N. R.G. 535/2024
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione quarta civile nelle persone dei seguenti Magistrati: dr. Alberto Massimo Vigorelli Presidente dr. Vinicia Licia Serena Calendino Consigliere rel. est. dr. Irene Lupo Consigliere ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. r.g. 535/2024 promossa in grado d'appello DA (C.F. , elettivamente domiciliata a Genova, via XX Settembre, Parte_1 C.F._1 n.32/11, presso lo studio dell'avvocato Carlo Maria Galiberti (C.F. ), che la C.F._2 rappresenta e difende come da delega in atti,
APPELLANTE CONTRO (C.F. ), in persona del Controparte_1 P.IVA_1 curatore pro tempore elettivamente domiciliato in Milano, via dell'Annunciata n. 21, Controparte_2 presso lo studio dell'avv. Edoardo Staunovo Polacco (C.F. ), che lo rappresenta C.F._3 e difende come da delega in atti,
APPELLATO E APPELLANTE INCIDENTALE
avente ad oggetto: vendita di cose immobili sulle seguenti CONCLUSIONI:
Parte_1
“IN VIA PRELIMINARE, ACCERTARE E DICHIARARE LA NULLITÀ DELLA SENTENZA DI PRIMO GRADO PER VIOLAZIONE DELL' ART. 101 C.P.C. CON OGNI CONSEQUENZIALE PRONUNCIA;


NEL MERITO, ACCOGLIERE PER I MOTIVI TUTTI DEDOTTI IN NARRATIVA IL PROPOSTO APPELLO E, PER L'EFFETTO, IN TOTALE RIFORMA DELLA SENTENZA N. 602/2024 RESA DAL TRIBUNALE DI MILANO IN PERSONA DEL GIUDICE UNICO DOTT PIERLUIGI PERROTTI – N. R.G. 3463/2020, PUBBLICATA L'8/01/2024 E NOTIFICATA IN DATA 19/01/2024 ACCOGLIERE TUTTE LE CONCLUSIONI AVANZATE NEL GIUDIZIO DI PRIMO GRADO CHE QUI SI RIPORTANO, DA INTENDERSI ATTUALIZZATI NEI CONFRONTI DEL : Controparte_1
“A) NEL MERITO:
1) IN VIA PRINCIPALE RESPINGERE, SICCOME INFONDATE E NON PROVATE, LE DOMANDE ATTOREE E PER L' EFFETTO CONDANNARE LA SOCIETÀ AI SENSI DELL' ART. 96 C.P.C. CON RISERVA DI Controparte_3 QUANTIFICARE IL DANNO SUBITO, OLTRE AGLI INTERESSI ALLA RIVALUTAZIONE MONETARIA DAL DOVUTO AL SALDO;

2) IN VIA RICONVENZIONALE, VERIFICATA LA AUTENTICITÀ DELLE SOTTOSCRIZIONI DEL CONTRATTO PRELIMINARE DEL 22 DICEMBRE 2014 RENDERE, A SENSI DELL' ART. 2932 C.C., SENTENZA COSTITUTIVA CHE PRODUCA GLI EFFETTI DEL CONTRATTO NON CONCLUSO E CHE, PRESO ATTO DELL' AVVENUTO PAGAMENTO DELLA SOMMA CORRISPETTIVA INDICATA, LTRO IL TRASFERIMENTO IN CAPO ALLA CONVENUTA SEGUENTI DA CP_4 CP_5 Pt_2 ESEGUITI A REGOLA D'ARTE E CONFORMI ALLA NORMATIVA URBANISTICA:
pagina 1 di 11 IN COMUNE DI MILANO, VIA MONTEVIDEO NUMERO 11, CORPO INTERNO, NEL FABBRICATO IN CORSO DI COSTRUZIONE E IDENTIFICATO CON IL FOGLIO 471 GIÀ A PARTE DEL MAPPALE 40 ORA MAPPALE 413, LE PORZIONI IMMOBILIARI CONSISTENTI IN: OTTO BOX AL PIANO -2 IDENTIFICATI CON I NUMERI 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, ED ATTUALMENTE ISCRITTI AL NCEU DEL COMUNE DI MILANO, FOGLIO 471, MAPPALE 413, SUBALTERNI 36, 37, 38, 39, 40, 42, 43 E 44, ORDINANDO ALLA COMPETENTE CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI LA TRASCRIZIONE DELLA EMANANDA SENTENZA;


3) IN VIA RICONVENZIONALE SUBORDINATA, E NEL CASO IN CUI IL TRASFERIMENTO SI RIVELASSE INATTUABILE ALLE CONDIZIONI DI CUI SOPRA, PRESO ATTO DELLA CONDOTTA GRAVEMENTE INADEMPIENTE DELLA CP_1 IMMOBILIARE, LA SIG.RA LAURA GAI DICHIARA IL PROPRIO IRREVOCABILE RECESSO DAL CONTRATTO PRELIMINARE DEL 22 DICEMBRE DEL 2014 CHIEDENDO, PER L' EFFETTO, DI CONDANNARE LA CONVENUTA AL PAGAMENTO DEL DOPPIO DELLA CAPARRA VERSATA NELLA MISURA DI COMPLESSIVI EURO 432.000,00 OLTRE AGLI INTERESSI ED ALLA RIVALUTAZIONE MONETARIA DAL DOVUTO ALSALDO;
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4) IN VIA DI ULTERIORE SUBORDINE DICHIARARE LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE DE QUO PER ESCLUSIVO INADEMPIMENTO E GRAVE FATTO E COLPA DI CONDANNANDO LA STESSA Controparte_1 ALLA RESTITUZIONE DELLA SOMMA GIÀ VERSATA DI EURO 216.000,00 OLTRE AL RISARCIMENTO DEL DANNO DOVUTO ALLA OCCASIONE PERDUTA E PARI ALLA DIFFERENZA FRA IL PREZZO VERSATO ED AL VALORE ATTUALE DEI MEDESIMI CHE, SECONDO I CALCOLI DI CONTROPARTE, SI ATTESTA IN EURO 50.037,00 OVVERO IN ALTRA MISURA MEGLIO RITENUTA, ANCHE IN VIA EQUITATIVA, IN CORSO DI CAUSA, OLTRE AGLI INTERESSI ALLA RIVALUTAZIONE MONETARIA DAL DOVUTO AL SALDO;


5) IN VIA DI ULTERIORMENTE GRADATO SUBORDINE DICHIARARE LA NULLITÀ DEL CONTRATTO DE QUO PER VIOLAZIONE DELL' ART. L. D.LGS 22/2005, STANTE LA TOTALE MANCANZA, AB ORIGINE, DI IDONEA GARANZIA FIDEIUSSORIA, PER L' EFFETTO CONDANNANDO ALLA RESTITUZIONE DELLA SOMMA GIÀ Controparte_1 VERSATA DI EURO 216.000,00 OLTRE AL RISARCIMENTO DEL DANNO DOVUTO ALLA OCCASIONE PERDUTA E PARI ALLA DIFFERENZA FRA IL PREZZO VERSATO ED AL VALORE ATTUALE DEI MEDESIMI CHE, SECONDO I CALCOLI DI CONTROPARTE, SI ATTESTA IN EURO 50.037,00 OVVERO IN ALTRA MISURA MEGLIO RITENUTA, ANCHE IN VIA EQUITATIVA, IN CORSO DI CAUSA, OLTRE AGLI INTERESSI ALLA RIVALUTAZIONE MONETARIA DAL DOVUTO AL SALDO;


IN VIA ISTRUTTORIA ORDINARE ALLA ING. LAMURA IMMOBILIARE L'ESIBIZIONE DEL CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA;
B) IN VIAISTRUTTORIA LICENZIARE CTU PER ESEGUIRE LA STIMA DEI BENI IN OGGETTO AL MOMENTO DELLA STIPULA DEL CONTRATTO PRELIMINARE DE QUO E ACCERTARNE LA CONFORMITÀ URBANISTICA AI FINI DEL TRASFERIMENTO. CON RISERVA DI CHIEDERE L' AMMISSIONE DI CAPITOLI DI PROVA PER INTERPELLO E TESTI SULLE CIRCOSTANZE DI CUI IN NARRATIVA E DI ULTERIORMENTE DEDURRE E PRODURRE.” E CONSEGUENTEMENTE DISATTENDERE TUTTE LE ECCEZIONI E LE ISTANZE SOLLEVATE DALL' APPELLATO DINANZI IL TRIBUNALE PER TUTTI I MOTIVI MEGLIO ESPOSTI NEL PRESENTE ATTO, CON LA CONCESSIONE DI EVENTUALE TERMINE PER LA FORMULAZIONE DI ISTANZE ISTRUTTORIE. CON VITTORIA DI SPESE E COMPENSI COME PER LEGGE RELATIVI AD ENTRAMBI I GRADI DI GIUDIZIO.”

Controparte_1 A)Respingersi l'avversario appello e confermarsi integralmente la sentenza impugnata (n. 602/2024 del Tribunale di Milano).

B) In subordine, in caso di accoglimento del secondo e/o del terzo e/o del quarto motivo dell'avversario appello, accogliersi l'appello incidentale condizionato svolto nel presente giudizio dal dichiarando inopponibile alla Controparte_6 Procedura, ai sensi dell'art. 45 l. fall., il contratto preliminare di compravendita immobiliare dedotto in giudizio, con conseguente riforma della sentenza impugnata sul punto e reiezione in ogni caso (anche, eventualmente, in conseguenza dell'accoglimento della questione assorbita espressamente riproposta nella narrativa della comparsa di risposta ed appello incidentale condizionato), della domanda ex art. 2932 c.c. svolta in causa dalla sig.ra Parte_1 C) Col favore delle spese e dei compensi di avvocato.

MOTIVI DELLA DECISIONE Con atto di citazione in data 27.12.2019 Ing. (d'ora in avanti, Controparte_1 CP_1 Part conveniva (d'ora in avanti, avanti al Tribunale di Milano esponendo che: Parte_1 Part
-quale promittente venditrice, il 22.12.2014 aveva stipulato con promittente acquirente, un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto otto box in corso di realizzazione in via Montevideo n. 11 a Milano,
-Gai aveva versato una caparra di e. 216.000,00 oltre IVA, pari al prezzo integrale della vendita,
pagina 2 di 11 -il detto contratto preliminare dissimulava un contratto di mutuo ed era comunque nullo per illiceità della causa, in quanto diretto a realizzare gli effetti di un finanziamento a tassi usurari. Concludeva chiedendo, previo accertamento della simulazione del contratto preliminare, che ne fosse dichiarata la nullità per illiceità della causa ex artt.1815 c.c. e 644 c.p.
Costituitasi, contestava quanto dedotto dall'attrice e deduceva che le firme apposte in calce Parte_1 al contratto preliminare NON erano state autenticate e che il detto contratto NON era stato trascritto. Concludeva chiedendo in via principale il rigetto delle domande avversarie e in via riconvenzionale, previa verifica dell'autenticità delle sottoscrizioni, che la proprietà degli immobili fosse trasferita in suo favore ex art. 2932 c.c. In subordine, dichiarava di recedere dal contratto, con condanna di a restituirle il doppio della CP_1 caparra ricevuta. In ulteriore subordine, chiedeva che il contratto fosse dichiarato risolto, o nullo ex art. 2 d.lgs. n. 122/2005, in ogni caso con condanna dell'attrice a restituirle la caparra ricevuta.
Con sentenza n. 335/2022, depositata il 4.7.2022, il Tribunale di Milano dichiarava il fallimento di Ing.
Controparte_1 Con successiva ordinanza del 18.10.2022 il Tribunale dichiarava interrotto il processo fra e CP_1 Part
Part Il 24.10.2022 iassumeva il processo nei confronti del Fallimento Ing. Controparte_7 riproponendo le proprie domande.
Costituitasi, la Curatela del Fallimento dichiarava di abbandonare le domande che erano state CP_1 proposte da in bonis. CP_1 Quale Fallimento eccepiva:
-l'inopponibilità (ad esso ) del contratto preliminare, in quanto non trascritto e privo dei CP_1 requisiti previsti dall'art. 2645 bis c. 4 c.c.,
-la NON coincidenza fra le unità immobiliari indicate nel contratto preliminare e quelle indicate nella Part trascrizione della domanda proposta ex art. 2932 c.c. da
-l'improcedibilità delle domande aventi ad oggetto (pretesi) crediti restitutori e risarcitori, che avrebbero potuto e dovuto essere fatti valere in sede concorsuale, come vieppiù confermato dall'avere Part ià depositato domanda di ammissione al passivo fallimentare per tali crediti.
-- Con l'appellata sentenza n. 602/2024 il Tribunale di Milano ha così statuito:
-dichiara inammissibile la domanda svolta da per l'accertamento giudiziale dell'autenticità Parte_1 delle sottoscrizioni apposte al contratto preliminare di compravendita immobiliare del 22.12.2014;

-respinge la domanda ex art. 2932 c.c. svolta da Parte_1

-dichiara improcedibili tutte le ulteriori domande svolte da Parte_1

-ordina la cancellazione dai registri immobiliari della trascrizione della domanda giudiziale effettuata da con presentazione n. 1 del 10.6.2020, registro generale n. 34114, registro particolare n. Parte_1 21522, con esonero del Conservatore da responsabilità;

-compensa integralmente tra le parti le spese di lite. pagina 3 di 11
La sentenza può essere così sunteggiata. Dopo avere rilevato che le domande originariamente proposte in via principale dall'originaria attrice erano state formalmente abbandonate dal che le era succeduto e che quindi NON CP_1 CP_1 occorreva pronunciarsi su di esse, il primo giudice ha formalmente rigettato le domande proposte in via Part riconvenzionale da
Più precisamente, il Tribunale (evidenziazioni dell'estensore):
-ha evidenziato l'incontrovertibilità della NON avvenuta trascrizione del contratto preliminare,
Part
-ha affermato che mentre l'avvenuta trascrizione -in data 10.6.2020- della domanda di x art. 2932 c.c. (trascrizione precedente al fallimento di del 4.7.2022) NON era di per sé idonea “.. ad CP_1 ovviare al difetto di trascrizione del contratto preliminare del quale era stata chiesta l'esecuzione in forma specifica”, per converso la contestuale trascrizione in data 10.6.2020 della domanda Part (riconvenzionale) di volta all'accertamento giudiziale dell'autenticità delle sottoscrizioni apposte nel contratto preliminare (presupposto indefettibile per la sua esecuzione ex art. 2932 cc) consentiva di
“..ritenere validamente e unitariamente trascritta anche la richiesta di accertamento giudiziale della provenienza delle sottoscrizioni…”, come insegnato da Cass. 2016/26102 secondo la quale:
autenticità, l'unica via attraverso la quale l'interessato può conseguire la trascrizione è quella dell'accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura, perché solo attraverso l'integrazione della scrittura con la sentenza potrà ottenere l'effetto della prenotazione dell'opponibilità del preliminare ai terzi,
- la domanda diretta a ottenere l'accertamento giudiziale delle sottoscrizioni di una scrittura privata che contiene un contratto preliminare riferito ai diritti di cui ai numeri l, 2, 3 e 4 dell'art. 2643 c.c. non si può ritenere esclusa dal catalogo delle domande trascrivibili ai sensi dell'art. 2652 c.c.,
- la norma contenuta nell'art. 2652 n. 3 c.c., ove riferita al contratto preliminare, consente di anticipare gli effetti di prenotazione dell'art. 2645 bis c.c., determinando una sorta di “doppia prenotazione”,
- gli effetti della trascrizione dell'atto, le cui sottoscrizioni siano state accertate giudizialmente, retroagiscono alla data della trascrizione della domanda di accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni, con la retrodatazione dell'effetto prenotativo contemplato dall'art. 2645bis c.c.,
- saranno pertanto inopponibili al promissario acquirente le formalità pubblicitarie eseguite nei confronti del promittente alienante successivamente alla trascrizione della domanda di accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni della scrittura privata contenente il preliminare purché, una volta ottenuta la sentenza di accertamento, questa sia annotata e sia trascritto il contratto preliminare e purché poi sia, a sua volta, trascritto il contratto definitivo,
- i limiti temporali dell'effetto prenotativo continuano però ad essere quelli disciplinati dall'art. 2645bis, comma 3, c.c … entro un anno dalla data convenuta tra le parti, o comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, deve seguire la trascrizione del contratto definitivo o di un altro atto che costituisca esecuzione del contratto preliminare> ( così alle pagg.

5-6 della sentenza di primo grado).
Ciò detto, accertata giudizialmente l'autenticità delle sottoscrizioni non controversa tra le parti e non contestata dal , il Tribunale ha proseguito dichiarando che il detto accertamento CP_1 CP_8 Part avrebbe consentito a di procedere anche alla trascrizione del preliminare che, come chiarito dalla Corte di legittimità, avrebbe “recepito” la data del 10.6.2020 (data di trascrizione della domanda ex art. pagina 4 di 11 2932 cc) “..come tale anteriore alla sentenza dichiarativa di fallimento, con conseguente astratta opponibilità alla procedura concorsuale del contratto preliminare, secondo quanto previsto dall'art. 45 l.f.”, nel caso in esame, tuttavia, gli effetti prenotativi della (potenziale) trascrizione del contratto preliminare erano però venuti meno, dato che, contrariamente a quanto imposto dall'art. 2645 bis c.3 cc i contraenti NON AVEVANO TRASCRITTO il contratto definitivo entro il termine annuale dalla data concordata per la stipulazione del definitivo.
Ed invero, dopo aver i contraenti stabilito la data del 10.8.2017 quale termine finale per la stipulazione del contratto definitivo, ancorchè con espressa possibilità di proroga soggetta al vincolo della forma scritta, essi NON avevano provveduto in tal senso entro il termine del 10.8.2017, né avevano provato un accordo scritto di proroga, così facendo spirare -il 10.8.2018- il termine annuale di efficacia della (potenziale) trascrizione del preliminare: circostanza, quest'ultima, determinante la sopravvenuta Parte carenza di interesse di ad ottenere la pronuncia di accertamento giudiziale della sottoscrizione del preliminare al dichiarato fine di renderlo opponibile al e di ottenerne CP_1 l'esecuzione in forma specifica, poiché gli effetti della (successiva) trascrizione del titolo contrattuale – che sarebbero seguiti alla sentenza di accertamento giudiziale di autenticità delle sottoscrizioni - sarebbero comunque irrimediabilmente già cessati ex art. 2645 bis c. 3 cc.
Ciò posto, considerati a) l'avvenuto decorso dei termini previsti dall'art. 2645 bis c. 3 c.c. (circostanza rilevabile d'ufficio, v. Cass. 22 ottobre 2014, n. 22454) e b) il difetto di interesse ad agire che ne era conseguito (rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del processo, v. Cass. 29 settembre 2016, n. 19268 e Cass. 18 febbraio 2020, n. 3991), il Tribunale: Part
-ha dichiarato inammissibile la domanda svolta da per l'accertamento giudiziale dell'autenticità delle sottoscrizioni apposte nel contratto preliminare,
Part
-ha rigettato la domanda svolta da ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 c.c. (domanda che solo nell'accoglimento della suddetta, previa domanda di accertamento giudiziale avrebbe trovato il suo presupposto logico-giuridico),
-in conseguenza del detto rigetto ha ordinato la cancellazione della trascrizione della domanda secondo quanto previsto dagli artt. 2652 n. 2) e 2668 cc.
Il Tribunale ha, infine, dichiarato fondata l'eccezione di improcedibilità sollevata dal in CP_1 Part relazione alle domande svolte in via subordinata da evidenziando che, ex artt. 52 e 93 l.f., qualsiasi ragione di credito verso il soggetto fallito poteva essere accertata soltanto nelle forme rituali conseguenti all'apertura del concorso dei creditori e, quindi, in sede di verifica dei crediti innanzi agli organi competenti del Tribunale fallimentare che aveva pronunciato la dichiarazione dello stato di Part insolvenza;
ha evidenziato, altresì, che i detti crediti erano stati già azionati da n sede concorsuale.
-- Parte Avverso la detta sentenza a proposto appello principale, affidandolo a sei motivi. Part Con il primo motivo, deduce che il Tribunale ha erroneamente fondato il rigetto delle sue domande sulla base di due rilievi d'ufficio -e cioè “l'inutile decorso dei termini previsti dall'art. 2645 bis, c.3 cc.”, ricondotto alla presunta assenza di proroga del contratto preliminare e il conseguente “.. sopravvenuto difetto di interesse ad agire di - , quando invece le dette questioni avrebbero Parte_1 dovuto essere affrontate nel corso del processo e NON essere sottratte al contraddittorio fra le parti violandone il diritto alla difesa, con conseguente nullità dell'appellata sentenza, emessa in violazione dell'art. 101 c. 2 c.p.c. pagina 5 di 11 Part Con il secondo motivo, deduce che, diversamente da quanto statuito dal Tribunale, il termine annuale di efficacia previsto dall'art. 2645 bis c. 3 cc è riferibile al solo caso di preliminare trascritto e non anche al caso, come quello in esame, in cui il preliminare NON era stato trascritto: con la conseguenza che esso ben poteva “..conservare la propria efficacia fra la parti nel tempo a prescindere dalla trascrizione stessa…” (v. pag. 11 atto di appello). Deduce, altresì, che i termini di efficacia di cui all'art. 2645 bis c. 3 c.c. decorrono dalla data della trascrizione del preliminare e non già, come affermato dal Tribunale, dalla scadenza del termine per la stipulazione del definitivo. Deduce, infine, che il Tribunale ha errato nel considerare solo il termine annual e non anche quello triennale di cui all'art. 2645 bis c.3 c.c.
Part Con il terzo motivo, educe che il Tribunale ha erroneamente escluso la proroga del termine per la stipulazione del contratto definitivo, quando invece
a) le proroghe del termine per la stipulazione del contratto definitivo erano state plurime e, per di più, dimostrate sia dalla condotta delle parti prima del giudizio, sia dalla documentazione in atti (v. docc. 19, 15, 20, 21, 25 fasc. primo grado, comunicazioni intercorse tra le parti, successive al 10.08.2017),
b) da tale documentazione si evinceva l'intento di mantenere l'accordo, proseguendo le trattative per la definizione e regolarizzazione dei lavori.
Part Con il quarto motivo, educe che il Tribunale ha erroneamente qualificato la data del 10.8.2017 (indicata nel preliminare come termine per la stipulazione del definitivo) alla stregua di un termine stricto sensu, quando invece si trattava di un termine meramente indicativo, condizionato all'effettiva conclusione dei lavori contrattualmente prevista per la data dell'1.07.2017: non essendosi avverata la condizione- in ragione della mancata conclusione dei lavori alle scadenze pattuite- il termine convenuto per la stipulazione del contratto definitivo doveva intendersi mai decorso e, pertanto, inoperante, anche alla luce delle proroghe concordate fra i contraenti.
Part Con il quinto motivo, educe che il Tribunale ha erroneamente escluso il suo persistente interesse ad agire, quando invece tale condizione dell'azione si identifica nella semplice e sola affermazione della lesione di un proprio diritto, indipendentemente dalla fondatezza della pretesa, ribadendo nel resto le considerazioni svolte nel primo motivo ex art. 101 c.p.c.
Part Con il sesto motivo, deduce che erroneamente il Tribunale ha declinato, in favore del Tribunale fallimentare, l'esame delle domande relative al suo diritto al doppio della caparra e/o alla ripetizione del prezzo pagato, da essa proposte in via subordinata.
-- Costituitosi il ha chiesto il rigetto dell'appello principale. Controparte_1 In subordine, ha proposto, articolandolo in tre motivi, appello incidentale condizionato al solo caso di eventuale accoglimento del secondo, terzo e quanto motivo dell'appello principale.
Con il primo motivo di appello incidentale, il deduce che il contratto preliminare oggetto di CP_1 questo giudizio, avente ad oggetto immobili da costruire, non conteneva l'indicazione dei requisiti indispensabili per la trascrizione previsti dall'art. 2645-bis, quarto comma, c.c., ossia la superficie utile pagina 6 di 11 della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all'intero costruendo edificio espressa in millesimi e, come tale, non avrebbe mai potuto essere trascritto. Deduce dunque che, potendo opporsi al fallimento solo i preliminari trascritti, il riconoscimento giudiziale dell'autenticità delle sottoscrizioni di un preliminare su di un immobile da costruire, mancante degli elementi ex art. 2345-bis, 4 c. c.c., è inidoneo a rendere il contratto trascrivibile ed anche solo astrattamente opponibile alla procedura concorsuale.
Con il secondo motivo di appello incidentale, il deduce variamente che il Tribunale ha CP_1 Part erroneamente ritenuto che avesse proposto una domanda giudiziale ex art. 2645-bis 3 c. c.c., quando invece ha proposto e trascritto solo la domanda ex art. 2932 c.c. che conteneva unicamente la richiesta di emissione della sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso “..verificata l'autenticità delle sottoscrizioni del contratto preliminare del 22.12.2014”; che, in ogni caso, la Part domanda ex art. 2932 c.c. svolta da non avrebbe potuto essere accolta, in quanto relativa ad unità immobiliari diverse da quelle oggetto del preliminare (..).
-- All'udienza del 20 febbraio 2025 la causa è stata rimessa al Collegio per la decisione ex art. 352 c.p.c.
-- Con ordinanza del 26 febbraio 2025 la Corte ha così deciso:
<..considerato che nell'impugnata sentenza il primo giudice, dopo aver riportato la prima parte del testo dell'art. 2645 bis comma 3 cc, ha rilevato che <..nel contratto del 22.12.2014 le parti hanno stabilito la data del 10.8.2017 quale termine finale per la stipula del definitivo, con espressa possibilità di proroga, soggetta al vincolo della forma scritta. Non vi è in atti la prova di alcun patto scritto per la proroga del termine testè indicato. Il termine annuale di efficacia di una eventuale trascrizione del preliminare sarebbe pertanto spirato alla data del 10.8.2018, in conformità alle già ricordate previsioni dell'art. 2645 bis cc. Non vi è quindi un interesse attuale dell'attore ad ottenere la pronuncia di accertamento giudiziale della sottoscrizione del preliminare al dichiarato fine di renderlo opponibile al fallimento e di ottenerne l'esecuzione in forma specifica..>, considerato che si tratta di questioni rilevate d'ufficio e poste a fondamento della decisione, in violazione del principio del contraddittorio e del diritto di difesa ex art. 101 cpc, riservata la decisione (…)>,
ha assegnato alle parti termini per memorie contenenti osservazioni, anche istruttorie, sulle dette questioni, nonché ulteriore termine per note conclusionali sino al 31 marzo 2025; previa precisazione delle conclusioni, ha ordinato la discussione orale della causa ex art. 281 sexies e 350 bis cpc per l'udienza del 10 aprile 2025.
A seguito di richiesta di rinvio da parte della Difesa Gai, la Corte ha rinviato all'udienza del 15.5.2025 per la discussione orale della causa.
All'udienza del 15.5.2025 le Difese hanno discusso la causa, insistito nelle rispettive conclusioni e richiamato tutte le precedenti difese.
La Corte ha assunto la causa in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE Per ragioni di sintesi espositiva, questa Corte ritiene di evidenziare sin d'ora quanto segue. 1) pagina 7 di 11 In accoglimento del primo motivo e, in parte, del quinto motivo d'appello principale la Corte - considerato che le due questioni rilevate d'ufficio dal Tribunale e da questo poste a fondamento dell'appellata sentenza (mancanza di prova dell'asserita proroga del termine per la stipulazione del contratto definitivo, difetto di interesse ad agire in capo a convenuta e attrice in riconvenzionale nel primo giudizio) NON erano state previamente sottoposte al Parte_1 contraddittorio delle parti, in violazione del loro diritto di Difesa ex art. 101 cpc., richiamata tale norma ha assegnato alle parti termini per memorie contenenti osservazioni, anche istruttorie, sulle dette questioni, nonché ulteriore termine per note conclusionali sino al 31 marzo 2025. Entrambe hanno provveduto in conformità. La violazione del diritto al contraddittorio e di difesa lamentata dall'appellante principale è stata dunque sanata e su di essa questi non ha più eccepito alcunchè.
2) Determinante per la definizione della presente controversia appaiono, invece: Part
-da un lato, l'esame del terzo motivo d'appello principale, con il quale la Difesa insiste per sentir affermare che la data prevista per la stipulazione del contratto definitivo era stata concordemente prorogata dalle parti, come risultava dalla loro condotta, dalla documentazione in atti e, comunque, come essa ha offerto di provare per testi,
-dall'altro, la recentissima sentenza n. 7634/2025 emessa dalla Corte di legittimità in materia di contratto preliminare e trascrizione, prodotta dall'appellato . CP_1

Con la predetta sentenza, come già detto ritualmente prodotta dal , resa nota alla controparte CP_1 ed oggetto di discussione all'udienza svolta il 15.5.2025, con ampia motivazione la Corte di legittimità ha infatti stabilito (per quanto interessa ai fini del presente appello, con evidenziazioni di questo giudicante, nde) che <.. le parti sono sempre libere di regolare gli effetti del loro accordo nell'esercizio della loro autonomia negoziale, fermo il rispetto degli obblighi e divieti previsti dalla legge a garanzia degli interessi pubblici, consacrati in norme di carattere inderogabile; ma tale libertà diviene (..) opponibile ai terzi estranei al contratto soltanto nel rispetto delle previsioni dettate dalle norme sulla sua trascrizione.

Ciò implica la possibilità, per i paciscenti, di posticipare il termine originariamente fissato dal contratto preliminare per la stipula del rogito definitivo, ma l'opponibilità ai terzi di tale accordo modificativo dell'iniziale progetto negoziale si produce soltanto a condizione che sia rispettato “in ogni caso” il termine di tre anni dalla trascrizione del preliminare e che la proroga della data fissata ab origine per il rogito intervenga PRIMA della scadenza del termine annuale previsto dal terzo comma dell'art. 2645 bis c.c. E MEDIANTE ATTO DEBITAMENTE TRASSCRITTO. In caso contrario, fermi gli effetti tra le parti dell'accordo modificativo dell'originario progetto negoziale, lo stesso non può essere validamente ritenuto opponibile ai terzi.

La ratio della previsione di un termine finale di validità degli effetti della trascrizione del contratto preliminare avente ad oggetto beni immobili è evidente, e risiede nella duplice esigenza di evitare, da un lato, che il promittente venditore, tramite, un preliminare “di comodo”, possa sottrarre a tempo indeterminato un suo immobile alla garanzia patrimoniale generica di cui all'art. 2740 c.c.; e, dall'altro lato, che mediante lo strumento del contratto preliminare trascritto si realizzi, di fatto, la sottrazione di un determinato bene alla libera circolazione.

Il termine finale degli effetti della trascrizione, peraltro, come già detto non incide sul rapporto negoziale, per cui rimangono invariate le obbligazioni del promittente venditore e del promissario
pagina 8 di 11 acquirente, con l'unica rilevante differenza che quest'ultimo non godrà più dell'effetto prenotativo derivante dalla trascrizione del preliminare, una volta che questa sia divenuta inefficace. Ambedue i termini previsti dall'art. 2645 bis c.c., pertanto, corrispondono ad interessi di carattere generale; mentre il primo è prorogabile dalle parti nel rispetto delle prescrizioni sopra indicate (ovverosia mediante atto che venga trascritto prima della scadenza del termine annuale dalla data prevista ab origine per la stipula del definitivo), il secondo non è in alcun modo disponibile dalle parti, (..) Né, per concludere, appare decisiva la circostanza che la disposizione di cui all'art. 2645 bis c.c. abbia previsto un doppio termine, poiché le due ipotesi operano su piani alternativi e corrispondono alla stessa ratio. Se le parti hanno previsto una data per la stipula del contratto definitivo, infatti, esso dev'essere trascritto entro un anno da tale data, sotto pena di inefficacia della trascrizione del preliminare;
“in ogni caso” (come recita il terzo comma dell'art. 2645 bis c.c.) e quindi sia quando la data per la firma del definitivo non sia stata fissata nel preliminare, sia quando essa sia stata individuata, originariamente o per effetto di proroga, a distanza di più di tre anni dalla trascrizione del preliminare, gli effetti della prenotazione cessano comunque dopo tre anni da quest'ultima data.

La norma, quindi, non limita l'autonomia negoziale delle parti, che ben possono stipulare il contratto definitivo anche omettendo di rispettare i termini di cui all'art. 2645 bis c.c., assumendosi i rischi a ciò correlati, essenzialmente dipendenti dall'inefficacia dell'effetto prenotativo derivante dalla trascrizione del contratto preliminare. Le parti, dunque, sono chiamate dalla norma in esame ad una scelta responsabile, che impone loro, per mantenere gli effetti prenotativi derivanti dalla trascrizione del contratto preliminare, di trascrivere il definitivo entro un anno dalla data fissata nel preliminare per la sua stipula;
in alternativa, di provvedere ad una proroga, o posticipazione, di detta data con apposito negozio integrativo da stipulare e trascrivere entro il termine da prorogare;
e in ogni caso, di completare il progetto negoziale trascrivendo il contratto definitivo entro il triennio dalla trascrizione del preliminare. In caso contrario, fermi i rapporti obbligatori derivanti, a carico e a favore delle parti, dal negozio tra di esse concluso, gli effetti prenotativi della trascrizione del preliminare vengono meno, senza che sia necessaria la cancellazione della trascrizione predetta, ed i terzi recuperano la pienezza dei loro diritti e delle loro prerogative anche in relazione al bene che era stato oggetto della prenotazione derivante dalla trascrizione del contratto preliminare ..>.
Orbene, a fronte di tali chiare considerazioni questa Corte di merito, considerato che nel caso in esame i contraenti originari NON hanno provveduto a concordare alcuna proroga, o posticipazione, della data di stipulazione del contratto definitivo né per facta concludentia, né attraverso pregresse comunicazioni fra di esse, né hanno prodotto alcun negozio integrativo da stipulare e trascrivere entro il termine da prorogare, ritiene che nessuna proroga, o posticipazione può essere disposta.
Né, a ben vedere, il completamento dei lavori, contrattualmente fissato entro il termine massimo dell'1.7.2017> può essere qualificato quale condizione sospensiva dell'efficacia del preliminare, dato che, invece, risulta con chiarezza che le parti si sono obbligate a stipulare il contratto definitivo “entro il termine del 10.8.2017” salvo concorde variazione per iscritto, la quale però, in ragione di quanto prima esposto, non è stata effettuata nei modi e termini indicati dalla Suprema Corte nella sentenza prima riportata. pagina 9 di 11
Sempre alla luce di quanto esposto, irrilevante appare dunque il secondo motivo di appello principale, non essendo utile invocare che il contratto preliminare, in sé e per sé considerato “..ben può conservare la propria efficacia fra la parti nel tempo a prescindere dalla trascrizione stessa (e salvi gli effetti delle prescrizione decennale)”, dato che in questa causa si vuole opporre il contratto preliminare non all'altro originario contraente ( ancora in bonis), bensì ai terzi creditori concorsuali ( sul punto, CP_1 v. art. 45 l. fall.); quando invece il quarto motivo di appello principale risulta assorbito e così anche il quinto motivo di appello principale, risultando venuto meno, al momento della decisione, l'interesse in Part capo all'appellante ad ottenere la pronuncia richiesta (accertamento giudiziale della autenticità delle sottoscrizioni apposte al contratto preliminare), per essere ormai irrimediabilmente spirato -il 10.8.2018- il termine annuale di efficacia della potenziale trascrizione del preliminare <..atteso che gli effetti della (successiva) trascrizione del titolo contrattuale, seguiti alla sentenza di accertamento giudiziale di autenticità delle sottoscrizioni, sarebbero comunque irrimediabilmente già cessati>, come già motivato dal Tribunale.
Parimenti assorbiti appaiono, ovviamente, i motivi di appello incidentale, che il ha proposto CP_1 in subordine nel solo caso di accoglimento dei motivi secondo, terzo, quarto di appello principale.
Va ribadita, infine, la fondatezza dell'eccezione di improcedibilità sollevata dal in relazione CP_1 Part alle altre domande sollevate da per come già motivata dal Tribunale, atteso che ex artt. 52 e 93 l. fall. qualsiasi ragione di credito verso il soggetto fallito può essere accertata soltanto nelle forme rituali conseguenti all'apertura del concorso dei creditori e quindi in sede di verifica dei crediti e innanzi al competente organi del Tribunale fallimentare e atteso che, come dichiarato a p. 14 della comparsa Part conclusionale del , ..la signora è stata ammessa al passivo del CP_1 CP_1
In conclusione, l'appello principale va rigettato, con conferma dell'appellata sentenza.
Part L'appellante la cui soccombenza appare nettamente prevalente, va condannata a corrispondere all'appellato le spese del presente grado, liquidate come da dispositivo ex DM 147/2022 e CP_1 succ. mod., atteso l'impegno profuso e il valore (indeterminabile, complessità media) della controversia, oltre agli accessori dovuti per legge,

Si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico della sola appellante principale, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato dovuto ex comma 1 quater dell'art. 13 DPR 115/2002, introdotto dall'art.1 comma 17 della legge n. 228 del 2012.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello principale proposto da Pt_1 nei confronti del Fallimento Ing. avverso la sentenza n. 602/2024 del
[...] Controparte_1 Tribunale di Milano, così dispone:

1. rigetta l'appello principale proposto da Parte_1

2. condanna a corrispondere all'appellato le spese del presente grado, liquidate in e. Parte_1 CP_1 12.156,00, oltre agli accessori dovuti per legge, 3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico dell'appellante principale, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato dovuto a norma del comma 1 quater dell'art. 13 DPR 115/2002, introdotto dall'art.1 comma 17 della legge n. 228 del 2012. Così deciso in Milano il 15 maggio 2025.
pagina 10 di 11 Il Consigliere rel. est. Vinicia Licia Serena Calendino
Il Presidente Alberto Massimo Vigorelli
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