REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile composta dai magistrati: dott. Franco Petrolati Presidente
dott.ssa Assunta Marini Consigliere
dott.ssa Anna Maria Giampaolino Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n.668/2020 vertente
TRA
(C.F.: ), in persona del Parte_1 P.IVA_1 legale rappresentante pro tempore, con l'avv. GIANNI PANE.
Appellante
E
(C.F.: ), con l'avv. NORBERTO Controparte_1 C.F._1
VENTOLINI.
Appellato
CONCLUSIONI: come da note in sostituzione dell'udienza del 2 aprile 2025 ex art. 127 ter cod. proc. civ.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Con atto di appello regolarmente notificato la Parte_1
ha impugnato la sentenza n. 970/2019 con cui il Tribunale ordinario di Civitavecchia ha
[...] accertato e dichiarato il diritto di di usufruire del marciapiede condominiale, Controparte_1 come previsto dall'art. 2 del Regolamento del condominio del 26.02.1985 relativo al fabbricato sito in Santa Marinella, via Aurelia, dal civico n. 591 al civico n. 611/A angolo via Alessandro Volta. Per l'effetto ha ordinato a di in persona del legare rappresentate p.t. di Parte_1 CP_2 rimuovere l'intera struttura oggetto di causa che prospetta su via A. Volta arretrandola in corrispondenza del confine tra la sua proprietà e quella dell'attrice; ha condannato parte convenuta al pagamento delle spese di lite, ponendo altresì a suo carico le spese di lite. 2.- I fatti di causa sono così riportati nella sentenza:
“Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. proprietaria di un locale commerciale sito Controparte_1 in S. Marinella (RM), via Aurelia n. 591 denominato “La Yogurteria” facente parte del complesso condominiale “Condominio Negozi Maiorca” in via Aurelia 591-611, chiedeva al Tribunale di accertare e dichiarare il suo diritto ad usufruire del marciapiede condominiale coì come previsto 1 dall'art. 2 del regolamento condominiale, che prevede la facoltà di uso, da parte dei proprietari dei negozi, del marciapiede prospiciente gli stessi “per il 50% della profondità e in aderenza alla parete e per la larghezza rappresentata dalla proiezione del negozio stesso;
per l'effetto chiedeva al Tribunale di ordinare a di di rimuovere la struttura che insiste sul versante lato Parte_1 Parte_1
Via A. Volta ed arretrarla in corrispondenza del confine tra la sua proprietà e quella della ricorrente;
formulava infine richiesta di condanna del convenuto a rifondere a la somma Controparte_1 di € 1.830 per i lavori eseguiti sui condizionatori a seguito della chiusura del foro di areazione da parte della società . Parte_1
A fondamento del ricorso esponeva che, quale proprietaria del locale commerciale in S. Marinella,
Via Aurelia n. 591, la facoltà prevista di cui all'art. 2 del Regolamento le era stata impedita, per quanto concerne quella parte di marciapiede che si affaccia su Via A. Volta, dal locale pizzeria di proprietà di avendo il titolare creato una struttura in legno chiusa che aveva Parte_1 occupato l'intero marciapiede per larghezza e profondità. Precisava che il sig. aveva altresì chiuso, nella convinzione che l'intero muro sul lato via A. Pt_1
Volta fosse di sua proprietà, il foro esterno di areazione dei tre condizionatori presenti nel locale della ricorrente che insistevano sul lato di Via A. Volta, motivo per il quale era stato necessario effettuare un intervento per collocare all'esterno i condizionatori, con una spesa di € 1.830,00. La causa, previa regolarizzazione del contraddittorio con concessione dei termini per la notifica, mutato il rito, veniva istruita con prove documentali e consulenza tecnica d'ufficio. All'udienza del 30.1.2018 è stata trattenuta in decisione e rimessa sul ruolo per l'udienza del 26.06.2019 in cui è stata decisa.”
A sostegno della decisione, il Tribunale ha così ragionato:
“Parte convenuta ha formulato eccezione di usucapione sostenendo che la superficie per cui è causa è di sua esclusiva proprietà in forza del possesso ventennale esercitato su detta area, ed è di conseguenza maturato il periodo per la prescrizione acquisitiva. L'eccezione deve essere disattesa. Il condomino che intende usucapire la cosa comune deve provare di averla sottratta all'uso comune per il periodo utile all'usucapione, e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituito da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l'intenzione di non possedere più come semplice compossessore" (cfr. Cass. n. 20039/2016). Nella fattispecie tale prova non è stata raggiunta.
I testi delle parti in causa hanno fornito versioni nettamente contrastanti: quelli di parte attrice hanno riferito che la struttura che occupa lo spazio oggetto del giudizio si data intorno agli anni 2010-2012 e che in precedenza l'utilizzo come pizzeria avveniva in estate, il marciapiede non era occupato e si passava con le biciclette;
i testi di parte resistente hanno sostanzialmente confermato le dichiarazioni allegate al fascicolo di parte. La maggiore credibilità dei testimoni di parte attrice trova conferma dall'esame della documentazione.
Risulta per tabulas che il sig. , in data 06.12.1995, precisando di avere una disponibilità Parte_2 di suolo di ml 3,30X14 chiedeva all'Ufficio Urbanistico del Comune di Santa Marinella di essere autorizzato a realizzare una pensilina in legno e tegole, la cui autorizzazione veniva rilasciata, salvo diritti di terzi, in data 21.02.1996. Il medesimo richiedeva in data 12.06.1998 il rinnovo dell'autorizzazione, dichiarando di non aver realizzato il manufatto in oggetto e tale richiesta veniva respinta con provvedimento del 06.04.1999.
Infine, con provvedimento del 15.05.2015, il Comune ingiungeva al convenuto la demolizione della pensilina eseguita presso il locale commerciale. Sono state inoltre allegate delibere assembleari dalle quali risulta che, sin dall'assemblea del 27.02.1989 e nelle successive sino al 23.05.2002, la questione dell'area occupata dalla società
è sempre stata posta all'ordine del giorno con reiterate richieste di rimozione dell'opera. Parte_1
2 Appare pertanto evidente che lo spazio in contestazione non può ritenersi acquisito in proprietà esclusiva della convenuta per averlo usucapito;
inoltre non vi è prova dell'elemento soggettivo non essendo stata dimostrata una condotta rivolta contro i compossessori tale da impedire agli stessi di fare uso dello stesso spazio, avendo il sig. in varie assemblee, formulato proposte per Pt_1 addivenire ad un accordo sull'uso dell'area. Occorre a questo punto verificare se, come sostiene parte attrice, vi sia stata violazione da parte della
, dell'art. 2 di Regolamento. Parte_3
Dalle foto e dalle planimetrie allegate alla consulenza tecnica d'ufficio lo stato dei luoghi è chiaramente rilevabile.
Il locale di proprietà della adibito ad uso yogurteria è posto al piano terra del complesso CP_1 immobiliare “Maiorca” in Santa Marinella;
ha pianta rettangolare con dimensioni di circa 3,00 X 6,60 ed è posto all'angolo del fabbricato compreso tra via A. Volta e via Aurelia, con il lato corto che si affaccia su via Aurelia e il lato di m. 6,60 che prospetta su via Alessandro Volta, privo di finestre e accessi. Il locale di proprietà (pizzeria) ha una pianta ad “elle” di dimensioni interne Parte_1 di m. 13,70 X 6,60 e si affaccia per m. 3,85 su Via Aurelia e per m. 6,90 su Via A. Volta. La tettoia in legno oggetto di contestazione è stata realizzata sul lato dell'edificio che prospetta su via A. Volta in aderenza al fabbricato ed è lunga circa m. 16,40 m e profonda circa m. 3,65 metri. E' visibile, dal rilievo, che essa occupa l'intero marciapiede condominiale lungo via A. Volta, largo m. 1,60, e che si estende in larghezza lungo l'area in origine destinata a parcheggio ad uso pubblico per ulteriori m. 2,05.
Rispetto alla regolarità urbanistica della tettoia il consulente ha confermato che è stata realizzata in maniera difforme all'autorizzazione del 21.02.1996, pratica edilizia n. 92/1995 e che il Comune di Santa Marinella, con ordinanza del 15.05.2015 n. 20 ha ingiunto al proprietario la Parte_2 demolizione (allegato 6 della relazione). Ai sensi dell'art. 2 del Regolamento Condominiale “il marciapiede prospiciente i negozi è di proprietà condominiale con facoltà di uso da parte dei negozi per il 50% della profondità e in aderenza alla parete e per la larghezza rappresentata dalla proiezione del negozio stesso”. Dall'interpretazione letterale della norma appare chiaro che a tutti i proprietari dei negozi è attribuita la facoltà di utilizzo del marciapiede di proprietà condominiale nel rispetto dei limiti previsti dalla predetta normativa e che, per quanto sopra riportato dalla consulenza sull'attuale stato dei luoghi, tale facoltà è impedita alla per una larghezza di 80 cm e per circa 6,60 m antistante la parete CP_1 cieca del negozio che prospetta su via A. Volta essendo l'intero marciapiede occupato dalla
. Parte_1
Il giudice ritiene la relazione del consulente correttamente espletata ed immune da vizi;
rileva che sono state allegate le osservazioni delle parti alle quali il consulente ha risposto ribadendo la larghezza originaria del marciapiede di m. 1,60 con ampliamento dello stesso a m. 3,65 per la realizzazione della tettoia della per cui, in difformità da quanto sostenuto dal ctp di parte attrice, la Parte_1 larghezza in uso della non può essere di m. 1,82 ma di 80 cm;
per quanto concerne le CP_1 note del ctp di parte convenuta, il ctu, correttamente, non ha interpretato l'art. 2 di regolamento. Tale interpretazione, conforme alla lettera della norma e alla logica, è stata sopra indicata dal giudice con conseguente accertamento della illegittima occupazione del marciapiede da parte della tettoia realizzata da Parte_1 Deve essere respinta la richiesta di rimborso di € 1830,00 formulata da parte attrice in quanto le circostanze che hanno determinato la necessità di svolgere i lavori sui condizionatori non sono sufficientemente provate.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.
Le spese di ctu vengono definitivamente poste a carico di parte convenuta.”
3.- La ha proposto appello per i Parte_1 motivi di seguito enunciati.
3 Violazione e falsa applicazione di norme di diritto, artt. 115, 116, c.p.c., 2697 c.c.; insufficiente, illogica, contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia, omessa valutazione di risultanze istruttorie.
Deduce innanzitutto l'erronea decisione del giudice di prime cure sull'eccezione di usucapione. Il
Giudice avrebbe considerato contrastanti le versioni fornite dai testi, assegnando maggiore credibilità a quelli dell'appellata in quanto le loro versioni sarebbero confermate dalla documentazione in atti.
Il Giudice di prime cure avrebbe, inoltre, errato nell'interpretazione dell'art.2 del Regolamento condominiale. Tale articolo sancisce che sarebbe di proprietà condominiale il marciapiede prospicente i negozi con facoltà di uso da parte dei proprietari dei negozi per il 50% della profondità ed in aderenza alla parete. L'appellante sostiene che detta clausola dovrebbe interpretarsi nel senso che la superficie del marciapiede che può essere occupata dai proprietari dei negozi sia quella che si trova di fronte all'ingresso del negozio, mentre la superficie di cui è causa si troverebbe sul fianco del fabbricato, privo di accessi e finestre dell'attrice, e vi si accede solo attraverso la porta del negozio del resistente.
Quanto all'ordine di demolizione l'appellante precisa di aver realizzato la copertura dell'area con l'autorizzazione dello stesso condominio, e che essa, comunque, non impedisce l'utilizzo del marciapiede da parte della CP_1
4.- chiede dichiararsi inammissibile l'appello nonché Controparte_1 respingersi l'impugnazione con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio, oltre accessori di legge.
5.- L'appello è infondato.
5.1.- Quanto all'eccezione di usucapione, questa Corte ne condivide il rigetto, anche alla luce della considerazione che seguono.
Nel caso in esame, difatti, a fronte dell'asserito possesso esclusivo dell'odierno appellante, non si ravvisa la completa inerzia degli altri condomini i quali, come si evince dalle allegate delibere assembleari (27.2.1989, 2.5.2001, 23.5.2002, 10/10/2013), hanno reagito allo spoglio chiedendo più volte la rimozione della struttura in legno ed in tal modo contestando il comportamento dell'appellante ed esercitando così il relativo possesso (ex multis, Cass. n. 19196 del 2005: Ai fini dell'usucapione ordinaria di beni immobili è richiesto un possesso continuo, pacifico, pubblico, non interrotto, non equivoco, accompagnato dall'animo di tenere la cosa come propria, che si protragga per oltre venti anni, cui corrisponda per la stessa durata la completa inerzia del proprietario, il quale si astenga dall'esercitare le sue potestà e non reagisca al potere di fatto esercitato dal possessore;
vedi anche Cass. n. 13747 del 2002 e 17322 del 2010). Già in precedenza
Sono inoltre condivise la valutazione delle prove da parte del Tribunale di Civitavecchia, in particolare quanto alla decorrenza del termine iniziale di detto possesso che non potrebbe farsi risalire al 1989, dal momento che la documentazione allegata all'istanza di autorizzazione edilizia del 1995 rappresenta uno stato dei luoghi diverso dall'attuale, in quanto parte del marciapiede risulta sgombero e la struttura appare di dimensioni inferiori.
In definitiva nel presente giudizio, non risulta dunque allegato e provato il decorso ventennale del possesso a partire da un fatto idoneo a provare il mutamento del titolo del possesso che, nell'inerzia dei comproprietari e in concorso di tutti i requisiti di legge, consentirebbe al comunista l'usucapione del bene comune. 5.2.- Riguardo all'interpretazione del Regolamento del Condominio, questa Corte condivide l'interpretazione fornita dal Tribunale.
4 Nel Regolamento di Condominio relativo al fabbricato ad uso commerciale, sito in Santa
Marinella, via Aurelia da civico n. 591 a n. 611/A, angolo via Alessandro Volta, all'art. 2
“Proprietà individuali” si legge “Il marciapiede prospicente i negozi è di proprietà condominiale con facoltà di uso da parte dei proprietari dei negozi per il 50% della profondità ed in aderenza alla parete e per la larghezza rappresentata dalla proiezione del negozio stesso”. L'espresso riferimento alla “larghezza rappresentata dalla proiezione del negozio stesso”, difatti, chiarisce la portata del termine “prospiciente” nel senso della proiezione esterna della superficie della proprietà individuale in corrispondenza della parete ed indipendentemente dal posizionamento dell'ingresso o altre vedute. D'altronde, l'interpretazione fornita dall'appellante – limitata alla parte che si trova di fronte all'ingresso del negozio - se anche potesse servire ad escludere l'utilizzo del marciapiede da parte della non legittimerebbe quello dell' nella parte eccedente la proiezione del CP_1 Pt_1 negozio.
5.3.- In ordine alla disposta demolizione, gli argomenti addotti non hanno pregio dal momento che risulta che nelle assemblee condominiali si continuasse a discutere della (il)legittimità della tettoia, già oggetto dell'ordinanza del 15.05.2015 n. 20 del Comune di Santa Marinella che ha ingiunto al proprietario la demolizione. D'altro canto, il dispositivo della sentenza, interpretato unitamente alla chiara motivazione sul punto, è da intendersi non nel senso (letterale) della rimozione dell”intera struttura” ma fino alla corrispondenza del confine tra la proprietà dell'appellante e quella dell'originaria attrice, come chiarito in motivazione e al termine del capo.

6.- In conclusione, l'appello va rigettato e per l'effetto la sentenza del Tribunale ordinario di Civitavecchia n. 970 del 2019 deve essere confermata.
7.- Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza n.
970/2019 del Tribunale ordinario di Civitavecchia
- respinge l'appello;
- condanna alla rifusione delle spese Parte_1 di lite, in favore di liquidate in € 3.500,00 per compensi, oltre Controparte_1 spese generali, iva e cassa di previdenza come per legge;

- dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del DPR n.115/2002 per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Roma, 14 maggio 2025
Il Consigliere relatore Il Presidente

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