REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MESSINA, II sezione civile, riunita in camera di consiglio, composta dai consiglieri
- dott. Giuseppe Minutoli Presidente
- dott. Antonino Zappala' Consigliere
- dott. Vincenza Randazzo Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
Nel procedimento n. 192/2023 R.G., vertente
TRA
nato a [...], il Parte_1
27/11/1950, , rapp.to e difeso dall'avv. C.F._1
MERLINO CARLO
appellante
CONTRO
in persona Controparte_1 dell'Amministratore pro tempore, C.F. , rapp.to e P.IVA_1 difeso dall'avv. MANNUCCIA GIOVANNI
appellato
Ogg: appello a sentenza n. 1425/2022 del 06/09/2022, emessa dal Tribunale di Messina
Conclusioni per le parti: come da atti e verbali di causa
MOTIVI DELLA DECISIONE
1 Con citazione notificata il 3.3.23, proponeva Parte_1 appello avverso la sentenza di cui all'intestazione, emessa nel giudizio proposto dall'odierno appellante avverso la delibera del condominio “ ” del 21.12.2017, e con cui è stata CP_1
rigettata tale impugnazione.
Si costituiva l'appellato , chiedendo il rigetto del CP_1
gravame e la conferma della sentenza di primo grado.
Con ordinanza del 3.6.24, la causa era assunta in decisione, essendo già intervenuti la precisazione delle conclusioni e il deposito di conclusionali e repliche secondo quanto previsto dal c.d. rito Cartabia.
***
Giudizio di I grado conveniva in giudizio il Parte_1 Controparte_1
, premettendo: 1) di esser proprietario di un appartamento
[...]
e della terrazza di pertinenza dello stesso, facenti parte del predetto condominio;
2) che nell'anno 2017 -in esito al giudizio civile di risarcimento danni instaurato dalla condomina CP_2
che lamentava infiltrazioni di umidità nel proprio
[...]
immobile- si era resa necessaria l'esecuzione di interventi di ristrutturazione e impermeabilizzazione del lastrico solare;
3) che
-con verbale assembleare del 21.12.2017, notificato al il Pt_1
29.01.2018 in quanto assente- l'assemblea condominiale approvava il preventivo dei lavori da eseguire e determinava contestualmente i criteri di riparto delle relative spese, prevedendo che sul gravassero nella misura di 1/3, le Pt_1
2 spese relative al lastrico solare, oltre che per intero, in ragione di
€. 3.850,45 quelle relative alle parti di sua esclusiva proprietà.
Chiedeva, pertanto, la declaratoria di nullità o l'annullamento della delibera in oggetto nella parte in cui disponeva circa la proprietà esclusiva dell'attore, accollandogli spese per €
3.850,00, in quanto tale deliberazione aveva costituito -contro la volontà dell'attore- un'obbligazione passiva a suo carico relativa ad oggetto estraneo alla gestione condominiale, ossia a beni - appunto-di proprietà esclusiva.
Il Tribunale decideva nei termini sopra esposti, per le seguenti argomentazioni:
-Il lastrico solare, quand'anche di proprietà esclusiva, è comunque parte integrante della struttura e, quindi, l'assemblea aveva il potere di deliberare per disporre interventi di manutenzione necessari.
- Corretta era anche la ripartizione degli oneri relativi, prevista nella delibera in oggetto, ove gli stessi venivano addossati per la quota di 1/3 al condomino Pt_1
Appello
Con il proposto gravame il ha articolato i seguenti Pt_1
motivi:
1) VIOLAZIONE, FALSA E/O MANCATA
APPLICAZIONE DEL COMBINATO DISPOSTO ARTT.
1126 E 1137 C.C. - TRAVISAMENTO MATERIALE
DELLE RISULTANZE PROCESSUALI.
La sentenza impugnata fa errata applicazione dell'art. 1126 c.p.c. per travisamento della realtà materiale, equivocando la lettura
3 della delibera condominiale impugnata. Infatti, pur partendo da principi corretti, confonde poi le spese per la “terrazza” (non impugnate) con quelle per il “parapetto”, oggetto del contendere, queste ultime previste nel riparto alla voce “parti esclusive” per l'importo di € 3.850,00 interamente attribuito al proprietario del lastrico solare.
Erra dunque, il giudice quando afferma che la ripartizione delle spese è corretta, spettando esse per 1/3 al proprietario del lastrico solare e per 2/3 agli altri condomini, perché in relazione all'importo di € 3.850,00 suddetto (lavori di ristrutturazione dei parapetti) il imputa il 100% dell'onere CP_1 all'appellante.
2) VIOLAZIONE, FALSA E/O MANCATA
APPLICAZIONE DEL COMBINATO DISPOSTO ARTT.
1126 E 1137, 2697 C.C., 116 C.P.C. - ERROR IN
JUDICANDO - INVERSIONE DELL'ONERE DELLA
PROVA.
La sentenza appellata è emendabile anche per violazione combinato disposto artt. 1126 e 1137, 2697 c.c., 116 c.p.c.
Il Condominio non assume, né prova, di avere deliberato sui parapetti in esecuzione e nei termini dell'art. 1126 c.c. che consente alla Collettività di deliberare sulla ristrutturazione lastrico solare (ed accessori) di proprietà esclusiva addebitando al proprietario un terzo delle spese (Cass. Sez. U, 10/05/2016, n.
9449).
Al contrario, il nel momento in cui distingue la CP_1
regola della “terrazza” da quella dei “parapetti”, ripartendo -per
4 la prima- le spese in ragione di 1/3 a carico del proprietario esclusivo e 2/3 a carico degli altri condomini, ed addossando -per il secondo- l'intera spesa (100%) al rende evidente che Pt_1
-per i parapetti- ha ritenuto di essere fuori dall'ambito dell'art. 1126 c.c.
Il Tribunale, dunque, erra nella valutazione degli elementi probatori in atti, e inverte l'onere della prova in danno dell'appellante in violazione dell'art. 2697 c.c. Difatti non vi è in atti, né è diversamente provato, il legame eziologico tra il rifacimento condominiale di “parapetti” del CP_3
e le infiltrazioni dalla “terrazza” che hanno cagionato il
[...]
danno alla condomina , evento che dovrebbe giustificare CP_2
(in tesi) l'intervento deliberativo impugnato.
Né vi è stata la volontà negoziale dell'appellante di aderire alla decisione relativa ai lavori da eseguire, nella parte relativa alla proprietà esclusiva, o in ordine al riparto (100%) delle spese.
Più specificamente, i lavori di ristrutturazione oggetto della deliberazione impugnata non sono stati assentiti dal CP_3
né vi è alcuna pronuncia giudiziaria che abbia accertato
[...]
la responsabilità della proprietà privata del nella Pt_1
causazione di danni al condominio o ad altro condomino.
In merito, non deve trarre in inganno il riferito ordine giudiziario di rifacimento della terrazza, ottenuto dalla CP_4 CP_2
nei confronti del Condominio in esito al giudizio iscritto al
N.R.G. 361/2013 del Tribunale di Messina.
Tale accertamento, infatti, ottenuto nella contumacia del evocato in giudizio, attribuisce una responsabilità CP_1
5 esclusiva al medesimo, e non piuttosto al privato CP_1
E', altresì, evidente che tale pronunciamento non è Pt_1
opponibile al condomino non litisconsorte nel relativo Pt_1
giudizio citato, e dunque estraneo ai suoi effetti ex art. 2909 c.c.
In conclusione, il non può, con Controparte_1 delibera condominiale, addossare arbitrariamente al €. Pt_1
3.850,45 per oneri condominiali a copertura di spese per interventi sulle sue parti private.
Considerazioni della Corte.
Il appellato ha deliberato l'esecuzione dei lavori ed CP_1
il riparto delle relative spese secondo i due prospetti che sono allegati alla convocazione del per la riunione Pt_1
assembleare del 21.12.2017.
Si tratta di lavori da eseguire su ordine dell'autorità giudiziaria per eliminare le infiltrazioni di cui all'appartamento di una condomina ( ). CP_2
I citati prospetti prevedono che il sostenga 1/3 delle Pt_1
spese preventivante per i lavori alla terrazza e tutte le spese relative ai parapetti (parti private).
L'appellante si duole di tale delibera esclusivamente per la parte in cui il ha deciso l'esecuzione dei lavori -e CP_1
l'attribuzione della relativa spesa in ragione del 100% - su parti non condominiali, bensì di proprietà esclusiva del Pt_1
Orbene dalla lettura dei prospetti emerge chiaramente che il
Tribunale ha errato nel ritenere che la delibera de qua abbia operato la ripartizione delle spese relative al lastrico solare in maniera corretta, atteso che la ripartizione in ragione di 1/3 a
6 carico del proprietario esclusivo e 2/3 a carico dei condomini ha riguardato solo la terrazza e non anche - come sopra si è detto- i parapetti, la cui spesa di riparazione (€ 3.850,45) è addossata al solo Pt_1
Dai medesimi prospetti e dalla posizione assunta dall'appellante si evince ancora, che sulla esclusiva appartenenza dei parapetti al non vi è contestazione. Pt_1
E d'altra parte, è giurisprudenza è consolidata che le spese per il rifacimento dei parapetti della terrazza sono a carico esclusivo del proprietario della terrazza stessa, essendo che i parapetti sono considerati parte integrante della terrazza e non rientrano nelle parti comuni dell'edificio.
Detto questo, il punto cardine della presente controversia, su cui l'appellante insiste, è la verifica della sussistenza o meno del potere del condominio di deliberare sulla manutenzione di parti di proprietà esclusiva.
Invero, la Suprema Corte ha stabilito: In tema di condominio, ove si debba procedere alla riparazione del locale a piano terra di proprietà esclusiva di un singolo condomino che funga anche da copertura per i vani scantinati sotterranei di proprietà
le spese relative alla manutenzione della parte CP_5
della struttura costituita dal pavimento del piano superiore sono
a carico del proprietario esclusivo del locale ex art. 1125 c.c. e, pertanto, non rientrano tra le attribuzioni dell'assemblea condominiale, competente a deliberare sugli interventi relativi alle sole parti comuni del fabbricato;
di talché è CP_5
nulla la deliberazione assembleare che abbia ad oggetto il
7 riparto inerente a manutenzione straordinaria, riparazioni o ricostruzione delle parti di proprietà esclusiva. Cassazione civile sez. II, 17/06/2024, n.16760
Né osta - nella fattispecie de qua- la circostanza che il sia stato condannato dal Tribunale ad eliminare le CP_1
infiltrazioni lamentate da una atteso che tale CP_4
condanna può essere eseguita dal medesimo solo CP_1
sulle parti comuni;
infatti, per i danni provenienti (in ipotesi) dalle parti di proprietà esclusiva, il proprietario di esse avrebbe dovuto essere convenuto in causa dalla danneggiata, che sola, quindi, avrebbe avuto titolo per pretendere la riparazione di tali parti.
All'esito l'appello va accolto, dichiarando nulla la delibera del
21.12.2017 nella parte in cui approva la ripartizione delle spese di rifacimento dei parapetti di proprietà esclusiva di Parte_1
e stabilisce i relativi tempi di pagamento.
[...]
Le spese seguono la soccombenza del nel primo e CP_1
secondo grado e si liquidano come da dispositivo, applicando i medi dello scaglione di valore della controversia (fino ad €
5.200,00).

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Messina, II sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto con citazione notificata il

3.3.2023 da avverso la sentenza n. 1425/2022, Parte_1
emessa dal Tribunale di Messina il 06/09/2022 non notificata nel giudizio promosso dall'odierno appellante nei confronti del
8 in persona dell'amministratore pro Controparte_1
tempore così provvede:
- In accoglimento dell'appello e in riforma della sentenza impugnata: 1)dichiara nulla la delibera del 21.12.2017 nella parte in cui approva la ripartizione delle spese di rifacimento dei parapetti di proprietà esclusiva di per la somma di € 3.850,45 e stabilisce i Parte_1
relativi tempi di pagamento anche per essa;
2) condanna il al pagamento in favore di CP_1 Parte_1
delle spese di lite, che liquida in € 2.555,00, di cui €
125,00 per spese ed € 2.430,00 per compensi, oltre Iva, cassa e rimborso spese generali.
- Condanna il al pagamento in favore di CP_1
delle spese del grado, che liquida in € Parte_1
3.062,00, di cui € 147,00 per spese ed € 2.915,00 per compensi, oltre Iva, cassa e rimborso spese generali.
Così deciso nella camera di consiglio del 23.1.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dott. Vincenza Randazzo dott. Giuseppe Minutoli
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