REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai sigg. Magistrati
Dott. Cinzia Caleffi Presidente
Dott. Cristina Fois Consigliere – relatore
Dott. Doriana Meloni Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa di appello iscritta al n. 193 del Ruolo Generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, promossa da
(c.f. in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa Parte_1 P.IVA_1 dall'Avv. Stefano Carboni, come da procura in atti;

appellante
e
(C.F. ) in persona del Sindaco in carica dott. Controparte_1 P.IVA_2 CP_2
rappresentato e difeso dagli Avv.ti Valeria Paola Cubeddu e Francesco Masala dell'Avvocatura civica, come da procura in atti;

appellata e appellante incidentale
( ) in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa CP_3 P.IVA_3 dall'Avv. Carlo Cipriani, come da procura in atti;

appellata
All' udienza del 20 settembre 2024 la causa è stata tenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse di Parte_1
“Adversis reiectis
A) Previo accertamento e relativa declaratoria di quanto menzionato al capo II) dell'espositiva, dichiarare, a far data dal 30.09.2017 (ed anche ex art 3 del contratto di vendita ed ex art. 1456 c.c. colì richiamato), l'esclusivo e grave inadempimento contrattuale della in ordine al CP_3

contratto di vendita dell'azienda e, per l'effetto, stante l'insussistenza dei presupposti per
l'emissione del decreto ingiuntivo, revocare il medesimo.
B) Previo accertamento e relativa declaratoria di quanto indicato nel capo II) dell'espositiva dichiarare che il contratto di vendita (condizionata) dell'azienda si è “risolto di diritto”, per esclusivo fatto e colpa della dalla data del 30.08.2017 e che, per l'effetto, la CP_3 Pt_1 nulla deve alla per l'effetto e, anzi, dichiarare che l'azione, ex adverso proposta, è CP_3
illegittima, sia in fatto che in diritto, così come ogni consequenziale richiesta di pagamento e che, pertanto, nulla è dovuto dalla parte attorea– opponente (oggi appellante) alla CP_3
C) Previo accertamento di quanto riportato ai capi II) III) e IV) dell'espositiva e declaratoria dell'inadempimento contrattuale della dichiarare che la ha ragione e titolo per
CP_3 Parte_1 trattenere le somme già liquidate dalla e, per l'effetto, stante l'avverso inadempimento,
CP_3 si richiede che la Corte d'Appello voglia condannare la in persona del legale
CP_3 rappresentante pro-tempore, a: - riconsegnare alla l'azienda con i relativi beni già Parte_1 alienati (cui all'inventario) ed i locali o che, in difetto, venga ad essere condannata, in ogni caso, alla liquidazione dell'importo di Euro 100.000 s.e.o - condannare la anche mediante
CP_3
l'emissione di un'ordinanza interlocutoria, nelle more della Sentenza, a riconsegnare alla non solo i beni aziendali ma anche lo stesso immobile oggetto d'esercizio dell'attività Parte_1
aziendale e, quindi, il godimento del relativo immobile assunto in locazione - Condannare altresì
a riconoscere, quale parte conduttrice del rapporto concessorio-locativo, la CP_3 Parte_1 attesa la risoluzione di diritto del contratto (condizionato) di vendita d'azienda.
D) Previo accertamento di quanto espresso al capo I) ed al capo V) e relativa declaratoria confermare, in ogni caso, che il contratto relativo al godimento dell'immobile oggetto di
“concessione,, e della vendita condizionata dell'azienda, è e doveva qualificarsi, fin dal 2011, quale locazione ex lege 1978/392 e, per l'effetto, soggetto alla relativa disciplina imperativa normativa attinente, tra l'altro:
- la disdetta motivata entro il termine di 12 mesi previsto in contratto
- scadenza del 6+6 imposta ex lege
- ed ogni altro diritto imposto ex L. 392/1978 in capo al conduttore
Pt_1
E) Per l'effetto statuire che, attesa la risoluzione del contratto di vendita condizionata dell'azienda, per esclusivo fatto e colpa di parte conduttrice nel rapporto “concessorio,,/locatizio CP_3
abbia ragione e titolo per essere riconosciuta esclusivamente la escludendo qualsiasi Parte_1
diritto della CP_3 F) Condannare la a risarcire, in favore della i danni, diretti ed indiretti, in CP_3 Pt_1 ordine sia a quanto tratto nell'esercizio dell'attività sia a quanto percepibile con la diligenza media del buon padre di famiglia e ciò dalla data del 30/09/2017 e fino all'effettiva re-immissione nel possesso dell'azienda G) Per mero tuziorismo e solo in via subordinata, condannare la alla CP_3
liquidazione del saldo della vendita condizionando, tuttavia, sia il trasferimento dell'azienda (che del relativo contratto locatizio), all'effettivo pagamento del saldo del prezzo pattuito oltre interessi
e rivalutazioni e dei danni patiti e patendi.
Nei confronti del si rassegnano le seguenti alternative conclusioni: Controparte_1
H) Previo accertamento di quanto esposto ai capi I) e V) statuire, in ogni caso, che il contratto relativo al godimento dell'immobile in “concessione,, (ed oggetto della vendita condizionata dell'azienda), è e doveva qualificarsi, fin dalla data del 30.08.2011, quale locazione ex lege
1978/392 e, quindi, non quale “concessione, essendo tale qualifica illegittima e contraria alle prescrizioni imperative;
per l'effetto, statuire che il negozio giuridico doveva e debba essere sottoposto alla relativa disciplina imperativa e normativa che prevede, tra l'altro:
- la disdetta motivata entro il termine di 12 mesi previsto in contratto
- scadenza del 6+6 imposta ex lege
- ed ogni altro diritto imposto ex L. 392/1978 in capo alla Pt_1
I) Per l'effetto, previa declaratoria di quanto in premessa e previo accertamento dell'insussistenza della motivata disdetta imposta, ex lege, condannare il a : Controparte_1
- Riconoscere, quale esclusiva parte conduttrice, dalla data del 30.08.2017, (data di risoluzione della vendita d'azienda condizionata) riconoscendo, in capo alla stessa, il diritto Parte_1 all'acquisizione delle chiavi dell'immobile ed al godimento dello stesso, quale parte conduttrice, e ciò fino alla naturale scadenza del contratto imposta ex lege o, meglio, per un dodicennio e così elidendo il periodo di tempo dalla data del 30.08.2017 alla data di re immissione nel possesso di
Parte_1
L) Per l'effetto, condannare il Comune di Alghero e/o ad immettere, quale parte CP_3 conduttrice, nel godimento dell'immobile, (e dei beni aziendali) oggetto del già intercorso contratto concessorio/locatizio, da qualificarsi giuridicamente quale locazione commerciale ex lege
1978/392, la sola e ciò secondo quanto imposto ex lege. Parte_1
M) Per l'effetto, atteso il mancato godimento dell'immobile, e l'inadempimento contrattuale della
P.A. dalla data del 30.08.2017 (e fino alla successiva immissione nella detenzione della stessa), dichiarare legittima la sospensione del pagamento dei canoni atteso il contratto a prestazioni corrispettive e la sospensione del godimento per fatto e colpa non riconducibile a ma ad Parte_1
Co esclusivo fatto e colpa del e/o Controparte_1 CP_3 N) Previo accertamento e relativa declaratoria di quanto espresso al capo V) al capo VI) ed al capo VII dell'espositiva condannare il a risarcire i danni, diretti ed indiretti, Controparte_1 patiti e patendi da in ordine al mancato godimento dell'immobile e dell'azienda nelle Parte_1 more dell'intervenenda pronuncia e ciò in ragione, quantomeno, di Euro 30.000 annui s.e.o. salvo veriore accertamento.
O) Condannare il alla proroga della locazione per un intero dodicennio Controparte_1 dell'immobile locato elidendo il periodo dal 30.08.2017 fino alla reimmissione della Parte_1 nella detenzione e ciò attesa l'intervenuta violazione di prescrizioni imperative imposte ex lege
P) Per l'effetto, trattandosi di contratto a prestazioni corrispettive, dichiarare legittima, da parte della conduttrice la sospensione nella liquidazione dei canoni di locazione e ciò sino alla Pt_1
ri-immissione in possesso della e con proroga degli effetti del contratto per un Parte_1
continuativo 12ennio non essendo riconducibile alla il temporaneo godimento della Parte_1
(dal 30.08.2017 fino alla data di effettivo rilascio) essendo ciò da ricondurre a fatto e colpa CP_3
del e/o Controparte_1 CP_4
Q) Anche nelle more dell'intervenenda Sentenza ordinare al di non alienare o Controparte_1 di non concedere in godimento a terzi soggetti l'immobile e, in aggiunta, autorizzare la trascrizione della presente domanda da valere, evidentemente, anche nei confronti dei terzi aventi causa con il
R) In difetto, qualora il abbia modo d'alienare il bene, statuire, in Controparte_1 CP_1
ogni caso, che la ha diritto di prelazione e, in difetto d'adempimento della P.A., ha diritto di Pt_1
riscatto del bene venduto (e di ogni ulteriore diritto ex L. 392/1978) e ciò alle medesime condizioni dell'intervenuta vendita, salvo il risarcimento del danno e di tutti gli oneri e le spese conseguenti, anche, alla relativa revoca.
In via meramente subordinata e qualora, per assurdo, la Corte dovesse aver modo d'accogliere le avverse richieste, ivi compresa la stessa conferma del decreto ingiuntivo opposto,S) Condannare il
, in persona del Sindaco pro-tempore, a tenere indenne la da ogni Controparte_1 Parte_1
avversa pretesa attesa la violazione di imprescindibili prescrizioni imperative relative alla stessa qualificazione del rapporto inerente il godimento dell'immobile ed il falsus nomen juris attribuito all'intercorso rapporto negoziale e riconnesse, altresì, ad una anticipata ed illegittima richiesta restitutoria dell'immobile stesso
Nei confronti delle controparti e si rassegnano le ulteriori seguenti CP_3 Controparte_1
conclusioni:
T) In ogni caso, condannare a liquidare i canoni arretrati in favore del e CP_3 Controparte_1
ciò fino alla data di risoluzione della vendita e/o fino al 4/12/2019 anche manlevando da Pt_1 ogni avversa domanda U) In ogni caso, condannare le controparti, sulle somme eventualmente riconosciute in favore di alla liquidazione degli interessi e delle rivalutazioni con la Parte_1
capitalizzazione dalla domanda al saldo V) In ogni caso con vittoria di spese, competenze professionali (ed accessori di legge ivi compresa CPA, spese generali ed Iva) del doppio grado del giudizio condannando sia che il , in solido alla rifusione in favore CP_3 Controparte_1 del procuratore antistatario” .
Nell'interesse di CP_3
“ Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita rigettare l'appello proposto da e, per l'effetto, Parte_1
confermare la sentenza n. 358/2022, emessa dal Tribunale di Sassari, a definizione del giudizio n.
R.G. 3480/2019 per le ragioni di cui in narrativa. In ogni caso, con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio, oltre rimborso forfetario, i.v.a. e c.a.p., come per legge.
Nell'interesse del : Controparte_1
ogni contraria istanza, eccezione o difesa respinta;

B) respingere l'appello principale;

C) in accoglimento dell'appello incidentale, riformare la sentenza impugnata per i capi e nei limiti di cui all'espositiva e:
IN VIA PRINCIPALE
D) preso atto dell'esistenza dell'uso civico, come anche accertato dal Giudice di prime cure, accertare e dichiarare la natura concessoria del rapporto stipulato nel 2011 con la CP_5
Parte successivamente ceduto alla società
E) accertare e dichiarare che il contratto di concessione è scaduto in data 30.08.2017;
F) per l'effetto dell'accoglimento delle domande D) ed E) rigettare ogni pretesa risarcitoria.
IN VIA SUBORDINATA
G) dichiarare il difetto di giurisdizione del giudice ordinario in favore del Commissario per gli usi civici;

IN VIA ULTERIORMENTE SUBORDINATA
H) rimodulare il risarcimento del danno ai sensi dell'art. 1227 c.c. in quanto parte opponente avrebbe potuto integralmente eliminare il danno ponendo l'ordinaria diligenza;

IN OGNI CASO
I) con vittoria di spese, diritti ed onorari per entrambi i gradi di giudizio.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO ha chiesto e ottenuto dal Tribunale di Sassari un decreto ingiuntivo nei confronti di CP_3 [...] per la somma di € 38.000 più spese e interessi, dovuta a titolo di penale prevista da un Pt_1 contratto di cessione d'azienda stipulato tra le due società. Parte Nello specifico, in data 18 maggio 2017 aveva trasferito a un compendio aziendale CP_3 destinato all'esercizio di un bar. Tuttavia, il locale in cui si svolgeva l'attività apparteneva al Parte
, che lo aveva concesso in uso a in data 30 agosto 2011 con imminente Controparte_1
scadenza del rapporto di concessione. Proprio per tale ragione le società avevano pattuito una penale di € 38.000, dovuta dalla cedente alla cessionaria in caso di mancato rinnovo della concessione, circostanza che, peraltro, avrebbe reso di fatto impossibile l'esercizio dell'impresa sottesa all'azienda ceduta. aveva chiesto al Comune il rinnovo della concessione, ma le era stato opposto un diniego CP_3 perché le norme dell'Unione europea avrebbero imposto una procedura di gara per la riassegnazione della concessione. Pertanto, col decreto ingiuntivo la società cessionaria si era avvalsa della penale prevista nel contratto.
Parte ha ritualmente proposto opposizione, con chiamata in causa del Controparte_1
deducendo che il contratto avente ad oggetto il locale non poteva essere qualificato come concessione, perché il bene apparteneva al patrimonio disponibile dell'Ente. Pertanto, il CP_1
avrebbe dovuto rinnovare il contratto senza bisogno di gara, dato che era espressamente previsto il rinnovo automatico salvo disdetta entro dodici mesi prima della scadenza. Inoltre, l'opponente ha formulato domanda riconvenzionale per ottenere la risoluzione del contratto di cessione per inadempimento del cessionario, che non aveva mai versato il saldo del prezzo e aveva fruito della
Parte fideiussione prestata da per i canoni da versare al Inoltre, ha chiesto anche la CP_1
restituzione del compendio aziendale ceduto.
Si è costituita in giudizio eccependo l'infondatezza dell'opposizione perché la penale era CP_3
Parte stata espressamente prevista nel contratto e perché anche era inadempiente, dal momento che non aveva pagato imposte e tasse inerenti al compendio aziendale per € 51.352,79. Inoltre, ha eccepito l'infondatezza dell'avversa domanda di risoluzione, perché il versamento del saldo del prezzo era sottoposto a un termine a favore del cessionario, coincidente con la data di rinnovo della concessione da parte del Da ultimo, ha eccepito l'infondatezza della domanda di CP_1
restituzione, perché il rapporto concessorio col era stato ormai trasferito alla cessionaria. CP_1
Si è costituito in giudizio il , che ha eccepito la sussistenza di usi civici sul bene Controparte_1
oggetto di concessione. Pertanto, ha dedotto che tale bene è assoggettato al regime del demanio.
Inoltre, ha dedotto che aveva già riconsegnato il locale, mentre l'opponente non aveva alcun CP_3 Parte titolo per chiederne la restituzione. Da ultimo, il Comune ha chiesto la condanna di al pagamento di canoni insoluti.
Il Tribunale di Sassari ha istruito la causa documentalmente e ha deciso come di seguito.
Primariamente, ha respinto l'opposizione nella parte in cui contestava il diritto di al CP_3
pagamento della penale, dal momento che il rapporto col non era stato Controparte_1
rinnovato e si era pertanto verificato in ogni caso il presupposto della penale.
Parte Inoltre, ha respinto anche la domanda di risoluzione del contratto proposta da perché l'obbligo di versare il saldo del prezzo era condizionato alla rinnovazione della concessione, mai avvenuta.
Viceversa, ha respinto la domanda di restituzione dell'immobile, perché il rapporto era stato ceduto insieme all'azienda e, comunque, era ormai venuto a scadenza. Inoltre, ha respinto la domanda di riconsegna dei restanti beni aziendali, perché generica e sfornita di prova.
Viceversa, quanto ai rapporti col , il Tribunale ha statuito che era illegittimo il Controparte_1
diniego di rinnovo del rapporto di godimento del bene aziendale. Infatti il bene era stato sdemanializzato, sia tacitamente, perché aveva ormai perso ogni connotazione di pubblico interesse, sia formalmente, perché il Consiglio comunale ne aveva deliberato il passaggio al patrimonio disponibile già prima della stipula della concessione. Dunque, il rapporto tra Comune e conduttore doveva essere qualificato come locazione e non come concessione. Tuttavia, tale rapporto, qualunque ne fosse la natura giuridica, era stato ceduto alla e, pertanto, solo questa era CP_3
legittimata a pretendere la rinnovazione del contratto, così come pattuita. Per tale ragione, nessuna
Parte delle domande reipersecutorie di contro il poteva trovare accoglimento. CP_1
Parte Viceversa, il Tribunale ha accolto la domanda di manleva proposta da nei confronti del perché effettivamente l'illegittimo rifiuto di quest'ultimo di rinnovare il contratto a CP_1 CP_3
Parte ha causato l'inadempimento di e il conseguente suo assoggettamento alla penale contrattuale. Parte Allo stesso tempo, il Tribunale ha accolto la riconvenzionale del e ha condannato al CP_1 pagamento di canoni insoluti per € 51.252,79, disponendo la compensazione col controcredito di manleva.
Parte ha proposto appello principale, lamentando in sintesi quanto di seguito. La sentenza, pur essendo corretta con riguardo alla qualificazione come locazione del rapporto di godimento dell'immobile, è però errata nella parte in cui non ha riconosciuto il precedente inadempimento della cessionaria. Infatti, nella prospettazione dell'appellante, la somma di € 124.000 doveva essere liquidata entro il 30 settembre 2017 e, in ogni caso, la restante somma di € 26.000 doveva essere corrisposta in rate mensili, il tutto a prescindere dalla rinnovazione della locazione. Ciononostante, non si sarebbe mai attivata per chiedere la rinnovazione del contratto, se non dopo la diffida CP_3
Parte fatta da avente già, essa stessa, effetto risolutivo del contratto. Inoltre, ha impugnato il capo di sentenza che ha respinto la domanda di restituzione dell'immobile. Infatti, nella prospettazione dell'appellante, il rapporto di godimento aveva natura di locazione e, come tale, in mancanza di disdetta si era rinnovato per ulteriori sei anni. Dunque, al momento della risoluzione del contratto tale locazione era ancora in essere, e il cedente sarebbe dovuto rientrare nella disponibilità del bene
Parte aziendale. Inoltre, ha censurato il capo di sentenza che ha rigettato la domanda di restituzione dei beni aziendali, perché la domanda era circostanziata ed erano state dedotte prove sul punto.
Inoltre, l'appellante lamenta l'erroneo rigetto delle domande risarcitorie nei confronti del CP_1
Parte che col proprio illegittimo comportamento non solo ha esposto al pagamento della penale, ma ha impedito alla cedente di ottenere i proventi della cessione. Da ultimo, l'appellante principale ha lamentato l'erroneità della sentenza nella parte in cui ha accolto la domanda di pagamento dei canoni formulata dal dal momento che il creditore avrebbe dovuto far precedere la CP_1
domanda giudiziale da una diffida, mai effettuata. Infine, l'appellante principale ha censurato anche il capo sulle spese.
Si è costituito in giudizio il , che ha proposto appello incidentale. L'Ente ha Controparte_1 dedotto l'erroneità della sentenza, nella parte in cui non ha riconosciuto la perdurante appartenenza del bene de quo al demanio comunale, dal momento che risulta gravato da usi civici. Di conseguenza, il giudice avrebbe errato nel qualificare come contratto di locazione il provvedimento
Parte che aveva attribuito l'uso del bene a perché si trattava di una concessione di bene demaniale, come tale non rinnovabile automaticamente. Logica conseguenza di ciò è che il Tribunale non
Parte avrebbe potuto condannare il a risarcire il danno derivato a dalla mancata CP_1 rinnovazione della concessione. Sull'appello principale, il ha dedotto l'infondatezza del CP_1 motivo volto a far valere la responsabilità del dal momento che l'Ente non aveva alcun CP_1
Parte rapporto con e si è limitato a opporre la non rinnovabilità automatica della concessione, ricevendo il bene, peraltro spontaneamente restituito da In subordine, qualora si ritenesse CP_3 sussistente la responsabilità del l'appellante incidentale ha chiesto di valutare l'inerzia di CP_1
Parte e ai sensi dell'art. 1227 c.c. CP_3
Ha resistito in giudizio, deducendo l'inammissibilità dell'appello principale e la sua infondatezza nel merito.
MOTIVI DELLA DECISIONE
È opportuno muovere le mosse dall'esame dell'appello incidentale del che coinvolge una CP_1
Parte questione notoriamente pregiudiziale rispetto alla decisione sul rapporto tra e ovvero la CP_3
natura giuridica del bene aziendale, concesso dal e la conseguente rinnovabilità del titolo CP_1
sotteso al godimento del bene.
L'appello incidentale è fondato. Come correttamente dedotto dal con l'appello incidentale, non è stato oggetto di specifica CP_1
Parte contestazione nel giudizio di primo grado che il bene, in cui e poi avevano svolto la CP_3
propria attività, è gravato da usi civici. Il fatto, allegato dal fin dalla costituzione in CP_1 giudizio in primo grado, è stato anche provato con la produzione in giudizio dell'elenco dei beni demaniali, mai contestato dalle parti per ben due gradi di giudizio. È pertanto tardiva ogni diversa e Parte contraria argomentazione spesa da per la prima volta nella comparsa conclusionale depositata in appello.
Ora, come noto il regime giuridico dei beni gravati da uso civico, quando siano di appartenenza pubblica, è assimilabile al demanio. Tuttavia, diversamente da quanto statuito dal Tribunale in prime cure, la perdita della demanialità deve avvenire necessariamente attraverso un provvedimento espresso. Infatti, l'art. 15, L.R. 12/1994 stabilisce, al co. 2, che “gli atti di disposizione degli immobili ad uso civico (mutamenti di destinazione, concessioni in affitto, alienazioni, permute) devono essere preventivamente autorizzati, a pena di nullità, con decreto dell'Assessore regionale dell'agricoltura e riforma agropastorale”. Dunque, la delibera del Consiglio comunale, che aveva accertato la perdita di vocazione pubblica dell'uso del bene in questione, non poteva costituire né un atto di sdemanializzazione formale, perché a ciò osta il procedimento amministrativo tratteggiato dalla L.R. 12/1994, né un indice di sdemanializzazione tacita, perché tale forma di mutamento del regime di appartenenza non è consentito per i beni gravati da usi civici.
Dunque, come dedotto dal il bene, al momento della scadenza della Controparte_1
concessione, era ancora di appartenenza demaniale. Da ciò discende che il rapporto tra il Comune e
Parte
poi ceduto alla insieme con l'azienda, non può essere qualificato come “contratto di CP_3 locazione”. Piuttosto, si tratta di una concessione di bene demaniale e, come tale, non è ammessa l'automatica rinnovazione.
Come noto, all'epoca dei fatti era vigente il precedente codice dei contratti pubblici, recato dal d.lgs. 50/2016. L'interpretazione ampiamente prevalente della giurisprudenza amministrativa riteneva che il c.c.p. e le direttive eurounitarie di cui era attuazione imponessero un ambito oggettivo di applicazione dell'obbligo di evidenza pubblica più lato rispetto al mero ambito dei contratti passivi di appalto e concessione pubblici. Infatti era ius receptum che le stazioni appaltanti, tra cui rientra certamente il , avessero l'obbligo di “mettere a gara” anche i Controparte_1
contratti attivi, cui possono essere assimilate le concessioni demaniali, se da essi potesse nascere una prospettiva di guadagno per il privato, da non sottrarre alle normali logiche di mercato (il principio è affermato fin da Consiglio di Stato, sez. VI, 2 marzo 2001, n. 1206; ma anche C.d.S., sez. IV, 15 febbraio 2002, n. 934; sez. V, 18 novembre 2004, n. 7554; sez. VI, 25 gennaio 2005, n.
168; sez. VI, 10 gennaio 2007, n. 30). Ora, pare di piana evidenza che la concessione che attribuisce l'uso particolare di un bene demaniale ad uso commerciale, e dunque sostanzialmente sottratto a ogni destinazione pubblica, costituisce in re ipsa una prospettiva di guadagno per il privato. Pertanto, correttamente il CP_1 ha escluso l'automatica rinnovabilità del rapporto concessorio con con ciò facendo avverare CP_3 la condizione prevista nel contratto di cessione d'azienda.
Ciò comporta l'accoglimento del gravame incidentale del cui non può essere imputata CP_1
alcuna responsabilità con riferimento al conseguente scioglimento del contratto di cessione d'azienda, il cui rischio era negozialmente assunto in via esclusiva dal cedente. Parte L'appello principale della invece, non può trovare accoglimento per le seguenti ragioni.
Primariamente è opportuno premettere che, di fatto, il ricorso per decreto ingiuntivo di e la CP_3
Parte successiva opposizione di sottendono, di fatto, la prospettazione di due pretese risolutorie contrapposte del contratto di cessione d'azienda. Emerge per tabulas, infatti, che nessuna delle parti ha più la volontà di dare esecuzione agli impegni in esso previsti. Pertanto, è necessario scrutinare congiuntamente e comparativamente i pretesi inadempimenti delle parti, pur sempre attraverso la lente delle censure prospettate dall'appellante connaturata alla natura impugnatoria del presente giudizio.
Ebbene, la di fatto si è avvalsa di una clausola risolutiva espressa. Infatti, non può essere CP_3
interpretata diversamente la clausola finale dell'art. 3 del contratto di cessione d'azienda. Il testo negoziale prevede sì il pagamento di una sola penale. Tuttavia, è evidente che l'obbligo di corrispondere la penale sottende un inadempimento del cedente cui consegue il sostanziale venir meno della causa del contratto di cessione. Infatti, la mancata rinnovazione della concessione, fatto del terzo cui il cedente si obbliga ai sensi dell'art. 1381 c.c., fa venir meno l'intera causa traslativa dell'azienda, dal momento che l'impresa a essa sottesa è esercitata esclusivamente nel locale demaniale. Dunque, la mancata rinnovazione della concessione obbliga sì il cedente a corrispondere la penale, ma fa anche venir meno automaticamente il contratto di cessione, perché di fatto ne rende impossibile la causa.
Parte Dunque, mentre l'inadempimento di è ontologicamente causale e, dunque, fa venir meno di per sé il contratto, viceversa la mora di nella corresponsione del prezzo deve essere CP_3
apprezzata secondo gli ordinari criteri dell'azione di risoluzione per inadempimento del contratto, esercitata in via riconvenzionale dall'opponente, odierno appellante principale. Ora, correttamente il
Tribunale ha respinto la domanda dell'opponente, perché non può in realtà dirsi CP_3 inadempiente. Infatti, con evidente chiarezza il contratto sottopone l'obbligazione della di CP_3 versare la somma di € 124.000 alla condizione, posta unilateralmente a suo favore, di rinnovazione della concessione demaniale. Stabilire infatti che una somma è dovuta a far data da un certo giorno o, se successivo, a far data dall'avversarsi di un evento futuro e incerto significa dedurre che: a)
l'obbligazione è condizionata all'evento della rinnovazione della concessione;
b) se questa si verifica prima del 30 settembre 2017, allora l'obbligazione è ulteriormente sottoposta al termine del
30 settembre 2017. Dunque, fino a che la concessione non era rinnovata, non era esigibile l'obbligo della di versare la somma alla cedente. CP_3
Egualmente condizionata deve ritenersi l'obbligazione di pagare le rate mensili da € 1.300. Non è ammissibile una diversa interpretazione del contratto. In primis perché il testo stesso qualifica la somma di € 26.000 come “residua”, con ciò implicitamente dando atto che questa sarà dovuta solo a seguito del pagamento della precedente somma di € 124.000. Inoltre, perché ciò è lasciato intendere dall'individuazione del termine di versamento della somma nella medesima data cui si sarebbe dovuta versare la somma di € 124.000, se solo si fosse avverata la condizione di rinnovazione della concessione demaniale. Dunque, è evidente che il mancato avversarsi di tale condizione incide negativamente sia sull'obbligo di pagare la somma di € 124.000 sia sull'inizio della rateazione della residua somma di € 1.300.
Pertanto, a non può essere imputato alcun inadempimento, dal momento che il venir meno CP_3
della causa del contratto è dipeso esclusivamente dal mancato rinnovo della concessione demaniale, il cui rischio era stato assunto esclusivamente da Pt_1
La qualificazione del 'contratto' col come concessione rende superfluo l'esame del motivo CP_1 sub V dell'appello principale, con cui l'appellante deduce la contraddittorietà della sentenza, là dove ha qualificato come contratto di locazione la fattispecie, senza però applicare la disposizione che ne prevedeva il rinnovo automatico. Infatti, trattandosi di concessione di bene demaniale, è evidente che era escluso ogni rinnovo automatico.
Viceversa, è infondato il motivo di appello afferente al rilascio dell'immobile in favore di Pt_1
Tuttavia, la motivazione della sentenza di prime cure va rettificata sul punto. Infatti, il contratto di cessione d'azienda è venuto meno a seguito del mancato rinnovo della concessione demaniale, dunque la ratio decidendi del rigetto della domanda di rilascio dell'immobile non può essere certo
Parte la carenza di “legittimazione attiva” in capo a dato che la vicenda circolatoria della concessione demaniale è venuta meno retroattivamente. Il punto è però che è venuta meno anche la
Parte concessione demaniale, dato che è fisiologicamente scaduta. Dunque, non ha nessun diritto di entrare in possesso di un bene demaniale. Pertanto, il motivo di appello è comunque respinto, con la precisazione che la domanda di rilascio dell'immobile, in cui era esercitata l'attività di bar, non può Parte trovare accoglimento perché il rapporto concessorio è concluso e, dunque, non ha alcun diritto su un immobile appartenente al demanio del . Controparte_1 Parte Da ultimo, resta da esaminare il motivo di appello, con cui la si duole del rigetto della domanda di restituzione dei beni aziendali. Il giudice di prime cure l'ha respinta perché l'allora opponente non ha specificato quali fossero i beni, di cui chiedeva la restituzione. Infatti, dal contratto di cessione di azienda si evince che, oltre alla conduzione dell'immobile, la cedente ha trasmesso alla cessionaria anche la proprietà di un insieme di beni, evidentemente strumentali all'esercizio dell'attività di impresa, compendiati in un inventario allegato al contratto. Tuttavia, le parti non hanno prodotto tale contratto in giudizio. L'appellante censura il capo di sentenza perché sarebbe erroneo, in quanto aveva prodotto un compendio fotografico dei beni in questione e aveva dedotto prova testimoniale, non ammessa dal Tribunale. L'appellante osserva che il giudice avrebbe dovuto condannare comunque alla restituzione dei beni, dato che la loro materiale individuazione sarebbe stata una questione deducibile semmai in sede esecutiva. Da ultimo, l'appellante deduce che il giudice avrebbe dovuto, se non condannare alla restituzione, comunque condannare al risarcimento del danno, come richiesto.
Il mezzo censorio non coglie nel segno. Infatti, la domanda di restituzione dei beni è rimasta del tutto indeterminata quanto al petitum. Infatti, il compendio fotografico prodotto in giudizio non vale certo a identificare, negli stretti termini in cui deve essere formalizzata un'azione reipersecutoria, i beni oggetto della domanda di restituzione. Quanto alle prove testimoniali, correttamente il giudice ne ha negato l'ammissione, dato che l'inventario dei beni era in realtà una circostanza documentale,
e documentabile attraverso la produzione in giudizio del relativo allegato all'atto di cessione di azienda. Se la stessa parte interessata all'accoglimento della domanda non ha prodotto in giudizio tale prova, peraltro liquida e di semplice interpretazione, è evidente che questa non può poi censurare la sentenza, perché il giudice non ha ammesso la prova per testi sulla medesima circostanza di fatto, pur documentale.
Quanto al mezzo di censura, con cui l'appellante si duole del mancato risarcimento del danno, questo è infondato sotto molteplici aspetti. In primis, la Corte osserva che l'obbligazione risarcitoria non può che nascere da un illecito. Nel presente caso la risoluzione del contratto di cessione è stata
Parte causata dall'inadempimento di rispetto all'obbligazione del fatto del terzo. Dunque, manca l'ubi consistam di un qualsiasi obbligo risarcitorio in capo a Viceversa, se con tale domanda CP_3 risarcitoria l'appellante intendeva proporre non un'azione di risarcimento del danno da risoluzione del contratto, ma un rimedio alternativo all'azione reipersecutoria di restituzione dei beni aziendali, in conseguenza della rimozione degli effetti del contratto, comunque il mezzo di censura è infondato. Infatti, un'azione risarcitoria siffatta sconta comunque lo stesso vizio dell'azione reipersecutoria, ossia il difetto di prova sul petitum. Non si vede come il Tribunale avrebbe dovuto, o potuto, liquidare il valore di beni aziendali della cui perdurante esistenza non è stata fornita la prova.
Pertanto, anche tale motivo di appello è da respingere.
Parte Resta da esaminare il motivo di appello, con cui la si duole dell'accoglimento della domanda riconvenzionale di pagamento dei canoni proposta dal Comune. L'appellante lamenta che il
Tribunale avrebbe errato ad accoglierla, nonostante il non avesse mai diffidato la parte di CP_1 pagare i canoni. Da ultimo, l'appellante lamenta che il non avrebbe escusso la polizza CP_1
fideiussoria accesa per il pagamento dei canoni.
Entrambe le deduzioni sono prive di pregio.
Quanto alla previa diffida, nessuna norma né principio civilistici impongono al creditore di diffidare il debitore prima di agire in giudizio per ottenere l'adempimento del proprio credito. Infatti, la mancata diffida certo non priva il creditore del diritto di adire il giudice, a fronte dell'inadempimento del debitore. In ogni caso, anche a voler ammettere che la mancata diffida possa avere un qualche effetto, l'appellante comunque erra, perché non considera che nel presente caso la mora debendi ha operato ex re. Infatti, si tratta di obbligazione di pagare una somma di denaro al domicilio del creditore. Come tale, si tratta di un'obbligazione in cui il semplice inadempimento, alla scadenza del termine, già vale a costituire ex se in mora il debitore. Pertanto,
l'argomento è privo di pregio e deve essere respinto.
Da ultimo, la mancata escussione della polizza fideiussoria non ha alcun effetto estintivo sull'obbligazione principale. Infatti, l'esistenza di un garante non priva certo il creditore del diritto di agire contro l'obbligato principale. Dunque, a fronte dell'inadempimento dell'obbligo di pagare i canoni, correttamente il Tribunale ha condannato il debitore all'adempimento.
Pertanto, l'appello incidentale è destituito di fondamento.
La Corte osserva che l'accoglimento dell'appello incidentale del fa venir meno il dovere di CP_1
Parte esaminare il motivo dell'appello principale, con cui la lamenta la mancata condanna del pur soccombente, a pagare le spese di lite. Infatti, l'accoglimento dell'appello incidentale CP_1
determina la non soccombenza del cui, al contrario, devono essere rifuse le spese di CP_1
entrambi i gradi del giudizio.
Parte dovrà rifondere le spese del presente giudizio anche in favore di in ragione della CP_3
soccombenza, dandosi anche atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 bis e 1 quater DPR n. 115/2002.

PQM

La Corte, disattesa ogni diversa deduzione eccezione e domanda, definitivamente decidendo, in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Sassari n. 358/2022, pubblicata il 31.3.2022, che si conferma nella restante parte:
1) rigetta l'appello proposto da Parte_1
2) accoglie l'appello incidentale e, per l'effetto,
- accerta la natura demaniale del locale oggetto di causa e la scadenza della concessione alla data del 30.8.2017;
- assolve il dalle pretese risarcitorie formulate da compresa Controparte_1 Parte_1
quella di manleva;

- condanna in persona del legale rappresentante a rifondere in favore del Parte_1 [...]
le spese di lite del primo grado del giudizio, che liquida in € 6.738,00 per CP_1
compensi professionali oltre accessori di legge;

3) condanna in persona del legale rappresentante a rifondere in favore di entrambe Parte_1
parti appellate le spese di lite del presente giudizio, che liquida nei valori medi del relativo scaglione (da € 26.001 ad € 52.000) e minimi per la fase trattazione/istruttoria in complessivi € 8.469 (€ 2058 studio – € 1418 introduttiva - € 1523 trattazione – € 3.470 decisionale) per compensi professionali in favore di ciascuna parte appellata, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA.
Dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento del doppio del contributo unificato da parte di ai sensi dell'art. 13 comma 1 bis e 1 quater DPR n. 115/2002. Parte_1
Così deciso in Sassari nella Camera di Consiglio del 9/1/2025.
Il consigliere estensore Il Presidente
Dr.ssa Cristina Fois dr.ssa Cinzia Caleffi