Corte d'Appello di Ancona
SEZIONE PER LE CONTROVERSIE CIVILI IN MATERIA DI LOCAZIONE
Reg.Gen. N.546/2024

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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Ancona, Sezione Civile per le Controversie di Locazione, composta dai seguenti magistrati:
Dr. Luigi SANTINI Presidente relatore
Dr.ssa Angela QUITADAMO Consigliere
Dr.ssa Arianna SBANO Consigliere
nella camera di consiglio tenutasi in data 24 Aprile 2025 secondo le modalità previste dall'art.127 ter c.p.c., lette le note scritte depositate dalle parti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado promossa con atto di citazione depositato in data 04.06.2024, e vertente tra la società (appellante) contro la società Parte_1 Controparte_1
e (appellati), nonché contro
[...] Controparte_2 Controparte_3
(appellata-terza chiamata in causa) avente ad oggetto: appello avverso la sentenza del
[...]
Tribunale di Pesaro n°431/2024 in data 02.05.2024.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E DIRITTO.
Con la sentenza impugnata è stata dichiarata la cessazione della materia del contendere con riguardo alla domanda di risoluzione del contratto di locazione sottoscritto in data 17.03.2021 proposta dalla per inadempimento della locatrice società Parte_1 [...]
è stata accolta la domanda riconvenzionale proposta Controparte_1 dall'Ing. con condanna della al pagamento in suo favore della Controparte_2 Parte_1 somma di €.6.000,00 per compensi professionali ed è stata respinta la domanda di risarcimento del danno proposta dalla conduttrice . Parte_1
1 Avverso tale decisione ha proposto appello la la quale ha censurato la sentenza Parte_1
impugnata: 1) nella parte in cui ha escluso la responsabilità contrattuale della società locatrice dell'immobile, in ordine alla causazione del Controparte_1
danno asseritamente subìto dalla conduttrice a causa della sopravvenuta impossibilità di destinare l'immobile all'uso convenuto in contratto (art.5) a causa dell'insorgenza di ragioni ostative allo svolgimento nell'immobile dell'attività di autocarrozzeria, in quanto ricadente in un ambito territoriale soggetto a “Vulnerabilità Idrogeologica Alta”, con conseguente incompatibilità con le norme urbanistiche in vigore nella zona;
2) nella parte in cui non ha ritenuto la sussistenza di un grave inadempimento della società locatrice (in concorso con quella dell'Ing. ), tenuto CP_2 conto del fatto “l'inidoneità dei locali di Via Lombardia n. 21 - sulla scorta della nota prot. n.
25200/2022 del 21.03.2022 da parte del Servizio Urbanistica e tutela Ambientale cfr. doc. 8 fascicolo primo grado – è tale da impedire in radice l'autorizzazione al Parte_1 mutamento della destinazione d'uso ricadendo il fabbricato in ambito soggetto a “Vulnerabilità
Idrogeologica Alta”, con conseguente “mancato adempimento delle obbligazioni contrattuali accettate dalle parti”; 3) nella parte in cui ha ritenuto non sussistente la responsabilità professionale dell'Ing. , che avrebbe dovuto rendersi conto, nell'esercizio dell'incarico Controparte_2 affidatogli, “dell'infattibilità del progetto intrapreso dalla propria cliente e, Parte_1
conseguentemente, notiziarla circa detta infattibilità, così da consentirle di adottare, alla luce degli ostacoli normativi emersi, la decisione maggiormente tutelante per i propri interessi, decisione che,
a seguito della conclusione della locazione, sarebbe stata recedere dal contratto di locazione con il minimo sacrificio economico”.
Ha quindi concluso, previa reiterazione delle allegazioni poste a sostengo della domanda di risarcimento del danno e rimaste assorbite in prime cure, nei termini di seguito descritti: “- accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale della soc. CP_1 CP_1 [...]
all'Impegno irrevocabile di fitura locazione del 16/12/2020 ed al Controparte_1
contratto di locazione concluso con la soc. in data 17/03/2021 in relazione Parte_1 all'obbligazione sulla prima gravante, contenuta all'art. 5, relativa alla destinazione d'uso dell'immobile locato nello specifico ad uso “autofficina/autocarrozzeria”, oltre che per la violazione degli artt. 1175 e 1375 c.c., il tutto per le ragioni espresse nei motivi di gravame n. 1 e 2 di cui alla superiore narrativa;
- accertare e dichiarare la responsabilità professionale dell'Ing.
ai sensi del combinato disposto degli artt. 2230, 1176 e 1453 c.c. per aver egli eseguito CP_2
il proprio mandato nei confronti di con negligenza e imperizia, per le ragioni Parte_1
espresse nel motivo di gravame n. 3 di cui alla superiore narrativa;
- accertare e dichiarare, per
l'effetto dell'inadempimento dell'Ing. , che nulla è dovuto dalla soc. CP_2 Parte_2
[...] in favore del medesimo a titolo di compenso professionale;
- condannare la soc. CP_1
e l'Ing. , ognuno per le quote di CP_1 Controparte_1 CP_2
rispettiva competenza, al risarcimento dei danni patiti dalla soc. quantificati Parte_1
in complessivi € 512.213,54 tra danno emergente e lucro cessante, oltre interessi e rivalutazione monetaria fino al saldo, il tutto per le ragioni e secondo i criteri di cui al punto 4 della superiore narrativa;
- con condanna delle controparti altresì al pagamento delle spese e delle competenze professionali in favore della appellante per il giudizio di primo grado, nonché per quelle maturate
e maturande nella presente fase di gravame, da liquidarsi tutte nella misura prevista dal DM
Giustizia n. 55/2014”.
La società si è costituita in giudizio ed ha Controparte_1 preliminarmente eccepito l'inammissibilità ex art. 345 c.p.c. delle domande nuove proposte dall'appellante (risarcimento del danno ex art.1453 c.c.), con conseguente inammissibilità e/o manifesta infondatezza dell'appello proposto ai sensi del novellato art. 348 bis c.p.c.. Nel merito, ha resistito all'appello, del quale ha chiesto il rigetto, assumendone l'infondatezza in fatto ed in diritto, con riguardo a ciascuno dei motivi di gravame. Ha quindi formulato le seguenti conclusioni:
“previa ammissione e conseguente rimessione in istruttoria della causa al fine dell'assunzione -si opus e senza inversione dell'onere probatorio- delle istanze istruttorie articolate dalla concludente con memorie ex art. 183, c.VI, n. 2 e n. 3, c.p.c. (a prova diretta ed, occorrendo a prova contraria) da aversi qui per integralmente richiamate, così giudicare: - in via pregiudiziale, dichiarare
l'inammissibilità dell'appello ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 348 bis c.p.c.; - in via egualmente pregiudiziale, dichiarare la tardività e conseguente inammissibilità per violazione dell'art. 345 c.p.c. delle domande nuove formulate da controparte per la prima volta con atto di citazione in appello e di ogni correlata eccezione e doglianza;
- nel merito, respingere il gravame proposto dall'appellante a danni dell'odierna concludente, Controparte_4 rigettando tutte le domande e/o eccezioni dallo stesso formulate nei confronti di quest'ultima, poiché inammissibili per le ragioni già accolte dal Primo Giudice e/o per quelle ulteriori qui riproposte dalla concludente stessa e dunque siccome nuove/tardive/inammissibili e/o per difetto dei requisiti di legge e/o e comunque del tutto infondate in fatto ed in diritto e/o in quanto improvate e/o comunque siccome non riconducibili a fatto e/o colpa della concludente per una o più delle ragioni di cui in atti, in ogni caso confermando la sentenza di primo grado integralmente
o quantomeno limitatamente ai rapporti tra le predette parti;
- in via subordinata: ridurre le avverse pretese, dichiarando tenuta e condannando la concludente al pagamento di una minor somma, nella misura che in caso risulterà ad istruttoria esperita;
- in estremo subordine e/o nella stessa linea di subordine, anche in via riconvenzionale: nella denegata ipotesi in cui si ravvisi un
3 concorso di responsabilità tra la concludente e l'ing. , accertare e dichiarare le Controparte_2
rispettive quote di responsabilità e le somme singolarmente dovute in proporzione a tali acclarate quote, con condanna di ciascuno nei limiti di dette quote ovvero ai fini della ripartizione interna tra gli stessi coobbligati, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1299 c.c., nell'ipotesi di statuita responsabilità solidale;
- in via egualmente gradata ed anche in via riconvenzionale: per la denegata ipotesi di condanna del deducente, valutare il comportamento della società Controparte_4
in relazione ai fatti di causa e ciò sia in riferimento all'applicabilità del comma 1
[...]
dell'art. 1227 c.c., per quanto attiene alla partecipazione del danneggiato nella produzione del danno, sia con riguardo al comma 2 dello stesso art. 1227 c.c., ai fini dell'esclusione della rifusione di quei danni che essa attrice avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza, e per
l'effetto escludere e/o ridurre in tutto o in parte l'avversa richiesta economica;
- pronunciare ogni altra declaratoria e statuizione comunque previa, connessa e dipendente dalle domande che precedono. - Con vittoria di spese e compensi professionali relativi al presente grado di giudizio, oltre spese generali al 15%, IVA, CPA come per legge”.
Si è altresì costituito in giudizio l'Ing. ed ha resistito ai motivi n.3 e 4 Controparte_2 dell'atto di gravame, dei quali ha chiesto il rigetto, assumendo che l'incarico professionale, conferitogli successivamente alla stipula del contratto definitivo di locazione, aveva ad oggetto esclusivamente la predisposizione delle pratiche relative all'impatto acustico ed al rispetto della normativa antincendio, per cui nessuna responsabilità avrebbe potuto essergli ascritta in ordine alla compatibilità della destinazione d'uso ad attività di autocarrozzeria con i vincoli ambientali derivanti dalla “Vulnerabilità Idrogeologica Alta” dell'ambito territoriale in cui l'immobile era ubicato, tenuto conto anche della circostanza che la pratica SCIA era stata curata da altro studio professionale. Ha quindi concluso come segue: “in via principale: rigettare l'appello proposto da
, perché infondato in fatto ed in diritto per i motivi di cui in Controparte_4
narrativa e per l'effetto confermare in toto la sentenza di primo grado, o comunque limitatamente ai rapporti tra l'Ing. e l'appellante; in via subordinata: nella denegata e non creduta CP_2
ipotesi di accoglimento anche parziale delle domande di parte appellante, si chiede di accertare e dichiarare il minor importo dovuto alla stessa per i danni che verranno riconosciuti dovuti in corso di causa, esclusivamente imputabili all'ing. , non sussistendo solidarietà con quanto CP_2
dovuto per fatto e/o concorso delle altre parti nella causazione dei danni;
sempre in via subordinata: nella denegata ipotesi di accoglimento totale o parziale delle domande di parte appellante, dichiarare tenuta a manlevare globalmente il convenuto Ing. Controparte_3
da qualsiasi pretesa avversaria ai sensi della polizza assicurativa e, per l'effetto, CP_2 nell'ipotesi di accoglimento totale o parziale della domanda di parte appellante, dichiarare tenuta
4 e condannare a rimborsare all'ing. ogni e qualsivoglia somma che questo fosse CP_2 condannato a corrispondere all'appellante per sorte, interessi, rivalutazione monetaria e spese, all'esito dell'espletanda istruttoria, anche eventualmente in maniera diretta nei confronti dell'appellante. Con vittoria di spese e compensi, oltre rimborso forfettario per spese generali,
I.V.A. e C.P.A. come per legge”.
Si è infine costituita in giudizio la chiamata in causa nel corso del Controparte_3
giudizio di primo grado dall'Ing. in virtù polizza assicurativa per responsabilità CP_2
professionale, ed ha resistito ai motivi di appello n.3 e 4 dell'atto di gravame (di interesse del professionista assicurato), eccependo altresì l'inoperatività nel caso concreto della garanzia assicurativa. Ha pertanto concluso nei termini di seguito descritti: “respingere l'appello e per
l'effetto confermare l'impugnata sentenza il tutto con qualsiasi ed ogni conseguente statuizione di legge. In ogni caso ed in subordine, […]- respingere la domanda di parte appellante in quanto infondata in fatto e diritto il tutto con ogni idonea e conseguente statuizione in ordine alla richiesta di manleva e garanzia formulata dal convenuto ing. verso in Controparte_2 Controparte_3
forza della polizza assicurativa inter partes citata in narrativa;
- in subordine per il denegato caso di accoglimento totale o parziale della domanda risarcitoria di parte attrice nei confronti del convenuto ing. voglia accertare e dichiarare l'inoperatività della polizza Controparte_2
assicurativa azionata per le ragioni enunciate nella superiore narrativa respingendo per l'effetto ogni domanda di manleva e/o garanzia formulata dal convenuto nei confronti di Controparte_3
; - in via di ulteriore subordine, e sempre in denegata ipotesi di accoglimento totale o parziale
[...] dell'impugnazione e delle domande dell'appellante con declaratoria di responsabilità concorrente
o solidale dell'ing. con l'altra convenuta Controparte_2 Controparte_5 Controparte_1
limitare ai sensi e per gli effetti dell'art. 9 delle Condizioni di Assicurazione la
[...]
misura della garanzia assicurativa alla sola quota di danno direttamente imputabile al professionista assicurato in ragione della gravità della colpa di questo e delle conseguenze che ne sono derivate per la quota percentuale che sarà accertata all'esito dell'istruttoria ed escludendo ogni obbligo di garanzia in caso di condanna derivante da mero vincolo di solidarietà, il tutto tenendo conto dell'esistenza del massimale di polizza pari ad Euro 1.000.000,00 per sinistro e detratto lo scoperto di polizza del 10% con il minimo di Euro 1.000,00 ed il massimo del 2,5% del massimale ex art. 12 Condizioni di Assicurazione e sempre con qualsiasi ed ogni conseguente statuizione. In ogni caso con vittoria di spese e compensi professionali”.
1.- Con i primi due motivi di gravame, che per la loro evidente connessione possono essere trattati congiuntamente, l'appellante società chiede che venga accertato Parte_1
5 l'inadempimento della società locatrice Controparte_1
proprietaria di un immobile ad uso commerciale sito in Pesaro, via Lombardia n.21, in ordine al danno asseritamente subìto a causa della sopravvenuta impossibilità di destinare l'immobile all'uso convenuto in contratto (art.5) a causa dell'insorgenza di ragioni ostative allo svolgimento nell'immobile dell'attività di autocarrozzeria, in quanto ricadente in un ambito territoriale soggetto a “Vulnerabilità Idrogeologica Alta”, con conseguente incompatibilità con le norme urbanistiche vigenti. Chiede quindi che venga conseguentemente disposta la condanna della società
[...]
in solido con il professionista incaricato di curare le Controparte_1
pratiche amministrative relative al medesimo immobile, al risarcimento dei danni patrimoniali che assume di aver subìto.
Ciò premesso, la società appellante, in buona sostanza, esercita una azione di risarcimento del danno di natura contrattuale, ai sensi dell'art.1578 secondo comma c.c., a norma del quale “Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”. Per effetto di tale disposizione, quindi, grava sul conduttore (anche per ovvie ragioni di vicinanza della prova) l'onere di individuare e dimostrare l'esistenza del vizio che ha causato il danno risarcibile, spettando invece al locatore convenuto la prova liberatoria di aver senza colpa ignorato i vizi della cosa al momento della consegna (Cassazione civile sez. III, 10/02/2017, n.3548). Ne consegue che nessuna responsabilità può essere attribuita al locatore per i danni subiti dal conduttore derivanti da un difetto occulto dell'immobile, non conoscibile con l'ordinaria diligenza (Corte appello Genova sez. II, 07/01/2008,
n.1). Va pertanto esclusa la responsabilità del locatore - sulla base dell'assenza del requisito della colpa - se egli non poteva rendersi conto dell'accertato difetto con la comune diligenza. Tale prova - in ordine alla quale la legge non fissa alcuna limitazione - può essere raggiunta con ogni mezzo idoneo allo scopo, comprese le presunzioni in quanto prevalgono, per la loro univocità e concordanza, su quella “iuris tantum” di conoscenza dei vizi, posta dalla legge a carico del locatore
(Cassazione civile sez. III, 16/03/1981, n.1458).
Ritiene il Collegio che, alla luce del materiale istruttorio in atti e della consulenza tecnica d'ufficio espletata in sede di accertamento tecnico preventivo, non possa ravvisarsi un difetto di diligenza in capo alla società locatrice.
Come si è detto, i danni lamentati dalla società conduttrice attengono alla impossibilità di destinare l'immobile all'uso di autocarrozzeria (come previsto all'art.5 del contratto di locazione del 17.03.2021), per non essere detta attività compatibile con i vincoli urbanistici esistenti nella zona, definita a “Vulnerabilità Idrogeologica Alta”.
6 In punto di fatto, va evidenziato, in estrema sintesi, che la vicenda nasce dalla sottoscrizione, in data 16/12/2020, di un “Impegno irrevocabile alla futura locazione di immobile ad uso diverso da quello abitativo” tra la soc. NA UI di ID IO & C. s.a.s. (con riserva di indicare altra società all'atto della sottoscrizione del contratto definitivo), quale “promittente conduttrice”, e l'odierna società appellata quale Controparte_1
“promissario locatore”, avente ad oggetto la porzione di immobile di proprietà di questa ultima sita in Pesaro, Via Lombardia n.21. Al punto n.5 del suddetto impegno preliminare (avente natura giuridica di contratto per persona da nominare)si specifica che “i locali concessi in locazione dovranno essere adibiti ad uso produttivo/deposito, nello specifico ad autofficina e/o autocarrozzeria, oltre alla parte destinata ad uffici” e che “il promittente conduttore dichiara di aver esaminato i locali che verranno affittati e di averli trovati idonei al proprio uso, esenti da difetti che possano influire sulla salute di chi vi svolge attività”.
A tale accordo preliminare è seguita la stipula del contatto definitivo di locazione, avvenuta in data 17.03.2021 tra la locatrice società e la Controparte_1
Al punto n.5 del contratto definitivo si ribadisce che “i locali CP_6 Parte_1
concessi in locazione siano adibiti ad uso produttivo/deposito, nello specifico ad autocarrozzeria, oltre alla parte destinata ad uffici” e che “il Conduttore dichiara di aver esaminato i locali che verranno affittati e di averli trovati idonei al proprio uso”.
E' tuttavia accaduto che con nota prot. n. 25200/2022 del 21.03.2022, il Servizio Urbanistica e
Tutela Ambientale – U.O. Edilizia Privata del Comune di Pesaro, ha comunicato che “il fabbricato ricade in un ambito soggetto a Vulnerabilità Idrogeologica Alta, nel quale, ai sensi di quanto disposto dall'art.

3.1.4.10 c. 1 delle NTA del PRG2000 sono VIETATE le attività insalubri di prima classe riportate nel D.M. 5 Settembre 1994…. Si esprime parere NON favorevole in quanto
l'attività da insediare risulta non compatibile con la vulnerabilità idrogeologica alta, ai sensi di quanto disposto dal succitato art. 3.1.4.10, c.1 delle NTA del PRG 2000”, per cui il procedimento amministrativo si è concluso con esito negativo (v. nota SUAP in data 24.06.2022).
Non è quindi in dubbio che le caratteristiche intrinseche dell'immobile non sono in contestazione tra le parti, atteso che oggetto del contendere è l'idoneità dell'immobile all'esercizio dell'attività di autocarrozzeria per ragioni di carattere esterno, e cioè per la presenza di vincoli urbanistici esistenti nella zona, definita a “Vulnerabilità Idrogeologica Alta”, come tale incompatibile con l'esercizio dell'attività di autocarrozzeria.
Ciò premesso, è noto il principio giurisprudenziale secondo cui “In materia di locazione ad uso non abitativo, il mancato ottenimento, da parte del conduttore, dei titoli amministrativi abilitativi necessari allo svolgimento dell'attività imprenditoriale convenuta non determina la nullità del
7 contratto per difetto di causa, ma dà luogo alla responsabilità del locatore solo nel caso in cui lo stesso abbia assunto l'impegno di conseguire detti titoli, ovvero se il loro ottenimento sia reso definitivamente impossibile in ragione delle caratteristiche intrinseche del bene concesso in godimento” (Cass.Civ., Sez. III, n. 20796 del 20 agosto 2018; Cass.Civ., Sez. III, ordinanza n. 1007 del 20 gennaio 2021). Grava quindi “sul conduttore l'onere di verificare preventivamente che le caratteristiche del bene siano conformi alle specifiche tecniche necessarie per lo svolgimento dell'attività che intende esercitarvi e per l'ottenimento delle relative autorizzazioni amministrative.
L'eventuale mancato rilascio di tali autorizzazioni, anche se dipendente dalle caratteristiche intrinseche dell'immobile, non configura inadempimento del locatore né legittima la risoluzione del contratto per suo inadempimento. La destinazione particolare dell'immobile, che richieda specifiche caratteristiche strutturali o l'ottenimento di determinate licenze amministrative, assume rilevanza quale condizione di efficacia o contenuto dell'obbligo del locatore nella garanzia di pacifico godimento solo se espressamente pattuita, non essendo sufficiente la mera indicazione in contratto dell'uso previsto e della dichiarazione di idoneità da parte del conduttore” (Cass.Civ.,
Sez. III, ordinanza n. 14067 del 22 maggio 2023).
In quest'ordine di concetti, pur se nel contratto di locazione viene enunciata la destinazione d'uso quale autocarrozzeria, non sembra che possa essere attribuita al locatore una specifica responsabilità per i danni subiti dal conduttore derivanti dai vincoli urbanistici vigenti nella zona, sia perché non è in contestazione che le caratteristiche intrinseche del bene siano idonee alla destinazione d'uso indicata in contratto, sia perché risulta per tabulas dai contratti prodotti (sia preliminare che definitivo) che il locatore non ha mai assunto su di sé un obbligo di acquisire le autorizzazioni amministrative necessarie allo svolgimento dell'attività imprenditoriale convenuta. A ciò si aggiunga che, da un lato, nel contratto si precisa che “i locali concessi in locazione siano adibiti ad uso produttivo/deposito, nello specifico ad autocarrozzeria, oltre alla parte destinata ad uffici” (per cui la destinazione d'uso quale autocarrozzeria non era l'unica possibile), e che, dall'altro, la verifica di compatibilità di una determinata attività imprenditoriale con la normativa urbanistica in vigore nella zona ove si intenda ubicarla non costituisce un obbligo del locatore (che tale attività non svolge), rientrando piuttosto nella diligenza ordinariamente esigibile da un imprenditore accorto nell'accertare le caratteristiche dell'attività svolta e del contesto territoriale di riferimento. Del resto, i vincoli ambientali gravanti sulla zona ove è ubicato l'immobile discendono da atti pubblici, conoscibili con l'ordinaria diligenza tanto dal locatore, quanto dal conduttore. Da ultimo, pur se l'appellante sostiene di non aver mai potuto esercitare in loco l'attività di autocarrozzeria, ciò tuttavia non gli ha impedito di continuare a detenere, traendone le relative
8 utilità, l'immobile sino alla data del rilascio, avvenuto il 15.07.2023 (v. messaggio e-mail
12.01.2023), e quindi per ben due anni dalla sottoscrizione del contratto definitivo.
In quest'ordine di concetti, non essendo stata pienamente dimostrata la responsabilità della società locatrice per i danni lamentati dalla non potendo altresì ravvisarsi un Parte_1
difetto di diligenza in capo all'appellata e dovendo comunque ritenersi che rientra nella diligenza ordinariamente esigibile da un imprenditore accorto la verifica le caratteristiche dell'attività svolta e dei vincoli ambientali insistenti sulla zona, la domanda risarcitoria proposta dalla Parte_1
non può essere accolta.
***
2.- Ad ogni buon conto, la domanda risarcitoria appare infondata anche in punto di prova del danno da lucro cessante.
Non vi è infatti dubbio che, per potersi configurare una danno economicamente apprezzabile da mancata redditività, l'attore avrebbe dovuto allegare e provare, sia pur in termini probabilistici, che la situazione di inutilizzabilità dell'immobile locato aveva comportato il venir meno di una utilità patrimoniale che secondo un giudizio di probabilità il creditore avrebbe conseguito se l'obbligazione fosse stata adempiuta, non essendo consentito il risarcimento di mancati guadagni meramente ipotetici. Ne consegue che la richiesta di liquidazione equitativa non è nella fattispecie praticabile, non avendo la conduttrice offerto riscontri istruttori certi da cui poter desumere la sussistenza e l'entità del danno che assume di aver subìto. Né è possibile una analisi statistica basata sulla normale redditività dell'esercizio, atteso che l'attività di autocarrozzeria, secondo quanto emerge dagli atti, non è mai stata di fatto operativa, per cui è impossibile stabilire su base statistica quale fosse la sua normale redditività. Nel caso concreto, quindi, il difetto di allegazione e prova comporta che non risulta dimostrabile, neanche per presunzioni, un pregiudizio in termini di mancata redditività, atteso che il nocumento lamentato può essere solo astrattamente ipotizzato come eventuale, ma non può sicuramente ritenersi probabile, in assenza di riscontri istruttori certi
(neanche di ordine statistico) offerti dalla parte asseritamente danneggiata.
Per tali ragioni, i primi due motivi di gravame vanno dunque entrambi respinti.
***
3.- Con il terzo motivo di gravame, l'appellante censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto non sussistente la responsabilità professionale dell'Ing. , che avrebbe Controparte_2 dovuto rendersi conto, nell'esercizio dell'incarico affidatogli, “dell'infattibilità del progetto intrapreso dalla propria cliente e, conseguentemente, notiziarla circa detta Parte_1
infattibilità, così da consentirle di adottare, alla luce degli ostacoli normativi emersi, la decisione
9 maggiormente tutelante per i propri interessi, decisione che, a seguito della conclusione della locazione, sarebbe stata recedere dal contratto di locazione con il minimo sacrificio economico”.
Il motivo non è fondato, non risultando dimostrato che l'Ing. abbia specificamente CP_2 assunto su di sé l'obbligo professionale di verificare la compatibilità dell'attività di autocarrozzeria con i vincoli ambientali stabiliti dagli strumenti urbanistici vigenti nella zona di riferimento. Al contrario, risulta per tabulas che le uniche due pratiche curate dall'Ing. attengono alla CP_2
valutazione di clima acustico ed alla pratica antincendio (cfr. copia pratiche e parcelle), poi utilizzate in allegato per la presentazione della SCIA, che è avvenuta ad opera di un altro studio professionale (studio Commerciale Lazzari & Associati). Trattasi, ad ogni buon conto, di pratiche elaborate in epoca successiva alla stipula del contratto di locazione definitivo del 17.03.2021
(pratica acustica: 28.04.2021; pratica antiincendio: 10.06.2021), per cui non vi è prova alcuna che l'operato dell'Ing. possa aver influito nella formazione della volontà della società CP_2
di concludere il contratto di locazione. Né, infine, la parte appellante ha allegato e Parte_1
dimostrato specifiche circostanze di fatto che dimostrino che la condotta del professionista sia stata in concreto contraddistinta da errori od omissioni tali da potersi ritenere violato il dovere di diligenza “media” di cui all'art.1176 secondo comma c.c. e, a maggior ragione, il dovere di diligenza “qualificata” di cui all'art.2236 c.c. (che, come è noto, limita la responsabilità civile del professionista ai soli casi di dolo o colpa grave, qualora la prestazione implichi la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà).
In quest'ordine di concetti, anche il terzo motivo di gravame va quindi disatteso.
***
4.- Alla luce delle considerazioni che precedono, deve concludersi per l'infondatezza dell'appello, che va quindi disatteso e respinto.
Le conclusioni raggiunte comportano, quale logico corollario, l'assorbimento di ogni altra questione.
Le spese del grado seguono la regola generale della soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
Si applica l'art. 1 comma 17 della legge 228\2012, che ha modificato l'art.13 del d.p.r.
n.115\2002, mediante l'inserimento del comma 1 quater, a mente del quale, se l'impugnazione principale o incidentale è respinta integralmente, o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione a norma del comma 1 bis, salvo eventuali motivi di esenzione.
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P.Q.M.


La Corte di Appello di Ancona, Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza del Tribunale di Pesaro n°431/2024 in data 02.05.2024, contrariis reiectis, così decide:
- rigetta l'appello;
- condanna la società appellante a rifondere alle parti appellate le spese del grado, che liquida, per ciascuna di esse, in complessivi €.3.500,00, oltre spese generali nella misura del 15% del compenso totale per la prestazione (art.2 D.M.10.03.2014), I.V.A. e C.A.P.;
- dichiara la ricorrenza dei presupposti oggettivi per il versamento, da parte dell'appellante, del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 115/2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012 n. 228, fatti salvi eventuali motivi di esenzione.
Così deciso nella camera di consiglio tenutasi in data 24 Aprile 2025.
IL PRESIDENTE est.
Luigi Santini
(Atto sottoscritto digitalmente)

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