REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
Riunita in camera di consiglio e così composta dr.ssa Antonella Izzo presidente dr.ssa Claudia De Martin consigliere rel.
dr. Marco Emilio Luigi Cirillo consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 4659 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020 trattenuta in decisione ai sensi del terzo comma dell'art. 281-sexies c.p.c. all'udienza del giorno 23 maggio 2025, vertente
TRA
(c.f. ) rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1
dall'avv.to Mira Telarico in virtù di procura rilasciata in calce all'atto di appello ed elettivamente domiciliati presso lo studio di detto difensore in
Roma, via Giulio Venticinque n. 23;
APPELLANTE
E
1

(c.f. ) rappresentata e difesa CP_1 C.F._2
dall'avv.to Renato Scrocca in virtù di procura rilasciata in calce alla comparsa di costituzione nel presente grado, elettivamente domiciliata presso lo studio di detto difensore in Roma, via Carlo Mirabello n. 18;
APPELLATA
OGGETTO: appello contro sentenza n. 914/2020 del Tribunale di Tivoli pubblicata in data 15/07/2020
FATTO E DIRITTO
§ 1. – La vicenda da cui ha tratto origine il presente giudizio di appello è così riassunta nella sentenza impugnata: « in qualità di CP_1
promissaria acquirente di alcune porzioni immobiliari situate in Tivoli, via
Leonina n.19-17 e meglio descritte in atti, ha evocato in giudizio Parte_1
quale promittente alienante, proponendo nei suoi confronti domanda
[...]
di accertamento dell'inadempimento e condanna al pagamento/restituzione, ex art. 1385 co. II c.c., del doppio della caparra confirmatoria corrisposta in esecuzione del preliminare, pari ad € 20.000,00 e dunque una somma complessiva pari ad € 40.000,00. A sostegno della domanda, ha allegato l'inadempimento di parte venditrice agli obblighi nascenti dal preliminare, in quanto le porzioni immobiliari oggetto di compravendita erano risultate
“non in regola con gli strumenti urbanistici” e “diverse da quelle indicate nel contratto preliminare” ed in quanto la aveva omesso di produrre la Pt_1
documentazione necessaria, richiesta anche dal notaio, per la stipulazione dell'atto pubblico di compravendita (specificatamente indicata in citazione pag. 3 punto 5). Ha concluso nel senso summenzionato. Si è tempestivamente costituita negando ogni profilo di Parte_1
inadempimento a proprio carico ed eccependo al contrario l'inadempimento della agli obblighi nascenti dal preliminare, per avere ritardato CP_1
2 ingiustificatamente la stipulazione dell'atto definitivo;
ha concluso per il rigetto della domanda di parte attrice».
§ 2. – Il Tribunale di Tivoli con sentenza n. 914/2020 così statuiva: «Accoglie la domanda di parte attrice; Condanna parte convenuta al pagamento della somma di € 40.000 in favore di parte attrice, oltre accessori come in motivazione;
Condanna altresì la parte convenuta a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano in € 5.300 per compensi, oltre € 545 per esborsi, i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali».
§ 3. – Il tribunale a sostegno della decisione osservava: «la domanda di parte attrice è fondata e merita accoglimento. Al fine di decidere, occorre ricordare alcuni principi giurisprudenziali regolatori della materia ed applicabili alla presente fattispecie. In primo luogo, va ricordato che “La caparra confirmatoria ha natura composita - consistendo in una somma di denaro o in una quantità di cose fungibili - e funzione eclettica - in quanto è volta a garantire l'esecuzione del contratto, venendo incamerata in caso di inadempimento della controparte (sotto tale profilo avvicinandosi alla cauzione); consente, in via di autotutela, di recedere dal contratto senza la necessità di adire il giudice;
indica la preventiva e forfettaria liquidazione del danno derivante dal recesso cui la parte è stata costretta a causa dell'inadempimento della controparte” (Cass. n. 11356/2006). Inoltre, è stato precisato che “l'anticipato versamento di una somma di danaro di una quantità di altre cose fungibili può costituire una caparra confirmatoria ove, nell'intenzione delle parti, dette cose siano date per conseguire gli scopi pratici di cui all'art. 1385 cod. civ., con riferimento anche alle ipotesi di inadempimento del contratto;
ne consegue che per il positivo riscontro della predetta qualificazione il giudice del merito è tenuto ad indagare in ordine all'effettiva intenzione delle parti, attraverso l'esame del complessivo regolamento contrattuale dalle stesse voluto, non essendo sufficiente il mero
3 elemento formale della denominazione come "caparra" da quelle adoperata in riferimento al versamento stesso”. (Cass, n. 1985/3014; n.12472/2004;
n.4411/2004). Tale principio, trova base nella costante affermazione giurisprudenziale secondo cui: “Nell'interpretazione del contratto, che è attività riservata al giudice di merito, censurabile in sede di legittimità solo per violazione dei canoni ermeneutici o vizio di motivazione, il carattere prioritario dell'elemento letterale non va inteso in senso assoluto, atteso che il richiamo nell'art. 1362 c.c. alla comune intenzione delle parti impone di estendere l'indagine ai criteri logici, teleologici e sistematici anche laddove il testo dell'accordo sia chiaro ma incoerente con indici esterni rivelatori di una diversa volontà dei contraenti”. (Cass. n.16181/2017). Inoltre, è stato affermato che “La disciplina del recesso di cui all'art. 1385 c.c. in ipotesi di versamento della caparra confirmatoria, alla stregua della disciplina generale in tema di risoluzione per inadempimento, presuppone l'inadempimento colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente;
ne consegue che il giudice è tenuto ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti al fine di stabilire quale di essi abbia fatto venire meno l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio”. (Cass. n. 21209/2019) Infine, con specifico riferimento alla caparra confirmatoria, regolata dall'art. 1385 c.c., è stato precisato che “ una domanda di recesso, ancorché non formalmente proposta, può ritenersi egualmente, anche se implicitamente, avanzata in causa dalla parte adempiente, quando la stessa abbia richiesto la condanna della controparte, la cui inadempienza sia stata dedotta come ragione legittimante la pronunzia di risoluzione del contratto, alla restituzione del doppio della caparra a suo tempo corrisposta quale unica ed esaustiva sanzione risarcitoria di tale inadempienza” (Cass. n.22657/2017). Nella fattispecie, il versamento della complessiva somma di € 20.000 ( in due versamenti, uno da € 5.000, ed uno da € 15.000) può qualificarsi come caparra confirmatoria, in quanto nel
4 regolamento contrattuale, le parti hanno ribadito la qualificazione della corresponsione della somma a tale titolo, e hanno fatto espresso riferimento all'art. 1385 c.c., non sussistendo, nel regolamento contrattuale e nella condotta delle parti, coeva e successiva alla stipula del contratto, segni di evidenza contraria ad una tale interpretazione. In ordine all'imputabilità ed all'importanza dell'inadempimento, con accertamento della legittimità del recesso, va rilevato, con valore assorbente, che l'allegazione di parte attrice relativa alla non conformità degli immobili rispetto agli strumenti urbanistici ed a quanto promesso in vendita non è stata smentita dalle produzioni documentali di parte convenuta, atteso che in atti vi è unicamente una concessione edilizia in sanatoria ( n. 1434 del 2006) che autorizza il cambio di destinazione d'uso “ a locale commerciale”; tale destinazione d'uso è dunque l'ultima, attuale e valida destinazione d'uso sussistente, in quanto al fine di provare la legittimità formale e sostanziale di un ulteriore cambio di destinazione di uso, necessaria nel caso di specie (da commerciale ad abitazione), non rileva il certificato catastale, con indicazione di una determinata categoria catastale, perché assunta dall'immobile a seguito della mera dichiarazione di un tecnico, ma che in nessun caso costituisce prova della validità destinazione d'uso; tale caratteristica, invece, deve essere impressa all'immobile da un titolo abilitativo proveniente dall'ente istituzionalmente preposto e può essere accertata o attraverso l'ultimo titolo abilitativo o producendo un “certificato di destinazione d'uso”, attuale, dell'ente comunale di riferimento. Nella fattispecie, è stata prodotta unicamente la visura catastale e la dichiarazione del tecnico che, in assenza di documentazione proveniente dall'ente competente, non può ritenersi sufficiente. Né parte convenuta, sulla quale incombeva il relativo onere, ha dedotto e documentato la sufficienza, ai fini che interessano, di una sola
D.i.A., posto che, secondo la normativa vigente, per il cambio di destinazione d'uso con effettuazione di ulteriori opere di ampliamento, in
5 base al Regolamento ed agli strumenti urbanistici comunali vigenti nel singolo Comune di riferimento, può occorrere un espresso permesso di costruire. Inoltre, non risultano prodotti i certificati di agibilità degli immobili oggetto di compravendita, la cui assenza, pur non incidendo sulla commerciabilità giuridica dei beni, può costituire causa di una minore
“commerciabilità economica” degli stessi, incidendo sul valore economico dei beni stessi e ben può costituire causa di risoluzione contrattuale per inadempimento dell'alienante, gravando su di questi l'onere di ottenerlo, in assenza di espresso esonero da parte dell'acquirente, non valendo a tali fini la clausola “visto e piaciuto” o “nello stato di fatto e di diritto in cui l'immobile si trova”, in quanto ritenute clausole di mero stile (cfr. su tali aspetti Cass. n. 2294/2017). Al contrario, le doglianze di parte convenuta, relative all'ingiustificato ritardo dell'attrice nell'addivenire alla stipulazione del contratto definitivo, e su cui è basata la valutazione di legittimità del recesso di parte convenuta, sono infondate, in quanto è la stessa convenuta che dimostra l'impossibilità di rispettare il termine indicato nel preliminare
(30.9.2014), atteso che il conferimento dell'incarico al professionista per la pratica edilizia relativa al cambio di destinazione di uso ed agli ulteriori lavori da realizzare è datato 30.10.2014, ovvero un mese dopo la scadenza del termine stesso. Pertanto, il contratto preliminare deve considerarsi risolto per inadempimento della convenuta, va accertata e dichiarata la legittimità del recesso di parte attrice, e va accolta la domanda di parte attrice di condanna della parte convenuta alla corresponsione del doppio della caparra versata, per un totale di € 40.000,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo effettivo. Assorbita ogni diversa domanda, istanza ed eccezione. Spese legali secondo soccombenza, ex Dm n.55/2014, sulla base del valore di causa e dell'attività in concreto svolta».
§ 4. – Ha proposto appello formulando due motivi di Parte_1
gravame, di seguito illustrati;
avanzava istanza di inibitoria e rassegnava le
6 seguenti conclusioni: «in via principale: in riforma della sentenza di primo grado n. 914/2020, rigettare la domanda di dichiarare l'inadempienza delle obbligazioni assunte con il contratto preliminare del 30/6/2014 e conseguente condanna ai sensi dell'art. 1385 c.c. con refusione del doppio della caparra versata;
In via principale: dichiarare il contratto preliminare sottoscritto in data 30/6/2014 risolto per inadempimento della Sig.ra CP_1
con diritto a trattenere la somma corrisposta a titolo di caparra;

Conseguentemente: condannare la Sig.ra al pagamento delle CP_1
competenze legali, oltre accessori come per legge, per il doppio grado di giudizio. in via istruttoria: a) si rinnova la richiesta istruttoria formulata con la memoria ex art. 183 6° comma 2 termine c.p.c. relativa all'esame testimoniale del Geom. , sui capitoli di prova indicati nel Testimone_1
predetto atto, che qui si intendono integralmente riportati e trascritti;
b) Si chiede la trasmissione del fascicolo telematico di primo grado contenente anche il fascicolo telematico di parte, con tutti gli allegati ivi riportati in calce alla comparsa di costituzione e alle memorie successivamente depositate, impegnandosi sin d'ora al deposito alle copie cartacee».
§ 4.1 – Si costituiva per chiedere il rigetto del gravame per CP_1
infondatezza. Rassegnava le seguenti conclusioni: «rigettare perché destituito di fondamento giuridico e fattuale, l'appello proposto dalla sig.ra avverso la sentenza n. 914/2020 del Tribunale di Tivoli. In Parte_1
ogni caso, condannare parte appellante alle spese e competenze professionali difensive del doppio grado di giudizio, oltre rimborso forfettario 15%, iva e cpa.».
§ 4.2 – All'udienza di prima comparizione dell'8 gennaio 2021, tenutasi tramite il deposito di note scritte, la Corte dichiarava inammissibile l'istanza di inibitoria e rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni, poi più volte differita, da ultimo all'udienza del 23 maggio 2025.
7 § 4.3 – Con decreto presidenziale del 17 marzo 2025 veniva disposto il mutamento del rito e la discussione orale ex art. 281-sexies c.p.c. con assegnazione del termine di giorni trenta prima dell'udienza per il deposito di note. Ha depositato note nei termini il difensore di parte appellata ed in data 26 aprile 2025 il difensore di parte appellante;
all'odierna udienza i difensori precisavano le conclusioni come da verbale e la causa veniva discussa oralmente e trattenuta in decisione ai sensi del terzo comma dell'art. 281-sexies c.p.c. (aggiunto dall'art.3 d. lgs. n. 149/2022 e reso applicabile ai processi in corso dall'art.7 comma 3 d. lgs. n.164/2024).
§ 5. – I motivi di gravame.
L'appello si fonda su due distinti motivi, mediante i quali l'appellante censura l'erroneità della pronuncia di primo grado, con particolare riferimento alla valutazione della documentazione allegata all'atto di citazione.
§ 5.1 – Con il primo motivo, l'appellante contesta l'assunto del giudice di primo grado secondo cui l'immobile promesso in vendita non sarebbe stato conforme alle pattuizioni contrattuali.
Ciò in quanto in nessuna clausola del contratto sarebbe contenuto un riferimento a un “appartamento ad uso abitativo”.
La richiesta di cambio di destinazione d'uso – da commerciale a residenziale
– fu, infatti, avanzata solo successivamente da essa quale parte Pt_1
alienante, al fine di agevolare l'acquirente nell'ottenimento di un CP_1
mutuo, considerato che, in assenza di tale modifica, il finanziamento sarebbe stato troppo costoso.
Evidenziava che tanto il contratto preliminare, quanto la successiva istanza presentata da essa promittente alienante tramite il proprio tecnico di fiducia, nel loro contenuto verrebbero a confermare che l'oggetto della
8 compravendita era costituito da immobili, per una parte, legittimamente accatastati nella categoria C/1 (uso commerciale), e non nella categoria A/4
(uso residenziale), come invece sostenuto dalla controparte.
§ 5.2 – Con il secondo motivo, l'appellante deduceva che erroneamente il tribunale aveva posto l'inadempimento contrattuale a carico di essa Pt_1
avendo sottovalutato e male considerato gli inadempimenti posti in essere dalla promissaria acquirente a cui invece andava imputato CP_1
l'inadempimento.
Segnalava che quest'ultima non aveva rispettato il termine previsto nel contratto preliminare per la stipula del rogito definitivo- data fissata entro e non oltre il 30.9.2014 presso il Notaio di Tivoli;
modalità di Per_1
comunicazione della data del rogito da parte della parte acquirente -almeno
10 gg prima – essendo rimasta del tutto inerte nonostante le reiterate diffide formali ricevute, dapprima mediante raccomandata del 16 gennaio 2015, poi con notifica eseguita dall di Tivoli in data 28 febbraio 2015. Solo CP_2
in data 13 marzo 2015, quindi oltre il termine contrattuale, la sig.ra CP_1
aveva sollevato – per la prima volta – generiche doglianze circa presunte difformità urbanistiche dell'immobile, senza tuttavia specificare in cosa tali difformità consistessero. In un momento ancora successivo, nel 2020, la stessa ha fornito una nuova e diversa giustificazione al mancato adempimento, adducendo la mancata disponibilità di documenti richiesti dal notaio per l'ottenimento del mutuo, che sarebbero stati richiesti solo in data
16 aprile 2015. sosteneva che tale versione – tardiva e contraddittoria Pt_1
rispetto a quanto inizialmente eccepito – era priva di fondamento e non idonea a giustificare la pregressa condotta inadempiente.
§ 6 – L'analisi dei motivi.
9 I motivi di gravame articolati dall'appellante, da trattare congiuntamente per la loro intrinseca connessione logica, non risultano meritevoli di accoglimento, alla luce delle seguenti considerazioni.
§ 6.1 – L'assunto dell'appellante, secondo cui l'immobile promesso in vendita non sarebbe stato destinato all'uso abitativo, si rivela infondato alla luce della stessa documentazione contrattuale.
L'articolo 1 del contratto preliminare descrive espressamente le porzioni immobiliari oggetto della promessa di vendita come "appartamento", facendo riferimento, tra l'altro, a una porzione accatastata in categoria A/2, tipica delle abitazioni civili.
Nello specifico l'art. 1 ha il seguente contenuto: < porzioni immobiliari site in Comune di Tivoli (Rm), Via Leonina n. l9 - 17. così identificate: Appartamento sito al piano terra composto da 3 vani" cucina accessori. corte esclusiva e piccolo ripostiglio esterno;
il tutto distinto nel N.C.E.U. del Comune di Tivoli al Foglio 71, Part. 835, sub 510,509,506); appartamento posto al piano terra distinto al N.C.E.U, del Comune di Tivoli al Foglio 71, Part.835, Sub 505, Cat. A/2, Cons. 1,5 vani. Si precisa che i dati di identificazione catastale. come sopra riportati, riguardano le unità immobiliari raffigurate nelle planimetrie depositate in catasto che in copia non autentica. previa visione ed approvazione, si allegano al presente contratto sotto le lettere A, B, C, D.>>
Si osserva che le planimetrie allegate al contratto, richiamate nel suddetto articolo, recano la dicitura “ABITAZIONE” e riportano la distribuzione interna caratteristica di un immobile residenziale (“Letto”, “Pranzo”,
“Cucina”), confermando inequivocabilmente la volontà delle parti di concludere la compravendita avente ad oggetto un appartamento ad uso abitativo o, meglio, di due appartamenti contigui ad uso abitativo.
10 Parte alienante, convenuta in primo grado ha illustrato nelle proprie difese che si trattava di appartamenti allocati nel fabbricato realizzato dai propri genitori ed uno di essi aveva destinazione ad uso commerciale. La convenuta venditrice ha evidenziato altresì nella comparsa di costituzione
< parte dei suoi immobili, il Comune di Tivoli ha rilasciato la concessione edilizia in sanatoria n. 1434 del 2.3.2006 relativa alla domanda di sanatoria n. 2120 prot. 11812 del 1° aprile 1986 (doc. 12). Definita la pratica di condono sopra richiamata, con Denuncia Inizio Lavori depositata al Comune di Tivoli in data 30.5.2006 la signora a mezzo del proprio Parte_1
Geometra di fiducia , ha proceduto all'accorpamento Controparte_3
parziale di due immobili e dichiarato il cambio di destinazione d'uso del locale Negozio ad Abitazione (doc. 13). Attualmente entrambi gli appartamenti sono catastalmente classificati come abitazione con categoria
A/4 (doc. 14) e per essi sono stati rilasciati i certificati APE (attestazione
Prestazione Energetica) regolarmente trasmessi alla Regione Lazio (doc.
15). >>
Il Tribunale ha espressamente motivato sul punto ritenendo inidonea la documentazione e superflua l'attività istruttoria. In particolare, ha evidenziato (pag. 3 della motivazione) la lacuna probatoria delle difese di parte convenuta, avendo la promittente alienante allegato la sola visura catastale e la dichiarazione del tecnico da << ritenersi insufficiente >> ai fini del completamento della pratica amministrativa, in mancanza di documentazione << proveniente dell'Ente competente>> che certificasse il cambio di destinazione.
Osserva la Corte che il motivo in esame sviluppa difese che non scalfiscono il percorso motivazionale di prime cure, in quanto è indubbio che gravava sul promittente alienante l'onere di provvedere al relativo cambio
11 destinazione d'uso in quanto parte obbligata a garantire la conformità dell'immobile rispetto a quanto promesso.
L'interpretazione è conforme all'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità e conduce a ritenere che, nell'ambito di un contratto preliminare di compravendita, grava sul promittente venditore l'obbligo di consegnare un bene conforme alle caratteristiche promesse, comprese quelle relative alla destinazione urbanistica e catastale.
Come stabilito dalla Suprema Corte, l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo presuppone l'identità tra il bene promesso e quello da trasferire, sicché la difformità del bene rispetto a quanto pattuito rappresenta una forma di inadempimento. È dunque evidente che il promittente venditore debba garantire l'effettiva destinazione abitativa dell'immobile se questa è deducibile – come nel caso di specie – dal contenuto del contratto e dai documenti allegati, come le planimetrie e la descrizione dell'immobile come “appartamento”.
A rafforzare tale principio è intervenuta la S.C. (sent. n. 477/2010), secondo cui l'obbligazione scaturente dal preliminare non si esaurisce nell'obbligo di contrarre, ma si estende fino a comprendere tutte le attività necessarie per realizzare il risultato economico programmato dalle parti, secondo i canoni di correttezza e buona fede. Tra tali attività rientra, nel caso di specie,
l'ottenimento del cambio di destinazione d'uso, ove necessario, al fine di assicurare che l'immobile sia effettivamente conforme alla destinazione abitativa pattuita.
L'evoluzione giurisprudenziale ha poi ulteriormente chiarito (tra le tante cfr.
Cass. n. 3855/2016) che l'obbligazione a carico del promittente venditore è di tipo composito ed include qualsiasi prestazione necessaria, anche di
“fare”, che si renda utile o indispensabile per il perfezionamento del
12 trasferimento in modo conforme alla pattuizione contrattuale, anche sotto il profilo qualitativo.
Tutto ciò premesso, nel caso in esame, è emerso che alla data fissata per la stipula del contratto definitivo, uno dei due appartamenti – quello con uso commerciale - non era ancora stato oggetto del cambio di destinazione d'uso da commerciale a residenziale. Questo è confermato dallo stesso appellante, che ha dichiarato di aver richiesto al proprio tecnico di avviare la pratica solo in data 30 ottobre 2014, ovvero dopo la scadenza del termine previsto per il rogito (30 settembre 2014).
Ne consegue che l'inadempimento è ascrivibile alla parte promittente venditrice, la quale non ha adempiuto all'obbligo di consegnare un bene conforme all'accordo preliminare. Né può ritenersi che tale obbligo ricadesse sulla parte acquirente, la quale, invece, aveva interesse alla realizzazione del risultato promesso e diritto a ricevere un immobile idoneo all'uso abitativo.
In tale contesto, le diffide ad adempiere inviate dalla parte venditrice risultano inidonee a spostare il baricentro della responsabilità contrattuale, in quanto la parte promissaria acquirente non era tenuta a stipulare un contratto definitivo per un bene difforme da quanto concordato.
Inoltre, il fatto che le contestazioni della sig.ra siano inizialmente CP_1
pervenute in forma generica non può in alcun modo costituire elemento idoneo a fondare un'ipotesi di inadempimento a suo carico, poiché il giudizio sull'esattezza della prestazione non si esaurisce nella tempestività delle eccezioni, bensì nell'effettiva verifica della conformità del bene promesso rispetto agli obblighi assunti nel preliminare e sul punto la posizione di risulta sempre conforme. CP_1
Come detto, l'obbligo del promissario acquirente di concludere il contratto definitivo presupponeva che l'immobile fosse conforme a quanto promesso
13 – cioè, ad uso abitativo – e tale condizione non risulta essersi verificata entro la data pattuita per il rogito e costituisce a sua volta circostanza atta ad escludere l'inadempimento successivo della promittente acquirente per essere rimasta, per un certo tempo, silente ai solleciti di conclusione del rogito, essendosi detto comportamento concretato in un contesto temporale in cui il termine per il rogito era già scaduto e la questione della conformità del bene era già emersa e l'alienante aveva affidato, fin da ottobre 2014,
l'incarico al suo tecnico di fiducia per il cambio di destinazione. Deve ribadirsi, invero, che è proprio dai documenti in atti – e non solo dalle dichiarazioni della parte acquirente – che emerge con chiarezza la mancata conformità urbanistico-catastale del bene promesso in vendita.
In sintesi, la mancata conclusione del contratto definitivo non può essere imputata all'acquirente per non aver risposto ai solleciti inviati nei primi mesi del 2015 della promittente alienante, bensì al pregresso mancato adempimento di all'obbligo gravante sul venditore di assicurare la Pt_1
conformità dell'immobile e la sua destinazione, con conseguente rigetto integrale dell'appello proposto, circostanze documentali rispetto alle quali è superflua la riapertura della fase istruttoria.
§ 7. – Le spese di lite.
Le spese del grado seguono la soccombenza dell'appellante e vengono liquidate in favore di parte appellata sulla base dello scaglione di valore della causa (fino a € 52.000,00) nei valori medi per tutte le fasi.
§ 8. – Il rigetto dell'appello comporta la declaratoria, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del d.p.r. n. 115/2002, dell'obbligo dell'appellante di pagare l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello, se dovuto, restando demandate in sede amministrativa le verifiche sull'effettiva sussistenza dell'obbligo di pagamento (cfr. Cass.
n. 26907/2018, Cass. n. 13055/2018). 14

PQM

La Corte definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
nei confronti di contro la sentenza resa tra le parti Pt_1 CP_1
dal Tribunale di Tivoli n. 914/2020 pubblicata in data 15/07/2020, ogni altra conclusione disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma l'impugnata sentenza;

2. condanna l'appellante alla rifusione delle spese di lite in favore di che liquida in € 9.991,00 per compensi, oltre CP_1
rimborso forfetario ed accessori di legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma
1 quater, DPR 115/2002 per porre a carico dell'appellante l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello, se dovuto.
Così deciso in Roma il giorno 23/05/2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
dott.ssa Claudia De Martin dott.ssa Antonella Izzo
15