ORIGINALE 23/ 0 1/ 2 0 1 6 Oggetto REPUBBLICA ITALIANA Interpretazione IN NOME DEL POPOLO ITALIANO del LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE contratto Criteri TERZA SEZIONE CIVILE legali di interpretazione Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: soggettiva Causa Dott. SERGIO DI AMATO Presidente concreta del contratto - Dott. LUIGI ALESSANDRO SCARANO - Rel. Consigliere Rilevanza Dott. FRANCESCO MARIA CIRILLO Consigliere R.G. N. 27454/2013 Dott. ENZO VINCENTI Consigliere Cron.23701 Dott. FABRIZIO DI MARZIO Consigliere Rep. .i. Ud. 20/05/2016 ha pronunciato la seguente PU SENTENZA sul ricorso 27454-2013 proposto da: 00902911007, in VIP TASSI SRL SOCIETA' UNI PERSONALE Unico e legale persona dell'Amministratore rappresentante dott. MAURIZIO ARGIRO', elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEI TRE OROLOGI 20, presso PAOLO PICOZZA, che la studio dell'avvocato10 difende unitamente all'avvocato rappresenta 2016 GIANLUCA FUSCO giusta procura speciale in calce al 1168 ricorso;
- ricorrente-

contro

PATRIMONIO DELLO STATO SPA;
intimato- Nonché da: FINTECNA IMMOBILIARE SRL incorporante di PATRIMONIO ' in persona del suo DELLO STATO SPA IN LIQUIDAZIONE RAFFAELE FERRARA, Amministratore Delegato avv. elettivamente domiciliata in ROMA, VIA A. GRAMSCI 36, presso lo studio dell'avvocato ANTONINO CATAUDELLA, che la rappresenta e difende giusta procura speciale a margine del controricorso e ricorso incidentale;
ricorrente incidentale - -

contro

VIP TASSI SRL 00902911007; intimata avverso la sentenza n. 705/2013 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 20/02/2013; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/05/2016 dal Consigliere Dott. LUIGI ALESSANDRO SCARANO;
udito l'Avvocato GIANLUCA FUSCO;
udito l'Avvocato ROBERTO MAZZA per delega;
udito l'Avvocato ANTONINO CATAUDELLA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GIANFRANCO SERVELLO che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, assorbito il ricorso incidentale condizionato. 2 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con sentenza del 20/2/2013 la Corte d'Appello di Roma ha respinto il gravame interposto dalla società Vip Tassi s.r.l. unipersonale in relazione alla pronunzia Trib. Roma n. 20845/2009 a) rigetto della domanda proposta nei confronti dell'Agenzia di: indennità per addizioni e miglioramenti -oltre a del demanio di rimborso delle spese di condono edilizio- asseritamente apportati all'immobile sito in Roma, via Salaria n. 138/A già condotto in locazione giusta contratto d.d. 16/7/2002 stipulato con l'Agenzia del demanio ( e poi acquistato in proprietà esercitando la prelazione ); b) accoglimento della domanda nei suoi confronti spiegata dalla società Patrimonio dello Stato s.p.a. ( subentrata all'Agenzia del demanio) di pagamento di scaduti canoni di locazione. Avverso la suindicata pronunzia della corte di merito la società Vip Tassi s.r.l. unipersonale propone ora ricorso per cassazione, affidato ad unico motivo. Resiste con controricorso la società Fintecna Immobiliare s.r.l. ( incorporante la società Patrimonio dello Stato s.p.a. ), che spiega altresì ricorso incidentale condizionato, sulla base di unico complesso motivo, illustrato da memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE Con unico complesso motivo la ricorrente in via principale denunzia violazione e/o falsa applicazione>> degli artt. 1362 SS., 1593, 1253 C.C., in riferimento all'art. 360, 1° CO. n. 3, c.p.c. 3 Si duole dell'erronea interpretazione del contratto di compravendita, e in particolare della clausola di cui all'art. 5, giacché il relativo testo letterale non consente perplessità allorché inequivocabilmente si riferisce all'immobile ( inteso quale res compravenduta ) per affermare la volontà delle parti di farne acquistare alla Vip Tassi s.r.l. la proprietà "nello stato di fatto e nella condizione di diritto in cui si trova"; deducendo altresì che i contraenti si riferiscono evidentemente all'immobile nella sua oggettività allorché precisano che faranno carico alla società acquirente "tutti gli eventuali rischi e costi, nulla escluso ed eccettuato">>. Lamenta che il dato testuale della disposizione convenzionale non può in alcun modo giustificare l'affermazione della Corte d'Appello secondo cui, con la sottoscrizione dell'art. 5, la Vip Tassi s.r.l. si sarebbe anche fatta carico di ulteriori obbligazioni giuridiche soggettivamente gravanti sulla venditrice Patrimonio dello Stato S.p.A. in virtù di quanto pattuito nell'art. 1 del distinto e autonomo contratto di locazione del 16 luglio 2002>>. Né può invero oggettivamente desumersi, dal testo dell'art. 5 del contratto di compravendita, una sorta di implicita volontà delle parti di trasferire alla società acquirente le obbligazioni gravanti sulla venditrice in virtù della locazione in precedenza disciplinata>>. non essersi dalla corte di merito considerato che Si duole fino alla conclusione del primo grado di giudizio controparte non aveva neppure ipotizzato che l'art. 5 del contratto di avere determinato una sorta di estinzione compravendita potesse dell'obbligo gravante su Patrimonio dello Stato convenzionale S.p.A. ai sensi dell'art. 1 del contratto di locazione del luglio 2002>>, come sintomaticamente emerge sia dalla lettera in data 16 marzo 2007>> ( ove a fronte della richiesta di corresponsione dell'indennizzo di cui all'art. 1 del contratto di locazione>> si è dalla controparte sottolineato che il riconoscimento di tale indennità alla Vip Tassi s.r.l. risulta legato alla sola fattispecie in cui il trasferimento del bene in argomento non avvenga in suo favore, così come chiaramente precisato nel citato art. 1>> ) sia dalla comunicazione del 20 luglio 2007>> ( con la quale la controparte ha manifestato "la disponibilità *** а fissare un incontro al fine di valutare, nel rispetto del quadro normativo di riferimento, gli elementi relativi alla problematica in questione">> ). Lamenta che anche una lettura secondo buona fede delle clausole in esame non possa giustificare l'interpretazione seguita dalla Corte di Appello>>, in quanto le addizioni realizzate in passato dalla Vip Tassi s.r.l., e successivamente condonate, hanno il valore oggettivo del compendiosensibilmente incrementato immobiliare per cui è causa>>, non sembrando d'altro canto conforme a una valutazione secondo i canoni di buona fede ipotizzare che -in difetto di qualsivoglia esplicita manifestazione di volontà- l'attuale ricorrente abbia potuto implicitamente abdicare al proprio diritto di credito con la sottoscrizione del contratto di compravendita>>. 5 la Si duole nonessere parimenti conforme а buona fede ... compravendita secondo cui la lettura dell'art. 5 del contratto di Vip Tassi s.r.l. avrebbe pagato un prezzo di acquisto pari al valore stimato del bene comprensivo delle addizioni e, allo stesso. tempo, si sarebbe fatta implicitamente carico anche del costo per che invece gravava su la realizzazione del fabbricato controparte a norma dell'art. 1 del contratto di locazione del luglio 2002) >>, sicché avrebbe sostenuto il costo per la un cespite e, con ingiustificabile duplicazione,realizzazione di invece di essere rimborsata dell'esborso avrebbe addirittura corrisposto un prezzo maggiorato per il relativo acquisto>>. è fondato e va accolto nei termini di seguito Il motivo indicati. Va anzitutto osservato che, giusta principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità, l'interpretazione del contratto riservata al giudice del merito, le cui valutazioni sono censurabili in sede di legittimità solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale o per vizio di motivazione ( v. Cass., 22/10/2014, n. 22343; Cass., 21/4/2005, n. 8296 ). Il sindacato di legittimità può avere cioè ad oggetto non già ricostruzione della volontà delle parti bensì solamente la l'individuazione dei criteri ermeneutici del processo logico del quale il giudice di merito si sia avvalso per assolvere i compiti a lui riservati, al fine di verificare se sia incorso in vizi del ragionamento о in errore di diritto ( v. Cass., 22/10/2014, n. 22343; Cass., 29/7/2004, n. 14495 ). 6 Deve quindi porsi in rilievo che, pur non mancando qualche pronunzia di segno diverso (v., Cass., 10/10/2003, n. 15100; Cass., 23/12/1993, n. 12758), come questa Corte ha già avuto modo di affermare in tema di interpretazione del contratto, risponde ad orientamento consolidato che ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti il primo e principale strumento rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate. Si è al riguardo peraltro precisato che il rilievo da assegnare alla formulazione letterale va invero verificato alla luce dell'intero contesto contrattuale, le singole clausole dovendo essere considerate in correlazione tra loro procedendosi al relativo coordinamento ai sensi dell'art. 1363 c.c., giacché per senso letterale delle parole va intesa tutta la formulazione parte ed in letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua non già in una parte soltanto, quale ogni parola che la compone, e una singola clausola di un contratto composto di più clausole, dovendo il giudice collegare e raffrontare tra loro frasi e parole al fine di chiarirne il significato (v. Cass., 28/8/2007, n. 828; Cass., 22/12/2005, n. 28479; 16/6/2003, n. 9626). l'elementoVa d'altro canto sottolineato che, pur assumendo letterale funzione fondamentale nella ricerca della reale effettiva volontà delle parti, il giudice deve invero a tal fine necessariamente riguardarlo alla stregua degli ulteriori criteri di interpretazione, e in particolare di quelli ( quali primari criteri d'interpretazione soggettiva, e non già oggettiva, del 7 contratto: V. Cass., 23/10/2014, n. 22513; Cass., 27/6/2011, n. 14079; Cass., 23/5/2011, n. 11295; Cass., 19/5/2011, n. 10998; con riferimento agli atti unilaterali V. Cass., 6/5/2015, n. 9006 dell'interpretazione funzionale ex art. 1369 C. C. e dell'interpretazione secondo buona fede o correttezza ex art. 1366 c.c, avendo riguardo allo scopo pratico perseguito dalle parti con quindi alla relativa causala stipulazione del contratto e concreta (cfr. Cass., 23/5/2011, n. 11295). Il primo di tali criteri (art. 1369 C. C.) consente di accertare il significato dell'accordo in coerenza appunto con la relativa ragione pratica o causa concreta. L'obbligo di buona fede oggettiva o correttezza ex art. 1366 C.C. quale criterio d'interpretazione del contratto ( fondato sull'esigenza definita in dottrina di "solidarietà contrattuale" ) nel significato di lealtà,si specifica in particolare sostanziantesi nel non suscitare falsi affidamenti e non speculare su di essi, come pure nel non contestare ragionevoli affidamenti comunque ingenerati nella controparte (v. Cass., 6/5/2015, n. 9006; Cass., 23/10/2014, n. 22513; Cass., 25/5/2007, n. 12235; Cass., 20/5/2004, n. 9628). A tale stregua esso non consente di dare ingresso ad interpretazioni cavillose delle espressioni letterali contenute nelle clausole contrattuali, non rispondenti alle intese raggiunte (v. Cass., 23/5/2011, n. 11295) e deponenti per un significato in contrasto con la ragione pratica о causa concreta dell'accordo negoziale (cfr., con riferimento alla causa concreta del contratto autonomo di garanzia, Cass., Sez. Un., 18/2/2010, n. 3947). fondamentale rilievo che il contratto venga Assume dunque avuto riguardo alla sua ratio, alla sua ragione interpretato con gli interessi che le parti hanno pratica, in coerenza specificamente inteso tutelare mediante la stipulazione contrattuale, con convenzionale determinazione della regola volta a disciplinare il rapporto contrattuale ( art. 1372 c.c. ). è nel caso pervenuta adOrbene, la corte di merito un'interpretazione del negozio de quo in termini non consentanei con i suindicati principi. Ha in particolare rigettato la domanda di corresponsione dell'indennità per addizioni e miglioramenti, dall'odierna fondata sul contratto di locazione tra le parti ricorrente intercorso, argomentando dalle clausole dell'altro e diverso contratto di compravendita da esse successivamente stipulato. In particolare, dalle parole nello stato di fatto e nella condizione di diritto in cui si trova, ben nota all'acquirente che dichiara di accettare, assumendosene tutti gli eventuali rischi e costi, nulla escluso ed eccettuato>> di cui al relativo art. 1, dell'atto di compravenditaaffermando che l'art. è invero univoco nell'accollare alla società acquirente ogni rischio e costo relativo alla condizione di fatto e di diritto in cui si estinzione per trovava il compendio alienato, con conseguente credito della conduttrice nei confusione di ogni ipotetico confronti della locatrice>>. 9 На altresì escluso che i costi accollati sarebbero solo quelli futuri, in quanto i diritti in contestazione sono stati azionati dopo la stipulazione della compravendita>>. Orbene, a parte l'erroneità del riferimento all'operare nella specie -in difetto dei relativi presupposti- degli istituti dell'accollo e della confusione, emerge evidente come le non meglio precisate suindicate affermazioni, nonché quella per la ( secondo cui ogni quale l'art. 4 dell'atto di compravendita adempimento e spesa eventualmente occorrenti al completamento della sanatoria siano a carico esclusivo della società va inteso come contemplante l'esclusione della acquirente>> ) gli oneri già sostenuti possano considerarsi possibilità che ragione di ripartizione>>, oltre a risultare apoditticamente formulate ( non venendo indicato sulla base di quali elementi esse risultino suffragate ) si appalesano invero come del tutto illogiche nonché contrastanti con la ragione pratica del contratto di compravendita de quo, non potendo dalla circostanza della stipulazione trarsi il corollario della tacita о merarelativa implicita volontà ricorrente di rinunziare dell'odierna al diritto di credito alle addizioni apportate nel ("abdicare") tempo alla cosa locata ( a fortiori in considerazione, nel caso, del loro rilevante valore economico ), nonché al diritto al rimborso degli oneri sostenuti per il condono edilizio>. Dalla corte di merito non risulta d'altro canto nemmeno dato conto di come siffatta interpretazione possa trovare logica e spiegazione avuto riguardo al comportamento nel casocoerente 10 dalle parti successivamente mantenuto, avuto in particolare riferimento alla redazione e invio della lettera in data 16 marzo 2007, della comunicazione in data 20 luglio 2007, della lettera 19 settembre 2007, dalle quali emerge come anche l'odierna considerasse non estinti i diritti di controricorrente in realtà controparte insorgenti dal contratto di locazione in ragione della successiva stipulazione tra di esse del contratto di compravendita de quo. Comportamento deponente in termini invero contrari alla comune volontà delle parti nell'impugnata sentenza indicata come volta ad accollare alla società acquirente ogni rischio e costo relativo alla condizione di fatto e di diritto in cui si trovava il compendio alienato, con conseguente estinzione per confusione di ogni ipotetico credito della conduttrice nei confronti della locatrice>>. Emerge dunque evidente come i giudici di merito si siano nel caso limitati -dandone altresì erronea, insufficiente e illogica un'interpretazione meramente atomistica e motivazione- a clausole contrattuali in argomento ( e in formalistica delle particolare di quelle di cui agli artt. 1, 4 e 5 ), omettendo invero di riguardarne il tenore letterale alla stregua dei interpretazione soggettiva richiamati primari criteri di dell'interpretazione globale ( art. 1362, 2° CO., C.C. ), sistematica (art. 1363 c.c.), funzionale ( art. 1369 C.C. ) e secondo buona fede (art. 1366 c.c.), avuto riguardo alla relativa causa concreta. 11 Dell'impugnata sentenza, logicamente assorbito il ricorso incidentale affidato ad unico motivo ( con il quale la ricorrente in via incidentale si duole non essersi dai giudici di merito considerato che nessuna autorizzazione era stata dalla locatrice data per la costruzione dell'addizione tra l'altro non consentita dalla disciplina urbanistica-, e, per altro verso, lamenta che in base alle clausole di cui agli artt. 1, 2° co., e 3, 2° co., del contratto di locazione l'indennizzo non sarebbe spettato qualora stato alienato allo stesso come nella specie 1'immobile fosse conduttore, non ricorrendo in tale ipotesi la ragione giustificativa della relativa corresponsione consistente nell'attribuzione di una sorta di compenso al conduttore per l'improvvisa interruzione del rapporto locatizio e, quindi, della possibilità di continuare a godere del bene>> ) prospettante questione da valutarsi dal giudice del rinvio nell'ambito della disamina rimessagli giusta quanto sopra rilevato ed esposto, s'impone pertanto la cassazione in relazione, con rinvio alla Corte d'Appello di Roma, che in diversa composizione procederà a suindicato disatteso principionuovo esame, facendo del applicazione. Il giudice del rinvio provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

12 La Corte accoglie il ricorso, assorbito l'incidentale. Cassa l'impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d'Appello di Roma, in diversa composizione. Roma, 20/5/2016 Sereys the Amer Il Presidente Il Consigliere est. Ашато ८ Il Funzionario Origi Innocenze BATHSTA DEPOSITATO IN CANCELLERIA 2.2. NOV/2016... #Funzionario Giudiziarie 13