REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 4253/2020
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati Presidente
Avv. Paolo Caliman Cons. Ausiliario Rel.
Dr.ssa Assunta Marini Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
) ed Parte_1 C.F._1 Parte_2 [...]
), elettivamente domiciliate in Roma (Ostia Lido) al Viale Vasco C.F._2
De Gama n. 91, presso lo studio dell'avv. Alessandro Zottola (c.f.
[...]
), pec: che le rappresenta e difende giusta C.F._3 Email_1
procura resa in calce al ricorso in appello e che ne costituisce parte integrante;

. Ricorrenti appellanti e
( ), dom.ta in Roma alla via Controparte_1 C.F._4 dell'Appagliatore 72, quale procuratrice speciale di ( Controparte_2 [...]
) giusta procura speciale del 14.1.2003 per atti del C.F._5
in Zurigo ed elettivamente domiciliata in Roma alla Parte_3 via Giulio Aristide Sartorio 57, presso lo studio dell'avv. Tito Festa (
[...]
); p.e.c. ; e dell'avv. Alessio C.F._6 Email_2
Festa ( ), p.e.c. ; C.F._7 Email_3
che la rappresentano e difendono , sia congiuntamente che disgiuntamente;

. Resistente appellata
CONCLUSIONI: per parte appellante quelle formulate nel ricorso d'appello e per parte appellata quelle rese nella memoria di costituzione, nonché per entrambe quelle rese all'udienza, ex art.127 ter c.p.c., del 15.01.2025 .
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 24798/2019 nel procedimento RG. 77808/2018, avente ad oggetto opposizione a convalidata di sfratto per morosità appartamento uso abitazione, il Tribunale di Roma ha emesso il seguente dispositivo: “ ….. definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dal ricorrente nei confronti di ed così provvede:

1- dichiara la Parte_2 Parte_1
risoluzione contrattuale per grave inadempimento della parte convenuta;
2.- condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice dei canoni rimasti inevasi per €1.300,00 oltre ai ratei maturati e maturandi fino al rilascio ed interessi legali dalle singole scadenze al saldo;
3.- condanna i convenuti al rilascio, in favore di pare attrice, dell'immobile situato in Roma, loc. Stagni di
Ostia - Via Ernesto Frisin n. 25, piano 1, int. 1 fissando l'esecuzione al
23.1.2020; 4.- condanna la parte convenuta al pagamento in favore della parte attrice delle spese di lite che liquida in complessivi €1.950,00 di cui €350,00 per esborsi oltre rimborso forfettario -15%- IVA e CPA come per legge;
Così deciso in Roma il giorno 23.12.2019. Il Giudice f.to” .
Il procedimento di primo grado veniva così narrato dal Tribunale: “ Con atto notificato in data 22.10.2018 il ricorrente, premesso di essere proprietario dell'unità immobiliare situata in Roma, -loc. Stagni di Ostia - Via Ernesto Frisin
n. 25, piano 1, int. 1, concessa in locazione ai signori ed in virtù di Pt_2 Pt_1
regolare contratto inter partes in data 14.11.2017, registrato in data 16.11.2017, al n. 7962/3, i quali si erano resi moroso nel pagamento del canone pattuito dal mese di dicembre 2017 per €1.350,00 ……. per differenze canoni, ha intimato sfratto per morosità, contestualmente citandoli per la convalida. Si costituiva il convenuto che contestava la morosità nei termini riportati in comparsa deducendo i vizi della cosa locata tali da renderla inabitabile, ma non rinnegava
l'esistenza di un contratto inter partes, effettuando opposizione alla convalida ai
pag. 2/8 sensi dell'art.665 – 667 c.p.c. . Il giudice, denegava l'ordinanza di rilascio e disponeva il mutamento del rito con termini ex art. 426 c.p.c. alle parti per
l'integrazione degli atti. La causa, istruita mediante prove documentali, veniva discussa e decisa all'udienza del 23.12.2019 ai sensi dell'art. 429 c.p.c.”.
Seguiva sentenza gravata.
e formulavano ricorso in appello avverso la predetta Parte_1 CP_3 sentenza contestandola in ordine al mancato esame dell'eccezione d'inadempimento effettuata per i vizi dell'immobile e ne chiedevano la riforma della sentenza con accoglimento della domanda di risarcimento del danno con vittoria di spese di lite.
Si costituiva la convenuta , come in atti, chiedendo il Controparte_1 rigetto dell'appello perché inammissibile ed infondato con vittoria di spese di lite.
La Corte con Ordinanza del 22.07.2021 rigettava l'istanza di sospensiva non ricorrendone i presupposti.
All'udienza del 15.01.2025 la causa, ex art.127 ter c.p.c., sull'invio delle note telematiche per conclusione e discussione, ex art, 437 e 447 bis c.p.c., veniva riservata per la decisione secondo i provvedimenti di rito.
L'appello è articolato nel seguente motivo
LE appellanti si dolgono del mancato accoglimento della spiegata eccezione di inadempimento per la presenza di vizi tali da inficiare l'utilizzabilità dell'immobile ad uso abitativo e della conseguente domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni subiti.
Pertanto ha totalmente errato il giudice di prime cure nell'affermare di non potersi dubitare (pag. 5 sentenza impugnata) dell'effettiva sussistenza dei presupposti per la declaratoria di risoluzione per grave inadempimento e nel ritenere il mancato pagamento del canone “del tutto ingiustificato”.
Al contrario, l'adita Ecc.ma Corte d'Appello dovrà accertare e dichiarare la piena legittimità della spiegata eccezione di inadempimento, dato che la parte locatrice non ha adempiuto alle obbligazioni sulla stessa gravanti.
pag. 3/8 L'immobile locato, infatti, versa in condizioni di inabitabilità e di inagibilità tali da renderne impossibile l'utilizzo per l'uso (abitativo) convenuto in quanto, come risulta dalla relazione tecnica a firma del Geom. (prodotta in Controparte_4 primo grado) l'immobile nel quale è posto l'appartamento condotto in locazione presenta importanti lesioni strutturali, cui il locatore continua ad omettere di porre il dovuto rimedio.
In particolare, il lotto su cui insiste il fabbricato presenta una sensibile pendenza, derivante dall'instabilità del terreno, essendo costruito in zona acquitrinosa, tanto che le convenute hanno avuto modo di constatare successivamente la presenza di acqua nella zona NE del terreno. L'immobile locato presenta di conseguenza una evidente inclinazione dovuta probabilmente alla natura cedevole del terreno di costruzione, con evidenti crepe e numerosi e visibili interventi di ripresa delle pregresse fessurazioni.
Le conduttrici hanno potuto constatare che l'immobile continua la propria inclinazione, con evidente pericolo di crollo e rovina.
In tutti e 4 i pilastrini di entrata si evidenziano preoccupanti crepe che sono addirittura passanti, ovvero che interrompono con dei “vuoti” la volumetria strutturale del pilastro e ne pregiudicano l'integrità statica.
Si consideri che nell'appartamento oggetto di locazione si registra un dislivello di ben 32 cm tra gli estremi dei pavimenti delle due stanze opposte e si avvertono continui ed allarmanti scricchiolii!
Neanche a dire che, ovviamente, l'appartamento oggetto del contratto di locazione tra le parti risulta totalmente privo di qualsiasi certificazione di agibilità e di abitabilità.
Tale situazione è stata avvalorata dal Verbale dei VV.FF. redatto il 22.1.2020 i quali all'esito dell'intervento (eseguito successivamente al deposito della sentenza di primo grado) al fine di eliminare lo stato di pericolo disattivavano il gas e la luce.
La Corte così ragiona pag. 4/8 In via preliminare quanto alla tesi difensiva del dedotto vizio di inammissibilità dell'appello per genericità dei motivi, osserva il Collegio che, dall'esame della prospettazione dell'appello e dell'argomentazione ivi richiamate, il dedotto vizio non sussiste;
in tal senso l'orientamento della Cass. Civ. Sez. Unite del
16/11/2017, n. 27199.
L'eccezione va quindi disattesa.
Ritiene la Corte che la fattispecie in esame è quanto avviene, invero spesso, allorché il locatore intima sfratto per morosità a fronte del mancato pagamento del canone di locazione da parte del conduttore, il quale, costituendosi in giudizio, eccepisce la legittimità del proprio inadempimento sulla base dell'analogo comportamento del locatore assertivamente irrispettoso degli obblighi che la legge pone a suo carico, tra cui quello di mantenere la cosa in stato da garantirne l'uso.
Il tema è legato alla c.d. exceptio non rite adimpleti contractus, prevista dall'art. 1460 CC, ritenuta pacificamente applicabile alla locazione di immobili urbani, consistente nel rifiuto, da parte di uno dei contraenti, di adempiere esattamente la propria prestazione se l'altro non adempia o non offra di adempiere contemporaneamente la propria.
Pur tuttavia va evidenziato che la sua applicazione in subiecta materia è del tutto particolare, a differenza delle altre figure contrattuali a prestazioni corrispettive, laddove si consideri che il rapporto locatizio è caratterizzato dal godimento dell'immobile, integrante la prestazione del locatore a fronte della quale corrisponde quella principale del conduttore, rappresentata dal pagamento del corrispettivo convenuto. Ciò comporta, in via generale, che la mancata prestazione cui è obbligato il conduttore (che si sostanzia in primo luogo nel pagamento del canone) deve ispirarsi a criteri di correttezza e buona fede, di guisa che essa non possa produrre una alterazione del sinallagma contrattuale, determinando uno squilibrio delle rispettive posizioni delle parti del rapporto locatizio.
Ciò significa, alla luce della consolidata giurisprudenza della Corte di
Cassazione, che quando non viene pagato il canone di locazione è legittima la pag. 5/8 reazione del locatore attraverso il ricorso allo speciale strumento processuale dello sfratto per morosità, laddove l'inadempimento del conduttore non è ispirato ai suddetti criteri, salvo il caso in cui la prestazione del locatore (che si sostanzia nel permettere il godimento del bene locato) non venga completamente a mancare, come ad esempio nel caso della esistenza di vizi gravi nell'immobile che comportano la impossibilità di utilizzare il bene da parte del conduttore.
Tale conclusione è ricavabile dall'art. 1578 CC il quale prevede che, a fronte dei vizi che diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità del ben locato per l'uso pattuito, il conduttore può chiedere, in alternativa alla risoluzione del contratto, la riduzione del corrispettivo, necessariamente proponendo la domanda all'Autorità Giudiziaria. Con ciò si deve escludere implicitamente il diritto dello stesso conduttore di sospendere totalmente o parzialmente il pagamento del canone in attesa dell'accertamento giudiziale sulla fondatezza della domanda, da scrutinarsi esclusivamente dal Giudice competente al quale è demandato il compito di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti;
su tali conclusioni è attestata la consolidata giurisprudenza di legittimità e di merito segnalandosi, rispettivamente, Cass. 27.09.2016 n. 18987, Cass.
14739/2007, Cass. 24799/2008, Cass. 13887/2011, Cass. 10639/2012, Cass.
2091/2013, Cass. 26540/2014, Cass. 1317/2015.
Nel caso in esame la parte conduttrice non risulta abbia dato avviso alla parte locatrice dell'esistenza dei vizi, non risultando agli atti alcuna diffida o denuncia, ma se ne è avvalsa solo in sede di opposizione all'intimata convalida di sfratto e risulta peraltro, e non è contestata, la permanenza della parte conduttrice nell'immobile locato.
In tal senso la prevalenza degli arresti della Cassazione, Sez., 6, Ordinanza
n.17020/2022: “.. In tema di inadempimento contrattuale vale la regola che
l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla
pag. 6/8 situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore”.
Questa Corte ritiene che il conduttore non può sospendere totalmente o parzialmente il pagamento del canone di locazione laddove non venga completamente a mancare la controprestazione del locatore in ragione dell'esistenza di evidenze di criticità idonee ad impedire il godimento totale del bene (il cui onere probatorio rimarrà a carico del conduttore ex art. 2697 CC dato che “reus in excipiendo fitactor), tra i quali possono farsi rientrare anche la mancanza dei requisiti di abitabilità dell'immobile se ed in quanto tale inidoneità sia in grado di impedire in modo assoluto l'utilizzo della res locata.
La Corte, ritenuto che in definitiva la sospensione totale o parziale, del pagamento del canone, giustificata dalla asserita esistenza di vizi del bene locato non conosciuti o conoscibili al momento della stipulazione del contratto di locazione, o sopravvenuti, ma comunque non in grado impedire il concreto godimento del bene locato, sostanzierebbe in capo al conduttore un comportamento contrario ai principi di correttezza e buona fede: come tale del tutto arbitrario ed inidoneo a paralizzare la ordinanza di rilascio, in una eventuale procedura di sfratto per morosità
Si rigetta il motivo d'Appello perché infondato.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate secondo il DM 147/2022, il valore della causa tra € 5.200,0 e € 26.000,00, la non particolare complessità della questione giuridica trattata, gli scritti difensivi in € 2.906,00 oltre il 15% spese generali , IVA e CPA se dovuti , con la condanna delle parti appellanti al pagamento.
Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.


P.Q.M.


pag. 7/8 La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e nei confronti di n.q. di Parte_1 Parte_2 Controparte_1
procuratrice speciale di avverso la sentenza del Tribunale Controparte_2
di Roma n. 24798/2019, così provvede:
1) Rigetta l'appello
2) Per l'effetto condanna le parti appellanti e Parte_1 Parte_2
al pagamento, in favore della parte appellata, , Controparte_1 come in atti, delle spese del presente grado del giudizio, che liquida in €
2.906,00, oltre 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge;

3) Dichiara e tenute al versamento in favore Parte_1 Parte_2 dell'erario di un importo ulteriore, pari a quello del contributo unificato previsto per il gravame, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data 16/01/2025.
Il Consigliere Ausiliario Il Presidente relatore/estensore Dottore avv. Paolo Caliman Franco Petrolati
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