Repubblica Italiana
In nome del popolo italiano
La Corte di appello di Napoli, sesta sezione civile, così composta: dott.ssa Assunta d'Amore presidente dott. Giorgio Sensale consigliere rel. dott. Francesco Notaro consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile n°2611/2020 R.G., di appello contro la sentenza del
Tribunale di Torre Annunziata n°2479/2019 del 12 novembre 2019
t r a il (C.F. , sito in Torre Parte_1 P.IVA_1
Annunziata alla Via G. Alfani, 15, in persona dell'amministratore in carica,
( ), rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._1
dall'avvocato Maurizio Mancino ( , con studio in C.F._2
Napoli alla Via Aniello Falcone, 332, e domicilio digitale
Email_1
e
(nata a [...] il 1° luglio 1950; CP_2
), rappresentata e difesa dagli avvocati Pasquale C.F._3
Formisano ( e Domenico De Liguori C.F._4
( , con studio in Striano alla Via Risorgimento, 4, e C.F._5
domicilio digitale Email_2
Conclusioni
Come da atto di appello (per il e da Parte_1 comparsa di risposta (per ). CP_2
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
§ I. Con citazione notificata il 14 febbraio 2013 , in qualità Controparte_1
di amministratore del condominio “ sito in Torre Parte_1
Annunziata alla Via G. Alfani, 15, conveniva la condomina innanzi CP_2 al Tribunale di Torre Annunziata, perché fosse condannata al pagamento di €
6.976,99, oltre agli interessi, alla rivalutazione monetaria e alle spese di lite, somme dovute per oneri ordinari e straordinari risultanti da consuntivi regolarmente approvati.
§ II. , costituitasi in giudizio, sosteneva di essere a sua volta CP_2
creditrice per i danni subiti all'appartamento di sua proprietà, per infiltrazioni provenienti dai lastrici solari, e proponeva domanda riconvenzionale per ottenerne il risarcimento, oltre che la condanna del condominio alla riparazione dei lastrici solari.
§ III. Con ordinanza ex art. 186-ter c.p.c. del 18 giugno 2013 il giudice istruttore ingiungeva alla convenuta di pagare senza dilazione al CP_2
la somma di € 6.976,99 con gli interessi Parte_1
dall'8 gennaio 2013 al saldo. Quindi, ammetteva l'interrogatorio formale deferito dalla convenuta all'amministratore del condominio e la prova per testi articolata dalle parti, disponeva, poi, una C.T.U. e, all'esito dell'istruttoria, con sentenza del 12 novembre 2019, pronunciata in funzione di giudice unico, così provvedeva:
«1) Accoglie la domanda attorea e, per l'effetto, condanna al CP_2
2 pagamento della somma di € 6.976,99 oltre interessi a decorrere dall'8.01.2013
e fino all'effettivo soddisfo, a titolo di oneri condominiali ordinari e straordinari per gli anni 2011-2013, maturati nei confronti della predetta condomina e dalla stessa non corrisposti;

2) Accoglie la domanda riconvenzionale proposta da nei confronti CP_2
del condominio “ e, per l'effetto, condanna il predetto Parte_1
condominio al pagamento, in favore della convenuta, della somma complessiva di € 11.261,66, oltre IVA se dovuta, ed oltre interessi a far data dalla domanda
e fino all'effettivo soddisfo;

3) Condanna, altresì, il attore all'effettuazione dei lavori di Parte_1
rifacimento del lastrico solare, così come analiticamente indicati dal CTU nelle pagine 15-17 della relazione in atti, al fine di eliminare le cause dei fenomeni di infiltrazione riscontrati;

4) Compensa interamente fra le parti le spese di giudizio;

5) Pone definitivamente a carico del attore le spese di CTU, Parte_1 liquidate come da decreto del 18.01.2016, in atti». § IV. Nel motivare la propria decisione il giudice di primo grado riteneva fondata la domanda del e, quindi, da confermare l'ordinanza ex Parte_1
art. 186-ter c.p.c. emessa il 18 giugno 2013, alla luce delle deliberazioni assembleari di approvazione dei bilanci e dello stato di riparto fra i condomini, prodotte in giudizio, e della mancata tempestiva contestazione della loro validità e delle relative risultanze contabili, e del pari fondata, oltre che ammissibile, la domanda riconvenzionale proposta dalla . CP_2
Quanto all'ammissibilità della riconvenzionale, contestata dal , Parte_1
escludeva la necessità che essa dovesse dipendere dal medesimo titolo della domanda principale, reputando sufficiente il rapporto di connessione tra le domande contrapposte per giustificare il simultaneus processus. Nel merito, richiamava l'accertamento compiuto dal C.T.U., da cui era emersa la sussistenza di estese macchie di umidità nell'appartamento della CP_2
localizzate nel soggiorno, cucina e sala da pranzo, con conseguente danneggiamento della controsoffittatura e, nella stanza soggiorno, anche delle pareti; macchie senz'altro riconducibili ad infiltrazioni di acqua piovana 3 determinate dal cattivo stato di manutenzione della guaina di copertura del lastrico solare sovrastante […] in più punti scrostata e bucata, nonché dalla mancanza di idonea pendenza per il deflusso delle acque. Escludeva, poi, che tali fenomeni potessero farsi risalire ad epoca antecedente i lavori di rifacimento posti in essere dal , attesa la mancanza di aloni gialli Parte_1
attorno alle macchie, segno evidente che le stesse non erano asciutte, in quanto ancora alimentate dalle perdite in corso. Inoltre, rilevava la presenza di danni anche sulle parti condominiali presenti sui balconi dell'appartamento della e, più specificamente: 1) deterioramento dell'intonaco con CP_2 scrostamento della pittura sul cielino del cornicione soprastante il balcone della convenuta ed in corrispondenza della parete perimetrale esterna di detto balcone;
2) distacco di copriferro con ossidazione delle armature dei frontalini del cornicione di cui sopra e del cornicione soprastante la parte di balcone attualmente chiuso da veranda e da parete in mattoni di laterizio;
3) deterioramento di intonaco con scrostamento della pittura sul cielino del cornicione soprastante la veranda chiusa con mattoni in laterizio (cfr. pagg. 6- 7 della relazione di CTU). Infine, richiamava la stima dei costi necessari per eliminare i danni, quantificati in complessivi € 11.261,66, oltre IVA – di cui €
4.152,11 per l'eliminazione dei danni all'interno dell'appartamento mediante rimozione dei parati e della controsoffittature danneggiati dalle infiltrazioni, e posa in opera dei nuovi elementi e successiva ritinteggiatura, ed € 7.109,55 per
l'eliminazione dei danni riscontrati dal CTU sulle parti condominiali presenti all'esterno dell'appartamento della , mediante spicconatura CP_2
dell'intonaco ammalorato sui cielini e frontalini del cornicione posto sopra all'appartamento della convenuta, trattamento dei ferri d'armatura e rifacimento degli stessi a regola d'arte (cfr.. pagg. 14 e 15, rispettivamente punti
1) e 2) della relazione di CTU).
Quanto ai lavori necessari per l'eliminazione delle cause delle infiltrazioni verificatesi nell'appartamento di stimati dal C.T.U. in € CP_2
54.625,06, condannava il attore alla loro esecuzione. Parte_1
Per le spese di lite la decisione (d'integrale compensazione tra le parti, salvo che per il costo della C.T.U., posto a carico del condominio, visti gli esiti 4 dell'accertamento compiuto) era motivata richiamando la soccombenza reciproca delle parti.
§ V. Il condominio proponeva appello, con citazione Parte_1
notificata il 14 luglio 2020, per censurare la quantificazione del risarcimento riconosciuto alla convenuta. Sosteneva, sul punto, che della somma determinata dal C.T.U. per i lavori di riparazione, solo € 4.152,11 erano riferibili ai danni nella proprietà esclusiva della condomina, mentre il restante importo di € 7.109,55 riguardava i danni alle parti condominiali (sui quali, peraltro, si era già intervenuto nell'ambito dei lavori di ristrutturazione dell'intero ), e, in ogni caso, danni non oggetto della domanda Parte_1
riconvenzionale. In particolare, deduceva che l'importo relativo ai cielini e frontalini del cornicione non competeva alla , trattandosi di parti CP_2
condominiali che attengono al decoro architettonico dell'edificio. Concludeva, pertanto, affinché il risarcimento dovuto a fosse ridotto a € CP_2
4.152,11, con la condanna di quest'ultima al pagamento delle spese di lite per entrambi i gradi del giudizio (da attribuirsi ai sensi dell'articolo 93 c.p.c.). § VI. , costituitasi il 3 dicembre 2020, eccepiva l'inammissibilità CP_2
dell'appello, ex artt. 342 e 348-bis c.p.c., sostenendo che l'appellante aveva mosso alla sentenza di primo grado contestazioni del tutto generiche, né aveva indicato le specifiche parti del provvedimento impugnato e la diversa ricostruzione dei fatti posta a sostegno dell'impugnazione.
Nel merito, deduceva l'infondatezza dei motivi di appello, non avendo il dimostrato l'avvenuta effettuazione dei lavori di ristrutturazione Parte_1
come indicati dal CTU, e richiamava le conclusioni del consulente d'ufficio, ing. , da cui era emersa: a) l'inconfutabile esistenza di danni Persona_1
da infiltrazioni di umidità derivanti da acqua piovana proveniente dal lastrico solare sia sui soffitti e sia sulle pareti di diverse stanze dell'appartamento della convenuta (il soggiorno, la cucina e la sala da pranzo); b) la necessità della spesa di € 56.625,06 per la eliminazione delle cause delle infiltrazioni d'acqua meteorica provenienti dal lastrico solare all'interno dell'appartamento della;
c) l'imputabilità di tutti i danni alle CP_2
infiltrazioni di acqua piovana proveniente dal lastrico solare, avente un 5 sistema di impermeabilizzazione che versa in pessimo stato e del tutto insufficiente.
Deduceva, inoltre, che le parti esterne danneggiate erano di sua esclusiva proprietà.
Chiedeva, pertanto, che l'appello fosse dichiarato inammissibile o rigettato nel merito.
§ VII. Fin qui riassunte le vicende processuali e le posizioni delle parti, va, in primo luogo, esclusa l'inammissibilità dell'appello, che risponde pienamente ai requisiti imposti dall'articolo 342 c.p.c., sia nell'indicare le parti del provvedimento impugnato (il quantum dell'obbligazione risarcitoria) e le modifiche richieste alla ricostruzione del fatto compiuto dal giudice (ossia, la necessità di limitare il risarcimento alla sola spesa necessaria per la riparazione della proprietà esclusiva della ), sia nell'indicare le CP_2 circostanze da cui deriva l'erroneità in diritto della sentenza (per la riconduzione alla proprietà singola della condomina di porzioni delle parti comuni dell'edificio). Nel merito, l'appello è fondato.
Come si legge a pagina 18 della relazione del C.T.U., sono stati riscontrati, nei balconi dell'appartamento della sig.ra (balcone sul soggiorno e CP_2
balcone con veranda murata) dei danni alle parti condominiali dovute ad infiltrazioni d'acqua piovana provenienti dal lastrico solare, così descritti:
- Ammaloramento di intonaco e scrostamento e/o deterioramento della tinteggiatura dei cielini del cornicione soprastanti, delle pareti esterne dei balconi, del pilastro esterno, dei frontalini del cornicione soprastante.
- Distacco di copriferro ed ossidazione delle armature dei frontalini del cornicione anzidetto.
Appunto per tali danni il C.T.U. ha ipotizzato una spesa di € 7.109,55.
Lo stesso giudice di primo grado, nel descrivere i danni in questione mutuando le affermazioni del C.T.U., ha definito come “parti condominiali” quelle (esterne alla proprietà della ) che ne sono risultate colpite, per CP_2
poi, con scarsa coerenza, imporre al di risarcire la controparte Parte_1
della spesa occorrente per la riparazione. 6 Com'è noto, i balconi, pur compresi nella facciata dell'edificio (che costituisce bene comune), costituiscono un prolungamento dell'unità immobiliare posta all'interno dello stesso e ne costituiscono un accessorio. Quali elementi accidentali, privi anche di funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato (assolta da pilastri e architravi), e destinati all'uso e al godimento dell'unità immobiliare cui accedono, formano parte integrante di questa e, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva del singolo condomino. Ciò non esclude, però, che nel manufatto “balcone” vi siano elementi al servizio di tutto il , per la loro funzione prevalentemente estetica o di Parte_1 protezione dagli agenti atmosferici, di cui tener conto per la determinazione dei criteri di ripartizione (in toto o pro quota) delle spese di riparazione, in particolare i “frontalini” (intendendosi per tali la parte terminale della struttura armata del balcone, visibile dall'esterno).
Nel caso di specie, nell'ambito delle opere quantificate in € 7.109,55, dalla descrizione contenuta nella C.T.U. e, soprattutto, dalle fotografie allegate alla relazione (in particolare, le nn. 33, 36, 39, 40, 41 e 42), si evince che il frontalino e i cielini cui si riferisce il C.T.U. sono quelli del cornicione che aggetta sul balcone della e non dello stesso balcone, onde si tratta CP_2
indubbiamente di parti comuni, così come la parete esterna del balcone, la quale non è il parapetto di esso (costituito da ringhiere metalliche), bensì il frontalino sottostante (su cui va richiamato il costante orientamento giurisprudenziale – cfr. da ultimo Cass. 27413/18 – sulla sua natura di bene comune, quale elemento che s'inserisce nel prospetto del fabbricato).
Di conseguenza, il risarcimento spettante a va limitato CP_2
all'importo di € 4.152,11, così come richiesto dalla parte appellante.
È superfluo aggiungere che le considerazioni espresse dall'appellata in comparsa di risposta, sull'esistenza dei danni, sulle loro cause e sulla spesa occorrente per l'eliminazione delle stesse, esulano del tutto dalla sola questione sollevata dal in sede di appello. Parte_1
§ VIII. Per le spese di lite, da regolare ex novo anche per il giudizio di primo grado, ex art. 336 c.p.c., per effetto della parziale riforma della sentenza appellata, va considerato che l'accoglimento dell'appello non fa venir meno la 7 situazione di soccombenza reciproca delle parti, che rende giustificata la compensazione ai sensi dell'articolo 92 c.p.c., da estendere anche al grado di appello, dovendosi tenere conto del risultato complessivo del giudizio e non dell'esito dell'impugnazione.


P. Q. M.


La Corte di appello di Napoli così provvede:
a) in accoglimento dell'appello, riduce da € 11.261,66 a € 4.152,11 (oltre ai relativi accessori indicati nella sentenza di primo grado) la condanna a carico del e in favore di;
Parte_1 CP_2
b) dichiara compensate tra le parti le spese di lite per entrambi i gradi del giudizio, ferma restando la statuizione contenuta nella sentenza impugnata che ha posto a carico del solo condominio il costo della C.T.U.
Così deciso il 9 gennaio 2025.
Il consigliere estensore La presidente
Giorgio Sensale Assunta d'Amore