REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Reggio Calabria
Sezione civile riunita in camera di consiglio e composta dai magistrati:

1. dr.ssa Patrizia Morabito - Presidente

2. dr. Natalino Sapone – Consigliere

3. dr.ssa Daniela Mazzuca– Giudice ausiliario est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 694/2018 R.G., posta in decisione all'udienza del 4.12.2023, vertente
TRA
(C.F. ), (C.F. Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2
) e (C.F. CodiceFiscale_2 Parte_3 C.F._3
, elettivamente domiciliati in Roccella Ionica, via Roma n. 8, presso lo studio
[...] dell'avv. Francesco Cianflone che li rappresenta e difende in virtù di mandato in atti
–appellanti-
E
(C.F. , elettivamente domiciliato in P_ CodiceFiscale_4
Monasterace, via Nazionale Jonica n. 176, presso lo studio dell'avv. Giovanni Palamara che lo rappresenta e difende in virtù di mandato in atti
-appellato-
oggetto: altri istituti e leggi speciali - appello avverso la sentenza del Tribunale di Locri
n. 335/2018 pubblicata il 10.03.2018.
Conclusioni delle parti

Con note di trattazione scritta, depositate telematicamente in data 29.11.2023, il procuratore degli appellanti così precisava le conclusioni: “voglia la Corte accogliere le conclusioni rassegnate con l'atto introduttivo del giudizio in primo grado, da intendersi qui integralmente riportate e trascritte, e comunque condannare l'appellato, in favore degli appellanti e per le causali di cui alla citazione introduttiva del giudizio, al pagamento della somma di euro
50.000,oltre interessi e rivalutazione come per legge;
condannare l'appellato, in favore degli appellanti, alla rivalsa delle spese e delle competenze del doppio grado del giudizio”;
mentre, con note di trattazione scritta, depositate telematicamente 1.12.2022, il procuratore dell'appellato. così precisava le conclusioni: “in luogo dell'udienza, il sottoscritto difensore nell'interesse di parte appellante deposita le presenti note di trattazione scritta e precisa le conclusioni riportandosi a quelle rassegnate con la comparsa di costituzione in appello da intendersi qui integralmente richiamate e trascritte, chiedendone l'integrale accoglimento. Impugna e contesta, tutto quanto ex adverso eccepito, prodotto e/o dedotto, siccome infondato in fatto e diritto per le ragioni esposte in atti. Chiede trattenersi la causa in decisione previa l'assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle note di repliche”.
Con ordinanza dell'8.12.2023, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del
4.12.2023 - svoltasi con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c., come novellato dall'art. 35 Decreto
Legislativo n. 149/2022 - la causa veniva assegnata in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione regolarmente notificato, , Parte_1 [...]
e convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale Parte_2 Parte_3
Locri, per sentire “condannare il convenuto, in favore degli attori e per le causali P_ di cui in narrativa, al pagamento della somma di €. 50.000,00 oltre interessi e rivalutazione come per legge” con vittoria di spese giudiziali.
Esponevano gli attori:
-che, con scrittura privata del 15.11.2008, avevano promesso di vendere al P_
, che aveva promesso di acquistare, un appezzamento di terreno, sito in Roccella
[...]
Jonica, c. da Lacchi, riportato in catasto al foglio n. 40, particella n. 963, esteso mq
1.429;
-che il prezzo complessivo della compravendita, pattuito in €. 200.000,00, veniva, in parte, pagato, dal promittente acquirente ai promittenti venditori, attraverso degli acconti effettuati prima del rogito notarile;

-che, pertanto, alla stipula dell'atto pubblico di trasferimento, avvenuta il 26.01.2010, parte promittente acquirente aveva già corrisposto, ai promittenti venditori, l'importo complessivo di €. 150.000,00 mentre, per la residua somma di €. 50.000,00 le parti, con scrittura privata sottoscritta nella medesima data, avevano stabilito che sarebbe stata pagata “soltanto se, entro il termine di 180 gg. dalla data del rogito, fosse stata approvata la prevista deliberazione del Consiglio Comunale del Comune di Roccella Jonica che modificava, in parte, la destinazione urbanistica, parzialmente edificatoria di una porzione della particella 699, limitrofa a quella compravenduta e di proprietà di terzi, imponendo alla stessa il vincolo di verde attrezzato per la sua interezza”;
-che la sopra richiamata condizione si era verificata il 4.06.2010, data in cui, con delibera consiliare n. 33, veniva revocata la precedente delibera n. 21 del 2009 che aveva aumentato la quota di edificabilità della particella limitrofa a quella compravenduta;

-che, ciò nonostante, il ZI si era rifiutato di provvedere al pagamento del saldo del prezzo.
Instaurato il contraddittorio, si costituiva, ritualmente, il convenuto precisando che:
-nell'originario contratto preliminare di compravendita del 15.11.2008 “tra le clausole rescissorie approvate dalle parti era stata prevista la facoltà dell'acquirente di chiedere la revisione del prezzo pattuito per l'acquisto del terreno in funzione di un'eventuale variazione della generale situazione planimetrica in cui lo stesso ricadeva “;
-che, in data 19.12.2009, ad integrazione del precedente preliminare, parte acquirente aveva evidenziato che “il terreno adiacente a quello oggetto di compravendita – ricadente in Area verde pubblico alla data del 15.11.2008 - era divenuto, intanto, area edificabile determinandosi, per l'effetto, il proprio diritto a recedere unilateralmente dal suddetto compromesso di vendita”; mentre, parte venditrice aveva replicato che vi erano “le condizioni che il suddetto terreno, oggi edificabile possa ritornare ad essere area verde… nel caso contrario ciò non dovesse avvenire nel più breve lasso di tempo, la parte venditrice è disposta a modificare le condizioni di pagamento, diminuendo il prezzo totale per l'acquisto del terreno di €.50.000,00, ribadendo che, in ogni momento, visto che non vi sono le condizioni iniziali, la parte acquirente si riserva il diritto di recedere unilateralmente il compromesso del 15.11.2008”;
-che, alla data del rogito notarile del 26.01.2010, aveva provveduto a versare la somma di €. 60.000,00 a saldo del prezzo complessivo di vendita di €. 150.000,00 concordando con i venditori, con apposita scrittura privata redatta contestualmente, che il pagamento dell'ulteriore somma di €. 50.000,00 sarebbe avvenuto “a condizione che, entro i 180 gg. successivi, per come già previsto nell'integrazione dell'atto preliminare di compravendita del 15.11.2008, le condizioni generali dell'area in cui ricadeva la particella de qua fossero ritornate quelle vigenti al momento della stipula del medesimo” ed ovvero laddove con Co delibera esecutiva del Comune Rocella Jonica si fosse provveduto a modificare il
Piano di Lottizzazione riconoscendo, quale area verde pubblico, il terreno adiacente alla particella compravenduta;

-che con delibera n. 33 del 2010, il aveva revocato la Controparte_3 precedente delibera n. 21 del 2009 per “soli motivi di irregolarità”, in ragione della mancata acquisizione della valutazione ambientale e, in ogni caso, tale successiva delibera era stata oggetto di impugnativa dinanzi al TAR da parte dei titolari del terreno limitrofo a quello oggetto di compravendita;
-che, pertanto, non poteva ritenersi verificata la condizione alla quale le parti avevano subordinato l'obbligo di pagamento dell'importo residuo di €. 50.000,00 a titolo di prezzo considerato che l'utilitas che parte acquirente si proponeva di conseguire consisteva “nell'avere adiacente al terreno di suo proprietà un'area verde come risultato definitivo”.
Insisteva, quindi, per il rigetto dell'avversa domanda con vittoria di spese giudiziali.
Istruito il giudizio documentalmente, all'udienza del 10.11.2017 le parti precisavano le conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione, senza concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
Con la gravata sentenza, il Tribunale di Reggio Calabria rigettava la domanda attrice condannando gli attori, in solido, l'attore alla rifusione delle spese di lite in favore del convenuto.
Avverso tale decisione proponevano appello , Parte_1 [...]
e chiedendone l'integrale riforma con vittoria Parte_2 Parte_3 di spese giudiziali.
Si costituiva, ritualmente, insistendo per il rigetto del gravame, con P_ conferma della decisione impugnata, e vittoria di spese legali.
Con ordinanza dell'8.12.2023, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del
4.12.2023 - svoltasi con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c., come novellato dall'art. 35 Decreto
Legislativo n. 149/2022 - la causa veniva assegnata in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello deve essere accolto per le ragioni che seguono.
Lamentano gli appellanti, con un unico motivo di gravame, l'erroneità della sentenza di primo grado nella parte in cui il Giudice di prime cure ha ritenuto non avverata la condizione alla quale le parti avevano subordinato il pagamento del residuo del prezzo
(pari ad €. 50.000,00) in quanto, con la delibera n. 33/2010, il Consiglio Comunale ha provveduto a revocare la precedente delibera n. 21/2009, così restituendo a verde pubblico il terreno limitrofo a quello acquistato dal Precisano che, con la P_ scrittura privata del 26.01.2010, le parti avevano espressamente concordato che “il completamento del pagamento del prezzo della compravendita era subordinato esclusivamente alla restituzione della particella limitrofa a quelle compravenduta alla sua precedente destinazione a verde pubblico quale era al momento della stipula del compromesso e non la certezza che il
[...]
non variasse mai, nemmeno per il futuro, la destinazione urbanistica di detto terreno. Controparte_3
Assicurazione, peraltro, del tutto impossibile, anche sul piano giuridico, e comunque nemmeno ipotizzata con la scrittura privata del 26.01.2010” e che, in ogni caso, “dall'avverarsi della condizione non derivava un aumento del prezzo del terreno compravenduto, come erroneamente ritento nella sentenza appellata, bensì soltanto l'obbligo del pagamento integrale del prezzo originariamente pattuito pari ad €. 200.000,00 sicché è evidente che la volontà delle parti, espressa con la scrittura privata del 26.01.2010 era soltanto la restituzione del terreno indicato con la particella 697/b alla sua precedente destinazione urbanistica riportando la sua destinazione urbanistica al momento della stipula del compromesso di compravendita originario”.
Sulla scorta di tali considerazioni, insistono per la riforma della sentenza di primo grado con accoglimento integrale della domanda attrice.
La doglianza è fondata.
Va, in primo luogo, ribadito che l'accertamento della volontà delle parti in relazione al contenuto di un negozio giuridico si traduce in una indagine di fatto affidata al giudice di merito partendo dal presupposto che quella data dal giudice del merito non deve essere l'unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una delle possibili e plausibili interpretazioni (tra le altre: Cass. 12 luglio 2007, n. 15604; Cass. 22 febbraio
2007, n. 4178).
Sebbene, poi, i criteri ermeneutici di cui agli artt. 1362 e ss. cod. civ. siano governati da un principio di gerarchia interna in forza del quale i canoni strettamente interpretativi prevalgono su quelli interpretativi-integrativi - tanto da escluderne la concreta operatività quando l'applicazione dei primi risulti da sola sufficiente a rendere palese la "comune intenzione delle parti stipulanti" - la necessità di ricostruire quest'ultima senza "limitarsi al senso letterale delle parole", ma avendo riguardo al "comportamento complessivo" dei contraenti comporta che il dato testuale del contratto, pur rivestendo un rilievo centrale, non sia necessariamente decisivo ai fini della ricostruzione dell'accordo, giacché il significato delle dichiarazioni negoziali non è un "prius", ma l'esito di un processo interpretativo che non può arrestarsi al tenore letterale delle parole, ma deve considerare tutti gli ulteriori elementi, testuali ed extratestuali, indicati dal legislatore"
(Cass. Sez. 3, sent. 15 luglio 2016; in senso analogo pure Cass. Sez. 6-3, ord. 8 novembre 2022, n. 32786).
Quindi, nonostante "il criterio del senso letterale delle parole (art. 1362, comma 1, cod. civ.)", si ponga "quale primo momento del processo di interpretazione", donde la necessità di "valutarne la portata assorbente di eventuali, ulteriori e successivi criteri ermeneutici" (così, tra le più recenti, in motivazione, Cass. Sez. Lav., sent. 26 ottobre 2021, n. 30135, Rv. 662581-01), resta, nondimeno, fermo che "nell'interpretazione del contratto il carattere prioritario dell'elemento letterale non va inteso in senso assoluto, in quanto il richiamo contenuto nell'art. 1362 cod. civ. alla comune intenzione delle parti impone di estendere l'indagine ai criteri logici, teleologici e sistematici laddove si registri, pur nella chiarezza del testo dell'accordo, una incoerenza con indici esterni che rivelino una diversa volontà dei contraenti" (così Cass., sent. 10 settembre 2021, n. 24483).
Ne consegue, dunque, che nell'applicazione dei criteri interpretativi, bisogna avviare l'esame dall'elemento letterale - il quale assume funzione fondamentale nella ricerca della reale o effettiva volontà delle parti - dovendo tuttavia essere verificato alla luce dell'intero contesto contrattuale", giacché "per senso letterale delle parole va intesa tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone", dovendo, inoltre, aversi "riguardo allo scopo pratico che le parti abbiano inteso realizzare con la stipulazione del contratto" (così, in motivazione, Cass. sent. 14 settembre 2021, n. 24699). Se tale deve essere, dunque, il corretto "modus operandi" nell'interpretazione del contratto, risulta evidente come il suddetto processo "circolare" di interpretazione del contratto debba valorizzare, oltre al "contesto negoziale integrale ai sensi dell'art. 1363 cod. civ., anche i criteri di interpretazione soggettiva stabiliti dagli artt. 1369 e 1366 cod. civ., rispettivamente volti a consentire l'accertamento del significato dell'accordo in coerenza con la relativa ragione pratica o causa concreta (in conformità agli interessi che le parti abbiano inteso tutelare mediante la stipulazione negoziale), ed altresì ad escludere, mediante un comportamento improntato a lealtà e salvaguardia dell'altrui interesse, interpretazioni cavillose che depongano per un significato in contrasto con gli interessi che le parti abbiano inteso tutelare mediante la stipulazione negoziale" (così, sempre in motivazione, Cass. n. 24699 del 2021, cit.; analogamente pure Cass. Sez. 2, ord. 4 aprile 2024, n. 8940).
Emerge, dunque, che, nell'utilizzazione di tali ulteriori criteri ermeneutici - oltre quello letterale - diretti alla "ricerca della reale volontà delle parti", posizione centrale è destinato ad assumere quello funzionale, che attribuisce rilievo alla "ragione pratica" del contratto, in conformità agli interessi che le parti hanno inteso tutelare mediante la stipulazione negoziale" (Cass. Sez. 3, sent. 22 novembre 2016, n. 23701, in senso analogo anche Cass. Sez. 3, sent. 6 luglio 2018, n. 17718, nonché, in motivazione, Cass. Sez. Un., sent. 8 marzo 2019, n. 6882, non massimata, e, di recente, Cass., ord. 25 gennaio 2022 n. 2173).
Poste tali premesse, con la scrittura privata del 26.01.2010 le parti concordavano testualmente “nel caso in cui entro 180 giorni dalla data odierna ( 26.01.2010) non verranno modificate le previsioni del Piano di Lottizzazione con destinazione diversa da quella attuale (in atto terreno edificabile e non Verde Pubblico Attrezzato come al momento della stipula del preliminare di compravendita nel terreno adiacente al lato est della particella 963 del foglio di mappa 40 del
Comune di Roccella Jonica) non verrà riconosciuta l'ulteriore somma di € 50.000,00 ( cinquantamila/009), stante le modifiche alle condizioni generali dell'area in cui ricade l'immobile per come al momento della stipula dell'atto di vendita del 15.11.2008. Tale modifica ha validità soltanto se avviene con delibera esecutiva da parte del entro e non oltre il termine Controparte_3 suddetto”.
Orbene, ritiene questa Corte, che, al di là dell'elemento strettamente letterale della dichiarazione negoziale sopra richiamata – rigidamente interpretata dal Giudice di prime cure
- “la ragione pratica” che, in realtà, le parti intendevano, nello specifico, perseguire - e che, peraltro, giustificava “la rilevante diminuzione del prezzo concordato” - fosse quella di garantire all'acquirente che “le condizioni generali” dell'immobile compravenduto fossero quelle esistenti al momento della stipula del compromesso ed ovvero che “l'area confinante e limitrofa” avesse natura di verde pubblico attrezzato.
E tale circostanza si è verificata, nel termine concordato con la scrittura privata del
26.01.2010, a seguito della delibera n. 33/2010 con la quale il Consiglio Comunale ha revocato, in via di autotutela, la precedente delibera n. 21/2009 che aveva modificato la natura urbanistica del terreno limitrofo. Nondimeno, anche l'applicazione degli ulteriori criteri dell'interpretazione logica, funzionale (art. 1369 c.c.) e dell'interpretazione secondo buona fede o correttezza (art. 1366 c.c.) impongono di ritenere che “la rilevante diminuzione del prezzo di compravendita” fosse finalizzata a compensare il minore valore dell'immobile conseguente alla delibera poi revocata.
Ne consegue che, essendosi verificata la condizione alla quale le parti avevano subordinato l'integrale pagamento del prezzo di vendita, parte acquirente è tenuta a corrispondere, a parte venditrice, l'importo di €. 50.000,00 oltre interessi con decorrenza dalla domanda giudiziale al soddisfo.
La riforma della sentenza di primo grado rende necessario procedere ad una nuova regolamentazione delle spese processuali secondo un criterio unitario e globale fondato sull'esito complessivo della lite (in tal senso v. Cass. n. 15483/2008; Cass. n.
4052 del 19.2.2009; Cass. n. 6259 del 18.3.2014; Cass. n. 11423 dell'1.6.2016).
Le spese di entrambi i gradi del giudizio, quindi, seguono la soccombenza e vengono liquidate secondo i parametri stabiliti in applicazione dei criteri di cui al Regolamento
Min. Giustizia n. 147 del 13.08.2022, in vigore dal 23.10.2022, e certamente da applicarsi al procedimento in oggetto - dovendosi tale liquidazione operare senza distinzioni di normativa applicabile relativamente al tempo dell'introduzione della lite e dell'inizio dell'avvio dell'attività defensionale (come pure da ultimo riconosciuto dalla Corte costituzionale con l'ordinanza n. 261 del 4–7.11.2013) ma soltanto al dì della pronuncia – condividendosi, da parte di questa
Corte, il principio di diritto da ultimo affermato da Cass. Sez. 6–L, ordinanza n. 31884 del 10/12/2018, secondo cui:
“… in tema di spese processuali, i parametri introdotti dal D.M. n. 55 del 2014, cui devono essere commisurati i compensi dei professionisti, trovano applicazione ogni qual volta la liquidazione giudiziale intervenga in un momento successivo alla data di entrata in vigore del predetto decreto, ancorché la prestazione abbia avuto inizio e si sia in parte svolta nella vigenza della pregressa regolamentazione, purché a tale data la prestazione professionale non sia stata ancora completata.
Ne consegue che, qualora il giudizio di primo grado si sia concluso con sentenza prima della entrata in vigore del detto D.M., non operano i nuovi parametri di liquidazione, dovendo le prestazioni professionali ritenersi esaurite con la sentenza, sia pure limitatamente a quel grado;
nondimeno, in caso di riforma della decisione, il giudice dell'impugnazione, investito ai sensi dell'art. 336 c.p.c. anche della liquidazione delle spese del grado precedente, deve applicare la disciplina vigente al momento della sentenza d'appello, atteso che l'accezione omnicomprensiva di "compenso" evoca la nozione di un corrispettivo unitario per l'opera prestata nella sua interezza …” e, perciò, nei termini seguenti:
Primo grado
Competenza: Tribunale
Valore della causa da €. 26.001 ad €. 52.000
Fase studio controversia €. 851,00
Fase introduttiva del giudizio €. 602,00 Fase istruttoria €. 903,00
Fase decisoria €. 1.453,00
Totale compenso tabellare €. 3.809,00
Secondo grado
Valore della causa da €. 26.001 ad €. 52.000
Competenza: Corte d'Appello
Fase studio controversia €. 1029,00
Fase introduttiva del giudizio €. 709,00
Fase trattazione €. 1.523,00
Fase decisoria €. 1.735,00
Totale compenso tabellare €. 4.996.00
Si dà atto, in proposito, che la superiore liquidazione ha avuto luogo con applicazione dei valori minimi delle vigenti tariffe professionali avuto riguardo ai parametri allo scopo individuati dal citato
D.M. di cui: all'art. 2 comma 1 (e cioè l'importanza dell'opera defensionale prestata, in quanto non connotata da alcuna peculiarità o complessità specifica in fatto o in diritto); all'art. 4 comma 1 (e cioè “… dell'urgenza e del pregio dell'attività prestata, dell'importanza, della natura, della difficoltà e del valore dell'affare, delle condizioni soggettive del cliente, dei risultati conseguiti, del numero e della complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate. In ordine alla difficoltà dell'affare si tiene particolare conto dei contrasti giurisprudenziali, e della quantità e del contenuto della corrispondenza che risulta essere stato necessario intrattenere con il cliente e con altri soggetti …”), nulla essendo emerso in proposito come meritevole di rilievo in parte qua.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Reggio Calabria, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 avverso la sentenza del Tribunale di Locri n. 335/2018, pubblicata il 10.03.2018, così decide:
- accoglie l'appello e per l'effetto, in riforma della sentenza di primo grado, condanna al pagamento, in favore di , P_ Parte_1 [...]
e della somma di €. 50.000,00 oltre interessi Parte_2 Parte_3 legali dalla domanda giudiziale al soddisfo;

-condanna al pagamento delle spese legali di entrambi i gradi del P_ giudizio, in favore di , e Parte_1 Parte_2 [...]
quantificate per il primo grado di giudizio in €. 3.809,00 a titolo di Parte_3 compenso, oltre rimborso contributo unificato, forfetarie, IVA e CAP come per legge e, per il presente grado, in €. 4.996,00 a titolo di compenso, oltre rimborso contributo unificato, forfetarie, IVA e CAP come per legge;

Così deciso nella Camera di Consiglio del 9.06.2025.
La Giudice ausiliario est. La Presidente (dr.ssa Daniela Mazzuca) (dr.ssa Patrizia Morabito)