CORTE D'APPELLO DI FIRENZE SEZIONE TERZA CIVILE
* Verbale di udienza con sentenza contestuale
- artt. 350 bis e 281 sexies c.p.c. -
* Causa d'appello n.: N. R.G. 780/2024 r.g. vertente fra:
(cf: , con il patrocinio dell'Avv. FAUSTO Parte_1 C.F._1
MALUCCHI;

PARTE APPELLANTE nei confronti di
(cf: ) e (cf: Controparte_1 C.F._2 CP_2
n il patro LO MO C.F._3

PARTE APPELLATA
*
Oggi 14/05/2025, alle ore 12.27 dinanzi alla Corte d'Appello di Firenze, composta da:
Carlo Breggia Presidente relatore
Marco Cecchi Consigliere
Antonio Picardi Consigliere
con l'assistenza della Funzionaria addetta all'UPP dott.ssa Laura Cioni, nei locali del Palazzo di Giustizia, piano 4^, sono comparsi: Per parte appellante, l'Avv. Malucchi Fausto Per parti appellate, l'Avv. Marcello Montoro Assiste per la pratica forense la dott.ssa Persona_1
I procuratori si riportano ai rispettivi atti.
Esaurita la discussione, i difensori dichiarano di rinunciare ad assistere alla lettura della sentenza e si allontanano volontariamente.
La Corte si ritira in camera di consiglio e, rientrata, dà lettura della sentenza contestuale che segue, inserendola nel fascicolo telematico.
pagina 1 di 17

IL PRESIDENTE LA FUNZIONARIA
N. R.G. 780/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
SEZIONE TERZA CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, nella composizione di cui alla precedente parte di verbale, ha emesso, ai sensi degli artt. 350 bis e 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 780/2024 promossa da:
(cf: , con il patrocinio dell'Avv. FAUSTO Parte_1 C.F._1
MALUCCHI;

PARTE APPELLANTE nei confronti di
(cf: ) e (cf: Controparte_1 C.F._2 CP_2
n il patro LO MO C.F._3

PARTE APPELLATA
avverso la sentenza n. 254/2024 emessa dal Tribunale di Pistoia e pubblicata il 5.3.2024.
CONCLUSIONI
In data odierna la causa viene posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Firenze, dato atto di quanto esposto in premessa, accogliere, per i motivi di fatto e di diritto rassegnati, il presente appello e per l'effetto, riformare la sentenza impugnata e quindi:
- dichiarare l'insussistenza della servitù di passo indicata in narrativa dell'atto introduttivo di lite e comunque che non sussiste alcuna servitù di passaggio veicolare sulle aree in comproprietà tra le parti in lite ed altri, di cui alle unità immobiliari abitative site in Pistoia via di Gugliano n.5 e n.

7. individuate presso il catasto del Comune di Pistoia dal mappale 11, pagina 2 di 17 sub 23, categoria area urbana ed al catasto del medesimo mappale 11, sub. 22, in favore del terreno di proprietà dei convenuti, adibito a loro giardino e parzialmente trasformato dagli stessi in parcheggio esclusivo;

- ordinare ai sigg. e la immediata cessazione di qualsivoglia CP_2 Controparte_1 turbativa al legittimo esercizio del diritto di proprietà da parte dell'attore, che nello specifico consiste sino ad oggi nel transito su dette aree in comproprietà mediante l'utilizzo di autovetture per raggiungere la loro proprietà esclusiva. Vittoria di spese ed onorari per entrambi i gradi del giudizio.
Per la parte appellata: si chiede che la Corte di Appello adita voglia respingere la domanda attorea perché infondata per i motivi di cui in premessa.
Con vittoria di spese ed onorari di entrambi i gradi di giudizio nonché della fase di mediazione.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
*
1. Il Tribunale di Pistoia, con sentenza n. 254/2024 pubblicata il 5.3.2024, ha così deciso:
- dichiara inammissibili le domande attoree;

- condanna parte attrice al pagamento in favore di parte convenuta delle spese di mediazione, che si liquidano in euro 662,00, e delle spese di lite, che si liquidano in euro
2.540,00 per compensi, oltre 15% per spese generali, oltre Iva e Cap come per legge, se dovuti.
1.1 aveva agito, ai sensi dell'art. 949 c.c., contro e Parte_1 CP_3
per far accertare l'inesistenza di un diritto di passo gravante su un'area in CP_2 comproprietà fra di lui e i convenuti e a favore di area limitrofa dei soli convenuti adibita a parcheggio.
Per una migliore comprensione dell'oggetto della causa, si intercala di seguito una piantina esplicativa (doc. 2 appellati):
La parte in giallo (in catasto sub 22) è in condominio fra i litiganti (e altri soggetti non in causa); tale area è usata per raggiungere la porzione in blu (sub 23), anch'essa in condomino,
pagina 3 di 17 zona adibita a posteggio.
I convenuti, nondimeno, vi passano per accedere al giardino di proprietà esclusiva, ivi designato come “Giardino proprietà Gori sub 29”.
La foto a lato (doc. 3 appellati) mostra, mantenendo l'orientamento della piantina superiore, i luoghi di causa: in basso di vede la strada, l'accesso alla p.lla 22 e, di lì, alla p.lla 23; nonché, in alto, il giardino degli appellati
(p.lla 29).
deducendo che tale passo, funzionale a Parte_1 posteggiare l'auto nel giardino sub 29, fosse indebito perché compiuto su bene comune (p.lle 22 e 23), ha svolto azione negatoria.
1.2 e si erano costituiti per resistere, sostenendo d'avere CP_3 CP_2 sempre usato le particelle 22 e 23 non solo per posteggiare l'auto e per effettuare manovre, ma anche per accedere la particella 29 di loro esclusiva proprietà.
1.3 Il Tribunale ha dichiarato inammissibile la domanda sul rilievo, corroborato da giurisprudenza di legittimità (Cass. 1553/2005), che l'azione non poteva essere proposta contro soggetti che, pur proprietari del fondo asseritamente dominante, sono anche comproprietari del fondo servente.
L'unico legittimato passivo dell'azione negatoria, insomma, sarebbe il proprietario del fondo asseritamente dominante e non, dunque, colui che sia parimenti titolare del fondo servente.
2. Con atto di citazione, regolarmente notificato, (di Parte_1 seguito anche appellante) ha convenuto in giudizio, innanzi questa Corte di Appello,
[...]
e (di seguito anche appellati), proponendo gravame avverso la CP_1 CP_2 suddetta sentenza.
Con unico motivo, l'appellante censura la decisione per non aver tenuto nel debito conto che in un caso come il presente, ove un bene comune risulta asservito a una proprietà
pagina 4 di 17 esclusiva), l'art. 1102 c.c. non si applica, così come sostenuto dalla S.C. (è citata Cass. sez. 2^ civ. ord. 21.2.2019 n. 5132: «L'esercizio della facoltà di ogni condomino di servirsi della cosa comune, nei limiti indicati dall'art. 1102 c.c., deve esaurirsi nella sfera giuridica e patrimoniale del diritto di comproprietà sulla cosa stessa e non può essere esteso, quindi, per il vantaggio di altre e diverse proprietà esclusive del medesimo condomino perché, in tal caso, si verrebbe ad imporre una servitù sulla "res" comune in favore di beni estranei alla comunione, per la cui costituzione è necessario il consenso di tutti i comproprietari. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva ritenuto fosse stata illegittimamente costituita una servitù di passaggio in un caso nel quale una società, proprietaria del primo piano interrato di un edificio condominiale, aveva creato un accesso in favore di un adiacente terreno di sua proprietà, adibito a parcheggio, praticando tre varchi nella recinzione posta sul confine tra gli immobili).»; nonché Cass. 1599/1993 rv.
480816.
Pertanto, «[…] I sigg. e rimuovendo parte della siepe di confine e CP_2 CP_1 comunque transitando con le autovetture sulle particelle 22 e 23 di proprietà comune con il sig. e con altri soggetti, in assenza di apposita disposizione di tutti i condomini o Parte_1 di specifico titolo, hanno gravato la cosa comune di una servitù in favore di un bene esterno
e di loro esclusiva proprietà, ponendo in essere una condotta non consentita […]» (appello, pag. 8); e ciò anche perché«[…] la trasformazione del bene da parte del condomino alterando la destinazione dell'area condominiale, trasformandola anche in CP_4 passo carrabile per raggiungere la loro proprietà esclusiva, determina molestie e turbative
(rumori e inquinamento) in quanto il nuovo parcheggio realizzato nel giardino si colloca proprio in prossimità di finestre e balconi con danni anche all'immagine estetica e panoramica dell'immobile condominiale riducendone di conseguenza il valore commerciale ed il suo naturale godimento. […]» (ivi).
Per tali ragioni è stata pertanto formulata dall'APPELLANTE richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
3. Radicatosi il contraddittorio, e nel Controparte_1 CP_2 costituirsi in giudizio, hanno contestato, perché infondate, le censure mosse da parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale hanno chiesto per contro la pagina 5 di 17 conferma con vittoria delle spese anche in questo grado di giudizio.
3.1 In primo luogo, gli appellati hanno eccepito la novità e la conseguente inammissibilità della «[…] domanda e/o deduzione e/o eccezione del tutto nuova […]»
(comparsa di costituzione, pag. 3) consistente nella deduzione, per la prima volta in appello, delle molestie e turbative per rumori e inquinamento.
3.2 Nel merito, gli appellati sostengono la decisione di prime cure, chiarendo che «[…] A ben leggere le difese dei convenuti si comprende che è rispetto al rapporto CP_2 CP_1 giuridico di comproprietà delle particelle 22 e 23 (che subirebbero le turbative quindi asseritamente serventi) che i convenuti hanno affermato di “non essere terzi” bensì comproprietari. Con detta difesa si intendeva e si intende sostenere che i sig.ri e CP_2
transitando con le due auto di famiglia sulle particelle 22 e 23 di cui sono CP_1 comproprietari con il sig. (attore) per raggiungere la particella limitrofa 29 di cui Parte_1 sono proprietari esclusivi, esercitano il loro pieno diritto reale di proprietà sulle particelle 22
e 23 nei limiti di quanto consentito dal titolo di proprietà. […]» (ivi, pag. 4, enfasi della parte).
In sostanza, secondo la loro prospettazione, è indebito attribuire loro la volontà di asservire le p.lle 22 e 23 al proprio diverso fondo, dal momento che essi sono comproprietari delle p.lle 22 e 23 e ne fanno un uso conforme e lecito, anche ai sensi dell'art. 1102 c.c.-
Il precedente giurisprudenziale ex adverso invocato (Cass. 13213/2019), poi, sarebbe inconferente, «[…] in quanto tratta di un caso in cui un hotel (attività comunque assai più impattante di una residenza privata) ha aperto tre varchi in un muro condominiale per utilizzare un terreno limitrofo quale parcheggio per l'hotel e quindi utilizzato da terzi (i clienti dell'hotel). Nel nostro caso invece non sono state fatte o rimosse opere condominiali o in comproprietà e il terreno limitrofo privato (dei sig.ri e è utilizzato dalle CP_2 CP_1 stesse macchine di famiglia che utilizzano ed hanno sempre utilizzato il terreno in comproprietà. […]» (ivi, pag. 8).
Infine, «[…] risulta dirimente il fatto che le tre particelle sub 22 (particella a comune destinata al transito), 23 (particella a comune destinata a parcheggio) e 29 (particella di proprietà esclusiva di erano un'unica particella alla quale si poteva CP_5 accedere con le auto per destinazione del padre di famiglia (fino al portone di ingresso) come confermato dai testimoni. […]» (ivi, pag. 9).
pagina 6 di 17 4. L'Istruttore, constatata in prima udienza l'impossibilità, manifestata dai difensori, di intraprendere un percorso conciliativo, ha fatto precisare le conclusioni e ha rinviato dinanzi al collegio per la discussione orale, concedendo termine per deposito di note conclusioni, versate in atti.
La causa viene decisa oggi, a seguito di discussione orale, come da retroestesa porzione di verbale.
***
L'appello è fondato e va accolto.
Prende atto il collegio, in via preliminare, che gli appellati hanno dedotto nelle note conclusionali (§ 11), documentandolo, di avere venduto a terzi la loro proprietà, con contratto del 9.7.2024: sopravvenienza che, a norma dell'art. 111 co. 1^ c.p.c., non riflette qui alcuna conseguenza immediata.
5. Il Tribunale ha dichiarato l'inammissibilità della domanda, perché, in sostanza,
l'unico legittimato passivo di tale domanda sarebbe il proprietario del fondo asseritamente dominante, mentre qui e sono (com)proprietari del fondo servente: «[…] La CP_2 CP_1 domanda proposta in via principale dall'attore va dichiarata inammissibile, potendo essere esercitata l'actio negatoria servitutis unicamente nei riguardi del proprietario del fondo asseritamente dominante, il quale unico può ravvisarsi quale legittimato passivo ex art. 949
c.c. (cfr. Cass. 1553/2005), e non certamente nei confronti di coloro che siano parimenti titolari del diritto di proprietà sulle medesime particelle oggetto di azione di accertamento negativo. […]» (sent., pag. 4).
Questa affermazione è sbagliata per tre diverse, pur collegate, ragioni.
5.1 In primo luogo, essa è incongrua rispetto alla fattispecie: e infatti, CP_2 CP_1 sono proprio i proprietarî del fondo asseritamente dominante, ossia quello ricadente sulla p.lla 29, sicché non si vede come il principio possa suffragare, nel caso concreto, la conclusione.
pagina 7 di 17 5.2 In secondo luogo, essa è autocontraddittoria: c'è, infatti, un evidente salto logico fra la dichiarazione di principio che il legittimato passivo dell'azione negatoria è il proprietario del fondo asseritamente dominante e la constatazione che e sono CP_2 CP_1 comproprietari del fondo asseritamente servente.
5.3 In ultimo, ma prioritariamente sul piano del diritto, la soluzione del Tribunale, che per implicito afferma che la controversia dovrebbe essere regolata non già dalle norme sulle servitù (in quanto pesi imposti al fondo dominante), ma da quelle che regolano la comunione
(in quanto è dell'uso dell'area comune delle p.lle 22 e 23 che, in realtà, si starebbe discutendo), è sbagliata in diritto.
La fattispecie portata all'esame del giudice, infatti, non può essere regolata dall'art. 1102
c.c., perché la lite non si consuma tutta all'interno della proprietà condominiale in quanto tale
(p.lle 22 e 23), ma nella relazione fra di essa e un'area ulteriore ed esterna, che è in proprietà dei soli appellati (p.lla 29), giusta parte passiva dell'azione negatoria.
Il principio di diritto invocato dagli appellanti (fissato da Cass. 5132/2019; ma ben più risalente: Cass. sez. 2^ civ. 16.1.2013 n. 944 rv 624867; Cass. sez. 2^ civ. 23.12.1994 n. 11138 rv 489402; Cass. sez. 2^ civ. 10.1.1980 n. 221) è equivocato dalla parte appellata: se anche (e su ciò si tornerà: infra, § 6.1.b) non fossero stati effettuati interventi modificativi della proprietà comune (p.lle 22 e 23), non per questo resteremmo all'interno dei diritti di ciascun condomino sulle parti comuni dell'edificio, che è l'ambito di operatività dell'art. 1102 c.c.; dal momento che il passaggio ivi effettuato per accedere alla limitrofa proprietà esclusiva (p.lla
29) asserve oggettivamente la proprietà (p.lle 22 e 23) a una proprietà esterna CP_6
(p.lla 29), a nulla rilevando che essa appartenga a chi è anche condomino. Quel passaggio, insomma, in quanto caratterizzato dalla funzione di recare giovamento a un fondo estraneo alla cosa comune, non può rientrare nelle attribuzioni che l'art. 1102 c.c. dà a ciascun condividente, proprio perché quella norma regola il godimento della cosa comune in quanto tale e non in quanto potenzialmente funzionale al vantaggio di altri beni, esterni alla comunione.
Pertanto, le modificazioni che siano state effettuate sul bene comune per meglio servire il bene esterno (come, nel caso giudicato dalla sentenza di legittimità per prima citata, i varchi nel muro condominiale) sono di certo un elemento che in modo più evidente attua un asservimento;
ma non sono un elemento indispensabile per l'applicazione del principio di pagina 8 di 17 diritto, che entra in gioco sol perché un condomino ponga in essere sul bene comune una attività funzionale ad asservire quel bene a un altro in sua esclusiva proprietà.
Ne segue che coglie nel segno l'appellante laddove censura la sentenza: l'azione negatoria è, nella fattispecie prospettata, senz'altro esperibile e ha errato il Tribunale a reputarla inammissibile.
6. Nell'azione negatoria, poiché la proprietà si presume libera, spetta al convenuto dimostrare il titolo del suo diritto a compiere l'attività contro la quale la tutela è stata chiesta.
Poiché non è in discussione la (com)proprietà dell'appellante sulle p.lle 22 e 23, spetta dunque agli appellati dimostrare d'avere diritto a passarvi per raggiungere la p.lla 29.
Essi, così dovendosi correttamente qualificare le difese e le eccezioni sollevate, hanno opposto d'aver diritto di passare perché comproprietari dell'area comune (p.lle 22 e 23); e perché, in ogni caso, essi vantano una servitù costituita per destinazione del padre di famiglia
(poiché in origine l'intero immobile era unito sotto un solo proprietario) o acquistata per usucapione (perché si è sempre passati dalle p.lle 22 e 23 anche per accedere con auto alla p.lla 29 e ivi lasciare i mezzi).
L'esame del merito esclude tutte tali ipotesi.
6.1 La motivazione svolta al precedente paragrafo, oltre al prioritario risvolto processuale (di rendere ammissibile la domanda), si riflette anche sul merito, perché va del pari escluso che il passo esercitato dagli appellati possa trovare titolo nel diritto di comunione sulle p.lle 22 e 23.


6.1.a Quel passo, infatti, in quanto è posto in essere (non già per fruire delle p.lle 22 e 23 per le manovre e la sosta, ma) per raggiungere la p.lla 29, impone una servitù di passo sul bene condominiale, facoltà che di certo l'art. 1102 c.c. non prevede: si rinvia integralmente al precedente § 5.3.
A prescindere, dunque, da modifiche dello stato dei luoghi, il passo utilizzato con mezzi carrabili sull'area comune per poter posteggiare le auto sulla zona in proprietà esclusiva, corrisponde all'esercizio di una servitù e fuoriesce dalle facoltà che il comproprietario può esercitare ai sensi dell'art. 1102 c.c., così come giustamente denunciato sin dall'inizio dal
Parte_1
pagina 9 di 17

6.1.b Per completezza, va in aggiunta smentito, fermo il carattere assorbente di quanto già scritto, l'assunto degli appellati di non avere operato alcuna modificazione dei luoghi.
Essi, in particolare, hanno sempre negato la versione dell'attore, ossia che sino al 2011
l'area della p.lla 29 attualmente destinata a posteggio, sita a diretto confine con la p.lla 22, era destinata a verde, mentre è oggi dotata di una platea utile alla sosta dei veicoli;
e che, in precedenza, una siepe separava fisicamente le due aree.


6.1.b.i Per contro, il teste , dante causa di (rogito Notaio Testimone_1 Parte_1 dell'8.3.2018, in atti), il quale aveva comprato la nuda proprietà da Per_2 Parte_2 il 19.12.20207, consolidando la proprietà alla morte di questa, in data 30.11.2009,
[...] ma avendo frequentazione dei luoghi solo dal 2013/14), ha dichiarato:
Preciso che fino a quella data [n.d.r.: 2013/14] nella particella sub 29 non vi era alcun parcheggio ma solo un'area a verde. Il parcheggio si trovava solo nell'area di cui alla particella sub 22.
ADR avv. Montoro Preciso che, fino al 2013-2014, tra l'area di cui alle particelle 22 e 23
e quella di cui alla particella 29 vi era una siepe che appunto delimitava l'area a parcheggio da quella a giardino.
… preciso che la particella 23, fino al 2013-2014, era utilizzata come spazio di manovra per il parcheggio. Preciso che una quindicina di giorni fa sono tornato a vedere l'immobile in questione e ho notato la presenza di un parcheggio che insiste sulla particella 29 che prima non c'era
Stando alla sua deposizione, dunque, l'attuale platea, sulla p.lla 29, destinata a posteggio, non era stata ancora realizzata;
e, soprattutto, esisteva una siepe di confine fra proprietà comune e proprietà esclusiva degli appellati.


6.1.b.ii La difesa appellata sostiene che il ricordo dello è confuso e che il teste, Tes_1 dunque, è inattendibile: «[…] Infatti egli dichiara di averli frequentati fino al 2013-2014 ma di non aver visto il parcheggio dei sig.ri sulla particella sub 29 (circostanza CP_2 CP_1 pacifica perché cartolare e confermata da altri testi e dallo stesso attore). Poi egli riferisce di aver visto una siepe che impediva l'accesso alla particella sub. 29, circostanza smentita da tutti gli altri testi. Ed infine egli ha dichiarato che la particella di proprietà comune alle parti in causa sub 22 era utilizzata quale parcheggio quando è pacifico che essa è stata adibita
pagina 10 di 17 sempre e soltanto ad area di manovra come affermato da tutti i testi ed anche dall'attore. La particella da sempre adibita a parcheggio è invece la sub 23. […]».
Si dissente.
Nessuno smentisce il teste sulla siepe, mentre egli riceve conferme sul tema della realizzazione del parcheggio.
6.1.b.ii.1 Il teste cognato del che abita in un Testimone_2 Parte_1 appartamento sopra a quello di e ha dichiarato, esaminando la fotografia CP_2 CP_1 allegata, quale doc. 1 alla 2^ memoria ex art. 183 co. 6^ c.p.c. dell'attore:
Preciso che la foto di sinistra rappresenta lo stato dei luoghi intorno agli anni 2009-
2010, mentre la foto di destra rappresenta lo stato dei luoghi dopo il 2011. Preciso che nella foto di destra è visibile, all'interno della particella sub 29, un'area delimitata da una linea di colore blu nella quale nell'anno 2011 il ha realizzato un parcheggio. Preciso che le CP_2 particelle 23 e 22 sono state rispettivamente utilizzate sia prima che dopo il 2011 come parcheggio e come area di manovra dai proprietari, ossia dal sig. e dal sig. Parte_1 CP_2
Il documento citato contiene due foto aeree (con sovrascritti i confini catastali): a sinistra quella che, secondo la difesa risale al 2007 ed è certificata dalla Regione Parte_1
Toscana; l'altra, a destra, che mostra i luoghi all'attualità.
Nella prima (di cui si intercala a lato il particolare di interesse), è ben percepibile che la p.lla 29, al confine con la 22, è manifestamente destinata a verde;
e pare esserci una siepe (o altro verde), con un solo varco per chi mi muova a piedi.
Nella seconda (qui a lato), la zona adibita a posteggio sulla p.lla 29 (con righe blu), ha una platea apposita e non c'è più alcuna siepe o, comunque, alcun verde.
nella loro 3^ memoria ex art. 183 co. 6^ c.p.c., hanno contestato che la CP_2 CP_1 prima foto risalga al 2007 e che provenga dalla Regione Toscana;
nondimeno, la contestazione impedisce di poter riconnettere al documento l'efficacia probatoria privilegiata dell'art. 2712 c.c., non anche di poterne integrare la forza dimostrativa attraverso altre fonti,
pagina 11 di 17 funzione che, in concreto, svolge qui la deposizione di al quale non v'è motivo di Tes_2 non credere.
D'altra parte, la difesa nella sua 3^ memoria ex art. 183 co. 6^ c.p.c., ha Parte_1 depositato (doc. C) una foto aerea dell'aprile 2011, corredata dalla attestazione dell'Archivio
Cartografico Generale della Regione Toscana, che ne assevera la provenienza, che mostra, con sufficiente chiarezza, uno stato dei luoghi del tutto sovrapponibile a quello della prima foto precedente. Tale documento non risulta essere stato contestato dai convenuti all'udienza successiva del 14.6.2022.
6.1.b.ii.2 Il teste geometra che ha svolto attività per entrambe le parti Testimone_3
(da ultimo, peraltro, per gli appellati), ha confermato che dal 2011 l'area della p.lla 29 a confine con la p.lla 22 è usata da e per posteggiare;
ha aggiunto: «[…] CP_2 CP_1
Esibitami la planimetria di cui al doc. 2 della produzione di parte convenuta, preciso che, fin da quando i convenuti hanno iniziato i lavori e quindi quando ci sono tornati nel 2011, la porzione che nel suddetto documento risulta delimitata da una linea tratteggiata all'interno della particella subalterno 29 è stata dai predetti utilizzata come parcheggio. Preciso però che non posso riferire se effettivamente l'area così individuata corrisponda effettivamente ad una porzione della particella subalterno 29 […] negli anni 2008, 2009, 2010, quando mi sono occupato di alcune pratiche edilizie su incarico anche della sig.ra Persona_3 sorella dell'attore, ebbi a constatare che l'area prossima al portone di ingresso venisse utilizzata come parcheggio. Preciso che la prima volta in cui mi sono recato presso
l'immobile è stato all'incirca nell'anno 2007. Ricordo che era presente una pianta voluminosa nei luoghi di cui è causa ma non so dire con precisione se la stessa insisteva sul subalterno 29, piuttosto che sul 22 o 23. Non so dire se la pianta ostacolasse l'accesso dai subalterni 22 o 23 al 29. La pianta è stata rimossa ma non saprei dire in quale anno […]».
Anche questo teste ha esaminato le due foto del documento n. 1 allegato alla 2^ memoria ex art. 183 co. 6^ c.p.c. di parte attrice: «[…] Esibitami la foto n. 1 di cui alla produzione di parte attrice, riconosco nella foto a destra lo stato attuale dei luoghi di causa. Non so riferire se lo stato dei luoghi rappresentato nella foto di sinistra rappresenti quello esistente al momento in cui ebbi a recarmi per la prima volta presso l'immobile di cui è causa. Non so individuare nella foto di sinistra la collocazione della pianta voluminosa di cui ho riferito pocanzi. ADR avv. Malucchi. Quando mi sono recato presso l'immobile per i lavori di
pagina 12 di 17 ristrutturazione, ricordo che le macchine venivano parcheggiate sia nell'area con fondo in ghiaino, sia nell'area cementata con porfido, sia nell'area a giardino. […]».
da un lato, è stato approssimativo, nel senso che non ha mai potuto confermare Tes_3 la esatta ubicazione catastale delle aree di cui parlava, il che rende il suo ricordo poco utile ai presenti fini, perché, in particolare, se non è in grado – pur essendo, fra l'altro, un geometra – di riferire se effettivamente l'area così individuata corrisponda effettivamente ad una porzione della particella subalterno 29, non può più di tanto costituire una fonte di prova affidabile in una fattispecie come questa;
dall'altro, non ha confermato, ma di certo neppure escluso (Non so riferire se lo stato dei luoghi rappresentato nella foto di sinistra rappresenti quello esistente al momento in cui ebbi a recarmi per la prima volta presso l'immobile di cui
è causa) che la foto di sinistra della produzione attorea possa rappresentare lo stato dei luoghi antecedente al 2011. Che, infine, dopo i lavori di ristrutturazione di e la CP_2 CP_1 situazione sia divenuta quella attuale è senza dubbio vero, ma irrilevante ai fini di ricostruire come erano i luoghi prima.
6.1.b.ii.3 L'unica fonte realmente dissonante è il teste classe 1956, in Testimone_4 rapporti amichevoli con tutte le parti, il quale abita nel fabbricato adiacente alla p.lla 23 dal
1996.
Il teste ha riferito (verbale di udienza del 9.12.2022):
Nell'area tratteggiata di cui al documento n. 2 della produzione di parte convenuta
[n.d.r.: la piantina già in precedenza intercalata] che mi viene mostrato, i sig.ri e CP_2 vi parcheggiano generalmente un'auto, ma vi sarebbe lo spazio, anche se stretto, CP_1 per parcheggiarvi due autovetture. Ricordo di aver sempre visto i convenuti parcheggiare le loro auto in tale area. Ricordo che tutti erano soliti parcheggiare l'auto fino a davanti il portone di ingresso condominiale, fin dai tempi in cui la proprietà apparteneva ai sig.ri
e che pure ho visto parcheggiare le loro auto in tale area. Ricordo che Parte_3 Pt_2 anche io una volta, circa trent'anni fa, ebbi a parcheggiare l'auto ad un metro dal portone di ingresso condominiale e ricordo di aver visto anche il sig. farlo. Non ricordo di Tes_1 aver visto delle piante o delle siepi che potevano ostacolare il transito dei veicoli fino all'area prospiciente il suddetto portone. Ricordo solo che d'estate la sig.ra a volte Parte_3 posizionava un tavolino in tale area.
2) esibitami la foto n. 1 della produzione di parte attrice, preciso che i convenuti utilizzano la particelle sub. 23 come parcheggio e sub 22 come area di manovra. Anche i pagina 13 di 17 precedenti proprietari e facevano lo stesso uso di tali particelle. Pt_2 Parte_3
Preciso che, fino a quando i convenuti non hanno realizzato il parcheggio che si vede nella foto di destra del documento esibitomi, era possibile arrivare con la macchina fino a davanti il portone di ingresso condominiale. Ora non è più possibile perché vi è una siepe che impedisce il passaggio.
…
Non mi pare che lo stato di fatto del giardino antistante l'ingresso condominiale dell'immobile di cui è causa sia variato dal momento in cui lo trovai circa trent'anni fa a quando l'immobile è stato venduto dalla sig.ra Pt_2
Preciso che fino al momento in cui è morta la sig.ra sui luoghi di causa era Pt_2 presente una pavimentazione in porfido che iniziava all'incirca a tre quarti della particella ora identificata sub 22 (lato 29) ed arrivava ad un punto decisamente prima della cantonata dell'immobile.
È però questo teste che, a dispetto della conoscenza dei luoghi, porta un contributo probatorio recessivo rispetto agli altri, dal momento che egli, alla fin fine, sostiene una invarianza dei luoghi per trent'anni che è palesemente smentita dalle fotografie e dalla deposizione del che ha fatto riferimento ai (peraltro pacifici) lavori di ristrutturazione. Tes_3


6.1.c In definitiva, per quanto interessi in questa sede, può anche ammettersi che a confine fra la p.lla 22 e la 29 non esistesse una vera e propria siepe e che fosse fisicamente possibile procedere con le auto;
ma quel che è assolutamente certo è che gli odierni appellati hanno modificato i luoghi non solo intervenendo sulla proprietà loro esclusiva, ossia realizzando il posteggio che esiste ora;
ma anche alterando altresì la situazione della zona di confine (fra p.lla 22 e p.lla 29), onde rendere più agevole il passaggio dalla zona comune (p.lla
22) a quella della loro proprietà destinata a posteggio.
Questa manipolazione, che concerne anche l'area comune, ha avuto lo scopo di rendere possibile o, comunque, di rendere più agevole l'utilizzo della cosa comune in vista del vantaggio della proprietà esclusiva e, dunque, è rafforzata oltre ogni dubbio la tesi dell'inapplicabilità dell'art. 1102 c.c. in favore degli appellati.


6.1.d È così assorbita, perché irrilevante ai fini del decidere, l'eccezione sollevata dagli appellati in relazione all'asserita violazione del divieto di nova in appello con riferimento alla deduzione da parte del di turbative dovute a rumori e inquinamento (supra, § 3.1). Parte_1
pagina 14 di 17 6.2 Resta da valutare se esista in favore della p.lla 29 una servitù di passo, che gli appellati hanno eccepito esistere o perché usucapita o perché costituita per destinazione del padre di famiglia.
La soluzione è negativa, perché va recepita la difesa dell'appellante secondo la quale la servitù non ha apparenza e, dunque, non è suscettibile di acquisto per usucapione, né per destinazione (art. 1061 c.c.).


6.2.a A ben vedere, l'apparenza non è stata neppure allegata, perché non sono state indicate le opere stabili che attesterebbero l'asservimento.
È appena il caso di aggiungere che, come spesso affermato anche da questa Corte territoriale (cfr App. FI, sez. III civ., sentenza n. 633/2023 pubblicata il 28.3.2023; App. FI,
III, sentenza n. 1494/2023 pubblicata il 10.7.2023), tali non possono essere quelle opere che si limitino ad attestare l'attività materiale in cui si sostanzia in concreto la servitù, ossia, in questo caso, il passaggio: esse, infatti, dimostrano solo l'attività in sé (e la servitù di passo, per di più, è una servitù discontinua), non anche l'asservimento, ossia che quella attività avviene per rispondere alla specifica funzione di asservire un fondo all'altro; tanto è vero che è escluso che l'esistenza di un tracciato percorribile dia di per sé solo apparenza alla servitù di passo, occorrendo un quid pluris (cfr, fra tante, Cass. sez. 6^ civ. ord.

6.5.2021 n. 11834; Cass. sez.
6^ civ. ord. 17.3.2017 n. 7004; Cass. sez. 2^ civ. 31.5.2010 n. 13238).


6.2.b Nel caso di specie, l'unica opera che forse potrebbe dare obiettività e visibilità alla servitù è proprio la realizzazione del posteggio, con la sua platea e la piccola siepe che la contorna, in quanto conformazione dei luoghi che suggerisce l'idea che sulle p.lle 22 e 23 si passi anche per posteggiare su quella porzione di p.lla 29.
Tuttavia, tale realizzazione risale all'intervento degli appellati nel 2011, come si desume dalle citate deposizioni (nella foto di destra è visibile, all'interno della particella Tes_2 sub 29, un'area delimitata da una linea di colore blu nella quale nell'anno 2011 il ha CP_2 realizzato un parcheggio) e che ha riferito dell'intervento del 2011), nonché anche dal Tes_3
(Preciso che, fino a quando i convenuti non hanno realizzato il parcheggio che si vede Tes_4 nella foto di destra del documento esibitomi, era possibile arrivare con la macchina fino a davanti il portone di ingresso condominiale. Ora non è più possibile perché vi è una siepe che impedisce il passaggio).
In ogni caso, ossia anche se le predette fonti fossero insufficienti a dimostrare la realizzazione dell'ordine posteggio (platea e piccola siepe) nel 2011, resta che nessuno ha mai pagina 15 di 17 dedotto, men che meno provato, che essa risalga a venti anni prima della causa, così che, per l'usucapione, mancherebbe il ventennio utile;
né che esistesse al momento in cui l'originaria proprietà fu frazionata, ossia quando in ipotesi vi sarebbe stata la costituzione per destinazione.
6.3 In conclusione, la sentenza di primo grado deve essere integralmente riformata e, in accoglimento dell'azione di si deve dichiarare l'inesistenza di servitù di passo Parte_1 carrabile sulle p.lle 22 e 23 in favore della p.lla 29; e deve vietarsi a e CP_2 CP_1
l'esercizio di tale inesistente diritto.
7. Le spese processuali dei due gradi seguono la soccombenza.
Esse, in difetto di nota, si liquidano in base al D.M. 55/2014, come da ultimo modificato dal D.M. 147/2022, §§ 2 e 25 bis (1^ grado) e 12 (2^ grado), parametri medi, ove non diversamente indicato.
Il valore di causa deve essere determinato in base all'art. 15 c.p.c., e, dunque, non disponendosi della rendita catastale delle p.lle serventi 22 e 23 (la prima senza rendita e la seconda bene non censibile), né di altri elementi utili, va considerata di valore indeterminabile basso.
Pertanto:
1^ grado: € 1.701,00 fase 1, € 1.204,00 fase 2, € 903,00 (così dimezzato il parametro medio, per tener conto del mancato svolgimento di istruttoria dopo il deposito delle memorie ex art. 183 co. 6^ c.p.c.), € 2.905,00 fase 4, € 536,00 fase dell'attivazione ed € 1.071,00 fase della negoziazione, in tutto € 8.320,00, oltre accessori e rimborso di spese vive per € 237,00.
2^ grado: € 2.058,00 fase 1, € 1.418,00 fase 2, € 1.522,50 (così dimezzato il parametro medio, per tener conto della modestia dell'attività di trattazione svolta) ed € 3.470,00 fase 4, in tutto € 8.468,50, oltre accessori di legge e rimborso di spese vive per € 355,50.
Non sussistono le condizioni per il raddoppio del contributo unificato.


P.Q.M.



La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni pagina 16 di 17 diversa istanza disattesa o assorbita, così provvede:

1. accoglie l'appello proposto da nei confronti di Parte_1 [...]
e avverso la sentenza n. 254/2024 emessa dal Tribunale di CP_1 CP_2
Pistoia e pubblicata il 5.3.2024 e, in sua totale riforma:

1.a) in accoglimento della domanda negatoria proposta da
[...] contro e dichiara che non esiste alcuna Parte_1 Controparte_1 CP_2 servitù di passo carrabile gravante sull'area comune fra le parti e altri sita in Pistoia Via di
Gugliano n.5 e n.7, in catasto al mappale 11, sub. 22 e sub. 23, e a vantaggio della limitrofa area adibita a posteggio in comproprietà esclusiva di e Controparte_1 CP_2 in catasto al mappale 11 sub. 29, e, per l'effetto,

1.b) ordina a e di cessare ogni attività di Controparte_1 CP_2 transito sull'area ricadente nei sub. 22 e 23 che sia finalizzata a raggiungere l'area ricadente sul sub. 29;

1.c) condanna e in solido, a rimborsare a Controparte_1 CP_2 le spese processuali del giudizio di primo grado, che liquida in Parte_1 complessivi € 8.557,00, di cui € 237,00 per esborsi ed € 8.320,00 per compensi professionali di avvocato, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge;

2. condanna e in solido, a rimborsare a Controparte_1 CP_2 le spese processuali del presente giudizio d'appello, che liquida in Parte_1 complessivi € 8.824,00, di cui € 355,50 per esborsi ed € 8.468,50 per compensi professionali di avvocato, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge.
Firenze, 14 maggio 2025.
Il Presidente est. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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