CORTE DI APPELLO DI POTENZA RG 620/2019
Sezione Civile
La Corte, riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati dott.ssa Lucia Gesummaria presidente dott.ssa Alessia D'Alessandro consigliere avv. Eustacchio Roberto Sivilla giudice ausiliario rel.
a scioglimento della riserva ex art. 127 ter c.p.c.; rilevato: che, con decreto depositato in data 28 maggio 2025, comunicato alle parti, è stata disposta la trattazione scritta dell'udienza del 17 giugno 2025; che sono state depositate note di trattazione scritta;
che l'odierna udienza è stata fissata per la discussione e decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.; ha emesso la seguente sentenza.

CORTE D'APPELLO DI POTENZA R.G. 620/2019
Sezione Civile
REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
La Corte d'Appello di Potenza, riunita in camera di consiglio e composta dai signori
Magistrati:
dott.ssa Lucia Gesummaria Presidente;

dott.ssa Alessia D'ALESSANDRO Consigliere;

avv. Eustacchio Roberto SIVILLA Giudice ausiliario estensore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al numero 620/2019 Ruolo Generale, avente ad oggetto
l'impugnazione della sentenza n. 189/2019 del Tribunale di LAGONEGRO pubblicata il
12.11.2019 nell'ambito del giudizio iscritto al numero di R.G. 91000082/2008, non notificata, in materia di ipotizzata violazione di regolamento condominiale di natura contrattuale.
TRA
Pag. 1 a 15 (c.f. , rappresentata e difesa dall'Avv. Gaetano Parte_1 CodiceFiscale_1
Alberto con domicilio in Mugnano (Na) alla Via Napoli n. 251
APPELLANTE
CONTRO
, (c.f. ), in proprio nonché nella qualità di erede di CP_1 CodiceFiscale_2
nonché quale procuratore di (c.f. Persona_1 Controparte_2 C.F._3
), (c.f. (c.f.
[...] CP_3 CodiceFiscale_4 Controparte_4 [...]
), e (c.f. ), anch'essi eredi di C.F._5 CP_5 CodiceFiscale_6

Persona_1
(c.f. ), Parte_2 CodiceFiscale_7
(c.f. ), Parte_3 CodiceFiscale_8
(c.f. ), Parte_4 CodiceFiscale_9
(c.f. ) e , Parte_5 CodiceFiscale_10 Parte_6
(c.f. , questi ultimi nella qualità di eredi dell'Avv. NT CodiceFiscale_11
CARDELLA, tutti rappresentati e difesi dall'avv. Giovanni Merlino e dall'avv. Gennaro Merlino con domicilio in Torre del Greco (NA) alla Via G. Marconi n° 54 APPELLATI
NONCHE' CONTRO
(c.f. ) con sede in Aversa (NA) al Viale Olimpico in persona Controparte_6 P.IVA_1 dell'amministratore unico p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. Nicola Senatore nello studio di questi in Polla (Sa), alla Piazza Ritorto, con domicilio digitale eletto all'indirizzo
NONCHE' CONTRO
(c.f. ) e (c.f. CP_7 CodiceFiscale_12 Controparte_8 C.F._13
) APPELLATI CONTUMACI
[...]
***
Conclusioni della parte in narrativa.
FATTI DI CAUSA


1. Con atto ex art. 50 c.p.c. del 22.07.2008 riassumeva dinanzi al Tribunale Parte_1 di Sala Consilina il giudizio (già intrapreso dinanzi al Tribunale di Napoli dichiaratosi incompetente per territorio con sentenza n. 11910/2007) nel quale, premettendo di essere proprietaria di due unità abitative, ubicate nel corpo “C” del complesso “Il Belvedere”, sito nel Comune di Santa Marina (SA), fraz. Policastro Bussentino, località S. Lucia, parco
Policastrum, aveva convenuto i coniugi e (e, poi, a CP_1 Persona_1 seguito di decesso di quest'ultima, i suoi eredi) nonché i coniugi e Parte_3
ed i coniugi e , assumendo che i Controparte_9 CP_7 Controparte_8 predetti avrebbero violato il regolamento condominiale che prevedeva il divieto di
Pag. 2 a 15 “apportare modifiche strutturali e architettoniche” o “realizzare strutture in muratura, chiudere terrazzi o realizzare aggetti”.
Riferiva l'attrice, in sintesi, che i coniugi e avevano chiuso i Per_1 Parte_2 rispettivi terrazzi con vetrate e verande;
inoltre, quest'ultima e i coniugi avevano Parte_3 realizzato altresì nuove unità abitative nel piano seminterrato.
L'attrice conveniva inoltre in proprio l'amministratore del condominio avv. NT LA per chiedere il risarcimento dei danni subiti per violazione dell'obbligo di impedire tali gravi violazioni.
Concludeva pertanto affinché il Tribunale così provvedesse: “In via principale, dichiarare abusive ed illegittime le opere descritte in premessa, da ciascuno dei convenuti realizzate, perché lesive di norme regolamentari e contrarie, in ogni caso, al decoro ed all'aspetto architettonico del complesso “Il Belvedere”; 2 — Conseguentemente condannare CP_1
e , , e ,
[...] Parte_7 Parte_2 Parte_3 Controparte_9
e ad eliminare, mediante abbattimento, tutti i manufatti e le CP_7 Controparte_8 costruzioni realizzate in ciascuna delle unità singolarmente acquistate ed in premessa descritti, nonché a ripristinare lo stato dei luoghi secondo i grafici di progetto e le schede di accatastamento delle singole originarie unità; 3 — Condannare i medesimi suddetti convenuti al risarcimento dei danni dal dì della esecuzione delle opere sino al ripristino dei luoghi, mercè il pagamento di una somma di danaro, oltre interessi, da precisarsi in corso di causa;
4 — In via subordinata, ove i manufatti e le opere realizzate dovessero essere ritenuti legittimi, stabilire e rendere operanti nuove tabelle millesimali in relazione al singolo corpo di fabbrica, ove trovansi le unita dei convenuti, e maggiormente in relazione all'intero complesso, di cui è parte la unita della istante;
5 — In tale ipotesi, porre le spese di revisione delle tabelle a totale carico dei convenuti solidalmente tra loro.

6 - In ogni caso dichiarare la responsabilità dell'altro convenuto LA NT per i motivi esposti in narrativa.

7 - Condannare quindi genericamente quest'ultimo al risarcimento dei danni da liquidarsi in separata sede;
8 – Condannare infine tutti i convenuti ciascuno per quanto di ragione al pagamento delle spese e competenze del giudizio.”


2. Si costituivano i condomini coniugi contestando la domanda nei Controparte_10 propri confronti sostenendo, in sintesi, che i lavori realizzati nel piano interrato erano afferenti a proprietà esclusiva e non visibili dall'esterno e quindi inidonei ad alterare il decoro architettonico del complesso. Proponevano inoltre domanda riconvenzionale sostenendo che l'attrice avesse eseguito opere interne ed esterne tali da alterare il decoro architettonico del complesso e concludendo per il rigetto della domanda avversa e
“l'accoglimento della domanda riconvenzionale con condanna dell'attrice al risarcimento
Pag. 3 a 15 dei danni causati che non supera il valore della presente causa. Condannare l'attore alle spese del giudizio”


3. Si costituivano i coniugi – i coniugi Parte_2 Per_1 Parte_7
- i quali con riferimento alle verande affermavano che le stesse Parte_3 CP_9 erano state realizzate prima della costruzione e della predisposizione del regolamento di condominio dalla costruttrice-venditrice ed infatti erano state richiamate ed indicate negli atti di vendita;
quanto alle opere nel seminterrato invocava di esser Parte_8 proprietaria esclusiva della parte del seminterrato che costituiva proiezione degli appartamenti, che tale zona era regolarmente divisa dalla parte condominiale e di aver operato all'interno della zona di proprietà esclusiva senza incidere sull'aspetto architettonico del fabbricato e del complesso.
Chiedevano comunque di chiamare in causa la costruttrice al fine, in caso di CP_6 accoglimento della domanda attrice, di sentir dichiarare la stessa chiamata in causa responsabile dei fatti lamentati e condannarla e/o dichiararla tenuta al Controparte_6 pagamento di tutto quanto riconosciuto;
nel merito rigettare le domande attoree.


4. Si costituiva LA NT contestando la domanda nei propri confronti con argomentazioni analoghe a quelle svolte dai condomini.


5. Si costituiva la la quale, con riferimento alle verande affermava che le Controparte_6 stesse erano state realizzate in corso di costruzione e prima della vendita;
di tanto si era dato atto nei rogiti notarili e lo stesso avvocato padre dell'attrice e all'epoca Pt_1 consulente della aveva suggerito tale inserimento negli atti di causa. Invocava CP_6 inoltre il proprio difetto di legittimazione passiva con riferimento ad altre opere realizzate dopo la vendita.
6. Riassunto il giudizio, per il decesso di , nei confronti degli eredi di Persona_1 questa, collettivamente ed impersonalmente, si è costituito in giudizio in CP_1 proprio e quale erede della defunta , nonché quale procuratore di Persona_1
, e . Controparte_2 CP_3 Controparte_4
7. Istruita la causa con interrogatori formali e prova per testi, la causa è stata decisa con sentenza n. 189/2019, pubblicata il 12.11.2019, con la quale il Tribunale di Lagonegro
(al quale nel frattempo veniva accorpato il Tribunale di Sala Consilina) ha cosi disposto: "-
1) rigetta le domande proposte da parte attrice;
2) .rigetta la domanda riconvenzionale proposta dai convenuti e nei confronti dell'attrice; 3) CP_7 Controparte_8 condanna l'attrice al pagamento, in favore del convenuti - - - Pt_2 Per_1 Parte_3
, a titolo di spese processuali, della somma di euro 4.500,00, per compensi, oltre CP_9 spese forfettarie al 15% ex art 2 c. 2° DM 55/2014 ed oltre iva e cpa se dovute, con distrazione in favore del procuratore Avv. Maria Elena Palomba;
4) condanna l'attrice al
Pag. 4 a 15 pagamento, in favore del convenuto LA NT, a titolo di spese processuali, della somma di euro 3.500,00, per compensi, oltre spese forfettarie al 15% ex art. 2 c. 2° D.M.
55/2014 ed oltre iva e cpa se dovute, con distrazione in favore dei procuratoti Avv. Ciro
Falanga ed Avv. NT LA;
5) condanna l'attrice al pagamento, in favore della terza chiamata in causa a titolo di spese processuali, della somma di euro CP_6
2.800,00, per compensi, oltre spese forfettarie al 15% ex art. 2 c. 2° DM. 55/2014 ed oltre iva e cpa se dovute;
6) compensa integralmente fra l'attrice ed i convenuti Controparte_10 le spese di lite
8. Il Tribunale ha così motivato la propria decisione:
a) Ha ritenuto che nel presente giudizio parte attrice non abbia ottemperato all'onere della prova, su di essa gravante, circa l'effettiva realizzazione, da parte dei convenuti, di opere in contrasto con il Regolamento del complesso o comunque lesive del decoro architettonico dello stesso.
Per dare tale prova, che deve essere rigorosa, il Tribunale ha ritenuto che non risulti sufficiente la deposizione dell'unico teste di parte attrice, , padre della Testimone_1 stessa attrice che è risultato essere piuttosto generica, soprattutto in relazione all'epoca di realizzazione dei presunti lavori ed al soggetto che li ha realizzati;

b) sempre in merito alle verande dei convenuti e il Tribunale ha ritenuto Per_1 Pt_2 che di contro vi fosse la prova del fatto che le stesse furono realizzate dalla CP_6
in epoca anteriore alla vendita degli immobili ed alla costituzione del complesso
[...] edilizio.
c) a tale proposito il Tribunale ha ritenuto evidente che lo stesso Regolamento del complesso edilizio prevede l'obbligo di rispettare le caratteristiche originarie del complesso, ma non precisa che tali caratteristiche originarie siano quelle di progetto, dovendosi, quindi ritenere, che le caratteristiche da salvaguardare siano quelle che il complesso aveva, di fatto, all'atto della vendita;
sicuramente le verande dei convenuti non costituivano violazione al Regolamento del complesso, in quanto realizzate dalla società costruttrice prima di tale Regolamento;
né parte attrice ha fornito Ia prova di una realizzazione successiva.
d) quanto alle altre opere lamentate, il Tribunale ha osservato che il Regolamento non vieta qualunque opera, da parte dei proprietari degli immobili, ma vieta solo le modifiche
“strutturali o architettoniche", vieta la chiusura di terrazzi, la realizzazione di aggetti, la sostituzione di infissi, etc., Quindi, ciò che il Regolamento vuole evitare non è l'esecuzione di qualunque lavoro interno da parte dei proprietari delle singole unità immobiliari, ma solo la realizzazione di lavori che modifichino gli elementi strutturali degli edifici o l'aspetto architettonico, quindi esterno, del complesso.
Pag. 5 a 15 Sul punto il Tribunale ha affermato che proprio l'esistenza di lavori aventi tali caratteristiche non è stata provata anche alla luce delle deposizioni discordanti dei testi escussi.
Sicuramente di tal fatta non possono considerarsi opere realizzate nei seminterrati e non agevolmente visibili dall' esterno.
e) Il Tribunale ha poi osservato, ad abundantiam, che parte attrice richiede la rimessione in pristino stato degli immobili “secondo i grafici di progetto e le schede di accatastamento delle singole originarie unità”, ma omette di depositare in alti sia i grafici sia le schede catastali invocate, rendendo, in tal modo, impossibile sia l'accoglimento della domanda di rimessione in pristino;
sia qualunque valutazione circa presunte difformità tra lo stato attuale degli immobili dei convenuti e lo stato iniziale o di progetto. Il Tribunale ritiene evidente che tale documentazione doveva essere allegata da parte attrice in base al principio di cui all'art. 2697 c.c..
f) Il Tribunale ha anche affermato che alle carenze probatorie in atti non poteva sopperire la chiesta consulenza tecnica di ufficio poiché in relazione alla finalità propria della consulenza tecnica d'ufficio, che è quella di aiutare il giudice nella valutazione di elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che comportino specifiche conoscenze, il suddetto mezzo di indagine non può essere disposto al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume ed è quindi legittimamente negato dal giudice qualora la stessa tenda, con esso, a supplire alla lacuna delle proprie allegazioni o offerta di prove ovvero a compiere un'indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati.
Pertanto il Tribunale ha ritenuto che andassero rigettate le domande principali proposte dall'attrice, declaratoria e illegittimità delle opere asseritamente realizzate dai convenuti, riduzione in pristino e risarcimento del danno, in quanto non provate.
g) Quanto alla domanda avanzata in via subordinata, di revisione delle tabelle millesimali del complesso, il Tribunale, decidendo la questione in base alla ragione più liquida, senza affrontare la questione dell'integrità del litisconsorzio ovvero della legittimazione passiva, ha osservato che prima l'art. 69 disp. att. c.c., nella formulazione applicabile ratione temporis al presente giudizio, prevedeva la possibilità di modificare giudizialmente le tabelle millesimali, ad istanza anche di un solo condomino solo in ipotesi ben determinate, vale a dire: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale e di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. Su questa base, il
Tribunale osserva che è stato affermato che la parte che chiede la formazione o la revisione delle tabelle millesimali, benché non abbia l'onere di provare la reale divergenza tra i valori affettivi e quelli accertati in tabella - spettando al giudice di verificare i valori di
Pag. 6 a 15 ciascuna delle porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi, deve, comunque, fornire la prova anche implicita di siffatta difformità (richiamando Cass., 10/08/2018,
n.11290).
Il Tribunale ha osservato che nel caso di specie, alla luce dell'istruttoria espletata, manca completamente la prova dei presupposti per la revisione delle tabelle ex art. 69 disp. att.,
c.c. non essendo sufficiente a giustificare tale revisione una qualunque modifica degli immobili, ma essendo richiesta una modifica che abbia notevolmente alterato il rapporto tra i valori originari e non sono state acquisite in atti le schede catastali originarie dei singoli appartamenti, sulla cui base sarebbe stato possibile, eventualmente, fare un confronto con la situazione attuale.
h) Il Tribunale ha rigettato anche la domanda di risarcimento danni in forma generica, avanzata nei confronti del convenuto LA, in quanto, non essendo stata fornita la prova della illegittimità dei lavori asseritamente eseguiti dai singoli condomini, non si può affermare nessuna responsabilità dell'amministratore pro tempore per mancato svolgimento del suoi compiti istituzionali, mancando inoltre qualunque prova di un danno che sarebbe stato prodotto all'attrice come conseguenza del comportamento dell'amministratore, prova necessaria anche nei casi in cui venga richiesta la condanna generica.
i) Il Tribunale ha altresì rigettato la domanda riconvenzionale proposta dai convenuti e nei confronti dell'attrice in quanto nessuna prova è stata CP_7 Controparte_11 fornita circa le opere asseritamente realizzate dall'attrice.


9. Con atto tempestivamente notificato il 27.11.2019 ha impugnato la Parte_1 predetta sentenza così concludendo: 1 — In riforma totale della impugnata sentenza dichiarare, innanzitutto, la nullità della stessa sentenza n. 189/2019 del Tribunale di
Lagonegro per la mancanza del requisito, di cui all'art. 132, n. 3, c.p.c. 2 — In riforma totale della impugnata sentenza accogliere, poi, le conclusioni tutte, di cui ai punti sub 1 —
2 — 3 — 6 e 7 dell'atto riassuntivo del giudizio, le quali devono intendersi per qui ripetute e trascritte.

3 - Confermare il rigetto della domanda riconvenzionale proposta da CP_7
e nei confronti di . 4 — In riforma della impugnata
[...] Controparte_8 Parte_1 sentenza porre le spese ed i compensi del primo grado a carico degli appellati ciascuno per quanto di ragione e, solo in subordine, compensarle per l'intero. 5 — Condannare ciascuno degli appellati al pagamento delle spese e dei compensi del grado in favore della appellante. 6 — Condannare l'appellato, a cui favore sono stati effettuati esborsi come liquidati in sentenza impugnata, alla restituzione delle stesse in favore dell'appellante.
In via istruttoria, insiste nella nomina del C.T.U. per la descrizione dello stato dei luoghi di ognuno degli appellati, alligando alla relazione un rilievo grafico e fotografico delle opere
Pag. 7 a 15 eseguite dai convenuti ed elencate in citazione e negli atti di causa.”
10. Con atto del 10.3.2020 si sono costituiti, a mezzo dell'avv. NT LA, questi in proprio, nonché , in proprio e quale procuratore di , CP_1 CP_3
e , nonché , , Controparte_2 Controparte_4 Parte_2 Parte_3
, chiedendo il rigetto dell'appello. Parte_4
11. Con atto del 12.7.2020 si è costituita altresì la eccependo CP_6
l'inammissibilità dell'appello per violazione dell'art. 342 c.p.c. e chiedendo nel merito il rigetto dell'appello.
12. Con ordinanza del 19.02.2024, questa Corte, preso atto dell'intervenuto decesso dell'avv.
NT LA ha dichiarato l'interruzione del giudizio, poi riassunto tempestivamente con ricorso del 28.5.2024 dell'appellante.
13. Con atto del 12.09.2024 si è costituita nuovamente la insistendo per le già CP_6 prese conclusioni.
14. Con atto del 12.09.2024 si sono costituiti , in proprio e quale CP_1 procuratore di , , , e , CP_3 Controparte_2 Controparte_4 CP_5 nonché , , ed infine Parte_2 Parte_3 Parte_4
e , quali eredi dell'avv. LA NT, Parte_5 Parte_6 insistendo anch'essi nelle conclusioni già rese.
15. e non si sono costituiti neanche dopo la riassunzione e CP_7 Controparte_8 pertanto se ne dichiara la contumacia.
16. Già trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art 190 c.p.c, ma poi rimessa sul ruolo per mutamento dei componenti del collegio giudicante, con ordinanza del 25.3.2025,
è stata fissata l'udienza del 17 giugno 2025 per la discussione orale dinanzi al collegio ex art. 281 sexies cpc, con termine per il deposito di eventuali note conclusionali fino a dieci giorni prima dell'udienza.
17. All'udienza del 17.06.2025, tenutasi in forma scritta, la causa è quindi decisa come segue.
MOTIVI DELLA DECISIONE
18. L'appello è infondato per le ragioni che seguono.
19. In via preliminare deve osservarsi e ricordarsi che, dopo la riassunzione operata in primo grado a seguito del decesso di , e notificata agli eredi Parte_9 impersonalmente e collettivamente nell'ultimo domicilio della defunta, si costituirono, quali eredi, , nonché , e , questi ultimi CP_1 Controparte_2 CP_7 CP_4 rappresentati dal primo. Tali parti sono state poi nominalmente evocate in grado di appello dall'appellante , e si sono costituite tutte con il richiamato atto del 10.03.2020. Parte_1
Sta di fatto che, dopo la riassunzione del giudizio di appello, conseguente al decesso
Pag. 8 a 15 dell'avv. NT LA, operata dall'appellante, si è costituito nuovamente CP_1 in proprio e quale procuratore dei propri figli, ma non solo dei già costituiti , e CP_7 CP_2
ma anche di mai costituitosi precedentemente. È così Controparte_4 CP_5 emerso che vi era un altro erede e quindi altra parte necessaria del giudizio.
Sul punto va però osservato che , pur non costituito in primo grado era già CP_5 parte del giudizio medesimo in quanto correttamente evocato, seppure impersonalmente, e quindi nessun difetto di integrità del contraddittorio può rilevarsi in relazione a detto grado di giudizio. Si riporta: “Il decesso di una delle parti nel corso del giudizio di primo grado comporta la necessità della prosecuzione del procedimento nei confronti di tutti gli eredi, litisconsorti necessari (per l'inscindibilità del rapporto processuale) tanto nel grado di giudizio non ancora esaurito quanto in quello di appello, così che, notificato l'atto riassuntivo del giudizio di primo grado agli eredi impersonalmente e collettivamente, la mancata costituzione di uno di essi ne comporta l'acquisto della qualità di parte contumace
(non potendosi ipotizzare, nei suoi confronti, una integrazione del contraddittorio che, come tale, postula la carenza di una regolare "vocatio in ius" e non riguarda, pertanto, soggetti ritualmente citati nei modi ammessi dalla legge, e ciononostante non costituiti).” (Cass. Sez.
2, Sentenza n. 8356 del 24/08/1998)
Quanto al grado di appello invece egli avrebbe dovuto senz'altro esser personalmente citato, ovvero avrebbe dovuto esser integrato il contraddittorio nei suoi confronti ai sensi dell'art. 331 cpc. Prosegue infatti la già citata Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8356 del
24/08/1998: "Ne consegue che, in sede di proposizione del gravame, la mancata "vocatio in ius" dell'erede contumace in primo grado da parte dell'appellante, e la mancata integrazione del contraddittorio "officio iudicis", ai sensi dell'art. 331 cod. proc. civ., nei confronti di quel litisconsorte necessario, danno luogo alla nullità dell'intero giudizio di appello (e della relativa sentenza), rilevabile in sede di giudizio di legittimità, con conseguente annullamento con rinvio della pronuncia viziata al giudice di appello per la rinnovazione di quel giudizio”. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8356 del 24/08/1998).
Resta fermo che però, nel nostro caso, la costituzione spontanea in appello, dell'erede pretermesso, ha sanato con efficacia ex tunc ogni vizio (si confronti anche Cass Sez. 6 -
2, Ordinanza n. 17298 del 12/07/2013 secondo cui “In caso di riassunzione del giudizio nei confronti degli eredi della parte defunta, ancorché effettuata con atto notificato agli stessi collettivamente ed impersonalmente ai sensi dell'art. 303, secondo comma, cod. proc. civ., il processo prosegue non già nei riguardi del gruppo degli eredi, globalmente inteso, ma individualmente e personalmente nei confronti di ognuno di essi, noto od ignoto, costituito o contumace. Ne consegue che è nulla la citazione in appello che non contenga l'indicazione personale degli appellati, eredi della parte deceduta, già costituiti nominativamente nel
Pag. 9 a 15 corso del giudizio di primo grado in esito alla riassunzione seguita alla morte del loro dante causa, rimanendo tale nullità sanata con efficacia "ex nunc", in quanto inerente all' "editio actionis", per effetto della costituzione dei singoli eredi nel processo d'appello”).
20. Sempre in via preliminare si deve rigettare l'eccezione di inammissibilità dell'appello formulata dalla parte appellata, perché l'appello rispetta le condizioni di cui CP_6 all'art. 342 c.p.c., anche nel testo esito della modifica introdotta con legge n.134/2012, in quanto l'appellante muove comunque critiche ragionate a parti specifiche della sentenza.
21. Tuttavia, come detto, tali critiche sono infondate in quanto, pur all'esito del riesame delle questioni, come sollecitato dall'appellante e secondo il perimetro dallo stesso delineato, deve giungersi al medesimo risultato di giudizio cui è giunto il Tribunale.
Sul punto e quanto alla delimitazione del thema decidendum deve darsi atto della rinuncia espressa, operata al punto 5 dell'atto di appello, alla domanda subordinata relativa alla formazione delle nuove tabelle millesimali;
resta salva ovviamente ogni questione, che sarà affrontata nell'ipotizzato altro giudizio, circa la riproponibilità della domanda medesima.
22. Quale primo motivo di gravame l'appellante lamenta la nullità della sentenza per violazione dell'art. 132 c.p.c. per non esser state trascritte le conclusioni delle parti e per non essersi conseguentemente il Tribunale pronunciato sulla domanda con la quale si chiedeva accertarsi se le opere descritte fossero abusive ed illegittime per violazione di norme regolamentari. Afferma l'appellante che nulla risulterebbe in sentenza circa la forza cogente del regolamento contrattuale;
sui drastici divieti e sulle servitù reciproche;
se le opere stesse, da questo punto di osservazione, fossero legittime;
se l'aspetto architettonico, in conseguenza della esecuzione delle nuove opere, fosse stato alterato.
Tutto ciò a prescindere, poi, se è stata fornita o meno la prova della esistenza di nuovi manufatti vietati.
23. Tale doglianza è infondata anzitutto in quanto “la mancata o incompleta trascrizione nella sentenza delle conclusioni delle parti costituisce, di norma, una semplice irregolarità formale irrilevante ai fini della sua validità, occorrendo, perché siffatta omissione od incompletezza possa tradursi in vizio tale da determinare un effetto invalidante della sentenza stessa, che l'omissione abbia in concreto inciso sull'attività del giudice” (Cass.
2019/3481). Quanto alla dedotta omessa pronuncia circa l'accertamento della invocata illegittimità delle opere si osserva che di contro con la propria pronuncia il Tribunale ha offerto compiuta, anche se non gradita, risposta a tutte le pretese dell'attrice, prima tra tutte la domanda di accertamento della pretesa illegittimità delle opere, di cui al numero 1 delle conclusioni, rigettandola. Tale rigetto è avvenuto per ragioni chiaramente e analiticamente esposte e cioè, in sintesi, con riguardo alle verande, avendo ritenuto in
Pag. 10 a 15 sostanza provato che esse fossero anteriori alla costituzione del e che Parte_10 pertanto il decoro da preservare fosse quello dello stato esistente a quell'epoca; con riferimento al piano seminterrato motivando, in sintesi, che le opere di fatto non alterassero il decoro, non essendo visibili dall'esterno. Cosicché nessun vizio formale può individuarsi nella sentenza, peraltro corretta anche nel suo contenuto per quanto appresso si vedrà.
24. Con il secondo motivo di doglianza l'appellante critica la sentenza nel giudizio di merito espresso ritenendo, con riferimento alle verande, che sia irrilevante che esse fossero anteriori agli atti di vendita ed al regolamento di condominio in quanto detto regolamento, di natura contrattuale, non poteva esser derogato se non con il consenso di tutti i condomini e tale deroga non si rinviene in alcun atto;
argomenta ancora l'appellante che le verande, apposte alle unità di e , sono state realizzate superando il divieto di Per_1 Pt_2 eseguire corpi aggiunti alla originaria struttura degli immobili ed in armonia con l'architettura del complesso, così come approvato dall'Autorità Amministrativa, realizzato e reso abitabile con regolare licenza indicata nei rogiti di acquisto, la quale presuppone la conformità di quanto eseguito a quanto concesso.
25. La doglianza non coglie nel segno in quanto offre una diversa ricostruzione dei fatti ed una diversa lettura del regolamento rispetto a quella offerta al Tribunale, che tuttavia non trova riscontro e non può esser condivisa.
26. Sul punto va anzitutto chiarito che deve considerarsi ormai per acquisita, non essendo stato oggetto di impugnativa ed anzi è data per presupposta dall'appellante, la circostanza affermata dal tribunale (in quanto confermata da numerosi testimoni) secondo cui è provato che le verande e comunque le opere realizzate sui terrazzi ed oggetto di doglianza, siano state operate dalla costruttrice contestualmente alla realizzazione dei fabbricati, anteriormente quindi a tutte le vendite degli appartamenti e anteriormente alla redazione e approvazione da parte dei condomini, compresa l'appellante, del regolamento condominiale.
Ciò premesso, va quindi osservato che non vi è alcun riscontro che, laddove il regolamento all'art. 3 stabilisce che debbano esser “rispettate le caratteristiche originarie del complesso”
e non sia possibile apportare “modifiche strutturali ed architettoniche non è possibile realizzare strutture in muratura chiudere terrazzi o realizzare aggetti né locali aggiunti” si riferisse al progetto amministrativamente ed urbanisticamente approvato, piuttosto che alla sua conformazione originaria di fatto, intesa semplicemente quale conformazione esistente all'epoca della stipula del regolamento stesso, comprensiva quindi delle verande pacificamente già esistenti e conosciute anche dall'appellante. D'altra parte non è oggetto di giudizio la eventuale regolarità urbanistica delle opere, né l'interesse tutelato dal regolamento è la regolarità urbanistica del complesso, quanto, piuttosto, va appunto
Pag. 11 a 15 ribadito, l'interesse a preservare l'aspetto originario, quale conosciuto dai condomini.
27. A ciò va aggiunto che non vi è prova che proprio perché contestuali alla realizzazione dell'immobile le vetrate non siano conformi al progetto, o a sue varianti approvate e autorizzate, questione in ogni caso come detto non oggetto di giudizio ed il cui accertamento rappresenterebbe allargamento non consentito dell'oggetto del giudizio medesimo.
28. Con il terzo motivo di gravame, relativo ai lavori nel piano seminterrato l'appellante afferma che: a) le opere realizzate dai convenuti nell'area di sedime sono opere esterne, costruzioni in seminterrato e quindi, ben visibili anche ad un occhio non attento;
b) su tali specifici fatti, di cui si sono resi autori i convenuti (= realizzazione di opere murarie e pavimentizie, chiusure in muratura dell'area, nuovi appartamenti ricavati dalle opere stesse), essi non hanno speso una parola, non contraddicendo specificamente tali assunti difensivi e rendendo, pertanto, tali fatti incontroversi ai sensi dell'art. 115 c.p.c.. Afferma inoltre l'appellante che in ogni caso la chiesta CTU, descrivendo compiutamente anche graficamente i luoghi e le opere realizzate, sarebbe stato un utile strumento di indagine anche per i convenuti al fine di dare conforto al fatto di aver realizzato opere interne, evidentemente nel perimetro della loro area di sedime, senza violare le circostanti aree condominiali, come da essi sostenuto nella prima difesa.
29. Anche tale motivo non po' esser accolto. Ed infatti all'esito del riesame del materiale probatorio come sollecitato da parte appellante si giunge al medesimo risultato di giudizio cui è giunto il Tribunale, senza necessità di doversi affidare ad una consulenza tecnica non essendo necessarie competenze tecniche specifiche per dare la corretta lettura dei fatti emersi durate l'istruzione probatoria.
30. Ed infatti dalla lettura degli atti di vendita prodotti da parte appellata in primo grado, emerge che nel corpo di fabbrica contraddistinto con la lettera “A” (che a differenza degli altri due, è composto oltre che del piano terra e primo piano, anche di un piano interrato)
“l'area di sedime del piano interrato su cui poggiano i pilastri portanti della costruzione è in parte di pertinenza esclusiva delle unità abitative al piano terra (comprese quindi quelle acquistate da e i coniugi ) ed è in parte condominiale Parte_2 Parte_11 alle trenta unità immobiliari sinora costruite essendovi installati impianti condominiali”.
Si legge altresì negli atti di vendita relativi agli appartamenti di piano terra che “è compresa nella vendita quale pertinenza esclusiva dell'unità immobiliare alienata, la porzione dell'area di sedime del piano interrato a confine con l'area di sedime condominiale”.
Si legge anche che è pure di proprietà comune “la striscia di suolo ubicata nel piano interrato del corpo di fabbrica “A” nel lato nord dello stesso tra il muro nord di contenimento
e la prima fila di pilastri portanti su cui poggiano le unità immobiliari al piano terra dello
Pag. 12 a 15 stesso corpo di fabbrica “A”. Su tale striscia di suolo vi sono installati impianti condominiali”
È quindi un fatto documentalmente provato che le opere oggetto di contestazione hanno interessato un piano “interrato”, e quindi certamente non sono idonee ad alterare il decoro architettonico del fabbricato.
31. A ciò deve aggiungersi che all'udienza del dì 08.11.2003 il teste riferiva Testimone_2 che i coniugi gli avevano dato “l'incarico di completare la pratica di condono relativa CP_7 ad un interrato che non ha creato volumetria in quanto risulta vano a piano interrato (….)
Tali opere interne a mio avviso non hanno modificato il decoro architettonico del complesso immobiliare essendo interrate: ricordo che non sono stati creati aggetti in quanto essendo interrati è impossibile”. All'udienza del 8.5.2014 il teste , Testimone_3 condomino del medesimo complesso, dopo aver affermato di non esser a conoscenza se la signora avesse realizzato del proprio immobile un altro appartamento né se lo Pt_2 abbiano fatto i coniugi e , ha precisato che “dall'esterno del fabbricato CP_9 Parte_3 non è possibile vedere se il vano sottostante lo stesso fabbricato sia stato modificato”. Alla stessa udienza altro condomino, , ha riferito di non sapere se fosse stato Tes_4 realizzato nel piano seminterrato un ulteriore appartamento “poiché dall'esterno non si vede”
È quindi un dato di fatto confermato dai testimoni, anche prescindendo da valutazioni espresse dagli stessi, che le opere oggetto di contestazione non sono visibili dall'esterno.
Pertanto la circostanza che le opere, in quanto interessanti il piano interrato e in quanto non visibili dall'esterno siano quindi inidonee ad alterare il decoro architettonico, è un dato di fatto la cui valutazione non richiede particolari competenze ed al contempo esclude la necessità ed utilità di disporre una consulenza tecnica, essendo esclusa a monte la prova della lamentata alterazione del decoro architettonico.
32. Conseguentemente infondato è il quarto motivo di gravame appello con il quale l'appellante lamenta il mancato accogliento della domanda di risarcimento del danno nei confronti di
LA NT, di cui mancano i presupposti, in assenza, a monte, della dedotta violazione del regolamento condominiale e cioè della ipotizzata ingiustizia del danno che si assume subito, senza, peraltro, che vi sia alcuna prova nemmeno dell'invocato pregiudizio economico.
33. Attesa la conferma della sentenza di primo grado, resta ferma la regolazione delle spese di quel grado di giudizio, non trovando accoglimento nemmeno l'ultimo motivo di appello relativo alla richiesta di compensazione delle spese, non ravvisandosene giusti motivi, quali richiesti dall'art. 92 c.p.c. nel testo vigente ratione temporis.
34. Le spese seguono la soccombenza e devono quindi esser poste a carico dell'appellante ed a favore degli appellati. Esse vanno liquidate in base ai parametri di cui al DM 2014 n. 55,
Pag. 13 a 15 con l'aggiornamento da ultimo di cui al D.M. n. 147 del 13.08.2022, in vigore dal 23.10.2022 ed in particolare possono essere utilizzati i valori minimi previsti per le causa di valore indeterminabile di complessità bassa corrispondente quindi allo scaglione da euro
26.001,00, ad euro 52.000,00.


P.Q.M.

la Corte di Appello di Potenza, come innanzi composta, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da , avente ad oggetto l'impugnazione della sentenza Parte_1
n. 189/2019 del Tribunale di LAGONEGRO pubblicata il 12.11.2019 così provvede:
I. rigetta l'appello;
II. condanna al rimborso in favore degli avvocati Giovanni Merlino Parte_1
e Gennaro Merlino per dichiarato anticipo, quali difensori di , (c.f. CP_1
), in proprio nonché nella qualità di erede di C.F._14 Persona_1
nonché quale procuratore di (c.f. ),
[...] Controparte_2 C.F._15
(c.f. (c.f. CP_3 C.F._16 Controparte_4
), e (c.f. ), anch'essi C.F._17 CP_5 C.F._18 eredi di nonché (c.f. Persona_1 Parte_2
), (c.f. ), C.F._19 Parte_3 C.F._20
(c.f. ), Parte_4 C.F._21 [...]
(c.f. ) e , quali eredi Parte_5 C.F._22 Parte_6 di NT LA le spese di questo grado di giudizio che si liquidano, quale compenso totale, in euro 18.485,20 (compenso tabellare minimo €. 4.996,00 + €
13.489,20 per aumento del 270% per presenza di dieci parti aventi stessa posizione processuale ex art. 4, comma 2 = 18.485,20) oltre 15% per rimborso spese generali, cap e iva se dovuta, come per legge.
III. condanna al rimborso in favore dell'avvocato Nicola Senatore, Parte_1 per dichiarato anticipo, quale difensore di le spese di questo Controparte_6 grado di giudizio che si liquidano in euro 4.996,00 oltre 15% per rimborso spese generali, cap e iva se dovuta, come per legge.
IV. Si dà atto della sussistenza dei presupposti per l'applicazione dell'art.13 co.1° quater del D.P.R. 30.5.2002 n.115 come introdotto dall'art. 1 co. 17 della Legge
24.12.2012 n. 228, e quindi dell'obbligo a carico di del versamento Parte_1 della somma pari a quella dovuta per il contributo unificato, per la proposta impugnazione.
Così deciso in Potenza nella Camera di Consiglio del 17 giugno 2025
Il Giudice Ausiliario estensore La Presidente
Eustacchio Roberto Sivilla Lucia Gesummaria
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