REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA
Riunita in camera di consiglio e composta dai Magistrati:
Dott. Gianmichele Marcelli Presidente
Consigliere relatore Dott. Pier Giorgio Palestini
Consigliere Dott. Cesare Marziali
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 527/2024RG vertente tra in persona della legale Parte 1
rappresentante Sig.ra con sede in Loreto via Bramante n. 46, P.I. Parte 1
P.IVA 1 , rappresentata e difesa dall'Avv. Massimo Camiciola del foro di Macerata ^con il quale ha eletto domicilio telematico c/o pec: C.F. C.F. 1
Email 1
-parte appellante principale / appellata incidentale e
,con sede legale in TO Recanati Controparte 1
(MC) Via A. Caro n. 9 (codice fiscale: ^P.^IVA 2 ), in persona del legale rappresentante pro rappresentata e difesa dall'Avv. Gianmarco Sabbioni del Foro di tempore Controparte_1
Fermo (cod. fisc.: Codice Fiscale 2 - p.e.c.:
Email 2
telefax n. 0733 280622) ed elettivamente domiciliata nel suo studio in Macerata, Via Volturno snc
(p.e.c.: Email 2
-parte appellata principale/appellante incidentale
Conclusioni delle parti: come da memoria di precisazione delle conclusioni.
Fatto e diritto

1. La presente motivazione, depositata con modalità telematica, è redatta in maniera sintetica secondo quanto previsto dall'art. 132 cpc, dall'art. 118 disp. att. cpc e dall' art. 19 del d.l. 83/2015 convertito con 1. 132/2015 che modifica il d.l. 179/2012, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 221 del 17.12.2012 nonché in Osservanza dei criteri di funzionalità, flessibilità,
deformalizzazione dell'impianto decisorio della sentenza come delineati da Cass. SU n. 642/2015.
و2.L'originaria attrice (ha esposto che) in data Controparte_1
..[.. 21/03/2022 riceveva via pec la notifica del decreto ingiuntivo emesso a favore della società
Parte 1 , dal Tribunale di Ancona in persona del Giudice "
,
Dr.ssa Gabriella Pompetti il 17/03/2022, n. 312/2022 Ing., nell'ambito del procedimento monitorio iscritto al n. 1131/22 del R.G. dell'anzidetto Tribunale, per la somma in sorte di €
13.932,00, oltre interessi "come da domanda" e spese liquidate in € 540,00 per compenso professionale, € 145,50= per esborsi oltre accessori di legge.
La richiesta monitoria si fondava sull'asserito diritto del ricorrente, esercente attività di mediazione immobiliare, di ricevere la provvigione concordata tra le parti per aver favorito la conclusione di un contratto preliminare di vendita siglato in data 14/01/2021 tra la società odierna opponente e la società DG Home S.r.l.s.CP ¹ "
Il prezzo di acquisto del predetto immobile veniva fissato in € 450.000,00=, cosicché la provvigione sarebbe stata calcolata applicando la percentuale del 3% secondo gli usi vigenti alla
C.C.I.A.A. di Ancona.
Stante l'acconto di € 1000,00 ricevuto dall'agenzia immobiliare, il credito vantato ammontava ad
€ 12.600,00= oltre IVA e così in totale 13.923,00= al netto della prevista ritenuta fiscale del 23% su € 6.300,00=.
A riprova del suddetto credito, l'ingiungente produceva, tra l'altro, le fatture in acconto e a saldo nonché il contratto siglato tra le parti.
La ^società CP 1 con citazione in opposizione a decreto ingiuntivo chiedeva la revoca del decreto oltre alla restituzione dell'acconto versato all'agenzia immobiliare sostenendo che il contratto concluso tra le parti non fosse un preliminare di vendita e men che meno una vendita, essendo rimasta proprietaria del compendio immobiliare asseritamente trasferito come da visure allegate (cfr. all.2 e 3) e che ciò escluderebbe il diritto dell'agente a ricevere la provvigione richiamando la giurisprudenza in base alla quale il diritto sorgerebbe solo “se l'affare", così come previsto dall'art. 1755 c.c. si concretizzi in un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento o in difetto per il risarcimento del danno
A fronte di ciò l'opponente negava che la scrittura prodotta dall'ingiungente avesse natura di atto vincolante tra le parti, trattandosi della concessione in godimento dell'immobile da una parte all'altra per un tempo determinato entro il quale le parti sarebbero libere di acquistare l'immobile o di recedere dal contratto. In particolare, il contratto prevede all'art.

3.3. che “nel caso in cui la parte acquirente non eserciti nei termini sopra convenuti il diritto all'acquisto, il presente contratto cesserà di produrre ogni effetto alla scadenza del termine sopra convenuto al precedente art., con la conseguenza che, a tale data: la parte conduttrice dovrà riconsegnare gli immobili allo stato di fatto, tutti i lavori resteranno a carico della parte venditrice" senza alcuna possibilità di coercizione o richiesta di risarcimento danni;
allo stesso modo sostiene l'opponente che gli obblighi restitutori sarebbero perciò incompatibili con la volontà di stipulare una compravendita o un contratto preliminare di vendita.
Peraltro il contratto prevede anche un diritto di recesso della parte concedente, con l'unico obbligo di restituire le somme che la parte acquirente avrà versato per il risanamento dello stabile;
infatti l'art 5.4 stabilisce che "alla scadenza dei cinque anni, qualora la parte venditrice volesse recedere dal contratto di vendita, dovrà restituire l'intera somma che la parte acquirente avrà versato per il risanamento dello stabile"
Quindi poiché nessuna delle parti sarebbe obbligata rispettivamente a comprare o a vendere, trattandosi sostanzialmente di locazione del compendio aziendale costituente lo stabilimento balneare, non può dirsi concluso alcun "affare" che abbia rilievo ai fini dell'art. 1755 del c.c. nei termini indicati dall'opposta.
Secondo l'opponente non si potrebbe ipotizzare neppure una supposta produzione differita degli effetti della vendita, poiché permarrebbe comunque la clausola di cui all'art. 5.4 - sopra menzionata -, che andrebbe annoverata come condizione sospensiva del contratto, determinando l'inapplicabilità comunque dell'art. 1757 al cui comma 1 prevede che “Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione";
Alla luce delle suesposte argomentazioni, stante la contestazione dell'obbligo (quantomeno attuale) al versamento della provvigione l'opponente chiedeva, in via riconvenzionale, la restituzione dell'acconto corrisposto per complessivi € 1.104,10= (importo lordo della fattura n.9/2021 prodotta da controparte con il ricorso per d.i.), oltre agli interessi legali dalla domanda al saldo.
Si costituiva la convenuta opposta, che dopo aver esposto di aver messo in Parte 1 " ^contatto ^{lo C}P 1 e la società DG Home srls per la compravendita dello stabilimento balneare sito in TO Recanati e aver seguito una lunga e complessa trattativa, trattandosi di stabilimento balneare chiuso e fatiscente da anni per l'erosione marina avvenuta in quella zona, le parti sottoscrivevano il contratto in data 14/01/2021, con il quale la DG Home SRLS in persona del legale rappresentante Sig. Per_1 di AN prometteva di acquistare a corpo e non a misura tramite l'agenzia Immobiliare opposta l'immobile descritto catastalmente all'art, 1.1. del contratto: l'immobile veniva contestualmente consegnato al concessionario unitamente alle autorizzazioni per l'esercizio dell'attività che avrebbe provveduto a sue spese alla ristrutturazione dello stesso con la previsione di un diritto di acquisto in capo al concessionario da esercitarsi fino almeno 120 giorni prima della scadenza del termine di durata della concessione di godimento stabilito in cinque anni;
veniva prevista la caparra confirmatoria da versarsi in importi prestabiliti oltre ad una percentuale del 70% calcolato sul valore della gestione alla fine dei 5 anni;
veniva stabilito il prezzo di vendita
La DG dava poi corso ai lavori di ristrutturazione della struttura Bar ristorante e nella stagione
2021 dava corso all'attività.
Secondo l'opposta i termini contrattuali non lascerebbero dubbio alcuno sul fatto che sia stato concluso un preliminare di vendita, stante la previsione di una caparra, la previsione del prezzo di acquisto, la previsione del recesso con obblighi restitutori e l'interpretazione in buona fede del contratto.
Sosteneva inoltre che le clausole di recesso non potevano essere considerate come sospensive ma come risolutive del contratto preliminare, non potendo incidere pertanto sul diritto maturato in capo al mediatore alla provvigione come previsto dagli artt. 1755-1757, e a tal fine insisteva per ottenere la provvisoria esecuzione che però non veniva accolta dal Giudice che riteneva non sufficientemente provato il fumus, concedendo così i termini di cui all'art. 183 c.p.c.
Con la memoria 183 c.p.c. l'opponente asseriva, senza darne prova, che la società [...]
Parte 2 subentrata nel contratto di affitto di azienda alla D.G.B. Home S.r.l. e che fosse inadempiente agli obblighi di versamento dei canoni di affitto così da essere minacciata la risoluzione del contratto di affitto mentre la società opposta ribadiva trattarsi di contratto preliminare rispecchiando la volontà delle parti.
Veniva così rinviata la causa per la precisazione delle conclusioni, con termini di cui all'art. 190c.p.c.

3.Con la sentenza impugnata il Tribunale ha motivato e deciso come segue:
"La causa è prettamente documentale e va risolta sulla base di quanto dedotto dalle parti e dai documenti prodotti.
È incontestato che vi sia stata una opera di mediazione nella conclusione del negozio giuridico di cui si discute;
altrettanto pacifica è la narrazione dell'opposta circa la natura del bene oggetto del contratto, ossia uno stabilimento balneare dismesso da anni e circa la necessità di interventi di ripristino dell'immobile. Va invece ricostruita la natura giuridica del contratto posto in essere dalle parti che, stante alla terminologia dalle stesse utilizzata sembra fare riferimento ad un contratto complesso, contenente la locazione, la promessa di vendita e il patto di opzione.
Esaminando i documenti, rileva in primo luogo evidenziare come entrambe le parti abbiano prodotto il contratto in questione e a ben vedere, il contratto prodotto dall'una parte non è identico al contratto prodotto dall'altra parte: entrambi sono stati sottoscritti il 14.01.2021 e hanno ad oggetto lo stesso immobile e le stesse modalità esecutive, si differenziano tra di loro per alcuni dettagli contenutistici (solo in uno dei due vi è la classificazione catastale degli immobili,
l'indicazione delle autorizzazioni e licenze cedute) e terminologici (nel contratto depositato dall'opposta, il concedente viene definito come venditore e il concessionario come acquirente e l'art. 4 si intitola "caparre e prezzo di vendita" mentre quello depositato dall'opponente l'art. 4 si intitola "canoni e prezzo di vendita" e nel corpo nel contratto si legge "venditore" o
"acquirente" anziché concedente e concessionario).
Da tali anomalie nasce una versione dei fatti diversa, basata perlopiù su terminologie diverse ma i dati fattuali sono gli stessi: una parte promette di vendere e all'altra, a cui viene riconosciuto una opzione di acquisto (da esercitarsi entro un determinato periodo di tempo) e per un prezzo prestabilito un immobile che nelle more viene concesso in godimento.
Superando la questione della interpretazione semantica e valorizzando il contenuto e gli effetti del contratto, appare evidente che la vendita del bene, scaduto il termine di 5 anni, è puramente eventuale.
Anche a voler ritenere che le parti abbiano agito con la finalità di operare un trasferimento immobiliare, il contratto confezionato risulta essere un contratto preparatorio alla vendita, stante la riserva del promissario acquirente di accettare o meno la promessa di vendita. Tale facoltà non fa sorgere alcun rapporto obbligatorio tra le parti. Se il promissario acquirente non decidesse di acquistare il contratto in questione perderebbe efficacia. Così è precisato nel contratto.
La questione giuridica sulla quale questo giudicante è chiamato a rispondere è se la stipula di un contratto di opzione, come è nel caso di specie, dia diritto alla provvigione per l'intermediario.
L'art. 1755 cod. civ. prevede che il diritto alla provvigione sorge quando l'affare è concluso per effetto dell'intervento del mediatore.
La giurisprudenza più risalente nel tempo ha interpretato la nozione di conclusione dell'affare in senso ampio, facendovi rientrare qualsiasi rapporto economico sociale, anche in assenza di vincoli giuridici per le parti.
Nel tempo, la giurisprudenza si è consolidata nel ritenere l""affare" come un'operazione di natura economica che si risolve in un'utilità patrimoniale suscettibile, peraltro, di conseguenze giuridiche.
In sostanza, il diritto alla provvigione per il mediatore sorge quando l'affare è concluso, cioè si sia conclusa una "operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti".
L'interesse economico cui le parti tendono può realizzarsi attraverso diversi strumenti giuridici, non limitati al solo contratto, e può realizzarsi anche quando l'attività del mediatore porti alla stipula di un atto precedente al contratto definitivo, ma che sia comunque idoneo a realizzare l'interesse economico delle parti.
Questi atti precedenti al contratto definitivo, rientrano nella categoria dei negozi preparatori, cioè di quei negozi che hanno la caratteristica di essere strumentali a un successivo negozio da cui scaturirà il definitivo assetto di interessi.
Pertanto, la loro caratteristica principale è di essere posti in essere in previsione della conclusione di un futuro contratto.
Nella categoria in oggetto, secondo dottrina e giurisprudenza, rientra certamente il contratto preliminare, in quanto questo obbliga i contraenti alla stipula del successivo definitivo, e legittima ciascuna delle parti ad agire per l'adempimento ex art. 2932 c.c. e al risarcimento dei danni.
Contrasti interpretativi sono invece sorti in relazione all'idoneità dell'opzione ad integrare la nozione di "conclusione dell'affare", e quindi a far nascere il diritto alla provvigione ex art. 1755
C.C.
L'opzione, prevista dall'art. 1331 c.c. è un contratto, per il quale una parte si impegna a mantenere ferma una proposta per un certo tempo nell'interesse dell'altra parte. Nell'opzione il solo proponente rimane vincolato alla propria dichiarazione, mentre la controparte è libera sia di accettare puramente e semplicemente la proposta stessa, sia di formulare una controproposta.
Nell'opzione il vincolo della irrevocabilità della proposta consegue non ad un impegno assunto unilateralmente dal proponente, ma ad un accordo stipulato tra le parti.
L'opzione si distingue quindi dal contratto preliminare, perchè da quest'ultimo deriva un obbligo di stipulare il contratto definitivo, e nel caso specifico (a prescindere dal contratto preso in considerazione) questo obbligo non c'è, mentre nell'opzione il beneficiario è libero di avvalersene occorre altra
O meno, ma, se decide di esercitarla, il contratto è perfezionato e non manifestazione di volontà.
L'opzione determina in capo all'opzionario la nascita di un diritto potestativo che, se esercitato, conclude automaticamente il contratto di vendita, mentre la posizione del concedente si concreta in una soggezione a mantenere ferma la sua proposta contrattuale, senza ricevere alcuna tutela giuridica che assicuri la effettiva conclusione dell'affare oggetto della sua proposta. Delineata la struttura dell'opzione come contratto strumentale alla conclusione di un altro contratto, devono esaminarsi le conseguenze del comportamento delle parti che impedisca la stipulazione de contratto finale.
A carico di entrambe le parti deve ravvisarsi una responsabilità precontrattuale ex art. 1337 cod.
civ.
Fino a quando l'opzionario non esercita la sua facoltà di scelta, egli avrà diritto al risarcimento dei danni relativi al suo interesse negativo, vale a dire ai danni subiti per essere stato coinvolto in trattative inutili e, se non si tratta di opzione gratuita, avrà diritto alla restituzione del prezzo.
Da parte sua l'opzionario è libero di esercitare o non esercitare la sua facoltà di scelta, ma se con il suo comportamento ingenera nel concedente l'affidamento incolpevole circa l'esercizio e poi non lo esercita, risponderà anch'egli di culpa in contraendo.
In presenza di patto di opzione relativo alla vendita di un immobile, il proprietario del bene rimane libero di alienare a terzi l'immobile, anche in pendenza del termine per l'accettazione, e la controparte non ha diritto ad ottenere l'esecuzione specifica del contratto finale a cui è strumentalmente volta l'opzione, in quanto l'obbligo di concludere il contratto finale non è la causa del contratto di opzione, né ottenere il risarcimento del danno da inadempimento rispetto al contratto finale, nella specie compravendita di immobile, che non è stato ancora stipulato, rimanendo la sua tutela nella sfera della responsabilità precontrattuale, (cass. 11 aprile 1994, n.
10649).
Una recente pronuncia della Corte di Cassazione, ha affermato che dal patto di opzione non sorgono vincoli giuridici che diano diritto a ciascuna delle parti di agire per l'adempimento del patto o, in difetto, per il risarcimento del danno, requisito individualizzante per giurisprudenza costante la nozione di "conclusione dell'affare" ex art. 1755 c.c.
Secondo la Cassazione, infatti, la struttura del contratto di opzione, la cui funzione è quella di mantenere ferma l'irrevocabilità della proposta per un certo tempo, non è idonea a realizzare l'interesse economico cui tendono le parti.
La Suprema Corte giunge quindi ad affermare il principio di diritto per cui: "La stipula di un patto di opzione, nel quale vi sono due parti che convengono che una di esse resti vincolata dalla propria dichiarazione mentre l'altra resta libera di accettarla o meno, non fa sorgere un vincolo giuridico che abiliti ciascuna delle parti ad agire per la esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno, con la conseguenza che non matura il diritto del mediatore alla provvigione. L'affare può dirsi concluso solo ove sorga tra le parti un rapporto obbligatorio. Tale effetto può nascere anche da negozi giuridici preparatori, ma alcuni di essi non sono idonei alla nascita di effetti obbligatori. Tra i negozi preparatori inidonei al sorgere di un rapporto obbligatorio vi sono la puntuazione e anche l'opzione.
Dall'opzione sorge per l'opzionario un diritto potestativo e per il concedente una posizione di soggezione, non già un rapporto obbligatorio" (Cass. civ. sentenza n. 24445/2011; vedi anche
Cass. 19 ottobre 2007, n. 22000; Cass. 9 aprile 1984, n. 2277; Cass. 18 maggio 1977, n. 2030).
Il documento di natura controversa siglato dalle parti di certo non può qualificarsi come contratto preliminare di vendita, contiene un patto di opzione non ancora esercitato, di conseguenza, il diritto alla provvigione richiesto dalla società di intermediazione non è ancora maturato in quanto l'affare, a cui le parti sono orientate, non può ritenersi concluso, limitatamente alla opzione di compravendita, per cui quanto sottoscritto va considerato un preliminare di preliminare. Quello che sicuramente è stato concluso, per cinque anni, è la locazione, perché il contratto con cinque anni ventimila euro l'anno, con patto di opzione per l'acquisto, quello può essere considerato;
ventimila euro l'anno è il giusto canone per godere di uno chalet estivo, soprattutto in questi tempi sommamente incerti per il prosieguo delle attività balneari. Quindi all'agenzia spetta il 15% di ventimila euro, ovvero 3000 euro. Detratto
l'acconto, saranno 2 mila euro, oltre interessi, dalla data della "promessa di acquisto "al saldo effettivo.
CP 2 è sostanzialmente l'opposto, e quindi le spese andranno all'opposto, in proporzione al risultato utile raggiunto.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa n. 2139-2022 R.G. ogni altra domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
ACCOGLIE la domanda di rigetto del decreto ingiuntivo e a tal fine revoca il d.i. n. 312/2022 Ing.
Del Tribunale di Ancona emesso il 17/03/2022;
determina la mediazione in 3 mila euro complessivi, di cui 1000 euro ricevuti;

Controparte_1 a pagare al Parte 3 condanna rigettata la riconvenzionale di restituzione dell'acconto, in euro 2000
[...] '
oltre Iva, oltre interessi, dalla data della scrittura della "promessa di acquisto" al saldo effettivo.
Condanna gli opponenti alla rifusione delle spese di lite degli opposti che liquida in euro 1278 per compensi, oltre esborsi, accessori e rimborso forfettario 15%.

4.Nell'esame delle questioni devolute il Collegio ritiene di applicare il cd "principio della ragione più liquida" che "(...) imponendo un approccio interpretativo con la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo, piuttosto che su quello della coerenza logico-sistematica, consente di sostituire il profilo di evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare, di cui all'art. 276 cpc, in una prospettiva aderente alle esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, costituzionalizzata dall'art. 111 Cost., con la conseguenza che la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata- senza che sia necessario esaminare previamente le altre" (Cass. n. 12002/14; conf.
Cass. n. 5264/15, n° 1113/15).
Pertanto, saranno immediatamente scrutinate e discusse le questioni complessivamente devolute con l'appello principale e con quello incidentale che attengono all'interpretazione ed alla qualificazione giuridica del contratto intercorso tra le parti ripercorrendo integralmente l'iter decisorio della causa.

5.L'esame della Corte può partire dall'elemento probatorio fondamentale del giudizio costituito dal contratto intercorso tra le parti qui esaminato nella versione prodotta dall'appellante principale. Spett.le CHALET AU di
OG AU & C. snc
Sito Via A. Caro, 9
Immobiliare 62017 - TO Recanati (MC)
P.I.: 01217780434
Con la presente il sottoscritto BR Di AN legale rappresentante della società
DG HOME s.r.l. Via Podesti, 162 Senigallia (An) promette di acquistare a corpo e non a misura alle seguenti condizioni, tramite l'Agenzia Immobiliare IL SITO IMMOBILIARE SAS con sede a Loreto (An) in via Donato Bramante, 46, iscritta alla Camera di Commercio di
Ancona al REA n. 167901 P. IVA n. 02189250422 rappresentata dalla Sig.ra IS AC iscritta al Ruolo Agenti Immobiliari presso la camera di Commercio di Ancona.
"Agente immobiliare"
Art.

1-Concessione e godimento

1.1 Con il presente contratto la parte concedente/venditrice, concede alla parte acquirente l'immobile denomitato "Chalet Mauro" sito in TO Recanati, Via delle Nazioni, identificato al Catasto di detto Comune al foglio 20, particella 361, cat. D/8, rendita € 1.572,00;
- particella 386, mq. 19, cat. C/2, classe 1, rendita catastale € 18,64;
- autorizzazione n. 149 del 6 dicembre 2006, per l'esercizio dell'attività di somministrazione di alimenti e bevande;

-licenza suppletiva n. 27 rep. n. 4399 del 3 novembre 2020, per l'occupazione del suolo demaniale marittimo per mantenere lo stabilimento balneare.
La proprietà viene consegnata, con effetto dalla data 01.02.2021, alla parte conduttrice, che ne acquista il materiale godimento.

1.2 Gli immobili concessi, necessitano di ristrutturazione e messa a norma, tali costi sono a carico della parte conduttrice, che viene autorizzata dalla parte concedente. Ogni lavoro verrà comunicato in forma scritta con allegata documentazione.
Art.

2 - Durata della concessione del godimento

2.1 La durata della concessione del godimento di cui al precedente Art. 1 è stabilita dalla parti in massimo 5 anni a decorrere dalla stipula del presente atto.
Art.

3 - Diritto di acquisto

3.1 Il diritto di acquisto potrà essere esercitato a partire dalla data odierna ed almeno centoventi giorni prima della scadenza del termine di durata della concessione del godimento di cui al precedente art. 2.1.

3.2 La parte venditrice, in relazione a quanto prescritto per l'atto di compravendita dall'art. 29 comma 1bis legge 27 febbraio 1985 n. 52 s.m.i., sin da ora dichiara che i dati catastali relativi l'immobile, quali sopra riportati, e le planimetrie catastali depositate in Catasto e quali allegate al presente atto, sono conformi allo stato di fatto.

3.3 Nel caso in cui la parte acquirente non eserciti, nei termini, sopra convenuti, il diritto all'acquisto, il presente contratto cesserà di produrre ogni effetto alla scadenza del termine sopra convenuto al precedente art., con la conseguenza che, a tale data:
- la parte conduttrice dovrà riconsegnare gli immobili allo stato di fatto, tutti i lavori eseguiti esteranno a carico della partevenditrice.

3.4 Le opere e le relative pratiche di autorizzazione, saranno a carico della parte conduttrice, concordandola formalmente in via preliminare con la parte concedente, come indicato nell'art.

1.2. Art.

4-Caparre e prezzo di vendita

4.1 Il corrispettivo del presente contratto è stabilito in € 20.000,00 (euro ventimila/00) per il primo anno, € 22.500,00 (euro ventiduecinquecento/00) per il secondo anno e dal terzo €
25.000,00 (euro venticiquemila/00). Le caparre confirmatorie verranno versate entro il 31.01 di ogni anno, la prima entro il 15.02.2021.
Alla fine della gestione il 70% del valore versato per la stessa andrà a far par^te ^della c^aparra confirmatoria.
Ogni lavoro che verrà eseguito sarà documentato.

4.2 I prezzo offerto per l'acquisto dell'immobile è di € 450.000,00 (euro quattrocentocinquatamila/00)
Art.

5- Condizioni e garanzie

5.1 La parte venditrice garantisce di avere la piena titolarità e la libera disponibilità della proprietà. Garantisce, inoltre, che la proprietà è attualmente o lo sarà al momento de l'atto di compravendita, liberi da ogni iscrizione ipotecaria o trascrizione pregiudizievole.

5.2 La parte venditrice dichiara che la proprietà è idonea ad essere utilizzata per l'uso cui è destinata.

5.3 La parte venditrice garantisce che gli impianti relativi la proprietà e di cui all'art. 1 del
Decreto Ministero dello Sviluppo Economico 22 gennaio 2008 n. 37, sono conformi alla normativa in materia di sicurezza vigente all'epoca di realizzazione, in quanto realizzati da imprese a ciò abilitate nel rispetto delle prescrizioni poste da detta normativa, come attestato nelle apposite dichiarazioni di conformità rilasciate dalle suddette imprese installatrici. in caso di non conformità degli impianti utilizzare le corrispondenti formule.

5.4 Alla scadenza dei cinque anni, qualora la parte venditrice volesse recedere dal contratto di vendita, dovrà restituire l'intera somma che la parte acquirente avrà versato per il risanamento dello stabile.
Art.

6-Validità della proposta

6.1 La presente proposta di acquisto è da intendersi irrevocabile, ai sensi dell'art. 1329 cod. civ., e perderà ogni efficacia qualora entro la data 18.01.2021 non sia portata a conoscenza del proponente la relativa accettazione, che dovrà essere manifestata per iscritto, e potrà risultare anche tramite sottoscrizione apposta in calce alla presente proposta. 1.

6.2 Oltre che a seguito della ricezione, da parte del proponente, della presente scrittura, completa della sottoscrizione del venditore, il contratto dovrà intendersi concluso anche nell'ipotesi di trasmissione della scrittura medesima dell'avvenuta sottoscrizione comunicato a mezzo raccomandata a.r..
BHOME s.r.l.s PAVA 027580204201 Loreto lì 14.01.2021 BR MEN giacomo
M 6.Sull'interpretazione/qualificazione del contratto, a conferma di un consolidato orientamento, si richiama Cassazione civile sez. II, 04/04/2024, n.8940
"In tema di interpretazione del contratto, la comune intenzione dei contraenti deve essere ricercata avendo riguardo al senso letterale delle parole, da verificare alla luce dell'intero contesto negoziale ai sensi dell'art. 1363 c.c., nonché ai criteri d'interpretazione soggettiva ex art. 1369 e 1366 c.c., volti, rispettivamente, a consentire l'accertamento del significato dell'accordo in coerenza con la relativa ragione pratica o causa concreta e ad escludere mediante comportamento improntato a lealtà ed a salvaguardia dell'altrui interesse interpretazioni cavillose deponenti per un significato in contrasto con gli interessi che le parti hanno voluto tutelare mediante la stipulazione negoziale"

7.Si richiama inoltre l'ormai consolidata giurisprudenza della Suprema Corte sulla causa c.d. in concreto, vale a dire sulla causa contrattuale intesa non come mera ed astratta funzione economico sociale del negozio bensì come sintesi degli interessi reali che il contratto è diretto a realizzare, e cioè come funzione individuale del singolo, specifico contratto, a prescindere dal singolo stereotipo contrattuale astratto (v. in tale prospettiva, Cass. 10490/06; 16315/07; 10651/08;
24769/08; 346/2009; 8564/2009; 23941/09; in termini, Coll. Roma, dec. n. 267/2011, n.
4631/2013, n. 4575/2013).

8.La prima considerazione che va fatta è che l'elemento fondamentale dell'accordo è costituito dal rapporto che le parti indicano come "concessione in godimento” e che può essere qualificato alternativamente come contratto di locazione o contratto di affitto d'azienda.
La questione è irrilevante nel presente giudizio potendosi al più precisare che la distinzione (in punto di diritto) si fonda sulla preesistenza o meno di un'organizzazione imprenditoriale capace di produrre avviamento commerciale (v. Cass. n. 5657/2025 e n. 3888 del 2020).
In altri termini l'elemento identificativo è la presenza o meno di un'azienda già costituita e funzionante, cui il conduttore subentra.
Nel caso in cui il titolare del diritto di godimento debba organizzare ex novo l'attività, provvedendo a tutte le licenze, le attrezzature, l'avviamento e i rapporti contrattuali, allora non si potrà parlare di affitto di ramo d'azienda bensì di una pura e semplice locazione di immobile. Al contrario se il concedente mette a disposizione un complesso di beni già idonei all'esercizio di un'impresa, con preesistenza di avviamento, licenze e personale, si tratterà di affitto di ramo d'azienda. Dunque nella presente fattispecie in cui sono messi a disposizione beni e licenze, quest'ultima appare l'opzione preferibile.

9.Il rapporto di godimento inter partes è regolato dagli artt. 1, 2 e 4 (4.1 nella parte contenente la determinazione del canone) del richiamato contratto.
10.A tale rapporto di godimento si aggiunge quello che è definito come il "diritto di acquisto" del compendio immobiliare che in concreto si risolve in una proposta di vendita da accettare entro un termine predefinito come da artt. 3, 4 (4.1 nella parte contenente la determinazione del prezzo), 5.
Oltre al "diritto di acquisto" da esercitare entro il termine di giorni 120 prima della scadenza del contratto è altresì previsto un "diritto di recesso” della parte venditrice da esercitarsi alla scadenza dei cinque anni previsti dal contratto di affitto.
11.Al di là di ogni valutazione sulla costruzione di un testo contrattuale atecnico ed inutilmente circonvoluto, quattro sono le considerazioni che si impongono nel presente giudizio:
• nell'accordo non è rinvenibile un contratto preliminare per l'evidente difetto di pattuizione di un obbligo di contrarre in futuro cioè di un obbligo per le parti di concludere il contratto definitivo entro un termine stabilito o determinabile implicante una nuova manifestazione di volontà da parte di entrambe le parti;

• nell'accordo neppure è rinvenibile un patto di opzione perché le previsioni contrattuali non delineano la facoltà dell'aderente di prestare il proprio consenso per la conclusione del negozio finale basata sul consenso già prestato dal proponente con l'impegno a tenere ferma la propria proposta;
è anzi previsto, in concreto, il contrario e cioè che, alla fine della locazione, ove l'acquirente abbia accettato la costituzione del rapporto di vendita, il venditore può sottrarsi al rapporto stesso con semplice "recesso";
• in definitiva la causa concreta del rapporto consiste principalmente nella stipula dell'affitto nel corso del quale le parti si sono riservate di valutare il reciproco interesse alla definizione della vendita del compendio affittato: la parte acquirente aderendo o meno all'accordo e la parte venditrice accettandolo o sottraendosene;
il meccanismo della vendita, in definitiva, può stabilizzare i suoi effetti solo alla scadenza dell'affitto; questa è
l'unica interpretazione logica, coerente, esente da profili di nullità, conforme alla causa concreta di un contratto formulato (come già rilevato) in termini confusi e circonvoluti;

• nel presente giudizio non risulta che la proposta di vendita sia stata accettata e d'altra parte l'affitto appare ancora in corso: in altri termini manca la prova della conclusione dell'affare che consentirebbe la nascita del diritto alle provvigioni a favore della società mediatrice;
se e quando il contratto di vendita verrà concluso l'appellante principale avrà senz'altro diritto al corrispettivo della mediazione eventualmente da far valere in separato giudizio.
Sulla base di tali considerazioni l'appello principale va disatteso, l'appello incidentale accolto (in parte qua) e la sentenza di primo grado confermata modificandone la motivazione.
12.Va di seguito accolto l'appello incidentale avverso la condanna, pronunciata dal Tribunale, al pagamento delle provvigioni per il contratto di affitto stipulato tra le parti.
La domanda dell'agenzia di mediazione risulta fondata su di una causa petendi unica e specifica
(la maturazione del compenso derivante dalla stipula della vendita) mentre il Tribunale l'ha sostituita con una causa petendi del tutto distinta ed autonoma (la maturazione del compenso derivante dalla stipula dell'affitto/locazione) fondata su un fatto diverso da quello posto a fondamento della domanda con violazione del principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato.
13.Di conseguenza la pronuncia di primo grado va dichiarata nulla nella parte in cui: "determina la mediazione in 3 mila euro complessivi, di cui 1000 euro ricevuti;
condanna
[...]
Controparte 1 a pagare al Parte 3
(chiarendo che nulla è dovuto sul punto per difetto di domanda).
14.In definitiva l'appello principale è respinto mentre l'appello incidentale è accolto nei limiti di cui in motivazione con parziale declaratoria di nullità (per extra petizione) della sentenza di primo grado.
Le spese di lite del doppio grado seguono la soccombenza liquidate come da dispositivo.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante principale dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnativa, a norma dello stesso art. 13, comma
1 bis se dovuto.
15.Alla (parziale) riforma dell'impugnata sentenza consegue (quale effetto espansivo interno ex art. 336 I co. cpc) il diritto dell'appellante incidentale alla restituzione delle somme pagate in esecuzione della pronuncia di primo grado oltre interessi legali dal pagamento al saldo

PQM

LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA definitivamente pronunziando, ogni ulteriore o difforme istanza assorbita o disattesa, così
provvede:

1-respinge l'appello principale;

2-in accoglimento dell'appello incidentale dichiara la nullità della sentenza di primo grado nella parte di cui a punto 13. in motivazione che precede, per vizio di extra petizione;

3-condanna la parte appellata principale al pagamento, in favore della parte appellante principale delle spese di lite liquidate: (a) per il primo grado di giudizio in euro 5077,00 per compensi professionali oltre magg. rimb. forf., cap e iva come per legge, (b) per il presente grado di giudizio in euro 5.809,00 per compensi professionali oltre magg. rimb. forf. cap e iva come per legge;

4-dichiara il diritto dell'appellante incidentale alla restituzione delle somme pagate in esecuzione della pronuncia di primo grado con conseguente condanna dell'appellata incidentale a detta restituzione oltre interessi legali dal pagamento al saldo;

5- ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante principale dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis se dovuto.
Così deciso in Ancona nella Camera di consiglio della Prima Sezione Civile della Corte di
Appello in data 4 novembre 2025.
IL PRESIDENTE
Dott. Gianmichele Marcelli
IL CONSIGLIERE ESTENSORE
Dr. Pier Giorgio Palestini