N. R.G. 2563/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE QUARTA CIVILE composta dai magistrati
Dott. Margherita Monte Presidente
Dott. Vinicia Licia Serena Calendino Consigliere
Dott. Maria Teresa Brena Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa
DA
(C.F. ), quale titolare dell'agenzia immobiliare Parte_1 CodiceFiscale_1
ZF INTERMEDIAZIONI IMMOBILIARI DI NO ES (p.i.: ), ed P.IVA_1 elettivamente domiciliato in Alessandria, Via Trotti n. 46, presso lo studio e la persona dell'Avv.
Massimo Grattarola (C.F. , che lo rappresenta e difende;
CodiceFiscale_2
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ) e (C.F. ) CP_1 C.F._3 CP_2 C.F._4 entrambi rappresentati e difesi, dall'avv. Roberta Lupo (C.F. , nel cui studio in C.F._5
Milano Via Podgora 12/A eleggono domicilio;

APPELLATI

Avente ad oggetto: mediazione
pagina 1 di 8 Sulle seguenti conclusioni:
: Parte_1
“Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello, reietta ogni contraria istanza, eccezione e/o deduzione, in totale riforma dell'appellata sentenza, dichiarare tenuti e condannare, per le causali tutte esposte in narrativa, e in solido tra loro al pagamento in favore di CP_1 CP_2 Parte_1
, quale titolare dell'agenzia immobiliare ZF Intermediazioni Immobiliari di EC
[...]
CO, della somma di €uro 10.000,00=, oltre agli interessi legali maturati e maturandi dalla data del 9/12/2020 sino al giorno dell'introduzione del processo, e ex art. 1224 comma IV cpc dal giorno dell'introduzione del processo al saldo.
Dichiarare tenuti e condannare gli appellati alla restituzione in favore dell'appellante della somma di
€ 4.377,36 oltre interessi al tasso di mora dal 9.4.2024 al saldo
Con vittoria di spese e competenze del doppio grado, oltre accessori di legge”.
In via istruttoria
Ammettersi prova per testi sui seguenti capitoli:
“Vero che in sede di conferimento dell'incarico, il Sig. informò i Sig.ri che per Pt_1 CP_1
l'ipotesi di inadempimento contrattuale potevano scegliere tra il risarcimento del danno, che sarebbe spettato a lui provare, o la clausola penale, che invece delimitava il danno a una cifra predeterminata, nella fattispecie i 2/3 della provvigione, e i scelsero la seconda opzione CP_1
Vero che i conferitori vennero informati da anche della possibilità di conferire CP_1 Pt_1
incarico contemporaneo ad altre agenzie, con una percentuale provvigionale più alta, o conferire incarico in esclusiva con una percentuale provvigionale ridotta, e i clienti scelsero l'esclusiva
A testi ” Testimone_1

E : CP_1 CP_2
“1) Rigettare tutte le avverse domande;

2) Rigettare l'appello proposto in quanto infondato in fatto ed in diritto;

3) Con Vittoria di spese, diritti, onorari e rimborso forfettario per spese generali e accessori come per legge”.

pagina 2 di 8 MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO E DIRITTO
-giudizio di primo grado
Con atto di citazione notificato in data 2.04.2021, in qualità di titolare Parte_1 dell'omonima impresa individuale ZF INTERMEDIAZIONI IMMOBILIARI DI NO
ES conveniva in giudizio e , chiedendo la loro condanna in CP_1 CP_2
solido al pagamento della somma di €10.000,00, oltre interessi legali, a titolo di penale, dovuta per il recesso anticipato esercitato dagli stessi in relazione al contratto di mediazione immobiliare stipulato tra le parti in data 11.09.2020. Esponeva che i convenuti, in qualità di proprietari di un compendio immobiliare sito nel Comune di Tortona, aveva conferito un incarico di mediazione in esclusiva sino alla data del 15.09.2021 alla sua agenzia, ZF Intermediazioni Immobiliari, per la vendita della loro villa al prezzo di € 750.000,00. L'attore sosteneva di aver reperito un potenziale acquirente, ma che i convenuti avevano anticipatamente revocato l'incarico il 09 dicembre 2020, dichiarando di non essere più interessati alla vendita. L'attore richiedeva, pertanto, il pagamento della penale prevista dalla clausola 10 del contratto, pari a due terzi della provvigione, che ammontava a €10.000,00.
I convenuti, e , si costituivano in giudizio con comparsa di costituzione e risposta CP_1 CP_2
depositata in data 15 ottobre 2021, contestando integralmente le domande dell'attore. In particolare, sostenevano che non veniva loro illustrata, né tantomeno era stato oggetto di trattativa la clausola n. 10 del contratto di mediazione intitolata “Inadempimenti Contrattuali” come dimostrato dal contratto di mediazione che producevano sub (doc. 1) dalla cui semplice visione risultava che, mentre, gli altri articoli erano stati barrati nei vari riquadri, il punto 10 non aveva alcun riquadro barrato, e non era stata scelta alcuna delle opzioni previste ed in ogni caso, precisavano di non aver mai accettato di pagare una penale nell'ipotesi di recesso anticipato. Durante la trattativa, infatti, erano stati informati solo della possibilità di conferire incarico a più agenzie, ma non era stata mai menzionata la clausola penale in questione.
Inoltre, evidenziavano che la clausola era vessatoria ai sensi dell'art. 33 del Codice del Consumo, in quanto prevedeva un importo manifestamente eccessivo a carico del consumatore e comportava uno significativo squilibrio a loro danno. Infine, sottolineavano che la proposta di acquisto presentata dall'attore, pari a € 650.000,00, era stata ritenuta inadeguata e non avevano mai accettato di vendere l'immobile a tale prezzo.
Il Giudice di primo grado, dopo aver esaminato la documentazione e valutato le argomentazioni delle parti, con la sentenza n. 1987/2024 rigettava la domanda dell'attore considerando che la clausola penale pagina 3 di 8 fosse effettivamente vessatoria e non fosse stata oggetto di trattativa. In particolare, il Giudice sottolineava che l'onere di provare la validità della clausola incombeva sull'attore, il quale non era riuscito a dimostrare che la clausola fosse stata discussa e accettata in modo specifico, attesa l'incertezza sul fatto che la clausola n. 10 fosse stata adeguatamente barrata, essendo l'elemento grafico in sé troppo vago e modificabile per poter essere assunto a base della decisione.
Il Giudice richiamava poi il disposto dell'art. 33 del Codice del Consumo, secondo il quale: “nel contratto concluso mediante sottoscrizione di moduli o formulari predisposti per disciplinare in maniera uniforme determinati rapporti contrattuali, incombe sul professionista l'onere di provare che le clausole, o gli elementi di clausola, malgrado siano dal medesimo unilateralmente predisposti siano stati oggetto di specifica trattativa con il consumatore” e, quindi, riteneva che la clausola penale in questione, che prevedeva il pagamento di una somma pari a due terzi della provvigione in caso di recesso anticipato,
configurasse un onere eccessivo a carico dei convenuti, in quanto non rifletteva un equilibrio tra le prestazioni delle parti. Pertanto, le clausole contrattuali che impongono oneri eccessivi al consumatore sono qualificare come vessatorie e, di conseguenza, nulle. Il primo giudice precisava poi che trattandosi di clausola accessoria, la declaratoria di vessatorietà della clausola stessa non fa venir meno naturalmente l'intero contratto, ma non avendo lo proposto domanda di risarcimento del Pt_1
danno ai sensi dell'art. 1723 c.c.- che prevede che mandante può sempre revocare l'incarico, ma se era stata pattuita l'irrevocabilità', risponde dei danni, salvo che ricorra una giusta causa-, rigettava ogni sua pretesa.
Il giudizio di appello
Avverso tale sentenza, con citazione notificata in data 09 settembre 2024, Parte_1
proponeva appello, articolando il gravame sulla base di tre motivi e chiedendo, in riforma,
l'accoglimento delle conclusioni in epigrafe indicate.
I convenuti, e , a loro volta, si costituivano nel giudizio di secondo grado con atto CP_1 CP_2
depositato in data 21 novembre 2024, contestando integralmente le argomentazioni dell'appellante e chiedendo il rigetto del gravame. Ribadivano che la clausola penale non era stata barrata e che, in ogni caso, essa era vessatoria e non era stata oggetto di trattativa. Sottolineavano che l'onere di provare la validità della clausola incombeva sull'appellante, il quale non aveva fornito alcuna prova in tal senso.
All'esito della prima udienza di comparizione del 9 gennaio 2025, il consigliere istruttore, ritenuti sussistenti i presupposti di cui all'art. 350, terzo comma, secondo periodo c.p.c. invitava le parti a precisare le conclusioni.
Le parti precisavano le conclusioni riportandosi ai rispettivi atti, e il consigliere istruttore rinviava per pagina 4 di 8 discussione orale della causa ai sensi dell'art. 350-bis c.p.c. all'udienza collegiale del 27 marzo 2025
(con termine antecedente per memorie difensive), nella quale la causa è stata assunta in decisione.
Motivi di gravame
Con il primo motivo di appello, intitolato "Erroneità della motivazione 'perplessa' del Giudice sulla pattuizione della clausola", l'appellante contesta la valutazione del Giudice di primo grado, il quale, ha espresso perplessità riguardo alla barratura della clausola n. 10. Il Tribunale Giudice ha affermato, infatti, che "sussiste incertezza" sulla validità della clausola, nonostante, l'evidenza grafica di una barratura chiara. L'appellante sostiene che l'originale del contratto era stato esibito all'udienza del
16.03.2022 seppure davanti ad un altro Giudice Istruttore, e mostrava inequivocabilmente la barratura della clausola e le firme degli appellati, a conferma della sua approvazione. In ogni caso, l'appellante sottolinea che, qualora non fosse ritenuta accettata dagli appellanti la penale di cui alla clausola 10, gli spetta, comunque, il risarcimento del danno sotto forma di perdita di chance ex artt. art. 1373 o 1453 cod. civ. Invero, il recesso anticipato operato dai venditori, appena un mese dopo la stipula del contratto, e undici mesi prima della scadenza naturale, ha comportato l'esclusione, in capo allo.
, della possibilità di ottenere il pagamento della provvigione dai venditori e dal compratore Pt_1 per il caso di conclusione dell'affare, anche in considerazione del fatto che poche settimane dalla stipula del contratto, l'appellante aveva procurato ai venditori una proposta che recava un Pt_1
prezzo molto prossimo a quello richiesto dai venditori. Ritiene, dunque, che il risarcimento del danno così qualificato spetti nella misura richiesta in causa (2\3 dell'intera provvigione) siccome importo del tutto equo.
Con il secondo motivo di appello, intitolato "Violazione dell'art. 33 del D.Lgs. 206/2005", l'appellante censura la sentenza, sostenendo che il Giudice di primo grado abbia errato nel ritenere che non fossero stati forniti elementi specifici, per dimostrare che la clausola in questione fosse stata oggetto di specifica trattativa. Il Giudice ha considerato inammissibili e generiche le prove orali richieste dallo
, concludendo che la clausola fosse vessatoria ai sensi dell'art. 34, comma 5, del D.Lgs. Pt_1
206/2005. L'appellante argomenta che la vessatorietà di una clausola debba essere valutata in base al suo contenuto e la vessatorietà è “sanata” se oggetto di specifica pattuizione. La clausola non diventa vessatoria se oggetto di specifica pattuizione: ergo il Giudice deve prima valutare se la clausola è vessatoria, e poi semmai valutare se sia stata oggetto di specifica pattuizione. Secondo l'art. 33, le clausole sono considerate vessatorie se creano uno squilibrio significativo nei diritti e negli obblighi delle parti. Nel caso di specie l'appellante sottolinea che la clausola penale di cui si discute non può essere considerata vessatoria perché prevede anche a carico dell'agenzia in caso di inadempimento, il pagina 5 di 8 pagamento di una penale pari alla provvigione pattuita, pertanto, non crea alcun squilibrio contrattuale, dimostrando così l'assenza di un vantaggio per il professionista.
Con il terzo motivo intitolato “le trattative” l'appellante sostiene che, dopo la mancata ammissione della prova orale diretta a dimostrare che la sottoscrizione dell'art. 10 era stata preceduta da apposita trattativa, il Tribunale del tutto ingiustamente ha respinto la domanda affermando che lo non Pt_1
aveva provato detta circostanza. I capitoli di prova dedotti non sono stati ammessi dal primo giudice in quanto “relativi a un contratto scritto” e in quanto generici, perché non indicavano il tempo delle trattive e non avrebbero chiarito le modalità di illustrazione della clausola 10. Al contrario, rileva l'appellante di non avere dedotto capitoli diretti a dimostrare patti aggiunti o contrari al contenuto di un contratto (istanza vietata dall'art. 2722 cod. civ.), ma circostanze intervenute prima della sottoscrizione del contratto da parte dei consumatori. Le trattative vengono prima, non sono il contratto, e ben possono essere provate per testi. Quanto al tempo delle trattative, le stesse non potevano che essere intercorse il giorno del conferimento dell'incarico, o nei giorni immediatamente precedenti per cui non vi era alcun elemento di incertezza temporale.
Opinione della Corte
L'appello non può essere accolto per le seguenti ragioni che vanno ad integrare la motivazione del giudice di primo grado.
Con riferimento al primo motivo di gravame, preliminare rispetto ad ogni altra considerazione è
l'accertamento della pattuizione o meno tra le parti della clausola di cui all'art. 10 del contratto di mediazione intitolato “INADEMPIMENTI CONTRATTUALI: In caso di inadempimento agli obblighi assunti, il risarcimento sarà determinato:
[] secondo le norme legge ovvero la parte danneggiante sarà tenuta a risarcire all'altra parte tutti i danni prodotti da quantificarsi secondo le norme ordinarie.
[] nei limiti delle penali di seguito pattuite.
In caso di scelta dell'opzione NEI LIMITI DELLE PENALI: laddove l'agenzia si renda inadempiente alle obbligazioni assunte, ivi compreso il recesso anticipato, sarà tenuta a versare una somma pari alle intere provvigioni pattuite;
laddove, invece l'incaricante si renda inadempiente agli impegni di cui al presente incarico, a fronte dell'attività svolta dal mediatore di cui al punto 6, sarà tenuto a versare una somma pari ai 4/5 delle provvigioni pattuite in caso di violazione dell'impegno di accettazione di una proposta di acquisto che rispetti le condizioni del presente incarico;
una somma pari ai 2/3 delle provvigioni pattuite, in caso di inadempimento all'impegno di esclusiva, ove conferito, in caso di recesso anticipato o di impedimento ripetuto (tre volte) alle visite;
(..)” (…) laddove invece
pagina 6 di 8 l'incaricante si renda inadempiente (…) una penale pari a 2/3 delle provvigioni pattuite (..) in caso di recesso anticipato”.
A tal proposito ritiene il Collegio che, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, la visione dell'originale del contratto che è stato esibito alla Corte in sede di udienza di discussione ex art. 350 bis c.p.c. permette di ritenere certamente non provata la barratura di alcun riquadro della clausola 10 e, quindi, pacifica la sua mancata approvazione da parte degli appellati. Infatti, non solo manca il segno grafico X riprodotto meccanicamente e ben visibile sulle altre clausole oggetto di approvazione ma, altresì, non risulta alcun altro segno grafico di barratura mediante penna, pennarello, matita ecc…. non potendo certo ritenersi tale lo “sbaffo” e/o “macchia” che si intravvede nel secondo riquadro della clausola 10 come tanti altri che sono presenti e visibili nel contratto. Quindi, come sostenuto e ribadito anche in questa sede dagli appellati, al momento del conferimento dell'incarico tra le parti non fu previsto che in ipotesi di recesso anticipato, i venditori dovessero corrispondere al mediatore a titolo di penale un importo pari ai 2/3 dell'importo della provvigione pattuita.
Del tutto nuova e, quindi, inammissibile è poi la domanda proposta dall'appellante solo in sede di memoria difensiva finale, di risarcimento del danno per perdita di chance, ipotesi questa che non è mai stata dedotta ed allegata né in primo grado né con l'atto di gravame.
Il rigetto del primo motivo di gravame, assorbe e supera le considerazioni di cui al secondo motivo, perché come già detto, la Corte ritiene indiscutibile il fatto che non sia stata barrata la casella di cui alla penale prevista dalla clausola 10.
Sul punto è d'altra parte, parimenti infondato anche il terzo motivo di appello perché i capitoli di prova così come dedotti sono inammissibili sia ex art. 2722 c.c. in quanto relative al contenuto di Pt_1
un contratto scritto, sia perché generici e giustamente non sono stati ammessi dal Tribunale. In primo luogo, i nell'affermare in sede di comparsa di costituzione di primo grado che:”... si recavano CP_1 presso l'agenzia del Sig. , perché interessati alla vendita della loro casa di Parte_1
famiglia sita in Tortona Corso Fausto e Serse Coppi, non veniva loro illustrata, né tantomeno era oggetto di trattativa la clausola n. 10 del contratto di mediazione intitolata “Inadempimenti
Contrattuali”hanno prodotto sub doc. 1) il Modulo d'incarico firmato dallo che era stato Pt_1
loro consegnato al momento del conferimento, nel quale il punto 10 non ha alcun riquadro barrato, non è stata scelta nessuna delle opzioni previste, pertanto, contrariamente a quanto sostenuto dalla difesa dell'appellante sia il doc.1 prodotto dagli appellati che il doc. 2 prodotto dallo Pt_1
contrastano con i capitoli di prova e smentiscono le circostanze ivi dedotte, non essendovi stata alcuna accettazione della clausola penale da parte dei CP_1
Il gravame per le ragioni tutte sopra esposte non può dunque che essere rigettato.
pagina 7 di 8 Le spese processuali.
Quanto alle spese di lite del grado che devono essere disciplinate ai sensi dell'art. 91 c.p.c. secondo il principio della soccombenza, vanno poste integralmente a carico dell'appellante ed a favore degli appellati e vanno liquidate ex D.M. n.55/2014 e ss. tenuto conto dell'attività difensiva svolta, della non particolare difficoltà delle questioni trattate e del valore della causa, facendo riferimento agli importi medi previsti per le cause comprese nello scaglione da € 5.200,01 a € 26.000,00 per le sole fasi studio, introduttiva e decisionale non essendovi stata quella istruttoria.
Segue, inoltre, la declaratoria della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo pari al contributo unificato a norma del comma 1 quater dell'art. 13 DPR 115/2002.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
quale titolare dell'agenzia immobiliare ZF INTERMEDIAZIONI IMMOBILIARI
[...]
DI NO ES nei confronti di e avverso la CP_1 CP_2
sentenza n. n. 1987/2024 del Tribunale di Milano, così dispone:
- 1) rigetta l'appello.
- 2) Condanna quale titolare dell'agenzia immobiliare ZF Parte_1
INTERMEDIAZIONI IMMOBILIARI DI NO ES al rimborso a favore di e , delle spese di lite del presente grado di giudizio, CP_1 CP_2
liquidate in euro 3.082,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario per spese generali, IVA e CPA se dovute.
- 3) da atto della sussistenza a carico dell'appellante dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello già versato
Così deciso in Milano, il 02.04.2025
Il Consigliere relatore Il Presidente
Maria Teresa Brena Margherita Monte
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