REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
SETTIMA SEZIONE CIVILE
così composta
Dr.ssa AURELIA D'AMBROSIO Presidente est.
Dr.MICHELE MAGLIULO Consigliere
Dr.PAOLO MARIANI Consigliere riunita in Camera di Consiglio ha emesso la seguente

SENTENZA

nella causa civile n. 4008/2020 Ruolo Generale Civile avente ad oggetto: appello avverso sentenza n. 372/2020 del Tribunale di Santa AR CA Vetere vertente
TRA
(C.F., P.IVA ), con sede Parte_1 P.IVA_1 legale in UL (CE), in persona dell'amministratore unico e legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in Parte_2
Napoli alla via del Parco Margherita n.33, presso lo studio dell'Avv. Giuseppe
Pacifico (C.F. ), dal quale è rappresentata e difesa, in virtù C.F._1 di procura alle liti rilasciata su foglio a parte e allegata all'atto di appello
APPELLANTE
E
( ), elettivamente domiciliato Controparte_1 CodiceFiscale_2 in Castellammare di Stabia (NA) alla via Marconi 87, presso lo studio dell'Avv.
Gaetano De Stefano (C.F. , dal quale unitamente all'Avv. C.F._3
Nicola Sammartino (C.F. ), è rappresentato e difeso, in virtù C.F._4 di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
APPELLATO

CONCLUSIONI

Con le note scritte ex art.127 ter c.p.c. entrambe le parti concludevano riportandosi ai rispettivi atti ed alle conclusioni ivi contenute, chiedendone l'accoglimento.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 23.07.2012 la società
[...]
in persona del legale rappresentante pro tempore, conveniva Parte_1 in giudizio innanzi al Tribunale di Santa AR CA , ed Controparte_1 esponeva che:
- in data 09.07.2004 essa stipulava con il Parte_1 convenuto scrittura privata avente a oggetto preliminare di vendita dell'unità immobiliare sita in località Cesa del Comune di Bellona (CE) contraddistinta al catasto al foglio 2 p.lla 247, con annesso terreno di estensione pari a circa mq
2.879;
- veniva subito immessa nel possesso e pagava interamente il corrispettivo pattuito di E. 110.000,00, come da ampia e finale quietanza liberatoria del
12.12.2005;
- , divenuto nelle more proprietario del bene oggetto del Controparte_1 preliminare di vendita, per effetto dell'acquisto con atto del 22.03.2012 da e , incassava tutto il corrispettivo ma, Controparte_2 Persona_1 nonostante formale invito a presentarsi davanti al notaio , non Persona_2 adempiva al proprio obbligo di contrarre.
Tanto premesso, chiedeva: 1) pronunciare, ai sensi dell'articolo 2932 c.c., sentenza, in favore di essa attrice, costitutiva degli effetti del trasferimento del bene oggetto del “preliminare di vendita” del 9 Luglio 2004 e precisamente il
“compendio immobiliare sito in Comune di Bellona (CE) alla località “Cesa” ed avente accesso dalla Traversa che si diparte dalla Via Don Luigi Sturzo, precisamente consistente di superficie di terreno di mq. 2.518, con insistente fabbricato al grezzo sviluppatesi tra i piani interrato, terra e primo, completo di tompagni ma privo di impianti, infissi, rifiniture e tramezzi, con annessa corte ed ulteriore striscia di terreno pertinenziale di suolo agricolo della estensione catastale di metri quadrati trecentoquattro (mq. 304); il tutto in catasto Fabbricati del Comune di Bellona al folio 2 mappale 5237 contrada Cesa Piano T – 1 – S1 ed in catasto Terreni del Comune di Bellona al folio 2 mappale 5090 are 3.04, uliveto, classe 2^, RD Euro 1,41, P.A. Euro 0,47 (giusta tipo di frazionamento all'Agenzia del Territorio di Caserta in data 19 settembre 2002 n. 3210, prot.
212536, con il quale il mappale 247 è stato ripartito nei mappali 5088, 5089,
5090); confinante, nell'insieme, con i mappali 5088, 5093, 5094, con
[...]
e con il mappale 248. Ulteriore superficie di mq. 57 facente parte della Per_3
p.lla 5093, in catasto terreni del comune di Bellona al folio 2 e da distaccarsi, dalla sua maggiore consistenza e parallelamente al confine esistente con la p.lla
5090. Il tutto, siccome pervenuto a , Controparte_1
, in forza di atto di compravendita a ministero del Notaio C.F._5
di S. AR C.V., rep. 74115 racc. 13876, stipulato in data Persona_2
22.3.2012, registrato a S. AR C.V. il 28 marzo 2012 al n. 2039 S1/T e trascritto
a Santa AR CA Vetere il 29 marzo 2012 ai n.ri 11527/8350 e 11528/8351”;
2) autorizzare l'Agenzia del Territorio a trascrivere l'emendanda sentenza, ad ogni finalità di legge;
3) condannare al risarcimento del danno Controparte_1 sia patrimoniale che non patrimoniale, conseguente alla mancata disponibilità del danaro versato e, quindi, nel non aver potuto beneficiare del miglior rendimento dei tassi bancari che avrebbe percepito se avesse conservato la disponibilità del danaro (danno patrimoniale), nonché alla preoccupazione degli organi sociali derivante dall'inadempimento dello e dalle possibili ricadute CP_1 sull'equilibrio dei conti aziendali (danno non patrimoniale); 4) condannare
al pagamento delle spese di giustizia.” Controparte_1
Con comparsa depositata in data 30.11.2012 si costituiva in giudizio il convenuto
, il quale contestava la domanda attorea sostenendo che: Controparte_1
- non si era verificata la previa immissione nel possesso della società attrice, in quanto, al momento del preliminare, lo stesso non era né Controparte_1 proprietario, né possessore;

- la società attrice non pagava il prezzo;
- il compendio immobiliare non corrispondeva a quello risultante dal preliminare, essendo diversi sia la superficie del terreno, sia il fabbricato sussistente, in quanto nel corso degli anni egli stesso aveva apportato interventi e lavori che ne mutavano la natura e la funzione originaria.
Chiedeva, pertanto, il rigetto della domanda attorea ex art. 2932 c.c. e, in subordine, che il trasferimento potesse avvenire solo a fronte di un incremento del prezzo originariamente pattuito;
inoltre, chiedeva di dichiarare inammissibile la pretesa risarcitoria, in primo luogo perché, di fatto, già incorporata nella domanda ex art. 2932 c.c., in secondo luogo, perché generica e da dimostrare.
Depositata documentazione, ammessa ed espletata consulenza tecnica di ufficio, precisate le conclusioni, la causa era assegnata in decisione, con i termini di giorni sessanta e successivi giorni venti per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Con sentenza n. 372/2020 il Tribunale di Santa AR CA Vetere così provvedeva: “rigetta le domande attoree;
compensa le spese del giudizio;
pone le spese delle CTU in solido su entrambe le parti;
rigetta la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c”.
Avverso tale sentenza con atto notificato in data 09.11.2020 proponeva appello la chiedendo in totale riforma dell'impugnata Parte_1 decisione: “1) in rito, dichiararsi l'appello ammissibile;
2) nel merito, accogliersi
l'appello perché fondato ed in riforma della statuizione impugnata: a) si pronunzi, previa demolizione a carico del sig. delle opere che rendono Controparte_1 il bene oggetto del preliminare di vendita del 9 luglio 2004, difforme rispetto alla concessione edilizia rilasciata dal Comune di Bellona n. 77/1995, ai sensi dell'art.
2932 c.c., il trasferimento a favore della società Parte_1 del “compendio immobiliare sito in Comune di Bellona (CE) alla località “Cesa” ed avente accesso dalla Traversa che si diparte dalla Via Don Luigi Sturzo, precisamente consistente di superficie di terreno di mq. 2.518, con insistente fabbricato al grezzo sviluppatesi tra i piani interrato, terra e primo, completo di tompagni ma privo di impianti, infissi, rifiniture e tramezzi, con annessa corte ed ulteriore striscia di terreno pertinenziale di suolo agricolo della estensione catastale di metri quadrati trecentoquattro (mq. 304); il tutto in catasto Fabbricati del Comune di Bellona al folio 2 mappale 5237 contrada Cesa Piano T – 1 – S1 ed in catasto Terreni del Comune di Bellona al folio 2 mappale 5090 are 3.04, uliveto, classe 2^, RD Euro 1,41, P.A. Euro 0,47 (giusta tipo di frazionamento all'Agenzia del Territorio di Caserta in data 19 settembre 2002 n. 3210, prot.
212536, con il quale il mappale 247 è stato ripartito nel mappali 5088, 5089,
5090); confinante, nell'insieme, con i mappali 5088, 5093, 5094, con
[...]
e con il mappale 248. Ulteriore superficie di mq. 57 facente parte della Per_3
p.lla 5093, in catasto terreni del comune di Bellona al folio 2 e da distaccarsi, dalla sua maggiore consistenza e parallelamente al confine esistente con la p.lla
5090. Il tutto, siccome pervenuto a , , in Controparte_1 C.F._5 forza di atto di compravendita a ministero del Notaio di S. AR Persona_2
C.V., rep. 74115 racc. 13876, stipulato in data 22.3.2012, registrato a S. AR
C.V. il 28 marzo 2012 al n. 2039 S1/T e trascritto a Santa AR CA Vetere il
29 marzo 2012 ai n.ri 11527/8350 e 11528/8351; b) si autorizzi l'agenzia del territorio a trascrivere l'emananda sentenza, ad ogni facoltà di legge;
c) si condanni alla refusione di tutte le spese ed oneri necessari Controparte_1 alla trascrizione della emananda sentenza nei Registri della Pubblica
Amministrazione; d) si condanni a rifondere alla società Controparte_1 [...] in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c. il Parte_1 risarcimento del danno pari agli interessi al tasso legale sugli importi di volta in volta versati in esecuzione del preliminare di vendita del 9 luglio 2004 decorrenti dalle date del pagamento;
3) con vittoria di spese e compensi oltre IVA e CPA e spese generali del doppio grado di giudizio e spese della CTU a carico del sig.
.” Controparte_1
A sostegno del gravame proposto deduceva con il primo motivo relativo alla
“statuizione con la quale il giudice di primo grado ha rigettato la domanda ex articolo 2932 c.c.”, l'erronea applicazione delle risultanze della consulenza tecnica di ufficio”: infatti il bene oggetto del preliminare di vendita era stato realizzato in forza della concessione edilizia rilasciata al precedente proprietario dal comune di Bellona in data 23 ottobre 1995 con numero di Pratica 77, come confermato dal CTU, tranne che con riferimento all'altezza minima lato sud superata di circa un metro;
le difformità riscontrate in sede di relazione peritale non erano tali da incidere sullo stato originario del fabbricato come assentito con la concessione del 1995 in quanto relative ad interventi eseguiti da CP_1
in forza di titoli edilizi decaduti o in assenza delle necessarie
[...] autorizzazioni;
conseguentemente lo , promissario venditore, avrebbe CP_1 potuto rimuovere tali difformità demolendo quanto realizzato in difformità e in eccedenza rispetto alla concessione del 1995.
Con il secondo motivo, avente ad oggetto “la statuizione con la quale il giudice di primo grado ha rigettato la domanda risarcitoria”, deduceva che la prova dell'indisponibilità di un'ingente somma di denaro era in re ipsa, non potendo l'attrice essere nelle condizioni di dimostrare come avrebbe utilizzato detta somma essendo la stessa vincolata ad un'operazione ben definita quale quella che avrebbe dovuto portare al trasferimento del compendio immobiliare di cui al preliminare del 9 luglio 2004; e, conseguentemente, era sufficiente la piena prova, riconosciuta dallo stesso Tribunale, dell'avvenuto pagamento dell'importo di E. 110.000,00 a titolo di corrispettivo per la futura vendita, perché venisse riconosciuto il diritto della al risarcimento dei danni Parte_1 ex art. 1226 c.c. conseguenti dalla mancata disponibilità del predetto importo.
Con il terzo motivo contestava la statuizione di compensazione delle spese delle giudizio.
Si costituiva l'appellato , il quale contestava l'impugnazione Controparte_1 proposta e chiedeva: “in via pregiudiziale, dichiarare l'inammissibilità del proposto appello, per il decorso del termine di cui all'art. 327 cpc;
in via preliminare, dichiarare l'inammissibilità dell'appello per violazione dell'art. 345 cpc come ampiamente esposto;
in ogni caso, rigettare l'appello in quanto destituito di fondamento in fatto quanto in diritto con conferma integrale della sentenza impugnata;
vinte le spese e i compensi professionali del II grado, con attribuzione.”
Dopo vari rinvii di ufficio per esigenze di ruolo, precisate le conclusioni, la causa era assegnata in decisione, con i termini di giorni sessanta e successivi giorni venti per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

MOTIVI DELLA DECISIONE 1. L'appello è infondato e va pertanto rigettato.
1.1 Prima di esaminare i motivi posti a sostegno dell'appello proposto e le censure avanzate avverso la sentenza di primo grado occorre premettere brevi puntualizzazioni.
In data 9.2.2004, al momento della stipula del preliminare di vendita dell'unità immobiliare sita in località Cesa, Comune di Bellona (CE), contraddistinta al catasto al foglio 2 p.lla 247, con annesso terreno di estensione pari a circa mq
2.879, , che si obbligava a nominare la allora legale Controparte_1 rappresentate della società Di Costanzo Immobiliare SRL - Capaldo Rachele - acquirente del predetto fabbricato nell'atto di vendita da stipulare presso il notaio per il prezzo di E. 110.000,00 non era ancora proprietario Persona_2 dell'unità immobiliare, che acquistava successivamente con atto del 22.03.2012 da e . Controparte_2 Persona_1
In tale atto venivano rilasciate dichiarazioni sulla conformità urbanistica del fabbricato, e, in particolare, si precisava che per la realizzazione dello stesso era stata rilasciata dal Comune di Bellona al precedente proprietario ( Parte_3
) Concessione Edilizia in data 23 ottobre 1995, con Pratica n.77/1995, e
[...] che, successivamente, non erano stati effettuati interventi edilizi o mutamenti di destinazione tali da richiedere il rilascio di ulteriori concessioni, permessi o presentazioni di denunce.
Dalle indagini condotte in primo grado dal C.T.U. Ing. risulta che Persona_4
l'immobile è stato oggetto di un primo intervento straordinario, in seguito a presentazione di D.I.A. del 04.08.2003 da parte di , precedente Parte_3 proprietario, per la realizzazione di due scale interne e di tramezzature sia interne che esterne.
Successivamente lo stesso è stato oggetto di un ulteriore intervento in forza di permesso di costruire per ampliamento, richiesto da e rilasciato Parte_3 dal Comune di Bellona con n. pratica 78/2012 del 25.10.2012 a nome di
, in seguito all'accoglimento della richiesta di voltura;
Controparte_1 contestualmente avanzava richiesta di voltura di un secondo Controparte_1 permesso di costruire per cambio di destinazione d'uso da rurale a residenza, richiesta formalmente accolta dall'ente, che però non rilasciava il titolo abilitativo perché non provvedeva ad integrare i documenti richiesti, né Controparte_1 alla regolarizzazione dei contributi.
1.2 Ciò premesso, contesta la l'inadempimento di Parte_1
- che nonostante fosse divenuto proprietario dell'unità Controparte_1 immobiliare oggetto del preliminare e avesse incassato tutto il corrispettivo pattuito di E.110.000,00, si rifiutava di stipulare l'atto definitivo - e invoca la pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c. che tenga luogo del definitivo non stipulato.
1.3 Il giudice di prime cure, alla luce delle risultanze complessive della consulenza tecnica d'ufficio espletata, rigetta la domanda, sostenendo che “in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi dell'art. 40 l. n. 47 del 1985, può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. nel caso in cui l'immobile abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione” (cfr. C. 11659/2018) e che “il contratto preliminare avente ad oggetto un immobile realizzato senza concessione edilizia
o in totale difformità non è nullo, solo che non può essere eseguito, in caso di persistenza dell'abuso, dal contratto definitivo né dar luogo ad una pronuncia di sentenza costitutiva di trasferimento ex art. 2932 c.c. Né le parti, con la stipula del contratto definitivo, né il giudice, con la sentenza ex art. 2932 c.c., possono trasferire un immobile non commerciabile per omesso rispetto dei requisiti di cui alla legge n. 47/85.” (cfr. Tribunale Salerno sez. I, 19/02/2014, n . 57).
Nel caso di specie, riteneva non solo che dalla consulenza fossero risultate irregolarità, ma anche che queste ultime oltrepassassero la soglia di parziale difformità.
Il C.T.U., chiamato ad accertare la legittimità urbanistica ed edilizia (indicando eventualmente la totalità o parzialità dell'illegittimità) e la conformità delle planimetrie allo stato di fatto attuale, accertava “la parziale illegittimità urbanistica ed edilizia” dell'immobile rurale oggetto di causa. Evidenziava in primo luogo che
“quantomeno dal lato Sud il piano definito in progetto come “piano seminterrato” eccede per l'altezza dal piano di campagna i 2,00 ml, per cui, a rigore, il fabbricato non rispetterebbe a pieno le norme urbanistiche prescritte in termini di numero massimo di piani f.t.”, specificando che il limite massimo consentito era superato di circa 1,00 ml;
in secondo luogo rilevava che “le opere di ampliamento di volumetria hanno determinato una modifica sostanziale sia della sagoma che dei prospetti Est e Ovest dell'edificio”; inoltre il Comune di Bellona dichiarava che nel fascicolo del permesso di costruire del fabbricato “non è stato rinvenuto alcun nulla osta del Genio Civile in ordine alla legge 64/1974”, malgrado fosse obbligatoria, nel caso di specie, la cd. autorizzazione sismica.
Quindi, pur avendo rilevato una sostanziale conformità del fabbricato costruito in forza della concessione del 1995 rispetto a planimetrie e volumetrie di progetto, evidenziava la difformità dalle prescrizioni urbanistiche, quantomeno con riferimento all'altezza massima (limite superato a Sud di circa 1 metro); inoltre, rilevava che il titolo abilitativo che autorizzava l'ampliamento di volumetria veniva rilasciato nel 2012 nonostante l'assenza di caratteristiche prescritte nel Piano
Casa della Regione Campania, e che i lavori di ampliamento di volumetria venivano eseguiti senza comunicazione alcuna circa l'inizio degli stessi al
Comune di Bellona;
infine, evidenziava che alcune tra le difformità risultanti dal confronto dello stato attuale con le planimetrie ufficiali interessavano parti strutturali del fabbricato, in assenza di preventiva autorizzazione del Genio Civile,
“ricorrendo addirittura estremi di un'eventuale nullità dell'ultimo titolo abilitativo”.
Alla luce delle risultanze peritali il C.T.U. ravvisava nell'immobile tutte le principali cause di irregolarità, riconoscendovi contestualmente “costruzione completamente abusiva” perché realizzata e ristrutturata con “variazioni essenziali” rispetto ai titoli abilitativi; “costruzione parzialmente irregolare” per la parziale difformità rispetto all'ultimo titolo abilitativo;
“costruzione con lievi difformità”, come emerso dal confronto tra lo stato reale dei luoghi e quello risultante dalla documentazione tecnica ufficiale.
Sulla base di quanto esposto il giudice di prime cure riteneva infondata la domanda attorea volta ad ottenere sentenza ex art. 2932 c.c., in quanto “in forza degli accertamenti svolti dal consulente, non si può ritenere che le difformità riscontrate possano rientrare nel concetto di “abusi minori”, con conseguente impossibilità di emanazione di sentenza ex art. 2932 c.c.”; e concludeva che, trattandosi di immobile “caratterizzato da totale difformità della concessione edilizia e mancando la sanatoria” lo stesso non fosse “suscettibile di trasferibilità” in quanto, come attestato dal Comune di Bellona “il fabbricato in esame non presenta, oggettivamente, le caratteristiche di sanabilità”.
2. Contesta tale decisione l'appellante.
2.1 Con il primo motivo di appello contesta il rigetto della domanda ex art. 2932
c.c., asserendo la non condivisibilità delle conclusioni raggiunte dal giudice di prime cure e “una erronea applicazione delle risultanze della Consulenza Tecnica di Ufficio”.
In particolare ritiene che il C.T.U. nella propria relazione abbia confermato che il bene oggetto del preliminare di vendita è stato realizzato in forza di un titolo edilizio valido (concessione edilizia n.77 del 23 ottobre 1995), tranne che con riferimento all'altezza minima lato sud superata di circa 1 metro, e che le difformità riscontrate riguardano interventi eseguiti successivamente da in forza di titoli edilizi decaduti o in assenza delle necessarie Controparte_1 autorizzazioni. Di conseguenza, richiede la modifica delle statuizioni che hanno portato il giudice di primo grado a rigettare la domanda ex art.2932 c.c. nel senso di disporre il trasferimento dell'immobile oggetto del preliminare di vendita a favore della “previa demolizione a carico del signor Parte_1
delle opere che rendono il bene oggetto del preliminare di Controparte_1 vendita del 9 luglio 2004 difforme rispetto alla concessione edilizia rilasciata dal
Comune di Bellona n. 77/1995”, coerentemente peraltro con le certificazioni rese dal Comune di Bellona al C.T.U. e con le conclusioni di quest'ultimo, avendo entrambi rappresentato che “il bene può essere riportato allo stato assentito con la concessione n. 77/1995 o addirittura sanato”.
La censura non è meritevole di accoglimento.
In primo luogo va rilevato che per la prima volta in grado di appello l'appellante ha subordinato l'esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita alla demolizione delle opere che renderebbero il fabbricato difforme dalla concessione edilizia del 1995; trattasi di domanda nuova ed in quanto tale inammissibile per violazione dell'art. 345 c.p.c., secondo il quale nel possono proporsi domande nuove e, se proposte, debbono essere dichiarate inammissibili d'ufficio.
Ciò detto, la censura mossa dall'appellante non è fondata nel merito.
Condivide la Corte quanto affermato sul punto dal giudice di prime cure, cioè che le irregolarità accertate all'esito della consulenza “oltrepassano la soglia di parziale difformità” rispetto alla concessione, con conseguente impossibilità di emanazione di sentenza ex art. 2932 c.c..
Come affermato dalla Suprema Corte, infatti, ai sensi dell'art. 40 della legge 28 febbraio 1985 n.47, non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. non solo quando l'immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione), ma anche quando lo stesso sia caratterizzato da totale difformità della concessione e manchi la sanatoria (Cass. n. 20258/2009; n. 28626/2017); e ancora, in tanto è possibile l'emanazione della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., in quanto l'opera, pur realizzata in parziale difformità rispetto al permesso di costruire, non realizzi “variazioni essenziali” del progetto originario, nel qual caso verrebbe oltrepassata la soglia della parziale difformità e si inciderebbe sulla validità del corrispondente negozio di trasferimento ai sensi dell'art. 40 della legge n. 47 del
1985 (Cass. n. 34/2024; n. 8230/2019; n. 11649/2018).
Nel caso di specie, come ben argomentato dal giudice di prime cure, dal contenuto delle risultanze della consulenza tecnica di ufficio emerge chiaramente che le irregolarità riscontate superano tale soglia, venendo meno la regolarità edilizia ed urbanistica quale condizione dell'azione ex art. 2932 c.c..
Peraltro, è pacifico in giurisprudenza che “la sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo”, con la conseguenza che, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell'art. 2932 c.c., “la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso - dovendo necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche” – non può avere ad oggetto un bene oggettivamente diverso, per struttura e funzione, da quello considerato e promesso (salvo che la difformità non sia di poco rilievo, non sostanziale o incidente solo in via quantitativa sull'entità del bene) (Cass. n. 18545/2024; n. 1562/2010).
Nel caso di specie, l'immobile oggetto del preliminare è strutturalmente e funzionalmente diverso da quello risultante all'esito degli interventi e lavori posti in essere da , che ne hanno mutato la natura e l'originaria Controparte_1 destinazione (da fabbricato rurale in residenza).
Ritiene la Corte che correttamente il giudice di prime cure rigettava la domanda attorea, anche per l'assenza di corrispondenza tra il bene oggetto del preliminare e quello effettivamente esistente, corrispondenza che costituisce presupposto della sentenza prevista dall'art. 2932 c.c..
2.2 Parimenti infondato è il secondo motivo di appello con cui l'appellante censura la decisione del primo giudice per aver erroneamente rigettato la domanda risarcitoria.
In particolare contesta la decisione nella parte in cui il giudice di prime cure afferma che “parte attorea non ha provato il danno - conseguenza dichiarato in sede di atto introduttivo in merito al pregiudizio patrimoniale invocato. Parte attorea, infatti, non ha dimostrato né che avrebbe investito la somma di danaro data a controparte (con conseguente vantaggio economico), né che, anche in mancanza di investimento, avrebbe comunque avuto dalla mera disponibilità della medesima un guadagno connesso al miglior rendimento dei tassi bancari.
Trattasi di valutazioni che non possono ritenersi sussistenti in re ipsa ma che, specie in una realtà economica globale quale quella attuale, caratterizzata, differentemente dal passato, da un bassissimo livello di inflazione, necessitano di concreta attività probatoria finalizzata a dimostrare come la disponibilità del danaro conferito (e il suo conseguente utilizzo) avrebbe potuto determinare un effettivo vantaggio economico”, e, conseguentemente, rigetta la domanda risarcitoria “per difetto di assolvimento dell'onere probatorio”.
Più specificamente, l'appellante deduce che il pagamento dell'importo complessivo di E.110.000,00 - pienamente provato anche all'esito di consulenza tecnica grafologica – corrisposto in funzione dell'acquisto dell'immobile oggetto del preliminare del 04.07.2004, risulta sottratto alla disponibilità finanziaria della società per altre operazioni finanziarie;
Parte_1 conseguentemente la prova dell'indisponibilità di un'ingente somma di denaro da parte di essa appellante era - ed è - in re ipsa. Secondo l'appellante pertanto, sulla sola base della prova dell'avvenuto pagamento, avrebbe dovuto riconoscere, ai sensi dell'art. 1226 c.c., quanto richiesto dalla Parte_1
a titolo di risarcimento dei danni conseguenti dalla mancata
[...] disponibilità dell'importo di E. 110,000, “pari agli interessi al tasso legale sulle somme di volta in volta ricevute dal signor da calcolarsi dal dì Controparte_1 del pagamento”.
Neppure tale censura è condivisibile.
Come già rilevato dal giudice di primo grado, sebbene debba ritenersi pienamente provato che le somme pattuite sono state versate, la Parte_1
non ha tuttavia dato prova del danno patrimoniale dichiarato quale
[...] conseguenza del trasferimento del denaro a : non indica né Controparte_1 dimostra quali operazioni finanziarie non abbia realizzato per effetto del versamento, né che dalla mera disponibilità della somma avrebbe avuto un guadagno connesso al miglior rendimento dei tassi bancari.
Come è noto, infatti, pur sopperendo la valutazione di equità ex art. 1226 c.c. all'impossibilità di provare il danno nel suo preciso ammontare, la stessa presuppone che sia provata l'esistenza di danni risarcibili, non essendo possibile, invece, in tal modo surrogare il mancato accertamento della prova della responsabilità del debitore o la mancata individuazione della prova del danno nella sua esistenza (Cass. n. 4310/2018; n. 10607/2010;
n. 13288/2007).
E ancora, come affermato dalla Suprema Corte, “il danno patrimoniale da mancato guadagno, concretandosi nell'accrescimento patrimoniale effettivamente pregiudicato o impedito dall'inadempimento dell'obbligazione contrattuale, presuppone la prova, sia pure indiziaria, dell'utilità patrimoniale che il creditore avrebbe conseguito se
l'obbligazione fosse stata adempiuta, esclusi i mancati guadagni meramente ipotetici perché dipendenti da condizioni incerte, sicché la sua liquidazione richiede un rigoroso giudizio di probabilità (e non di mera possibilità), che può essere equitativamente svolto in presenza di elementi certi offerti dalla parte non inadempiente, dai quali il giudice possa sillogisticamente desumere l'entità del danno subito” (Cass. n. 29486/2024; n. 5613/2018).
Nel caso di specie, mancando del tutto la prova, sia pure indiziaria, del vantaggio economico che la società avrebbe potuto conseguire dalla disponibilità delle somme versate, il giudice di prime cure ha correttamente rigettato la domanda risarcitoria per difetto di prova.
2.3 Con il terzo motivo di appello l'appellante censura la statuizione del giudice di primo grado in merito alla regolamentazione delle spese che dichiarava interamene compensate tra le parti. In particolare, deduce che “gli stessi accertamenti del giudice di primo grado hanno evidenziato come le difformità riscontrate dal CTU rispetto alla concessione edilizia 77/1995 sono state eseguite dal signor , nonostante questi avesse ricevuto tutte le somme Controparte_1 pattuite con il preliminare di vendita del 9 luglio 2004 e fosse conscio dell'obbligo di trasferire il compendio immobiliare oggetto del predetto preliminare di vendita”,
e, conseguentemente, chiede in riforma dell'appellata sentenza che “ CP_1
venga condannato alle spese del doppio grado del giudizio e per intero
[...] alle spese della consulenza tecnica d'ufficio”.
Stante la conferma del rigetto della domanda attorea ex art. 2932 c.c. neppure tale censura può essere accolta.
Non possono infatti essere poste a carico della parte risultata totalmente vittoriosa le spese del giudizio in violazione del principio di soccombenza.
Va confermata quindi la statuizione di compensazione delle spese del giudizio di primo grado.
3. Alla stregua delle considerazioni che precedono va rigettato l'appello e confermata l'impugnata sentenza.
4. Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e vanno poste in capo dell'appellante, secondo la regola sancita dall'art. 91, comma 1,
c.p.c., Alla liquidazione delle stesse si provvede in dispositivo secondo i parametri di cui al D.M. n.55/2014, così come modificato dal D.M. 147/2022 e l'aggiornamento tabellare ivi previsto, ancorché la prestazione professionale abbia avuto inizio e si sia in parte svolta nella vigenza della pregressa regolamentazione, perché a tale data la prestazione non era ancora completata. (Cass. 26.10.2018 n.27233;
17.10.2019 n.26297; 20.05.2020 n.9263).
In considerazione del valore della causa, delle questioni trattate e dell'attività svolta, con esclusione dei compensi per l'attività istruttoria che non ha avuto luogo in grado di appello, la liquidazione va effettuata secondo i valori tabellari medi di cui al richiamato D.M..
5. Va rilevato infine che, a norma dell'art.13, comma 1 quater, del D.P.R. n.115 del 2002, introdotto dall'art.1, comma 17, della legge n. 228 del 24.12.2012, e destinato a trovare applicazione ai procedimenti introdotti a partire dal 31.1.2013, quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1-bis.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dalla avverso la sentenza n. 372/2020 del Parte_1
Tribunale di Santa AR CA Vetere nei confronti di , con Controparte_1 atto notificato in data 9.11.2020, così provvede:
a) rigetta l'appello e conferma l'impugnata sentenza;

b) condanna l'appellante al pagamento in favore di delle spese Controparte_1 del presente grado del giudizio, che liquida in E.9.991,00 per compensi, oltre
I.V.A. e C.P.A. come per legge e rimborso spese generali;

c) dà atto che ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art.13 comma 1 quater del D.P.R.n.115/2002, per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Così deciso in Napoli, addì 12.6.2025 LA PRESIDENTE ESTENSORE
Dr.ssa Aurelia D'Ambrosio