REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce – Sezione 2^ civile – composta dai signori:
Dott. Antonio F. ESPOSITO - Presidente
Dott.ssa Virginia ZUPPETTA - Consigliere
Dott. Giovanni SURDO - Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 271/2022 R.G., introdotta da
(C.F. ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'Avv.to Marco CASTELLUZZO, come da mandato in atti;

APPELLANTE
(C.F. , rappresentato e difeso Parte_2 C.F._2 dall'Avv.to Carlo LEO, come da mandato in atti;

APPELLANTE nei confronti di
(C.F. , in qualità di unico socio e legale CP_1 C.F._3 rappresentante p.t. della (già Controparte_2 Controparte_3
, rappresentata e difesa dagli Avv.ti Carlo STASI e Antonio MAZZEO, come da
[...] mandato in atti;

APPELLATA
OGGETTO: Appello avverso la sentenza n. 3096/2021 emessa dal Tribunale di Lecce, pubblicata il 16/11/2021, non notificata, pronunciata nel procedimento civile avente
R.G.N. 7589/2013. All'udienza del 11/02/2025 la causa è trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 352 c.p.c..
MOTIVAZIONE

1. Con autonomi atti di citazione del 18.11.2013, e Parte_2 Pt_1
proponevano opposizione al decreto ingiuntivo n. 1158/2013, emesso dal
[...]
Tribunale di Lecce il 27.9.2013 su ricorso della con il Controparte_3 quale si ingiungeva ai RM e di pagare € Parte_1 Parte_2
55.902,00 (somma comprensiva di IVA), oltre spese e competenze del procedimento monitorio, quale compenso per lavori di ristrutturazione eseguiti presso l'abitazione
(in LE, alla via Puccini, n. 32) di , madre dei predetti RM Persona_1
(dichiaratisi, per la stessa, debitori).

1.1. Con gli atti di opposizione i proponevano domanda Pt_2 riconvenzionale, così descritta nell'impugnata sentenza.
deduceva che in data 5.1.2008 aveva Parte_2 Parte_1 sottoscritto con un contratto preliminare di permuta di Controparte_3 area edificabile con edifici da costruire;
che in virtù di tale contratto, , Parte_1 unico proprietario del terreno, aveva promesso di trasferire all'opposta società la proprietà del suolo sito in LE, alla via San Cesario, di mq. 431, censito in Catasto al fg. 9, p.lla 2145, del valore di € 65.000 oltre IVA, con riferimento al quale
aveva già presentato istanza per il rilascio del permesso di costruire;
Parte_1 che l'opposta aveva promesso sia di obbligarsi a costruire sul terreno in questione un edificio composto da piano seminterrato, quattro piani fuori terra e volumi tecnici, sia di trasferire a la proprietà di un appartamento e di un posto auto;
Parte_1 che in virtù del medesimo contratto preliminare la si era Controparte_3 obbligata a costruire a sue spese ed a consegnare le unità immobiliari promesse entro tre anni dalla data del rilascio del permesso di costruire (21.1.2008); che con atto pubblico di compravendita aveva trasferito a Parte_1 [...] la proprietà del terreno oggetto della preliminare permuta per il Controparte_3 corrispettivo di € 68.960,00; che successivamente la società opposta aveva ottenuto la voltura a suo nome del permesso di costruire, procedendo alla costruzione del fabbricato oggetto di permuta che presentava, tuttavia, degli abusi edilizi.
Aggiungeva che in data 7.11.2011 , e Parte_1 Parte_2 [...] si erano accordati per integrare con scrittura privata l'atto del Controparte_3
5.11.2008 (interamente richiamato); che in virtù di tale scrittura privata Pt_1
avrebbe ceduto a il contratto preliminare dal
[...] Controparte_3 medesimo sottoscritto con gli eredi , avente ad oggetto l'impegno al
Per_2 trasferimento della proprietà del terreno in LE, censito in Catasto al foglio 9, particella 2198, (proprietà ), adiacente a quello censito alla particella 2145,
Per_2 foglio 9 del Comune di LE (oggetto del preliminare del 5.11.2008); che in cambio, la si era impegnata a corrispondere € 12.000,00 Controparte_3 agli eredi , € 2.400,00 al notaio rogante, € 18.000,00 a
Per_2 Parte_1 quale compenso per la cessazione del preliminare di vendita con gli eredi;

Per_2 che quest'ultimo importo sarebbe stato detratto dalla somma di € 46.200,00 (oltre
pag. 2/16 IVA, totale € 55.902,00) dovuta da e;
che con la Parte_1 Parte_2 stessa scrittura in persona del legale rappresentante, si Controparte_3 era impegnata a consegnare entro e non oltre 60 giorni lavorativi dalla stipula della scrittura privata integrativa, il posto auto ubicato sotto la proprietà di Parte_2
(in LE, alla via San Cesario, n. 83) completo di basculante e cemento industriale per la pavimentazione dello stesso e della corsia di manovra, stabilendo una penale pari ad € 200,00 per ogni giorno di ritardo nella consegna;
che di

contro

Pt_2
e si erano impegnati a versare a le
[...] Parte_1 Controparte_3 somme dovute pari ad € 46.200,00 e tutte le eventuali somme aggiuntive per lavori eseguiti, entro e non oltre 90 giorni dalla consegna dell'appartamento oggetto di permuta, ubicato al piano terra e del posto auto rifiniti e funzionanti, stabilendo una penale di € 200,00 per ogni giorno di ritardo;
che la si era Controparte_3 impegnata a consegnare l'appartamento oggetto di permuta ubicato al piano terra e il posto auto rifiniti e funzionanti entro e non oltre 180 giorni lavorativi dal ritiro del permesso di costruire in sanatoria stabilendo una penale pari ad euro 200,00 per ogni giorno di ritardo nella consegna, salva possibilità di interruzione e rimodulazione dei termini, in seguito alla quantificazione delle eventuali modifiche interne richieste da e compresa l'eventuale divisione Parte_1 Parte_2 dell'appartamento da consegnare in due mini-appartamenti. L'opponente lamentava: che gli immobili non erano stati ultimati (per mancanza di intonaco, caldaie, ecc…) e che, come conseguenza del mancato rispetto dei tempi di consegna, dovevano operare le clausole penali summenzionate;
che il credito di € 46.200,00 non era liquido ed esigibile;
che era presente ipoteca sulle unità immobiliari. concludeva chiedendo: preliminarmente di sospendere Parte_2
l'esecuzione provvisoria del decreto ingiuntivo opposto;
di dichiarare l'illegittimità, la nullità e l'inefficacia del decreto ingiuntivo e per l'effetto di revocarlo;
di dichiarare, per le medesime causali, che l'opponente nulla doveva alla società opposta;
in accoglimento della domanda riconvenzionale di condannare la società opposta, in persona del legale rappresentante pro tempore al pagamento a titolo di penale della somma di € 91.600,00, nonché dell'ulteriore somma che sarebbe risultata dovuta al medesimo titolo per il tempo trascorso dal 18.11.2013 fino alla consegna del posto auto;
in accoglimento della domanda riconvenzionale di condannare la società opposta, in persona del legale rappresentante pro tempore al pagamento di una somma a titolo di risarcimento danni, quantificata dal Giudice, ai sensi degli artt. 91 e 96 c.p.c.; con vittoria di spese di lite, da distrarsi in favore del procuratore antistatario.
pag. 3/16 deduceva esattamente quanto riportato nell'opposizione Parte_1 presentata da e concludeva chiedendo di: dichiarare l'illegittimità, Parte_2 nullità ed inefficacia del decreto ingiuntivo opposto e, per l'effetto, revocarlo;
dichiarare per le medesime causali che l'opponente nulla doveva alla società opposta;
in accoglimento della domanda riconvenzionale, condannare la società opposta, in persona del legale rappresentante p.t., al pagamento a titolo di penale della somma di € 46.800,00, nonché della ulteriore somma che sarebbe risultata dovuta al medesimo titolo per i giorni che sarebbero trascorsi dal 18.11.2013 fino alla consegna degli immobili;
con vittoria di spese e competenze di lite”.

2. Nel contraddittorio con la società opposta e riuniti i due giudizi di opposizione, il Tribunale adito con sentenza n. 3096/2021 pubblicata il 16/11/2021, ha revocato il decreto ingiuntivo opposto e condannato gli opponenti al pagamento in favore di di € 37.902,00, oltre interessi dalla domanda Controparte_3 sino al soddisfo;
ha rigettato le domande riconvenzionali proposte dai medesimi opponenti, ponendo a carico degli stessi in solido i due terzi delle spese di lite, liquidate in € 3.200,00 oltre accessori.

2.1. In ordine alle domande riconvenzionali dirette ad ottenere il pagamento delle penali di cui al contratto del 7.11.2011, integrativo della precedente scrittura privata del 5.1.2008, il Tribunale rileva come i termini per l'adempimento, rappresentato dalla consegna delle unità immobiliari indicate in detto contratto, dovevano essere rivisti sulla base delle varianti richieste dai . Queste ultime, Pt_2 osserva il giudicante, sarebbero consistite, quanto meno, nella “divisione in due mini appartamenti dell'appartamento oggetto di contratto, come evidenziato nella scrittura privata, non contestata dagli opponenti”, e pertanto “i termini per la consegna dovevano decorrere dalla data effettiva di inizio lavori, ossia dal
10.12.2012”. Sul punto, in sentenza viene rilevato come dalla deposizione resa da
, teste indifferente, emerga che “gli appartamenti risultavano Testimone_1 ultimati nel mese di gennaio 2013 e che tali appartamenti erano privi di caldaie, in quanto queste sarebbero state installate al momento della presa di possesso da parte degli acquirenti, per evitare furti. Pertanto, la lettera di invito a stipulare datata
20.2.2013, inviata dalla società opposta, appare tempestiva.”
Per ciò che riguarda gli abusi edilizi, il Tribunale ha rilevato che non risulta sia intervenuta sentenza di condanna definitiva irrevocabile. Dai capi di imputazione emerge che la contestazione concerneva permessi di costruire, anche in sanatoria, illegittimi: cioè l'accusa aveva sostenuto l'illegittimità del “permesso di costruire originario, presentato da e volturato in favore della società opposta, Parte_1 nonché il successivo permesso in sanatoria del 18.2.2009, in quanto fondato su una pag. 4/16 perizia giurata redatta da che conteneva false dichiarazioni”. Pertanto, Parte_2 secondo il Tribunale, entrambi gli opponenti erano a conoscenza dei permessi asseritamente illegittimi, in virtù dei quali gli appartamenti erano stati realizzati.
Sulla base di queste considerazioni il primo giudice ha rigettato le domande riconvenzionali relative alle penali da ritardo spiegate dagli opponenti, rilevando come gli stessi non abbiano proposto alcuna domanda di risoluzione del contratto.

2.2. Quanto al credito azionato in via monitoria, il Tribunale ha rilevato che i sono espressamente debitori di € 55.902,00, somma oggetto del decreto Pt_2 ingiuntivo opposto, giusto riconoscimento del debito contenuto nella scrittura privata del 7/11/2011; ha ritenuto che da tale importo debbano essere detratti € 18.000,00 come compenso per la cessione alla società opposta del compromesso di vendita tra e gli eredi . Quindi ha revocato il decreto ingiuntivo e Parte_1 Per_2 condannato gli opponenti al pagamento della minor somma “di € 37.902,00 inclusa
IVA, oltre interessi dalla domanda sino al soddisfo”.

3. Avverso la sentenza i hanno proposto due distinti atti di appello, Pt_2 successivamente riuniti. L'appellante ha rassegnato le seguenti Parte_1 conclusioni: “1) Dichiarare per i motivi dedotti nel presente atto di appello, la nullità ed inefficacia del decreto ingiuntivo opposto e, per l'effetto, revocarlo;
2) dichiarare per le medesime causali che l'appellante nulla deve alla appellata;
3) in accoglimento della domanda riconvenzionale, dichiarare tenuta e condannare la società opposta, in persona del legale rappresentante p.t., al pagamento a titolo di penale della somma di € 432.000,00, nonché della ulteriore somma che sarà dovuta al medesimo titolo per i giorni che trascorreranno fino alla consegna degli immobili;
4) Con vittoria di spese e competenze di lite….In via istruttoria: Si ripropongono ai sensi dell'art. 346 c.p.c. tutte le domande ed eccezioni non accolte con la sentenza di primo grado…. Si chiede l'acquisizione del fascicolo del primo grado con tutta la documentazione allegata.”. ha chiesto “preliminarmente sospendere l'efficacia Parte_2 esecutiva della sentenza impugnata;
nel merito 2) dichiarare per i motivi dedotti nel presente atto di appello, la nullità ed inefficacia del decreto ingiuntivo opposto e, per l'effetto, revocarlo;
3) dichiarare per le medesime causali che l'appellante nulla deve alla non avendo l'impresa mai consegnato l'immobile Controparte_3 oggetto di permuta al SI. ; 4) in accoglimento della domanda Parte_1 riconvenzionale spiegata in primo grado, dichiarare tenuta e condannare l'odierna appellata, al pagamento a titolo di penale della somma di € 626.600,00, ovvero di quella somma maggiore o minore che verrà ritenuta di giustizia;
5) Con vittoria di spese e competenze di lite del doppio grado di giudizio.
pag. 5/16 4. In entrambi i giudizi di appello si è costituita nella sua CP_1 qualità di unica socia di già società Controparte_2 Controparte_3 cancellata dal Registro delle Imprese di Lecce in data 12/01/2021.
L'appellata ha dedotto preliminarmente l'inammissibilità della contestazione del quantum monetario per cui è condanna osservando come il Tribunale abbia correttamente preso atto della ricognizione di debito di euro 46.200,00, oltre IVA, operata dalle parti con la scrittura 07/11/2011, e della obbligazione di pagamento assunta dai a soddisfazione del debito che la genitrice aveva nei Pt_2 Persona_1 riguardi della per le opere di costruzione effettuate presso l'immobile di sua CP_3 proprietà.
Quanto alla riproposizione da parte degli appellanti delle domande riconvenzionali, l'appellata ne ha dedotto l'infondatezza e ne ha chiesto l'integrale rigetto.
* * * *

5. Con un unico motivo di gravame gli appellanti deducono vizio di
“violazione di legge: carenza, incongruità e illogicità della motivazione nella sentenza impugnata relativamente alla errata ricostruzione ed interpretazione dei fatti di causa, nonché alla errata valutazione delle circostanze emerse durante la fase istruttoria ed alle norme di diritto applicabili”. A sostegno vengono articolate le seguenti censure.

5.1. Sul mancato avveramento della condizione sospensiva. Mancata consegna dell'appartamento e mancata consegna del box auto a e Parte_1 Pt_2
.
[...]
Gli appellanti contestano che nella sentenza impugnata nulla è statuito “sulla mancata consegna dell'appartamento ubicato al piano terra oggetto di permuta … e del box auto completo di basculante e cemento industriale, …che costitutiva ulteriore condizione per il pagamento della somma ingiunta e per la quale era stata stabilita una penale di € 200,00 per ogni giorno di ritardo rispetto alla data concordata per la consegna”.
Il Tribunale ha fondato la decisione circa lo stato di ultimazione degli immobili sulla falsa testimonianza di , secondo il quale gli appartamenti Testimone_1 risultavano essere ultimati già nel mese di gennaio 2013 (sul punto, è stato depositato presso la Procura della Repubblica di Lecce, atto di denuncia querela per falsa testimonianza da parte del ). Parte_1
pag. 6/16 Diversamente da quanto affermato in sentenza, la non è Controparte_3 mai stata in grado di consegnare l'appartamento ed il box auto oggetto di permuta né il box ubicato sotto l'abitazione del . Sul punto, gli appellanti fanno Parte_2 presente che, nel giudizio pendente tra e Parte_1 Controparte_3
(procedimento civile n. 8181/2015 RG avente ad oggetto azione di adempimento in ordine all'appartamento promesso in permuta dalla società), è “emerso che alla data del 5.6.2018 (e quindi a distanza di ben 5 anni dalla presunta ultimazione dell'appartamento), il Comune di LE, su richiesta del Giudice Istruttore, ha fornito una certificazione con la quale rilevava come “Agli atti non risulta presentata alcuna comunicazione di fine lavori né istanza per il rilascio del certificato di agibilità, né tantomeno presentata segnalazione certificata di agibilità (SCA)”. Inoltre i fratelli richiamano a sostegno della propria tesi i seguenti documenti: Pt_2
- nota del 04/03/2013, con cui il dava riscontro all'invito a Parte_1 stipulare richiamato in sentenza chiedendo alla società costruttrice di visionare l'immobile per verificare l'esecuzione a regola d'arte dei lavori e ricevere la consegna dei documenti necessari per la stipula e che tuttavia non riceveva risposta alcuna dalla con la medesima nota “si comunicava che le somme Controparte_3 dovute per i lavori eseguiti a casa della madre (oggetto del decreto ingiuntivo opposto), sarebbero stati pagati entro il novantesimo giorno dalla consegna dei predetti immobili (così come previsto nella richiamata scrittura).”;
- ulteriore missiva del 24/05/2013, con cui invitava la Parte_1 suddetta società costruttrice a comparire innanzi al Notaio in data Per_3
07/06/2013 per procede alla stipula degli immobili previa consegna della documentazione necessaria;
tuttavia, l'impresa dava riscontro con lettera del 04/06/2013, “riconoscendo che gli immobili non erano ultimati e rifiniti e chiedendo al SI. di provvedere, prima di procedere alla stipula, ad un presunto Pt_1 conguaglio di € 152.000,00 per presunte migliorie mai richieste, nonché l'ulteriore somma di € 28.200,00 oltre IVA per lavori eseguiti presso l'appartamento della
SI.ra .”. Persona_1
- nota del 10/06/2013, con cui la chiedeva il pagamento Controparte_3 non più di € 28.200,00 oltre I.V.A., ma di € 46.200,00, oltre IVA;
nella stessa data l'impresa di costruzioni inoltrava altra missiva a “indicando soltanto Parte_1 la somma di € 152.200,00, non dovuta dall'esponente, e chiedendo la restituzione dell'assegno di € 68.000,00.
- nota del 29.6.2013, con cui i eccepivano di non essere tenuti al Pt_2 pagamento della somma indicata nella lettera del 10.6.2013 chiedendo inoltre la pag. 7/16 restituzione dell'assegno di € 68.000,00, poiché con scrittura privata del 7 novembre
2011 era stato convenuto che il versamento delle somme previste in detto accordo, sarebbe stato effettuato dall'esponente entro novanta giorni dalla consegna degli immobili in questione;
consegna che si ribadiva non essere mai avvenuta e che l'immobile risultava essere “privo di accatastamento, dell'agibilità e di tutte le altre certificazioni, ivi comprese quella energetica e quella relativa alla prevenzione incendi del fabbricato di cui fa parte, che consentirebbero la stipula dell'atto pubblico di trasferimento della proprietà.”.
- In data 30.10.2013, infine, invitava la società opposta a Parte_1 comparire innanzi al notaio dott.ssa per il giorno 13 novembre 2013 per Persona_4 procedere alla stipula del contratto con cui trasferire la proprietà dell'appartamento e del box censiti nel Catasto del Comune di LE (Le), così come previsto nel contratto preliminare di permuta sottoscritto in data 5.1.2008 e dalla successiva scrittura privata del 7.11.2011… Nella data fissata per la comparizione innanzi al notaio la non compariva.”. Controparte_3
In disparte da tali rilievi, gli appellanti evidenziano come il primo giudice abbia omesso di considerare che il trasferimento degli immobili in favore di Parte_1 era condizionato al pagamento della somma di € 152.000,00 oltre IVA, “per presunte migliorie mai richieste dal ”. Gli appellanti contestano la suddetta pretesa Pt_2 come non provata ed infondata, atteso che, come risulta dalla scrittura integrativa del 7.11.2011, ogni eventuale modifica doveva essere preventivamente concordata dalle parti. E non vi è alcun documento in atti che provi accordi tra le parti per apportare modifiche il cui valore sarebbe addirittura superiore al valore dell'immobile stesso.
Viene censurata inoltre la motivazione addotta dal giudice per superare l'eccezione relativa alla presenza di un'iscrizione ipotecaria sull'immobile che doveva essere trasferito. Al riguardo la difesa insiste sulla tesi che il trasferimento del bene sarebbe dovuto avvenire senza ulteriore esborso di denaro con la conseguenza che l'ipoteca, iscritta successivamente all'accordo intercorso tra le parti, doveva essere cancellata ad opera della società . CP_3
deduce che la consegna del box auto non solo rappresentava Parte_2 una ulteriore condizione sospensiva per il pagamento delle somme oggetto di ingiunzione, ma anche il presupposto per l'addebito delle penali previste nella scrittura del 7.11.2011. Lo stesso rappresenta di aver ottenuto la consegna Pt_2 delle chiavi della basculante solo in data 8/10/2020 a seguito di due giudizi di merito, cui è seguito un giudizio ex art. 612 cpc per ottenere il bene de quo. Pertanto, con pag. 8/16 riferimento a tale data, l'appellante assume di essere creditore nei confronti dell'impresa della complessiva somma di € 626.600,00, data dalla CP_3 moltiplicazione dei giorni di ritardo rispetto al termine di consegna (3133 giorni) per
€ 200,00 giornaliere.
L'appellante produce e chiede l'ammissione dei seguenti Parte_1 documenti di formazione successiva rispetto alla sentenza impugnata e ritenuti
“indispensabili ai fini del decidere”:

1. Ricorso ex art. 303 c.p.c. tra e Parte_1
depositato in data 18.2.22; 2. Ordinanza di interruzione del procedimento CP_3 civile n. 8181/15 RG – Tribunale di Lecce.

3. Atto di denuncia querela depositato nei confronti di . Testimone_1

5.2. Sugli abusi edilizi riscontrati dalla Procura della Repubblica e sulla presunta conoscenza degli stessi da parte dei RM . Pt_2
Gli appellanti contestano il rigetto della domanda riconvenzionale lamentando che il Tribunale abbia errato nel fondare tale rigetto sul presupposto che i RM
fossero “a conoscenza dei permessi illegittimi, in virtù dei quali gli Pt_2 appartamenti erano stati realizzati”. I permessi originari rilasciati a Parte_1 non erano illegittimi;
lo stesso , così come l'ing. e Pt_2 Controparte_4 il geom. (progettisti dell'edificio), non sono mai stati indagati. Sul Controparte_5 punto ribadisce di non aver avuto alcun ruolo attivo durante Parte_2
l'esecuzione dei lavori di realizzazione dell'edificio poiché “ha assunto la carica di direttore lavori, solo ed esclusivamente nel marzo del 2011, peraltro limitatamente alle opere marginali e di finitura dell'edificio” già realizzato con gli annessi abusi.
Sulla richiesta di permesso di costruire per variante in corso d'opera al permesso n.
12/08 e sulla perizia giurata di richiamata in sentenza, lo stesso Parte_2 rammenta che la perizia è stata consegnata due mesi dopo la richiesta di PdC da parte della e la stessa “conferma i rilievi e le misurazioni Controparte_3 effettuate dalla e non riporta dati falsi e/o alterati e, Controparte_3 comunque, non tali da incidere sulla regolarità delle autorizzazioni”. La difesa sottolinea che il processo nei confronti del legale rappresentante della
[...]
e del , si è concluso con l'eliminazione dell'ordine di CP_3 Parte_2 demolizione in quanto è stato accertato che “sono state eliminate tutte le difformità, come riconosciuto altresì dal Tribunale del Riesame”.
Si rileva inoltre come , se fosse stato a conoscenza della Parte_1 presunta illegittimità dei permessi rilasciati dal Comune, avrebbe chiesto un corrispettivo in denaro per detta cessione e non certo un appartamento in permuta in un edificio che non poteva essere realizzato. La difesa del rileva Parte_1
pag. 9/16 come siano stati i successivi abusi edilizi perpetrati dalla a Controparte_3 portare al sequestro dell'edificio osservando come a tali conclusioni sia giunto il
“Tribunale di Lecce nella sentenza resa nell'ambito del procedimento civile n.
3927/2014 RG, tra la società (attrice) contro i RM Controparte_3
(convenuti), nonché contro (terza chiamata)”. Il RM Pt_2 CP_6
osservano come dalla sentenza citata emerga che i danni lamentati nel Pt_2 giudizio citato dalla (domanda rigettata) non siano Controparte_3
“etiologicamente correlati agli errori eventualmente inficianti i permessi a costruire, ma sono dovuti anzitutto ad un'attività volontariamente posta in essere dalla stessa parte attrice che, rispetto a quanto formalmente assentito, ha realizzato molteplici abusivismi, sanati nel corso del tempo attraverso diversi permessi in sanatoria”.
Il procuratore dell'appellante produce e chiede l'acquisizione Parte_1 dei seguenti documenti: - Atto di citazione a firma dell'Avv. Antonio Mazzeo redatto nell'interesse di del 27.3.2014 che ha dato origine al Controparte_3 procedimento civile n. 3927/2014 RG – Tribunale di Lecce;
- Sentenza n. 790/2021
RG – Tribunale di Lecce resa nel procedimento civile n. 3927/14 Rg.


5.3. Erroneo calcolo delle somme liquidate con il decreto ingiuntivo opposto.
Con l'atto di impugnazione i RM deducono che la sentenza vada Pt_2 riformata nella parte in cui liquida in favore dell'impresa la complessiva somma di € 55.902,00, quale risultante dalla somma liquidata oltre IVA, dalla quale detrarre la somma di € 18.000,00 relativa al compenso per la cessione del compromesso relativo all'acquisto del terreno di proprietà . Per_2
Gli appellanti obiettano l'errata applicazione dell'imposta in misura ordinaria,
“mentre deve essere applicata quella ridotta al 10% trattandosi di lavori di ristrutturazione di immobile residenziale (peraltro prima casa). Ne consegue, pertanto, che l'eventuale importo dovuto dai RM , dovrà essere Pt_2 ricalcolato tenendo conto di tali circostanze”.

6. Quest'ultima censura, l'unica relativa al credito azionato in via monitoria, risulta inammissibile, in quanto non proposta nel giudizio di opposizione conclusosi con la gravata sentenza.
Le doglianze relative al presunto errato computo dell'aliquota IVA, con riferimento ai compensi dovuti alla società appellata dai RM per Pt_2
l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile della madre , non Persona_1 possono essere sollevate in questa sede, rappresentando una domanda nuova ed pag. 10/16 essendo pertanto proposte in violazione dell'art. 345 c.p.c.. In altre parole, le contestazioni sul quantum del compenso dovuto alla società costruttrice, così come determinato a seguito del procedimento monitorio, avrebbero dovuto essere svolte come motivi di opposizione al decreto ingiuntivo;
circostanza, questa, che non risulta verificatasi, stante il tenore delle domande proposte nei giudizi di opposizione introdotti dai RM nei riguardi della società Pt_2 Controparte_3
E' appena il caso di aggiungere che il calcolo e l'importo della somma dovuta a titolo di imposta sul valore aggiunto per le prestazioni dedotte nel decreto ingiuntivo non possono essere in alcun modo imputati ad un'errata valutazione del giudice essendo cristallizzati come voce della fattura posta alla base dell'emessa ingiunzione.
Quanto alla pretesa azionata in via monitoria, negli atti di opposizione i non hanno mai contestato l'importo dei lavori, il quale è stato riconosciuto Pt_2 nella scrittura del 7/11/2021, che pertanto, come annotato nella sentenza impugnata (per questo aspetto non contestata) ha chiaramente natura di atto di riconoscimento di debito.

7. Le prime due censure, da esaminarsi congiuntamente in quanto connesse, sono infondate.
Dette censure afferiscono alla domanda riconvenzionale diretta ad ottenere dalla parte appellata il pagamento di penali previste dalle parti nella scrittura privata in data 7.11.2011, con riferimento alla omessa o ritardata consegna di unità immobiliari, oggetto di obbligazioni assunte dalla nei confronti dei . CP_3 Pt_2

7.1. Preliminarmente, va evidenziato che nel fascicolo cartaceo di primo grado, acquisito d'ufficio (ma privo dei fascicoli di parte), e nel fascicolo telematico (contenente l'attività processuale espletata dal 2015 in avanti), non è dato rinvenire i documenti allegati agli atti di opposizione e richiamati nel motivo di appello a sostegno della domanda riconvenzionale posposta dagli appellanti. Né, occorre sottolineare, tali documenti risultano allegati agli atti di impugnazione (vi sono soltanto delle fotografie con un giornale appoggiato a degli edifici al rustico, dalle quali non è dato individuare di quali immobili si tratti). Ne discende che, questa
Corte, non potendo verificare e valutare direttamente il contenuto dei contratti e dei documenti prodotti in primo grado e non rinvenibili nel presente giudizio, potrà apprezzarli solo nella misura in cui sono stati trascritti o richiamati nella sentenza impugnata (v. Cass. S.U. n. 4835/2023, Rv. 666889 - 04).
pag. 11/16 Tale circostanza rileva ai fini dell'assolvimento dell'onere probatorio a carico degli appellanti circa la dimostrazione della fondatezza del motivo di gravame. A sostegno è possibile richiamare l'insegnamento della S.C., secondo cui il giudizio di appello non consiste più in un riesame pieno di merito, ma ha assunto le caratteristiche di una impugnazione a critica vincolata, assumendo l'appellante la veste di attore con l'onere di dimostrare la fondatezza dei motivi di gravame indipendentemente dalla posizione assunta dalle parti nel primo giudizio (Cass. SU n.3033/2013). Pertanto, ove l'appellante si dolga dell'erronea valutazione, da parte del primo giudice, di documenti da lui prodotti ha l'onere di allegarli all'atto di impugnazione;
così come, ove si tratti di documenti prodotti dalla controparte e da questa non depositati in appello, l'appellante ha l'onere di estrarne copia ex art. 76 disp. att. c.p.c. e di produrli in secondo grado.

7.2. Ciò posto, la valutazione della complessa vicenda negoziale su cui è incentrata la domanda riconvenzionale deve necessariamente prendere le mosse dalla scrittura del 7.11.2011, con la quale – a quanto sembra di comprendere dalle indicazioni su di essa contenute nella sentenza impugnata - i RM , Pt_2 richiamando un precedente contratto di permuta concluso con la di un suolo CP_3 appartenente a ed un atto di cessione di analogo negozio di Parte_1 permuta stipulato dal con gli eredi , si riservavano il diritto di Pt_2 Per_2 richiedere modificazioni e/o migliorie dei talune unità da edificare (oggetto delle permute suddette), e, dall'altra, riconoscevano il loro debito nei confronti della per lavori di ristrutturazione relativi ad un immobile di proprietà della loro CP_3 madre . La difesa appellante pone in collegamento il pagamento del Persona_1 debito relativo ai lavori di ristrutturazione in favore della con l'adempimento Per_1 degli autonomi negozi di permuta stipulati direttamente dai (e in parte Pt_2 oggetto di analogo negozio concluso con altra ditta e poi ceduto alla
[...]
, richiamati e rinegoziati nella scrittura del 7.11.2011. Tuttavia, non sono CP_3 chiari i contenuti di questo collegamento, accennati negli atti di gravame in termini di condizione, senza fornire prova adeguata della fondatezza di una tale qualificazione.

7.3. Sulla base della ricostruzione del contenuto della citata scrittura operata dal primo giudice, risulta non contestata l'assunzione da parte dell'impresa costruttrice di obblighi di consegna in favore di di un box auto Parte_2 completo di basculante e pavimentazione entro 60 giorni dalla data della scrittura citata, nonché di consegna in favore di di un appartamento a piano Parte_1 terra e posto auto entro 180 giorni lavorativi dal ritiro del permesso di costruire in sanatoria, “salva la possibilità di interruzione e rimodulazione dei termini, in seguito alla quantificazione delle eventuali modifiche interne richieste da e Parte_1
pag. 12/16 , compresa l'eventuale divisione dell'appartamento da consegnare in Parte_2 due mini-appartamenti”.
Rispetto a tali obblighi gravanti sulla impresa costruttrice, “di contro Pt_2
e si erano impegnati a versare a le
[...] Parte_1 Controparte_3 somme dovute pari ad € 46.200,00 e tutte le eventuali somme aggiuntive per lavori eseguiti, entro e non oltre 90 giorni dalla consegna dell'appartamento oggetto di permuta, ubicato al piano terra e del posto auto rifiniti e funzionanti” (così la sentenza di primo grado).

7.4. Nel presente giudizio non sono state compiutamente provate le vicende della edificazione degli immobili oggetto delle richiamate obbligazioni di “consegna”, stante anche l'instaurazione, nel corso degli anni, di altri giudizi (civili e penali) tra le parti, correlati alla medesima vicenda (sono state prodotte sentenze pronunciate in detti giudizi, senza tuttavia esplicitare se da esse possano ricavarsi statuizioni aventi efficacia di giudicato o comunque rilevanti nella presente controversia).
In relazione agli obblighi a carico dell'impresa non risultano confutati gli elementi posti a base del Tribunale a fondamento del rigetto della domanda riconvenzionale. In particolare, la tesi degli opponenti secondo cui gli immobili non erano stati ultimati (per mancanza di intonaco, caldaie, ecc…) e quindi il mancato rispetto dei tempi di consegna, non risulta suffragata da idonei elementi di prova, posto che: dalle fotografie prodotte dagli appellanti (relative ad un giornale quotidiano in data 25.7.2013 appoggiate ad un edificio in costruzione) non né possibile identificare l'immobile in esso raffigurato, in modo da stabilire un confronto con quello oggetto delle scritture richiamate nella sentenza impugnata;
dalle dichiarazioni rese all'udienza del 22.3.2018 dal teste Testimone_1 si evince che gli appartamenti in questione risultavano ultimati nel mese di gennaio 2013 e che gli stessi erano privi di caldaie, in quanto queste sarebbero state installate al momento della presa di possesso da parte degli acquirenti, per evitare furti;
gli appellanti hanno protestato di falso il teste ed hanno prodotto atto di denuncia-querela, ma, allo stato, questa sola circostanza non è sufficiente per privare di valore dimostrativo la deposizione, considerato che il dichiarante, per essere stato dipendente della all'epoca dei fatti, era nelle Controparte_3 condizioni di riferire sulla realizzazione degli immobili.

7.5. I riferimenti fatti dagli appellanti alle vicende penali relative alla illegittimità dei permessi a costruire non sembrano dirimenti al fine di avvalorare la pag. 13/16 tesi di un ritardo imputabile all'impresa , dal momento che, almeno in parte, CP_3 la documentazione in questione proviene dagli stessi . Infatti, non è Pt_2 contestato che il permesso di costruire originario era stato ottenuto da Pt_1
e poi volturato in favore della società di costruzione;
così come il successivo
[...] permesso in sanatoria del 18.2.2009, è stato rilasciato sulla base di una perizia giurata redatta dal geom. . Non risultano documentati gli esiti del Parte_2 procedimento penale, per cui non è possibile verificare in questa sede se e quali interferenze (specie sul piano temporale) possano essersi verificate tra l'illegittimità dei premessi di costruire (e connessi abusi edilizi) e i tempi di realizzazione degli edifici oggetto di permuta.
Appare pertanto corretta l'annotazione del primo giudice, secondo cui entrambi gli opponenti erano a conoscenza delle possibili criticità dei permessi di costruire relativi agli appartamenti in questione. Ne discende che, nella ipotesi del tutto verosimile che i lamentanti ritardi nella realizzazione e consegna degli immobili siano correlati al procedimento penale per abusi edilizi (negli scritti difensivi di parte appellante si accenna al dissequestro dell'edificio per opera del Tribunale del riesame), alla causazione di tali ritardi non possono chiamarsi estranei i . Pt_2
Risulta non contestato che , come parte della sua obbligazione Parte_1 originaria assunta con il contratto del 2008, aveva trasferito il progetto di edificazione del fabbricato e chiesto al Comune di volturare a Controparte_3 il relativo permesso di costruire. Ne consegue che anche i ritardi sanzionati con le penali previste nella scrittura del 7.11.2011, integrativa del contratto del 2008, del tutto verosimilmente vanno ascritti alla concorrente condotta degli appellanti.

7.6. In sostanza, si è in presenza di una operazione negoziale incentrata sulla promessa di permuta di beni presenti (suolo edificabile e progetto di costruzione già approvato) con beni futuri (appartamento e box da edificare), formalizzata già con la scrittura del 5/1/2008 e successivamente rinegoziata con quella del 7/11/2011.
Quest'ultimo contratto, sulla base dei richiami alle sue clausole contenuti nella sentenza di primo grado, non sembra porre delle condizioni di efficacia, ma piuttosto è finalizzato a fissare in maniera compiuta i termini di adempimento delle obbligazioni a carico delle parti, sia in ordine alla “consegna” degli immobili e sia al pagamento del debito relativo alla ristrutturazione in favore della madre dei . Pt_2
Anzi, il termine di consegna dell'appartamento destinato a era, a sua Parte_1 volta, collegato al ritiro del permesso di costruire in sanatoria, anche se i relativi tempi non venivano indicati (né dalla documentazione prodotta è ricavabile tale dato).
pag. 14/16 Si aggiunga che le parti facevano espressamente salva la possibilità di
“interruzione e rimodulazione dei termini, in seguito alla quantificazione delle eventuali modifiche interne richieste da e , compresa Parte_1 Parte_2
l'eventuale divisione dell'appartamento da consegnare in due mini-appartamenti”. Anche su questi aspetti, gli elementi di prova forniti dalle parti non consentono di verificare l'esatta entità di tali modificazioni, sebbene non risulti contestata l'affermazione del primo giudice in ordine alla divisione in due miniappartamenti dell'appartamento oggetto di contratto.

7.7. Valutando queste circostanze nel loro complesso, assume certamente rilievo la missiva contenente l'invito a stipulare in data 20.2.2013 inviata dalla ai RM (invito, questo, espressamente richiamato Controparte_3 Pt_2 dal primo giudice). La missiva comporta l'offerta di consegna del bene, da ritenersi tempestiva alla stregua dei termini fissati dai contraenti nella scrittura del 7.11.2011.
Sul punto, gli appellanti si sono limitati a contestare l'attendibilità del teste , Tes_1 che ha confermato che “gli appartamenti erano stati ultimati a gennaio 2013” e ha aggiunto di aver preparato gli incartamenti necessari per la stipula (verbale udienza 22.3.18). Allo stato, non emergono elementi di fatto idonei a smentire la circostanza riferita dal teste.
La circostanza che gli immobili, anche nel periodo successivo alla data dell'offerta, non fossero ancora accatastati o difettassero certificazioni in ordine all'agibilità o alla classe energetica, si desume da documentazione prodotta per la prima volta in appello e pertanto inutilizzabile.
Allo stesso modo, rappresenta una circostanza nuova (peraltro non provata) dedotta per la prima volta in appello quella secondo cui nel giudizio pendente tra e (procedimento civile n. 8181/2015 RG relativo ad Parte_1 CP_3 azione di adempimento circa la permuta dell'appartamento) il Comune di LE, su richiesta del Giudice Istruttore, in data 5.6.2018 abbia fornito una certificazione con la quale rilevava che “Agli atti non risulta presentata alcuna comunicazione di fine lavori né istanza per il rilascio del certificato di agibilità, né tantomeno presentata segnalazione certificata di agibilità (SCA)”. Appare altresì meritevole di considerazione l'osservazione della parte appellata, secondo cui l'obbligo integrativo, il cui inadempimento risulta sanzionato dal pagamento di cospicue penali, assunto da non era quello di trasferire con rogito notarile la proprietà Controparte_3 dell'immobile entro 180 giorni lavorativi (e quindi di approntare tutte le certificazioni richieste dalla legge) ma, più semplicemente, di consegnare il possesso dei beni ai promissari della permuta.
pag. 15/16 L'appello deve pertanto essere rigettato con integrale conferma della sentenza impugnata. Al rigetto dell'impugnazione consegue la condanna al pagamento delle spese del grado.
Va dato atto - ai sensi del comma 1-quater dell'art. 13 DPR 115/2002 - della sussistenza, a carico degli appellanti, dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo, se dovuto, a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione.


P.Q.M.


La Corte, decidendo sugli appelli avverso la sentenza n. 3096/2021 emessa dal Tribunale di Lecce, pubblicata il 16/11/2021, proposti da e Parte_1
nei confronti di in qualità di unico socio e legale Parte_2 CP_1 rappresentante della già così Controparte_2 Controparte_3 provvede:

1. respinge l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

2. condanna parte appellante a pagare le spese in favore della parte appellata liquidate in euro 5.000,00 oltre rimborso forfetario spese di studio nella misura del 15%, iva e cap;

3. dà atto, ai sensi dell'art.13 comma 1-quater DPR 115/2002, della sussistenza dell'obbligo a carico degli appellanti di versamento dell'ulteriore importo, se dovuto, a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo.
Lecce, 1 aprile 2025
Il Consigliere est. Il Presidente
(dott. Giovanni Surdo) (dott. Antonio F. Esposito)
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