari per la stipulazione del rogito sarebbero Controparte_1 stati richiesti solo successivamente alla comunicazione del recesso da parte dell'appellante. Infine, conclude l'appellante esponendo che l'inadempimento dell'appellato prescinde dall'essenzialità o meno del termine poiché tale elemento costituirebbe solo uno degli elementi per valutarne la sussistenza. Pertanto, in ogni caso, il Giudice avrebbe dovuto accertare l'inadempimento grave di
[...] a causa del perdurante ritardo nella stipulazione del rogito e nella negligenza dimostrata. CP_1 Infine, l'appellante contesta la mancata ammissione della prova per testi a mezzo della quale si sarebbero potute chiarire le circostanze fattuali al fine di pervenire ad una decisione corretta.
§ 4.4. Con il quarto motivo, l'appellante impugna la statuizione delle spese legali in quanto il Tribunale avrebbe liquidato anche la fase istruttoria nonostante l'assenza di qualsiasi attività di questo genere. Pertanto, la liquidazione delle spese risulterebbe eccessiva.
§ 5. Il primi tre motivi vanno analizzati congiuntamente e sono fondati. Preliminarmente, è necessario affermare che il recesso ex art.1385 II comma c.c. da parte della promittente acquirente può considerarsi legittimo qualora il promittente venditore si sia reso inadempiente alle obbligazioni derivante dal medesimo contratto e l'inadempimento non sia di scarsa importanza ex art.1455 c.c. Viceversa, il termine essenziale regolato dall'art. 1457 c.c. attribuisce al creditore insoddisfatto un potere privato di risoluzione, che si esercita semplicemente mediante il silenzio protratto per i tre giorni consecutivi alla scadenza, salva la possibilità di rinunciare all'effetto risolutorio determinato dalla scadenza del termine comunicando alla controparte, entro tre giorni, di avere ancora interesse alla prestazione. In tal caso, pertanto, non è necessario che vi sia un accertamento sulla gravità dell'inadempimento, atteso che la scadenza del termine essenziale - presupponendo che la parte nel cui interesse era stato fissato il termine perda interesse alla prestazione dopo la scadenza - determina la risoluzione di diritto del contratto. Nella fattispecie l'accertamento del carattere essenziale del termine del 20.7.2016 è superfluo, dato che la non ha inteso avvalersi degli effetti risolutori connessi a tale ipotetica essenzialità, ma, Pt_1 al contrario, il giorno successivo alla scadenza ha invitato il promittente venditore a predisporre la documentazione necessaria per addivenire al perfezionamento della vendita. Per contro, occorre anche chiarire che il termine fissato nel contratto per l'esecuzione della prestazione, ancorché non essenziale, è comunque rilevante, nel senso che il ritardo determinato dalla sua inosservanza può assurgere, nell'ambito di una valutazione condotta in relazione all'economia complessiva del contratto, a inadempimento di gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto. Infatti nei contratti a prestazioni corrispettive, l'adempimento tardivo di una parte può essere legittimamente rifiutato dall'altra parte adempiente, salva la valutazione, da parte del giudice, della non scarsa importanza dell'inadempimento ai sensi dell'art. 1455 cod. civ..
§ 6. - Al fine di verificare la legittimità del recesso esercitato da , è quindi necessario Parte_1 accertare se il si sia reso responsabile di un grave inadempimento. CP_1 In primo luogo – considerato che il Tribunale non si era espresso sul punto – occorre accertare il carattere vincolante della proposta di acquisto sottoscritta dalla e accettata per iscritto dal Pt_1
che - contenendo l'indicazione di tutti gli elementi (oggetto della vendita, prezzo, CP_1 modalità di pagamento) del futuro contratto di vendita da concludere - assurge a dignità di contratto preliminare. L'accordo così perfezionatosi tra le parti era sottoposto alla condizione sospensiva dell'ottenimento del mutuo da parte della Con patto aggiunto in forma di scrittura integrativa Pt_1 del 20.6.2016 le parti diedero atto dell'avveramento della condizione e fissarono nuovo termine per la stipula del contratto definitivo entro e non oltre il 20.7.2016, “e comunque non appena espletate le pratiche formali tra banca e notaio scelti dalla parte a acquirente”. In data 21.7.2016 la promittente acquirente sollecitò tramite il proprio legale, dopo averla più volte richiesta informalmente, l'invio della seguente documentazione necessaria per la stipulazione del rogito entro 8 giorni: il certificato di agibilità dell'immobile, la planimetria catastale, la certificazione catastale attestante l'avvenuta cancellazione delle ipoteche, la dichiarazione del condominio attestante il regolare pagamento di tutti gli oneri. Tale missiva, ricevuta personalmente dal destinatario il 22.7.2016, non è stata neppure riscontrata dal
Il promittente venditore è quindi venuto meno all'obbligo di cui all'art.1477 c.c., che gli CP_1 imponeva di fornire la documentazione inerente all'immobile in tempo utile per la conclusione della vendita, e ha interrotto il dialogo tra le parti essenziale alla esecuzione del contratto preliminare, così venendo meno anche all'obbligo di contrarre, perché ha impedito alla controparte, in spregio al canone di buona fede che deve informare l'esecuzione del contratto ex art.1375 c.c., di avere contezza dell'effettiva disponibilità della documentazione richiesta e dei tempi per l'ottenimento della stessa. Di conseguenza, trascorso oltre un mese e mezzo dalla menzionata comunicazione, nel protrarsi dell'ingiustificato silenzio del la con missiva del 9.9.2016 ricevuta il 14.9.2016, CP_1 Pt_1 ha legittimamente receduto dal contratto avvalendosi del diritto conferitole dall'art.1385 II comma c.c.. Il successivo invito alla stipula da parte del è quindi improduttivo di effetti, perché il CP_1 contratto si era già risolto in conseguenza del legittimo recesso della promittente acquirente. Peraltro, è emerso nel corso del giudizio che i documenti richiesti erano stati ottenuti dal promittente venditore solo il 13.10.2016 e pertanto dopo un considerevole lasso di tempo dalla scadenza del termine per la stipulazione del rogito. Non rileva, in proposito, il fatto che “il Sig. otteneva CP_1 l'APE relativo all'immobile compromesso solo in data 11/07/2016, la certificazione bancaria di estinzione del mutuo gravante sul detto immobile solo in data 13/07/2016, il richiesto certificato di agibilità dal Comune di San Cesareo solo in data 20/09/2016 e la certificazione riguardante la situazione contabile condominiale solo in data 26/09/2016” (pag. 7 comparsa di costituzione) atteso che nessuna prova è stata fornita circa la data di presentazione delle relative richieste. L'accertata legittimità del recesso della fa sì che il contratto preliminare concluso tra le parti Pt_1 mediante scambio di proposta di acquisto e accettazione e modificato dal patto aggiunto in data 20.6.2016 si sia risolto ex art.1385 II comma c.c. in data 14.9.2016 con conseguente diritto dell'appellante al pagamento della somma di € 10.000,00 pari al doppio della caparra versata al somma su cui sono maturati interessi di mora al tasso legale dalla data del recesso al CP_1 saldo. L'accoglimento dei primi tre motivi di appello, determinando la necessità di rimodulare le spese processuali dei due gradi di giudizio in funzione dell'esito della lite, assorbe l'ultimo motivo di appello. La riforma della sentenza di primo grado comporta anche, ai sensi dell'art.336 II comma c.p.c. il diritto dell'appellante alla restituzione della somma di € 7543,65 pagata in esecuzione della sentenza riformata.
§ 6. Per entrambi i gradi di giudizio le spese seguono la soccombenza e devono essere poste a carico dell'appellato. Per il primo grado di giudizio si liquidano le spese per compensi secondo i valori di cui alla tabella allegata al D.M.n.55/14, modificata dal D.M.n.147/2022, per le cause di valore compreso tra € 5.200,01 a € 26.000,00 (valore effettivo della causa) applicando i valori medi a tutte le fasi, quindi in complessivi € 5077,00 oltre oneri di legge. Per il secondo grado di giudizio si liquidano le spese per compensi secondo i valori di cui alla tabella allegata al D.M.n.55/14, modificata dal D.M.n.147/2022, applicando i valori medi a tutte le fasi, tranne alla fase istruttoria/trattazione che ha avuto minimo svolgimento, quindi in complessivi € 4888,00 oltre oneri di legge.

PQM

La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto contro da avverso la Parte_1 sentenza del Tribunale di Tivoli n. 1295/2021 ogni diversa istanza, deduzione o eccezione disattesa, così decide:

1. in riforma della sentenza impugnata accerta e dichiara legittimo il recesso di Parte_1 in data 14.9.2016 dal contratto preliminare concluso con e per l'effetto Controparte_1 condanna quest'ultimo a corrispondere a € 10.000,00 oltre interessi al tasso Parte_1 legale decorrenti dal 14.9.2016;

2. condanna a restituire a € 7543,65 pagati in esecuzione della Controparte_1 Parte_1 sentenza riformata;

3. condanna a rifondere a le spese processuali del primo grado Controparte_1 Parte_1 di giudizio che si liquidano in € 5077,00 e del presente grado di giudizio che si liquidano in
€ 4888,00, il tutto oltre spese generali ex art.2 D.M.n.55/14, c.a.p. e i.v.a. come per legge;

Così deciso in camera di consiglio in Roma il 21.11.2025
Il presidente est.
NE ZO