N. R.G. 841/2023
TRIBUNALE DI ORISTANO
SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza
Oggi 30 gennaio 2025, ad ore 11.00, è comparso l'Avv. Sylvia Cucca, in sostituzione dell'Avv. Giulio
Pellegrino, nell'interesse dell'attrice intimante il quale si richiama al Parte_1
contenuto delle note conclusionali in atti. Precisa che i canoni scaduti in corso di causa risultano tutti corrisposti sino a dicembre 2024 benchè tardivamente. Pertanto non risulta ancora corrisposto il canone di gennaio 2025 scaduto il 5 gennaio;
pertanto chiede il pagamento del canone di gennaio 2025 oltre i canoni a scadere oltre gli oneri accessori relativi alle utenze e ferme le ulteriori conclusioni. E' altresì
comparso l'Avv. Anna Rita Violante, nell'interesse di la quale si riporta Parte_2
alla memoria conclusionale. Precisa che il canone del corrente mese di gennaio 2025 è stato pagato con bonifico bancario in data 29 gennaio 2025. Chiede la liquidazione dei compensi professionali come da istanza in atti.
Il Giudice, dato atto di quanto sopra, pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo e contestuale deposito della motivazione.
Verbale chiuso ad ore 16.30
Il G.O.T.
dott.ssa Carla Maria Brunzu
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL GIUDICE ONORARIO

DEL TRIBUNALE CIVILE DI ORISTANO

Dott.ssa Carla Maria Brunzu
sulle conclusioni assunte dalle parti all'udienza in data 30/01/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n.841 del Ruolo Generale dell'anno 2023
promossa da:
,(C.F. ) elettivamente domiciliata presso lo studio Parte_1 C.F._1 dell'Avv. Giulio Pellegrino, in Torino, Corso Francia n.3 che la rappresenta e difende in virtù di procura in calce all'atto di intimazione di sfratto,
- attrice -

contro

:
elettivamente domiciliata in Terralba, via Parte_2 CodiceFiscale_2 Roma n.34, presso lo studio dell'Avv. Anna Rita Violante, che la rappresenta e difende in virtù di procura speciale allegata alla comparsa di costituzione,
- convenuta -
in punto a:
Sfratto per finita locazione
************************
CONCLUSIONI Il Procuratore dell'attrice chiede e conclude:
“ Voglia l'Ill.mo Tribunale di Oristano adito, contrariis reiectis: nel merito - in via principale: 1) accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione per cui è causa in conseguenza della finita locazione. In via subordinata, 2) accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione per cui è causa in conseguenza del mancato puntuale pagamento dei canoni dovuti nonché delle utenze domestiche e delle spese accessorie da parte della signora
[...]
In ulteriore subordine: 3) accertare l'inadempimento grave della signora Parte_2
rispetto alle obbligazioni assunte con il contratto di locazione per cui è causa e Parte_2 conseguentemente dichiarare risolto ovvero risolvere tale contratto di locazione. In ogni caso respingere l'opposizione. 4) ordinare alla signora di rilasciare immediatamente libero da sé Pt_2 persone e/o cose nonché da ogni altra illecita detenzione l'immobile dalla stessa occupato in Oristano, Via Campania n.107, piano terra. 5) condannare la signora al pagamento Pt_2 Parte_2 in favore della signora del canone di gennaio 2025, scaduto il 05 gennaio Parte_1 2025, oltre agli ulteriori canoni maturandi sino al rilascio dell'immobile oltre interessi dal di del dovuto pagina 2 di 6 sino all'effettivo soddisfo;
5) condannare la signora al pagamento in Parte_2 favore della signora della somma di euro 1.086,33 pari alle utenze domestiche Parte_1 di acqua e gas non pagate o i cui importi sono già stati anticipati dalla signora oltre interessi Pt_1 dal di del dovuto sino all'effettivo soddisfo;
6) condannare la signora al Parte_2 pagamento in favore della signora della somma di euro 487,19 a titolo di spese Parte_1 per l'assistenza legale in mediazione, oltre interessi dal di del dovuto sino all'effettivo soddisfo;
7) con vittoria di spese ed onorari di causa oltre rimborso forfetario 15%. CPA ed IVA come per legge, oltre le spese successive ed occorrende del presente giudizio nonché del procedimento di sfratto.
Il Procuratore della convenuta chiede e conclude:
“ L'Ill.mo Tribunale adito voglia contrariis reiectis: 1) rigettare le domande dell'intimante; 2) accertare e dichiarare l'illegittimità della durata del contratto, in quanto inferiore alla durata ordinaria di anni quattro;
3) con vittoria di spese e di onorari.
FATTO E DIRITTO

L'attore nell'atto introduttivo ha esposto che: 1) con contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in data 01 ottobre 2022 aveva concesso in locazione alla convenuta l'immobile sito in Oristano, via Campania n. 107, piano terra;
2) all'art.5 del contratto era previsto che “ la locazione ha la durata dal 01/10/2022 al 31/03/2023 e cesserà senza bisogno di disdetta alcuna” 3) la convenuta alla data del 31/03/2023 non aveva rilasciato l'immobile; Chiedeva la convalida dello sfratto per finita locazione. La convenuta nella comparsa di costituzione ha sostenuto che: 1) all'atto della firma del contratto aveva corrisposto una caparra confirmatoria pari ad euro 500,00 per la quale non era stata corrisposta alcuna ricevuta 2) la locatrice aveva promesso che, prima della scadenza del contratto si sarebbe impegnata, insieme ai propri figli, a ricercare un idoneo alloggio in considerazione della presenza di due bambine nell'abitazione concessa in locazione;
3) aveva effettuato diversi lavori di risanamento dell'immobile, avendo garantito la locatrice la piena ed incondizionata disponibilità dell'immobile; 4) al punto 6 del contratto di locazione era prevista la possibilità di una proroga di sei mesi;

Chiedeva la concessione di un congruo termine non inferiore ai sei mesi come da contratto affinché potesse trovare altra abitazione idonea ad accogliere le figlie minori.
All'udienza di convalida poiché l'intimata si è opposta chiedendo una proroga di sei mesi come previsto in contratto ed eccependo inoltre l'irregolarità del contratto di locazione che ha una durata di soli sei mesi inferiore alla durata legale di quattro anni, lo sfratto non è stato convalidato.
Disposto il mutamento del rito è stato assegnato alle parti il termine per promuovere il procedimento di mediazione che ha avuto esito negativo anche perché la convenuta non si è presentata. Con le memorie integrative parte attrice ha introdotto in subordine domanda di risoluzione del contratto per inadempimento contrattuale esponendo che: 1) nel contratto di locazione era stato pattuito un canone mensile di euro 500,00 da versarsi entro il giorno cinque di ogni mese;
2) la convenuta non aveva corrisposto i canoni relativi alle mensilità di settembre, ottobre, novembre e dicembre 2023 e gennaio febbraio e marzo 2024 per una morosità pari a complessivi euro 3.500,00; 3) aveva omesso di pagare le utenze domestiche le cui bollette le erano state sempre consegnate;
4) l'esponente aveva corrisposto la somma di euro 480,00 per il gas poi stante l'inerzia della convenuta aveva cessato di pagare le bollette ed erano giunti degli avvisi di pagamento;
5) aveva sostenuto integralmente la spesa di euro 606,20 per l'acqua; 6) per il mancato pagamento del gas era arrivato il distacco forzoso dell'utenza. A seguito dell'opposizione, col mutamento del rito, la domanda di sfratto per finita locazione si converte in domanda di risoluzione contrattuale per scadenza del termine e di condanna al rilascio dell'immobile, in essa implicitamente contenuta (cfr. Cass. Civ. n° 913/1999).
pagina 3 di 6 Ciò premesso la domanda formulata in via principale di risoluzione del contratto per finita locazione non può trovare accoglimento. Le parti hanno stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria: l'art. 5 del contratto stabilisce che “ la locazione ha la durata dal 01/10/2022 al 31/03/2023 e cesserà senza bisogno di disdetta alcuna”. Ora il contratto di locazione di natura transitoria viene stipulato per soddisfare determinate esigenze transitorie del locatore o del conduttore espressamente indicate nel contratto. Esigenza transitoria che deve essere comprovata da idonea documentazione allegata al contratto. Dall'esame del contratto di locazione stipulato dalle parti ed avente una durata di soli sei mesi non risulta indicata alcuna specifica esigenza transitoria del locatore o del conduttore e pertanto il contratto è soggetto alla disciplina ordinaria prevista dalla L. 431/98 con la conseguenza che la clausola prevista dall'art. 5 del contratto che stabilisce che la locazione ha la durata di sei mesi è nulla poiché contraria alla disciplina imperativa prevista dall'art.2 della l.431/98.
L'art.2 della l. n.431/98 dispone infatti che “ le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore ai quattro anni decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni” con la conseguenza che “ è nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto” ( cfr. art.13 comma 3 della l.431/98). Ciò determina non già la nullità dell'intero contratto ma l'automatica sostituzione della clausola nulla con quella imperativa di legge che prevede la durata del contratto di locazione, per uso abitativo, per un periodo di quattro anni più quattro (cfr. art.1339 c.c.). Ne consegue pertanto che il contratto di locazione stipulato dalle parti in data 01/10/2022 e registrato presso l'ufficio delle Entrate di Milano in data 23/12/2022 al n. 033233 serie 3T, ha una durata quadriennale e avrà scadenza il 01/10/2026.
Deve invece trovare accoglimento la domanda subordinata, formulata da parte attrice nelle memorie integrative, di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore. Infatti “ nel procedimento di sfratto per finita locazione l'opposizione del conduttore determina la conclusione del procedimento sommario e l'instaurazione di un autonomo processo di cognizione ordinaria con la conseguenza che il locatore può introdurre a fondamento della domanda una “causa petendi” diversa da quella originariamente formulata purché la nuova domanda risultiu connessa alla vicenda sostanziale dedotta con l'atto introduttivo del procedimento sommario ( cfr. Cass. 5955/2023; Cass. 17955/29021 e Cass. S.U. 12310/2015).
Ciò premesso risulta dimostrato che la convenuta ha provveduto con grave e reiterato ritardo, in corso di causa, al pagamento dei canoni di locazione scaduti da agosto 2023 sino a giugno 2024.
Infatti dalla documentazione prodotta dalla convenuta risulta che ha corrisposto i canoni di locazione del mese di agosto 2023, in data 05 febbraio 2024, del mese di settembre 2023, in data 12 marzo 2024, del mese di ottobre 2023, in data 14 marzo 2024, del mese di novembre 2023, in data 16 aprile 2024, del mese di dicembre 2023, in data 27 aprile 2024, del mese di gennaio 2024, in data 15 aprile 2024, del mese di febbraio 2024, in data 18 aprile 2024, di marzo e aprile 2024, in data 02 maggio 2024, del mese di maggio 2024, in data 06 maggio 2024, e del mese di giugno 2024 in data 12 giugno 2024 ( cfr. documentazione in att)..
I successivi canoni di locazione, maturati in corso di causa, e relativi alle mensilità da luglio 2024 a dicembre 2024 risultano corrisposti, per concorde dichiarazione delle parti, ma non vi è prova del pagamento del canone di gennaio 2025. Il pagamento di quest'ultimo canone, effettuato tramite bonifico bancario, come allegato dalla convenuta, si perfeziona infatti solamente nel momento in cui l'importo viene accreditato nel conto corrente del destinatario. La convenuta pertanto è attualmente in mora nel pagamento del canone di gennaio 2025 ed è tuttora tenuta al pagamento della somma di euro 500,00.
La convenuta è tenuta altresì al pagamento in favore dell'attrice della somma di euro 1.086,20 a titolo di oneri accessori per le utenze di acqua e gas relative all'immobile concesso in locazione (cfr.
pagina 4 di 6 documenti di parte attrice).
Risulta dimostrato che la locatrice aveva sempre richiesto alla conduttrice il pagamento degli oneri accessori, considerato che le bollette erano ancora intestate una alla medesima locatrice e l'altra alla figlia , e che aveva chiesto alla conduttrice sin dall'inizio della locazione di Testimone_1 procedere alla voltura delle utenze a proprio nome (cfr. dichiarazioni rese dal teste Testimone_2 all'udienza del 25/06/2024).
Risulta inoltre che la convenuta era stata già costituita in mora con un precedente procedimento di sfratto.
Ne consegue pertanto che la morosità per oneri accessori pari ad euro 1.086,20, superiore all'importo di due canoni di locazione, ed il reiterato mancato pagamento dei canoni alle scadenze contrattualmente previste, costituisce grave inadempimento contrattuale andando ad incidere sulle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto e ledendo notevolmente l'interesse del locatore alla prosecuzione del rapporto contrattuale. Alcuna rilevanza d'altro canto può essere attribuita alla circostanza allegata dalla convenuta in comparsa di costituzione di aver effettuato lavori di risanamento dell'immobile essendo questi rimasti privi di qualunque riscontro probatorio. All'esito di quanto sopra esposto, in accoglimento della domanda di parte attrice, dichiara risolto il contratto di locazione, stipulato tra le parti in data 01/10/2022 e registrato presso l'ufficio delle Entrate di Milano in data 23/12/2022 al n. 033233 serie 3T, per grave inadempimento della convenuta conduttrice. Fissa per il rilascio dell'immobile, ai sensi dell'art.56 l.392/78, la data del 28 febbraio 2025. Dichiara tenuta e condanna la convenuta al pagamento in favore dell'attrice della somma di euro 500,00 per il canone di locazione scaduto di gennaio 2025 oltre i canoni a scadere e gli interessi dalle singole scadenze sino al saldo. Dichiara, altresì tenuta e condanna la convenuta al pagamento in favore dell'attrice della somma di euro 1.086,20 a titolo di oneri accessori oltre interessi dalla data della domanda sino al saldo;

Le spese di lite, compresa la fase di mediazione, seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Giudice Onorario definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione o deduzione disattesa, così decide:
- dichiara la durata quadriennale del contratto di locazione, stipulato tra le parti in data 01/10/2022 e registrato presso l'ufficio delle Entrate di Milano in data 23/12/2022 al n. 033233 serie 3T, con scadenza il 01/10/2026;
- in accoglimento della domanda subordinata formulata da parte attrice dichiara risolto il contratto di locazione, stipulato tra le parti in data 01/10/2022 e registrato presso l'ufficio delle Entrate di Milano in data 23/12/2022 al n. 033233 serie 3T, per grave inadempimento della convenuta conduttrice;

- per l'effetto fissa per il rilascio dell'immobile la data del 28/02/2025;
- condanna la convenuta al pagamento in favore dell'attrice della somma di euro 500,00 per il canone scaduto di gennaio 2025 oltre i canoni a scadere e gli interessi dalle singole scadenze al saldo;

- condanna la convenuta al pagamento in favore dell'attrice della somma di euro 1.086,20 a titolo di oneri accessori oltre interessi dalla data della domanda sino al saldo;

- dichiara tenuta e condanna la convenuta al pagamento in favore dell'attrice delle spese del presente giudizio, compresa la fase di mediazione, che si liquidano in complessivi Euro 144,80 per spese vive ed euro 2.084,00 per compensi professionali oltre rimborso forfetario (15%) IVA e CPA come per legge oltre spese successive occorrende.
Così deciso in Oristano il 30/01/2025
pagina 5 di 6 Il Giudice Onorario
Dott.ssa Carla Maria Brunzu
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