Repubblica italiana
In nome del popolo italiano
Corte d'appello di Catanzaro
Sezione seconda civile
La Corte d'appello di Catanzaro, seconda sezione civile, riunita in camera di consiglio e composta dai dottori
Silvana Ferriero presidente
Biagio Politano consigliere
Anna Maria Torchia consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa n. 875 del R.G.A.C. dell'anno 2024, avente a oggetto un contratto di locazione e vertente
TRA
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. , difesi dall'avvocato Caterina Gioffrè C.F._2
Parte appellante
e
(C.F. ), difesa dall'avvocato Controparte_1 C.F._3
Francesco Cuteri
Parte appellata
Conclusioni delle parti
Per la parte appellante: “in totale riforma dei capi sopra elencati della sentenza N. 755/2024 - R.G. n. 473/2023 notificata il 13.05.2024, in
1

virtù di quanto sopra rappresentato, interamente riformare la sentenza impugnata e per l'effetto:
- In via preliminare e cautelare concedere la sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata, per i motivi esposti in narrativa;

- Riformare la sentenza nella parte in cui il Giudice ha condannato i coniugi e al pagamento in favore della Parte_1 Parte_2
Sig.ra della somma di euro 5.590,00 oltre interessi Controparte_1
legali essendo i conduttori creditori nei confronti dell'appellata e non ricorrendone i presupposti di legge;

- In accoglimento della spiegata riconvenzionale in primo grado, accertare e dichiarare che la locatrice si è resa inadempiente agli obblighi contrattuali, e per l'effetto, condannare la stessa al pagamento dell'importo di euro 2.820,00, somma corrispondente al maggior prezzo che i coniugi hanno pagato, fino al mese di giugno 2022, per l'affitto dell'intero immobile e per le spese condominiali.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari del doppio grado di giudizio.”
Per la parte appellata: “Che la Corte Ecc.ma, contrariis reiectis, voglia respingere siccome inammissibile, improcedibile o comunque infondato l'appello proposto confermando integralmente la sentenza di primo grado, con vittoria di spese e compensi del presente grado di giudizio oltre CPA come per legge, da distrarsi ai sensi dell'art. 93 cpc in favore del sottoscritto procuratore.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
E MOTIVI DELLA DECISIONE
Il giudizio di primo grado risulta esaurientemente esposto nella sentenza impugnata nei termini che seguono: “1. Con atto di citazione per la convalida di sfratto, ha adito l'intestato Tribunale Controparte_1
2 premettendo di essere proprietaria di un appartamento sito in Soverato, viale Kennedy, n. 92 e di averlo concesso in locazione a Controparte_2
e , con contratto del 1° ottobre 2020, registrato in pari data
[...] Parte_2
presso l'Agenzia delle Entrate di Catanzaro al n. 3355 serie 3T; che il canone convenuto ammonta a 4.920,00 euro l'anno da corrispondersi in rate anticipate mensili di euro 410,00 ed euro 20,00 mensili per spese di condominio e tassa dei rifiuti.
Nel dedurre che i conduttori si sono resi morosi del pagamento dei canoni per i mesi di luglio-dicembre 2022 e gennaio 2023, ha concluso chiedendo la convalida dello sfratto.
Nel costituirsi in giudizio, e si Parte_1 Parte_2
sono opposti allo sfratto deducendo che la locatrice, in palese violazione del contratto di locazione e in difformità alla planimetria catastale, ha subaffittato parte dello stabile a uno straniero, tale sig. , facendo Per_1
così decadere l'agibilità rilasciata in precedenza dal Comune;
che, in ogni caso, tale nuovo affittuario molesta e disturba la famiglia Parte_3
tanto che in una occasione (giorno 12 dicembre 2022) si è reso necessario l'intervento dei carabinieri.
Deducendo, infine che il canone e le spese risultano corrisposte per l'intera unità immobiliare nonostante i conduttori abbiano goduto solo di una porzione dello stesso, i resistenti hanno concluso chiedendo il rigetto dell'intimato sfratto e, in via riconvenzionale, la condanna al pagamento di euro 2.820,00 quale somma corrispondente al maggior prezzo che i coniugi hanno pagato fino al giugno 2022 per l'affitto dell'intero immobile e per le spese condominiali oltre alla somma di euro 860,00 versate quale deposito cauzionale, non imputabile in conto canoni come da punto 10) del contratto.
Con provvedimento del 6 marzo 2023, il Tribunale, rigettata la richiesta di convalida di sfratto, ha disposto il provvisorio rilascio sul
3 presupposto che l'opposizione non appariva fondata su prova scritta e che non sussistevano gravi motivi contrari alla pronuncia di rilascio.
Concesso termine per l'espletamento della procedura di mediazione oltre che il mutamento del rito con termine per il deposito delle memorie integrative, con memoria del 5 ottobre 2023 parte ricorrente ha dato atto che l'immobile è stato rilasciato in data 26 settembre 2023, reiterando, per il resto, le proprie difese.
Nelle resistenze di parte intimata, accertato l'esito negativo della mediazione, la causa è stata rinviata all'udienza odierna per la discussione ai sensi dell'art. 429 c.p.c.”
Il Tribunale di Catanzaro, con la sentenza n. 775 del 4 aprile 2024, resa a definizione del giudizio n. 473/2023 R.G., aveva dichiarato la cessazione della materia del contendere sulla domanda di rilascio dell'immobile, avvenuto in corso di causa.
In merito alla domanda di pagamento dei canoni, il giudice di primo grado aveva accertato che il locatore aveva assolto l'onere probatorio mediante la produzione in giudizio del contratto di locazione, mentre i conduttori si erano limitati a eccepire la legittimità della pretesa, deducendo una presunta limitazione del godimento dell'immobile derivante da un contratto di subaffitto non autorizzato, che ne avrebbe causato la perdita dell'agibilità.
Il tribunale aveva evidenziato come la mancanza del certificato di agibilità non esoneri automaticamente il conduttore dall'obbligo di pagamento dei canoni, in assenza della prova di un concreto pregiudizio, che nel caso di specie non era stata fornita.
Era emerso, inoltre, che il contratto con il sig. era anteriore Per_1
a quello stipulato dai resistenti e tale circostanza aveva smentito la tesi di una sopravvenuta limitazione del godimento.
4 Il giudice di primo grado aveva considerato contraddittoria la condotta processuale dei conduttori, i quali avevano richiesto la restituzione di somme fin dall'inizio del rapporto, facendo così presumere che la situazione dell'immobile fosse stata nota e accettata sin dall'origine.
Aveva escluso, inoltre, il tribunale che le molestie lamentate dai resistenti potessero rilevare ai sensi dell'art. 1585 c.c., trattandosi di mere molestie di fatto.
Alla luce di tali considerazioni, il giudice di primo grado aveva ritenuto ingiustificata la sospensione del pagamento dei canoni e, accertato un inadempimento non di scarsa importanza, aveva dichiarato la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c., condannando i conduttori al pagamento della somma complessiva di € 6.450,00, oltre interessi legali,
a titolo di canoni e spese condominiali dovuti per il periodo da luglio 2022
a settembre 2023.
Quanto alle domande riconvenzionali, il giudice di primo grado aveva rigettato quella relativa alla restituzione dei canoni versati in eccedenza, rilevando che non era stato provato un godimento solo parziale dell'immobile.
Il tribunale aveva accolto, invece, la domanda di restituzione del deposito cauzionale di € 860,00, somma la cui corresponsione all'atto della stipula del contratto di locazione era risultata incontestata, disponendo la compensazione giudiziale tra il credito dei conduttori per il deposito e il maggiore credito del locatore per i canoni dovuti, determinando l'importo finale dovuto dai conduttori a favore del locatore della somma di € 5.590,00.
Avverso la predetta sentenza hanno proposto appello Pt_1
e , lamentando che il giudice di primo grado
[...] Parte_2
5 avrebbe errato nella valutazione dei fatti e nell'applicazione delle disposizioni relative al contratto di locazione.
Gli appellanti affermano di aver pagato un canone per l'intero immobile, ma di aver utilizzato solo una parte dello stesso, in quanto la parte appellata avrebbe diviso abusivamente l'appartamento, locandone una parte a terzi, come si evincerebbe dal contratto stipulato con il sig.
. Per_1
La divisione dell'immobile sarebbe stata effettuata, secondo gli appellanti, senza la necessaria autorizzazione da parte degli enti competenti e non era stata dichiarata nel contratto oggetto di giudizio.
Gli appellanti ritengono che, in virtù di tale situazione, il tribunale avrebbe dovuto riconoscere che si era verificato un inadempimento da parte del locatore, che aveva locato loro un immobile non conforme alle planimetrie e privo di agibilità.
Il pagamento del canone per la locazione dell'intero appartamento nonostante il parziale godimento giustificherebbe, secondo gli appellati, la sospensione del pagamento dei canoni, legittima secondo i principi di buona fede e correttezza contrattuale.
Gli appellanti contestano, inoltre, il rigetto della domanda riconvenzionale con la quale avevano chiesto la restituzione delle somme pagate in eccesso, per il maggior canone che avevano versato fino a giugno 2022: il giudice di primo grado avrebbe dovuto accogliere la richiesta, in quanto la locatrice aveva reso loro impossibile l'effettivo e integrale godimento dell'immobile.
Si è costituita in giudizio argomentando per Controparte_1
l'infondatezza dell'appello e la conferma della sentenza impugnata.
Con ordinanza del 3 ottobre 2024, la corte ha rigettato l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata.
6 All'esito dell'udienza del 14 maggio 2025, sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa è stata decisa mediante lettura del dispositivo.
Occorre preliminarmente dare atto del passaggio in giudicato dei capi della sentenza con cui è stata dichiarata cessata la materia del contendere sul rilascio dell'immobile e accolta la domanda riconvenzionale relativa alla restituzione del deposito di € 860,00, in quanto non oggetto di specifica impugnazione.
Ancora in via preliminare, ritiene la corte, condividendo la decisione del giudice di primo grado, che la causa possa essere decisa sulla base della documentazione prodotta in giudizio dalle parti, senza necessità delle richieste istruttorie formulate nel giudizio di primo grado dall'odierna parte appellante, rigettate dal tribunale e reiterate nel giudizio di appello.
L'appello è infondato e dev'essere rigettato per le considerazioni che seguono.
Secondo gli appellanti il tribunale avrebbe erroneamente escluso l'inadempimento del locatore, nonostante l'asserita prova dell'errata indicazione catastale dell'immobile locato, della sua divisione abusiva e del conseguente mancato godimento integrale dell'immobile stesso.
Tali doglianze sono infondate.
In primo luogo, l'errore nell'indicazione del subalterno catastale nel contratto di locazione è stato corretto, su richiesta del locatore, da parte dell'Agenzia delle Entrate, precisamente da sub 25 a sub 19 parziale, come documentato in atti.
Si tratta, invero, di un mero errore materiale che, come tale, non ha inciso sulla validità ed efficacia del contratto di locazione, né sull'effettiva disponibilità dell'immobile da parte dei conduttori.
7 Indipendentemente dall'indicazione catastale, infatti, l'immobile locato è rimasto invariato dalla stipula del contratto fino al rilascio e gli appellati non hanno fornito in giudizio la prova dell'intenzionalità, da parte del locatore, di indicare un appartamento diverso nel contratto al fine di giustificare un canone di locazione più elevato.
In secondo luogo, per quanto concerne la presunta divisione abusiva dell'immobile e la locazione di parte dello stesso a un terzo – segnatamente al sig. – non risulta fornita adeguata prova della Per_1
materiale sottrazione di porzioni dell'immobile originariamente locato ai conduttori appellanti, né un'interferenza diretta nel godimento del bene stesso.
Gli appellanti non hanno dato effettivo riscontro delle parti dell'immobile locato che sarebbero state loro precluse a fronte del presunto subaffitto di parte di esso al sig. , né in che modo ciò ne Per_1
avrebbe limitato l'uso secondo la destinazione pattuita.
Essi si sono limitati a riferire genericamente la presenza di un solo bagno e la mancanza di due camere, rispetto alla planimetria prodotta in giudizio, senza fornire un riscontro oggettivo che consenta di accertare tale minor godimento rispetto a quanto contrattualmente previsto.
La doglianza secondo cui l'immobile sarebbe stato privo di agibilità o difforme dal punto di vista urbanistico in quanto abusivamente suddiviso non può condurre a diverse conclusioni.
Come affermato dalla Corte di cassazione, infatti, la mancanza di agibilità o di titoli abilitativi non determina, di per sé, un inadempimento del locatore, se non incide concretamente sull'uso pattuito dell'immobile.
Spetta al conduttore l'onere di allegare e provare di aver subito e sofferto un pregiudizio concreto (Cass., sez. III, 21 agosto 2020, n.
17557), che, nel caso in esame, non è stato né specificamente dedotto né dimostrato dagli appellanti.
8 Al di là delle considerazioni suesposte, documentalmente provato
è che il contratto di locazione col sig. sia precedente rispetto a Per_1
quello sottoscritto tra le parti del presente giudizio, risalendo il primo al
1° novembre 2019 e registrato il 4 novembre 2019 e il secondo al 1° ottobre 2020 e in pari data registrato presso l'Agenzia delle Entrate di
Catanzaro.
Da tale considerazione discende l'infondatezza della doglianza degli appellanti in relazione all'inadempimento del locatore.
Non è ragionevolmente configurabile un successivo parziale godimento dell'immobile locato agli appellati, posto che parte dell'immobile di cui al sub 19 era stato precedentemente locato al sig.
. Per_1
Parimenti infondata è la pretesa restitutoria azionata in via riconvenzionale, fondata sull'asserito pagamento di somme in eccesso.
Contrariamente a quanto affermato dagli appellanti, infatti, il locatore appellato ha fornito la prova dell'esistenza del contratto, mentre i conduttori appellanti non hanno prodotto in giudizio alcun elemento idoneo a dimostrare una limitazione nel godimento dell'immobile locato che giustifichi la restituzione di presunte somme versate in eccedenza.
Il motivo d'appello relativo alle spese del giudizio di primo grado rimane assorbito dal rigetto del motivo, congiuntamente proposto, relativo alla domanda di accertamento dell'inadempimento del locatore e alla domanda riconvenzionale.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia, dell'attività defensionale svolta e della complessità della causa, che giustificano l'applicazione dei parametri minimi dello scaglione di riferimento (da €

5.201 a € 26.000), per le fasi di studio, introduttiva, di trattazione e decisionale.
9 Occorre, infine, dare atto che sussistono i presupposti per la maggiorazione del contributo unificato, ove dovuto, ai sensi dell'art. 13, comma I quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.


P. Q. M.


La Corte d'appello di Catanzaro, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando, così provvede:
- rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

- condanna gli appellanti a rifondere alla parte appellata le spese di lite, liquidate in complessivi € 2.906,00 per onorari, oltre accessori di legge, con distrazione a favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
Si dà atto che sussistono i presupposti per la maggiorazione del contributo unificato, ove dovuto, ai sensi dell'art. 13, comma I quater,
D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.
Così deciso nella camera di consiglio del 15 maggio 2025.
Il consigliere estensore Il presidente
Anna Maria Torchia Silvana Ferriero
10