REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA
Composta dai signori Magistrati:
GIANMICHELE MARCELLI Presidente
PIERGIORGIO PALESTINI Consigliere
RODOLFO GIUNGI G.A. Relatore
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 110/2022 RGC promossa
DA
- , nata a [...] il [...], ed ivi res.te alla via Parte_1
Cavallotti n. 6;
CF: ; C.F._1
rappresentata e difesa dall'avv. Marco Polita del Foro di Jesi ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Jesi al viale della Vittoria n. 73;
(appellante)
NEI CONFRONTI DI - , nato a [...] il giorno 11.10.1990 ed ivi res.te; CP_1
C.F.: ; C.F._2
- , nata a [...] il [...] ed ivi res.te; Parte_2
CF: C.F._3
rappresentati e difesi dall'avv. Enrico Basso del Foro di Ancona ed elettivamente domiciliati in Jesi al C.so Matteotti n. 37;
(appellati)
AVVERSO la sentenza n. 126/2022 del Tribunale di Ancona del giorno
24.01.2022, resa in procedimento n. 1153/2020 RGC.
OGGETTO: vendita di beni immobili.
CAUSA posta in decisione con provvedimento del giorno 20.11.2024.
CONCLUSIONI DELLE PARTI: I procuratori delle parti hanno precisato le rispettive conclusioni come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione in appello dinanzi a questa Corte ha Parte_1
impugnato la sentenza in epigrafe con la quale era stata parzialmente accolta la domanda di riduzione del prezzo di acquisto di bene immobile nei suoi confronti formulata dagli acquirenti sigg.ri e , CP_1 Parte_2
pag. 2/7 Si sono costituiti nel grado gli appellati per resistere all'appello proposto e chiedere la conferma della decisione gravata.
La causa è stata trattenuta in decisione con provvedimento del 20.11.2024.
impugna la sentenza in epigrafe muovendo alla stessa le Parte_1
censure che come di seguito possono brevemente essere compendiate. Secondo
l'appellante avrebbe errato il Tribunale di Ancona nel non valutare correttamente la sussistenza – o meno – degli elementi costitutivi di una possibile responsabilità della venditrice nella vendita di bene immobile difforme dal progetto assentito, come peraltro correttamente individuati dallo stesso Tribunale. In particolare, osserva l'appellante, nella specie la difformità
contestata sarebbe in realtà stata dichiarata dalla stessa venditrice in atto di compravendita, posto che la stessa aveva avvertito della insussistenza della certificazione di agibilità dell'immobile; inoltre, la difformità avrebbe potuto essere agevolmente rilevata dagli acquirenti, dal momento che essi ebbero a dare incarico di controllare lo stato dell'immobile sia al notaio , che poi Per_1
rogò l'atto, sia al tecnico della Banca Popolare di Vicenza che erogò il mutuo;

non sussisterebbe inoltre più il potere repressivo della P.A. nei confronti dell'abuso contestato;
la venditrice poi sarebbe esente da colpa avendo rivenduto l'immobile così come lo aveva acquistato senza neppure averlo mai neppure abitato, e senza conoscere comunque i problemi di conformità edilizio-
urbanistica che lo stesso presentava. Sotto questo profilo in particolare – ovvero pag. 3/7 quello della buona fede della venditrice – non sarebbe configurabile neppure alcun inadempimento da parte di quest'ultima, come neppure alcuna responsabilità ex artt. 1489 e 1490 c.c.
Costituendosi in grado di appello, gli acquirenti e hanno CP_1 Parte_2
contestato le censure proposte dall'appellante, evidenziando le ragioni di conferma della decisione impugnata, per la quale hanno insistito.
L'appello proposto è evidentemente infondato e come tale deve essere respinto.
Occorre muovere dal dato inconfutabile per cui la sig.ra Parte_1
ebbe a vendere agli odierni appellati, con atto per notar di Senigallia Per_1
del 06.07.2017, un immobile descritto come appartamento disposto su due piani, terra e primo. Anche la descrizione catastale del bene – come desumibile dalla CTU agli atti di primo grado – si presentava conforme alla descrizione in atto, posto che il bene venduto era complessivamente classato come A/4,
ovvero come un immobile di tipo popolare e di vecchia costruzione, ma comunque sempre a destinazione abitativa. Ciò posto, la CTU svolta in primo grado ha permesso di accertare che, al contrario, il piano terra dell'immobile aveva, al momento della compravendita, una destinazione non abitativa ma a ripostiglio (stalla, rimessa etc.). Posto dunque che sussisteva una significativa difformità tra il bene effettivamente assentito e quello venduto, non può
innanzitutto ritenersi – come sostiene l'appellante – che la sig.ra Parte_1
abbia sostanzialmente avvertito gli acquirenti della presenza della difformità
pag. 4/7 medesima evidenziando la mancanza di certificazione di abitabilità
dell'immobile. A prescindere da quest'ultima, difatti, il punto è che la venditrice ha senza dubbio venduto un bene con destinazione d'uso integralmente abitativa, mentre invece essa era presente solo per una parte del bene (il piano primo), ed invece altra parte (il piano terra) presentava destinazione d'uso diversa. La circostanza poi che gli acquirenti conoscessero tale difformità, oltre a non essere comunque provata, è categoricamente esclusa dall'atto pubblico (posto che in tal caso essa sarebbe stata certamente segnalata nello stesso), mentre non può ritenersi neppure che essa fosse di facile ed immediata percepibilità, dacchè al contrario la medesima è emersa solo all'esito di approfondito esame dei titoli edilizi originari rilasciati (nel lontano 1969)
sull'immobile. Ugualmente, non può ritenersi nella specie dirimente la resistenza o meno di un potere repressivo della P.A. sull'abuso in questione perché nell'ipotesi che occupa, a prescindere dalla possibilità che la P.A. possa o meno intervenire in via repressiva, quel che rileva è che il bene acquistato dai signori e è risultato significativamente diverso da quello CP_1 Parte_2
promesso, e come tale di valore commerciale indubbiamente inferiore rispetto a quello stimabile all'atto della compravendita (basti pensare che gli stessi non potrebbero certamente rivenderlo integralmente come appartamento, come invece lo hanno acquistato), mentre la sua riconduzione alla configurazione promessa in compravendita presenta i costi accertati nell'istruttoria di primo pag. 5/7 grado e giustamente posti a riduzione del prezzo pagato ex art. 1489 c.c. In altri termini, nel caso di specie l'inadempimento della venditrice – consistente nell'aver venduto un bene diverso da quello promesso – prescinde certamente da qualsiasi considerazione sull'esercitabilità o meno, da parte della PA, di un qualsiasi potere repressivo dell'abuso. Ugualmente, non può essere confusa la condizione di plausibile buona fede della venditrice (la quale aveva effettivamente rivenduto l'immobile così come lo aveva acquistato) con la mera colpa consistita nell'aver venduto un bene diverso da quello promesso e descritto in atto (cfr. Cass., 4005/2024). Come già correttamente spiegato dalla decisione gravata, difatti, è onere di qualsiasi venditore quello di conoscere preventivamente e approfonditamente le caratteristiche, anche amministrative,
del bene venduto, al fine di non ingenerare nei terzi acquirenti un affidamento incolpevole. Nella situazione di specie, sebbene si possa ragionevolmente ritenere che il notaio incaricato dagli acquirenti ben avrebbe potuto approfondire la situazione urbanistico-edilizia del bene rilevando la difformità
di cui si tratta, cionondimeno il mancato esercizio da parte del professionista di tale diligenza non vale ad escludere la posizione di garanzia cui il venditore è
tenuto nei confronti del compratore circa le caratteristiche anche amministrative del bene venduto.
E' appena il caso, infine, di evidenziare come alla fattispecie in esame non risulti applicabile il termine dell'art. 1495 c.c. pur invocato dall'appellante, posto che la pag. 6/7 difformità in trattazione non costituisce un vizio redibitorio in senso tecnico ex artt. 1490 e segg.ti c.c.
Conclusivamente, pertanto, l'appello deve essere respinto.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Ancona, definitivamente pronunciando, così provvede:
• Rigetta l'appello;
• Condanna a rifondere agli appellati le spese di lite del Parte_1
grado che liquida complessivamente in € 3.250,00= di cui € 1.000,00=
per fase di studio, € 750,00= per fase introduttiva, € 1.500,00= per fase decisoria. Il tutto oltre al 15% LP, CAP e IVA come per legge;

• Dichiara la sussistenza delle condizioni per il pagamento, da parte dell'appellante, di ulteriore importo a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Ancona nella Camera di Consiglio del 15.04.2025.
Il Giudice Ausiliario Relatore Il Presidente
Rodolfo Giungi GianMichele Marcelli
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