N. R.G. 1072/2024 CC
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE TERZA CIVILE E MINORENNI
Il Collegio, nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Rita Rigoni Presidente dott. Massimo Coltro Consigliere dott.ssa Barbara Gallo Consigliera Relatrice ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa d'Appello iscritta al n. r.g. 1072\2024 CC da:

(c.f. , con il patrocinio dell'avv. Elena Picci (c.f. Parte_1 C.F._1
del Foro di Padova, giusta procura in atti;
C.F._2 contro
(c.f. , con il patrocinio dell'avv. Silvia Tonella (c.f. CP_1 C.F._3
) del Foro di Vicenza e dell'avv. Andrei Cosoi (c.f. ) del C.F._4 C.F._5
Foro di Padova, giusta procura in atti;

(c.f. ), in proprio nonché quale legale rappresentante della Parte_2 C.F._6 società (c.f. e p.i. ), con il patrocinio dell'avv. Andrea Controparte_2 P.IVA_1
RT (c.f. del Foro di Padova, giusta procura in atti;
C.F._7
contumace; Controparte_3
1 Notaio dott. contumace. Persona_1
Oggetto: Appello avverso la Sentenza N° 2464/2023, pubblicata in data 12.12.2023, emessa nel procedimento n. r.g. 4680/2020 dal Tribunale di Padova.
In punto: Contratto di compravendita – Risoluzione.
CONCLUSIONI

Per : Pt_1
“- in via principale, rigettarsi la domanda di risoluzione del contratto di compravendita datato 6 agosto 2019 (ex art. 1453 c.c.), non essendo ravvisabile alcun inadempimento di non scarsa importanza ascrivibile in capo al sig. ; Pt_1
- in via subordinata, accogliersi la domanda (riconvenzionale) proposta dal sig. nei confronti Pt_1 del sig. in proprio e quale legale rappresentante dello di risoluzione per Pt_2 Controparte_2 inadempimento (ex art. 1453 c.c.) del contratto di mediazione in essere tra le parti, e, per l'effetto, condannarsi gli stessi al risarcimento dei danni (ex art. 1218 c.c.) quantificati, nella specie, in €
94.000.
Spese di lite, rimborso forfettario e accessori dei due gradi di giudizio integralmente rifusi, da distrarsi in favore del procuratore antistatario che dichiara di averne fatto anticipazione ai sensi dell'art. 93
c.p.c.;
- in via istruttoria si ripropongono le istanze istruttorie già proposte in primo grado e non introdotte dal Tribunale ed attinenti ai capi di sentenza impugnati:
“Si chiede di ammettere la prova per interpello e per testi del sig. sulle seguenti circostanze, Pt_1 precedute dalla locuzione “Vero che”:
- la duplice copia delle chiavi dell'immobile sito in via Altichiero n. 117 sono state da Lei consegnate allo all'instaurazione del rapporto di mediazione e l'altro paio alle segretarie del Controparte_2
Notaio nei tre mesi successivi al rogito;

- i sopralluoghi dell'immobile sito in via Altichiero n. 117 venivano organizzati dal sig. quando Pt_2 il sig. era assente dalla propria abitazione”; Pt_1

per e Controparte_2 Parte_2
“In via preliminare in rito
2 Dichiarare l'inammissibilità della domanda riconvenzionale del signor nei confronti di Pt_1 [...]
e del signor perché basate su fatti nuovi. Controparte_2 Parte_2
In via subordinata in rito
Dichiarare l'estromissione dal processo del signor per difetto di legittimazione Parte_2 passiva, non essendo egli parte del contratto di mediazione, titolo sul quale l'appellante fonda la propria domanda.
Nel merito
- Rigettare la domanda d'appello svolta dal signor in quanto totalmente infondata in diritto e Pt_1 sprovvista di prova in fatto per tutti i motivi esposti in narrativa e per l'effetto confermare la sentenza di primo grado.
- accertata e dichiarata la responsabilità processuale ex art. 96 c.p.c. di parte attrice condannarsi quest'ultima al risarcimento del danno nei confronti del signor e Parte_2 Controparte_2 nella misura che verrà ritenuta di giustizia.
[...]
In ogni caso
Con vittoria di onorari e spese di entrambi i gradi di giudizio.”.
per : CP_1
“- Voglia la Corte Ecc.ma, contrariis reiectis, respingere siccome inammissibile, improcedibile o comunque infondato l'appello proposto dal Sig. con la domanda in via principale, confermando Pt_1 quindi la sentenza di primo grado impugnata nella parte in cui “definitivamente pronunziando, respinta ogni domanda diversa, dichiara che il contratto di compravendita del 6.08.2019 è risolto per inadempimento di e condanna quest'ultimo a pagare a la somma di euro Parte_1 CP_1
94.000,00 con interessi legali dal 6.08.2019 al saldo, oltre alla refusione delle spese giudiziali, liquidate in euro 786,00 per spese ed euro 7.052,00 per compenso professionale, oltre accessori di legge e spese generali, con distrazione a favore dell'avv. Silvia Tonella”.
- Il tutto con vittoria di spese, competenze professionali del presente giudizio da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori antistatari”.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione iscritto in data 12.11.2021, conveniva innanzi al Tribunale di CP_1
Padova , il Notaio e Parte_1 Parte_2 Persona_1 Controparte_2 esponendo che:

3 - l'intermediaria finanziaria e l'Agente immobiliare “con artifizi e Parte_3 Parte_2 raggiri”, lo avevano indotto a sottoscrivere un contratto di mutuo e ad acquistare con tale finanziamento un'immobile di cui non aveva mai preso visione, sito in via Altichiero n. 117, Padova, di proprietà di
, al posto di un altro, previamente visitato e oggetto del suo interesse, sito in via Parte_1
Franzella n. 77, Padova;

- il Notaio presso il cui studio aveva “coattivamente” sottoscritto il contratto definitivo di Per_1 compravendita, era “complice” dell'agente e dell'intermediaria di tale “truffa contrattuale”, dato che non aveva accertato la sua reale volontà negoziale ed il suo esiguo livello di padronanza e conoscenza della lingua italiana;

- sulla base di una pluralità di indizi, risultava una verosimile contezza di tale “pianificazione” a suo discapito anche ad opera del proprietario dell'immobile;
- tanto la compravendita, quanto il mutuo, risultavano nulli per difetto del suo consenso, ai sensi degli artt. 47, 54, 55 e 58 della Legge n. 89/1913 e dell'art. 1418 c. 2 c.c., o comunque annullabili per dolo e\o errore, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1427 c.c. e\o a causa della sua incapacità di intendere e volere ex art. 428 c.c.;
- il Notaio, l'agente immobiliare e lo studio immobiliare avrebbero dovuto essere condannati, a titolo contrattuale i primi due ed extracontrattuale il terzo, al risarcimento del danno da lui subito per tale operazione commerciale;

- in via subordinata, il contratto di compravendita era da reputare risolto ex art. 1453 c.c. a causa della mancata consegna dell'immobile da parte del venditore.
2. In data 01.02.2022, si costituiva in giudizio eccependo che: Controparte_3
- le pretese attoree erano infondate, dato che la stipula del mutuo era stata validamente ed efficacemente concordata fra le parti ed il medesimo atto era stato registrato e munito della formula esecutiva, con erogazione della somma mutuata;

- all'opposto, dopo qualche mese, aveva interrotto la corresponsione dei ratei;
CP_1
- i motivi di doglianza dell'attore sul mutuo avevano riguardato principalmente l'operato del Notaio ed erano privi di pregio;

- nella denegata ipotesi di accertamento e dichiarazione di nullità del mutuo fondiario, parte attrice doveva essere condannata alla restituzione della somma erogata, mentre sulle parti convenute doveva gravare il risarcimento del danno.
3. In data 03.02.2022, si costituiva in giudizio in proprio e quale legale Parte_2 rappresentante di obiettando che: Controparte_2
- la ricostruzione fattuale di parte attrice era priva di supporto probatorio e fondata su mere illazioni;

4 - l'oggetto della domanda era indeterminato e generico in fatto ed in diritto;

- dalla proposta d'acquisto, dal contratto di mutuo fondiario e dal contratto definitivo di compravendita emergeva la consapevolezza dell'attore dello specifico immobile che stava per acquistare;

- le voci di danno fatte valere erano vaghe e prive di riscontro documentale;

- in via pregiudiziale, doveva essere dichiarata la nullità dell'atto di citazione ex art. 164 c. 4, c.p.c., e, nel merito, doveva essere respinta ogni richiesta di controparte.
4. In data05.02.2022, si costituiva in giudizio osservando che: Persona_1
- quanto esposto e dedotto dall'attore era privo di fondatezza in fatto ed in diritto, poiché la stipula della compravendita e del mutuo si era regolarmente svolta sia al momento della sottoscrizione avvenuta presso il suo studio, sia rispetto alla precedente fase curata per la parte immobiliare da Pt_2
e per la parte creditizia dalla;
Pt_3
- da una pluralità di circostanze, era evidente la padronanza della lingua italiana di e che non c'era CP_1 stato alcun obbligo dell'assistenza di un interprete al momento del rogito;

- le voci di danno, come elencate da controparte, erano inconferenti e non sufficientemente provate dal punto di vista documentale.
5. In data 10.06.2022, si costituiva anche sostenendo: Parte_1
- la propria estraneità ai fatti così come narrati da controparte, avendo interamente delegato l'operazione immobiliare all'Agenzia incaricata;
- l'effettiva consegna delle chiavi dell'immobile alle impiegate dello studio notarile ed al personale dell'Agenzia quindi a disposizione dell'acquirente; Parte_4
- in caso di accoglimento delle istanze attoree, che doveva essere accertato il grave inadempimento dello studio immobiliare, con risoluzione del contratto di mediazione e condanna al risarcimento dei danni subiti.
6. Con ordinanza del 10.11.2022, veniva disposta CTU grafologica, con attribuzione alla dr.ssa dell'incarico di valutare l'autografia della sottoscrizione di sulla Persona_2 CP_1 proposta d'acquisito.
7. Depositato l'elaborato peritale e precisate le conclusioni con note scritte, all'udienza del 14.09.2023, il Giudice tratteneva la causa in decisione, concedendo i termini previsti dall'art. 190 c.p.c..
8. Con SentenzaN°2464/2023, pubblicata il 12.12.2023, il Tribunale di Padova ha statuito: “dichiara che il contratto di compravendita del 6.08.2019 è risolto per inadempimento di e Parte_1 condanna quest'ultimo a pagare a la somma di euro 94.000,00 con interessi legali dal CP_1


6.08.2019 al saldo, oltre alla refusione delle spese giudiziali, liquidate in euro 786,00 per spese ed
5 euro 7.052,00 per compenso professionale, oltre accessori di legge e spese generali, con distrazione a favore dell'avv. Silvia Tonella.
Condanna a rifondere le spese giudiziali a ed alla CP_1 Persona_1 [...]
, liquidate per ciascuno in euro 7.052,00 per compenso professionale, oltre Controparte_4 accessori di legge e spese generali, oltre ad ulteriori euro 759,00 per spese a favore della Banca.
Compensa integralmente le spese di giudizio tra e lo CP_1 Parte_2 CP_2
ponendo le spese di ctu definitivamente a carico solidale di tutti costoro, in parti uguali nei
[...] rapporti interni”.
9. Con atto di citazione iscritto in data 21.06.2024, ha proposto Appello avverso detta Parte_1 pronuncia, formulando due motivi di doglianza.
Con il primo motivo, l'appellante ha censurato la totale mancanza di valutazione da parte del
Tribunale della circostanza, asseritamente incontroversa, della materiale consegna delle chiavi dell'appartamento al personale di segreteria del Notaio e allo studio immobiliare entro i limiti temporali statuiti dalla “clausola Quinto” del contratto di compravendita;
da ciò sarebbe dovuta discendere l'affermazione che alcun inadempimento di non scarsa importanza era ascrivibile al venditore, tenuto conto altresì che la diligenza richiestagli era quella ordinaria del buon padre di famiglia ex art. 1176
c.c..
Con il secondo motivo, l'appellante ha evidenziato che la pronuncia sarebbe viziata per mancata condanna dell'Agenzia immobiliare e del suo legale rappresentante al risarcimento del danno arrecato, ciò alla luce della normativa in materia di buona fede e correttezza nell'esecuzione del contratto, oltre che in relazione agli obblighi di imparzialità e di informativa a carico del mediatore sulla base del combinato disposto degli artt. 1754 e 1759 c.c..
10. In data 13.09.2024, si è costituito in II Grado in proprio e quale legale Parte_2 rappresentante di contestando gli assunti di parte appellante, domandando il Controparte_2 rigetto delle pretese avversarie per inammissibilità ex art. 345 c.p.c. e per infondatezza, invocando la conferma di quanto statuito in I Grado.
11. In pari data, si è costituito anche , resistendo al gravame, chiedendone il rigetto, CP_1 contrastando in fatto ed in diritto le deduzioni, allegazioni e conclusioni avversarie.
12. Con ordinanza del 19.11.2024, è stata dichiarata la contumacia di Controparte_3
e di che non si sono costituiti nonostante la regolarità della notifica del gravame a Persona_1 mezzo pec presso i difensori/domiciliatari di , e sono stati assegnati i termini di cui all'art. 352 CP_5
c.p.c.
13. La causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 08.09.2025, tenutasi con modalità cartolare.
6 14. L'impugnazione proposta è infondata e va respinta.
A. In relazione al primo motivo di Appello, risulta pacifico - come anche recentemente affermato dalla giurisprudenza di legittimità - che “una volta concluso il contratto, l'acquirente consegua immediatamente, e senza necessità di materiale consegna, non solo la proprietà, ma anche il possesso giuridico (sine corpore) della res vendita, ancorché non si trovi ancora in rapporto diretto con la cosa, restando a carico del venditore l'obbligo di trasferirgli il possesso materiale o di fatto (corpus), attraverso il quale si realizzano le finalità giuridiche ed economiche del contratto, obbligo che viene in essere con la consegna” (v. Cass. Ord. n. 255/2025).
La consegna del bene oggetto di compravendita è - invero - una delle obbligazioni principali del venditore, come stabilito dall'art. 1476 c.c., che non richiede un'attivazione specifica da parte dell'acquirente, ma - all'opposto - deve essere rispettata diligentemente dal venditore, anche secondo gli accordi contrattuali raggiunti.
Costituisce - pertanto - precipuo obbligo del venditore, anche conformemente ai principi di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto, quello “di adoperarsi fattivamente perché l'acquirente ottenga la materiale consegna del bene compravenduto” (Cass. n. 7171\2018).
Il richiamo di parte appellante al contenuto della “clausola Quinto” del contratto definitivo di compravendita è irrilevante e l'asserita consegna delle chiavi a soggetti terzi non può eludere quanto disposto dall'art. 1188 c.c. relativamente al destinatario dell'obbligazione ed ai correlati effetti liberatori per il debitore ivi previsti.
In proposito, non è stata provata la materiale consegna delle chiavi a soggetti terzi e se anche fosse avvenuta “l'obbligo di consegna dell'immobile si considera adempiuto solo con l'immissione dell'acquirente nel possesso materiale del bene;
la mera disponibilità delle chiavi presso terzi non autorizzati non integra l'offerta reale, né costituisce una condotta idonea a porre il creditore in mora”
(v. Cass. n. 258\2020; Cass. n. 8295\2018).
Dalla documentazione offerta, non si ha riscontro alcuno della presenza di un atto idoneo ad integrare l'offerta reale come prevista - per i beni immobili - dal combinato disposto degli artt. 1208 e 1216 c.c.; né vi sono circostanze che possano avere generato in capo al creditore l'onere della mora accipiendi.
Come evidenziato dal Tribunale, il comportamento di è stato sempre inerte, dato che Parte_1 anche in corso di causa non si è mai rivolto all'acquirente con l'intenzione di concretizzare a favore di quest'ultimo la consegna dell'immobile, bensì ha articolato solo argomentazioni difensive e giustificative del suo operato, ritenendo di avere già assolto i suoi doveri contrattuali.
Dunque, il Giudice di prime cure ha giustamente reputato che l'inadempimento del venditore avesse le caratteristiche di particolare gravità oggettiva e soggettiva, valutabili ai sensi dell'art. 1455 c.c. come
7 causa di risoluzione contrattuale, non essendo stato violato un obbligo di mera natura ancillare od accessoria.
Nel caso in esame, non è stato rispettato il nucleo essenziale del sinallagma negoziale, data la privazione per l'acquirente del diritto di conseguire la prestazione principale oggetto della compravendita.
Invero, “in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita, ove
l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, ovvero quando, dal complesso della motivazione, emerga che il giudice lo abbia considerato tale da incidere in modo rilevante sull'equilibrio negoziale (cfr. Cass. 28.10.2011, n. 22521; Cass.
17.8.2011, n. 17328)” (v. Cass. Civ. n. 4467\2022).
B. Circa il secondo motivo di Appello, dalla parte motiva della pronuncia impugnata emerge come siano state attentamente vagliate le posizioni di tutte le parti in causa e come sia stato esaminato l'intero compendio probatorio a disposizione;
siffatte valutazioni, nella loro completa ed esaustiva portata, sono confluite nella decisione assunta a discapito dell'odierno appellante.
É stato considerato che lo Studio immobiliare e l'Agente NA non possano essere ritenuti responsabili della mancata consegna delle chiavi all'acquirente, in quanto non è stato né allegato né provato che vi fossero specifiche pattuizioni sul punto fra costoro e . Pt_1
In altre parole, non solo non è stato dimostrato che la mediazione immobiliare prevedesse un obbligo di consegna dell'immobile o delle chiavi al compratore, ma - nel presente gravame - non è stata minimamente impugnata la parte di Sentenza in cui è stato affermato che la disponibilità delle chiavi dell'appartamento in capo all'Agenzia serviva per consentire ai potenziali acquirenti di visitarlo.
D'altro canto, nell'atto d'Appello non vi è alcuna contestazione di relativa alla mancata Pt_1 consegna delle chiavi in sua vece o per suo conto all'acquirente da parte del personale dello
[...]
Parte_5
Essendo tale assunto definitivamente abbandonato o rinunciato ai sensi dell'art. 346 c.p.c., occorre evidenziare altresì che i richiami dell'appellante agli obblighi di informativa sugli aspetti di natura giuridica inerenti alla figura professionale del mediatore sono stati sollevati per la prima volta in II
Grado e - pertanto - devono essere dichiarati inammissibili ex art. 345 c.p.c..
Ad ogni modo, il contenuto degli artt. 1754 e 1759 c.c. invocati da è del tutto avulso Pt_1 dall'oggetto di causa, tenuto conto che il combinato disposto di tali norme impone unicamente al mediatore di comunicare alle parti le circostanze che gli sono note circa la valutazione e la sicurezza dell'affare secondo la diligenza professionale media, essendogli vietato - in osservanza degli obblighi
8 di cui agli artt. 1175 e 1176 c.c. ed alla L. n. 39/1989 - di fornire notizie inveritiere o su circostanze che non ha controllato o di cui non ha consapevolezza che possano influire sulla conclusione del negozio:
“(…) il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere nell'adempimento della sua prestazione particolari indagini di natura tecnico - giuridica (come
l'accertamento della libertà da pesi dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie) allo scopo di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonchè, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poichè il dovere di correttezza
e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle;
cosicchè, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente” (v. Cass. Civ. n. 784\2020).
Ne deriva che non può reputarsi configurabile alcuna responsabilità circa il difetto di comunicazione al venditore di dover consegnare le chiavi all'acquirente per un corretto adempimento degli obblighi derivanti dal contratto di compravendita, trattandosi di aspetto del tutto estraneo ai doveri gravanti sul mediatore nell'espletamento delle sue mansioni, rivolte soltanto alla messa in relazione delle parti ai fini della conclusione dell'affare.
C. Circa le istanze istruttorie reiterate da parte appellante, queste risultano superflue, relative a fatti inconferenti per la decisione ed obiettivamente “assorbite” dal rigetto dell'Appello.
15. Non resta che confermare la decisione di I Grado.
Nonostante la soccombenza di parte appellante, non può trovare spazio l'applicazione dell'art. 96 c.p.c. invocato dal mediatore NA/ Sacro Cuore, poiché mancano sufficienti elementi per affermare che
abbia agito nella consapevolezza di avere torto oppure omettendo la dovuta diligenza al Parte_1 riguardo.
16. Le spese del gravame vanno poste a carico dell'appellante soccombente e vengono liquidate in dispositivo secondo i parametri vicini ai medi del D.M. n. 55\2014 e ss.mm. ii., rispetto allo scaglione fra “€ 52.001,00 e € 260.000,00”, in relazione alle fasi effettivamente svolte (studio, introduttiva e decisionale).



P.Q.M.


9 Il Collegio, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa od assorbita, così dispone:


1-rigetta l'Appello e conferma la decisione impugnata;



2-condanna l'appellante a rifondere alle parti appellate le spese del gravame che liquida nella misura di € 7.000,00 per ciascuna, oltre iva-cpa-spese generali come per legge, con distrazione a favore del difensore di dichiaratosi antistatario. CP_1


3-dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del DPR n. 115/2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento ad opera dell'appellante soccombente dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per l'Appello, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.
Venezia, 17.11.2025.
La Relatrice
Dott.ssa Barbara Gallo
La Presidente
Dott.ssa Rita Rigoni
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